| 17/11/2010 18:30 |
| Züblin Immobilière France : rapport financier semestriel au 30 septembre 2010 |
INFORMATION REGLEMENTEE
|
R
apport financier semestriel au 30 septembre 2010 Sommaire Pages Attestation de la personne physique responsable 3 du rapport financier semestriel Comptes consolidés au 30 septembre 2010 4 - 38 Rapport des Commissaires aux comptes 39 - 41 sur l’information financière semestrielle Rapport de gestion 42 - 75 2 Attestation de la personne physique responsable du rapport financier semestriel Responsable du rapport financier semestriel Pierre Essig, Directeur Général Züblin Immobilière France 52 rue de la Victoire 75009 Paris Attestation J’atteste qu’à ma connaissance les comptes présentés dans le Rapport Financier Semestriel au 30 Septembre 2010 sont établis conformément aux normes comptables applicables et qu’ils donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat du groupe Züblin Immobilière France, et que le rapport semestriel d’activité présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l’exercice et de leur incidence sur les comptes semestriels, des principaux risques et incertitudes pour les six mois restants de l’exercice et des principales transactions entre parties liées. Fait à Paris, le 17 novembre 2010 Le Directeur Général Pierre Essig 3 Züblin Immobilière France SA au capital de 16 051 495,25 € 52, rue de la Victoire 75009 Paris Comptes consolidés au 30 septembre 2010 4 ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE - ACTIF No te s 3 0 .0 9 .2 0 1 0 3 1 .0 3 .2 0 1 0 (en milliers d'euros) A ctifs corporels 133 146 Immeubles de placement 1 308 130 306 970 Autres actifs non courants 2 250 220 ACTIFS NON COURANTS 308 512 307 336 C r é a nce s clients 3 8 352 4 649 Autres créances 4 2 251 3 341 C ha r ge s constatées d'avance 5 227 535 Trésorerie et équivalents de trésorerie 6 22 437 23 676 ACTIFS COURANTS 33 267 32 200 TOTAL ACTIF 341 779 339 536 5 ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE - PASSIF No te s 3 0 .0 9 .2 0 1 0 3 1 .0 3 .2 0 1 0 (en milliers d'euros) C a pita l 16 016 16 003 Primes d'émission 45 120 48 591 Obligations remboursables en actions 7 29 558 29 558 Réserves consolidées -726 -18 065 C o uv e r tur e de flux de trésorerie futurs -17 730 -16 368 Résultat consolidé 5 105 16 629 CAPITAUX PROPRES GROUPE 77 344 76 348 Intérêts minoritaires 0 0 CAPITAUX PROPRES 77 344 76 348 Dettes bancaires 8 226 764 226 648 Autres dettes financières 9 5 641 5 357 Instruments financiers 10 17 730 16 368 PASSIFS NON COURANTS 250 135 248 374 Part courante des dettes bancaires 6/8 374 348 Part courante des autres dettes financières 9 2 473 2 812 Avances et acomptes 34 34 Dettes fournisseurs 543 917 Dettes fiscales et sociales 11 2 750 1 877 Autres dettes 12 2 205 2 608 Produits constatés d'avance 3 5 922 6 218 PASSIFS COURANTS 14 301 14 814 TOTAL DU PASSIF 341 779 339 536 6 ETAT DU RESULTAT CONSOLIDE (Présentation normée EPRA) No te s 30.09.2010 30.09.2009 (en milliers d'euros) Re v e nus locatifs 13 11 456 12 245 C ha rge s du foncier -173 -87 C ha rge s locatives non récupérées -67 -35 C ha rge s sur immeubles 25 -142 Loyers nets 11 241 11 982 Frais de structure -742 -650 Frais de personnel -369 -315 Frais de fonctionnement - 1 110 -965 Produit de cession des immeubles de placement 0 0 VNC des immeubles cédés 0 0 Résultat de cession des immeubles de placement 0 0 Ajustement à la hausse des immeubles de placement 1 3 082 6 005 Ajustement à la baisse des immeubles de placement 1 -2 655 -2 275 Ajustement à la hausse du portefeuille titre et des éléments monétaires 0 1 Solde net des ajustements de valeur 427 3 732 Résultat opérationnel net 10 558 14 749 Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie 14 11 29 Intérêts et charges assimilées 14 -5 463 -5 641 Coût de l'endettement financier net - 5 452 -5 611 Résultat avant impôt 5 105 9 138 Impôts sur les bénéfices I mpôts différés Ré s ulta t net de l'ensemble consolidé 5 105 9 138 Attribuable aux propriétaires de la société mère 5 105 9 138 Attribuable à la participation ne donnant pas le contrôle 0 0 7 ETAT DU RESULTAT CONSOLIDE 3 0 .0 9 .2 0 1 0 3 0 .0 9 .2 0 0 9 (en milliers d'euros) Ré s ulta t net 5 105 9 138 Part efficace des profits et pertes sur instruments de couverture dans -1 362 -160 une couverture de flux de trésorerie Autres 0 0 Autres éléments du résultat global - 1 362 -160 C ha r ge d'impôt relative aux autres éléments du résultat global 0 0 Résultat global total 3 744 8 978 Résultat global total pour la période attribuable aux intérêts 0 0 minoritaires (en milliers d'euros) Résultat global total pour la période attribuable aux propriétaires de la 3 744 8 978 société mère (en milliers d'euros) 30.09.2010 3 0 .0 9 .2 0 0 9 Ré s ulta t net de l'ensemble consolidé (en K€) 5 105 9 138 Résultat par action Nombre d'actions ordinaires moyen sur la période (actions propres déduites) 9 152 246 9 149 674 Résultat net pondéré par action (en €) 0, 56 1, 00 Nombre d'actions ordinaires à la clôture (actions propres déduites) 9 152 246 9 149 674 Résultat net par action (en €) 0, 56 1, 00 Nombre d'actions ordinaires à la clôture 9 172 283 9 172 283 Résultat net par action (en €) 0, 56 1, 00 Nombre d'actions moyen (actions potentielles* dilutives comprises) sur la période (actions propres déduites) 11 652 246 11 649 674 Résultat net dilué et pondéré par action (en €) 0, 44 0, 78 Nombre d'actions ordinaires majoré des actions ordinaires potentielles* dilutives à la clôture (actions propres déduites) 11 652 246 11 649 674 Résultat net dilué par action (en €) 0, 44 0, 78 Nombre d'actions ordinaires majoré des actions ordinaires potentielles* dilutives à la clôture 11 672 283 11 672 283 Résultat net par action (en €) 0, 44 0, 78 * Les actions potentielles auxquelles il est fait référence au 30.09.2010 sont les 2 500 000 actions résultant de la conversion des ORA 8 ETAT DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDE Not e 30.09.2010 3 0 .0 9 .2 0 0 9 (en milliers d'euros) Ré sulta t net des sociétés 5 105 9 138 1 Variation de juste valeur des immeubles de placement -427 -3 731 Autres produits et charges 254 -25 14 C o ût de l'endettement financier net 5 492 5 612 Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier et impôt 10 424 10 994 Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité -2 540 3 481 FLUX NET DE TRESORERIE GENERES PAR L'ACTIVITE 7 884 14 475 Acquisitions d'immobilisations -974 -1 592 FLUX DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT - 97 4 -1 592 Rémunération de la composante capitaux propres - ORA 0 -40 Acquisition actions propres 5 -1 Dividendes versés 0 -464 II 2.2 Remboursement prime d'émission -2 743 -2 740 Remboursement des dépôts locataires -245 0 Augmentation des dépôts locataires 12 29 Intérêts financiers nets versés -5 184 -5 168 Intérêts financiers nets reçus 6 36 FLUX DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT - 8 149 -8 349 Variation de trésorerie - 1 238 4 534 6 Trésorerie à la clôture 22 437 25 073 6 Trésorerie à l'ouverture 23 676 20 539 Variation de trésorerie de la période - 1 238 4 534 L’activité opérationnelle du Groupe a généré au cours du premier semestre de l’exercice un flux net de trésorerie de 7,9 M€. Cette trésorerie sur opérations d’exploitation ainsi que la trésorerie disponible à l’ouverture ont été principalement employées aux règlements : - des intérêts financiers (5,2 M€) ; - des travaux de valorisation réalisés sur les immeubles (1,0 M€) ; - d’une distribution partielle de la prime d’émission (2,7 M€). Sur le premier semestre de l’exercice 2010/2011, l’ensemble des flux de trésorerie générés par le Groupe fait ressortir une variation de trésorerie négative de 1,2 M€ pour atteindre une trésorerie disponible à la clôture de 22,4 M€. 9 ETAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES Obligations Rés erves Capital P ri m e remboursables Réserves de cash Rés ultat Intérêts Total capitaux Capitaux propres social d'émission en actions consolidées flow hedge consolidé - part du Groupe minoritaires propres Ca pi ta ux propres au 31.03.09 54 799 51 445 29 558 11 255 -13 651 -68 264 65 142 0 65 142 Couverture flux de trésorerie - - 160 - 160 - 160 Total des charges et produits reconnus directement en capitaux propres - - - - - 160 - - 160 - - 160 Résultat net -part du Groupe 9 138 9 138 9 138 Total des produits et charges de l'exercice 9 138 9 138 9 138 Réduction de capital en numéraire motivée par des pertes - - Imputation des actions propres 99 - 23 76 76 Distribution primes d'émission - 2 740 - 2 740 - 2 740 Distribution de dividendes - - Imputation de frais d'émission - - Réserves consolidées - 68 264 68 264 - - Emission d'obligations remboursables en actions (ORA) - - Rémunération de la composante capitaux propres (ORA) - 40 - 40 - 40 Bons de souscription actions - - Capitaux propres au 30.09.09 54 898 48 681 29 558 - 57 047 - 13 811 9 138 71 416 - 71 416 Capitaux propres au 31.03.10 16 003 48 591 29 558 -18 065 -16 368 16 629 76 348 0 76 348 Couverture flux de trésorerie - - 1 362 - 1 362 - 1 362 Total des charges et produits reconnus directement en capitaux propres - - - - - 1 362 - - 1 362 - - 1 362 Résultat net -part du Groupe 5 105 5 105 5 105 Total des produits et charges de l'exercice 5 105 5 105 5 105 Réduction de capital en numéraire motivée par des pertes - - Imputation des actions propres 14 21 35 35 Distribution primes d'émission* - 3 493 750 - 2 743 - 2 743 Distribution de dividendes - - Imputation de frais d'émission - - Réserves consolidées 16 629 - 16 629 - - Emission d'obligations remboursables en actions (ORA) - - Rémunération de la composante capitaux propres (ORA) - 40 - 40 - 40 Bons de souscription actions - - Capitaux propres au 30.09.10 16 016 45 120 29 558 - 726 - 17 730 5 105 77 344 - 77 344 * Voir note II 2.2 10 11 ANNEXES AUX COMPTES CONSOLIDES I Présentation du Groupe Züblin Immobilière France 1.1 Informations générales Züblin Immobilière France S.A. (la « Société »), filiale de Züblin Immobilien Holding AG (société cotée au SWX- Zürich, holding du Groupe Züblin), est enregistrée au Registre du Commerce de Paris sous le numéro 448 364 232. Son siège social se situe au 52, rue de la Victoire 75009 Paris. Züblin Immobilière France et ses filiales (le « Groupe ») sont spécialisées dans la détention, l’administration, la gestion et l’exploitation par bail, location ou autrement d’actifs immobiliers de bureaux. La Société est cotée sur le marché règlementé français, précisément sur le compartiment C d’Euronext Paris de NYSE Euronext. Les états financiers consolidés résumés de la Société pour la période allant du 1er avril 2010 au 30 septembre 2010 ont été arrêtés le 9 novembre 2010 par le conseil d’administration. II Faits significatifs du semestre Le premier semestre de l’exercice clos au 31 mars 2011 a été marqué principalement par les faits suivants : 2.1. Gestion locative • Immeuble Jatte 3 En mai 2010, la société Cisac, locataire de 520 m2 de bureau au 5ème étage de l’immeuble Jatte 3 a conclu un nouveau bail prévoyant un déménagement au 7ème étage, une fois sa rénovation effectuée pour une période de 6 ans fermes à compter du 15 mai 2010. Ce nouveau bail porte sur une surface de bureaux de 537 m2 et un loyer annuel à 209,3 K€* (370 €/m² bureau). * loyer hors charges, hors taxe Le taux de vacance financière sur l’ensemble du patrimoine au 30 septembre 2010 s’élève à 5,8% contre 5,9% au 31 mars 2010. 2.2. Distribution de primes d’émission et intérêts sur ORA L’assemblée générale ordinaire du 05 juillet 2010 a approuvé le remboursement partiel de primes d’émission de 0,30 €/action. Cette distribution d’un montant global de 2,7 M€ a été réalisée le 13 juillet 2010. L’assemblée générale a par ailleurs décidé, conformément aux dispositions de l'article L.228-99 et R.228-89 du Code de commerce, d'assurer la protection des titulaires d'obligations remboursables en actions (ORA) par la constitution d'une provision sur un compte de réserve indisponible de 750 K€, au bénéfice des titulaires d'ORA. 2.3. Evènements postérieurs à la clôture • Immeuble Jatte 2 Züblin Immobilière France a été notifiée de la résiliation par YSL Beauté du bail portant sur l’immeuble Jatte 2, soit une surface de bureaux totale de 6 345 m2 et un loyer annualisé de 2,9 M€ au 30 septembre 2010. Cette résiliation sera effective le 30 juin 2011. 12 III Principes et méthodes comptables Les comptes consolidés semestriels résumés ont été préparés en conformité avec la norme IAS 34, « information financière intermédiaire », telle qu’adoptée dans l’Union Européenne. Ils ne comportent pas l’intégralité des informations requises pour des états financiers annuels complets et doivent être lus conjointement avec les états financiers du Groupe pour l’exercice clos le 31 mars 2010. 3.1. Principales normes comptables Les états financiers consolidés arrêtés au 30 septembre 2010 du Groupe ont été préparés selon le référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne (http://ec.europa.eu/internal_market/accounting/ias/index_fr.htm) et applicable à cette date. Ces principes comptables retenus sont cohérents avec ceux utilisés dans la préparation des comptes consolidés annuels pour l’exercice clos le 31 mars 2010, dans la mesure où l’application des normes et interprétations suivantes, obligatoire aux exercices ouverts à compter du 1er avril 2010 dans le référentiel « tel que publié » de l’IASB est sans incidence sur les états financiers consolidés au 30 septembre 2010 : - Amendement d’IAS 27 : Etats financiers consolidés et individuels ; - Amendement d’IAS 39 : Eléments éligibles à la couverture ; - IFRS 2 : Transactions intra-groupe dont le paiement est fondé sur des actions et qui sont réglées en trésorerie ; - IFRS 3 R : Regroupement d’entreprises ; - Amendement d’IFRS 5 : Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées ; - IFRIC 9 et amendement d’IAS 39 : Réexamen des dérivés incorporés ; - IFRIC 12 : Accords et concessions de services ; - IFRIC 15 : Contrats de construction de biens immobiliers ; - IFRIC 16 : Couverture d’un investissement net dans une activité à l’étranger ; - IFRIC 17 : Distributions d’actifs non monétaires aux actionnaires ; - IFRIC 18 : Transferts d’actifs en provenance de clients ; - Amendement d’IAS 32 : Classement des émissions de droit. Ces principes ne diffèrent pas des normes IFRS telles que publiées par l’IASB dans la mesure où l’application obligatoire, à compter des exercices ouverts à partir du 1er janvier 2010, des amendements et interprétations suivants non encore adoptés par l’Union européenne serait sans incidence significative sur les comptes du Groupe : Textes adoptés par l’Union Européenne avec une date d’entrée en vigueur postérieure à celle prévue par l’IASB, donc non encore applicables dans le réferentiel tel qu’endossé par l’Union Européenne : - Amendements aux IFRS (Avril 2009) - IFRS 1 : Exemption limitée de l’obligation de fournir des informations comparatives selon IFRS 7 pour les premiers adoptants ; - Amendement d’IFRIC 14 : Paiements d’avance dans le cadre d’une exigence de financement minimum ; - IFRIC 19 : Extinction de dettes financières avec des instruments de capitaux propres. Textes non encore adoptés par l’Union Européenne au 30 septembre 2010 : - Amendements aux IFRS (Mai 2010). Enfin, le Groupe n’applique pas les textes suivants qui ne sont pas d’application obligatoire au 30 septembre 2010 : - IAS 24 : Informations sur les parties liées ; - IFRS 9 : Instruments financiers. 