Paris, le 1 juillet 201
9 8

Résultats semestriels 2018 : une dynamique confirmée

« Covivio, le nouveau nom de Foncière des Régions, symbolise notre ambition de en
mouvement pour capter les aspirations t o ujo urs plus nombreuses de nos utilisateurs. Les avancées majeures
des derniers mois illustrent cett e strat ég ie et se traduisent par une accélération de nos performances
opérationnelle et financière. »
Christ o p he Kullmann, Directeur Général de Covivio

Covivio, le nouveau nom de Foncière des Régions


 20 ans de croissance et d e performance :
 Pat rimo ine de 23 1

2


Des avancées majeures sur nos piliers stratégiques
 Fusion avec Beni St a b ili, une ét a p e clé da ns
 Une nouvelle ét a p e pour le développ eme nt dans les mét ro p o les européennes
Royaume-

 De nouvelles acquisit io ns en Résident iel à Berlin
principalement à Paris et
 Accélérat io n du pipeline de développ eme nt
Milan
 Elargissement d es init ia t ives
 Wellio, la nouvelle offre de bureaux flexibles et coworking
de coliving à Berlin
 Déploiement d e
 Accélérat io n des offres de services aux locat a ires

Nouvelle croissance des résultats semestriels
 Accélérat io n de la croissance des revenus : +3% à périmèt re const a nt
 Progression en 6 mois : +2,8% à périmèt re const a nt
 Relèvement de la perspect ive de not a t io n S&P, à BBB, perspect ive posit ive
 sur un an
 1 mois
2

Perspectives 2018 confortées
 O 3%

- Uni
Proforma
1

Sur une périodecovivio.eu EPRA à fin juin dividendes inclus
de 20 ans. Source
2

llés dans les sect io ns 3. Elément s fina nc ie rs,
5.
COVIVIO
RESULTATS SEMESTRIELS 20 18



Opérateur européen de référence avec 23 5 art du Groupe) de patrimoine
centré sur les grandes mét ro p o le s européennes, en particulier Paris, Berlin et Milan, Covivio
accompagne les entreprises, les marques hôtelières et les territ o ires dans leurs enjeux


utilisateurs finaux, capte leurs aspirations, conjugue travailler, voyager, habiter, et coinvente
des espaces vivants.

de développement européen de 5,1Md
sa croissance.


Covivio, le nouvea u nom d e Foncière d e s Rég io n s

Covivio est le nouveau nom de Foncière des Régions1


se s clients, à qui elle propose de nouvelles façons de travailler, voyager et habiter.



phases de développement et a considérablement fait évoluer son patrimoine et ses
mét ie rs afin de répondre
3
.
performance annualisée d 2




Foncière des Régions devient Covivio, marque unique rassemblant Foncière des Murs, Immeo

marque réunit ainsi les 850 collaborateurs de Covivio sous une seule et même bannière.


Projet d e fusion a v e c Beni St a b ili, une op é ra t io n ma j e u re d e simp lif ic a t i o n et une
nouvelle ét a p e d a n s le d é v e lo p p e m e n t europ é e n

Au cours du 1 r
e

000
actions Beni Stabili (Communiqué de Presse du 25 mai 201 ) 8
d es deux sociét é s ont également arrêt é les termes du projet de traité de fusion les 1 et 1
8 9

Stabili3, le 5 septembre, et de Covivio, le 6 septembre. La réalisation de la fusion est attendue
.
4



Sur la période, Covivio a acquis 7,5% du capital de Beni Stabili, portant ainsi sa participation
tot a le à 59,9% du capital.

Cet t e fusion poursuit la transformation de Beni Stabili initiée il y a 2 ans et confirme la
talie, centrée sur Milan et le pipeline de
développement. Elle const it ue aussi une étape majeure dans la simplification de

immobilier européen intégré et leader sur ses marchés,


Le changement de la dénominat io n sociale de Foncière des Régions en Covivio sera proposé en Assemblée Générale le 06/ 0 9/ 20 18
1

Sur une période de 20 ans. Source EPRA à fin juin dividende inclus
2

r pour un d ro it de
3

ret ra it en numéraire, conformément à la règlement a t io n en vigueur en It a lie .
La réalisat io n de la fusion sera
4

préalables à la réalisat io n de la fusion en France et en It a lie .


2
COVIVIO
RESULTATS SEMESTRIELS 20 18



en se renforçant sur ses trois axes st ra t ég iq ues que sont les grandes mét ro p o les
européennes, le développement immobilier et la culture client.

Compte tenu des termes envisagés et des synergies est im

par action du groupe. Cet t e fusion viendrait accroitre la capitalisation boursière de Covivio,
M 7, à plus de 7 M 5 , à près de 4 .
7 7




- Un i, d 'u n e va le u r d e 976




Allemagne (en 201 ) et en Espagne (201 ),
6 7

, composé de quatorze
hôt e ls haut de gamme 4 et 5*, situés dans les principales villes du Royaume- Uni.
Parallèlement, le groupe signera sur 1 établissements des baux triple nets long terme avec
3
InterContinental Hot e ls Group (IHG) qui, au terme de la transaction, repositionnera ces
hôt e ls et les exploitera sous plusieurs de ses marques luxe et haut de gamme. Le loyer
variable,
croisière.

de Covivio au Royaume- Uni, premier marché
en termes d'invest isseme nt s hôt e lie rs et quatrième destination touristique en Europe. Elle

hôt e lle rie de Covivio, lui permet t a nt de conforter la montée en gamme et la diversification
géographique de son patrimoine sur ce secteur.

Les hôt e ls, tot a lisa nt 2 638
mét ro p o le s britanniques : neuf sont situés en Anglet e rre (Birmingham, Leeds, Liverpool,
Londres, Manchest e r, Oxford, Wot t o n et York), quatre en Écosse (Édimbourg, Glasgow), et
un au Pays de Galles (Cardiff). Ces actifs présentent une excellente qualité immobilière.
Ayant bénéficié de programmes d e travaux récents (1 2M£ investis entre 201 et 201 ), ils
8 4 8
offrent un pot e nt ie l de croissance significatif et génèrent une bonne rentabilité (marge
- d essus de 30%).


Nouvea u renforcement st ra t é g iq u e en Résid e n t ie l a lle m a n d

Covivio
conditions favorables, avec 9
principalement à Berlin (65%) et Hambourg (1 %). Ces investissements ont ét é réalisés à un
5
prix moyen attractif de 2 1 0
0 ² pour un rendement de 4,6% à deux ans post relocation
des surfaces vacantes (~6% de vacance). Les perspectives de croissance organique du
groupe sont confortées grâce au pot e nt ie l de réversion locatif élevé de ces acquisitions,


Sur la base (i) des cours de bourse du 1 / 0 4 / 20 1 (Covivio : 88,30 , Beni St a b ili : 0,730
9 8
5



3
COVIVIO
RESULTATS SEMESTRIELS 20 18



13 s
1 000 m² de résidentiel supplémentaires.
8
permet t a nt le développement


Une cult u re client et une offre d e services enrichies

En prise directe avec les besoins des utilisateurs, Covivio a développé de nouvelles initiatives


En bureaux, partenaire de la transformation des entreprises, Covivio a élargi son offre et
es : Wellio, une alliance unique entre ses expertises de


20% de la demande placée à Paris à fin
mai 6

no uvea ux besoins des entreprises. Fort de sa connaissance fine des grands
comptes et de son expertise sur toute la chaîne de valeur immobilière,
Covivio propose une solution unique adaptée aux nouvelles attentes des
entreprises.

Six sites sont ouverts ou
représentant 1 000 m² et 2 600 post e s de travail. Le dernier a ouvert ses portes au sein de
9
400 m² , situé dans le 1 e arrondissement de Paris à deux pas de
2
la gare de Lyon, qui propose ainsi 5 000 m² esp a c e s flexibles (780 post e s), sous la marque
Wellio, et le solde (entièrement loué) en bail long- t e rme .

En résidentiel, Covivio a ét e nd u son offre aux appartements meublés, logements avec
services ou spécialement conçus pour la colocation (coliving). Le déploiement a débuté à
Berlin avec 1 0 chambres
5 .

Dans le souci de capter les aspirations des utilisateurs, de coinventer des espaces adaptés
ise son offre de services aux utilisateurs en
- up tels que Welcome at Work

ur disposition), Efiester (solutions de restauration




Accéléra t io n d e s p ro j e t s d e d é v e lo p p e m e n t

Les enjeux
en plus les immeubles neufs. Fort
5,1 , ce sont 12
,
art du Groupe) qui sont engagés, en hausse de 30% sur six mois. Ces
opérations sont déjà prélouées à 44%.

Dans les 1 prochains mois, Covivio compte lancer la construction ou la restructuration de 1
2 6
nouveaux actifs, doublant ainsi le pipeline engagé, à 8 art du Groupe), dont
84% à Paris, Berlin et Milan. Plus de 1 % sont des projets mixtes de bureaux, hôt e ls, espaces
5
flexibles ou résidentiels, sur lesquels le groupe peut faire valoir sa connaissance fine des
produits et les synergies de plus en plus fortes qui les relient.

A Milan, le développement de la zone de Symbiosis franchit une nouvelle ét a p e . Alors que le
premier immeuble, de 20 500 m² , pré- lo ué à 86%à Fast w eb et Cir Food, sera livré en octobre
400 m² . Entièrement

Source Savills
6



4
COVIVIO
RESULTATS SEMESTRIELS 20 18



pré- lo ué pour 1 ,5 ans fermes à Ludum, filiale du 6e
3
internationales, NACE Schools. L
20 ,6

Dans le même temps, le chantier The Sign a été lancé, comprenant trois immeubles pour
26 500 m², dont 9 500 m² d o res et déjà pré- lo ué s à Aon, leader mondial du courtage,
également locataire de Covivio à Paris. Ce projet représente un invest isseme nt tot a l de
15
0

l, lui
permet t a nt de consolider sa présence dans le marché du QCA parisien, crist a lliser la
création de valeur sur des actifs matures et renforcer ses sources de croissance future. Le
groupe a cédé ses deux implantations parisiennes des 1 et 30 avenue Kléber, Paris 1 e, de
0 6
4 800 m², pour 1 4 M (21600 / m²) et 3,3% de rendement. Covivio restera locataire avec un
0
bail de 3 ans, renouvelable.

Dans le même temps, un immeuble de 8 500 m² situé rue Jean Goujon à Paris 8e a ét é acheté
au même invest isse ur pour 800 / m²). Fin 201 , à l issue du bail avec le locataire
8
actuel, un programme de redéveloppement complet de l imme ub le sera engag é par Covivio

regrouper ses équ

A Berlin, Covivio est p
c o nst ruire deux nouvelles tours pour une surface totale de
é en 201 . Covivio
6
1 0 000 m², qui
4 ²
de développer la première tour de 70 000 m². Au
terme du 1 r tour de la consultation, le jury a sélectionné les projets de deux agences :
e
Sauerbruch Hutton (Berlin) et Diener & Diener Architects (Bâle). La seconde ét a p e du
concours aura lieu cet automne avec à terme, une livraison prévue en 2022 et un


En ligne avec sa st ra t ég ie et son ambition de concevoir un immobilier vivant et innovant,
Covivio a imaginé un projet mixte regroupant espaces de bureaux, commerces et 1 300 m² 6
de logements, auxquels s a jo ut e nt des espaces de coworking et de détente avec rooftop,
ovivio est aussi de créer des liens forts entre les différents

sur ce site unique.


Deux a c c o rd s ma j e u rs en It a lie

Covivio en Italie a signé un nouvel accord locatif sur la galerie commerciale Galleria del
Après résiliation du bail actuel,
groupe Percassi pour 1 ans fermes,
4 se de 35% par
rapport au précédent.
Dans de diversification de sa base locative et de recentrage du patrimoine
Telecom Italia, Covivio a signé avec ce dernier un accord portant sur :

- ,
-
Rome et Naples,
- La résiliation anticipée de 8 baux arrivant à échéance en 2021contre une pénalité de
15 an de loyers
,
Covivio réduit ainsi son exposition à Telecom Italia, qui représentera 20% du patrimoine en
Italie contre 41 en 201 , améliore la qualité du son patrimoine.
% 5

5
COVIVIO
RESULTATS SEMESTRIELS 20 18




Accéléra t io n d e la croissa n c e d e s loyers

A fin juin, Covivio voit ses revenus progresser de 3,0% à périmèt re const a nt sur un an, en
accélération par rapport à 201 (+2,0%). Le groupe récolte les fruits de ses choix st ra t ég iq ues
7


Les loyers des bureaux gagnent ainsi 2,4% à périmèt re constant en France et 15% en Italie,
,
dont +2,0% à Milan (hors Telecom Italia).
La forte dynamique des loyers en Résidentiel allemand se poursuit en 201 , bénéficiant
8
not a mme nt de hausses supérieures à 20% en moyenne sur les relocations. La croissance
atteint le rythme soutenu de 5,7%à Berlin, en ligne avec 201 , quand elle continue à accélérer
7
en Rhénanie- d u- No rd Westphalie, à 4,2% vs 3,1 en 201 .
% 7
Enfin, les Hôtels voient leurs revenus croître de 3,6% à périmètre constant, dont +3,3% sur les
hôt e ls en bail (+5,0% sur les loyers variables) et +4,2% sur les hôt e ls dét e nus en murs et fonds.

Va ria t io n à D u ré e résid u e lle
Revenus Re v e n u s Va ria t io n Ta u x
p é rimè t re f e rme d e s b a u x
d ' o c c u p a t io n
1 0%
0 Pa rt du Groupe Pa rt du Groupe
c o n st a n t (a nné e s)

Bu re a u x - Fra n c e 18
3 13
2 +0 ,2% +2,4 % 96,9% 4 ,5
Bu re a u x - It a lie 97 42 - 1 ,2%
2 +15%
, 97,0 % 6,8
d o nt Bureaux hors Telecom It a lia 47 27 +1 ,7%
7 +17%
, 95,5% 4 ,2
d o nt Bureaux Telecom It a lia 49 15 - 39,2% +11
,% 1 0 ,0 %
0 1 ,4
2
Re sid e n t ie l a lle ma n d 19
1 75 +7,7% +4 ,6% 98,1% n.a .
Hô t e ls en Europ e 18
2 48 +1 ,2%
2 +3,6% n.a . n.a .
Ho t e ls en bail 95 34 - 5,8% +3,3% 1 0%
0 1 ,2
1
Ho t e ls en murs & fonds (EBITDA) 34 14 +1 7,7%
1 +4 ,2% n.a . n.a .
Ac t iv it é s st ra t é g iq u e s 4 81 289 +1,8% +3,0 % 97,6% 6,0
No n st ra t é g iq ue (Résident ie l France,
25 14 - 20 ,6% n.a 94 .6% 5,4
Commerce France & It a lie )
To t a l 50 6 30 3 +0 ,4 % +2,8% 97,4 % 6,0




Le patrimoine, et PdG après fusion avec
- Uni)
a c he t é pour 0,5

mois, porté notamment par la progression de 6,7% en Résidentiel allemand.


No n strategique
Va le ur à p ré im è t re const a nt : +1,8%
Hô t els en Europe 4%
• Pa ris: +2,3%
• Berlin: +2,5% 1%
4
• Ma d rid : +2,2%


Burea ux
13,4 Mds€ Va le ur à p c +17%
• Pa ris: +2%
France
PdG
Va le ur à p c : +6,7%
• G ra nd es mét ro p o les
41%
• Berlin: +7,1 Résid ent iel
%
régionales: +4,5%
• Ha m b o urg : +7,7% Allemagne
• D resd e & Leipzig: +6,4% 26%
• RNW : +5,7%

Bure a ux Italie Va l e ur à p c : +0,7%
1%
5 • Mila n hors Telec o m It a lia : +14%
,




6
COVIVIO
RESULTATS SEMESTRIELS 20 18




Des résult a t s fina n c ie r s en croissa n c e
S&P relève sa perspective de notation sur fond de profils financier et opérationnel plus solides

Reconnaissant le profil financier solide de Covivio (LTV de 42%, ICR de 5,4x) et la poursuite
du renforcement qualitatif du patrimoine, S&P a relevé la perspective de la not a t io n de
Covivio à BBB, perspective positive. Sur le semestre, le groupe a poursuivi une gestion active
de sa det t e , continuant à en réduire le coût, à 155% vs 187% fin 201 , et à en maintenir la
, , 7
maturité à 6 ans.

r action, à 2,

La croissance du résultat opérationnel et la poursuite de la réduction des frais financiers

éfice net ressort quant à lui à
465,3

ANR EPRA en progression de 7,9% sur un an


E 2

paiement du dividende en mai dernier.



Persp e c t iv e s 20 18 confort é e s
Les avancées st ra t ég iq ue s majeures durant le semestre, les performanc e s opérationnelles

confiance. Covivio maintient son objectif de en 2018
de 3%.




7
COVIVIO
RESULTATS SEMESTRIELS 20 18




CONTACTS


Rela t io n s Presse Rela t io n s Invest isse u rs
Géraldine Lemoine Paul Arkwright
Tél : + 33 (0)1 58 97 51 00 Tél : + 33 (0)1 58 97 51 85
geraldine.lemoine@ o vivio .f r
c paul.arkwright @ o vivio .f r
c

Laet it ia Baudon
Tél : + 33 (0)1 44 50 58 79
laet it ia .b a ud o n@ ha n.f r
s




A PROPOS DE COVIVIO
Fort e de son hist o ire part ena ria le, de ses expert ise s immobilières et de sa cult ure européenne,

.



capt e leurs aspirat io ns, conjugue t ra va iller, voyager, habit er, et coinvent e des espaces vivant s.

Opérat eur européen de référence avec 23 de pat rimo ine Covivio accompagne les ent rep rises,

performance responsable.

t de parcours
passionnant s.

Le t it re Covivio ronext Paris (FR0000064578 - COV), admis au SRD
et rent re da ns la composit io n des indices MSCI, SBF1 0 , Euronext IEIF « SIIC France », CAC Mid1 0 ,
2 0
dans les indices de référence des foncières européennes « EPRA » et « GPR 250 », ainsi que dans les
indices ét hiq ues ESG FTSE4 Good, DJSI World et Europe, Euronext Vigeo (World 1 0 , Eurozone 1 0 ,
2 2
Europe 1 0 et France 20), Oekom, Et hib el et Gaïa.
2

Covivio est not é e BBB / perspect ive posit ive

Le changement de la dénomination sociale de Foncière des Régions en Covivio sera proposé en
Assemblée générale le 06/ 0 9/ 20 1 .
8




8
9
Part du Groupe
Résult a t s semest rie ls 20 18




Evolution du périmètre :
Deux opéra t io ns majeures ont ét é réalisées ce semest re, ayant pour impact un changement du t a ux de
dét e nt io n de Covivio da ns ses filiales:
 Dans le cadre du projet d e fusion avec Beni St a b ili, Covivio a aug m ent é sa part ic ip a t io n dans sa
filiale d e 7,5%, dét e nue à 59,9% à fin juin 201 cont re 52,4% à fin 201 .
8 7
 la fusion absorpt io n de FDMM par Covivio Hot els a dilué la part ic ip a t io n de Covivio dans Covivio
Hôt e ls d e 50% au 31 décembre 201 à 42% au 30 juin 201 .
7 8



A. REVENUS COMPTABILISES : +3,0 % A PERIMETRE CONSTANT

10 0 % Part du groupe
Var. En %
Var. Var.
des
S1 20 17 S1 20 18 S1 20 17 S1 20 18 (%)
(%) (%)
loyers
à pc 1
Bureaux France 135,7 137,6 1,4% 123,0 123,3 0 ,2% 2,4% 41%
Paris 410
, 45,4 1%
1 38,7 43,6 1%
3 19%
, 1%
4
Île- d e- Fra nc e 67,3 67,2 0% 57,0 55,6 - 2% 2,5% 1%
8
Mét ro p o le s Régionales et Régions 27,4 24,9 - 9% 27,4 24,2 -1 %
2 3,0% 8%
Bureaux Italie 92,3 96,5 4,6% 47,7 41,9 - 12,2% 1,5% 14%
Bureaux - hors Telecom It a lia 43,2 47,3 1%
0 22,6 26,6 1%
8 17%
, 9%
Bureaux - Telecom It a lia 49,1 49,2 0% 25,1 1 ,3
5 - 39% 11
,% 5%
Résidentiel Allemagne 112,9 118,7 5,2% 69,9 75,3 7,7% 4,6% 25%
Berlin 48,8 56,6 1%
6 30,5 36,3 1%
9 5,7% 1%
2
Dresde & Leipzig 1 ,2
0 1 ,1
1 9% 6,3 7,0 1%
0 2,8% 2%
Hambourg 7,2 7,8 8% 4,6 5,2 1%
1 3,4% 2%
Rhénanie du Nord - Westphalie 46,6 43,2 - 7% 28,5 26,9 - 6% 4,2% 9%
Hôtels en Europe 116,2 128,3 10 ,4 % 42,8 48,0 12,2% 3,6% 16%
Hôtels en bail 84,5 94,6 12% 36,5 34,4 - 5, 8 % 3,3% 11%
France 44,8 49,5 1%
1 1 ,5
7 1 ,5
5 - 1%
1 3,4% 5%
Allemagne 1 ,6
0 1 ,5
3 28% 5,1 5,5 9% 16%
, 2%
Belgique 1 ,6
0 1 ,6
0 0% 5,3 4,5 -1 %
6 5,6% 1%
Espagne 1 ,9
4 1 ,4
7 n.a 6,8 7,3 7% 3,3% 2%
Autres pays 3,7 3,7 n.a 18
, 16
, -1 %
5 16%
, 1%
Hôtels en murs et fonds (EBITDA) 31,7 33,7 6% 6,3 13,6 117,7% 4,2% 4%
Total Activités stratégiques 457,0 481,1 5,3% 283,5 288,5 1,8% 3,0 % 95%
Non stratégique 34,0 25,4 - 25% 17,9 14,2 - 20 ,6% n.a 5%
Commerces It a lie 9,5 8,0 -1 %
6 5,0 4,5 -1 %
0 - 7,8% 1%
Commerces France 1 ,4
8 1 ,2
3 - 28% 9,2 5,5 - 40 % 12%
, 2%
Autres (Résident ie l France) 6,1 4,2 - 31% 3,7 4,2 1%
2 n.a 1%
Total 491,0 506,5 3,2% 30 1,4 30 2,8 0 ,4 % 2,8% 10 0 %
1
pc : périmètre constant

Les revenus sont en croissance d e 0,4% sur un an en Part du Groupe. Cet t e hausse de 1 4 ,
principalement par :
 l'accélérat io n d e la croissance d es revenus à p érimèt re const a nt de +3,0% (+6.0 M ) a vec :
o +2,4% en Bureaux France grâce à l'ind e xa t io n (0,8 p t ) et la bonne act ivit é loca t ive (1 7 p t
,
dont 1 1 pt grâce aux reconduct io ns et renégociat io ns de baux),
,
o +1 5% en Burea ux It a lie (hors commerces) principalement grâce à l'indexat io n,
,
o +4,6% en Résid e nt ie l allemand dont 2,4 pt s dus à l'indexat io n et 2,2 pt s dus aux
renouvellement s,
o +3,3% en Hôt e lle rie , dont +5,0% sur les loyers variab le s AccorHot e ls d u fait de la reprise d e
l'act ivit é hôt e liè re



10
Part du Groupe
Résult a t s semest rie ls 20 18



+4,2% de varia t io n de l'Ebit d a des Hôt e ls dét e nus en Murs et Fonds en raison d e bonnes
o
performances sur le déb ut d'année, not a m me nt grâce à une reprise post - a t t e nt a t s,
 les acquisit io ns (+1 ,9
3 résid e nt iel Allemagne (+7,4 , avec not a mm e nt
l'acquisit io n d e plus d e 2 000 appart e me nt s ma jo rit a ire me nt à Berlin,

 les livraisons de nouvea ux act if s (+7,7 M ), essent ielle me nt en Burea ux France, not a m m ent Edo à
Issy- le s- Mo uline a ux, Art &C o à Paris et O'Rig in à Na nc y,

 les cessions d'act if s (- 30 ,0 M ), not a m me nt
sur les Burea ux Fra nc e (- 1 ,8
0 , dont deux act if s mat ure s (Winchest e r à St Germain et
o
Vict o r Hugo à Issy- les- Mo uline a ux)
sur les Burea ux It a lie , le pa rt a g e d e 49% du p o rt e f e uille Telecom It a lie (- , dont 40%
o
à la fin du S1 201 et 9% début 201
7 8
sur le Résid e nt ie l allema nd (-
o
p lus de 60% non- c o re en Rhénanie du Nord - W e st p ha lie
sur l'act ivit é hôt elière (- 2,9 avec l'impact d e s cessions non st ra t é g iq ues d e s
o
rest a ura nt s Quick et d e s commerces Jardiland

 l'aug me nt a t io n à 59.9% de la part ic ip a t io n d e Covivio dans Beni St a b ili (+2


B. ÉCHEANCIER DES LOYER ON


1. Échéa n c ie r d e s loyers a n n u a lisé s : 6,0 d e d u ré e résid u e lle moyenne
a ns

Durée résiduelle ferme des
(Années) Durée résiduelle des baux
baux
Part du groupe 20 17 S1 20 18 20 17 S1 20 18
Bureaux France 5,0 4,5 6,0 5,4
Bureaux Italie 7,6 6,8 8,1 7,3
Hôtels en Europe 1 ,2
1 1 ,2
1 1 ,3
3 1 ,3
3
Total activités stratégiques 6,6 6,0 7,7 7,0
6,4 5,4 7,0 6,3
Non stratégique
Total 6,6 6,0 7,7 7,0


La durée résid ue lle moyenne ferme se maint ie nt à un nivea u élevé de 6,0 ans à fin juin 201 , en baisse
8
suit e à la cession en Bureaux It a lie de 9% supplément a ire du port e f e uille Telecom It a lia . En France, la
durée ferme d e s ba ux diminue d e 0,5 pt




11
Part du Groupe
Résult a t s semest rie ls 20 18




Par date
En % Par date En %
de 1ere option
du total de fin de bail du total
de sortie de bail

2018 33,3 6% 1 ,3
4 2%
2019 53,8 9% 30,5 5%
2020 32,5 6% 27,5 5%
2021 37,4 6% 40,9 7%
2022 418, 7% 37,8 6%
2023 417, 7% 45,5 8%
2024 1 ,4
3 2% 22,4 4%
2025 40,6 7% 43,0 7%
2026 36,6 6% 36,7 6%
2027 1 ,4
9 3% 313, 5%
Au- d e là 810
, 1%
4 1 18
0, 1%
7
Résident ie l Allemagne 1 2,7
5 26% 1 2,7
5 26%
Total 584,2 10 0 % 584,2 10 0 %
Hôtels en Murs et fonds 29,1 29,1
- -
Non stratégique 22,7 - 22,7 -


La part des échéances à moins de 3 ans rest e st a b le à 7% par an en moyenne des loyers annualisés,
donnant a u groupe une t rè s bonne visibilit é sur ses cash- f lo w s, ainsi sécurisés à moyen- t e rme .
e loyers arrivant à échéances en 201 , plus de 50% concernent d e s immeubles de burea ux
8
Sur les 87
en Fra nc e faisant part ie d u pipeline mait risé , dont cert a ins projet s seront enga g é s fin 201 ou déb ut 201
8 9
(Omega à Levallois, Paris- Go b e lins à Paris 5è me).