13 Options ouvertes par le référentiel comptable international et retenues par le Groupe Certaines normes comptables internationales prévoient des options en matière d’évaluation et de comptabilisation des actifs et passifs. A ce titre, le Groupe a choisi la méthode d’évaluation de ses immeubles à la juste valeur comme la possibilité en est donnée par l’IAS 40. 3.2. Recours à des jugements et estimations La préparation des états financiers implique que la direction du Groupe procède à des estimations et retienne des hypothèses qui affectent les montants présentés au titre des éléments d'actifs et de passifs inscrits au bilan consolidé, ainsi que les informations relatives aux actifs et passifs éventuels à la date d'établissement de ces informations financières et les montants présentés au titre des produits et des charges de l'exercice. Il s’agit principalement d’évaluations concernant : La juste valeur des immeubles de placement ; La valorisation des paiements en actions ; La valorisation des instruments financiers. La direction revoit ses estimations et appréciations de manière constante sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables, qui constituent le fondement de ses appréciations de la valeur comptable des éléments d'actifs et de passifs. Les résultats réels pourraient différer de ces estimations en fonction d'hypothèses ou de conditions différentes. Par ailleurs, le Groupe a conclu des contrats de baux commerciaux sur les immeubles de placement en portefeuille. Le Groupe a considéré qu’il conservait la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété des immeubles de placement et, en conséquence, les comptabilise comme des contrats de location simple. 3.3. Immeuble de placement (IAS 40) La Société a choisi comme méthode comptable, le modèle de la juste valeur, qui consiste conformément à l’option offerte par IAS 40, à comptabiliser les immeubles de placement à leur juste valeur et à constater les variations de valeur par le compte de résultat. Les immeubles de placement ne sont donc pas amortis. Les immeubles de placement sont évalués initialement à leur coût, y compris les coûts de transactions. La valeur comptable inclut les coûts de remplacement d’une partie de l’immeuble, lorsqu’ils sont supportés et si les critères de comptabilisation sont satisfaits. Elle n’intègre pas les coûts d’entretien courant de l’immeuble de placement. Les immeubles de placement sont ultérieurement évalués à leur juste valeur. Juste valeur : La juste valeur d’un immeuble de placement est le prix auquel cet actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale. Elle reflète l'état réel du marché et les circonstances prévalant à la date de clôture de l'exercice et non ceux à une date passée ou future, mais ne reflète pas les dépenses d'investissement futures qui amélioreront le bien immobilier ainsi que les avantages futurs liés à ces dépenses futures. La juste valeur est déterminée au 30 septembre 2010 sur la base d’expertises indépendantes fournissant des évaluations hors droits (ou valeur « nette vendeur »), en prenant en compte une décote sur la valeur droits inclus (ou valeur « acte en main »). Cette décote correspond à l’estimation des frais et droits de mutation qu’un acquéreur supporterait, soit environ 6,2% de la valeur nette vendeur pour un immeuble dont la mutation serait soumise au régime des droits d’enregistrements ou 1,8% pour une mutation dépendant du régime TVA. Les variations de juste valeur sont enregistrées dans le compte de résultat sur la ligne «variations de valeur des immeubles de placement » et sont calculées de la façon suivante : 14 Variation de juste valeur= valeur de marché à la clôture de l’exercice – valeur de marché à la clôture de l’exercice précédent + montant des travaux et dépenses capitalisables de l’exercice – montant des franchises de loyer consenties au cours de l’exercice + quote-part annuelle de l’étalement de franchises de loyer sur la première durée ferme du bail correspondant à l’exercice. Méthodologie d’expertise L’ensemble des immeubles composant le patrimoine du Groupe a fait l’objet d’une expertise au 30 septembre 2010 par la société BNP Paribas Real Estate dont le mandat a débuté au 30 septembre 2009. L’expert détermine la valeur d’un actif immobilier en calculant la moyenne des valeurs obtenues en utilisant les méthodologies d’expertises suivantes : - Méthode par actualisation des cash-flows - Méthode par capitalisation des revenus nets - Méthode par comparaison • Approche par actualisation des cash-flows Cette méthode consiste à évaluer les immeubles de placement par l’actualisation des flux de trésorerie futurs qui seront générés par leur exploitation. Les hypothèses de calcul suivantes sont retenues pour la valorisation: prise en compte d’hypothèses d’inflation sur les loyers et les charges, - horizon de prévision de dix ans, - actualisation des flux en milieu d’année, - probabilité de renouvellement des baux existants lors de leurs échéances. En cas de départ du locataire, - relocation au loyer de marché après travaux (remise en état ou rénovation, selon le cas) et vacance (6 mois), valeur terminale correspondant à la capitalisation du dernier flux au taux d’actualisation retenu pour les - cash flows. • Approche par capitalisation des loyers nets Cette méthode consiste à appliquer un taux de rendement aux loyers réels ou escomptables, en tenant compte du niveau des loyers en cours par rapport aux valeurs locatives de marché correspondantes. L’expert apprécie des plus ou moins-values sur les loyers constatés par rapport au marché. Le taux de rendement retenu résulte de l'observation des taux pratiqués sur le marché immobilier sectoriel. Par ailleurs, l’expert intègre pour chaque immeuble, le coût des travaux nécessaires à sa pérennité selon le plan de travaux établi par le propriétaire ou selon les données qu’il aura recueillies en visitant l’immeuble. Ce montant est déduit de la valeur obtenue par l’approche par capitalisation. • Approche par comparaison L’expert établit une approche par les ratios unitaires, m² par nature d’affectation et unité pour les emplacements de stationnement tenant compte de leur état. Cette approche permet à l’expert, d’obtenir une valeur globale par immeuble de laquelle il déduit les montants de travaux nécessaires à son maintien selon un schéma identique à celui de l’approche par capitalisation du revenu. La méthodologie d’évaluation retenue par BNP Paribas Real Estate est en conformité avec les référentiels professionnels que sont la Charte de l’Expertise en Estimation Immobilière, les Normes Européennes d’Expertises Immobilières développées par The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) et les recommandations COB/CNC devenue Autorité des Marchés Financiers de février 2000 portant sur l’expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant appel public à l’épargne. Au premier semestre de l’exercice clos au 31 mars 2011, les marchés d’investissement ont continué à se rétablir du fait d’une confiance en hausse chez les investisseurs, confiance qui avait commencé à se manifester durant 15 le second semestre de l’exercice précédent. Cependant, les investisseurs demeurant prudents et focalisés sur les marchés principaux et les produits de première qualité, ce rétablissement des valeurs varie selon les classes d’actifs et la localisation géographique et s’est traduit par une faible évolution des hypothèses retenues par l’évaluateur au 30 septembre 2010 par rapport au 31 mars 2010. Le détail de la méthode et des hypothèses retenues par l’expert immobilier pour la valorisation des actifs figure dans le rapport d’expertise qui est rendu public par la Société (notamment sur le site internet : www.zueblin.fr). 16 IV Gestion des risques financiers Le Groupe Züblin Immobilière France attache une importance significative à la gestion active des risques financiers. Le Groupe a élaboré un programme de gestion des risques aux termes duquel les principaux risques inhérents à son activité sont identifiés, évalués et mesurés après prise en compte de facteurs atténuants. Le conseil d’administration est chargé de la supervision des activités de gestion des risques du Groupe et revoit à chacune de ses séances avec le management du Groupe, la situation de chaque risque identifié ainsi que le plan d’actions pour réduire ou éliminer ces risques. La principale activité du Groupe est l’acquisition et la détention d’actifs immobiliers d’entreprise en vue de leur location, la création de valeur par la gestion active desdits actifs immobiliers et éventuellement leur revente. Afin de financer son portefeuille immobilier, des emprunts variables sont souscrits jusqu’au maximum de 70% de la valeur de l’investissement. Les activités opérationnelles et financières du Groupe l’exposent aux principaux risques financiers suivants : Risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers Risque de fluctuation des revenus locatifs Autres risques financiers a) Risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers La détention d’actifs immobiliers destinés à la location expose le Groupe au risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers et des loyers. La gestion de ces risques fait partie des compétences clés du Groupe Züblin Immobilière France. L’exposition à ces risques est notamment limitée par la sélection attentive des actifs à leur acquisition, leur détention dans une perspective à long terme. La valeur des actifs immobiliers du Groupe a augmenté de 1,2 M€ ou 0,4% sur six mois au 30 septembre 2010 passant d’une valeur hors droits de 307,0 M€ à 308,1 M€. Toute chose étant égale par ailleurs, une variation à la hausse ou à la baisse de 10 ou 20 points de base des taux de rendement immobiliers constatés sur la base des évaluations indépendantes et les loyers annualisés au 30 septembre 2010 aurait les incidences suivantes sur la valeur des actifs immobiliers du Groupe : Variation taux de rendement immédiat (20 ) (10 ) 0 +10 +2 0 (en bps) Im pa ct sur la valorisation hors droit des 8 516 4 200 - - 4 088 - 8 070 immeubles de placement au 30.09.10 (en K€) Va lo ris atio n hors droits des immeubles de placement au 30.09.10 316 646 312 330 308 130 304 042 300 060 (en K€) b) Risque de fluctuation des revenus locatifs Les loyers constituent la principale source de revenus financiers du Groupe. Le Groupe est exposé à un risque de fluctuation de ses revenus du fait du départ potentiel de locataires (vacance) ou de révision à la baisse des loyers lors de renouvellement de baux (surlocation). Le Groupe suit attentivement le risque de fluctuation des revenus locatifs et s’emploie au travers de la gestion locative à pérenniser les loyers et le taux d’occupation des immeubles. L’écart entre les loyers annualisés (24,3 M€ dont 1,4 M€ d’espace vacants en valeur locative de marché) et les loyers de marché (22,4 M€) au 30 septembre 2010 ressort à 1 870 K€. Cependant, une analyse bail par bail conduit le management à estimer que compte tenu de baux expirant au cours de l’exercice 2010/2011 ou de congés reçus, l’exposition effective du Groupe à ce risque au 30 septembre 2010, s’élève à 504 K€ se répartissant en 331 K€ sur l’immeuble Jatte 2 et 173 K€ sur l’immeuble Magellan. 17 Par ailleurs, les départs programmés des locataires YSL Beauté et laboratoires Roche respectivement des immeubles Jatte 2 en juin 2011 et des immeubles Jatte 1 et Jatte 3 à l’automne 2011 entraînera une baisse des loyers annualisés en l’absence de relocation de 10,6 M€ (2,9 M€ YSL Beauté et 7,7 M€ laboratoires Roche). c) Autres Risques Financiers Risque de crédit - Le Groupe est principalement exposé au risque de crédit au travers de ses activités locatives. L’exposition à ce risque est limitée par la mise en place de procédures visant à s’assurer de la qualité de la signature des clients avec qui le Groupe entre en relation et notamment de leur solvabilité. De ce fait, les principaux locataires des actifs immobiliers du Groupe sont des entreprises nationales ou internationales de premier rang limitant ainsi le risque d’insolvabilité. De plus, un dépôt de garantie en espèces ou une caution bancaire est reçu de chaque locataire contribuant ainsi à minorer le risque de crédit. Le risque de crédit lié aux actifs de trésorerie et d’équivalents trésorerie est limité par le fait que le Groupe travaille exclusivement avec des partenaires disposant d’excellentes notations de crédit. Aucun risque d’insolvabilité significatif n’a été relevé au cours de l’exercice clos au 30 septembre 2010 ou des exercices précédents. Par conséquent, à ce jour le management estime que le risque que des partenaires ne soient pas en mesure d’honorer leurs obligations contractuelles est faible et cependant ne peut être écarté. Risque de liquidité - Le Groupe est attentif à refinancer son activité sur le long terme et à diversifier les échéances et les sources de financement. Ainsi, au 30 septembre 2010, les emprunts bancaires d’un nominal de 228 M€ se répartissent entre deux partenaires bancaires, Natixis et Aareal, respectivement pour 54% et 46%. Le Groupe n’a aucune échéance de refinancement dans les trois prochaines années et dispose par ailleurs au 30 septembre 2010 d’une trésorerie de 22,4 M€. Le tableau présentant les obligations contractuelles du Groupe résultant des passifs financiers se trouve dans le chapitre VI - Instruments financiers. Risque de taux d’intérêts - Le Groupe est exposé au risque lié à l’évolution des taux d’intérêts sur les emprunts à taux variables souscrits pour assurer le financement de ses opérations. La politique de gestion du risque de taux d’intérêt a pour objectif de limiter l’impact d’une variation des taux d’intérêt sur le résultat et les flux de trésorerie, ainsi que de minimiser le coût global du refinancement. Pour parvenir à ces objectifs, le Groupe souscrit des emprunts à taux variable et utilise des swaps pour couvrir leur risque d’exposition à la variation des taux. Au 30 septembre 2010, l’intégralité des dettes bancaires fait l’objet d’une couverture par des swaps de taux d’intérêts, de telle sorte qu’une variation des taux d’intérêts à la hausse ou la baisse n’impacterait pas le résultat et les flux de trésorerie du Groupe. Toutefois les variations de taux d’intérêts ont un impact sur la juste valeur des swaps. Le tableau ci-dessous présente la sensibilité de la juste valeur des swaps à une variation de 100 points de base à la hausse et à la baisse des taux d’intérêts : En K€ Augm entation/dim inution Effet sur les Effet sur le résultat (en points de base) avant impôt capitaux propres 30 .0 9.20 10 +1 00 7 134 (100) - 7 501 31.03.2010 +1 00 8 038 - (1 00 ) - 8 484 - 18 Coût moyen de la dette Le coût moyen de la dette de Züblin Immobilière France s’établit à 4,51% sur le premier semestre de l’exercice 2010/2011 (4,51% en 2009/2010). Ce niveau de coût moyen de la dette s’explique par le niveau de marge des emprunts en place et le coût des instruments de couverture en place. Risque de change - Le Groupe ne réalisant aucune transaction significative en devises étrangères, il n’est pas exposé au risque de change. Risque du capital - L’objectif principal du Groupe en termes de gestion du capital est de maintenir un niveau de capital adéquat pour soutenir ses objectifs d’exploitation et de développement de société foncière tout en délivrant une rentabilité optimale à ses actionnaires. L’outil principal de gestion du capital utilisé par le Groupe est son ratio d’endettement consolidé LTV qui se détermine en rapportant le montant total des encours de dettes bancaires nets de la trésorerie à la juste valeur des immeubles de placement. Au 30 septembre 2010, comme au 31 mars 2010, le Groupe s’est fixé comme objectif de maintenir ce ratio au dessous d’un seuil de 65%. Le Groupe estime que le niveau de capitaux propres qui permet de satisfaire cet objectif de 65% assure une notation de crédit suffisante tout en fournissant un effet de levier pour développer l’activité du Groupe et maximiser la valeur pour l’actionnaire. Afin d’ajuster le ratio LTV et maintenir la structure de capital requise, les moyens suivants peuvent être utilisés par le Groupe : (i) Ajustement des versements de dividendes et remboursements de capital ; (ii) Emission de nouvelles actions ; (iii) Remboursement partiel des emprunts. Au 30 septembre 2010, le ratio LTV du Groupe, tel que défini ci-dessus, est de 66,4%. Le dépassement actuel de l’objectif fixé de 65% résulte de la baisse des valeurs d’expertises des immeubles de placement constatée au cours de l’exercice 2008/2009. 19 V Notes et commentaires Note 0 – Périmètre de consolidation Le périmètre de consolidation est constitué : de la société Züblin Immobilière France – société mère ; de sa filiale Züblin Immobilière Paris Ouest – pourcentage d’intérêt et de contrôle : 100 %. de sa filiale SCI Züblin Immobilière Verdun Flourens – pourcentage d’intérêt et de contrôle : 99,99 % Züblin Immobilière Paris Ouest et SCI Züblin Immobilière Verdun Flourens sont sous le contrôle exclusif direct de Züblin Immobilière France et de ce fait sont intégrées globalement. Notes sur le Bilan Note 1 – Immeubles de placement L’évolution de la juste valeur des immeubles de placement, entre le 31 mars 2009 et le 30 septembre 2010 est la suivante : In ciden ce Variation Incide nce Variati on des Acquis i tion Ces s ion de juste des Acquis ition Ce s s io n de juste Vale ur Va leur Valeur Au tres variations Autre s variations 31.03.09 investissements (*) (**) valeur 31.03.10 investissements (*) (**) valeur 30.09.10 Ja tte 1 75 870 8 1 622 77 500 1 02 -2 3 2 77 370 Ja tte 2 32 490 88 7 1 173 34 550 1 14 -9 5 4 33 710 Le Chaganne 23 540 30 7 60 3 24 450 69 -59 24 460 Ja tte 3 42 580 57 6 405 1 639 45 200 2 53 -5 4 -1 8 9 45 210 Su res n es 11 350 66 1 114 12 530 80 12 610 Le Magellan 52 540 65 461 -2 267 50 800 1 20 -18 6 -8 0 4 49 930 Le Danica 44 260 1 345 55 98 0 46 640 3 04 -6 1 771 48 710 Le Salengro 13 650 60 1 590 15 300 17 813 16 130 Total immeubles de placement 296 280 3 313 921 0 0 6 456 306 970 9 78 -24 5 0 0 427 30 8 130 (*) Coût d’acquisition tous frais et droits inclus (**) Montant de la juste valeur à la clôture de l’exercice précédent la cession Note 2 –Autres actifs non courants Sont compris dans les autres actifs non courants: 216 K€ bloqués dans le cadre du contrat de liquidité conclu avec SG Securities en date du 23 avril 2007 (187 K€ au 31 mars 2010) ; le dépôt de garantie des locaux de Züblin Immobilière France pour 33 K€ (33 K€ au 31 mars 2010). 20 Note 3 – Créances clients Au 30 septembre 2010, il s’agit essentiellement de la facturation des loyers et accessoires du 4ème trimestre 2010 dont l’impact est neutralisé par des produits constatés d’avance et des factures à établir correspondant à des charges à refacturer. Les créances courantes sont à échéance de moins d’un an. Elles ne portent pas intérêt. Aucune créance au 30 septembre 2010 ne présente d’antériorité et de risque d’irrecouvrabilité significatifs. 30 .0 9.20 10 31 .0 3 .2 01 0 en K€ Créances clients brutes 8 352 4 649 Provis io n pour créances douteuses - - 8 352 4 649 Créances clients nettes Note 4 – Autres créances Elles se décomposent comme suit : 3 0.09 .2 01 0 3 1.03 .2 01 0 en K€ Appel charges gestionnaires 1 819 2 802 TVA 89 129 In té rêts courus sur swaps 0 0 Au tre s créances 324 391 Im pô t sur les bénéfices 19 19 2 251 3 341 Au tre s créances, valeur brute Note 5 – Charges constatées d’avance Les charges constatées d’avance d’un montant de 227 K€ (535 K€ au 31 mars 2010) correspondent à des charges d’exploitation (assurances et taxes). Note 6 – Trésorerie et équivalent de trésorerie en K€ 30.09.2010 31 .0 3.20 10 Ban qu e 20 687 21 980 Placement financier à court terme 1 750 1 696 Trésorerie et equivalent de trésorerie 22 437 23 676 Banque - compte créditeur - - Trésorerie et equivalent de trésorerie Nette 22 437 23 676 Les placements financiers à court terme correspondent à des comptes à terme. 21 Note 7 – Obligations remboursables en actions La composante « capitaux propres » se détaille de la façon suivante (en euros) : Obligation remboursable en action – nominal 35 500 000 Imputation des frais d’émission -352 156 Composante dette (valeur actualisée des -5 590 000 intérêts financiers fixes)* Total 29 557 844 * Montant de la composante dette déterminée à l’émission de l’ORA (voir Note 9 Autres dettes financières pour solde au 30.09.10 de la composante dette). 22 Note 8 – Dettes bancaires Les caractéristiques et les échéances des dettes bancaires sont présentées ci-après : En K€ -Dettes bancaires au 30 septembre 2010 Solde s au 30.09.10 Pa ss ifs courants – Don t Don t échéances échéances échéances Pa ss ifs à moins entre un et à plus de non Mo nta nt à d'un an cinq ans cinq ans courants Date d'octroi l'origine Te rm e Con di tio ns Principal Inté rêts courus Tota l 4,13% (1) Rem bou rs e m e nt in fine Aare al Bank 0 5/07/07 75 788 0 4/0 7/1 4 7 5 551 32 2 7 5 873 322 7 5 551 7 5 551 5,3 5% (1) Rem bou rs e m e nt in fine Aare al Bank 0 4/08/06 18 000 0 1/0 8/1 6 1 7 879 52 1 7 931 52 1 7 879 1 7 879 4,9 3% (1) Rem bou rs e m e nt in fine Na tixi s 1 9/03/07 40 000 3 1/1 2/1 3 3 9 849 3 9 849 3 9 849 3 9 849 5,0 4 % (1) Rembourse Na tixi s 0 5/10/07 55 000 0 5/1 0/1 4 m e nt in fine. 5 4 752 5 4 752 5 4 752 5 4 752 5,4 7% (1) Rembourse m e nt in fine Na tixi s 1 1/01/08 29 000 1 1/0 1/1 5 2 8 818 2 8 818 2 8 818 2 8 818 5,0 0% (1) Rem bou rs e Aare al bank 2 8/06/07 10 000 2 8/0 6/1 4 m e nt in fine 9 915 0 9 916 0 9 915 9 915 Total dettes bancaires 2 26 764 3 74 2 27 138 3 74 2 26 764 2 08 885 1 7 879 En K€ -Dettes bancaires au 31 mars 2010 Solde s au 31.03.10 Pa ss ifs courants – Don t Don t échéances échéances échéances Pa ss ifs à moins entre un et à plus de non Mo nta nt à d'un an cinq ans cinq ans courants Date d'octroi l'origine Te rm e Con di tio ns Principal Inté rêts courus Tota l 4,13% (1) Rem bou rs e m e nt in fine Aare al Bank 0 5/07/07 75 788 0 4/0 7/1 4 7 5 522 30 3 7 5 825 303 7 5 522 7 5 522 5,3 5% (1) Rem bou rs e m e nt in fine Aare al Bank 0 4/08/06 18 000 0 1/0 8/1 6 1 7 870 45 1 7 915 45 1 7 870 1 7 870 4,9 3% (1) Rem bou rs e m e nt in fine Na tixi s 1 9/03/07 40 000 3 1/1 2/1 3 3 9 827 3 9 827 3 9 827 3 9 827 5,0 4 % (1) Rembourse Na tixi s 0 5/10/07 55 000 0 4/1 0/1 4 m e nt in fine. 5 4 724 5 4 724 5 4 724 5 4 724 5,4 7% (1) Rembourse Na tixi s 1 1/01/08 29 000 1 1/0 1/1 5 m e nt in fine 2 8 799 2 8 799 2 8 799 2 8 799 5,0 0% (1) Rembourse Aare al bank 2 8/06/07 10 000 2 8/0 6/1 4 m e nt in fine 9 905 0 9 906 0 9 905 9 905 Total dettes bancaires 2 26 648 3 48 2 26 996 3 48 2 26 648 2 08 778 1 7 870 (1) Taux d’intérêts effectif après prise en compte des instruments de couverture (swaps) 23 Note 9 – Autres dettes financières En K€ -Autres dettes financières au 30 septembre 2010 Solde au 30.09.10 Do nt Dont Intérêts Pas s ifs Pas s ifs non échéances échéances à Nature Term e Cond ition s Princip al Total courus courants courants entre un et plus de cinq cinq ans ans Dép ôts et cautionnements bau x No n porteurs reçus des locataires 2 457 0 2 457 1 19 5 1 26 2 122 3 39 3-6-9 d'intérêts en garantie des loyers ORA - composante 4 132 30 4 161 53 9 3 62 2 229 9 132 3 "dettes" (1) Som m es mises en réserve au profit du 750 7 757 0 75 7 0 75 7 porteur de l'ORA SWAP - instrument 0 738 738 73 8 0 0 0 de couverture de taux d'intérêt Total autres dettes financières 7 339 775 8 114 2 47 3 5 64 1 352 1 211 9 En K€ -Autres dettes financières au 31 mars 2010 Solde au 31.03.10 Do nt Dont Intérêts Pas s ifs Pas s ifs non échéances échéances à Nature Term e Cond ition s Princip al Total courus courants courants entre un et plus de cinq cinq ans ans Dép ôts et cautionnements bau x No n porteurs reçus des locataires 2 655 0 2 655 1 42 9 1 22 6 122 6 0 3-6-9 d'intérêts en garantie des loyers ORA - composante 4 618 145 4 763 63 1 4 13 2 219 2 193 9 "dettes" (1) SWAP - instrument 0 752 752 75 2 0 0 0 de couverture de taux d'intérêt 7 273 897 8 170 2 81 2 5 35 7 341 8 193 9 Total autres dettes financières (1) La part des ORA constatée en dettes correspond à la valeur actualisée des coupons minimums à payer jusqu’à la date de conversion des ORA. Note 10 –Instruments financiers Cf. partie VI Instruments financiers Note 11 – Dettes fiscales et sociales Le poste se compose essentiellement de TVA et de charges à payer relatives principalement aux taxes foncières et aux dettes sociales : en K€ 30 .0 9.20 10 3 1.03 .2 01 0 Ch arg es à payer 1 206 431 TVA à décaisser 23 448 TVA collectée 1 357 748 Dettes provisionnées / congés et primes 100 123 Organismes sociaux et avances aux salariés 63 127 Total 2 750 1 877 Ces dettes sont à échéance moins d'un an. 24 Note 12 – Autres dettes – passifs courants Les autres dettes s’élèvent à 2 205 K€ au 30 septembre 2010 (2 608 K€ au 31 mars 2010). Elles correspondent essentiellement aux appels de charges auprès des locataires. Notes sur le compte de résultat Note 13 – Revenus locatifs Les revenus locatifs sont constitués des loyers et produits assimilables (indemnités de résiliation, droits d’entrée, produits de location de parkings, etc.) facturés pour les immeubles de bureaux au cours de la période. Ils se détaillent de la façon suivante : 30.09.2010 K€ % Ro che 3 857 34% Fa ure cia 1 910 17% YSL Beauté 1 458 13% Au tre s 4 231 37% Total 11 456 100% 30.09.2009 K€ % Ro che 4 148 34% Fa ure cia 2 161 18% YSL Beauté 1 648 13% Au tre s 4 288 35% Total 12 245 100% 25 Note 14 – Coût de l’endettement financier net Le coût de l’endettement financier net se décompose de la façon suivante : - intérêts et charges assimilées (en K€) Pr ête ur Te rm e Conditions 30.09.2010 30 .0 9.20 09 4,13 % (1) 1 520 1 531 Aa rea l Bank 04 /0 7/14 75 ,8 MEUR - Remboursement in fine 5,35 % (1) 471 473 Aareal Bank 01 /0 8/16 18 MEUR - Remboursement in fine 4,93 % (1) 947 961 Na ti xi s 31 /1 2/13 40 MEUR - Remboursement in fine 5,00 % (1) 244 247 Aa rea l Bank 28 /0 6/14 10 MEUR - Remboursement in fine 5,04 % (1) 1 358 1 364 Na ti xi s 04 /1 0/14 55 MEUR - Remboursement in fine 5,47 % (1) 773 772 Na ti xi s 10 /0 1/15 29 MEUR - Remboursement in fine In té rêts sur découverts et autres charges financières 0 0 Sous-total charges financières liées au refinancement 5 312 5 349 Ob li ga ti on s Remboursables 07 /0 8/17 Ch arg e d'intérêts 109 117 en Actions In té rêts sur réserve indisponible 7 0 Actua li s a ti on des dépôts de garantie 35 Actua li s a ti on de l'Exit Tax 0 176 Sous-total autres charges financières 151 293 Total charges financières 5 463 5 641 (1) Taux d’intérêts effectif après prise en compte des instruments de couverture (swaps) - produits de trésorerie et équivalents de trésorerie (en K€) 30.09.2010 3 0.09 .2 00 9 Prod ui ts de cession de valeurs mobilières de placement 5 Produits actualisation (*) 4 Intérêts financiers 6 25 Produits liés aux instruments de couverture de taux To ta l des produits financiers 11 29 (*) Ces produits financiers sont liés à l'actualisation des dépôts de garantie locataires. 26 VI Instruments financiers Le tableau ci-dessous présente une comparaison, par catégorie, des valeurs comptables et justes valeurs des instruments financiers du Groupe : En K€ Va leur comptable Jus te valeur Eca rt 30 .09.201 0 31.03.201 0 30.09.201 0 31.03.201 0 30.09.201 0 31.0 3.2 010 Ac tifs financiers Ba nqu e ca s h 22 437 21 980 22 437 21 980 0 0 Pl acem e nt financier court terme o pti on juste valeur par résultat 0 1 696 0 1 696 0 0 Autre s actifs non courants p rêts et créances 25 0 22 0 25 0 22 0 0 0 Ins trum e nts financiers dérivés cas h flow hedge 0 0 0 0 0 0 Cré ances clients et autres créances p rêts et créances 10 603 7 990 10 603 7 990 0 0 Pa ssifs financiers De ttes bancaires p as s if au coût amorti 227 138 226 996 227 138 226 996 0 0 De ttes bancaires Cas h 0 0 0 0 0 0 Co m po s an te Dette de l'ORA p as s if au coût amorti 4 161 4 763 4 161 4 763 0 0 Autre s dettes financières p as s if au coût amorti 3 215 2 655 3 215 2 655 0 0 Ins trum e nts financiers dérivés cas h flow hedge 17 730 16 368 17 730 16 368 0 0 De ttes fournisseurs et autres dettes p as s if au coût amorti 5 531 5 435 5 531 5 435 0 0 Les justes valeurs des instruments dérivés ont été calculées par actualisation des flux futurs de trésorerie attendus aux taux forwards. La juste valeur des actifs financiers a été calculée en utilisant des taux d’intérêts de marché. Les instruments financiers à la juste valeur doivent être ventilés selon les niveaux suivants : Niveau 1 : instruments financiers cotés sur un marché actif ; Niveau 2 : instruments financiers dont la juste valeur est justifiée par des comparaisons avec des transactions de marchés observables sur des instruments similaires (c'est-à-dire sans modification ou restructuration) ou basée sur une méthode d’évaluation dont les variables incluent seulement des données de marché observables ; Niveau 3 : instruments financiers dont la juste valeur est déterminée intégralement ou en partie à l’aide d’une méthode d’évaluation basée sur des estimations non fondées sur des prix de transactions de marchés observables sur des instruments similaires (c'est-à-dire sans modification ou restructuration) et non basée sur des données de marché observables. Au 30 septembre 2010 comme au 31 mars 2010, l’ensemble des instrument financiers du Groupe sont de niveau 2. Le tableau suivant présente la valorisation du portefeuille de swaps de taux d’intérêts au 30 septembre 2010 : Taux Va loris ation en Bénéficiaire Montant en K€ échangé K€ au 30.09.10 Zu bl in Immobilière Paris Ouest 1 SAS 05 /0 7/20 12 75 700 3,22 5% -2 382 Zü bl in Immobilière France SA 01 /0 8/20 16 18 000 4,19 5% -2 316 Zü bl in Immobilière France SA 30 /0 6/20 14 20 000 3,81 5% -1 663 Zü bl in Immobilière France SA 30 /0 6/20 14 20 000 3,78 8% -1 643 Zü bl in Immobilière France SA 31 /1 2/20 14 20 000 4,05 0% -2 002 Zü bl in Immobilière France SA 31 /1 2/20 14 10 000 4,05 0% -1 001 Zü bl in Immobilière France SA 31 /1 2/20 14 10 000 4,05 0% -1 001 Zü bl in Immobilière France SA 30 /0 6/20 14 10 000 3,99 8% -8 99 Zü bl in Immobilière France SA 02 /0 4/20 15 20 000 4,33 3% -2 327 Zü bl in Immobilière France SA 02 /0 4/20 15 5 000 4,33 3% -5 82 Zü bl in Immobilière France SA 02 /0 4/20 15 4 000 4,25 5% -4 52 Zü bl in Immobilière France SA 30 /0 9/20 14 15 000 4,08 5% -1 462 Total -17 730 La valorisation des swaps de taux d’intérêts au 30 septembre 2010 est présentée hors intérêts courus. 