: un nivea u élevé d e 97,6%

(%) Taux d'occupation

Part du Groupe 20 17 S1 20 18
Bureaux France 97,4% 96,9%
Bureaux Italie 97,0% 97,0%
Résident ie l Allemagne 98,4% 98,1%
Hôtels en Europe 1 0%
0 1 0%
0
Total activités stratégiques 97,9% 97,6%
Non stratégique 97,9% 94,6%
Total 97,9% 97,4%


ccupat io n rest e élevé à 97,6% sur les act ivit é s st ra t ég iq ue s. Les Burea ux France sont impact é s
par la livraison récent e de Riverside à Toulouse (loué à 41 ) t a nd is les Bureaux It a lie sont freinés par le
%
part a g e du p o rt e f e uille Telecom It a lia (occup é à 1 0 %).
0




12
Part du Groupe
Résult a t s semest rie ls 20 18



C. REPARTITION DES LOYERS EN PART DU GROUPE

1. Rép a rt it io n p a r p rin c ip a u x loca t a ire s : une b a se loca t iv e solid e

Revenus
annualisés

20 18 %
Orange 68,8 1%
1
Telecom It a lia 30,0 5%
AccorHotels 26,9 4%
B&B 1 ,3
7 3%
Suez Environnement 218, 3%
EDF / Enedis 1 ,1
7 3%
Vinci 1 ,0
5 2%
Dassault 1 ,5
2 2%
Thalès 1 ,9
0 2%
Nat ixis 1 ,7
0 2%
Mariott 9,7 2%
Int e sa San paolo 9,4 1%
Radisson Hot e l Group 9,2 1%
Tecnimont 7,8 1%
Eiffage 6,8 1%
Aon 5,4 1%
Lagardère 5,4 1%
NH 5,2 1%
1 7,0
8 29%
Résident ie l Allemagne 1 2,7
5 24%
Résident ie l France 6,3 1%
Total 636,0 10 0 %


Au premier semest re 201 , Covivio a poursuivi sa st ra t ég ie de diversificat io n d e sa base locat ive . Ainsi,
8
l'exposit io n a ux 3 premiers locat a ire s cont inue à se réduire (20% cont re 21 fin 201 et 41 fin 201 ),
% 7 % 4
not a m me nt grâce au part a g e de 9% supp lé m e nt a ire s du port ef e uille Telecom It a lia réalisé au cours du
1 r semest re 201 .8
e




2. Rép a rt it io n g é o g ra p h iq u e d e s revenus : 60 % g é n é ré s à Pa ris, Berlin, Mila n

Bure a ux
Mila n 59%
It a lie 1 %
5

Ré sid e nt iel Be rlin 48%
Allemand 24 %



Bureaux Fra nc e 39%
Gra nd Paris 80%
France 4 3% Hô t els en Europe 1 % Alle m a g ne 34%
5
Esp a g ne 1 %
5

No n st ra t ég iq ue 3%



Le posit io nne m e nt st ra t ég iq ue d e s act ivit és sur les capit a les et grand e s mét ro p o les européennes s'est
poursuivi déb ut 201 , da ns une opt iq ue d'améliorat io n cont inue de la q ua lit é du pat rim o ine . Ainsi, près
8
de 60% d e s loyers proviennent du Gra nd Paris, de Berlin et Mila n.




13
Part du Groupe
Résult a t s semest rie ls 20 18



D. TAUX DE CHARGES PAR ACTIVITE
Bureaux Bureaux Résidentiel Hôtels Autre Total
France Italie Allemagne en Europe (Résidentiel
(yc. commerces) (yc. commerces) France)

S1 20 18 S1 20 18 S1 20 18 S1 20 18 S1 20 18 S1 20 17 S1 20 18
Loyers 1 3,3
2 46,3 75,3 40,0 4,2 295,1 289,2
Charges locatives non
- 5,9 - 3,3 - 0 ,7 - 0 ,8 - 15
, - 1 ,6
7 - 12,3
récupérées
Charges sur immeubles - 17
, - 3,9 - 5,2 - 0 ,1 - 0 ,4 - 7,8 - 11,3
Charges nett es des
0,1 - 0 ,5 - 0 ,5 0,0 0,0 - 12
, - 0 ,9
créances irrécouvrables
Loyers nets 115,9 38,6 68,9 39,1 2,3 268,4 264,7
Taux de charges 1 4,5% 16,7% 8,5% 1,3% 33,8% 7,9% 7,5%
Taux retrait é de la norme IFRIC 21
1




Le t a ux de cha rg e s (7,5%) est en baisse sur un a n :

En Burea ux Fra nc e , le t a ux de charg e s est en baisse (- 1 4 pt s par rapport à 201 ) suit e à la cession
, 7

des act ivit és résiduelles d e Logist iq ue .
En It a lie , le t a ux de cha rg e s est st a b le et mait risé à 1 ,7% (cont re 1 ,5% en 201 ) après une net t e
6 6 7

l'améliorat io n récent e de la vaca nc e et l'int e rna lisa t io n du
property management .
Le t a ux de charg e s en Résident iel Allemagne est en baisse depuis plusieurs années et at t e int

8,7% (cont re 1 ,7% en 201 ) grâce au renforcement à Berlin et à l'opt imisa t io n d e s coût s.
0 7
En Hôt e lle rie , le t a ux de charges se maint ie nt à un nivea u bas de 1 3%, le group e signa nt
,

essent ie lle m e nt des baux t rip le net s




EN PART DU GROUPE
492
E. CESSIONS REALISEES :
M
Cessions Accords
Nouvelles Nouveaux Marge vs Total
(accords à fin à fin 20 17 Total
cessions accords Rendement Cessions
valeurs
20 17 à S1 20 18
S1 20 18 S1 20 18 S1 20 18 effectives
encaissés) encaisser

1 2 3 = 2+3 = 1+ 2

Bureaux France 1 0%
0 76 34 17
4 7 12%
, 4,1%
154 224

PdG 76 34 17
4 7 12%
, 4,1%
154 224

Bureaux Italie 1 0%
0 20 7 - 19
5 - 2,9% 7,0%
159 20

PdG 8 4 73 49 - 2,9% 7,0%
121 81
Résident ie l Allemagne 1 0%
0 11
1 27 9 12
2 1 ,4 %
2 4,6%
131 120

PdG 65 16 5 69 1 ,4 %
2 4,6%
74 70

Hôtels en Europe 1 0%
0 3 18 - 15
1 - 5,8% 6,9%
1
115 3

PdG 1 8 - 48 - 5,8% 6,9%
48 1
Non stratégique 1 0%
0 208 18 17 17
1 3,4% 4,1%
133 225
(Rési. France, Logistique,
PdG 10
0 18 17 71 4,8% 2,9%
87 116
Commerces en France)

Total 10 0 % 418 10 5 173 520 692 1,6% 5,3% 591

PdG 250 80 242 243 485 1,8% 5,0 % 492

Y compris les cessions et engagement s de cession des hôt e ls en murs et fonds
1




14
Part du Groupe
Résult a t s semest rie ls 20 18



492 M Pd G (591 M d e cessions ont ét é réalisées au premier semest re 201 , après 1
8
20 1 . Covivio ma int ie nt un ryt hm e sout e nu de rot a t io n d e son pat rimo ine , permet t a nt de réduire son
7
exp o sit io n aux localisat io ns secondaires, crist a llise r la créat io n d e valeur sur ses act if s core mat ure s et
sort ir d e s act ivit és non st ra t é g iq ue s :

 act if s non core : 1 4 2 d e cessions pour d e ux t ie rs en Bureaux et un t ie rs en act if s
résid e nt ie ls d e Rhénanie d u Nord - W e st p ha lie .
le Group e a céd é un t ie rs de ses act if s non core en six
Avec 100
mois. Ces derniers ne représent e nt plus que 3% du p a t rim o ine Bureaux France en t e na nt compt e
des promesses signées.
act if s core mat ure s : 1 8
7 d e cessions


Cessions principalement en France (1 9
3 Pd G) dont les immeubles 1 et 30 Kléb e r à Paris et
0
Pégase à Clichy (4.5% d e marg e ).
act if s non st ra t ég iq ue s : 1 6
1


79 Pd G d e commerces en Fra nc e const it ué d u solde d u port ef e uille Quick et 38
promesses const it ué essent ielle m e nt d 'a c t if s Jardiland . Au 30 juin les commerces ne
représent e nt plus que 5,5% du pat rimo ine d e Covivio Hôt e ls cont re 1 ,1 a u 31 décembre 201 .
1% 7





682 REALISES EN PART DU GROUPE
F FS :
M

Acquisitions 20 18 réalisées Acquisitions 20 18 sécurisées

Acquisitions Acquisitions Rdt Acquisitions Acquisitions Rdt
10 0 % PdG PdG 10 0 % PdG PdG

Bureaux France 18
4 18
4 3,1% - - -
Bureaux Italie 16
0 63 6,2% ¹ - - -
Renforcement Beni Stabili - 263 5,4% - - -
Résident ie l Allemagne 218 17
5 4,3% ² 217 17
3 5,0% ²
Renforcement Allemagne - 51 4,9% - - -
Hôtels en Europe - - - 1 087 457 5,1%
Total 472 682 4,7% 1 30 4 594 5,0 %
1
Rendement pot e nt ie l des acquisitions
2
Rendement à 2 ans post - re lo c a t io n des locaux vacants. Rendement immédiat de 3,6% sur les acquisitions réalisées et 4,4% sur les acquisitions sécurisées



Avec 682 réa lisé s au premier semest re 201 Covivio a p o ursuivi son renforcement da ns ses
8
marchés st ra t é g iq ue s, en part ic ulie r en Burea ux Fra nc e et It a lie et en Résid e nt iel allemand avec :

 un immeub le à fort p o t ent iel de red évelo p p e m ent à Paris QCA, sit ué rue Jean Goujon, pour
: Covivio a céd é
en cont re p a rt ie d e ux act if s mat ure s, occupés par le Group e , sit ué s avenue Kleber à Paris.
 l'acquisit io n d'un act if dans le quart ier d'affaires Biccoca à Mila n pour
rend e me nt pot e nt ie l de 6,3% et le renforcement des p o sit io ns de Covivio à ha ut eur de 59.9%
au capit a l de Beni St a b ili.

Au t o t a l, les acquisit io ns ont ét é réalisées à près de 90% dans les grand e s mét ro p o le s europ é e nne s, à
Paris, Berlin, Mila n et Ha m b o urg .




15
Part du Groupe
Résult a t s semest rie ls 20 18



5,1 (3,7 MD EN PART DU GROUPE)
G. PROJETS DE DEVELOPPEMENT :
Md

Le 1 r
e

Sur les 5,1 désorma is engag é s (cont re 934 M . Depuis le
lancement du pip e line Résident ie l en Allemag ne en 201 , le group e a désormais la capacit é d e
7
développer d e s act if s dans chacun d e ses ma rc hé s.

1. Livra iso n s : 20 50 0 m² d e Burea u x et 522 cha m b re s d 'h ô t e ls livrés a u S1 20 18

Le déb ut d e l'a nné e 201 a ét é marqué par la livraison d'environ 20 500 m² d e Burea ux en France et en
8
, a ve c un t a ux d o c c up a t io n moyen d e 85%. Il s a g it de :

 Riversid e (1 000 m²) à Toulouse, loué à 41 . Des nég o c ia t io ns sont en cours pour la locat io n du
1 %
solde
 Tit a no (6 000 m²) à Milan, qui correspond au red é velo p p e m ent d e l'act if Piazza Mont e Tit a no en
hôt e l, loué à 1 0 % à Meininger
0
 Colonna (3 500 m²) à Milan, loué à 1 0 %
0
 2 hôt els B&B à Berlin et Chat e na y- Ma la b ry, rep résent a nt 267 cha mb re s
 1 hôt el Mot el One à Paris 1 èm e, rep résent a nt 255 chambres.
2

Covivio a réalisé une fort e créat io n de valeur sup é rie ure à 23% en moyenne sur les act if s livrés au cours
du 1 r semest re 201 . Par ailleurs, le rendement const a t é à la livraison
e 8 ét a b li à
6,1 .
%


1,2 (721 M )
2. Projet s eng a g é s :
Md

23 projet s sont act ue lle m e nt engag é s sur 3 pa ys européens et seront livrés ent re 201 et 2021 En 201 ,
8 . 8
Covivio a p o ursuivi sa st ra t ég ie de d é v e lo p p e m e nt via le lancement d e 5 projet s majeurs :

le projet Flow à Mont ro ug e (23 600 m²), q ui corresp o nd à un pro

d e burea ux neufs mult if o nc t io nne l sit ué au sein d u t errit o ire at t ra c t if et en plein essor de
Mont ro ug e . La livra iso n d e cet act if lancé en blanc est prévue p o ur 2020.
N2 à Paris 1 ème, (1 900 m²), qui correspond à un p ro je t de const ruc t io n, en part e na ria t a ve c ACM
7 5

(50%) : bureaux, coworking & hôt e l. La livraison
de cet act if est prévue p o ur le d é b ut de l a nné e 2021.
600 m²), qui corresp o nd à un projet d e const ruc t io n, en part e na ria t a ve c

ADP (50%), d un immeuble de bureaux au sein du q ua rt ier d e s affaires de l a é ro p o rt Pa ris- O rly.
La livraison de cet act if est prévue pour 2020.
le lancement du projet The Sign (26 500 m²) sit ué à la limit e Sud- O ue st du cent re de Milan, sur la

ligne de mét ro 2. Le 1 r bât im e nt d e 9 700 m² est d é jà préloué à AON. La livraison est prévue en
e

2020.

le projet Symbiosis School à Milan (9 400 m²) à la limit e Sud -

Est du Cent re de Mila n. Cet act if est préloué à 97% à Ludum et la livraison est prévue p o ur 2020.




16
Coût de Coût de Capex
Loyers Pré
Surface revient 2 revient 2 Etat restants à
1
cibles
Projets engagés Localisations Projet Livraison location Rendement 3
d'avancement investir
(m²)
(%)
²/ a n)
10 0 %) PdG)
Ilot Armagnac (QP 35%) Bordeaux Const ruc t io n 31 700 m² 2018 10
9 42% 12
0 35 6,5% 83% 6
Total livraisons 20 18 190 42% 10 2 35 6,5% 83% 6
31 700 m²
Hélios Lille Const ruc t io n 9 000 m² 2019 10
6 1 0%
0 23 23 > 7% 70% 7
Total livraisons 20 19 9 000 m² 160 10 0 % 23 23 >7% 70 % 7
Bureaux Fra nce




Belaïa (QP 50%) Orly Grand Paris Const ruc t io n 22 600 m² 2020 18
9 50% 65 32 > 7% 1% 32
Meudon Ducasse Grand Paris Const ruc t io n 5 1 0 m²
0 2020 260 1 0%
0 22 22 6,4% 7% 18
Silex II (QP 50%) Lyon Const ruc t io n 30 900 m² 2020 31 2 1%
7 16
6 83 6,0% 22% 68
Flow Mont ro ug e - Grand Paris Const ruc t io n 23 600 m² 2020 327 0% 15
1 151 6,6% 33% 71
Mont p e llier Orange Mont p e llier Const ruc t io n 1 500 m²
6 2020 15
6 1 0%
0 45 45 > 7% 2% 44
N2 (QP 50%) Paris Const ruc t io n 1 900 m²
5 2021 575 0% 185 79 5,0% 0% 0
Total livraisons 20 20 et au- de là 114 60 0 m² 341 26% 571 377 6,3% 16% 232
Total Bureaux France 155 300 m² 319 31% 695 435 6,4% 24% 245
Symbiosis (bât iment s A&B) Milan Const ruc t io n 20 500 m² 2018 310 86% 94 56 > 7% 90% 5
Total livraisons 20 18 310 86% 94 56 >7% 90 % 5
20 500 m²
Bureaux Ita lie




Principe Amedeo Milan Régénérat io n 7 000 m² 201 9 490 57% 59 35 5,3% 53% 5
Corso Ferrucci Turin Régénérat io n 201 - 1
79 10
3 44% 89 54 5,6% 83% 4
45 600 m²
Total livraisons 20 19 272 49% 148 89 5,5% 71% 9
52 600 m²
The Sign Milan Const ruc t io n 26 500 m² 2020 285 35% 15
0 63 > 7% 5% 42
Symbiosis School Milan Const ruc t io n 9 400 m² 2020 225 97% 21 12 > 7% 0% 12
Total livraisons 20 20 et au- de là 275 45% 126 75 > 7% 4% 53
35 900 m²
Total Bureaux Italie 283 57% 368 220 6,5% 53% 67
10 9 0 0 0 m²
Birkbuschst ra ße Berlin Ext e nsio n 4,200 m² 2019 n.a n.a 14 8 5,1% n.a n.a
Résidentiel allemand




Gent er St ra sse 63 Berlin Const ruc t io n 1 500 m² 2019 n.a n.a 4 3 5,3% n.a n.a
Pannierst ra sse 20 Berlin Const ruc t io n 890 m² 2019 n.a n.a 3 2 5,2% n.a n.a
Breisgauer Strasse Berlin Ext e nsio n 1 420 m² 2019 n.a n.a 5 3 4,7% n.a n.a
Magaretenhöhe Essen Ext e nsio n 5 1 0 m²
0 2019 n.a n.a 9 6 6,8% n.a n.a
Total livraisons 20 19 et au- de là n.a n.a 34 22 5,5% n.a n.a
13 110 m²
Total Résidentiel allemand n.a na 34 22 5,5% n.a n.a
13 110 m²
Meininger Munich Munich - Allemagne Const ruc t io n 1 3 chambres
7 2018 n.a 1 0%
0 33 14 6,4% 92% 1
Total livraisons 20 18 173 chambres n.a 10 0 % 33 14 6,4% 92% 1
Meininger Port e de Vincennes Paris Const ruc t io n 249 chambres 2019 n.a 1 0%
0 47 20 6,2% 63% 7
B&B Bagnolet (QP 50%) Paris Const ruc t io n 1 8 chambres
0 2019 n.a 1 0%
0 8 2 6,3% 26% 1
Hôtels en
Europe




Meininger Lyon Zimmermann Lyon - France Const ruc t io n 1 6 chambres
7 2019 n.a 1 0%
0 19 8 6,1% 56% 4
B&B Cergy (QP 50%) Grand Paris Const ruc t io n 84 chambres 2019 n.a 1 0%
0 5 1 5,9% 51% 1
Total livraisons 20 19 et au- de là 617 chambres n.a 10 0 % 79 30 6,2% 59% 13
Total Hôtels en Europe 790 chambres n.a 10 0 % 112 44 6,2% 69% 14
Total n.a 44% 1 20 9 721 6,4% 35% 326
Surface en 1 0 %
0
1


Y compris foncier et coût s de port a g e
2


Rendement sur loyers t o t a ux y comp ris parking s, rest a ura nt , et c .
3
17
Part du Groupe
Résult a t s semest rie ls 20 18

Loyers Capex
Coût de Coût de
Pré
Surface cibles Etat
1
restants à
revient 2 revient 2
Projets engagés location Rendement 3
Bureaux d'avancement
(m²) investir
(%)
1 0 %)
0 PdG)
²/ a n)
Tot a l Bureaux France 1 5 300 m²
5 319 31% 695 435 6,4% 24% 245

Tot a l Bureaux It a lie 1 9 000 m²
0 283 57% 368 220 6,5% 53% 67

Tot a l Résident ie l allemand 1 1 0 m²
31 n.a na 34 22 5,5% n.a n.a

Tot a l Hôt e ls en Europe 790 chambres n.a 1 0%
0 12
1 44 6,2% 69% 14

Total n.a 44% 1 20 9 721 6,4% 35% 326




3. Projet s ma ît risé s : 3,9 (3,0 Md )
Md

Surface
Projets Horizon de
1
Localisations Projet
(tri par coût de revient estimé à 100 %) livraison
(m²)

Cap 18 Paris Const ruc t io n 50 000 m² >2020
Rueil- Ma lma iso n - Grand
Rueil Lesseps Régénérat io n- Ext e nsio n >2020
43 000 m²
Paris
Paris St- O ue n Paris Régénérat io n- Ext e nsio n 29 700 m² >2020
Levallois- Perre t - Grand
Omega Régénérat io n- Ext e nsio n 1 300 m²
9 >2020
Paris
Canopée Meudon - Grand Paris Const ruc t io n 49 300 m² 2020
Jean Goujon Paris Rest ruc t ura t io n 8 500 m² 2020
Anjou Paris Régénérat io n 1 000 m²
1 >2020
Opale Meudon - Grand Paris Const ruc t io n 29 000 m² 2020
Mont p e llier Majoria Mont p e llier Const ruc t io n 35 700 m² 201 - 20 20
9
Philippe Auguste Paris Régénérat io n 1 200 m²
3 >2020
Campus New Vélizy Ext e nsio n (QP 50%) Vélizy - Grand Paris Const ruc t io n 1 000 m²
4 2020
DS Campus Ext ensio n 2 (QP 50%) Vélizy - Grand Paris Const ruc t io n 1 000 m²
1 >2020
Gobelins Paris Régénérat io n 4 900 m² 2020
Cité Numérique Bordeaux Régénérat io n- Ext e nsio n 1 200 m²
9 2019
Total Bureaux France 337 80 0 m²
Symbiosis (aut re s bât ime nt s) Milan Const ruc t io n 95 000 m² 2020- 20 22
Via Dant e Milan Régénérat io n 4 800 m² 2019
Total Bureaux Italie 99 800 m²
Extensions &
Résidentiel allemand Berlin c.150 00 0 m²
Constructions
Hôtels en Europe - Alexanderplatz Berlin Construction c.140 00 0 m²
Total 727 600 m²
Surfaces à 1 0 %
0
1




:

Omega à Levallois (1 300 m² ) avec un projet de red é ve lo p p e m e nt ext e nsio n
9

Paris- St Ouen (29 700 m² ) pour un projet d e démolition- re c o nst ruc t io n avec ext e nsio n d e s

surfaces
Gob e lins (4 900 m² ), dans le 5ème arrondissement de Paris, immeuble Orange qui sera

red é ve lo p p é au d é p a rt d u locat a ire fin 201 .
8
lexa nd e rp la t z, Covivio a id e nt if ié près d e 1 0 000 m² à d é ve lo p p e r en
4
sur une réserve foncière at t e na nt e à l'hôt e l Park Inn.
avec la ville de Berlin et la const ruc t io n d u premier b â t im e nt de 70 000 m² sera lancée en 201 avec une9
livraison est imé e 2022. Ce projet mixt e Burea ux/ Hô t els/ Ré sid e nt ie l illust re pa rf a it e me nt les synergies
ent re les différent e s act ivit é s de Covivio.