27 Le tableau suivant présente l’échéancier des passifs financiers du Groupe au 30 septembre 2010, sur la base des engagements de flux de trésorerie contractuels non actualisés : En K€ - échu < à un an entre un à cinq ans > à 5 ans Monta nt nominal au 30/09/10 Charge d'intérêt Amor tisse ment Charge d'intérêt Amor tisse ment Charge d'intérêt Amor tisse ment Emprunts après couverture 2 27 788 10 266 0 29 854 2 09 788 75 7 18 000 OR A 4 131 1 96 51 0 52 5 2 299 87 1 323 So m m es mises en réserves (ORA) 75 7 23 2 75 7 Dé pôts et cautionnements 2 457 1 195 1 223 39 De ttes fournisseurs et autres dettes 11 447 11 447 28 VII INFORMATION SECTORIELLE ETAT DU RESULTAT SEPARE CONSOLIDE au 30.09.2010 PA RIS LYON MA RSE ILLE NON AFFECTE T OT A L (e n milliers d'euros) Re v e nus locatifs 9 196 1 585 675 0 11 456 C ha r ge s du foncier -131 -10 -29 -3 -173 C ha r ge s locatives non récupérées -93 26 0 0 -67 C ha r ge s sur immeubles 8 78 -18 -42 25 Loyers nets 8 980 1 678 627 -45 11 241 Frais de structure 0 0 0 -742 -742 Frais de personnel 0 0 0 -369 -369 Frais de fonctionnement 0 0 0 -1 110 -1 110 Produit de cession des immeubles de placement 0 0 0 0 0 VNC des immeubles cédés 0 0 0 0 0 Résultat de cession des immeubles de placement 0 0 0 0 0 Ajustement à la hausse des immeubles de placement 498 1 771 813 0 3 082 Ajustement à la baisse des immeubles de placement -2 655 0 0 0 -2 655 Ajustement à la hausse du portefuille titre et des éléments monétaires 0 0 0 0 0 Solde net des ajustements de valeur - 2 157 1 771 813 0 427 Résultat opérationnel net 6 823 3 449 1 440 -1 155 10 558 Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie 11 0 0 0 11 Intérêts et charges assimilées -4 569 -779 0 -116 -5 463 Coût de l'endettement financier net - 4 558 -779 0 -116 -5 452 Résultat avant impôt 2 265 2 671 1 440 -1 271 5 105 Impôts sur les bénéfices Impô ts différés Ré s ulta t net de l'ensemble consolidé 2 265 2 671 1 440 -1 271 5 105 Attribuable aux propriétaires de la société mère 2 265 2 671 1 440 -1 271 5 105 Attribuable à la participation ne donnant pas le contrôle 0 0 0 0 0 Au 30 septembre 2010, trois clients externes rattachés au secteur Paris participent pour plus de 10% des produits totaux. Le détail des revenus liés à ces clients externes est présenté en Note 13. 29 ETAT DU RESULTAT SEPARE CONSOLIDE au 30.09.2009 Pa r is Ma r s e ille Ly o n No n imputable Total (en milliers d'euros) Re v e nus locatifs 9 940 704 1 602 0 12 245 C ha rge s du foncier -89 0 2 0 -87 C ha rge s locatives non récupérées -25 0 -21 0 -46 C ha rge s sur immeubles -384 -2 28 0 -358 Lo y e r s nets 9 442 702 1 611 0 11 754 Frais de structure 0 0 0 -422 -422 Frais de personnel 0 0 0 -315 -315 Frais de fonctionnement 0 0 0 -737 -737 Produit de cession des immeubles de placement 0 0 0 0 0 VNC des immeubles cédés 0 0 0 0 0 Résultat de cession des immeubles de placement 0 0 0 0 0 Ajustement à la hausse des immeubles de placement 3 661 1 246 1 098 0 6 005 Ajustement à la baisse des immeubles de placement -2 275 -2 275 Ajustement à la hausse du portefuille titre et des éléments monétaires 0 0 0 1 1 Solde net des ajustements de valeur 1 386 1 246 1 098 1 3 731 Résultat opérationnel net 10 828 1 948 2 709 -736 14 749 Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie -30 1 37 21 29 Intérêts et charges assimilées -4 751 0 -772 -117 -5 641 Coût de l'endettement financier net - 4 781 1 -735 -96 -5 611 Résultat avant impôt 6 047 1 949 1 974 -832 9 137 Impôts sur les bénéfices I mpô ts différés Ré s ulta t net de l'ensemble consolidé 6 047 1 949 1 974 -832 9 137 Attribuable aux propriétaires de la société mère 6 047 1 949 1 974 -832 9 137 Attribuable à la participation ne donnant pas le contrôle 0 0 0 0 0 30 ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE - ACTIF au 30.09.2010 PA RIS LYON MA RSE ILLE NON AFFECTE T OT A L (en milliers d'euros) A ctifs corporels 0 0 0 133 133 Immeubles de placement 243 290 48 710 16 130 0 308 130 Autres actifs non courants 0 0 0 250 250 ACTIFS NON COURANTS 243 290 48 710 16 130 382 308 512 C ré a nce s clients 6 715 1 638 0 0 8 352 Autres créances 1 445 714 8 84 2 251 C ha rge s constatées d'avance 123 4 1 98 227 Trésorerie et équivalents de trésorerie 13 599 3 046 1 580 4 212 22 437 ACTIFS COURANTS 21 882 5 401 1 589 4 394 33 267 TOTAL ACTIF 265 172 54 111 17 719 4 777 341 779 ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE - ACTIF au 31.03.2010 PA RIS LYON MA RSE ILLE NON IMPUTABLE T OT A L (en milliers d'euros) A ctifs corporels 0 0 0 146 146 Immeubles de placement 245 030 46 640 15 300 0 306 970 Autres actifs non courants 0 0 0 220 220 ACTIFS NON COURANTS 245 030 46 640 15 300 366 307 336 C r é ance s clients 3 415 1 235 0 0 4 649 Autres créances 2 094 973 7 267 3 341 C ha rge s constatées d'avance 385 15 4 130 535 Trésorerie et équivalents de trésorerie 11 268 2 334 788 9 286 23 675 ACTIFS COURANTS 17 161 4 557 800 9 682 32 200 TOTAL ACTIF 262 191 51 197 16 100 10 048 339 536 31 ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE - PASSIF au 30.09.2010 PA RIS LYON MA RSE ILLE NON AFFECTE T OT A L (en milliers d'euros) P r ov isions pour risques 0 0 0 0 0 Dettes bancaires 197 946 28 818 0 0 226 764 Autres dettes financières 941 321 0 4 379 5 641 Instruments financiers 14 369 3 361 0 0 17 730 PASSIFS NON COURANTS 213 256 32 500 0 4 379 250 135 Part courante des dettes bancaires 374 0 0 0 374 Part courante des autres dettes financières 1 607 327 0 540 2 473 Avances et acomptes 34 0 0 0 34 Dettes fournisseurs 271 54 7 211 543 Dettes fiscales et sociales 1 700 604 109 338 2 750 Dettes d'impôt exigibles 0 0 0 0 0 Autres dettes 1 071 1 094 0 40 2 206 Produits constatées d'avance 4 824 761 337 0 5 922 PASSIFS COURANTS 9 880 2 839 453 1 128 14 301 TOTAL PASSIF (hors capitaux propres) 223 137 35 339 453 5 507 264 436 ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE - PASSIF au 31.03.2010 PA RIS LYON MA RSE ILLE NON IMPUTABLE T OT A L (en milliers d'euros) P r ov isions pour risques 0 0 0 0 0 Dettes bancaires 197 849 28 799 0 0 226 648 Autres dettes financières 885 341 0 4 132 5 357 Instruments financiers 13 367 3 001 0 0 16 368 PASSIFS NON COURANTS 212 101 32 141 0 4 132 248 374 Part courante des dettes bancaires 348 0 0 0 348 Part courante des autres dettes financières 1 881 300 0 631 2 812 Avances et acomptes 34 0 0 0 34 Dettes fournisseurs 373 104 1 439 917 Dettes fiscales et sociales 1 043 297 142 395 1 877 Dettes d'impôt exigibles 0 0 0 0 0 Autres dettes 1 312 1 248 0 49 2 608 Produits constatées d'avance 5 102 779 337 0 6 218 PASSIFS COURANTS 10 092 2 727 481 1 514 14 814 TOTAL PASSIF (hors capitaux propres) 222 195 34 870 483 5 647 263 190 32 VIII Engagements de Financement et de Garantie Engagements donnés Lors de l'acquisition de leurs actifs immobiliers, Züblin Immobilière France et ses filiales ont accepté que des inscriptions de privilège de prêteur de deniers soient prises par les banques pour des montants correspondant au principal et accessoire des crédits consentis. Tous les immeubles sont hypothéqués à titre de sûreté et garantie du remboursement des prêts contractés correspondants. Ont été données en garantie, au profit des banques toutes les créances actuelles ou futures résultant des baux intervenus ou des baux à intervenir sur tous les immeubles. Ont également été données en garantie, au profit des banques , les créances qui seraient détenues à l’encontre des compagnies d’assurance assurant les actifs immobiliers au titre des « dommages, périls et perte de loyers ». Ont été donnés en garantie, au profit des banques sous la forme d’un nantissement, les titres des filiales SCI Züblin Verdun Flourens et Züblin Immobilière Paris Ouest 1 détenus par Züblin Immobilière France. Enfin, les comptes de fonctionnement des immeubles ouverts dans les livres des banques ont été nantis à leur profit. L’ensemble des revenus locatifs ou autres produits directement liés à l’exploitation des immeubles sont alloués en priorité au remboursement de toutes les sommes dues aux prêteurs. Dans le cadre des emprunts hypothécaires contractés, Züblin Immobilière France et ses filiales ont pris divers engagements usuels, notamment en matière d’information des banques prêteuses et de respect de ratios financiers. Le tableau ci-dessous présente les ratios financiers que doivent respecter Züblin Immobilière France et ses filiales au titre de ces engagements. Etablissement Objet Ratio LTV DSCR prêteur maximum devant être supérieur ou égal à Aareal Refinancement Züblin immobilière Paris 70% 115% Ouest (Jatte 1, Jatte 2) Aareal Financement Le Chaganne (Gennevilliers) - - Natixis Financement Jatte 3 (Neuilly sur seine) 75% (1) - Aareal Financement Défense-Horizon 2 (Suresnes) - - Natixis Financement Magellan (Nanterre) 70% (1) 150% (1) Natixis Financement Danica (Lyon) 70% (1) 150% (1) (1) Ratios financiers à respecter sur une base consolidée Par ailleurs, Züblin Immobilière France, a pris l’engagement de rembourser les emprunts souscrits auprès des banques dans l’hypothèse où la société ne serait plus détenue directement ou indirectement par la société Züblin Immobilien Holding AG à hauteur de 50,01% du capital et des droits de vote. Au 30 septembre 2010, Züblin Immobilière France et ses filiales respectent les engagements pris aux termes de leurs emprunts bancaires. Lors de la signature du bail avec Faurecia, Züblin Immobilière France s’est engagée à réaliser sur une période de 6 ans des travaux d’amélioration pour un montant global hors taxes de 400 K€ (dont 70 K€ sont achevés au 30 septembre 2010). 33 Certaines des acquisitions d’immeubles ont été effectuées sous les dispositions prévues à l’article 210 E du code général des impôts qui a permis aux cédants de bénéficier d’un taux d’imposition réduit à 16,5% sur la plus-value dégagée lors de la cession en contrepartie d’un engagement de l’acquéreur de conserver le bien acheté pendant une période de 5 ans minimum. En conséquence, Züblin Immobilière France s’est engagée à conserver les immeubles ci-dessous au minimum jusqu’aux dates suivantes : Engagement de conservation jusqu’au : Neuilly sur seine – Jatte 3 18/03/2012 Gennevilliers – Le Chaganne 03/08/2011 Nanterre – Le Magellan 04/10/2012 Lyon – Le Danica 10/01/2013 Engagements reçus Les engagements de loyers prévisionnels à recevoir des locataires du parc immobilier ont été évalués sur la base des contrats de location à la date de clôture en tenant compte des évolutions futures liées aux renégociations ou indexations connues à la date d'établissement des présents comptes. Au 30 septembre 2010, ces engagements se présentent de la façon suivante : Selon fin de bail Se lon prochaine option de sortie Enga ge me nts Enga ge me nts locatifs locatifs K€ K€ Années % du total % du total 11 317 10 996 20 10 /2 01 1 15% 27% 16 378 14 383 20 11 /2 01 2 22% 35% 10 746 5 902 20 12 /2 01 3 14% 14% 11 432 5 098 20 13 /2 01 4 15% 12% 10 308 3 315 20 14 /2 01 5 14% 8% 6 651 732 9% 2% 20 15 /2 01 6 5 564 979 20 16 /2 01 7 7% 2% 2 558 - 20 17 /2 01 8 3% 0% 238 - 20 18 /2 01 9 0% 0% 25 - 20 19 /2 02 0 0% 0% 75 217 100% 41 405 100% Par ailleurs, les garanties bancaires reçues des locataires s’élèvent au 30 septembre 2010 à 1,7 M€. 34 IX Informations sur les parties liées 8.1 Transaction avec les sociétés liées Un contrat de prestation de services a été conclu par Züblin Immobilière France avec la société Züblin Immobilien Management AG en date du 18 janvier 2006. Ce contrat prévoit une rémunération trimestrielle égale à 0,025 % de la valeur droits inclus des actifs immobiliers. Les honoraires facturés au titre de l’exercice clos au 30 septembre 2010 s’élèvent à 163 K€. 8.2 Transaction avec les autres parties liées Rémunération du Directeur général : Le conseil d'administration du 3 novembre 2008 a fixé la rémunération fixe annuelle du Directeur général de la Société, à la somme de 180 000 € brut sur 12 mois. Le conseil a par ailleurs décidé des modalités d’attribution de la rémunération annuelle variable du Directeur général (plafonnée à 100% de sa rémunération annuelle fixe) suivantes : - Le Directeur général peut percevoir un complément de rémunération égal à 1/3 de sa rémunération annuelle fixe brute, selon l’appréciation par le conseil d’administration de son engagement dans la société et du respect des valeurs, de l’éthique et de l’image de la société, et il pourra percevoir une rémunération variable annuelle brute égale au plus à 1/3 de sa - rémunération annuelle fixe brute selon l’appréciation par le conseil d’administration de la réalisation d'objectifs et ou de résultats déterminés annuellement et seulement si la société fait des bénéfices, il pourra enfin percevoir une rémunération exceptionnelle brute égale au plus à 1/3 de sa - rémunération annuelle fixe brute pour la réalisation d’opérations ou de transactions remarquables ayant contribuées significativement à la croissance de la valeur ou de la taille de la société. Rémunération des administrateurs : L'Assemblée générale ordinaire des actionnaires du 05 juillet 2010 a fixé le montant des jetons de présence à répartir librement entre les membres du conseil d'administration à la somme maximale de 100 000 € brut au titre de l'exercice clos au 31 mars 2011. Au titre de la période du 1er avril 2010 au 30 septembre 2010, le montant des jetons de présence comptabilisé en charge s’est élevé à 18 000 € (montant incluant les charges sociales afférentes aux jetons de présence versés au Président). 35 X Autres informations Engagement de retraite En vertu des obligations légales, le Groupe participe à des régimes de retraite obligatoires à travers des régimes à cotisations définies. Celles-ci sont comptabilisées en charges au cours de l’exercice. Evolution du capital Capital social Nombre en K€ (*) d'actions (*) Ca pital social au 31.03.09 55 034 9 172 283 Ré du cti on du nominal de l'action -38 983 Ca pital social au 31.03.10 16 051 9 172 283 Ca pital social au 30.09.10 16 051 9 172 283 (*) informations incluant les actions d’autocontrôle Répartition du capital La répartition du capital au 30 septembre 2010 se présente comme suit : Base non diluée 30 .0 9.20 10 3 1.03 .2 01 0 No m b re de titres % N om bre de titres % Gro up e Züblin 5 426 236 59,16% 5 426 236 59,16% Ad m i ni s trateu rs et dirigeants (*) 4 3 238 0,47% 43 238 0,47% Au to con trô le 20 037 0,22% 27 785 0,30% Pub li c (**) 3 682 772 40,15% 3 675 024 40,07% To ta l 9 172 283 100,00% 9 172 283 100,00% Bas e diluée 30 .0 9.20 10 3 1.03 .2 01 0 No m b re de titres % N om bre de titres % OR A 2 500 000 2 500 000 Total 1 1 672 283 100,00% 11 672 283 100,00% (*) Monsieur Pierre Rossier, Président de la société et administrateur, détient au 30 septembre 2010, 10 000 actions Züblin Immobilière France, et Monsieur Pierre Essig, Directeur général de la société et administrateur, détient au 30 septembre 2010, 27 584 actions Züblin Immobilière France, et Monsieur Bruno Schefer, administrateur de la société, détient au 30 septembre 2010, 5 606 actions Züblin Immobilière France, et Monsieur Andrew Walker, administrateur de la société, détient au 30 septembre 2010, 46 actions Züblin Immobilière France. Le solde restant correspondant à 2 actions est détenu par deux autres administrateurs de la société. (**) A l'exception du Groupe Züblin Immobilien, aucun autre actionnaire n’a déclaré détenir plus de 5% du capital et/ou des droits de vote au 30 septembre 2010. 36 37 38 39 ZÜBLIN IMMOBILIERE FRANCE Société anonyme au capital de EUR 16.051.495,25 Siège social : 52, rue de la Victoire 75009 Paris 448 364 232 RCS PARIS RAPPORT DE GESTION ACTIVITE DE LA SOCIETE DU 1ER AVRIL 2010 AU 30 SEPTEMBRE 2010 Le présent rapport a été établi, afin de vous exposer : l'activité de la société au cours de la période de six mois qui s’est clôturée le 30 septembre 2010 ; les événements importants survenus depuis la date de la clôture du dernier exercice ; les résultats financiers de cette activité, et leur traduction comptable ; l'évolution prévisible de la situation de la société et ses perspectives d'avenir. 40 PRESENTATION DU GROUPE ZÜBLIN IMMOBILIERE FRANCE 1. Au 30 septembre 2010, le groupe Züblin Immobilière France SA (ci-après le « Groupe ») est constitué de 3 sociétés : Züblin Immobilière France SA, société mère (ci-après Züblin Immobilière France ou la « Société » ), Züblin Immobilière Paris Ouest 1 SAS (ci-après Züblin Immobilière Paris Ouest), détenue et contrôlée à 100 % par Züblin Immobilière France, SCI Züblin Immobilière Verdun Flourens (anciennement SCI Verdun Flourens), détenue et contrôlée à 99,99 % par Züblin Immobilière France. Züblin Immobilière France et ses filiales ont pour objet social la détention, l’administration, la gestion et l’exploitation par bail, location ou autrement d’actifs immobiliers d’entreprise (bureaux, commerces et plateformes logistiques) La société est cotée sur le compartiment C d’Euronext Paris, marché du Groupe NYSE Euronext. 1.1 Züblin Immobilière France SA Züblin Immobilière France, filiale de Züblin Immobilien Holding AG (société cotée au SWX- Zürich, holding du groupe Züblin), est enregistrée au Registre du Commerce de Paris sous le numéro 448 364 232. Son siège social se situe au 52, rue de la Victoire 75009 Paris. 1.2 Züblin Immobilière Paris Ouest 1 SAS Züblin Immobilière Paris Ouest 1 est enregistrée au Registre du Commerce de Paris sous le numéro B 442 166 187. Son siège social se situe au 52, rue de la Victoire 75009 Paris. 1.3 SCI Züblin Immobilière Verdun Flourens La SCI Züblin Immobilière Verdun Flourens (ci-après « Züblin Immobilière Verdun Flourens ») est enregistrée au Registre du Commerce de Paris sous le numéro D 478 981 467. Son siège social se situe au 52, rue de la Victoire 75009 Paris. Züblin Immobilière Verdun Flourens est une société civile immobilière transparente fiscalement, elle clôture son exercice fiscal et comptable au 31 décembre de chaque année. 41 FAITS MARQUANTS DU SEMESTRE ET ACTIVITE DU GROUPE 2. Le premier semestre de l’exercice clos au 31 mars 2011 a été marqué par le contexte de crise financière et immobilière qui s’est poursuivi tout au long de la période. Compte tenu du renforcement de la crise immobilière et financière et sa propagation à la sphère économique, le Groupe a tout au long du semestre poursuivi l’adaptation de sa gestion pour faire face à ces conditions adverses durables. L’accent a notamment été mis sur la préservation de la trésorerie disponible et la fidélisation des locataires. Evolution du patrimoine sur les trois dernières années 2.1 450 400 398 400 350 350 325 327 320 315 300 300 250 250 250 200 200 150 150 129 100 100 50 50 0 0 31.03.2006 31.03.2007 31.03.2008 31.03.2009 30.09.2009 31.03.2010 30.09.2010 Afin de préserver la trésorerie disponible du Groupe, la suspension du programme d’acquisition initiée au début de l’exercice 2008/09 s’est poursuivie au cours du premier semestre de l’exercice 2010/2011. Aucune cession n’a été réalisée au cours du semestre. La valeur du patrimoine droits inclus s’établit au 30 septembre 2010 à 327 M€ en hausse de 0,4% par rapport au 31 mars 2010. Cette stabilité résulte de la prise en compte par l’expert indépendant BNP Paribas Real Estate en charge de la valorisation du patrimoine au 30 septembre 2010 de plusieurs paramètres de marché, notamment : - Les taux de rendements attendus se sont stabilisés et ont pu dans certains cas diminuer par rapport aux niveaux encore élevés retenus au 31 mars 2010 ; - Les revenus locatifs ont légèrement diminué notamment sous l’effet d’une indexation négative (-0,6%) ; - Les valeurs locatives de marché retenues par les experts indépendants sont en baisse passant de 22,8 M€ au 31 mars 2010 à 22,4 M€ au 30 septembre 2010. La description synthétique du portefeuille du Groupe au 30 septembre 2010 est présentée ci- après au paragraphe 2.6 et dans un tableau en annexe. 42 Travaux de maintenance et de rénovation 2.2 Au cours du semestre, le Groupe a poursuivi sa politique de maintenance des immeubles composant son portefeuille dans le but de lutter contre l’obsolescence éventuelle de ses actifs et dans une démarche de création de valeur. A ce titre, il a effectué pour plus de 1,0 M€ de travaux d’entretien et de rénovation, notamment sur les immeubles Danica et Jatte 3 (rénovation de sanitaires et parties communes, etc.). Dans le cadre du projet de rénovation de Jatte 1, 102 K€ ont été consacrés au cours du semestre à des études et à la définition du projet architectural. Gestion locative 2.3 Nouveaux baux et résiliation 2.3.1 Durant le semestre l’activité locative du Groupe s’est déroulée normalement : les locataires se sont acquittés régulièrement de leurs loyers et des charges locatives qui leur ont été refacturées. • Immeuble Jatte 3 En mai 2010, la société Cisac, locataire de 520 m2 de bureau au 5ème étage de l’immeuble Jatte 3 a conclu un nouveau bail prévoyant un déménagement au 7ème étage, une fois sa rénovation effectuée pour une période de 6 ans fermes à compter du 15 mai 2010. Ce nouveau bail porte sur une surface de bureaux de 537 m2 et un loyer annuel à 209,3 K€* (370 €/m² bureau). * loyer hors charges, hors taxe Par ailleurs, Züblin Immobilière France a été notifiée de la résiliation par YSL Beauté du bail portant sur l’immeuble Jatte 2, soit une surface de bureaux totale de 6 345 m2 et un loyer annualisé de 2,9 M€ au 30 septembre 2010. Cette résiliation sera effective le 30 juin 2011. Evolution des loyers annualisés 2.3.2 Les loyers annualisés ont diminué d’environ 0,4% principalement sous l’effet de l’indexation durant le premier semestre de l’exercice 2010/2011 et atteignent 22,9 M€ au 30 septembre 2010 (23,0 M€ au 31 mars 2010). 43 Depuis le 31 mars 2006 les loyers annualisés sont passés de 10,7 M€ à 22,9 M€ soit une progression de 114% . 30 26 ,7 25 24 ,6 24 ,9 23 ,0 2 2,9 20 1 7,3 15 10 ,7 10 5 0 31.03.2006 3 1.0 3.20 07 3 1.03 .2 00 8 31 .0 3.20 09 3 0.09 .2 00 9 31 .0 3.20 10 3 0.0 9.20 10 Dans le même temps les revenus locatifs se sont diversifiés et les loyers perçus des Laboratoires Roche qui représentaient 68% du loyer annualisé au 31 mars 2006 constituent 34% des dits loyers au 30 septembre 2010. Evolution de la répartition des revenus locatifs : 3 0 .0 9 . 2 0 0 8 3 0 . 0 9 .2 0 0 9 3 0 . 0 9 .2 0 1 0 34 34 40 15 17 18 3 4 4 5 6 6 8 8 18 9 17 17 12 13 13 30.09.2010 30.09.2009 30.09.2008 En M€ R o ch e 7,7 8,4 10,5 3,8 4,4 Faurecia 4,4 2,9 3,3 YSL Beauté 3,0 2,0 2,1 Europ As s i s tance 2,0 1,4 1,4 Vil le de Marseille 1,3 0,9 0,9 Lexm ark 0,9 4,2 4,4 Autres 4,0 22,9 24,9 26,1 Total 44 Opérations de Capital 2.4 Activité du contrat de liquidités 2.4.1 Le contrat de liquidité souscrit auprès de SG Securities et s’inscrivant dans le cadre d’un programme de rachat d’actions autorisé par l’assemblée générale ordinaire de Züblin Immobilière France du 5 juillet 2010 a connu l’activité suivante sur le semestre clos au 30 septembre 2010 : Entre le 1er avril 2010 et le 30 septembre 2010, au titre du contrat de liquidité, Züblin immobilière France a procédé à l’achat de 46 337 actions et la vente de 54 082 actions, soit 5,3% du volume global des transactions de la période. A la date du 30 septembre 2010, les moyens suivants figuraient au compte de liquidité : 20 037 actions et 216 490,71 €. Distribution de primes d’émission 2.4.2 L’assemblée générale ordinaire du 05 juillet 2010 a approuvé le remboursement partiel de primes d’émission de 0,30 €/action. Cette distribution d’un montant global de 2,7 M€ a été réalisée le 13 juillet 2010. L’assemblée générale a par ailleurs décidé, conformément aux dispositions de l'article L.228- 99 et R.228-89 du Code de commerce, d'assurer la protection des titulaires d'obligations remboursables en actions (ORA) par la constitution d'une provision sur un compte de réserve indisponible de 750 K€, au bénéfice des titulaires d'ORA. Gestion financière 2.5 Au cours du semestre clos le 30 septembre 2010, la structure de financement du Groupe est restée inchangée, le montant total des emprunts s’élevant à 227,8 M€ au 30 septembre 2010. L’ensemble de ces emprunts est totalement amortissable in fine. Ces emprunts à taux variables sont tous couverts par des contrats de swaps de taux d’intérêts. Situation patrimoniale et locative au 30 septembre 2010 2.6 Voir également tableau détaillé en annexe. Description de l’état locatif 2.6.1 Au 30 septembre 2010, le taux de vacance financière sur l’ensemble du patrimoine s’élève à 5,8% (5,9% au 31 mars 2010). Le total des loyers annualisés est de 22,9 M€, soit un rendement locatif de 7,0% sur la base de la valeur droits inclus du portefeuille. BNP Paribas Real Estate évalue la valeur locative du patrimoine à 22,4 M€. 45 L’échéancier des baux se présente comme suit : 1 2,0 51% 4 7% 10 ,0 8,0 6,0 4,0 18% 17% 16% 14% 10% 2,0 8% 7% 7 % 3% 1% 1% 0,0 10 /1 1 11 /1 2 12 /1 3 13 /1 4 14 /1 5 15 /1 6 16 /1 7 17 /1 8 18 /1 9 19 + Echéancier fin de bail Echéancier option triennale % des loyers annualisés 10/11 Description du portefeuille 2.6.2 Au 30 septembre 2010, le patrimoine de la société est composé de huit immeubles de bureaux d’une surface utile totale de 76 374 m², situés dans le quartier ouest des affaires de Paris (Neuilly-sur-Seine, Gennevilliers, Suresnes, Nanterre), ainsi qu’à Lyon et Marseille. Le taux d’occupation physique est de 93,9% Evolution du patrimoine sur 4 ans : 450 400 398 400 350 350 325 327 320 315 300 300 250 250 250 200 200 150 150 129 100 100 50 50 0 0 31.03.2006 31.03.2007 31.03.2008 31.03.2009 30.09.2009 31.03.2010 30.09.2010 46 Répartition géographique par valeur d’expertise : 79 5 80 5 30 .09.2 010 31.03.20 10 En M€ 15 16 P a ri s 25 7,8 259 ,8 Lyon 5 1,7 49 ,5 Mars ei lle 1 7,1 16 ,2 32 6,6 325 ,5 Total Rendement des immeubles 2.6.3 a) Rendement opérationnel Le rendement opérationnel des immeubles présenté dans le graphique ci-dessous est égal à : (+ loyers nets – charges d’intérêts – coûts de maintenance) / (fonds propres alloués*) * Fonds propres alloués = Juste valeur de l’immeuble au 01/04/10 x (1 - niveau d’endettement groupe constaté au 31.03.10 (soit 33,8%)) 30% Jatte 1 25% Jatte 3 20% Chaganne Dani ca 15% Jatte 2 10% Horizon Défense Magellan 5% Salengro 0% Core Core + Value added Opportuni stic 47 b) Rendement global Le rendement global des immeubles présenté dans le graphique ci-dessous est égal à la somme du rendement opérationnel et du rendement en capital des immeubles. Le rendement en capital est égal à : (+/- variation de valeur hors droits – travaux immobilisés) / (fonds propres alloués*) * Fonds propres alloués = Juste valeur de l’immeuble au 01/04/10 x (1 - niveau d’endettement groupe constaté au 31.03.10 (soit 33,8%)) 25% Jatte 1 20% Jatte 3 Chaganne 15% Danica 10% Jatte 2 Hori zon Défense 5% Magellan Salengro 0% Core + Value added Opportunisti c Core Synthèse du patrimoine : Cf. tableau en annexe 48 COMPTES CONSOLIDES 3. 3.1 Bilan consolidé ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE - ACTIF V a ria tio n 30.09.10 vs 31.03.10 3 0 .0 9 .2 0 1 0 3 1 .0 3 .2 0 1 0 (e n K€) (e n %) (e n milliers d'euros) A ctifs corporels 133 146 -14 -9% I mm e uble s de placement 308 130 306 970 1 160 0,4% A utre s actifs non courants 250 220 30 14% D é riv é s à la juste valeur 0 0 ACTIFS NON COURANTS 308 512 307 336 1 176 0% C ré a nce s clients 8 352 4 649 3 703 80% A utre s créances 2 251 3 341 -1 090 -33% C ha rge s constatées d'avance 227 535 -308 -58% Tré sore rie et équivalents de trésorerie 22 437 23 676 -1 238 -5% A CT IF S COURANTS 33 267 32 200 1 067 3% T OT A L ACTIF 341 779 339 536 2 243 1% 49 ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE - PASSIF V a ria tio n 30.09.10 vs 31.03.10 30.09.2010 31.03.2010 (e n K€) (e n %) (e n milliers d'euros) C a pita l 16 016 16 003 14 0% P rim e s d'émission 45 120 48 591 -3 472 -7% Obliga tions remboursables en actions 29 558 29 558 0 0% R é se rv e s consolidées -726 -18 065 17 339 -96% C o uv e rture de flux de trésorerie futurs -17 730 -16 368 -1 362 8% R é sulta t consolidé 5 105 16 629 -11 524 -69% CA PIT A UX PROPRES GROUPE 77 344 76 348 995 1% I nté rê ts minoritaires 0 0 CAPITAUX PROPRES 77 344 76 348 995 1% D e tte s bancaires 226 764 226 648 116 0% A utre s dettes financières 5 641 5 357 284 5% I nstrum e nts financiers 17 730 16 368 1 362 8% PA SSIF S NON COURANTS 250 135 248 374 1 761 1% P a rt courante des dettes bancaires 374 348 26 7% P a rt courante des autres dettes financières 2 473 2 812 -339 -12% A v a nce s et acomptes 34 34 0 0% D e tte s fournisseurs 543 917 -374 -41% D e tte s fiscales et sociales 2 750 1 877 873 47% D e tte s d'impôt exigibles 0 0 Autres dettes 2 205 2 608 -402 -15% P ro duits constatés d'avance 5 922 6 218 -296 -5% PA SSIF S COURANTS 14 301 14 814 -513 -3% T OT A L DU PASSIF 341 779 339 536 2 243 1% 50 3.2 Compte de résultat Va r ia tio n 30.09.10 vs 30.09.2010 30.09.2009 30.09.09 (e n K€) (e n %) (e n milliers d'euros) R e v e nus locatifs 11 456 12 245 -789 -6% C ha rge s du foncier -173 -87 -87 100% C ha rge s locatives non récupérées -67 -35 -33 94% C ha rge s sur immeubles 25 -142 167 -118% Loyers nets 11 241 11 982 -741 -6% Fra is de structure -742 -650 -92 14% Fra is de personnel -369 -315 -54 17% F r a is de fonctionnement - 1 110 -965 -145 15% P roduit de cession des immeubles de placement 0 0 0 VNC des immeubles cédés 0 0 0 Résultat de cession des immeubles de placement 0 0 0 Ajustement à la hausse des immeubles de placement 3 082 6 005 -2 923 -49% A juste m e nt à la baisse des immeubles de placement -2 655 -2 275 -380 17% A juste m e nt à la hausse du portefuille titre et des éléments monétaires 0 1 -1 -100% So lde net des ajustements de valeur 42 7 3 732 -3 305 -89% Ré s ulta t opérationnel net 10 558 14 749 -4 192 -28% P roduits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie 11 29 -19 -63% I nté rê ts et charges assimilées -5 463 -5 641 178 -3% Co ût de l'endettement financier net - 5 452 -5 611 159 -3% Ré s ulta t avant impôt 5 105 9 138 -4 033 -44% I mpôts sur les bénéfices Ré s ulta t net de l'ensemble consolidé 5 105 9 138 -4 033 -44% A ttr ibua ble aux propriétaires de la société mère 5 105 9 138 -4 033 -44% A ttr ibua ble à la participation ne donnant pas le contrôle 0 0 0 3.3 Normes et principes comptables Les états financiers consolidés au 30 septembre 2010 ont été préparés en conformité selon le référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union Européenne et applicable à cette date. Les nouvelles normes et interprétations IFRS en vigueur au 30 septembre 2010 n’ont pas d’impact significatif par rapport à celles appliquées pour l’établissement des comptes au 31 mars 2010. Le périmètre de consolidation est constitué de Züblin Immobilière France et de ses filiales consolidées selon la méthode de l’intégration globale (Züblin Immobilière Paris Ouest et Züblin Immobilière Verdun Flourens). 