18
Part du Groupe
Résult a t s semest rie ls 20 18


H. PATRIMOINE
Va lo risa t io n et évolut io n d u p a t rim o in e : +2,8 % à périmèt re const a nt


Valeur Valeur Var.
Valeur
Rdt 2 Rdt ² En % du
20 17 S1 20 18 6 mois
S1 20 18
20 17 patrimoine
S1 20 18
10 0 % 10 0 % PdG à pc 1

Bureaux France 6 351 6 498 5 500 17%
, 5,3% 5,2% 41 %
Bureaux Italie 1 997 0,7% 5,5% 5,3% 1%
5
3 937 4 092
Résident ie l Allemagne 4 957 5 386 3 451 6,7% 4,7% 4,4% 26%
Hôtels en Europe 4 807 4 930 1 859 1 8%
, 5,5% 5,5% 1%
4
Total activités stratégiques 20 052 20 90 6 12 806 2,8% 5,2% 5,0 % 95%
Non stratégique 11 2
0 882 612 0,8% 5,0% 6,5% 4%
Commerces It a lie 19
7 0,9% 6,7% 6,3% 1%
297 298
Commerces France 447 259 19
0 - 0 ,5% 6,9% 6,9% 1%
Aut re s (Rési. France, Parkings, Logist iq ue ) 358 325 325 n.a 3,1% n.a. 2%
Patrimoine total 21 154 21 787 13 418 2,7% 5,2% 5,1% 10 0 %
1
pc : périmètre constant
2
Rendements hors développements
3
Rendements uniquement sur le Résidentiel France

Le pat rimo ine Pa rt du Group e de Covivio à fin juin 2018 1 ,4 Md
3 (21 8 Md
, en 1 0 %) cont re
0
1 ,8 Md à fin 201 , en croissance de 0,6
2 7 :
Les variat io ns d e valeur à périmèt re const a nt reflèt e nt la pert ine nc e des choix d'allocat io n s st ra t ég iq ue s
du Group e :
+1 7% en Burea ux Fra nc e t iré s par la hausse des va le urs sur les act if s bien localisés à Paris et dans
,

les grand e s mét ro p o le s régionales
+0,7% en Burea ux It a lie grâce à la performa nc e d e s burea ux à Mila n hors Telecom It a lia (+1 4 %),
,

+6,7% sur le Résident ie l Allemagne (dont +7,1 à Berlin et +7,7% à Hamb o urg ) du fait de la
%

progression d e s loyers et des hausses de va le urs).
+18% en Hôt ellerie t iré s par la créat io n de valeur sur le port e f e uille espagnol acquis fin 201
. 6

(+7,2%).


Rép a rt it io n g é o g ra p h iq u e d u p a t rim o in e à juin 20 18

Aut re s
Esp a g ne 2%
2%



Allem a g ne
France
30 %
13,4 Md€ 50 %



It a lie
1%6

77% dans les grand e s mét ro p o le s europ é e nne s




19
Part du Groupe
Résult a t s semest rie ls 20 18


I. LISTE DES PRINCIPAUX ACTIFS
La valeur des dix principaux act if s représent e près de 14% du patrimoine Part du Groupe.

Quote
Top 10 Actifs Surface
Ville Locataires Part
(m²)
Covivio

75%
Tour CB 21 La Défense (IDF) Suez Environnement , AIG Europe, Nokia, Groupon 68 077
60%
Carré Suffren Paris 1 è me
5 AON, Inst it ut Français, Minist ère Education 24 864
1 0%
0
Art &C o Paris 1 è me
2 Wellio, Adova, Bent le y, AFD 1 595
3
52,4%
Tours Garibaldi Milan Maire Tecnimont , Linkedin, etc. 44 650
50,1%
Dassault Campus Velizy Villacoublay (IDF) Dassault Systèmes 56 554
1 0%
0
Green Corner St Denis HAS et Systra 20 817
1 0%
0
Anjou Paris 8ème Orange 1 067
0
1 0%
0
Paris Carnot Paris 1 è me
7 Orange 112
18
50,1%
New Velizy Velizy Villacoublay (IDF) Thales 46 1 3
6
1 0%
0
Percier Paris 8ème Chloe 8 781




20
Part du Groupe
Burea u x Fra n c e - Résult a t s semest rie ls 20 18


2. MENT

Les indicat eurs Burea ux France sont présent és en 1 0 % et en Pa rt du Group e (PdG).
0


A. BUREAUX FRANCE
1. Le ma rc h é loca t if cont in u e sur sa la n c é e d a n s un cycle d e croissa n c e 1
Le pat rimo ine de Covivio en Bureaux France d e 6,5 5 les
localisat io ns st ra t ég iq ues de Paris, des - d e - Fra nc e et des grand es
mét ro p o les régionales. Le premier semest re 201 illust re le d yna misme du marché d e b urea ux frança is
8
dans un cont ext e économique favorable :


 La t end a nc e de croissance de la dema nd e p la c é e cont inue (1,3 million m², +15% par rapport a u
1 r semest re 201 ). Elle est port ée par une fort e demande sur les gra nd es surfaces (>5,000 m²),
7
e

en hausse d e 36% par rap p o rt au S1 201 , dont les t ro is quart s port ent sur des surfaces neuves.
7

 Les ma rc hés du Croissant Ouest et d e la 1ère couronne profit e nt net t e me nt d e cet t e d yna miq ue ,
s
la demande placée ayant crû d e 29% et 5% resp ec t iveme nt . Les q
sont les principaux mot eurs de cet t e dyna miq ue, Neuilly- Le va llo is et le sect e ur de Paris 17 /
è me

St Ouen, où se sit uent les fut urs projet s de d évelo p p eme nt de Covivio (Omega, N2, Paris St
Ouen).

L Île - d e- Fra nc e est en baisse cont inue dep uis 201 et at t e int 3,1
4
millions d e m², soit un t a ux de vaca nc e d e 5,6% cont re 6,2% fin 201 . 7
rest e faible a ut o ur d e 1 % du t o t a l, soit 460 000 m².
5 a ve c
en moyenne 280 000 m² par an de surface encore disponibles sur les livraisons à horizon 2021 .
En face, 000 m² en 201 .7

 Les loyers moyens faciaux sur les surfaces neuves ou rest ruc t uré es progressent d e 3% en
moyenne, avec une croissance da ns : +3% à Paris QCA,
+4% à Paris Sud, +3% en 1 re couronne et +2% dans le Croissant Ouest . Dans le même t e mp s, les
è

p t s en moyenne en Île- d e -
à 20,7%

 A Lyon, Covivio est exposée - Dieu, où la dynamiq ue locat ive
cont inue sur sa lancée : le t a ux de vaca nc e à La Part - Die u rest e hist o riq ue me nt bas (<3%) avec
une faible part du neuf disponible (<30%) : hormis
Silex2, seuls 8 000 ² sont encore disp o nib le s sur les chant iers à horizon 2020 à La Part - Die u. En
conséquence, le loyer prime est en hausse à ² au T1 201 (+5% sur 6 mois).
8

L r les Burea ux France rest e sout enu avec 9,2 a u 1 r semest re 201 (en
8
e

hausse d e 59%). Les t a ux de rend eme nt prime rest e st a b les (3- 3,25% à Paris QCA ; 3,9% à Lyon)
et affichent t o ujo urs un écart significat if avec le t a ux
201 ).
8




21

Sources : Immost a t , C&W, CBRE, Cra ne Survey
1
2. Elément s Part du Groupe
Burea u x Fra n c e Résult a t s semest rie ls 20 18


du 1 r semest re 201 a ét é caract érisé e par :
8
e




 La croissance d es loyers de +2,4% à périmèt re const a nt



non core et core
QCA : Covivio a céd é ses deux act if s ma t ures avenue Kléb er, occupés pa r le Group e, en
500 m² à fort pot e nt iel d e red é velo p p ement à Paris 8ème.

 La progression des va le urs de +1,7% à périmèt re const a nt sur 6 mois, qui reflèt e le succès des
projet s de développ eme nt , les accords locat if s avec les grands comp t es et la bonne t e nue des
marchés st ra t ég iq ues du group e , not a mment Paris et les Grandes Mét ro p o les.

 La poursuit e d u d éve lo p p eme nt d e not re marq ue de coworking Wellio
nouveau sit e de 5 1 0 m² à Paris, idéalement sit ué en face de la Gare de Lyon. Il vient
3
complét er le sit e de Paris 8ème, t a nd is que 3 aut res sit es sont en projet s.


Les act if s dét enus en q uo t e - p a rt sont les suivant s :
la Tour CB 21 dét e nue à 75%,
o
Carré Suffren d ét enu à 60%,
o
o

globale),
les deux act if s Silex 1 et 2 dét enus à 50,1 (consolidés par intégra t io n globa le),
%
o
Thales, New Vélizy dét e nu à 50,1 (mis en équivalence),
%
o
Euromed Cent er dét e nu à 50% (mis en équivalence),
o
o
o




2. Loyers comp t a b ilisé s +2,4% à p é rim è t re const a n t

2.1. Répa rt it ion géogra p hiq ue : performa nce tirée pa r les zones cibles du Groupe (Pa ris, qua rt ie rs
d'a ffa ire s ma je urs d'Île- d e - Fra nce et Gra nd e s métropoles régiona le s)

Loyers Loyers Loyers Loyers Var. Var. En %
Surfaces Nombre
S1 20 18 S1 20 18 PdG (%)
S1 20 17 S1 20 17 PdG des loyers
(m²)
10 0 % PdG à pc 1
10 0 % PdG (%) totaux
Paris Centre Ouest 1 9 730
0 12 1 ,7
8 1 ,7
8 216
, 22,2 1 ,8%
8 10 %
, 1%
8
Paris Sud 72 209 8 1 ,6
2 1 ,3
0 1 ,1
4 1 ,6
1 1 ,5%
3 5,6% 9%
Paris Nord- Est 1 0 323
1 6 9,7 9,7 9,7 9,7 0,1% 0,0% 8%
Croissant Ouest et La Défense 220 1 0
4 20 35,3 317
, 36,2 32,4 2,4% 3,7% 26%
1 re couronne
è 41 732
4 21 26,5 1 ,8
9 27,7 1 ,9
9 0,5% 0,8% 1%
6
2ème couronne 56 457 25 5,6 5,6 3,3 3,3 - 4 10 %
, 4,6% 3%
Total Île- d e - Fra nce 983 591 92 10 8,3 95,6 112,7 99,1 3,7% 2,3% 80 %
Grandes métropoles régionales 373 086 51 1 ,3
5 1 ,3
5 1 ,2
5 1 ,4
4 - 6,0 % 6,6% 1%
2
Régions 252 933 93 1 ,1
2 1 ,1
2 9,8 9,8 - 1 ,0 %
9 - 3,9% 8%
Total 1 609 610 236 135,7 123,0 137,6 123,3 0 ,2% 2,4% 10 0 %
1
pc : périmètre constant




22
2. Elément s Part du Groupe
Burea u x Fra n c e Résult a t s semest rie ls 20 18


Les loyers sont en ha usse de 0,2% en s
effet s combinés :


:
(+3,8
+0,8 pt s pt s liés à
o
+11 pt s liés aux renouvellement s, principalement grâ c e à des reconduct io ns de baux à Paris
,
o
Sud et da ns le Croissant Ouest
o
ef f ec t ué sur un act if
Les principa les zones mot ric e s sont Pa ris Sud (
Orange en 201 et recond uc t io ns de baux), le Croissant Ouest et les gra nd e s mét ro p o les rég io na le s
7
(not a mme nt Euromed à Marseille et Majoria à Mont p ellier).

 (+8,0 M ) :
o
d a c t if s en 201 et 201 , ent ière me nt loués :
7 8
o
- Thaïs à Levallois au 2 t rimest re 201 7
è me

- Edo à Issy- les- Mo ulinea ux au 3ème t rimest re 201 7
- Art &Co et The Line à Paris au 1 semest re 201 8
er


 non core en 2ème couronne et en régions,
des cessions (- p rinc ip a lement


3. Loyers a nn u a lisé s

3.1. Répartition pa r principaux loca t a ire s
Loyers Loyers Loyers Loyers
en % des
Nombre annualisés annualisés annualisés annualisés Var.
Surfaces
loyers
d'actifs 20 17 20 17 (%)
S1 20 18 S1 20 18
(m²)
totaux
10 0 % PdG 10 0 % PdG
Orange 300 447 97 74,2 74,2 68,8 68,8 - 7,3% 25%
Suez Environnement 60 350 3 27,8 218
, 27,9 218
, 0,3% 8%
EDF / Enedis 1 4 671
4 23 1 ,7
6 1 ,7
6 1 ,1
7 1 ,1
7 2,5% 6%
Vinci 55 352 5 1 ,8
4 1 ,8
4 1 ,0
5 1 ,0
5 14 %
, 5%
Dassault 69 395 2 24,9 1 ,5
2 24,9 1 ,5
2 0,0% 5%
Eiffage 75 241 28 1 ,5
4 9,3 1 ,0
2 6,8 - 26,9% 2%
Thalès 88 274 2 1 ,6
7 1 ,8
0 1 ,8
7 1 ,9
0 14 %
, 4%
Nat ixis 37 887 3 1 ,7
0 1 ,7
0 1 ,7
0 1 ,7
0 0,0% 4%
Aon 1 592
5 1 9,0 5,4 9,0 5,4 0,0% 2%
Lagardère 1 953
2 3 5,3 5,3 5,4 5,4 12%
, 2%
Cisco 1 461
1 1 4,9 4,9 4,9 4,9 0,0% 2%
Autres Locat a ires 737 988 68 1 19
0, 92,1 1 6,1
0 94,6 2,8% 35%
Total 1 609 610 236 322,3 278,4 319,5 274,0 - 1,6% 10 0 %



Les 1 premiers locat a ires représent ent 65% des loyers annua lisés cont re 69% à fin 201 et plus de 80%
1 7
fin 201 . Les principa les évolut io ns des Grands Comp t es concernent :
0

 non core en régions. Près d e 80% d u

Paris.
 Eiffage : cession de 17 act if s en régions en 2018.




23
2. Elément s Part du Groupe
Burea u x Fra n c e Résult a t s semest rie ls 20 18


3.2. Répa rt it ion géographique : 92% des loyers générés da ns les localisa t ions stra t é g iq ue s


Loyers Loyers Loyers Loyers
en % des
annualisés annualisés
Surfaces Nombre annualisés annualisés Var.
loyers
20 17 20 17
d'actifs (%)
S1 20 18 S1 20 18
(m²)
totaux
10 0 % PdG 10 0 % PdG
1%
6
Paris Centre Ouest 1 9 730
0 12 43,3 43,3 44,0 44,0 17%
,
1%
0
Paris Sud 72 209 8 34,0 28,1 34,2 28,2 0,6%
7%
Paris Nord Est 1 0 323
1 6 20,0 20,0 1 ,6
9 1 ,6
9 - 2,1%
28%
Croissant Ouest et La Défense 220 1 0
4 20 84,2 75,7 84,2 75,5 - 0 ,2%
1%
9
1 re couronne
è 41 732
4 21 74,5 50,1 77,2 515, 2,8%
2%
2ème couronne 56 457 25 7,6 7,6 5,4 5,4 - 29,5%
Total Île- d e - Fra nce 983 591 92 263,6 224,7 264,6 224,2 - 0 ,2% 82%
Grandes métropoles régionales 373 086 51 37,8 32,8 38,2 33,0 0,7% 1%
2
Autres Régions 252 933 93 20,9 20,9 1 ,8
6 1 ,8
6 - 20 ,0 % 6%
Total 1 609 610 236 322,3 278,4 319,5 274,0 - 1,6% 10 0 %

Le poids des (+2 pt s) not a mme nt avec l J ea n
non core
Paris Gare de Lyon.
Goujon à Paris
couronne (- 1 pt ) et en Régions (- 2 pt s).
ème




: les cessions non core, port a nt sur des
immeubles à faible valeur unit a ire, ont p ermis de réduire de 2 p t s - 46
act if s, après - 77 act if s en 201 ).
7


4. Ind e x a t io n

M sur 1 mois. Sur les baux en cours :
2



 le solde est ind exé sur




5. Act iv it é loca t iv e : p rè s d e 60 0 0 0 m² renouvelés ou loués a u S1 20 18

Loyers
Loyers
Surface annualisés
annualisés
S1 20 18
(m²)
², 100 %)

Libérations 20 1 7
1 2,2 15
1
Locat io ns 4 295 12
, 295
Prélocat io ns 6 347 0,9 12
9
47 866 7,1 18
4
Reconduct io ns et Renégociat io ns


Les renégocia t io ns et recond uc t io ns ont p o rt é essent ielle me nt sur d es a c t if s à Paris et da ns le
Croissant Ouest . En moyenne, les ba ux ont ét é renouvelés a vec +7,6
IFRS.

1 642 m² ont ét é pris à bail sur l a nnée, en locat io n ou pré-
0
Gro up e avec not a m ment :




24
2. Elément s Part du Groupe
Burea u x Fra n c e Résult a t s semest rie ls 20 18


 la locat io n d e 41 c t if de Toulouse Riverside livré au d euxiè me t rimest re 201 .
7
 livré en 2017
 ² supp lé ment a ires déd iés la nouvelle offre de flex- o f f ic e et d e
à Paris QCA
coworking, Wellio, sur l

20 1 7 m2
1 ²
et d es act if s Orange engagés da ns des processus de cessions (8 272
m² et 0,8 M ).




6.1. Échéa ncie r des ba ux : 4,5 années de durée résiduelle ferme des baux


Par date de
En % Par date de En %
1ère option
fin de bail
du total du total
de sortie de bail

2018 23,9 9% 1 ,1
1 4%
2019 37,5 1%
4 213, 8%
2020 28,0 1%
0 22,4 8%
2021 310
, 1%
1 34,6 1%
3
2022 26,5 1%
0 23,5 9%
2023 32,6 1%
2 34,4 1%
3
2024 9,7 4% 1 ,2
6 6%
2025 37,9 1%
4 39,2 1%
4
2026 29,1 1%
1 28,5 1%
0
2027 1 ,2
3 5% 25,1 9%
Au- d e là 4,4 2% 1 ,6
7 6%
Total 274,0 10 0 % 274,0 10 0 %


La durée résiduelle ferme des baux baisse d e 0,5 point , à 4,5 années, en
24
échéance en 201 , les t ro is quart s concernent d e s act if s du pipeline mait risé, dont cert a ins seront
8
engag és fin 201 (Omega à Levallois, le sièg e d e Cit ro ë n à Paris- St Ouen
8
à Paris 5ème). Le rest e des échéa nc e s p o rt e principa le me nt sur d es act if s Orange et EDF.



: un nivea u élevé de 96,9%



(%) 20 17 S1 20 18

Paris Centre Ouest 99,6% 99,6%
Paris Sud 1 0 ,0 %
0 1 0 ,0 %
0
Paris Nord Est 97,3% 94,4%
Croissant Ouest et La Défense 97,9% 98,5%
1 re couronne
è 97,7% 97,7%
2ème couronne 94,5% 92,3%
Total Île- d e - Fra nce 98,3% 98,2%
Grandes métropoles régionales 94,5% 92,9%
Régions 92,8% 89,1%
Total 97,4% 96,9%


rest e élevé à 96,9% la
en régions et 2ème couronne engag és dans des prot o c o les de cessions.



25
2. Elément s Part du Groupe
Burea u x Fra n c e Résult a t s semest rie ls 20 18


- d essus de 95% depuis 201 et at t est e du t rès bon profil d e risque
0
locat if du Group e sur le long t erme.



7. Imp a y é s p ro v isio n n é s
Le nivea u d'impayés rest e non significat if ét a nt d o nnée la q ua lit é de la base client s.



8. Cessions et a c c o rd s d e cessions : 154 d e nouvea u x eng a g e m e n t s
M

Cessions
Accords Nouvelles Nouveaux Marge Total
Total
(accords à fin
) à fin 20 17 Cessions
cessions accords Rendement
vs valeurs
S1 20 18
20 17
à encaisser Effectives
S1 20 18 S1 20 18 20 17
encaissés)
1 2 3 = 2 +3 = 1+ 2
Paris Centre Ouest - 13 14
0 - 14
0 0,2% 3,3% 14
0
Paris Sud - 6 - - - -
Paris Nord Est - 2 - - - -
Croissant Ouest et La Défense - - 36 - 36 4,5% 4,4% 36
1 re couronne
è 1 6 - - - 1
2ème couronne 29 2 1 1 2 0,6% 1 ,0 %
3 30
Total Île- d e - Fra nce 30 28 140 1 141 1,3% 3,7% 170
Grandes métropoles régionales 8 1 - - - 8
Régions 38 5 8 5 13 0,9% 8,0% 46
Total 100 % 76 34 147 7 154 1,2% 4,1% 224
Total Part du Groupe 76 34 147 7 154 1,2% 4,1% 224




essent iellement sur d es act if s core mat ures, p ermet t a nt ainsi d e fina nc e r les op éra t io n s d e
développement et les acquisit io ns à fort p o t e nt iel d e créat io n d e valeur.

core mat ures ont ainsi ét é cédés:

les d eux act if s occup és p a r Covivo sit ué s avenue Kléb er à Pa ris QCA acq uis en

et de rénovat io ns. Cet t e cession a ét é réalisée da ns

QCA.

livré en 201 , ent iè re ment loué à Eiffage.
3

non core ont ét é signés, principalement en Régions et Second e
Couronne.

Comp t e t e nu d es cessions réalisées et des promesses signées, la part d es act if s non core dans le
pat rimo ine a reculé de 2 p t s et représent e d éso rma is 3% du pat rimo ine .




26
2. Elément s Part du Groupe
Burea u x Fra n c e Résult a t s semest rie ls 20 18


9. Acq u isit io n s : 148 au 1 r semest re 2018
e

M

Surface
Localisation Locataires Prix d'acquisition Rdt
(m²)

Jean Goujon 8 500 Paris Gide 1 4 ,0
3 3,1%
Orly Askia 1 ,3
4 n.a.
-
Total 8 500 148,2 3,1%



Acquisition ² ) sit ué rue Jean Goujon à
de 8 500 m²
Paris QCA. Fin 201 , à l issue du b a il a vec le locat a ire act uel, un progra mme d e red évelo p p e ment
8
complet d e l immeub le sera engag é par Covivio afin d y déployer l e nse mb le de ses exp ert ises
immobilières. Le G

Par aill
50 %.



10 . Projet s d e d é v e lo p p e m e n t : 2,7 de projet s (2,4 Md
Md



act if s livrés.

La st ra t ég ie se décline, en Île- d e - Fra nc e, sur d es localisat io ns st ra t ég iq ues da ns des q ua rt iers
t ert ia ires ét a b lis et bien desservis par les t ra nsp o rt s en commun. Da ns les Grandes mét ro p o les
régionales (avec une d e ma nd e placée annuelle sup érieure à 50 000 m2), le group e vise les localisat io ns
prime comme le quart ier de La Pa rt - Die u à Lyon. Le group e a un object if de créat io n d e valeur
supérieur à 20% sur le pipeline engagé.

10 .1. Projets livrés

Un seul projet a ét é livré durant le 1er semest re 201 8 Riverside, rep rése nt a nt 1 000 m² d e
1
- et - d é jà prélouées et d es
burea ux da ns le cent re de Toulouse. 41 d es surfaces
%
nég o c ia t io ns a va nc é es sont en cours p o ur la locat io n d es surfaces rest a nt es. Une créat io n d e va le ur
import a nt e (>40%) a ét é réalisée sur ce projet , confort a nt ains
ma t ière de d évelo p p e me nt .


10 .2. Projets enga g é s : 695 , +76% vs fin 2017

Pour un d é t a il d e s p ro j e t s eng a g é s, voir le t a b le a u p a g e 17 d u p ré se n t d o c u m e n t .


Plusieurs projet s ont ét é engagés lors du 1 r semest re 201 , dont :
8
e




 N2 à Paris 1 ème - 1 900 m²
7 5
immeuble mixt e bureaux/ c o w o rking / hô t els: 9 400 m² seront d éd iés à des espaces
de b urea ux, dont 4 600 m² d e coworking ; 4 600 m² à une act ivit é d e résidence
hôt elière ; 1900 m² seront occupé La
Ce projet illust re les




27
2. Elément s Part du Groupe
Burea u x Fra n c e Résult a t s semest rie ls 20 18


 Flow à Mont ro ug e 23 600 m²
neufs mult if o nc t io nne l sit ué a u sein du t errit o ire at t ra c t if et en plein essor d e
Mont ro ug e. Ce projet a ét é lancé en bla nc au T1 201 avec une livraison prévue au
8
née 2020.



22 600 m² : projet d e const ruc t io n, en part e na ria t

avec le group e
- O rly.
est prévue 2020.



Par ailleurs, les t ra va ux se sont poursuivis sur plusieurs projet s, d o nt :

 Silex2 à Lyon - 30 900 m² : projet de burea ux prime
- Die u à Lyon QCA. Le
projet est part a g é à 49,9% avec ACM. Livraison prévue fin 2020.



 Mont p ellier Orange 1 500 m²
6 x
clef en ma in p o ur Orange dans le pa rc de la Pompignane à Mont p e llier (Majoria).
La livraison est prévue en 2020.