3.4 Commentaires Les comptes consolidés présentés couvrent la période du 1er avril 2010 au 30 septembre 2010. Bilan 3.4.1 a) Immeubles de placement La valeur des immeubles de placement dans les comptes consolidés au 30 septembre 2010 est de 308 130 K€ contre 306 970 K€ au 31 mars 2010. Ce montant correspond à la juste valeur des immeubles. Elle est établie à partir de l’expertise indépendante effectuée par BNP Paribas Real Estate diminuée des frais et droits de mutation estimés à environ 6,2% de la valeur nette vendeur pour un immeuble dont la mutation serait soumise au régime des droits 51 d’enregistrements ou 1,8% pour une mutation dépendant du régime TVA. Elle a augmenté de 0,4% entre les deux dates (Voir commentaires 2.1). Les évaluations des immeubles Jatte 1 et Jatte 2 au 30 septembre 2010 reposent sur une hypothèse de rénovation des immeubles consécutivement au départ de leur locataire, respectivement les laboratoires Roche en octobre 2011 et YSL Beauté en juillet 2011. b) Instruments financiers Cf. partie ressources financières c) Créances clients Au 30 septembre 2010 le montant de 8 352 K€ concerne essentiellement la facturation des loyers et accessoires du 4ème trimestre 2010 dont l’impact est neutralisé par des produits constatés d’avance. d) ORA La composante dette est amortissable sur la durée de vie de l’ORA soit 10 ans. Le montant annuel d’amortissement du capital est déterminé comme étant la différence entre les intérêts calculés sur la période au taux d’intérêt effectif de 4,84% et le montant du coupon prévu pour être versé annuellement au porteur de l’ORA. Il convient de noter qu’à la conversion de l’ORA, l’incidence sur le niveau des capitaux propres du Groupe de la présentation en deux composantes distinctes disparaît. e) Dettes bancaires et financières Cf. partie ressources financières Les Autres dettes financières de 5 641 K€ au 30 septembre 2010 comprennent les sommes mises en réserve au bénéfice du porteur de l’ORA à la suite du remboursement de primes d’émission décidé par l’Assemblée générale ordinaire du 05 juillet 2010 de 0,30€ par action. Ce montant ainsi que les intérêts courus sur cette dette (soit un total de 757 K€ au 30 septembre 2010) seront versés au porteur de l’ORA à la conversion de celle-ci. 52 Compte de résultat 3.4.2 Le résultat consolidé au 30 septembre 2010 est un bénéfice de 5 105 K€ contre un bénéfice de 9 138 K€ au 30 septembre 2009. Le graphique ci-dessous présente les variations par postes du compte de résultat entre les premiers semestres des exercices 2009/10 et 2010/11 : 10 000 9 000 -741 8 000 -145 159 7 000 -3 305 6 000 5 000 9 138 4 000 3 000 5 106 2 000 1 000 0 C harge nette Ajus t em ent de 30. 09. 2010 30.09.2009 Loy ers nets F rais de f onc t ionnem ent d'intérêts v aleur des immeubles de placement 53 Le graphique ci-dessous compare par nature de charges et de produits les résultats au 30 septembre 2010 et au 30 septembre 2009 : 30. 09.2009 30. 09. 2010 16 000 Ajustement des immeubles de placement 14 000 Loyers nets 12 000 Frais de fonctionnement 10 000 Coût de l’endettement financier net 8 000 6 000 4 000 2 000 0 -2 000 -4 000 -6 000 a) Revenus locatifs Au total, du 1er avril 2010 au 30 septembre 2010, le Groupe a enregistré 11 456 K€ de revenus locatifs soit 6% de moins que lors du premier semestre de l’exercice précédent. Cette diminution s’explique principalement par l’impact des départs de locataires sur les immeubles Magellan et Jatte 3 au cours de l’exercice 2009/2010. b) Frais de fonctionnement Les frais de fonctionnement du Groupe pour le semestre se sont élevés à 1 110 K€ contre 965 K€ pour le premier semestre de l’exercice précédent, soit une augmentation de 15% qui résulte de: - L’augmentation des charges de personnel passées de 315 K€ à 369 K€ notamment du fait des recrutements effectués pour faire face aux besoins du Groupe . - L’augmentation des frais de structure passés de 650 K€ à 742 K€. c) Solde net des ajustements de valeurs Voir commentaires 2.1 et 2.2 54 d) Produits et charges financières Les produits financiers s’élèvent à 11 K€ au 30 septembre 2010 contre 29 K€ au 30 septembre 2009. Ils se composent uniquement de produits de trésorerie en diminution d’une période à l’autre principalement en raison de la baisse des taux d’intérêts. Les charges financières étaient de 5 641 K€ au 30 septembre 2009. Elles sont de 5 463 K€ au 30 septembre 2010. Elles correspondent pour l’essentiel aux intérêts versés au titre des prêts hypothécaires contractés par le Groupe (5 348 K€ au 30 septembre 2009, et 5 312 K€ au 30 septembre 2010). Le solde est constitué par des charges d’actualisation et la charge d’intérêts courus sur l’ORA. Voir également section 6 ressources financières 55 3.5 Actif Net Réévalué EPRA Le Groupe ayant opté pour l’enregistrement de ses immeubles à leur juste valeur, les capitaux propres consolidés du Groupe majorés de la composante dette de l’ORA sont représentatifs de l’actif net réévalué de « liquidation » du Groupe, soit la somme qui serait restituée aux actionnaires en cas de cessation d’activité immédiate du Groupe. Pour le calcul de l’actif net réévalué sur une base non diluée, il n’est pas tenu compte des ORA. Conformément à la préconisation de l’EPRA, la réévaluation des swaps de couverture de taux est retraitée lors du calcul de l’ANR. Pour apprécier l’actif net réévalué de « remplacement », c'est-à-dire le montant des capitaux nécessaires à la poursuite de l’exploitation du Groupe dans des conditions économiques et financières identiques, il convient de substituer la valeur de marché « droits inclus » des immeubles à la valeur « hors droits » retenue pour l’appréciation de leur juste valeur dans les comptes consolidés du Groupe. Cette valeur « droits inclus » est estimée par la société BNP Paribas Real Estate à 326 680 K€ au 30 septembre 2010, soit un écart de 18 550 K€ par rapport à la valeur « hors droits » enregistrée dans les comptes. Le calcul de l’actif net réévalué par action est établi sur la base du nombre d’action en circulation (base non diluée) ou potentiel (base diluée) au 30 septembre 2010 hors actions propres. Le tableau ci-dessous détaille les calculs de l’actif net réévalué de liquidation et de remplacement calculé selon la méthodologie EPRA sur une base non-diluée et diluée. Non dilué Dilué Fonds propres consolidés 77 343 533 € 77 343 533 € - ajustement composante ORA - 29 557 844 € 4 131 644 € - ajustement réevaluation instruments de couverture de flux de tésorerie future 17 730 036 € 17 730 036 € Actif net Réévalué de liquidation 65 515 725 € 99 205 213 € Ajustement de valeur du patrimoine (droits) 18 550 000 € 18 550 000 € Actif net réévalué de remplacement 84 065 725 € 117 755 213 € Nombre d'actions (hors actions propres) 9 152 246 11 652 246 * Actif net réévalué de liquidation par action 7,16 € 8,51 € Actif net réévalué de remplacement par action 9,19 € 10,11 € * Les actions potentielles auxquelles il est fait référence au 30 septembre 2010 sont les 2 500 000 actions résultant de la conversion des ORA 56 Le graphique ci-dessous décompose par nature les variations de l’ANR dilué par action entre le 31 mars 2010 et le 30 septembre 2010. 9,00 8,50 8,51€ 8,51 € + 0,45 € -0,24 € 8,00 -0,06€ 8,36 € 8,12 € 8,06€ 7,50 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 ANR 31.03.2010 Dis trib utio n prime d'émission Paie m en t des intérêts ORA Rés ultat net ANR 30.09.2010 3.6 Cash Flow d’exploitation Le Groupe définit son cash flow d’exploitation comme étant son résultat avant impôts retraité de la variation de la valeur des actifs, de l’incidence des cessions d’immeubles, et de celle de l’actualisation des dépôts de garantie des locataires. Le calcul du cash flow d’exploitation par action est établi sur la base d’un nombre d’action moyen pondéré hors actions propres (en circulation ou potentiel selon le cas) pour la période de six mois allant du 1er avril 2010 au 30 septembre 2010. Le tableau ci-dessous détaille les calculs du cash flow d’exploitation une base non-diluée et diluée. 57 Non dilué Dilué Ré sul tat net avant impôts 5 105 295 € 5 105 295 € Ajustement de variation de valeur des immeubles - 427 060 € - 427 060 € Ajustement des effets d'actualisation des dépôts de garantie 35 256 € 35 256 € Cash flow d'exploitation 4 713 491 € 4 713 491 € Nombre d'actions moyen pondéré (hors actions propres) 9 152 246 11 652 246 Cash flow d'exploitation par action au 30.09.10 0,52 € 0,40 € Cash flow d'exploitation par action au 30.09.09 0,61 € 0,48 € Compte tenu des niveaux de cash flow d’exploitation déterminés ci-dessus, le Groupe présente les indicateurs de rentabilité suivants au 30 septembre 2010 (en % des loyers bruts) : Frais de fonctionnement Charges financières nettes Cash-f low d’exploitation 50 50% 40 40% 30 30% 20 20% 10 10% 0 0% 30 .0 9.20 09 3 1.03.20 10 3 0.09 .2 01 0 58 COMPTES SOCIAUX DE ZÜBLIN IMMOBILIERE FRANCE 4. Le résultat social au 30 septembre 2010 de Züblin Immobilière France est un bénéfice de 7 473 K€. Les produits d’exploitation s’élèvent à 10 917 K€, dont 7 552 K€ de loyers. Les charges d’exploitation sont de 5 073 K€. Elles incluent notamment les salaires et charges sociales pour 342 K€, des amortissements pour 3 066 K€ et des dépréciations sur immobilisations de 36 K€. Les produits financiers s’élèvent à 5 192 K€, dont 4 905 K€ de dividendes reçus de Züblin Immobilière Paris Ouest et 322 K€ de reprises de dépréciation des titres de la SCI Züblin Immobilière Verdun Flourens. Les charges financières sont de 3 307 K€ dont 3 117 K€ d’intérêts sur emprunts. Le total des actifs de la société au 30 septembre 2010 est de 248 614 K€, dont 181 447 K€ d’immobilisations dans des immeubles de placement, 38 532 K€ de participations et créances rattachées et 16 220 K€ de disponibilités. Les capitaux propres de la société au 30 septembre 2010 sont de 61 326 K€ et les dettes de 188 531 K€ (dont 35 605 K€ d’obligations remboursables en actions et 142 052 K€ de dettes auprès d’établissements de crédits). 59 EVOLUTION ET PERSPECTIVES 5. 5.1 Evénements importants survenus depuis le 30 septembre 2010 Immeuble Jatte 2 Züblin Immobilière France a été notifiée de la résiliation par YSL Beauté du bail portant sur l’immeuble Jatte 2, soit une surface de bureaux totale de 6 345 m2 et un loyer annualisé de 2,9 M€ au 30 septembre 2010. Cette résiliation sera effective le 30 juin 2011. 5.2 Perspectives d'avenir Compte tenu d’une anticipation d’une poursuite du contexte général de crise, le Groupe se fixe comme objectifs stratégiques de poursuivre ses efforts de préservation de la trésorerie et fidélisation de ses locataires afin de garantir sa continuité d’exploitation. Le Groupe dispose pour cela d’atouts de premier plans que sont la qualité de ses actifs immobiliers loués à 93,9% au 30 septembre 2010, la signature de ses locataires, une dette bancaire ayant une maturité de plus de trois ans et étant intégralement couverte contre les fluctuations de taux d’intérêts. Reprise de la dynamique de croissance avec la mise en place d’un OPCI « Grenelle 2 » Züblin Immobilière France va mettre en place avec la société de gestion Viveris Reim, un OPCI dédié, spécialisé dans la rénovation d’immeubles de bureaux en respect des lois « Grenelle 2 ». Züblin Immobilière France envisage de transférer à l’OPCI les immeubles Jatte 1 et Jatte 2 qui correspondent parfaitement à son objectif d’investissement. Cette opération permettra de compléter les sources de financement de Züblin Immobilière France pour la rénovation de ses actifs de l’Ile de la Jatte, d’accroître ses revenus, de diversifier son profil de risque et de reprendre à terme la dynamique de croissance du patrimoine sur un segment à très fort potentiel. RESSOURCES FINANCIERES 6. 6.1 Principes généraux de la gestion financière Pour optimiser le rendement de ses fonds propres, le Groupe a recours à l'effet de levier. Il a pour objectif de maintenir le montant de ses emprunts bancaires nets de trésorerie entre 55 et 65% de la valeur de marché de ses actifs. Ponctuellement, le Groupe pourrait avoir recours à des prêts relais afin d'être en mesure de poursuivre la mise en œuvre de son plan d'investissement indépendamment du calendrier de renforcement de ses fonds propres. Le Groupe privilégie les emprunts remboursables in fine d'une durée supérieure à trois ans et mène une politique de couverture de son risque de taux. 6.2 Encours des dettes bancaires au 30 septembre 2010 Au 30 septembre 2010, l’encours brut des emprunts bancaires s’élève à 228 millions d’euros, soit, après déduction de la trésorerie et des équivalents trésorerie, un ratio LTV de 66,4% de la valeur de marché, hors droits, du patrimoine. Le Groupe a réduit le recours à l’endettement pour 60 ses dernières acquisitions effectuées durant l’exercice précédent afin de préserver son ratio LTV, tant que les conditions d’accès aux marchés financiers resteront difficiles et que la crise immobilière perdurera. Comme le montre le tableau ci-dessous, le Groupe n’a aucun besoin de refinancement dans les 3 prochaines années. Synthèse des emprunts bancaires au 30 septembre 2010 : Etablissement Encours Éché ance s Taux 1 Éché ance Obj e t prêteur ( e n M€) (e n %) <1 an De 1 à 5 ans >5 ans Aare al 75,8 04.07.2014 3,925 75,8 0 Fi nance me nt Jatte1 & Jatte2 Aare al 18 01.08.2016 5,045 18 Fi nance me nt Gennevilliers Nati x i s 40 31.12.2013 4,552 40 0 Fi nance me nt Jatte3 Nati x i s 55 04.10.2014 4,760 55 0 Fi nance me nt Magellan Aare al 10 28.06.2014 4,598 10 0 Fi nance me nt Suresnes Nati x i s 29 11.01.2015 5,122 29 0 Fi nance me nt Danica Total 227,8 209,8 18 6.3 Evolution du taux moyen d’endettement Le taux d'endettement moyen du Groupe après couverture évolue de la manière suivante (en %) : 6,0 5,86 5 ,5 5 ,36 5,0 4 ,5 1 4,51 4 ,4 9 4,51 4,49 4,5 4 ,0 31.03.2006 31.03.2007 31.03.2008 31.03.2009 30.09.2009 31.03.2010 30.09.2010 6.4 Engagements pris et garanties consenties Lors de l'acquisition de leurs actifs immobiliers, Züblin Immobilière France et ses filiales ont accepté que des inscriptions de privilège de prêteur de deniers soient prises par les banques pour des montants correspondant au principal et accessoire des crédits consentis. Tous les immeubles sont hypothéqués à titre de sûreté et garantie du remboursement des prêts contractés. 