 Hélios à Lille- 9 000 m²

est déjà pré-

 Îlot Armag na c à Bordeaux 31700 m²
t ro is immeubles de burea ux neufs au p ied d e la fut ure gare LGV, achet és en VEFA
Icade. Covivio dét ie nt 35% du projet et

livraison est prévue pour le 2nd

 Ecole Ducasse à Meudon 5 1 0 m² 0
pour Alain Ducasse Ent rep rise. Le projet sera livré début 2020.

10 .3. Projets ma ît risé s

Pour un d é t a il d e s p ro j e t s ma it risé s, voir le t a b le a u p a g e 18 d u p ré se n t d o c u m e n t .

:
Covivio prévoit de lancer un cert a in nombre d e projet

Omega à Leva llo is 1 300 m²
9



Gob elins à Paris 5ème 4 900 m²

red évelo p p e me nt avec ext ensio n d es surfaces.
Paris- St Ouen 29 700 m² : dé

d é mo lit io n-
Palais de Just ic e d e Paris, nouveau siège d e la région IDF).




28
2. Elément s Part du Groupe
Burea u x Fra n c e Résult a t s semest rie ls 20 18


Jean Goujon à Paris 8ème 8 500 m² : progra mme de rest ruc t ura t io n



parisiennes de Covivio.
Cit é Numérique à Bordea ux 1 200 m² : p ro g ra mme de rég é néra t io n- ext e nsio n. Livraison d e
9

la 1 re t ra nc he prévue pour juillet 201 (environ 4 000 m²) et d u rest e du solde pour le 2nd
8
è

t rimest re 201 .9

Au t o t a l, environ 338 000 m 2 de nouveaux dévelop p e me nt s et red évelo p p e me nt s viendront aliment er
la croissance fut ure d u group e, t els q ue le siège de Vinci à Rueil Malmaison (43 000 m² d e
red évelo p p e me nt - e xt ensio n) ou le projet Cap 1 sit u é à Paris 1 ème (50 000 m² de const ruc t io n).
8 8




11. Va lo risa t io n d u p a t rim o in e

11.1. É

Création de
Valeur Variation Valeur
Part du Groupe) Acquisitions Invest. Cessions Transfert
Valeur sur
20 17 S1 20 18
de valeur
Acquis./ C e ssions
Act if s en exploit a t io n 5 233 14
3 22 - 224 33 95 24 5 316
Act if s en
19
7 0 24 0 1 2 - 24 14
8
développement
Total 5 412 134 46 - 224 34 97 0 5 500




La valeur du pat rimo ine a augment é d ep uis fin 201 grâce à la croissance d es va le urs à
7

e
t ra va ux de valorisat io n ont ét é réa lisés sur les act if s en exploit a t io n.



11.2. Évolution du pa t rimoine : +1,7% à périmètre consta nt


Valeur Valeur Valeur Var. En % de la
Rdt 2 Rdt 2
20 17 valeur
S1 20 18 S1 20 18 6 mois
20 17 S1 20 18
PdG totale
10 0 % PdG à pc 1
Paris Centre Ouest 1 021 1 082 1 080 2,6% 4,2% 4,1% 20%
Paris Sud 632 784 647 15%
, 4,4% 4,4% 1%
2
Paris Nord Est 374 380 380 13%
, 5,3% 5,1% 7%
Croissant Ouest et La Défense 1 410 1 557 1 396 10 %
, 5,4% 5,4% 25%
1 re couronne
è 1 000 1 512 1 044 0,9% 5,4% 5,3% 1%
9
2ème couronne 94 66 66 0,6% 8,4% 8,7% 1%
Total Île- d e - Fra nce 4 532 5 381 4 612 1,4% 5,0 % 5,0 % 84%
Grandes métropoles régionales 644 925 695 4,5% 6,0% 5,5% 1%
3
Régions 236 12
9 12
9 - 0 ,5% 8,9% 8,8% 3%

Total 5 412 6 498 5 500 1,7% 5,3% 5,2% 10 0 %

pc : périmèt re const a nt
1


Rendement s hors développement s
2




Les valeurs ont progressé de 1 7% à périmèt re const a nt , t iré par le pat rimo ine core (+19%) grâce
,
,
not a mme nt à :

 la hausse d e valeur sur Toulouse Riverside, livré en mai 2018 et loué à 41%. Des nég o c ia t io ns
avancées sont en cours p o ur la locat io n d es surfaces rest a nt es au 2ème semest re 201 .
8



29
2. Elément s Part du Groupe
Burea u x Fra n c e Résult a t s semest rie ls 20 18



 la hausse d es valeurs de marché à Paris a vec +2.0% de croissance, en part ic ulier sur les
St e el).

 grand es mét ro p o les régionales, avec +4.5% d e
croissance à périmèt re const a nt , principalement à Bordea ux
Le rendement du pat rimo ine en exploit a t io n est st a b le dep ui
Cela illust re la
bonne d yna miq ue des loyers sur les marchés cibles de Covivio et la capacit é à maint e nir la rent a b ilit é
t o ut en améliorant la q ua lit é du pat rimo ine et les perspect ives de croissance.




12. Seg m e n t a t io n st ra t é g iq u e d u p a t rim o in e

Le pat rimo ine core

st ra t ég iq ue du patrimoine. Les immeubles mat ures peuvent êt re cédés de façon opport unist e
dans des proport io ns maît risées, et les ressources ainsi dégagées, réinvest ies dans des
opérat io ns créat ric es de valeurs, notamment par la valorisation de not re pat rimo ine ou la
réalisat io n de nouveaux invest issement s.

Le pat rimo ine « en développement » est const it ué d

d é velo p p ement . Ces act if s ont vocat io n à devenir core une fois livrés. Ils concernent :
o les projet s « engagés » (expert isé),
o les réserves foncières évent uellement expert isées,
o les projets « mait risés » libérés pour dév



Le pat rimo ine non core est un port ef euille const it ua nt une poche de rendement supérieure à la





Patrimoine Patrimoine
En Développement Total
Core Non core
Nombre d'act ifs 87 9 10
4 236
5 038 14
8 278 5 50 0
Loyers PdG 248 0 26 274
Rendement 4,9% n.a. 8,5% 5,2%
1


Durée résiduelle ferme des baux (années) 4,7 n.a 2,4 4,5
Taux d'occupat io n 97,5% n.a 915%
, 96,9%
Rendement s hors développement
1




Les act if s core représent ent , à la fin du premier semest re, 92% du pat rimo ine Part du Group e ,


Le port ef e uille « en d évelo p p eme nt » rest e st a b le pa r rapport à fin 201 et représent e 3% du pat rimo ine
7
soit 9 act if s. La livraison de Toulouse Riverside t ra nsf érée dans la poche core est compensée par le
lancement d e deux nouveaux projet s (Meud o n Duca sse et N2 Bat ig no lles)

Les act if s non core ont diminué d e 23% et représent ent 3% d u pat rimo ine Part du Groupe à fin juin 201 8
(en t e na nt compt e des p ro messes signées), soit - 2 pt s par rapport à fin 201 , du fait not a mme nt d es
7
cessions en régions et 2ème couronne.




30
Part du Groupe
Burea u x It a lie - Résult a t s semest rie ls 20 18



B. BUREAUX ITALIE
Cot ée à la bourse de Milan depuis 1 99, Beni Stabili est la 1 re foncière italienne et filiale de Covivio à
9 è
59,9% (contre 52,4% à fin 201 ). Au cours du 1 r semestre 201 , Beni Stabili et Covivio ont accept é de
7 e 8

fusion devrait être réalisée à fin 201 .
8

Les données sont communiquées en 1 0 % et en Pa rt du Groupe Covivio (PdG).
0

1. Très b o nn e p e rf o rm a n c e d u ma rc h é loca t if à Mila n 1


La stratégie de Covivio en Italie est centrée sur Milan, où se concent rent les acquisitions et
développements du groupe. A fin juin 201 , l
8 4,4 (2,2
Part du Groupe). Après une accélération en 201 , le marché des bureaux milanais poursuit son cycle de
7
croissance :


 Le niveau de la demande placée rest e élevé au 1 r semestre 201 (203,000 m², en ligne avec le
8
e

niveau record du 1 semestre 201 ). La demande est toujours tirée par les surfaces neuves ou
7
er

restructurées, qui représentent plus de 70% du volume.

(- 4% par rapport à fin 201 ) avec un taux de vacance sur les
7

surfaces neuves part ic ulièreme nt bas da ns les zones cent ra les, a ut o ur de 2% : 2,3% dans le QCA
et le quart ier Porta Nuova, 17% dans le Centre et 1 8% dans le semi- c e nt re.
, ,

nchangée puisque les livraisons fut ures ne

: 1 5 000 m² par
6
an de livraisons sont att e nd ues d ic i 2020 contre une demande estimée à 240 000 m² par an sur
les surfaces neuves.

² dans le QCA et le quartier Port a
 les loyers prime
Nuova (+6% par rapp o rt à fin 201 ).
7

t rest e sout enu au 1 r trimest re 201 en Italie avec 1 6
8 , investis,
 e

ét ra ng ers. Milan reste le marché le plus attractif avec 35% du
volume t o t a l, en particulier le sect eur des bureaux.

201 a été marquée par :
8
Le renforcement à Milan quisition à un rendement potentiel >6%. Mila n

représent e désormais 68% du patrimoine en Part du Groupe en Italie à fin juin 201 .
8

Le succès du pipeline de développ e me nt , avec 22 000 m² loués au 1 r semestre 201 , dont
8
e

9 200 m² sur le projet Symbiosis et 9 500 m² sur le projet The Sign. Les projets engagés sont
maintenant préloués à 57%.

La diversification de la ba se locative grâce au part a g e de 9% supp lé ment a ire du portefeuille





1
Source : CBRE, JLL, C&W 31
Part du Groupe
Burea u x It a lie - Résult a t s semest rie ls 20 18


2. Loyers comp t a b ilisé s: +1,5% à p é rim è t re const a n t


Loyers Loyers Loyers Loyers Var. Var.
Surface Nombre En % du
S1 20 17 S1 20 17 S1 20 18 S1 20 18 PdG PdG
total
(m²)
(%) à pc 1
10 0 % PdG (%)
10 0 % PdG

Bureaux - hors Telecom It a lia 557 482 76 43,2 22,6 47,0 26,4 1 ,8%
6 17%
, 49%
Bureaux - Telecom It a lia 1 056 310 11
4 49,1 25,1 49,2 1 ,3
5 - 39,2% 11
,% 51%
Act if s en développement 21 449
6 4 0,0 0,0 0,3 0,2 n.a 0,0% 0%
Total activités stratégiques 1 830 241 221 92,3 47,7 96,5 41,9 - 12,2% 1,5% 10 0 %
Non stratégique (commerces) 96 889 31 9,5 5,0 8,0 4,5 - 1 ,2%
0 - 7,8%
Total 1 927 130 252 10 1,8 52,7 10 4 ,5 46,3 - 12,1% 0 ,4 %
1
pc : périmètre constant



Les loyers ont baissé de 1 % (- 6,4
2 le 1 r semest re 201 et le 1 r semestre 201 , principalement
7 8
e e

sous les effet s :
 Du partage de 49% du portfeuille Telecom Italia (-
d éb ut 2018
15% sur les activit és stratégiques,
,

tirés par Milan (+19%) :
,
o +0,9 pt indexation
o +0,6 pt (+0,2 M a c t ivit é locative du semestre,
 des acquisitions (+2,1 M ), principalement le p o rt ef e uille Creval acquis au 1er semest re 201 (+18
7,


 les cessions pour 2.3
 de la diminution des act if s commerces non stratégiques que le Groupe souhait e céder
Covivio dans sa filiale Beni Stabili, de 52,2%

au S1 201 à 59,9% au H1 201 (+3,1
7 8




3. Loyers a nn u a lisé s: 94 Pa rt d u Group e
3.1. Répartition pa r portefeuille
Loyers Loyers Loyers Loyers
Surface Nombre annualisés annualisés annualisés annualisés Var. En % du
S1 20 18 S1 20 18
(m²) 20 17 20 17 (%) total
10 0 % PdG
10 0 % PdG
Bureaux - hors Telecom It a lia 557 482 76 98,0 514
, 1 5,0
0 62,9 22,4% 67%
Bureaux - Telecom It a lia 1 056 310 11
4 98,9 311
, 98,3 30,0 - 3,5% 32%
Act if s en développement 21 449
6 4 14
, 0,7 14
, 0,8 n.a 1%
Total activités stratégiques 1 830 241 221 198,3 83,2 20 4 ,7 93,8 12,7% 10 0 %
Non stratégique (commerces) 96 889 31 1 ,0
8 9,5 1 ,4
7 1 ,5
0 1 ,4%
0
Total 1 927 130 252 216,3 92,7 222,2 10 4 ,2 12,5%




Les loyers annualisés sont en baisse de 1 % suite au partage de 9% supp lé me nt a ire du port ef euille
3
Telecom Italia




32
Part du Groupe
Burea u x It a lie - Résult a t s semest rie ls 20 18


3.2. Répa rt it ion géographique


Loyers Loyers Loyers Loyers
Surface Nombre annualisés annualisés annualisés annualisés Var. En % du
(m²) 20 17 20 17 (%) total
S1 20 18 S1 20 18
10 0 % PdG 10 0 % PdG
Milan 644 514 53 92,4 45,4 98,6 54,9 210 %
, 59%
Rome 83 611 15 1 ,5
1 5,3 1 ,7
1 4,7 - 1 ,2%
2 5%
Turin 1 6 393
5 12 1 ,7
1 4,4 1 ,9
1 6,1 37,4% 7%
Nord de l'Italie (aut res villes) 553 774 81 48,8 1 ,2
7 48,8 1 ,5
7 19%
, 1%
9
Autres 391 949 60 33,9 1 ,9
0 33,7 1 ,6
0 - 2,9% 1%
1
Total activités stratégiques 1 830 241 221 198,3 83,2 20 4 ,7 93,8 12,7% 10 0 %
Non stratégique (commerces) 96 889 31 1 ,0
8 9,5 1 ,4
7 1 ,5
0 1 ,4%
0



58% des loyers annualisés proviennent maint ena nt de bureaux à Milan (+3 pts rapport à fin 201 ), grâce
7
aux acquisitions réalisées et au partage du port ef e uille Telecom Italia.


4. Ind e x a t io n
généralement calculée en appliquant
à la Consommation (IPC) à chaque anniversaire de la date signature du contrat (sur environ 20% du
port ef euille, 75% de la hausse est appliquée).

0 ,6% en moyenne sur 6 mois.
Au 1 r semestre 2018
e



5. Act iv it é loca t iv e
Loyers
Loyers
annualisés
annualisés
Surfaces
S1 20 18
S1 20 18
(m²)
PdG ²)
Libérations 5 948 0,5 13
4
Locat io ns 1 372
1 4,5 655
Prélocat io ns 21 914 2,8 230
Renouvellements 1 227
2 14
, 19
8

activit é locative sout enue au 1 r semest re 201 reflète
8 les sect eurs
e

a sset management réalisé. Les
où le Groupe est implanté ainsi que la qualité d
renouvellements ont notamment été réalisés avec une augmentation de 1 % sur les loyers annualisés.
0
 1 ,20 0 m² reconduits ou renégociés avec une augmentat io n de 1 % sur les loyers annualisés
2 0
essentiellement dans le secteur de Milan (La Voglia dans le quart ier Duomo, Piazza San Fedele
dans le QCA et Rozzano, près de Milan).
 1 ,4 0 0 m² de nouveaux baux principalement à Milan, dont 4,800 m² Galleria del Corso avec
1
Percassi ,1 0 m²
0
 5,900 m² ont été libérés, principalement lié au départ de Mot o rsp ec ya list à Rome, Via
Baldovinet t i sur 3,800 m² .
 2190 0 m² de loca t io ns et pré- lo c a t io ns ont été signés sur le pipeline de développement ,
,
principalement à Milan. Les projets engag és sont maint ena nt préloués à 57% :
,200 m²
o
9,500 m²
o
lo ng - t e rme de Covivio en France. Après avoir choisi Covivio pour installer son siège
français, AON implant era son siège italien dans The Sign.
3 nouveaux baux sur Corso Ferrucci à Turin pour 3 300 m² et 0,5 M .
o




33
Part du Groupe
Burea u x It a lie - Résult a t s semest rie ls 20 18



6. Echéa n c ie r et t a u x d 'o c c u p a t io n


6,8 de durée résiduelle moyenne
6.1. Echéa ncie r des ba ux :
ans

Par date de
En % Par date de En %
1ère option de
Groupe) du total du total
fin de bail
sortie de bail
2018 6,0 6% 3,1 3%
2019 1 ,4
4 1%
6 9,2 1%
0
2020 4,2 5% 4,7 5%
2021 6,3 7% 6,3 7%
2022 1 ,1
2 1%
3 1 ,3
3 1%
4
2023 5,8 6% 8,8 9%
2024 3,6 4% 4,5 5%
2025 0,5 1% 14, 1%
2026 6,9 7% 7,2 8%
2027 5,2 6% 5,2 6%
Au- d e là 27,8 30% 29,1 31 %
Total 92,9 10 0 % 92,9 10 0 %
Ret a il 1 ,5
0 - 1 ,5
0 -
Total 10 4 ,2 - 10 4 ,2 -




La durée ferme résiduelle des baux rest e élevée à 6,8 années malgré le partage de 9% supp lé ment a ires
du port ef e uille Telecom It a lia .




6.2. Ta ux d'occupa t ion en ha usse à 97,0%


(%)
20 17 S1 20 18

Bureaux - hors Telecom It a lia 95,1% 95,5%
Bureaux - Telecom It a lia 1 0 ,0 %
0 1 0 ,0 %
0
Total activités stratégiques 97,0 % 97,0 %
Non stratégique (commerces) 93,6% 92,0%
Total 96,6% 96,5%



des bureaux hors Telecom Italia est en amélioration
à 95,5% (+0,4 pt par rapport à fin 201 ) grâce aux succès loca t if s
7
sur les activit és strat ég iq ues est stable malgré le poids moins important du portefeuille Télécom Ita lia .

7. Imp a y é s p ro v isio n n é s

S1 20 17 S1 20 18

En % du loyer quit t a nc é 10 %
, 10 %
,
En valeur 1 0,5 0,6
net dot a t io ns / reprises / passages en perte
1




Les impa yés sont stables sur un an, à un niveau bas de 10 %.
,




34
Part du Groupe
Burea u x It a lie - Résult a t s semest rie ls 20 18




8. Cessions : 159 sig n é s a u 1er semest re 20 18
M

Cessions Accords Nouvelles Nouveaux Marge Total
Total
10 0 %) cessions accords vs valeurs Rendement
(accords à fin à fin 20 17 Cessions
S1 20 18
S1 20 18 S1 20 18 20 17
20 17 encaissés) à encaisser Effectives
1 2 3 =2+3 = 1+ 2
Milan 1 1 - - - - - - 11
Rome - - - - - - - -
Autres 9 7 - 19
5 159 - 2,9% 7,0% 9
Total 100 % 20 7 - 159 159 - 2,9% 7,0 % 20
Partage port e fe uille Telecom
- 73 - - - - 73
It a lia (PdG)
Total Part du Groupe 8 4 73 49 49 - 2,9% 7,0 % 81


Au 1 r -
e

c o re du portfeuille Telecom Italia da ns des localisations secondaires (Pise, Brescia, Côme, Palerme).

Début 201 , le pa rt a g e de 9%supplémentaires du portefeuille Telecom Italia a ét é réalisé avec EDF Invest
8
et Crédit Agricole Assurances, permettant un avancement des object if s strat é g iq ues du Groupe et de




9. Acq u isit io n s : 10 6 réa lisé s a u 1er semest re 20 18
M

Acquisitions 20 17 réa lisé e s Acquisitions 20 17 sécurisées
(M
Prix d'acq. Prix d'acq. Rdt Brut Prix d'acq. Prix d'acq. Rdt Brut
Localisation
10 0 % PdG potentiel
10 0 % PdG poteniel
Piazza Duca d'Aost a Milan 11 7 6,1% - - -
Piazza San Pietro in Gessate Milan 16 9 6,0% - - -
Viale Dell' Innovazione Milan 79 47 6,3% - - -
Total 10 6 63 6,2% - - -


Covivio t t e année avec 1 6
0 signés et sécurisés :

 Un portefeuille de 2 act if s pour un total 6 000 m² à Milan. Le 1 r immeuble est situé Piazza
e



Le 2ème immeuble est sit ué Piazza San Pietro à Gessate, en face du tribunal de Milan. Ces
deux actifs offrent un pot e nt iel significatif de créat io n de valeur avec un rendement pot ent iel
de 6%.


800 m² de bureaux neufs, offre un rendement potentiel
attractif de 6,2% après relocation des espaces vacants (~9%).

Avec ces acquisitions, Covivio renforce sa position à Milan, améliore la qualit é du port ef e uille
et aliment e le pot ent ie l de création de valeur d u Groupe à court et moyen- t erme .




35
Part du Groupe
Burea u x It a lie - Résult a t s semest rie ls 20 18


10 . Projet s d e d é v e lo p p e m e n t : 831 d e p ro j e t s d e d é v e lo p p e m e n t s
M

demande de surfaces neuves ou restruct uré es, le groupe a renforcé sa capacité de développ ement
depuis fin 201 avec 5 projets engagés à fin juin 201 qui viendront aliment er la croissance du groupe
5 8
dans les années à venir.

10 .1. Projets livrés
9,500 m² de projets ont ét é livrés au cours du 1 r semestre de l'année 201 , exclusivement à Milan. Le
8
e

:
 Le projet Titano (6,000 m²
en hôt el loué à Meininger, a été livré lors du 2nd trimestre 201 .
8
 Le projet Colonna (3,500 m²), qui correspond au red évelo p p e ment d un actif, a lui aussi été livré
au cours du 2nd trimestre 201 . Cet actif est loué à 1 0 %.
8 0

( , principa le me nt à Milan
10 .2. Projets enga g é s: 368
Pour un d é t a il d e s p ro j e t s eng a g é s, voir p a g e 17 d u p ré se n t d o c u m e n t .

 The Sign 26,500 m² : projet de redéveloppement situé via Schievano, à la limit e sud -
. Le premier bât iment est
déjà préloué à AON, qui avait déjà choisi Covivio pour son siège en France. La livraison
du projet est prévue pour 2020.

 Symbiosis 29 900 m² : la première phase du projet (bâtiment A & B) a été préloués à
Fastweb et 1200 m² de surface additionnelles destinés à un espace restauration à Cir
Food. L imme ub le est maintenant préloué à 86% avec une livraison prévue pour le 4 ème
trimestre 201 . Un autre bâtiment a été engagé au cours du 1er semestre
8
Symbiosis School, pré- lo ué à 97% et prévu à la livraison pour 2020.

 Principe Amedeo 7 000 m²
la livraison prévue

de son 1 r site à Milan.
e



 Corso Ferrucci 45 600 m²
nouvelles négociations avec Regus et ADP ont abouti sur la signat ure de contrats de
location au 1 r
e

La livraison totale des surfaces est prévue pour fin 201 .
9



de projets à Mila n
10 .3. Projets ma it risé s: 46

:

 Des autres bâtiments du projet Symbiosis qui représentent un pot e nt iel de 95 000 m² de bureaux
dans un quartier d a f f a ire s en développ e me nt situé à la limite sud de Milan, en face de la
Fondation Prada.

 Du projet sit ué Via Dant e à Milan de 4 800 m²




36
Part du Groupe
Burea u x It a lie - Résult a t s semest rie ls 20 18


11. Va lo risa t io n d u p a t rim o in e
11.1. Evolution du pa t rimoine
Variation
Valeur Var. Valeur
Acquisitions Invest. Cessions Transfert du taux de
Droits) S1 20 18
20 17 de valeur
détention
Bureaux - hors Telecom It a lia 1 024 63 4 -4 11 21 10
5 1 268
Bureaux - Telecom It a lia 489 - 1 - 77 0 - 59 473
Act if s en développement 225 - 19 - 0 - 20 32 256
Total stratégique 1 738 63 23 - 81 11 1 241 1 997
Non stratégique (commerces) 15
5 - 0 - 1 -1 22 19
7
Total 1 893 63 23 - 81 13 0 263 2 175



La valeur totale du portefeuille a à fin juin 2018
d e la hausse du taux de dét ent io n à 59,9% (cont re 52,4% à fin 201 ). Les investissements réalisés à Milan
7
au 1 r se
e

no n core



11.2. Evolution à périmètre consta nt : +0 ,7% sur les a ct ivit é s stra t é g iq ue s


Valeur Valeur Valeur Var.
Rdt Rdt En % du
20 17 S1 20 18 S1 20 18 6 mois
20 17 total
S1 20 18
à pc 1
PdG 10 0 % PdG
Bureaux - hors Telecom It a lia 1 024 2 17
1 1 268 10 %
, 5,0% 5,0% 64%
Bureaux - Telecom It a lia 489 1 547 473 0,1 % 6,4% 6,4% 24%
Act if s en développement 225 427 256 0,2% n.a n.a 1%
3
Total activités stratégiques 1 738 4 0 92 1 997 0 ,7% 5,5% 5,3% 10 0 %
Non stratégique (commerces) 15
5 298 19
7 0,9% 6,1% 5,9%
Total 1 893 4 390 2 175 0 ,7% 5,7% 5,4%
pc : périmèt re const a nt
1




Suit e au partage de 9% supplémentaire du portefeuille Telecom Italia, le poids de des actifs a ét é réduit
à 24% (contre 28% à fin 201 et 38% à fin 201 ).
7 6


Valeur Valeur Valeur Var.
Rdt 2 Rdt 2 En % du
20 17 S1 20 18 20 17 6 mois
20 17 S1 20 18 total
PdG 10 0 % PdG à pc 1

Milan 11 7
1 2 423 1 367 17%
, 4,6% 4,7% 68%
Turin 16
1 247 12
3 - 0 ,2% 7,2% 6,4% 7%
Rome 85 217 84 - 4 ,3% 4,9% 5,5% 4%
Nord de l'Italie 261 721 261 - 16%
, 5,1% 6,7% 1%
3
Autres 19
5 484 11
5 - 0 ,2% 6,3% 7,0% 8%
Total 1 738 4 0 92 1 997 0 ,7% 5,5% 5,3% 10 0 %
Non stratégique (commerces) 15
5 298 19
7 0,8% 6,1% 5,9%
pc : périmèt re const a nt
1


Rendement s hors développement s
2




Le poids de Milan a augment é au 1 r semestre 201 et représent e 68% du port ef euille de bureaux (+4 pts
8
e

depuis fin 201 ) et tire la croissance des valeurs à périmètre constant : +1 4% hors actifs Telecom Italia.
7 ,
Cett e croissance reflèt e la qualit é du portefeuille à Milan, sit ué à 60% da ns le QCA et dans le q ua rt ie r




à Milan de 90% à horizon 2020.



37
Part du Groupe
Résid e n t ie l a lle m a n d Résult a t s semest rie ls 20 18




C. RESIDENTIEL ALLEMAND
Covivio int ervie nt sur le sect eur Résident iel en Allemagne au t ra vers de sa filiale Covivio Immobilien,
dét enue à 61 7%. Les données chiffrées sont présent ées en 1 0 % et en Part du Group e (Pd G) Covivo.
, 0


1. Des t e n d a n c e s d é m o g ra p h iq u e s et ma c ro é c o n o m iq u e s p o sit iv e s sout e n a n t d e s
p e rsp e c t iv e s d e croissa n c e solid e s 1

Covivio dét ient 41 087 lot s localisés à Berlin, Hambourg, Dresd e, Leipzig et en Rhéna nie - d u- No rd -
W est p ha lie. Le pat rimo ine représent e 5,4 (3,5 art du Group e ). Le marché résident ie l
allemand est en p lein essor dep uis plusieurs années, en part ic ulier à Berlin où le groupe a init ié ses
invest isse m ent s en 201 et y dét ie nt près de 56% de son pat rim o ine résident iel
1 .

 Les indicat e urs macroéconomiques allema nd s sont rob ust es, not a m m ent les prévisions d e
croissance du PIB sup érie ure à 2% pour 201 et 201 et le t a ux de chômage en baisse à 3,4% à
8 9
fin mai 201 . A Berlin, la dyna miq ue démog ra p hiq ue cont inue avec 3,8
8
est imés à horizon 2020 (cont re 3,7 millions à fin 201 ).
8

 Le déséq uilib re ent re offre et d e ma nd e de logement s p erd ure sur le marché b erlino is : la
populat io n a crû de 40 000 habit a nt s en 201 t a nd is que 1 700 log e me nt s neufs ont ét é livrés.
7 5


 Ces dynamiq ue s ont un fort impact sur les loyers de marché, en hausse de 9% à Berlin en 201 à 7
² et sur les des 3 710 ² en moyenne à
Berlin (+1 % depuis 201 ). Ces fort es ha usses cont rib ue nt à la bonne performa nc e du Groupe et
3 6
au pot ent ie l de créat io n d e valeur significat if sur le pipeline d e développ em e nt .

 Le marché résident iel garde les faveurs des invest isseurs avec 8,0 d e t ra nsa c t io ns au 1 r
e

t rim est re 201 (d e ux fois le niveau d u 1 t rimest re 201 ) sous effet
8 7
er

opéra t io ns de croissance ext erne et d e la ha usse des prix (+23% à 2 400 / m² en moyenne).

Au 1 r semest re 201 , l'act ivit é d e Covivio a ét é marquée par :
8
e



 L'accélérat io n d e la croissance d es loyers de 4,6% à périmèt re const a nt ap rès 4,2% en 201 . Le 7
pot e nt iel de réversion locat ive sur le port ef e uille rest e élevé, en part ic ulier à Berlin où il est
supérieur à 35%.

 La poursuit e d es acquisit io ns à Berlin, Dresde & Leipzig , à d es valeurs at t ra c t ives. 435 M
ont ét é sécurisés ce semest re , en moyenne à 2 1 0 / m² et avec un p o t ent ie l de
0
réversion locat ive >40%. 65% de ces acquisit io ns se sit uent à Berlin.

une fort e hausse de +6,7% à

périmèt re const a nt dont +7,1
d u Group e .

Le développ e me nt





1
Sources : Eurosta, Dest a t is, Berlin Brandeburg Stat ist iks office, JLL, CBRE 38
Part du Groupe
Résid e n t ie l a lle m a n d - Résult a t s semest rie ls 20 18


2. Loyers comp t a b ilisé s : +4,6% à p é rim è t re const a n t


2.1. Répartition géographique
Loyers Loyers Loyers Loyers Var. Var. %
Surface Nombre
S1 20 17 S1 20 17 S1 20 18 S1 20 18 PdG PdG des loyers
(m²) de lots
(%) à pc 1
10 0 % PdG
10 0 % PdG (%) totaux
Berlin 1 21 285
7 1 970
5 48,8 30,5 56,6 36,3 1 ,2%
9 5,7% 48%
Dresde & Leipzig 302 874 5 091 1 ,2
0 6,3 1 ,1
1 7,0 9,9% 2,8% 9%
Hambourg 1 6 208
4 2 404 7,2 4,6 7,8 5,2 1 ,1
1% 3,4% 7%
Rhénanie- d u-
1 1 1 398
9 1 622
7 46,6 28,5 43,2 26,9 - 5,7% 4,2% 36%
No rd - W e st p ha lie
1 ,4
4 8,8 1 ,2
4 8,8 - 0 ,2% - 1%
2
Essen 378 417 5 503
1 ,3
0 6,3 8,3 5,0 - 20 ,0 % - 7%
Duisburg 236 559 3 589
5,5 3,4 5,1 3,1 - 7,0 % - 4%
Mullheim 1 4 01
3 7 2 235
5,2 3,2 5,1 3,3 4,6% - 4%
Oberhausen 1 5 058
5 21 3
0
1 ,3
1 6,8 1 ,5
0 6,6 - 3,6% - 9%
Autres 287 348 412
9
Total 2 857 765 41 0 8 7 112,9 69,9 118,7 75,3 7,7% 4,6% 10 0 %
pc : périmèt re const a nt
1




75,3 en Part du Groupe a u 1 r semest re 201 , en hausse d e
8
e

+7,7% sous les effet s comb inés :

:

o
43% dus aux relocat io ns (+2,0 pt s),
o
4% dus aux cap ex d e mod ernisa t io n (+0,2 pt ).
o
Berlin cont inue d e générer un t rès bonne p erf o rma nc e de +5,7% t a nd is que la croissance
net t e m ent en Rhéna nie d u Nord - e la
qualit é du pat rimo ine.
 des acquisit io ns 201 et 201 (+7,4
7 8 un pot e nt iel de réversion
locat if élevé,
 des cessions (- 5,2
 du renforcement de Covivio au capit a l d e Covivio Immobilien fin 201 d e 61 0 % à 61 7%
7 , , .

², en fort e hausse. Covivio
A Berlin, les relocat io ns ont ét é réalisées à un loyer moyen sup érieur à 11
capt e ainsi progressivement le pot e nt iel d e réversion d es nombreuses a c q uisit io ns réalisées ces
dernières années.


3. Loyers a nn u a lisé s : 153 M en Pa rt d u Group e

3.1. Répartition géographique
Loyers Loyers Loyers
Loyers Loyer % des
Surface Nombre annualisés annualisés annualisés Var.
moyen
annualisés loyers
(m²) de lots 20 17 (%)
S1 20 18 S1 20 18
20 17 PdG totaux
²/ mois
10 0 % 10 0 % PdG
Berlin 1 21 285
7 1 970
5 1 17
1, 70,0 1 4 ,4
1 73,7 5,3% 48%
²
Dresde & Leipzig 302 874 5 091 22,2 1 ,1
4 22,1 1 ,1
4 0,2% 9%
²
Hambourg 1 6 208
4 2 404 1 ,5
3 8,8 1 ,1
6 1 ,5
0 1 ,6%
8 7%
²
Rhénanie- d u-
1 1 1 398
9 1 622
7 85,6 53,0 86,0 54,4 2,6% 36%
²
No rd - W e st p ha lie
Essen 378 417 5 503 28,0 1 ,3
7 28,7 1 ,8
7 2,8% 1%
2
²
Duisburg 236 559 3 589 1 ,2
7 1 ,6
0 1 ,3
6 1 ,2
0 - 4,0 % 7%
²
Mullheim 1 4 01
3 7 2 235 1 ,3
0 6,4 1 ,1
0 6,4 - 0 ,6% 4%
²
Oberhausen 1 5 058
5 21 3
0 1 ,6
0 6,5 1 ,2
0 6,8 3,2% 4%
²
Autres 287 348 412
9 1 ,5
9 1 ,2
2 20,7 1 ,3
3 9,2% 9%
²
Total 2 857 765 41 0 8 7 232,9 146,0 238,6 152,7 4,6% 10 0 %
²




39
Part du Groupe
Résid e n t ie l a lle m a n d - Résult a t s semest rie ls 20 18

, en croissance de +4,6%, reflèt e le rep o sit io nnem e nt st ra t ég iq ue opéré
par le Groupe. La polit iq ue de rotat io n du pat rim o ine a permis de diminuer le poids des act if s non core
exposit io n aux ma rc hé s à fort pot ent iel de croissance comme Berlin, Ha mb o urg , Dresd e
& Leipzig.
 Le poids de la Rhéna nie - d u- No rd - W est p ha lie a baissé de 4 pt s dep uis le 1er semest re 201 . 7
meilleure qualit é d u
pat rim o ine rest a nt (+4,2% à périmèt re const a nt ).
 Les marchés st ra t ég iq ues génèrent près de 64% des loyers (+4 pt s par rapp o rt au 1 r semest re e

201 ).
7

²/ m o is en moyenne sur le pat rimo ine ) offre de solides
Le niveau mesuré des loyers au m² (7,0
perspect ives de croissance, grâce a u pot e nt iel d e réversion a ut o ur d e 35% à Berlin, 20- 25% à Ha mb o urg
et aut o ur de 1 - 20 % à Dresde et Leipzig et en Rhéna nie - d u- No rd - W est p ha lie.
5


4. Ind e x a t io n

Les loyers d es log em ent s en Allemag ne évoluent selon t ro is mécanismes :
 Pour les loyers de reloca t io n :


Par except io n à ce princip e de libert é de fixat io n des loyers, cert a ines villes comme Berlin et Ha mb o urg
ont appliq ué un plafonnement des loyers de reloca t io n. Dans ces villes, le loyer de relocat io n ne peut
excéd er de plus de 1 % un loyer de référence.
0
inférieur
à 30% de la valeur du log e me nt ), le loyer d e relocat io n pourra êt re augment é dans la limit e de 1 % d e ces
1
(mont a nt d e t ra va ux supérieur à 30%
de la valeur du log e me nt )
 Pour les baux en cours :


dépasser le Miet sp ieg el ou un aut re loyer de référence. Cet t e augment a t io n ne peut êt re réa lisé e que
par période t rie nna le.
 Pour les baux en cours avec réalisat io n d e t ra va ux :
En cas de réa lisa t io n d e t ra va ux, le loyer peut également êt re augment é dans la limit e d e 1 % du mont a nt
1
de ces d erniers ainsi que Miet sp ieg el. Cet t e augment a t io n est soumise à d eux
condit io ns :
l
o
le loca t a ire doit êt re prévenu d e cet t e a ug m ent a t io n de loyers da ns un d éla i d e 3 mois.
o



: un nivea u élevé d e 98,1%


(%) 20 17 S1 20 18
Berlin 97,8% 97,2%
Dresde & Leipzig 98,9% 99,3%
Hambourg 99,9% 99,7%
Rhénanie- d u- No rd - W e st p ha lie 98,8% 98,7%
Total 98,4% 98,1%




40
Part du Groupe
Résid e n t ie l a lle m a n d - Résult a t s semest rie ls 20 18

1.
%
- d e ssus de 98% d ep uis fin 201 , reflèt e la t rès bonne
5
qualit é du port ef euille et le faible risq ue locat if du Group e.


6. Imp a y é s p ro v isio n n é s
S1 20 17 S1 20 18

En % du loyer quit t a nc é 0,7% 0,6%

En valeur 1 0,5 0,5

net dotat io ns / reprises / passages en perte
1




Le mont a nt d es impa yés p ro visio nnés correspond à 0,6% des loyers, en baisse par rapport à 201 grâce
7
à une polit iq ue act ive d e property management .


7. Cessions et a c c o rd s d e cessions : 131 d e nouvea u x eng a g e m e n t s
M


Cessions Accords Nouvelles Nouveaux Marge vs Total
Total
(accords à fin à fin 20 17 cessions accords Rendement Cessions
valeurs
S1 20 18
20 17 encaissés) à encaisser Effectives
S1 20 18 S1 20 18 20 17
1 2 3 =2+3 = 1+ 2
Berlin 40 9 4 13 18 40% 2,7% 44
Dresde & Leipzig 20 0 0 12 12 2% 5,3% 20
Hambourg 0 0 0 5 5 -1 %
2 5,5% -
Rhénanie- d u- No rd -
51 19 4 92 96 1%
1 4,9% 55
W est p ha lie
Total 111 27 9 122 131 12,4% 4,6% 120
Total Pa rt du Groupe 65 16 5 69 74 12,4% 4,6% 70


11
3
Les nouveaux engag em ent s (nouvelles cessions et nouvea ux accords) signés en 201 8
(74 ) signés avec une marg e brut e élevée de 1 %. Les engagement s port ent
2
essent iellem ent sur des a c t if s non core (73
p o lit iq ue d e rot a t io n d e pat rim o ine du group e.

 978 lot s sur des act if s non core en Rhéna nie - d u- No rd - W est p ha lie pour 96 1 % de ma rg e .
1
 88 lot s sur d es act if s mat ures à Berlin et Dresde à d es prix net t e m ent sup érie urs aux d ernières
% de marg e, soit aut o ur de 2 8 ²), permet t a nt de crist a llise r la
créat io n d e valeur réalisée.
 217
ec
une marg e d e 8 rt ise.

Les cessions réalisées au 1er semest re 201 rep résent ent
8 art du Group e) et concernent
pour 53% d es act if s mat ures et 46% des act if s non core sit ués en Rhénanie du Nord - W est p ha lie.




41
Part du Groupe
Résid e n t ie l a lle m a n d - Résult a t s semest rie ls 20 18


435 sécurisés a u 1e r semest re 20 18
8. Acq u isit io n s :
M

Acquisitions S1 20 18 réalisées Acquisitions S1 20 18 sécurisées
Inclus) Surface Nombre de Prix d'acq. Prix d'acq. Prix d'acq. Prix d'acq.
Rdt brut Rdt brut
1 1
(m²) lots 10 0 % PdG
10 0 % PdG
(réalisé & sécurisé)
Berlin 1 6 509
1 1 826 10
0 80 4,1% 12
8 14
1 4,6%
Dresde & Leipzig 44 228 434 9 6 4,2% 35 23 5,5%
Hambourg 23 420 380 65 42 4,0% - - 0,0%
Rhénanie- d u- No rd -
22 752 302 44 29 4,5% 0 0 0,0%
W est p ha lie
Total 20 6 909 2 942 218 157 4,3% 217 137 5,0 %
4,9%
Renforcement en PdG 51
Rendement pot e nt ie l à deux ans post relocat io n des locaux vacant s. Rendement immédiat de 3,6% sur les acquisit io ns réalisées et 4,4% sur les acquisit io ns sécurisées.
1




Covivio a maint e nu , à des valeurs at t ra c t ives dans un cont ext e t rè s
comp ét it if , avec 435 (294 Part du Group e ) sécurisées au 1 r semest re 201 : 8
e



65% des acq uisit io ns sit ué es à Berlin, 1 % à Hambourg, 1 % à Dresd e et le rest e en Rhénanie d u
5 0

Nord West p ha lie,
² à Berlin,
21 0
0 ², dont 2

u 4 ,0 % d e 6% en moyenne. Le

rend e me nt à d e ux a ns a p rè s reloca t io n est d e 4,6
p o t e nt iel d e réversion (>40% en moyenne).




9. Projet s d e d é v e lo p p e m e n t s : 50 0 d e p ro j e t s id e n t if ié s
M

En réponse au d éséq uilib re ent re s neufs à Berlin, Covivio a lancé en
201 un pip eline de développ em ent résident iel. Au t o t a l, 500
7
red évelo p p e me nt et de const ruc t io n d e log e me nt s neufs ont ét é ident if iés
Ce pip eline p ermet à Covivio d e ma ximise r la créat io n de valeur sur son p o rt ef e uille . Environ la moit ié d es
projet s en développ e me nt seront conservés dans le pat rim o ine et sont réalisés avec un rend e me nt d e
e
marg e sur vent e est imé e supérieure à 40%.

9.1 Projet s eng a g é s : 34 (22

Pour un d é t a il d e s p ro j e t s eng a g é s, voir p a g e 17 d u p ré se n t d o c u m e n t .
5 projet s de développ e m ent s résident iels ont ét é engag és dep uis 201 , dont 4 à Berlin. Au t o t a l, ils
7
représent ent 1 8 log em ent s répart is sur 1 1 0 m² :
6 31

 Gent er St ra sse 63, projet d e const ruc t io n de 1 lot s résident iels da ns le quart ier de Mit t e à Berlin
9
 Pannierst ra sse 20, projet de const ruc t io n d e 12 lot s résident iels dans le quart ier Fried ric hsha in-
Kre uzb erg à Berlin
 Breisgauer St ra sse, 1 nouvea ux logement s da ns le quart ier d e
6
Zhelendorf à Berlin




42
Part du Groupe
Résid e n t ie l a lle m a n d - Résult a t s semest rie ls 20 18

St eg lit z à

Berlin
.


9.2 Projet s ma it risé s
Au t o t a l, 48 projet s de d évelo p p e me nt supp lé m ent a ires sont déjà ident if iés, pour un peu plus d e 460 .
s d e const ruc t io n da ns le cent re d e Berlin et à Pot sd a m qui
représent ero nt , à t erm e, plus de 2 200 logement s neufs répart is sur 150 000 m².
Au 1 r semest re 201 , 20 sécurisées permet t a nt le d évelo p p e m ent d e
8
e

1 000 m² supplément a ire de log e me nt s.
8


10 . Va lo risa t io n d u p a t rim o in e

10 .1. Évolution de pa t rimoine : en croissa nce de +11%

Création de
Variation
Valeur Valeur
Acquisitions Invest. Cessions Valeur sur Autres
Hors Droits) 20 17 S1 20 18
de valeur
Acquis./ Ce ssions
Berlin 1 728 19
0 8 - 26 2 10
1 -6 1 927
Dresde & Leipzig 282 6 2 -1 2 0 15 -1 292
Hambourg 18
9 42 1 -0 -0 14 -3 252
Rhénanie- d u- No rd -
906 50 6 - 32 5 42 3 981
W est p ha lie
2 0 18 -
Essen 309 10 -0 339
1 1 9 -
Duisburg 14
7 5 -14 16
7
1 1 5 -
Mullheim 16
0 3 -6 19
0
1 2 2 -
Oberhausen 99 3 -4 13
0
2 1 10 2
Autres 219 27 -8 253
Total 3 114 20 8 18 - 70 8 181 -7 3 451

Au 1 r semest re 201 , la valeur d u pat rimo ine a augment é d e 1 % p
8 1
e

11
8
soit 54% d e la croissance), à laquelle se rajout e la cont rib ut io n d es invest issem ent s net s des cessions et
la créat io n d e valeur associée (45% de la croissance).



10 .2. Évolution à périmètre consta nt :


Valeur
Valeur Valeur Valeur Var.
Rdt Rdt En % de la
20 17 S1 20 18 S1 20 18 S1 20 18 6 mois
20 17 valeur totale
S1 20 18
10 0 % PdG à pc 1
PdG ²
Berlin 1 728 3 007 2 471 1 927 7,1% 4,1% 3,8% 56%
Dresde & Leipzig 282 456 1 504 292 6,4% 5,0% 4,9% 8%
Hambourg 18
9 392 2 681 252 7,7% 4,5% 4,1% 7%
Rhénanie- d u- No rd -
906 1 532 1 286 981 5,7% 5,9% 5,6% 28%
W est p ha lie
Essen 309 528 1 396 339 - 5,6% 5,4% 1%
0
Duisburg 14
7 274 11 0
6 16
7 - 6,1% 6,0% 5%
Mullheim 16
0 10
7 1 269 19
0 - 6,0% 5,9% 3%
Oberhausen 99 11
6 1 040 13
0 - 6,6% 6,3% 3%
Autres 219 397 1 383 253 - 5,6% 5,3% 7%
Total 3 114 5 386 1 885 3 451 6,7% 4,7% 4,4% 10 0 %
pc : périmèt re const a nt
1




43
Part du Groupe
Résid e n t ie l a lle m a n d - Résult a t s semest rie ls 20 18

A périmèt re const a nt , les valeurs progressent de +6,7% sur un an, t ra d uisa nt le succès de la polit iq u e
:

 +7,1 à Berlin après une t rè s bonne année 2017 (+1 ,3%
% 7
hausse d es loyers et d e la croissance des va le urs, not a m me nt dans les localisat io ns prisées.

 Le port ef euille b erlino is conserve par ailleurs un important pot e nt iel d e croissance a vec d es
valeurs mét riq ues aut o ur d e 2 470 ².

 Hambourg (+7,7%) et Dresde & Leipzig (+6,4%) affichent éga le m ent une fort e performance sous
les mêmes effet s.

La progression des valeurs est t o ut aussi imp o rt a nt e en Rhéna nie - d u- No rd - W est p ha lie (+5,7%),

x progra mm e s d e
mod ernisa t io ns et de cessions des act if s non core.




11. Ca p e x d e ma in t e n a n c e et mod e rn isa t io n
Au 1 r semest re 201 , 29
8 (18 ) soit 1 ,1 m² et 7,6
0 (2,6
e
²)
ont ét é réalisés. Les dép e nses de Capex ont a ug me nt é de 15% par rapport à 201 , en lien avec la
7
², les dép e nses ont augment é d e 17
croissance du pat rimo ine .
Be rlin . Les C
ye rs, représent ent 60% du t o t a l d es Capex.




Rhéna nie d u Nord - W e st p a hlie - 10 ,5 M
Ha mb ourg - 2,1 M
5,2 / m² mo d e rnisa t io n
8,9 / m² mo d e rnisa t io n
3,5 / m² ma int e na nc e
6,0 / m² ma int e na nc e



29 M d e CAPEX
10 ,1 / m²
Dresde & Leipzig - 3,0 M
5,9 / m² mo d e rnisa t io n
4 ,0 / m² ma int e na nc e Berlin - 13,6 M
6,7 / m² mo d e rnisa t io n
4 ,5 / m² ma int e na nc e




44
Part du Groupe
Hôt e ls en Europ e Résult a t s semest rie ls 20 18




D. HOTELS EN EUROPE
Covivio Hôt els, filiale de Covivio à 42% au 30 juin 201 (cont re 50% fin 201 ), est une Sociét é
8 7

fonds. A t ra vers sa filiale, Covivio est a ujo urd 'hui le lea d e r sur le marché de l'immobilier hôt elier en Europe.
Les données sont communiquées en 1 0 % et en Part du Group e (Pd G) Covivio.
0

1. Un ma rc h é hôt e lie r europ é e n d a n s un cycle d e croissa n c e à long - t e rm e 1


Covivio d ét ient un pat rim o ine hôt e lie r de 4,9 19, Part du Group e ) cent ré sur les grandes
mét ro p o les européennes.
large
t ra vers les différent s mod e s de d ét ent io n (hôt els et b a il et en
leviers d e croissance et de créat io n de valeur. Le Group e est t rès bien posit io nné pour b énéf ic ier du
dyna mism e du marché hôt elier européen.
ébut :
La reprise d u marché hôt e lier europ ée n de 2017

Les :

par a n en moyenne d ep uis 5 ans, qui
o
devra it cont inuer au ryt hm e de 3,7% par an sur 1 a ns.
0
Croissance annuelle 3% en moyenne depuis 5 ans,
o
qui devrait cont inuer a u ryt hm e d e 2,7% sur 1 ans.
0

Le RevPa r cont inue da ns sa dynamique de croissance, en progression d e 3,6% à fin mai 2018


chambre (+2,2%).

e en France et en Belgique avec des fort e s croissances

not a mm e nt sur Paris Int ra m uro s (+8,9%) et à Bruxelles (+9,7%)
cont inue sur lancée, not a mm e nt à Madrid (+7,5%), et la p erf o rma nc e est ég a le me nt t rès
bonne a u Pays- Ba s, t irés par Amst erd a m (+4,8%). En Allemagne, Berlin (+1 0 %) et Dresd e
,
(+8,6%) prouvent leur résilience avec une croissance t o ujo urs posit ive malgré un calendrier
t rès défa vo ra b le au mois de mai (vacances scolaires et jours fériés).