61 Ont été données en garantie, au profit des banques toutes les créances actuelles ou futures résultant des baux intervenus ou des baux à intervenir sur tous les immeubles. Ont également été données en garantie, au profit des banques, les créances qui seraient détenues à l’encontre des compagnies d’assurance assurant les actifs immobiliers au titre des « dommages, périls et perte de loyers ». Ont été donnés en garantie, au profit des banques sous la forme d’un nantissement, les titres des filiales SCI Züblin Verdun Flourens et Züblin Immobilière Paris Ouest I détenus par Züblin Immobilière France. Enfin, les comptes de fonctionnement des immeubles ouverts dans les livres des banques ont été nantis à leur profit. L’ensemble des revenus locatifs ou autres produits directement liés à l’exploitation des immeubles sont alloués en priorité au remboursement de toutes les sommes dues aux prêteurs. Dans le cadre des emprunts hypothécaires contractés, Züblin Immobilière France et ses filiales ont pris divers engagements usuels, notamment en matière d’information des banques prêteuses et de respect de ratios financiers. Le tableau ci-dessous présente les ratios financiers que doivent respecter Züblin Immobilière France et ses filiales au titre de ces engagements. Etablissement prê teur Obje t Ratio LTV maximum DSC R (de va nt ê tre supérie ur ou é ga l à) Aareal Refinancement Züblin imm obi liè r e Paris Ouest 7 0% 1 15% (Jatte 1, Jatte 2) Aareal Fin an ce m en t Le Chaganne (Genn ev ill ie r s) - - Natixis Fin an ce m en t Jatte 3 (Neuilly sur sein e) 7 5% (1) - Aareal Fin an ce m en t Défense-Horizon 2 (Sures ne s) - - Natixis Fin an ce m en t M ag el la n (Nanterre) 7 0% (1) 1 50% (1) Natixis Fin an ce m en t Danica (Lyo n) 7 0% (1) 1 50% (1) Ratios financiers à respecter sur une base consolidée (1) Le calcul des ratios financiers est communiqué sur une base semestrielle aux banques prêteuses qui sont par ailleurs tenues informées régulièrement par le management des événements de gestion significatifs concernant les immeubles faisant l’objet des financements bancaires. Au 30 septembre 2010, le ratio LTV de Züblin Immobilière Paris Ouest prévu aux termes des contrats d’emprunts est de 68,2% et son ratio DSCR est de 255%. Si le ratio LTV maximum autorisé est atteint, le contrat d’emprunt prévoit une période d’observation de 6 mois à l’échéance de laquelle si le ratio LTV n’est pas inférieur au ratio LTV maximum autorisé, le remboursement partiel de l’emprunt est prévu pour ajuster le ratio LTV. Son ratio DSCR minimum autorisé serait atteint si le taux de vacance était de 55%. Au 30 septembre 2010, le ratio LTV de Züblin Immobilière France prévu aux termes des contrats d’emprunts est de 56,7% (i.e. l’endettement bancaire net de trésorerie de Züblin Immobilière France et l’ANR de ses filiales) et son ratio DSCR est de 186%. Son ratio LTV maximum autorisé serait atteint si la valeur de ses actifs baissait de 13,6%. Toute chose étant égale par ailleurs, son ratio DSCR minimum autorisé serait atteint si 20% de vacance supplémentaire était constatée par rapport à la situation locative au 30 septembre 2010. En prenant en compte le 62 départ attendu des locataires Roche et YSL Beauté, cette situation ne devrait pas intervenir avant le 31 mars 2012. Par ailleurs, la société Züblin immobilière France, a pris l’engagement de rembourser les emprunts souscrits auprès des banques dans l’hypothèse où la société ne serait plus détenue directement ou indirectement par la société Züblin Immobilien Holding AG à hauteur de 50,01% du capital et des droits de vote. 6.5 Instruments financiers dérivés Le Groupe utilise des instruments financiers dérivés pour se couvrir contre les risques associés aux taux d'intérêts. Ces instruments financiers dérivés sont initialement reconnus à la juste valeur à la date à laquelle les contrats sont entrés en vigueur et sont ultérieurement évalués à la juste valeur. Ils sont ainsi comptabilisés en tant qu'actifs lorsque la juste valeur est positive et en tant que passifs lorsque la juste valeur est négative. La juste valeur des contrats de SWAP de taux d'intérêt est déterminée par référence aux valeurs de marchés d'instruments similaires. Au 30 septembre 2010, dans le cadre de sa politique de gestion des taux, le Groupe a ainsi souscrit 12 contrats de swap dont la juste valeur est négative de (17 730 K€). Ces contrats font l’objet d’une comptabilité de couverture de flux de trésorerie (« Cash Flow Hedge »). Les variations de juste valeur des contrats de swap, liées aux évolutions de taux d’intérêt, sont comptabilisées en capitaux propres dans la mesure de leur efficacité testée selon les critères de IAS 39. RISQUES 7. 7.1 Description des principaux facteurs de risques Züblin Immobilière France et ses filiales sont soumises à de nombreux risques et incertitudes qui sont susceptibles d’affecter leur activité, leur situation financière, leurs résultats ou leur développement, et dont les plus significatifs sont décrits ci-après. D’autres risques, non identifiés à la date d’établissement du présent document ou dont la réalisation n’est pas considérée, à cette même date, comme susceptible d’avoir un effet défavorable significatif sur Züblin Immobilière France et ses filiales, leur activité, leur situation financière, leurs résultats ou leur développement, peuvent exister. Risques liés à l’environnement économique, financier et réglementaire du Groupe 7.1.1 a) Evolution de la conjoncture économique L’évolution de la conjoncture économique générale est susceptible de favoriser ou au contraire de réduire la demande de nouvelles surfaces de bureaux. Le niveau des loyers et la valorisation des immeubles de bureaux sont fortement influencés par l’offre et la demande de surfaces immobilières. Un ralentissement de l’économie peut également avoir une incidence sur la capacité des locataires à payer leur loyer et charges locatives. Principales conséquences pour le Groupe d’un ralentissement de l’économie : risque de baisse des valeurs locatives ; risque de baisse de la valeur des immeubles ; risque d’insolvabilité des locataires ; risque d’augmentation du taux de vacance ; 63 Zones d’Impact : ANR, cash-flow d’exploitation et résultat, liquidité (baisse des revenus locatifs affectant le ratio de couverture du service de la dette). b) Evolution du niveau des taux d’intérêts Le niveau des taux d’intérêts affecte la valeur du patrimoine du Groupe, car les taux de rendement appliqués par les experts immobiliers aux loyers d’immeubles à usage de bureaux aux fins de valorisation desdits immeubles sont déterminés en partie en fonction des taux d’intérêts. Le niveau des taux d’intérêts affecte également le coût du financement des nouvelles acquisitions envisagées par le Groupe et celui des travaux de rénovation de son patrimoine existant. Enfin l’évolution des taux d'intérêt affecte les coûts de financement du Groupe pour la partie des emprunts bancaires à taux variable ne faisant pas l'objet d'une couverture de taux. Principales conséquences pour le Groupe d’une augmentation des taux d’intérêts : risque de baisse de la valeur des immeubles ; difficultés accrues, voire impossibilité de procéder à de nouvelles acquisitions ; difficultés accrues, voire impossibilité de procéder à des travaux de rénovation ; risque d’augmentation du coût des emprunts bancaires à taux variable non couverts ; Zones d’Impact : ANR, cash-flow d’exploitation et résultat, liquidité (augmentation du coût de la dette non compensée par des revenus locatifs supérieurs). c) Evolution des conditions d’accès aux marchés financiers et bancaires L’accès aux marchés financiers et bancaires est essentiel à la stratégie de croissance du Groupe et à son financement. Un durcissement des conditions d’accès affecte directement la capacité du Groupe à poursuivre de nouvelles acquisitions, à refinancer les dettes arrivant à maturité à effectuer des travaux de rénovation de son patrimoine. Principales conséquences pour le Groupe d’un durcissement des conditions d’accès aux marchés financiers et bancaires : difficultés accrues, voire impossibilité de procéder à de nouvelles acquisitions ; difficultés accrues, voire impossibilité de procéder à des travaux de rénovation ; difficultés accrues, voire impossibilité de refinancer les emprunts bancaires arrivant à échéance ; Zones d’Impact : ANR (obsolescence accrue des immeubles), cash-flow d’exploitation et résultat, liquidité. d) Solvabilité des locataires et des contreparties financières Le Groupe est exposé au risque de crédit au travers de ses activités de gestion locative. Egalement, la mise en place de produits dérivés pour limiter le risque de taux expose le Groupe à une éventuelle défaillance d'une contrepartie bancaire. Principales conséquences pour le Groupe de l’insolvabilité d’un locataire ou d’une contrepartie financière : Baisse des revenus locatifs ; Perte de revenus financiers (contrepartie financière) ; Exposition accrue au risque de fluctuation des taux d’intérêts (contrepartie financière) ; 64 Zones d’Impact : cash-flow d’exploitation et résultat, liquidité. e) Evolution des réglementations applicables à l’activité du Groupe Dans la conduite de ses activités de détention et gestion d’actifs immobiliers de bureaux, le Groupe est tenu de se conformer à de nombreuses réglementations relatives notamment aux baux commerciaux, à la copropriété, à la prévention des risques pour la santé, la sécurité des personnes et la sauvegarde de l’environnement. Toute évolution significative de ces réglementations pourrait accroître les contraintes auxquelles le Groupe est tenu de satisfaire. Principales conséquences pour le Groupe d’une évolution contraignante des réglementations : Nécessité d’entreprendre des travaux de modernisation des immeubles ; difficultés accrues pour louer les immeubles ou pour conserver les locataires existants ; renchérissement des coûts d’exploitation ; Zones d’Impact : ANR (obsolescence accrue des immeubles), cash-flow d’exploitation et résultat, liquidité. Risques liés au secteur d’activité du Groupe 7.1.2 a) Absence de liquidités des actifs Les actifs immobiliers de bureaux étant peu liquides, le Groupe pourrait, en cas de dégradation de la conjoncture économique, ne pas être en mesure de céder rapidement et dans des conditions satisfaisantes une partie de ses actifs immobiliers. Tant que le Groupe possède un nombre limité d’actifs (huit à la date du 30 septembre 2010), toute cession d’actifs aurait un impact significatif sur son activité. Principales conséquences pour le Groupe de l’absence de liquidité des actifs : difficultés accrues, voire impossibilité de procéder à une cession ; Zones d’Impact : liquidité. b) Vieillissement des immeubles Les actifs du Groupe sont constitués d’immeubles construits en grande majorité depuis plusieurs années, pour certains d’entre eux depuis une trentaine d'années. Quelque soient leurs dates de construction, les immeubles vieillissent et des travaux de rénovation doivent être entrepris régulièrement afin de faciliter leur relocation et afin de s’assurer de leur conformité aux normes et réglementations. Selon leur nature et leur importance, les travaux peuvent être à la seule charge du propriétaire et peuvent nécessité une vacance temporaire partielle ou totale de l’immeuble pour pouvoir être effectués. Principales conséquences pour le Groupe du vieillissement des immeubles : risque de baisse de la valeur des immeubles ; risque de baisse des valeurs locatives ; nécessité d’entreprendre des travaux de rénovation occasionnant une vacance physique ou financière ; Zones d’Impact : ANR, cash-flow d’exploitation et résultat, liquidité (baisse des revenus locatifs affectant le ratio de couverture du service de la dette). 65 c) Réglementation applicable en matière de baux commerciaux En France, la législation relative aux baux commerciaux est très rigoureuse à l’égard du bailleur. Les stipulations contractuelles liées à la durée, au renouvellement, au dépôt de garantie, à la clause résolutoire ou à l’indexation des loyers sont d’ordre public et limitent notamment la flexibilité des propriétaires d’augmenter les loyers pour les faire correspondre aux évolutions du marché et d’optimiser ainsi leurs revenus locatifs. Par ailleurs, le locataire a la faculté de libérer les locaux à la date d’échéance du bail ainsi qu’à l’issue, en principe, de chaque période triennale sauf convention contraire. Le Groupe ne peut exclure qu’à l’échéance des baux, ou bien lors de la prochaine échéance triennale de leurs baux, les locataires en place choisiront de ne pas renouveler leur contrat de bail. Principales conséquences pour le Groupe d’un départ d’un locataire : Baisse des revenus locatifs ; Augmentation de la vacance jusqu’à relocation des locaux libérés ; Zones d’Impact : ANR, cash-flow d’exploitation et résultat, liquidité. d) Fluctuation de la valeur des immeubles et du niveau des loyers La détention d’actifs immobiliers destinés à la location expose le Groupe au risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers en portefeuille. Les loyers constituent la principale source de revenus du Groupe. Le Groupe est exposé à un risque de fluctuation de ses revenus du fait du départ potentiel de locataires (vacance) ou de révision à la baisse des loyers lors de renouvellement de baux (sur-location) Principales conséquences pour le Groupe des fluctuations de la valeur des actifs et du niveau des loyers : Risque de baisse de la valeur des actifs ; Risque de baisse des revenus locatifs ; Risque de non-respect d’engagements contractés au titre des financements pouvant entraîner leur déchéance ; Zones d’Impact : ANR, cash-flow d’exploitation et résultat, liquidité. Risques liés aux choix stratégiques, financiers et opérationnels du Groupe 7.1.3 a) Stratégie d’acquisition Dans le cadre de sa stratégie de développement, le Groupe souhaite poursuivre l’acquisition sélective d’actifs immobiliers. Le Groupe ne peut garantir que de telles opportunités d’acquisition se présenteront, ni que les acquisitions auxquelles elle procédera obtiendront la rentabilité qu’elle escomptait à l’origine. De telles acquisitions comportent un certain nombre de risques liés (i) aux conditions du marché immobilier des bureaux, (ii) à la présence sur ce marché de nombreux investisseurs (iii) à l’évaluation des actifs, (iv) au potentiel de rendement locatif de tels actifs, (v) aux effets sur les résultats opérationnels du Groupe, (vi) à la mobilisation des dirigeants et personnes clés sur de telles opérations, et (vii) à la découverte de problèmes inhérents à ces acquisitions comme la présence de substances dangereuses ou toxiques, problèmes environnementaux ou règlementaires. 