L ,

soit +1 % YTD. Le Royaume- Uni a at t iré 34% d u volume d es t ra nsa c t io ns grâce à un effet d e
6
change favorable.
ent re les hôt e ls en bail et
les hôt e ls en murs & fonds se maint ient à environ 1 0 bps.
0
:
 Deux op éra t io ns ayant p e rmis de t ra nsf o rmer le pa t rimo ine :
L a u Roya um e - Uni, sit ué s dans
o
des localisat io ns prime des cent re s- ville s. Covivio a signé d es baux de 25 ans fermes
avec un rend em e nt p o t ent iel at t ra c t if de 6% a vec Int erc o nt inent a l Hot el Group, un
des leaders au Royaume- Uni. éb ut du 2ème semest re
201 .
8
La fusion Covivio hôt els et FDMM, véhicule spécialisé
o
murs & fonds, dét e na nt p rinc ip a le me nt d es hôt els 4 et 5 ét o iles en Allemag ne et
Belgique.

1
Sources : World Toursim Council, STR, MKG, CBRE
45
Part du Groupe
Hôt e ls en Europ e - Résult a t s semest rie ls 20 18

Grâce à ces deux opéra t io ns, le profil opérat io nnel du Group e a ét é significat ive m ent a mé lio ré :
Ent rée sur le marché hôt elier du Royaume- Uni, 4 ème d est ina t io n en Europ e
o
Renforcement dans les grandes mét ro p o les europ é ennes : 80% d u pat rimo ine
o
Améliorat io n d e la qualit é des act if s d e gamme
o

 une accélérat io n d e la croissance des loyers à p érimèt re const a nt (+3,3%) p o rt ée par la
hausse d es loyers variables AccorHot els (+5,0% à fin mai),

 une croissance solide des valeurs du pat rimo ine hôt elier (+1 8% à périmèt re const a nt sur 6
,
en Belgiq ue (+2,8%) et d u port ef euille
mois), not a mm ent grâce à
en Espag ne (+2,4%) acquis en 201 .
7


Les act if s non d ét enus à 1 0 % par Covivio Hôt els correspond ent :
0
aux 1 1 hôt els B&B en Fra nc e acquis depuis 201 (dét ent io n à
8 2
-
B&B en Allemag ne (93,0%)
aux 2 act if s Mot el One (94,0%) acquis en 201 5
-
livré en 201 et d ét e nu en part e na ria t a vec la CDC et ACM (25%)
7
-
à 8 hôt els Première Classe d ét enus à 84,6% et 3 dét e nus à
-
90%
au port ef euille de 9 hôt els en murs et Fonds en Allemagne acquis en 201 et dét enu à 94,9%.
6
-


2. Revenus comp t a b ilisé s : +3,6% à p é rim è t re const a n t


Revenus Revenus Revenus Revenus Var. Var. En %
Nb de Nb
S1 20 17 S1 20 17 S1 20 18 S1 20 18 PdG PdG des
chambres
10 0 % PdG (%) à pc 1
10 0 % PdG (%) revenus

Paris 4 082 17 1 ,8
1 5,5 1 ,0
3 5,1 - 7,2% 7,3% 1%
1
1 re couronne
è 678 5 14
, 0,7 18
, 0,7 - 3,3% 3,6% 1%
2ème couronne 3 535 35 6,2 2,4 6,6 2,1 - 1 ,1
1% 5,4% 4%
Total IDF 8 295 57 19,4 8,6 21,3 7,9 - 8 ,0 % 6,5% 16%
Mét ro p o le s régionales 6 443 68 1 ,5
2 5,1 1 ,7
2 4,2 - 1 ,1
7% 0,0% 9%
Autres régions 912
7 16
2 1 ,9
2 3,8 1 ,5
5 3,4 - 9,8% 16%
, 7%
Total France 23 910 251 44,8 17,5 49,5 15,5 - 11,0 % 3,4% 32%
Allemagne 6 410 56 1 ,6
0 5,1 1 ,5
3 5,5 8,7% 16%
, 1%
2
Belgique 31 4
2 13 1 ,6
0 5,3 1 ,6
0 4,5 - 1 ,8%
5 5,6% 9%
Espagne 3 797 21 1 ,9
4 6,8 1 ,4
7 7,3 6,9% 3,3% 1%
5
Autres 604 2 3,7 18
, 3,7 16
, - 1 ,0 %
5 16%
, 3%
Total Hôtels en bail 37 845 343 84,5 36,5 94,6 34,4 - 5, 8 % 3,3% 72%
Total Hôtels en murs & fonds 6 294 31 31,7 6,3 33,7 13,6 117,7% 4,2% 28%
Total revenus hôtels 44 139 374 116,2 42,8 128,3 48,0 12,2% 3,6% 10 0 %
Non stratégique (commerces) 94 1 ,4
8 9,2 1 ,2
3 5,5 - 39,7% 12%
,
-
Total 44 139 468 134,6 52,0 141,5 53,6 3,0 %
pc : périmèt re const a nt
1




48 M en Part du group e à fin juin 201 , en a ug me nt a t io n de 1 %
8 2
:
par rapport au 1 semest re er

 la croissance des loyers hôt elle rie à avec not a m m ent :
o +5,0% générés par les loyers variables AccorHot e ls
o +3,3% sur le p o rt ef e uille espagnol, d o nt une part ie d e loyers variables g râ c e à la bonne
performance d es hôt els




46
Part du Groupe
Hôt e ls en Europ e - Résult a t s semest rie ls 20 18

La croissance d e de 4,2% à p érim èt re const a nt , not a m me nt g râ c e la reprise d e

Belgique
(+7,4 M ) :

2 hôt els B&B et le Mot el One Port e Dorée à Paris livrés au premier semest re 2018
o
acquisit io n d e 5 hôt els NH en Allemag ne
o

les cession - 2.9 : 62 rest a ura nt s Quick, 5 act if s Jardiland et un

rest a ura nt Court ep a ille

3. Revenus a n nu a lisé s : 94 M en Pa rt d u Group e

3.1. Répartition géographique

Revenus Revenus Revenus Revenus
En %
Nb de Nb annualisés annualisés annualisés annualisés Var.
des
S1 20 18 S1 20 18
chambres 20 17 20 17 (%)
revenus
10 0 % PdG
10 0 % PdG
Paris 4 082 17 23,8 1 ,1
1 25,2 9,9 - 1 ,7%
0 1%
1
1 re couronne
è 678 5 3,4 16
, 3,5 13
, - 1 ,7%
4 1%
2ème couronne 3 535 35 1 ,4
2 4,8 1 ,0
3 4,1 - 1 ,3%
3 4%
Total Île- d e - Fra nce 8 295 57 39,6 17,4 41,8 15,4 - 11,8 % 16%
Grandes métropoles régionales 6 443 68 25,3 1 ,1
0 26,4 8,6 - 1 ,2%
5 9%
Régions 912
7 16
2 30,8 8,1 314
, 6,9 - 1 ,2%
4 7%
Total France 23 910 251 95,7 35,6 99,6 30 ,9 - 13,3% 33%
Allemagne 6 410 56 26,0 1 ,6
2 26,9 1 ,9
0 - 1 ,8%
3 1%
2
Belgique 31 4
2 13 20,8 1 ,4
0 1 ,3
3 5,6 - 4 6,0 % 6%
Espagne 3 797 21 32,9 1 ,4
6 35,7 1 ,8
3 - 1 ,8%
5 1%
5
Autres 604 2 7,5 3,8 8,1 3,4 - 9,5% 4%
Total Hôtels en bail 37 845 343 182,8 78,8 183,7 64,6 - 18 ,0 % 69%
France 11 8
9 9 1 ,0
3 2,6 1 ,6
4 6,1 1 2,2%
3 7%
Allemagne 4 575 18 47,2 9,6 514
, 20,6 1 4 ,2%
1 22%
Belgique 521 4 5,0 10
, 5,7 2,4 1 5,0 %
3 3%
Total Hôtels en murs & fonds 6 294 31 67,5 13,3 71,7 29,1 119,4% 31%
Total Hôtels 44 139 374 250,3 92,1 255,3 93,7 1,8% 10 0 %
Non stratégique (commerces) 94 30,0 1 ,0
5 1 ,1
2 5,1 - 66,1%
Total 44 139 468 280,3 10 7,1 267,5 98,8 - 7,8 %



Le profil d es revenus a nnua lisés d e Covivio Hôt els d ep uis fin 201 ,
7
principalement sous l ef f et de la fusion ent re Covivio hôt els et FDMM réa lisé e d éb ut 201 :
8

meilleure exposit io n aux hôt e ls en murs & fonds, offrant un rendement at t ra c t if avec un risq ue

s- villes
limit é ét a nt donnée les localisat io ns clés de nos hôt e ls, sit ués
renforcement du pa t rimo ine en Allemagne, et not a mme nt a u ma rc hé d e Berlin en pleine

croissance
diminut io n du p o id s d es a c t if s non st ra t ég iq ues, accent uée par la p o ursuit e d e s vent e s

Quick et Jardila nd .

Les loyers va ria b les représent e nt environ 34% d es loyers annualisés et concernent :

les loyers AccorHot e ls ent ièrem ent ind exés sur le c


l

g a ra nt i + loyer variab le). Cela concerne
hôt els NH récemment acq uis en Allemagne et a ux Pays- Ba s.




47
Part du Groupe
Hôt e ls en Europ e - Résult a t s semest rie ls 20 18


3.2. Répa rt it ion des revenus pa r opéra t e ur
Revenus Revenus Revenus Revenus
En %
Nb de Nb annualisés annualisés annualisés annualisés
bail et EBITDA pour les hôtels des
S1 20 18 S1 20 18
chambres 20 17 20 17
en murs & fonds) revenus
10 0 % PdG
10 0 % PdG
AccorHotels 1 369
1 78 64,5 29,1 65,4 26,9 29%
B&B 1 593
9 236 60,2 1 ,7
9 62,4 1 ,3
7 1%
8
Radison Hot el Group 1 641 4 22,9 4,4 22,9 9,2 1%
0
Mariott 1 661 6 213
, 4,2 24,1 9,7 1%
0
NH 1 279 7 1 ,7
2 6,4 1 ,9
2 5,2 6%
Hot usa 671 3 8,3 4,1 8,3 3,5 4%
IHG 524 3 5,7 12
, 6,1 2,6 3%
Sunparks 1 759 3 1 ,4
3 6,7 6,5 2,7 3%
Barcelo 641 3 7,4 3,7 8,4 3,0 3%
Indépendant s 11 9
4 10 7,8 2,9 7,9 3,2 3%
Club Med 792 2 9,9 2,8 1 ,6
0 2,6 3%
AC Hot e ls 368 1 5,0 2,5 7,3 2,6 3%
Melia 632 4 5,1 2,5 4,2 18
, 2%
Mot e l One 712 3 2,2 10
, 4,4 18
, 2%
Louvre Hotels 750 9 3,9 0,8 4,0 17
, 2%
Meininger 598 2 0,0 0,0 0,0 0,0 0%
Total Hôtels 44 139 374 250,3 92,1 255,3 93,7 10 0 %
Non stratégique (commerces) - 94 30,0 1 ,0
5 1 ,1
2 5,1 -
Total 44 139 468 280,3 10 7,1 267,5 98,8 -

La diversificat io n d e la ba se des revenus s'est poursuivie suit e a ux nouveaux part e na ria t s noués avec
les grands op éra t e urs esp a g no ls (Barcelo, Hot usa , Melia) et au renforcement du part e na ria t avec NH
Hot els. L'exp o sit io n à AccorHot els est passée en dessous de la barre d es 30% et at t eind ra 24% après la
port ef e uille au Royaume- Uni, qui sera op éré par Int e rc o nt ine nt a l Hot el
Group.

4. Ind e x a t io n
67% des loyers sont indexés sur des indices de référence (ICC, ILC, indice prix d e consomma t io n pour les
.



5. Échéa n c ie r d e s b a u x : 11,2 d e d u ré e résid u e lle ferme
a ns

Par date
En % Par date En %
de 1ère option
du total du total
de fin de bail
de sortie de bail


2018 3,3 5% 0,0 0%
2019 18
, 3% 0,0 0%
2020 0,3 0% 0,3 0%
2021 0,0 0% 0,0 0%
2022 3,2 5% 10
, 1%
2023 3,3 5% 2,3 4%
2024 0,1 0% 16
, 3%
2025 2,1 3% 2,4 4%
2026 0,7 1% 10
, 1%
2027 10
, 1% 10
, 1%
Au- d e là 48,9 76% 55,1 85%
Total Hôtels 64,6 10 0 % 64,6 10 0 %
Non stratégique (commerces) 5,1 5,1




48
Part du Groupe
Hôt e ls en Europ e - Résult a t s semest rie ls 20 18

La durée résiduelle ferme des baux rest e st a b le et t rè s élevée sur les hôt els, à 1 ,2 ans à fin juin 201 grâce
1 8
à la livraison de 3 act if s avec des baux de 1 ans en moyenne. Les prochaines échéances en 201 et 201
4 8 9
réversion.




6. Imp a y é s p ro v isio n n é s
Comme en 2017 a u premier semest re 201 .
8




7. Cessions et a c c o rd s d e cessions : 194 d e nouvea u x eng a g e m e n t s
M

Cessions
Accords Nouvelles Nouveaux Total
Marge vs
(accords à fin Total
cessions accords valeurs Rendement
à fin 20 17 Cessions
20 17 20 18
S1 20 18 S1 20 18
à encaisser effectives
20 17
encaissés)
1 2 3 =2+3 = 1+ 2
Hôtels en bail 3 18 0 15
1 115 - 5,8% 6,9% 3
Hôtels en murs & fonds 0 0 0 0 0 n.a. n.a. 0
Total Hôtels - 100 % 3 18 0 115 115 - 5, 8 % 6,9% 3
Total Hôtels - Part du Groupe 1 8 0 48 48 - 5, 8 % 6,9% 1
Non stratégique (commerces) - 1 0 %
0 17
8 0 0 79 79 0,7% 6,5% 17
8
Non stratégique (commerces) - PdG 78 0 0 33 33 0,7% 6,5% 78
Total - 100 % 189 18 0 194 194 - 3, 3% 6,7% 189
Total - PdG 80 8 0 82 82 - 3, 3% 6,7% 80


:
Covivio a p o ursuivi

non core,
 15
1
un hôt el Tryp en Andalousie
o
cédé a vec 23% .
Un villag e de vaca nc e Sunparks en Belgique
o
marg e de vent e néga t ive sur cet act if est ent ièrem ent comp ensée par la ha usse de
valeurs réalisée sur les aut res villag es Sunparks due a u rallong e me nt d es baux,



 79 d'act if s non st ra t ég iq ues porta nt sur 1 act if s Jardiland.
7

Parallèlement , plusieurs accords signés a u cours d e l'année 201 ont ét é réalisés en 201 , d o nt le reliqua t
7 8
( ).




49
Part du Groupe
Hôt e ls en Europ e - Résult a t s semest rie ls 20 18


8. Acq u isit io n s : 1,1
Md
Acquisitions S1 20 18 réalisées Acquisitions S1 20 18 sécurisées
Nombre
Prix d'acq. Prix d'acq. Prix d'acq. Prix d'acq.
Localisation Locataires Rdt Rdt
de
10 0 % PdG 10 0 % PdG
chambres

Portefeuille UK (1 act ifs)
4 2 638 Royaume- Uni IHG - - - 976 410 5,0%

Allemagne et
NH Hot e ls (4 act ifs) 637 NH - - - 11
1 47 5,7%
Pays- Ba s
Total Acquisitions
3 043 - - - 10 8 7 457 5,1%
Hôtels en bail
Total Acquisitions
- - - - - - - - -
Hôtels en murs & fonds


Sur les hôt els en bail, Covivio a poursuivi sa st ra t é g ie de développement en Europ e, lui permet t a nt
gamme et la diversificat io n de son pat rimo ine .

Une op éra t io n majeure a eu lieu ce semest re avec la signat ure d'une promesse d'achat sur un p o rt ef e uille
de 1 act if s sit ués au Royaume- Uni, de cat ég o rie 4* et 5* t o t a lisa nt 2 638 chambres pour 858 M£ (976
4
). Cet t e opéra t io n est p lus amplement décrit e au début d e cet t e part ie.
ent ét é achet é es en 201 et seront exercés fin 201
7 8
et déb ut 201 .
9


9. Pip e lin e d e d é v e lo p p e m e n t : 1,1 d e p ro j e t s
Md
En 201 , Covivio poursuit sa st ra t ég ie d'accompagnement de ses part e na ires, nouvea ux et hist o riq ues,
8
dans leur développ em e nt dans les grand es mét ro p o les europ é ennes.

M
9.1. Projets engagés :

Pour le d é t a il d e s p ro j e t s eng a g é s, voir le t a b le a u p a g e 17 d u p ré se n t d o c u m e n t .
Covivio a livré lors d e ce d éb ut d'a nné e 522 chambres d'hôt e ls via 3 projet s :

 2 hôt els B&B à Berlin et Chat ena y- Ma la b ry (Grand Paris)
 le Mot el One Port e Dorée à Paris 1 ème
2
a vril 201 .
8

Le groupe a également p o ursuivi ses t ra va ux sur ses aut res projet s engagés :


2 hôt els sont en cours de const ruc t io n en Île- d e - Fra nc e avec not re part e na ire





Covivio accompagne le développement d e Meininger en France, avec au t o t a l 2

hôt els en cours de const ruc t io n à Paris, Lyon, q ui seront les premières ouvert ures d e
l'op éra t eur da ns ces villes. Ces 2 hôt els représent e nt 425 chambres et 66




50
Part du Groupe
Hôt e ls en Europ e - Résult a t s semest rie ls 20 18

Par ailleurs, un hôt el Meininger a ét é livré à Milan en mai dernier (périmèt re It a lie) et un aut re est en cours
Il devrait êt re livré lors du 2nd
de const ruc t io n à Munich. Ce dernier représent e 1 3 chambres et 33
7
semest re 201 . Ces deux projet s port e nt sur la reconversion d'immeubles de bureaux en hôt els et
8
t é mo ig ne nt de la capacit é du Group e à exploit er a u maximum les possibilit és d'asset manag em e nt et
l'expert ise d e ses plat ef o rmes locales.

9.2. Projets ma it risé s

Covivio a ident if ié près de 140 000 m² à développer en plein cent re d e Berlin, à Alexanderplat z, sur une
réserve foncière at t ena nt e à l'hôt el Park Inn.
la ville de Berlin et la const ruc t io n du premier bât ime nt de 70 000 m² sera lancée en 201 avec une 9
livraison est imé e 2022. Ce projet mixt e Bureaux/ Hô t els/ Résid e nt iel illust re pa rf a it e me nt les synergies
ent re les différent es act ivit és de Covivio.


10 . Va lo risa t io n d u p a t rim o in e

10 .1. Évolution de pa t rimoine

Fusion
Création de Chgt de FDMM &
Variation
Valeur Valeur
Groupe) Acquis. Invest. Cessions Valeur sur Transfert taux de variation
20 17 S1 20 18
de valeur
Acquis./ C e ssions détention du taux de
détention
Hôtels en bail 1 480 - 7 -1 - 27 20 - 247 12 1 298
Hôtels en murs & fonds 250 - 1 - - 10 -1 0
0 364 524
-
Hôtels en développement 54 - 8 - - 3 - 20 -7 - 37
Total Hôtels 1 784 - 16 -1 - 39 - - 354 376 1 859
Non stratégique
224 - - - 78 - -1 - - 36 - 19
0
(Commerces)
Total 2 008 - 16 - 80 - 39 - - 39 0 376 1 968



près de 2,0 st a b le depuis fin 201 .
7
des cessions non core et non st ra t ég iq ues (- a ét é comp ensé par les invest isse m ent s réalisés en
cap .




51
Part du Groupe
Hôt e ls en Europ e - Résult a t s semest rie ls 20 18




10 .2. Évolution à périmètre consta nt : +1,8% de croissa nce



Valeur Valeur Valeur Var.
Rdt 2 Rdt 2 % de la
20 17 20 18 S1 20 18 6 mois
20 17 S1 20 18 valeur totale
PdG 10 0 % PdG à pc 1

France 736 1 988 648 1,7% 5,0 % 4,9% 35%
Paris 295 673 267 2,3% 4,1% 4,0% 1%
4
Grand Paris (hors Paris) 14
2 322 17
0 13%
, 5,2% 5,1% 6%
Grandes métropoles régionales 12
8 466 17
5 0,9% 5,6% 5,6% 8%
Autres villes 15
3 527 171 17%
, 6,0% 5,9% 6%
Allemagne 254 534 219 1,5% 5,5% 5,4% 12%
Francfort 28 59 24 3,4% 5,4% 5,1% 1%
Munich 18 39 16 2,3% n.a. n.a. 1%
Berlin 20 46 19 3,0% 5,1% 4,9% 1%
Autres villes 18
8 391 10
6 0,9% 5,5% 5,5% 9%
Belgique 169 346 145 3,0 % 6,1% 5,9% 8%
Bruxelles 32 68 28 5,3% 5,6% 5,3% 2%
Autres villes 17
3 279 171 16%
, 6,3% 6,2% 6%
Espagne 30 6 626 263 2,4% 5,4% 5,4% 14%
Madrid 14
2 252 16
0 2,2% 4,8% 4,7% 6%
Barcelone 17
1 238 10
0 16%
, 5,4% 5,9% 5%
Autres villes 65 16
3 57 4,3% 6,6% 6,4% 3%
Autres pays 69 143 60 1,1% 5,5% 5,7% 3%
Total Hôtels en bail 1 534 3 637 1 335 1,9% 5,3% 5,2% 72%
France 46 224 94 - 0 ,2% 6,1% 6,2% 5%
Lille 24 191 50 17%
, 5,5% 5,8% 3%
Autres villes 22 15
0 44 - 2,3% 7,0% 6,6% 2%
Allemagne 188 988 396 2,0 % 6,6% 6,5% 21%
Berlin 10
2 634 253 2,4% 5,7% 5,5% 1%
4
Dresde & Leipzig 48 250 10
0 2,1% 7,1% 7,7% 5%
Autres villes 21 15
0 43 - 5,7% 7,9% 7,8% 2%
Belgique 16 80 34 2,3% 6,3% 6,4% 2%
Total Hôtels en murs & fonds 250 1 293 524 1,6% 6,4% 6,5% 28%
Total Hôtels 1 784 4 930 1 859 1,8% 5,4% 5,5% 10 0 %
Non stratégique (Commerces) 224 259 19
0 - 0 ,5% 6,7% 6,9%
Total 2 008 5 189 1 968 1,7% 5,5% 5,6%
pc : périmèt re const a nt
1



Rendement hors act if s en développement ; rendement EBITDA sur les hôt e ls en murs & fonds
2




La performa nc e robust e du port ef e uille, à la fois sur les hôt e ls en bail et en murs & fonds, valide la
st ra t ég ie du Group e de renforcement sur les grand e s mét ro p o les européenne avec :
 la croissance des va le urs sur les hôt els en bail d e +19% :
,
o +2,4% sur le p o rt ef euille espagnol acq uis fin 201 ,
6
o +3,0% sur la Belgique avec le ret o ur de la croissance locat ive du sect eur hôt elier
o +6,5% générés par les d évelo p p e me nt s

 la bonne p erf o rma nc e d es hôt els en murs & fonds (+1 6%) :
,
o Le port ef euille de 9 hôt e ls en Allemag ne à Berlin, Dresde & Leipzig en cont ra t d e
manag e me nt a cont inué sur sa lancée avec une hausse des valeurs de 2,1 pour t o t a lise r
%

acq uis en d éc e mb re 201 d e +7,1 .
7 %
o


Par ailleurs, la part du pa t rimo ine non st ra t ég iq ue a ét é réduit e de 5% en 201 grâce a ux cessions d e
8
commerces Quick et Jardiland et d u fait du renforcement en murs et fonds.