66 Principales conséquences pour le Groupe de la stratégie d’acquisition : difficultés accrues, voire impossibilité de procéder à une acquisition ; difficultés accrues, voire impossibilité d’accroître le patrimoine du Groupe et ses revenus locatifs ; rentabilité des acquisitions moindre qu’escomptée, voire négative. Zones d’Impact : ANR, cash flow d’exploitation et résultat, liquidité. b) Concentration sectorielle Les actifs du Groupe sont constitués de huit immeubles de bureau, exposant de fait le Groupe à la cyclicité du marché immobilier des bureaux. Principales conséquences pour le Groupe de la concentration sectorielle : Baisse de la valeur des immeubles de bureau ; Baisse potentielle des revenus locatifs des immeubles de bureau. Zones d’Impact : ANR, cash-flow d’exploitation et résultat, liquidité. c) Concentration géographique Six des huit actifs immobiliers du Groupe sont situés dans la même région, le grand-ouest Parisien, dont notamment trois sur l’île de la Jatte à Neuilly-Sur-Seine (92). Le rendement des actifs immobiliers varie notamment en fonction de la croissance économique de leur région géographique. Principales conséquences pour le Groupe de la concentration géographique : Baisse de la valeur des immeubles de bureau situés en région ouest de Paris ; Baisse potentielle des revenus locatifs desdits immeubles de bureau. Zones d’Impact : ANR, cash-flow d’exploitation et résultat, liquidité. d) Dépendance à l’égard de certains locataires Le Groupe est actuellement dépendant de certains locataires et principalement des laboratoires Roche, locataire des immeubles Jatte 1 et Jatte 3, dont le bail de l’immeuble Jatte 1 arrive à échéance en juin 2011 et d’YSL Beauté locataire de l’immeuble Jatte 2 qui disposait de la faculté de mettre fin à son bail à tout moment avec un préavis de 9 mois. En mars 2010, les laboratoires Roche, locataire de l’immeuble Jatte 1 et de trois étages de l’immeuble Jatte 3 ont informé Züblin Immobilière France de leur intention de ne pas renouveler leurs baux lors de leurs échéances en juillet 2011 (Jatte 1) et janvier 2011 (Jatte 3). En octobre 2010, YSL Beauté a informé Züblin Immobilière France de son intention de quitter l’immeuble Jatte 2 en juin 2011. Le non renouvellement de ces baux entrainera une baisse temporaire des revenus locatifs de 10,6 M€ (46% des loyers annualisés). Principales conséquences pour le Groupe de la dépendance à l’égard de certains locataires : Baisse de la valeur des actifs1 ; 1 Les évaluations des immeubles Jatte 1, Jatte 2 et Jatte 3 tiennent compte au 30 septembre 2010 des départs attendus des locataires laboratoires Roche et YSL Beauté. 67 Baisse des revenus locatifs ; Insuffisance de liquidités et non-respect des engagements contractés au titre des prêts bancaires. Zones d’Impact : ANR, cash-flow d’exploitation et résultat, liquidité. e) Niveau d’endettement Le niveau d’endettement consolidé du Groupe est élevé compte tenu de la valeur de marché de ses actifs immobiliers. L’encours des emprunts bancaires net de la trésorerie à la date du présent document représente 66,4% de la valeur de marché (droits inclus) des actifs du Groupe. En cas d'insuffisance des revenus pour couvrir une des échéances de la dette, les banques prêteuses seraient en droit de demander l'exigibilité anticipée des prêts qu'elles ont consentis. Principales conséquences pour le Groupe du niveau d’endettement : Nécessité de maintenir un certain niveau de revenus locatifs pour faire face au service de la dette ; Zones d’Impact : Liquidité. f) Respect des engagements pris aux termes des emprunts bancaires La société et ses filiales ont choisi de recourir à des financements hypothécaires. En conséquence, tous les actifs de la société et ses filiales sont hypothéqués aux fins de garantir les emprunts bancaires. Chaque prêt hypothécaire comporte des déclarations, garanties et engagements financiers et des engagements d’information usuels pour ce type de prêt et conformes aux pratiques de marché eu égard à la nature des activités des sociétés emprunteuses et à leur niveau d'endettement. A cet égard, les prêts peuvent comporter un engagement de respecter un ratio LTV maximum, ou un ratio de couverture du service de la dette. Principales conséquences pour le Groupe du non-respect des engagements pris aux termes des emprunts bancaires : Exigibilité immédiate des prêts concernés ; Zones d’Impact : Liquidité. g) Option pour le régime SIIC Züblin Immobilière France et Züblin Immobilière Paris Ouest ont opté pour l’application du régime SIIC à compter du 1er avril 2006 et à ce titre, sont exonérées de l’impôt sur les sociétés. Cependant, le bénéfice de ce régime fiscal est subordonné notamment au respect de l'obligation de redistribuer une part importante des profits réalisés en franchise d'impôt et à certaines conditions de détention du capital de la société. La perte du bénéfice du régime SIIC et de l'économie d'impôt correspondante ou d’éventuelles modifications substantielles des dispositions applicables aux SIIC, seraient susceptibles d'affecter l’activité, les résultats et la situation financière du Groupe. Dans l’hypothèse où l’une des sociétés sortirait du régime SIIC dans les dix ans suivant l'option, elle serait tenue d'acquitter un complément d'impôt sur les sociétés sur le montant des plus-values qui ont été imposées au taux réduit de 16,5% du fait de l’option pour le régime SIIC. Le non-respect de l’obligation de conservation pendant cinq ans des actifs que Züblin Immobilière France et Züblin Immobilière Paris Ouest ont acquis ou pourraient acquérir sous le régime de l’article 210 E du Code général des impôts serait sanctionné par l’application d’une 68 pénalité de 25% de la valeur d’acquisition de l’actif pour lequel l’engagement de conservation n’a pas été respecté. Cette disposition s’appliquerait également en cas de perte du régime SIIC. A compter du 1er janvier 2010, le bénéfice de l'exonération d'impôt sur les sociétés sera subordonné à la condition qu'un ou plusieurs actionnaires agissant de concert ne détiennent pas, directement ou indirectement, 60% ou plus du capital de Züblin Immobilière France. A la date d’établissement du présent document, Züblin Immobilien Holding AG détient 59,2% du capital de Züblin Immobilière France. Principales conséquences pour le Groupe du non respect des obligations découlant du régime SIIC : En cas de perte du statut SIIC, imposition à postériori des résultats et des plus values réalisés depuis l’entrée dans le régime SIIC et pénalités de 25% sur les acquisitions réalisées en régime 210 E du CGI ; En cas de non-conformité à la contrainte de détention maximale de 60% du capital par un actionnaire ou un groupe d’actionnaires agissant de concert sans perte du régime SIIC, imposition du résultat du Groupe à l’impôt sur les sociétés de droit commun (33,3%) jusqu’à satisfaction de ladite contrainte et paiement d’une nouvelle exit tax lors du retour au régime d’exonération fiscale ; Zones d’Impact : Résultat, liquidité. h) Importance des relations avec le groupe Züblin Immobilien AG A la date du présent document, Züblin Immobilien Holding AG détient directement la majorité du capital et des droits de vote de Züblin Immobilière France. En conséquence, Züblin Immobilien Holding AG dispose d'une influence significative sur la société et sur la conduite de son activité car elle est ainsi en mesure de prendre des décisions importantes relatives non seulement à la composition du conseil d'administration de la société, à l'approbation de ses comptes ou au versement de dividendes, mais également au capital de la société ou à ses statuts. Egalement, les termes et conditions des prêts hypothécaires contractés par le Groupe ont été arrêtés compte tenu de son appartenance au groupe Züblin Immobilien. Principales conséquences pour le Groupe si le groupe Züblin Immobilien venait à détenir moins de 50,01% du capital et/ou des droits de vote de Züblin Immobilière France : Renchérissement potentiel des conditions de financement, voire obligation de remboursement par anticipation des emprunts ; Zones d’Impact : cash-flow d’exploitation et résultat, liquidité. i) Fluctuation des changes Certains des prestataires de service du Groupe facturent leurs prestations en franc suisse (CHF). De ce fait, le Groupe est exposé à un risque d’appréciation du franc suisse par rapport à l’euro. Principales conséquences pour le Groupe d’une appréciation du franc suisse par rapport à l’euro : Augmentation des charges d’exploitation ; Zones d’Impact : cash-flow d’exploitation et résultat. 69 7.2 Gestion des risques, facteurs atténuants Le Groupe attache une importance significative au suivi et à la gestion active de ses risques. Il a élaboré un programme de gestion des risques aux termes duquel les principaux risques inhérents à son activité sont identifiés, évalués et mesurés après prise en compte de facteurs d’atténuation. Le conseil d’administration est chargé de la supervision des activités de gestion des risques du Groupe et revoit à chacune de ses séances avec le management de la société, la situation de chaque risque identifié ainsi que le plan d’actions pour réduire ou éliminer ces risques. Les tableaux ci-après présentent pour chacun des risques identifiés les éléments de suivi, de gestion et les facteurs atténuants. 70 Gestion des risques liés à l’environnement économique, financier et réglementaire du 7.2.1 Groupe Facteurs de risque Gestion, facteurs atténuants Commentaires Conjoncture économique Adaptation de la stratégie à la conjoncture, investissement dans des zones économiques fortes et diversifiées (Paris, Lyon, Marseille) Niveau des taux d’intérêts Couverture en totalité du risque de taux sur les emprunts Accès aux marchés financiers Recherche de sources de financement alternatives, adaptation de la stratégie. Risque de crédit Contreparties bancaires Les principaux locataires des reconnues. actifs immobiliers du Groupe sont des entreprises Existence de procédures nationales ou internationales destinées à s’assurer de la de premier rang limitant ainsi solvabilité des clients du le risque d’insolvabilité. Groupe. Aucun risque d’insolvabilité Un dépôt de garantie en significatif n’a été relevé au espèces ou une caution cours du semestre clos au 30 bancaire est reçu de chaque septembre 2010 ou des locataire contribuant ainsi à exercices précédents minorer le risque de crédit. Evolution de la réglementation Suivi des évolutions de la Cf. chapitre 9 du rapport de réglementation notamment en gestion au 31 mars 2010 matière environnementale et énergétique 71 Gestion des risques liés au secteur d’activité du Groupe 7.2.2 Facteurs de risque Gestion, facteurs atténuants Commentaires Absence de liquidité des actifs Investissement dans des Paris : 10M€ - 100M€ marchés immobiliers liquides. Lyon/Marseille : 10M€ - 50M€ Taille des actifs choisie en fonction de la liquidité des marchés sous-jacents Vieillissement des immeubles Programme pluriannuel de Cf paragraphe 2.2 et chapitre travaux 9 du rapport de gestion au 31 mars 2010 Baux commerciaux Le Groupe suit attentivement Dans la période 2010-2012 l’échéancier des baux et entre 50% et 61% des baux s’emploie à pérenniser les arriveront à échéance (selon loyers et le taux d’occupation que l’on retient la date de fin des immeubles, notamment de bail ou celle de la en développant des relations prochaine option triennale de partenariales avec ses résiliation) locataires. Fluctuation des valeurs et des Idem ci-dessus L’écart entre les loyers revenus locatifs annualisés (24,3 M€ dont 1,4 M€ d’espace vacants en valeur locative de marché) et les loyers de marché (22,4 M€) au 30 septembre 2010 ressort à 1,9 M€. Cependant, une analyse bail par bail conduit le management à estimer que compte tenu de baux expirant au cours de l’année 2010 ou de congés reçus, l’exposition effective du Groupe à ce risque au 30 septembre 2010, s’élève à 504 K€ se répartissant en 331 K€ sur l’immeuble Jatte 2 et 173 K€ sur l’immeuble Magellan. 72 Gestion des risques liés aux choix stratégiques, financiers et opérationnels du Groupe 7.2.3 Facteurs de risque Gestion, facteurs atténuants Commentaires Stratégie d’acquisition Le Groupe a mis en place des Outre les critères de critères précis d’appréciation localisation, de situation des opportunités d’acquisition technique, environnementale et s’entoure d’experts pour et locative, les acquisitions effectuer les audits préalables doivent avoir un effet relutif immédiat sur le cash flow d’exploitation Concentration géographique Le Groupe investit dans des Bien que la région parisienne marchés diversifiés et liquides. est appelée à rester prépondérante, le Groupe souhaite poursuivre ses investissements à Lyon et Marseille Dépendance à l’égard de Par sa stratégie d’acquisition, Cf. paragraphe 2.3.2 du certains locataires le Groupe cherche à diminuer présent rapport le risque de dépendance Niveau d’endettement Le Groupe dispose d’une Tous les emprunts ont une structure financière qu’il maturité supérieure à 3 ans. considère adaptée à ses objectifs. Tous les emprunts sont remboursables in fine Engagements pris aux termes Le Groupe suit attentivement Cf. paragraphe 6.4 du présent des emprunts les engagements pris aux rapport termes des emprunts. Une analyse de sensibilité est mise à jour régulièrement Option pour le régime SIIC Le Groupe s’emploie à respecter les obligations découlant du régime SIIC. Importance des relations avec Le Groupe suit les meilleures Le 24 mars 2009, Züblin Züblin Immobilien AG pratiques en matière de Immobilien Holding AG a gouvernance et de déclaré détenir 59,16% du transparence capital et des droits de vote de la Société Risque de change Le chiffre d’affaires du Groupe est exclusivement en euros. Le montant des frais payés en francs suisse est peu important 73 TRANSACTION AVEC LES PARTIES LIEES 8. Comme il est indiqué dans la partie IX de l’annexe aux comptes consolidés clos au 30 septembre 2010 aucune nouvelle transaction avec les parties liées n’a été réalisée au cours du semestre. PARTICIPATION DES SALARIES AU CAPITAL 9. Au 30 septembre 2010, Monsieur Pierre Essig, administrateur et directeur général détient 27 584 actions de la Société. RENSEIGNEMENTS RELATIFS AUX ACQUISTIONS D’ACTIONS DE LA SOCIETE 10. FAITES AU BENEFICE DES SALARIES Pour la période du 1er avril 2010 au 30 septembre 2010 aucune acquisition d’actions de la Société au bénéfice des salariés n’a été réalisée. LE CONSEIL D'ADMINISTRATION 74 Synthèse du patrimoine Valeur Valeur Taux de d'expertise d'expertise Surface Vacance Loy ers Dat e Année de Princ ipaux Rendement Surfac e de vacance Immeuble Loc alis ation 30.09.10 31.03.10 Stoc k age utile (en (m²) Parkings annualisés d'acquisition construction locataires locatif (%) bureaux physique (en K€) (droit s inlcus) (droit s inlcus) m²) (%) (en K€) (en K€) Neuilly -s ur- Jat t e 1 01/07/ 2002 1971 Roc he 6 134 82 167 82 305 7,5% 12 480 4 844 17 324 408 Seine Neuilly -s ur- YS L Jatte 2 01/07/ 2002 1976 2 916 35 800 36 692 8,1% 6 345 700 7 045 149 Seine Beauté Europ Le Chaganne Gennevilliers 04/08/ 2006 1991 2 041 25 977 25 966 7,9% 8 093 8 093 190 Assistance Neuilly -s ur- Jatte 3 19/03/ 2007 1978 Roc he 2 622 48 013 48 002 5,5% 7 897 888 8 785 2 172 24,7% 240 Seine Horizon Défense Sures nes 28/03/ 2007 2006 Lexmark 886 12 837 12 756 6,9% 2 522 19 2 541 68 Le Magellan Nanterre 05/10/ 2007 2001 Faurec ia 3 825 53 026 53 950 7,2% 11 162 11 162 1 766 15,8% 296 Le Danica Lyon 14/01/ 2008 1993 Comareg 3 141 51 730 49 532 6,1% 15 533 56 15 589 695 4,5% 435 Ville de Marseille Mars eille 30/01/ 2008 2007 1 350 17 130 16 249 7,9% 4 735 1 100 5 835 67 Marseille TOTAL 22 915 326 680 325 452 7,0% 68 767 7 607 76 374 4 633 6,1% 1 853 75 Conception Majorelle Züblin Immobilière France SA 52 rue de la Victoire F - 75009 Paris Téléphone + 33 (0)1 40 82 72 40 Fax +33 (0)1 40 82 73 76 info@zueblin.fr www.zueblin.fr |