52
3. Elément s financiers
Résult a t s semest rie ls 20 18




3. ÉLEMENTS FINANCIERS ET COMMENTAIRES

Covivio dét ent io n
b â t is ou non, not a mme nt de Bureaux en France et en It a lie , de Logement s en Allemag ne et en
Europe. Enregist rée en France, Covivio



COMPTES CONSOLIDES

3.1. Périmèt re d e consolid a t io n
Au 30 juin 201 , le périmèt re de consolidat io n de Covivio comprend des sociét és sit ué es en France et
8
dans plusieurs pays européens (Bureaux en France et en It a lie ; Résident iel en Allemag ne et en France,
Aut ric he, Da ne ma rk et Luxembourg; Hôt e ls en Allemagne, au Port ug a l, en Belgique, aux Pays- Ba s et en
Espagne). Les principaux t a ux de dét e nt io n des sociét és consolidées en int ég ra t io n globale et non
dét enues à 1 0 % sont les suivant s :
0
Filiales
31- d é c.- 17 30 - juin- 18

Covivio Hot e ls 50,0% 42,0%
Covivio Immobilien 617%
, 617%
,
Beni St a b ili 52,4% 59,9%
Sicaf (port e fe uille Telecom italia) 315%
, 30,5%
OPCI CB 21 (Tour CB 21 ) 75,0% 75,0%
Fédérimmo (Carré Suffren) 60,0% 60,0%
SCI Lat éc o ëre (DS Campus) 50,1% 50,1%
SCI Lat éc o ëre 2 (ext e nsio n DS Campus) 50,1% 50,1%
SCI 1 rue des Cuirassiers (Silex)
5 50,1% 50,1%
SCI 9 rue des Cuirassiers 50,1% 50,1%
SCI 1 , Place de l'Europe (Campus Eiffage)
1 50,1% 50,1%



Suit e à la Fusion-
1 436 01 act io ns nouvelles de Covivio Hot els, le t a ux de d ét e nt io n de Covivio dans Covivio Hot els est
8 1
désormais de 42% cont re 50% au 31 d éc e mb re 201 .7


St a b ili est d éso rma is de 59.9% cont re 52.4% au 31 décembre 201 .
7



3.2. Princip e s comp t a b le s
Les compt es consolidés sont ét a b lis en conformit é avec les normes compt a b les int erna t io na les
Int erna t io na l Accounting Standards Board
nent les IFRS (Int erna t io na l Financial Reporting Standards), ainsi
1 juillet 201 .
9 8




53
3. Elément s financiers
Résult a t s semest rie ls 20 18



3.3. Comp t e s d e résult a t simp lif ié Pa rt d u Group e

- Part du Groupe S1 20 17 S1 20 18 var. %


Loyers Nets 268,4 264,7 - 3,7 - 14%
,
Résult a t des aut re s act ivit és 3,3 1 ,2
5 1 ,9
1 -
Revenu nets 271,7 279,9 8,2 3,0 %
Coûts de fonct io nne me nt - 311
, - 32,1 - 10
, 3,1%
Amort isse me nt des biens d'exploitat io n - 3,1 - 1 ,1
6 - 1 ,0
3 -
Variat io n nette des provisions et aut res - 0 ,6 - 0 ,8 - 0 ,2 -
Résultat d'exploitation 237,0 230 ,8 - 6,2 - 2,6%
en % des loyers net s 88,3% 87,2% - -
Résult a t net des immeubles en st o c k - 0 ,2 - 0 ,3 - 0 ,1 67,5%
Résult a t des cessions d'act ifs - 0 ,7 55,6 56,3 -
Résult a t des ajust e me nt s de valeur 350,3 295,1 - 55,2 - 1 ,8%
5
Résult a t des cessions de t it re s - 3,3 43,3 46,6 -
Résult a t des variations de périmètre - 16
, - 58,7 - 57,1 -
Résultat opérationnel 581,5 565,8 - 15,7 - 2,7%
Coût de l'endett e me nt financier net - 913
, - 52,5 38,8 - 4 2,5%
Ajust e me nt de valeur des inst rume nt s dérivés 30,4 - 5,4 - 35,8 -
Act ua lisa t io n des det t e s et créances - 3,1 - 4 ,6 - 15
, 49,7%
Variat io n nette des provisions financières - 7,5 - 6,1 14
, - 1 ,9%
8
Quote- p a rt de résultat des ent rep rises associées 1 ,7
8 1 ,8
0 - 7,9 - 4 2,4%
Résultat net avant impôts 528,6 507,9 - 20 ,7 - 3, 9%
Impôt s différés - 34 ,8 - 37,0 - 2,2 6,3%
Impôt s sur les sociétés - 4 ,8 - 5,6 - 0 ,8 1 ,5%
6
Résultat net de la période 489,0 465,3 - 23,7 - 4 ,8 %


Pour rappel, suit e à la fusion- sociét és de ce périmèt re sont

Résult a t des aut res act ivit é s » et cont rib ue pour 1 M à
4
ce résult a t .
 Ha usse des revenus nets en Pa rt du Groupe de 3%
,
sect e ur Résident iel Allemagne ainsi que de la baisse du t a ux de dét ent io n da ns Covivio Hot els.
Les loyers net s par sect e ur opérat io nnel sont les suivant s :
Groupe)
S1 20 17 S1 20 18 var. %

Bureaux France 1 4 ,0
1 1 5,9
1 19
, 17%
,
Bureaux Italie (yc commerces) 44,4 38,6 - 5,8 - 1 ,1
3%
Résident ie l Allemagne 63,4 68,9 5,5 8,7%
Hôtels en Europe (yc commerces) 44,8 39,1 - 5,7 - 1 ,7%
2
Résident ie l France 19
, 2,2 0,3 1 ,8%
5
Total des loyers nets 268,4 264,7 - 3, 7 - 1,4 %




-
Burea ux Fra nce :
des locat io ns et



Burea ux Ita lie : baisse des loyers net s Part du Groupe de - 6,3 du port ef e uille



54
3. Elément s financiers
Résult a t s semest rie ls 20 18



Telecom It a lia (- - , compensée en part ie par les acquisit io ns et livraison
.
Résidentiel Allema g ne : la hausse des loyers n à 5,4 des
1M
0 -5
acquisit io ns et
Hôtels en Europe : baisse des loyers net s Part du Groupe de - 5,8 . Cet t e baisse net t e est liée à la
réduct io n du t a ux de dét ent io n dans Covivio Hôt els suit e à la fusion-
Fo nd s (- des cessions des commerces (- 2,
part ie de la
baisse du t a ux de dét e nt io n da ns Covivio Hôt e ls
Murs & Fonds. Cet t e act ivit é est désormais consolidée et son résult a t est présent é dans le Résult a t des
Aut res act ivit és qui progresse ainsi de

 Coûts de fonctionnement nets
32 M cont re 31M au 30 juin 201 . Ils augment ent
7
mais rest e nt st a b les en
légèrement du fait des coût s de st ruc t ure induit s
pourcent a g e des revenus net s à environ 1 ,5%.
1

 Amortissements des biens d'exploita t ion
(- 3,1 au 30 juin 201 cont re - 1 ,1
7 6 au 30 juin 201 )8
sont const it ués de
, des immeubles de coworking , t des
aut res immobilisat io ns corporelles et incorporelles mai
immo b ilier et mobilier des hôt els en gest io n. Pour rappel, conformément à la norme IAS 40, les
immeubles de
placement et s

no n st ra t ég iq ue consolidée à 1 0 % sur le 1 r semest re 201 cont re 59,5%
0 8
e

sur le 1 semest re 2017
er



 Résulta t des cessions d'a ct ifs
-
sit ué 1 & 30 avenue Kléber à Paris. Cet immeuble, ét a
0
just e valeur dans les compt es consolidés.

 Va ria t ion de juste va le ur des a ct ifs
Le compt e de résult a t enregist re les variat io ns de valeurs des act if s sur la base des expert ises réalisées
sur le pat rimo ine. Au t it re du premier semest re 201 , la variat io n de just e valeur des act if s de placement
8
est posit ive de 295 M PdG. La vent ila t io n des variat io ns de valeurs des immeubles de placement par
sect e ur opérat io nnel est la suivant e :
- Résident iel Allemagne : +1 5M
8
- Bureaux France : + 76
- Hôt els en Europe : + 25
- Bureaux It a lie : + 9M




55
3. Elément s financiers
Résult a t s semest rie ls 20 18



 Résulta t de cession de titres et va ria t ions de périmètre
Ces deux lignes impact ent le compt e de résult a t pour - 1 ,4
5
- a b so rp t io n de


Le résult a t opérat io nne l hors Résult a t de cession de t it res et Résult a t des variat io ns de périmèt re rest e


 Agréga t s fina ncie rs
La variat io n de just e valeur des inst rume nt s financiers est de - en raison de la variat io n néga t ive
posit ives de valeurs des
de valeurs des inst rume nt s de couvert ure pour - 1 3
Ornanes pour +7
Quote- p a rt de résulta t des entreprises a ssocié e s

Part du Groupe En % de Valeur Contribution Valeur Var.
détention 20 17 aux résultats S1 20 18 (%)

OPCI Foncière des Murs 9,95% 15
, - 1 ,4%
6
39,6 33,1
Lénovilla (New Velizy) 50,1 %
0 2,6 - 3,2%
712
, 68,9
Euromed 50,00% 10
, 2,5%
39,3 40,3
FDM Management 50,1 %
0 0,0 - 1 0 ,0 %
0
716
, 0,0
Autres part ic ip a t io ns 20,35% 5,7 35,1 %
22,6 30,5
Total 244,2 10 ,8 172,8 - 4 1,3%

Les sociét és mises en équivalence concernent les sect eurs Bureaux France et Hôt els en Europe :


AccorHot els (39 hôt e ls) dét enus à 80% par Crédit Agricole Assurances.
 Lénovilla concerne le ca mp us New Vélizy (47 000 m²), loué à Thalès et part a g é avec Crédit
Agricole Assurances,
 Euromed à Marseille, concerne deux immeubles de Bureaux à Marseille (Ast ro la b e et Calypso
dont 1 3 des surfaces sont ut ilisés
/ working) et un hôt e l de 21 chambres
0
en part e na ria t a vec Crédit Agricole Assurances.
 FDM Manag e me nt est une filiale de Covivio Hôt els dédiée
fonds. Début 201 , cet t e sociét é a ét é fusionnée dans Covivio Hôt els et de ce fait est int ég ré e
8
globalement .
la consolidat io n globale de par
La variat io n de la période (- 71 M
le résult a t dégagé sur la période (+11
dividendes (- 6,6 .

EPRA Ea rning s des entreprises a ssocié e s

Hôtels
Bureaux France 20 18
(en bail)

Loyers net s 4,3 19
, 6,2
Coûts de fonct io nne me nt - 0 ,2 - 0 ,2 - 0 ,3
Amort isse me nt s des biens d'exploitat io n 14
, - 14
,
Résultat opérationnel 5,5 1,7 7,3

Coût de l'endett e me nt financier net - 0 ,8 - 0 ,3 - 12
,
Variat io n des provisions financières et autres - 0 ,1 - - 0 ,2
Impôt s sur les sociétés - - -
Quote- p a rt d'EPRA Earnings des entreprises associées 4,5 1,3 5,8




56
3. Elément s financiers
Résult a t s semest rie ls 20 18



Fisca lit é

correspond aux impôt s :
- des sociét és ét ra ng è res ne bénéficiant pas ou pa rt ielle ment d u régime de t ra nsp a renc e
fiscale (Allemagne, Belgique, Pays- Ba s, Port ug a l)
- des filiales françaises SIIC ou it a lie nnes posséda nt une act ivit é t a xa b le .
- 5,6 comprend des impôt s suit es aux vent es (- 1 3
, .


Epra Ea rning s en ha usse de 5% soit + 9 vs juin 20 17)


Résultat net EPRA E. EPRA E.
Retraitements
Part du Groupe S1 20 18 S1 20 17


Loyers Nets 264,7 2,8 267,5 271,8
Résult a t des aut re s act ivit és 1 ,2
5 0,9 1 ,1
6 3,3
Revenus net 279,9 3,7 283,6 275,1

Coûts de fonct io nne me nt - 32,1 - 32,1 - 30 ,3
-
Amort isse me nt des biens d'exploitat io n - 1 ,1
6 1 ,5
0 - 5,6 - 3,1
Variat io n nette des provisions et aut res - 0 ,8 - - 0 ,8 - 0 ,6
Résultat d'exploitation 230 ,8 14,2 245,0 241,1
Résult a t net des immeubles en st o c k - 0 ,3 0,3 0,0 0,0
Résult a t des cessions d'act ifs 55,6 - 55,6 0,0 0,0
Résult a t des ajust e me nt s de valeur 295,1 - 295,1 0,0 0,0
Résult a t des cessions de t it re s 43,3 - 4 3,3 0,0 0,0
Résult a t des variations de périmètre - 58,7 58,7 0,0 0,0
Résultat opérationnel 565,8 - 320 ,7 245,0 241,1
Coût de l'endettement financier net - 52,5 6,5 - 4 6 ,0 - 5 6 ,0

Ajust e me nt de valeur des inst rume nt s dérivés - 5,4 5,4 0,0 0,0
Act ua lisa t io n des det t e s et créances - 4 ,6 - - 4 ,6 - 3,1
Variat io n nette des provisions financières - 6,1 18
, - 4 ,3 - 4 ,5
Quote- p a rt de résultat des ent rep rises associées 1 ,8
0 - 4 ,9 5,8 9,7
Résultat net avant impôts 507,9 - 311,9 195,9 187,3
Impôt s différés - 37,0 37,0 0,0 0,0
Impôt s sur les sociétés - 5,6 13
, - 4 ,3 - 4 ,6
Résultat net de la période 465,3 - 273,6 191,6 182,7



 Revenus net s : l
lo rs que le redevable est le garant du paiement de cet t e t a xe. Le ret ra it e me nt opéré sur les
loyers net s et sur le résult a t des aut res act ivit és consist ent à ramener la charge de t a xe
foncière non refact uré e aux locat a ires à une périodicit é de 6 mois. Les revenus net s ainsi

30 juin 201 .
7
 Le ret ra it e me nt des amort isse ment s et provisions consist e à neut ra liser l a m o rt isse ment
immobilier d es act ivit és de coworking et des hôt els en Murs et fonds.
 Les résult a t s de cessions de t it res et variat io ns de périmèt re (- 43,3 + 58,7 = - 1 ,4
5
correspondent principalement aux effet s de la fusion- .
ement est impact é à haut eur de 6,5 par des coût s de rest ruc t ura t io n

à- 7.
ant ic ip ée de la det t e




57
3. Elément s financiers
Résult a t s semest rie ls 20 18



Epra Ea rning s pa r a ct ivit é

Corporate
Hôtels en
Hôtels en
Bureaux Résidentiel Résidentiel ou secteur
Bureaux Italie
Murs & 20 18
Europe
(yc commerces)
France Allemagne France non
(yc commerces) Fonds
affectable
Loyers net s (av. ret ra it e me nt IFRIC 21) 1 5,9
1 38,6 68,9 39,1 - 2,3 - 264,7
Loyers net s (ap. ret ra it e me nt IFRIC 21) 1 7,8
1 38,6 68,9 39,4 - 2,8 - 267,5
Résult a t des aut re s act ivit és - 0 ,9 - 0,5 - 1 ,8
4 - 17
, 1 ,1
6
Coûts de fonct io nne me nt - 9,7 - 4 ,9 - 1 ,5
2 - 14
, - 0 ,6 - 0 ,4 - 2,7 - 32,1
Amort isse me nt s des biens d'exploitat io n - 11
, - 0 ,3 - 0 ,5 - - 15
, - - 2,2 - 5,6
Variat io n nette des provisions et aut res - - 0 ,6 0,1 - 15
, - 0 ,1 - 0 ,3 17
, - 0 ,8
Résultat opérationnel 10 6,1 32,8 56,5 36,5 12,6 2,1 - 1,5 245,0
Coût de l'endett e me nt financier net - 1 ,2
0 - 5,9 - 1 ,8
0 - 5,7 - 2,8 0,4 - 1 ,1
1 - 4 6,0
Act ua lisa t io n des det t e s & créances et
- 6,2 - 11
, - 0 ,5 - 0 ,4 - 0 ,5 - - 0 ,1 - 8,9
provisions financières
QP de résultat des entreprises associées 4,5 - - 13
, - - - 5,8
Impôt s sur les sociétés - 0 ,5 - - 19
, - 0 ,6 - 12
, - 0,1 - 4 ,3
EPRA Earnings 93,6 25,7 43,3 67,2 20 ,2 2,4 - 12,6 191,6




3.4. Comp t e d e résult a t consolid é simp lif ié (à 10 0 %)

S1 20 17 S1 20 18 va r. %


Loyers Nets 41 ,0
9 434,9 1 ,9
5 3,8%
Résult a t des aut re s act ivit és 3,8 36,1 32,3 -
Revenus nets 422,8 471,1 48,3 11,4%
Coûts de fonct io nne me nt - 50 ,7 - 511
, - 0 ,4 0,8%
Amort isse me nt des biens d'exploitat io n - 4 ,4 - 28,8 - 24 ,4 -
Variat io n nette des provisions et aut res - 0 ,8 - 0 ,2 0,6 - 80 ,1%
Résulta t d'exploita t ion 367,0 391,0 24,0 6,5%
Résult a t net des immeubles en st o c k - 0 ,5 - 0 ,5 0,0 8,0%
Résult a t des cessions d'act ifs - 0 ,6 55,3 55,9 -
Résult a t des ajust e me nt s de valeur 539,2 456,8 - 82,4 - 1 ,3%
5
Résult a t des cessions de t it re s - 6,3 1 3,0
0 1 9,3
0 -
Résult a t des variations de périmètre - 2,5 - 1 6,0
3 - 1 3,5
3 -
Résulta t opéra t ionne l 896,3 869,6 - 26, 7 - 3,0 %
Résult a t des sociétés non consolidées 0,0 0,0 0,0 -
Coût de l'endett e me nt financier net - 1 7,3
3 - 96,1 412
, - 30 ,0 %
Ajust e me nt de valeur des inst rume nt s dérivés 33,7 - 1 ,8
0 - 44 ,5 -
Act ua lisa t io n des det t e s et créances - 2,8 - 4 ,8 - 2,0 72,4%
Variat io n nette des provisions financières - 1 ,1
2 - 1 ,8
0 13
, - 1 ,9%
0
Quote- p a rt de résultat des ent rep rises associées 22,3 1 ,6
2 - 9,7 -
Résulta t net avant impôts 80 0 ,1 759,6 - 4 0 ,5 -
Impôt s différés - 57,6 - 60 ,3 - 2,7 4,7%
Impôt s sur les sociétés - 6,3 - 1 ,2
0 - 3,9 612%
,
Résulta t net de la période 736,3 689,2 - 4 7,1 - 6 ,4 %
Int é rê t s minorit a ires - 247,2 - 223,9 23,3 - 9,4%
Résulta t net de la période - Part du Groupe 489,0 465,3 - 23,7 - 4 ,8 %

Pour rappel, suit e à la fusion-
d é so rma is consolidées en
Résult a t des aut res act ivit é s »
ce résult a t .




58
3. Elément s financiers
Résult a t s semest rie ls 20 18



 Ha usse des revenus nets consolidés de 48,3 +11,4%)

Les loyers net s progressent , des
en développ ement . Cet t e progression
est at t énué e par les cessions. Les loyers net s par sect eur opérat io nne l sont les suivant s :

S1 20 17 S1 20 18 var. %

Bureaux France 1 6,6
2 1 9,9
2 3,3 2,6%
Bureaux Italie (yc commerces) 85,9 88,4 2,5 2,9%
Résident ie l Allemagne 1 2,4
0 1 8,8
0 6,4 6,2%
Hôtels en Europe (yc commerces) 1 10
0, 1 5,7
0 4,7 4,6%
Résident ie l France 3,0 2,2 - 0 ,8 - 26,7%
Total des loyers nets 419,0 434,9 15,9 3,8%




3.5. Bila n consolid é simp lif ié Pa rt d u Group e

20 17 S1 20 18 Passif 20 17 S1 20 18
Actif
Immeubles de placement 1 11
17 1 551
1
Immeubles en développement 409 430
Autres immobilisations 211 729
Part ic ip a t io ns dans les ent re p rise s
244 13
7
associées
Act if s financiers 298 15
8
9 6 561
Impôt s différés act if s 4 Capitaux propres 6 363
Inst rume nt s financiers 37 39 Emprunts 6 780 71 2
2
Act if s dest inés à la vente 352 332 Inst rume nt s financiers 285 200
Trésorerie 1 089 926 Impôt s différés 331 409
Autres actifs 365 438 Autres passifs 442 518
Total 14 181 14 810 14 181 14 810



Immobilisa t ions

Le pat rimo ine (hors act if s dest inés à la vent e) à fin décembre par sect e ur opérat io nnel est le suivant :

dont va r. de
20 17 S1 20 18 va r.
Juste Va le ur

Bureaux France 4 989 517
2 17
3 75
Bureaux Italie (yc Commerces) 1 873 2 12
1 239 9
Résident ie l Allemagne 3 024 3 362 338 15
8
Hôtels en Europe (yc Commerces) 1 651 1 882 231 25
Résident ie l France 240 214 - 26 1
Parkings 14 12 -2 0
Total des immobilisations 11 791 12 710 918 295



La variat io n des immobilisat io ns en Bureaux France est principalement impa c t é e par la cession des
immeubles sit ués au 1 & 30 Kléber à Paris (-
0
ha usse de just e valeur des immeubles de placement (+75 , et la réalisat io n de t ra va ux sur
immeubles en développement (+26 .




59
3. Elément s financiers
Résult a t s semest rie ls 20 18



La variat io n des immobilisat io ns en Bureaux It a lie (+ 239 est principalement impact é e par les
variat io ns de t a ux de dét ent io n dans Beni St a b ili et da ns la Sicaf (Telecom It a lia ) soit une
.
La variat io n des immobilisat io ns Hôt els en Europe est essent ielle me nt liée

les cessions de commerces (-
b a isse du t a ux de dét ent io n liée à la fusion- a b so rp t io n de FDM M (- 242
La variat io n des immobilisat io ns du sect eur Résident iel Allemag ne est principalement liée aux
, aux (+19 ), à la variat io n de just e
acquisit io ns de la période (+202
valeur (+1 5
8 ) ainsi , en act if s dest inés à la
vent e pour - 68 .

 Actifs destinés à la vente
ession est signée.
La variat io n ent re 201 et juin 201 de - 20
7 8 liée aux vent es réalisées et aux nouvelles promesses
signées. Pour rappel, le sect eur Hôt e ls en Europe présent a it des act if s cessibles en 201 pour 93
7 et
relat if s à 5 Jardiland et 48 rest a ura nt s Quick, dont la vent e a ét é réalisée sur le 1er semest re 201 .
8

 Ca p it a ux propres Groupe
Les capit a ux propres passent de 6 363 M à fin 201 à 6 561M au 30 juin 201 , soit une hausse de
7 8
1 8 M qui s e xp liq ue principalement par :
9
- le résult a t de la période : +465 M ,
- l a ug m e nt a t io n de capit a l net t e de frais
- l : - 337 M ,
- les variat io ns de périmèt re s : +36 .



 Autres Actifs



Ce post e inclut les régularisat io ns de charges (charges sur immeubles à refact ure r aux locat a ires) pour
18
1 comprennent les appels de fonds (provisions pour charges) reçus
des locat a ires pour 118

 Autres pa ssifs




60
3. Elément s financiers
Résult a t s semest rie ls 20 18



3.6. Bila n consolid é simp lif ié (à 10 0 %)
(M, 100 %)

20 17 S1 20 18 Passif 20 17 S1 20 18
Actif


Immeubles de placement 1 733
7 1 251
8
Immeubles en développement 685 689
Autres immobilisations 230 1 509
Part ic ip a t io ns dans les ent re p rise s Capit a ux propres part du
associées groupe
369 225 6 363 6 561
355 14
9 4 424
Act if s financiers Int é rê t s non contrôlant 3 804
6 16 10 985
Impôt s différés act if s Capitaux propres 10 168
Inst rume nt s financiers 48 52 Emprunts 1 11
02 1 788
0
Act if s dest inés à la vente 520 623 Inst rume nt s financiers 323 237
Trésorerie 1 297 1 324 Passifs d'impôts différés 551 713
Autres 491 586 Autres 571 746
Total 21 733 23 469 21 733 23 469


 Immeubles de pla ce me nt et immeubles en développement
Ces immobilisat io ns augment ent de 522 ffet des variat io ns de
valeurs pour 448 , et t ra va ux pour 676 (yc sur développement s pour 86
et du reclassement en Act if s dest inés à la vent e pour - 60 3 .
t ra va ux se vent ile nt par sect e urs opérat io nnels comme suit :
Les acquisit io ns
o Bureaux France : 190 act if sit ué Rue Jean Goujon , des
t ra va ux sur et d e s t ra va ux sur développement s ,
o Hôt els en Europe : 64 de
s
programme t ra va ux et 21
o Résident iel Allemagne : 261
immeubles
o Bureaux It a lie : 161 3 act if s à Milan ), des t ra va ux sur
et +37

 Pa rt icip a t ions da ns les entreprises a ssocié e s
Les t it res de part ic ip a t io ns dans les ent rep rises associées baissent de - 1 3
4

one) soit - a u résult a t de la période (+1 3 , minorée par les dist rib ut io ns de dividendes /
affect a t io ns des quot es- p a rt s de pert es et les variat io ns de périmèt re (- 3 .
 Actifs fina ncie rs
Les act if s financiers varient de - versés (sect eur
résident iel Allemag ne : - 11 , le remboursement du prêt obligat a ire accordé par Covivio Hot els dans
- les variat io ns de prêt s aux filiales consolidées en Mise en
équivalence (-
Ro ya ume - Uni.

 Impôts différés
Les impôt s différés net s représent e nt un passif de 697 545 7. Cet t e
hausse de 1 2
5
.
 Autres pa ssifs
La variat io n de ce post e de +1 5
7




61
4. Ressources financières
Résult a t s semest rie ls 20 18




4. RESSOURCES FINANCIERES
Reconnaissant le profil financier solide d e Covivio (LTV de 42%, ICR d e 5,4x) et la poursuit e d u
renforcement q ua lit a t if du pat rimo ine, S&P a relevé la persp ec t ive de la not a t io n de Covivio à BBB,
perspect ive posit ive.


4.1. Ca ra c t é rist iq u e s p rin c ip a le s d e l e n d e t t e m e n t

Part du Groupe
20 17 S1 20 18


5 691 6 196

Taux moyen de la det t e 187%
, 1,55%

Mat urit é moy. de la dett e (en années) 6,2 6,0

Taux de couvert ure act ive moyen 75% 79%
Mat urit é moyenne de la couvert ure 6,3 7,3
LTV Droits Inclus 40,4% 42,4%
ICR 4,36 5,41



4.2. Det t e p a r na t u re
La det t e net t e Part d u Group e de Covivio 0 juin 201 à 6,2 Md
8 (9,5
hausse de près d e 500
ce semest re, (660
sur immeubles en développement
et 51
En engagement s Part du Group e, la part des d et t es Corporat e (obligat io n et crédit s) est st a b le à 49%.
2,0
Par ailleurs, à fin juin 201 , les disponibilit és de Covivio
8
(2,5 Md en consolidé). Au 30 juin 201 , Covivio disp o se not a m ment d'un encours de Billet s d e Trésorerie
8
de 12 Md
,



C ré d it s Corporat e
Hyp o t hé c a ire Hyp o t hé c a ire Bancaire
C ré d it s Corporat e 1%
7
Bancaire 4 7%
1%
3
57%
O b lig a t a ire
O b lig a t a ire 32%
27%

Crédit s hypot hé c a ires invest isseurs Crédit s hypot hé c a ires invest isseurs
3% 4%
Eng a g e m e nt s consolidés
Eng a g e m e nt s Part du Groupe
par nat ure
par nat ure


De t t e Beni St a b ili
De t t e Beni St a b ili De t t e Covivio Immobilien 1%
9
22% 1%
9
De t t e Covivio
Immobilien
Det t e Covivio 1%
8
4 9%
De t t e Covivio Hot e ls
Det t e Covivio 23% De t t e Covivio Hot e ls
36% 1%
4


Eng a g e m e nt s consolidés Eng a g e m e nt s Part du Groupe
par sociét é par sociét é 62
4. Ressources financières
Résult a t s semest rie ls 20 18


4.3. Échéa nc ie rs d e s d e t t e s
La mat urit é moyenne d e la det t e de Covivio rest e st a b le à 6,0 a nnée s à fin juin 201 .
8
Echéa n c ie r d 'a m o rt isse m e nt d e s eng a g e m e n t s p a r sociét é (en Pa rt d u Group e )


3 157
3 500 M

3 000 M

2 500 M

2 000 M

1 500 M
915 877
789 70 5
615
1 000 M
4 14
25 8
50 0 M
32
0M
20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24 20 25 >20 25
C o vivio Be ni St a b ili C o vivio Immobilien C o vivio Hôt els

Echéancier d'amortissement des engagement s par sociét é (en consolidé)




4 573
5 000 M


4 000 M


3 000 M

1 8 61
1 4 27
2 000 M 1 35 7
1 30 4
884
618
1 000 M
323
58
0M
20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24 20 25 >20 25
C o vivio Be ni St a b ili C o vivio Immobilien C o vivio Hôt els



4.4. Princip a u x mouvement s d e la p é rio d e

Une a c t iv it é d e fina n c e m e n t et refina n c e m e n t sout e n u e : 1.9


financement s, dans la perspect ive not a m ment de rallong er la mat urit é de ses det t es da ns
un cont ext e favorable :
en det t es hypot hé c a ire s à 1 ans, y compris sur une op éra t io n en part ena ria t ,
0
-
, ent re 6 et 7 ans, dans le cadre des renég o c ia t io ns engagées fin 201 de 7
-
l'ensemble des crédit s corporat e et qui s'achèveront sur le second semest re . A not er,
post - c lô t ure, dans les premiers jours de juillet , la s
a d d it io nnels également à long t erme,
la souche obligat a ire 2027
-
150 %).
,




63
4. Ressources financières
Résult a t s semest rie ls 20 18

 En It a lie (Beni St a b ili) Covivio a poursuivi le t ra va il de rallong e me nt d e sa det t e et
de financement s
à moyen/ lo ng t erme, t o ut en remboursant d es financement s court s et chers :
nouveaux crédit s corporat e (après un mont a nt comparable sur le semest re
-
précédent ),
de remb o urseme nt sur deux souches obligat a ires
-
normale (souche 201 à 8
part ielle ment financé a u moyen
(300 d e coupon 2.375%) int ervenue fin du premier t rimest re.

 Covivio Hot els (Foncière d es Murs) a levé ou sécurisé environ 575 42 en Pd G) de
nouveaux financement s, d o nt principalement :
- 10 0 d e nouvea ux crédit s corporat e sur des ma t urit és éga le ment long ues (7 ans)
- 400 M£ de det t e hyp o t héc a ire ad o ssé e au portefeuille hôt e lier en
oyaume- Uni ;

En Allemagne (Covivio Immobilien) Covivio a levé 1 8 9 (1 2
2 en PdG), dont :

de , à 9 ans en moyenne (port ef euilles essent ielle me nt sur
-
Berlin, Dresd en, Leipzig et Hambourg),
-
mont a nt , mat urit é et condit io ns.



4.5. Profil d e couvert u re
Au cours du p re mier semest re 201 , le cadre de la p o lit iq ue d e couvert ure est rest é inchangé, soit une
8
det t e couvert e en moyenne sur l'année ent re 90% et 1 0 %, dont 75% minimum en couvert ure ferme,
0


Sur la base de la det t e net t e en Part du Groupe au 30 juin 201 , Covivio est couvert e à ha ut e ur de 79% à
8
5 ans (ident iq ue par rapp o rt à fin 201 ). La durée de vie moyenne de la couvert ure est d e 7,3 ans.
7

Eché a ncie r des couvertures
Md , Part du Groupe
Md€

6

5

4

3

2

1

0
20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24 20 25 20 26 20 27




64
4. Ressources financières
Résult a t s semest rie ls 20 18


4.6. Ta u x moyen d e la d e t t e et sensib ilit é
Le t a ux moyen d e la d et t e de Covivio cont inue à s'améliorer, à 1 55% en Part d u Group e cont re 1 87% en
, ,
201 7 "année pleine" de l'émission par Covivio en mai
201 d'un bond à 150 % pour 1 ans
7 , 0
pa 625% d es rest ruc t ura t io ns de couvert ures. À t it re
, une hausse des t a ux d e 25 if d e 0,6% sur
EPRA Earnings.

Structure fina nciè re

Covivio et d e ses
filiales sont g énéra le me nt assort ies d e covena nt s ba nc a ires (ICR et LTV) port a nt sur les ét a t s financiers

exigibles de ma nière ant ic ip é e. Ces covena nt s sont ét a b lis en Part du Group e au nivea u de Covivio et
au nivea u de Covivio Hôt els et d es
en Part du Group e ou en consolidé
aut res filiales d e Covivio (si leurs d et t es en sont assort ies).

 Les covenant s de LTV consolidée les 30 juin 201 à 60%sur Covivio,
8
Covivio Hôt e ls et Beni St a b ili.


not a mme nt d e la t yp o lo g ie d es


:
 pour Covivio : 200%
 pour Covivio Hôt e ls : 200%
 pour Beni St a b ili : 1 0 %.
5




e Covivio Immobilien (Résident iel allema nd ), dont la det t e est presque int ég ra le ment levée
sur un format d e t yp e « sans recours », les fina nc eme nt s de port ef euilles ne sont assort is d a uc un
covena nt consolid é.



Enfin, concerna nt Covivio, les créd it s corporat e incluent p o ur cert a ins les rat io s suivant s

Ratio
Covenant juin- 18



LTV 60,0% 46,1%
ICR 200% 462%
Rat io det t e gagée 25,0% 6,7%



Les covenant s sont pleinement respect és à fin juin 201 8
C o vivio , act uelleme nt BBB, persp ec t ive p o sit ive (rat ing S&P).




65
4. Ressources financières
Résult a t s semest rie ls 20 18


Déta il du ca lcul de la Loa n- t o- Va lue (LTV)


20 17 S1 20 18


Dett e net t e compt a b le 5 691 61 6
9
Créances rat t a c hé es aux part . intégrées
globalement - 61 - 52
Promesses - 352 - 332
Créances sur cessions -5 -1 6
Dett es sur acquisit io ns 59 68
Dette nette part du groupe 5 333 5 863
Valeur d'expert ise des act ifs immobiliers (Droit s
1 958
2 1 855
3
Inclus)
Promesses - 352 - 332
Act if s financiers 14
0 36
Créances rat t a c hé es aux part ic ip a t io ns MEE 17
3 87
Part des ent rep rises associées 270 13
7
Valeur des actifs 13 118 13 819
LTV Hors Droits 42,9% 44,8%
LTV Droits Inclus 40,7% 42,4%




4.7. Réconcilia t io n a v e c les comp t e s consolid é s

Dette nette

Comptes Part revenant aux
Part du Groupe
consolidés minoritaires
Dett e Bancaire 1 788
0 - 3 666 7 122

Trésorerie et équivalents 1 324 - 399 926

Dette nette 9 464 - 3 268 6 196




Pa t rimoine
Patrimoine Patrimoine Activités
Comptes Activités Part revenant aux
des sociétés exploitation trading en Part du Groupe
consolidés abandonnées minoritaires
MEE en JV JV
Immeubles de placement 1 940
8 623 1 561 - 41 - 8 079 13 0 86
& développement
623 - 291 332
- - - -
Act if s dest inés à la vente
19 563 623 1 561 - 41 - 8 369 13 418
Total patrimoine


Droits de mut a t io ns 717
Pat rimo ine Part du Groupe Droit s Inclus 1 15
43
(- ) QP pat rimo ine MEE - 297
(+) Avances et acompt es sur immobilisat io ns 17
Pa t rim o in e p o u r le ca lc u l LTV 13 855
Interest Coverage Ra t io

Comptes Part revenant
Part du Groupe
consolidés aux minoritaires
EBE (Loyers nets (- ) coûts de fonct io nne me nt s (+) Résult a t
460,9 - 21 ,7
1 249,2
aut re s act ivit é s)
Coûts de l'endet t e me nt (Hors
- 84 ,0 37,9 - 4 6,1
rest ruc t ura t io n)
5,49 5,41
ICR




66
5. Report ing EPRA
Résult a t s semest rie ls 20 18




5. REPORTING EPRA
5.1. Évolut io n d e s loyers net s (Pa rt d u Group e )
Indexation,
Variations taux
asset
de détention /
S1 20 17 Acquisitions Cessions Développements S1 20 18
management
Méthode de
et variations
consolidation
de charges
Bureaux France 14
1 2 -10 6 0 4 16
1
Bureaux Italie (yc commerces) 44 2 -2 1 -9 3 39
Résident ie l Allemagne 64 7 -5 0 1 3 69
Hôt els en Europe (yc commerces) 45 2 -3 1 1 -7 39
Résident ie l France 2 0 -1 0 2 0 2
Total 269 13 - 21 7 -6 3 265



Réconcilia t ion avec les Eta t s Fina ncie rs


S1 20 18
265
Tot a l du Tableau d'évolution des Loyers Nets (PdG)
Ajust e me nt s 0
Total des loyers nets PdG (Eléments fina ncie rs § 3.3) 265
Ret ra it eme nt de la part revenant aux minorit a ire s 10
7
Total des loyers nets 10 0 % (Eléments fina ncie rs § 3.4) 435




5.2. Act if s d e p la c e m e n t Données loca t iv e s

Les loyers annualisés correspondent au mont a nt des loyers bruts en place en année pleine sur la base
des act if s exist a nt s en fin de périod e non impact és des franchises.

Valeur locat ive d e marché des act if s vacant s
Taux d e vacance en fin d e périod e =
Loyers annualisés cont ra c t uels d es act if s occup és
+ Valeur locat ive d e marché des act if s vaca nt s



Valeur locat ive d e marché des act if s vacant s
Taux d e vacance EPRA en fin de périod e =
Valeur locat ive d e marché des act if s occup és et vacant s



Taux de
Loyers Taux de
Loyers bruts Loyers nets Superficie Loyers moyen vacance
(Part du Groupe) annualisés vacance en
(m²) EPRA en fin
²)
fin de période
de période

Bureaux France 13
2 16
1 274 1 609 61 0 19
9 3,1% 3,2%
Bureaux Italie (yc commerces) 46 39 14
0 1 927 1 0
3 15
1 3,5% 3,6%
Résident ie l Allemagne 75 69 13
5 2 857 765 84 1 9%
, 1 9%
,
Hôt els en Europe (yc
40 39 70 n.a. n.a. 0,0% 0,0%
commerces)
Résident ie l France 4 2 6 65 489 96 n.a. n.a.
Total 289 265 60 7 6 459 994 94 2,6% 2,6%




67
5. Report ing EPRA
Résult a t s semest rie ls 20 18



5.3. Act if s d e p la c e m e n t Va le u r d u p a t rim o in e

Le t a ux de rend e me nt net Init ia l EPRA (EPRA Net Init ia l Yield) correspond au rap p o rt :


Loyers encaissés annualisés
après déd uc t io n d es avant a g es en cours accordés aux locat a ires (palier, franchises)
- charg es non récup éré es de l'exercice
EPRA NIY = -
Valeur d u pat rimo ine droit s inclus




Variation de
Valeur de Droits de
juste valeur de EPRA NIY
Marché mutation
l'exercice

Bureaux France 5 500 91 311 4,3%
Bureaux Italie (yc Commerces) 215
7 13 76 4,2%
Résident ie l Allemagne 3 451 19
9 235 3,8%
Hôt els en Europe (yc Commerces) 1 968 32 80 4,9%
1 6% ¹
,
Résident ie l France & Parkings 325 3 15
Total Juin 2018 13 418 339 717 4,2%

1
Le t a ux présent é est calculé sur le Résident ie l France uniquement



Réconcilia t ion avec les Eta t s Fina ncie rs


S1 20 18
Total Valeur du pa t rimoine en PdG
13 418
(Va le ur de Marché)
- 725
Just e valeur des immeubles en exploit a t io n
- 297
Sociét é s Mises En Equivalence
- 31
St o c ks marchands de biens et promot io n immobilière
- 54
Just e valeur des parkings
Act if s d e p la c e m e n t Pd G 1
12 312
(Elément s fina n c ie rs § 3.5)
7 251
Ret ra it eme nt de la part revenant aux minorit a ire s
Actifs de pla ce me nt 10 0 % 1
19 563
(Eléments financiers § 3.5)
1
Immeubles de placement + Immeubles en développement + Actifs dest iné s à la vent e




S1 20 18

339
Tot a l Variat io n de just e valeur de l'exercice en PdG
Aut re s -
Résult a t d e s a j u st e m e nt s d e valeur Pd G
339
(Elément s fina n c ie rs § 3.3)
Ret ra it eme nt de la part revenant aux minorit a ire s 18
1
Résulta t des a just e me nt s de va le ur 10 0 %
457
(Eléments financiers § 3.4)




68
5. Report ing EPRA
Résult a t s semest rie ls 20 18



5.4. Informa t io n s sur les b a u x
Durée résiduelle Durée
Échéances des ba ux pa r date de 1ère option de sortie
ferme résiduelle
Loyers annualisés des baux expira nt en
(a nné e s) (a nné e s)

N+1 N+2 N+3 à 5 Au- d e là Total % Pa ra g ra p he
Bureaux France 4,5 5,4 9% 1%
4 31% 46% 1 0%
0 274 2.A.6
Bureaux Italie (yc commerces) 6,6 7,1 7% 1%
5 24% 54% 1 0%
0 13
0 2.B.6
Hôt els en Europe (yc commerces) 1 ,8
0 1 ,5
2 5% 3% 8% 84% 1 0%
0 70 2.D.5
Tot a l 6,0 6,9 7% 12% 25% 52% 10 0 % 447 1.B.1




5.5. Ta u x d e rend e m e n t EPRA « Top p e d - Up »

Les données ci- d esso us présent ent le d ét a il d es t a ux de rendement d u Groupe et le passage du t a ux
de rend em ent EPRA « Top p e d - up » au t a ux de rend em e nt de Covivio.

Le t a ux de rend e me nt EPRA « Topped - up » Net Init ia l Yield correspond au rapp o rt :

Loyers encaissés annualisés
après expirat io n d es ava nt a g es en cours accordés aux locat a ires (palier, franchises)
- charg es non récup éré es de l'exercice
EPRA Topp ed - up NIY = -
Valeur d u pat rimo ine droit s inclus

Le t a ux de rend e me nt EPRA « Net Init ia l Yield » correspond au rapp o rt :

Loyers encaissés annualisés
après déd uc t io n d es avant a g es en cours accordés aux locat a ires (palier, franchises)
- charg es non récup éré es de l'exercice
EPRA NIY = -
Valeur d u pat rimo ine droit s inclus


Total Bureaux Bureaux Résidentiel Hôtels en Résidentiel Total
20 17 Fra nce Ita lie Allemagne Europe Fra nce S1 20 18

Immeubles de placement , cessibles et d'exploit a t io n 12 707 5 500 215
7 3 451 1 968 246 13 339
Ret ra it e me nt des act ifs en développement - 331 -1 7
4 -1 5
7 - - 37 - - 35 9
Ret ra it e me nt s des terrains et autres act ifs en t ra va ux - 127 - 37 - 81 - 0 - - 118
Ret ra it e me nt Act ifs de t ra d ing - 30 -1 3 - -5 - - - 18
Ret ra it e me nt FdM M (Hôt e ls en murs et fonds - 25 0 - - - - -
Droits de mut a t io n 690 717
311 76 235 80 15
Valeur droits inclus du patrimoine (1) 12 659 5 614 1 996 3 681 2 0 10 261 13 561
Revenus locat ifs bruts annualisés 593 255 10
0 13
5 99 6 613
Charges immobilières non récupérables - 49 -12 -17 -13 -1 -2 - 44
Revenus locatifs nets annualisés (2) 543 244 83 140 98 4 569
Loyer à l'expirat io n des périodes de grat uit é ou aut re
27 19 4 - 0 - 23
réduct io n de loyer
Revenus locatifs nets annualisés "Topped- up " (3) 570 262 88 140 98 4 592
EPRA Net Initial Yield (2)/ (1) 4,3% 4,3% 4,2% 3,8% 4,9% 1,6% 4,2%
EPRA "Topped- up" Net Initial Yield (3)/ (1) 4,5% 4,7% 4,4% 3,8% 4,9% 1,6% 4,4%
Passage EPRA "Topped- up " NIY et rendements Covivio
Effet des ajustements de loyers EPRA 0 ,4 % 0,2% 0,9% 0,4% 0,0% 0,9% 0 ,3%
Effet des retrait e me nt s des droit s 0 ,3% 0,3% 0,2% 0,3% 0,2% 0,1% 0 ,3%
Taux de rendement Covivio (rendement brut) 5,2% 5,2% 5,4% 4,4% 5,1% 2,6% 5,0 %




69
5. Report ing EPRA
Résult a t s semest rie ls 20 18



5.6. Ra t io d e coût s EPRA

S1 20 17 S1 20 18


Charges locat ive s non récupérées - 1 ,5
4 - 9,5
Charges sur immeubles - 7,8 - 1 ,3
1
Charges nett e s sur créances irrécouvrables - 12
, - 0 ,9
Aut re s charges - 2,2 - 2,2
Frais de st ruc t ure - 39,0 - 4 0 ,1
Amort isse me nt , dépréciat io ns et provisions nett e s - 0 ,6 - 0 ,8
Produit s couvrant s des frais généraux 1 ,4
0 1 ,3
0
Cout des aut re s act ivit é s et joint- ve nt ure - 3,4 - 3,9
Charges du foncier - 0 ,2 - 0 ,2
Coûts EPRA (yc coût de la va ca nce ) (A) - 5 8 ,5 - 5 8 ,6
Coût de la vacance 7,5 5,0
Coûts EPRA (hors coût de la va ca nce ) (B) - 51,0 - 5 3, 6

Revenus locat if s brut s moins charges du foncier 295,3 289,2
Produit s des aut re s act ivit é s et JV 1 ,7
2 22,5
Revenus loca t if s b ru t s (C) 30 7,9 311,6
Ra t io de Coûts EPRA (yc coût de la va ca nce ) (A/ C ) 19,0 % 18,8%
Ra t io de Coûts EPRA (hors coût de la vacance) (B/ C ) 16,6% 17,2%



Le calcul d u ra t io de coût s EPRA est ca lc ulé hors act ivit é s parkings. Suit e à la rest ruc t ura t io n d e
e des hôt els en murs et fonds uniq ue m ent sur
201 .
8
sont int ég rés da ns les revenus des a ut res
act ivit és.
Le rat io des coût s EPRA est , qui
a un t a ux de charg e plus importa nt que celui d e s hôt els en bail, et d u la nc e
c o w o rking Wellio qui est encore en période de mont ée en puissance. Le rat io de charg e du Résident ie l
allemand



5.7. EPRA Ea rn in g s

S1 20 17 S1 20 18


Résulta t Net Pa rt du Groupe (Eléments financiers §3.3) 489,0 465,3

Variat io n de valeurs des actifs - 350 ,3 - 295,1
Résult a t de cession 5,0 - 98,5
Frais d'acquisition de tit re s de sociétés consolidées 16
, 58,7
Variat io n de valeurs des inst rument s financiers - 30 ,4 5,4
Impôt s différés 34,8 37,0
Impôt s sur cession 0,2 13
,
Ajust e me nt des amortissement s 0,0 1 ,5
0
Ajust e me nt des remboursement s ant ic ip é s d'inst rume nt s
financiers 38,4 8,3
Ajust e me nt IFRIC 21 3,3 3,7
Ajust e me nt d'EPRA Earnings des ent re p rise s associées - 9,0 - 4 ,9
Epra Ea rning s 182,7 191,6
Epra Ea rning s - 2,49 2,56




70
5. Report ing EPRA
Résult a t s semest rie ls 20 18



5.8. EPRA NAV et EPRA NNNAV

20 17 S1 20 18 Va r. Va r. (%)

7 12
1 11
1 1 6%
,
7 223
0,9 0,9%
95,4
94,5
6 492 12
3 2,0%
6 624
12
, 14%
,
87,5
86,3
75 247 258 470 246 0,6%
75 717 50 4
Nombre d'act io ns




et S1 2018
Ev

7 223 M
7 112 M 95,4
94,5


+11 M
- 50 M
+192 M
Aut re s
Re st ruc t ura t io n
de couvert ure s
+295 M
EPRA - 337 M et pénalit é s de
Ea rning s remboursement
Ha usse de d'emprunt s
Divid e nd e
valeur du
pat rimo ine




EPRA NAV EPRA NAV
Fin 2017 S1 2018




Ca p it a ux propres 6 560,9 86,7
Mise en just e valeur des immeubles d'exploitat io n 32,1
Mise en just e valeur des parcs de st a t io nne me nt 26,7
Mise en just e valeur des hôt e ls en murs & fonds 1 ,4
0
Mise en just e valeur des dett e s à t a ux fixe - 318
,
Re- c a lc ul de la base Hors Droit s de certains act if s 25,7
EPRA NNNAV 6 624,1 87,5
Inst rume nt s financiers et dett e s à t a ux fixe 1 3,5
5
Impôt s différés 404,6
ORNANE 41 1
,
EPRA NAV 7 223,3 95,4
Actif Net Réévalué IFRS 6 560,9 86,7




71
5. Report ing EPRA
Résult a t s semest rie ls 20 18



réalisées conformément au Cod e d e d éo nt o lo g ie d es SIIC, ainsi q ue

de t ra va il COB/ C NC C présidé par M. Ba rt hès d e Ruyt her, et au plan int erna t io na l conformément aux
normes europ é ennes de TEGoVA ainsi que les st a nd a rd s du Red Book d e la Royale inst it ut io n of
Chart ered Surveysors (RICS).

Le pat rimo ine immobilier dét enu en direct par le group e a ét é éva lué au 30 juin 201 pa r des exp ert s
8
immobiliers ind ép e nd a nt s dont REAG, DTZ, CBRE, JLL, BNPP Real Est a t e, Yard Valt ec h, VIF, MKG, CFE,
Cushman et Christ ie & Co à l'except io n :

 Des immeubles ne rép o nd a nt pas aux crit è res de la norme IAS 40 révisée (cert a ins immeubles
en d évelo p p e m ent ) q ui sont valorisés à leur coût de revient ,

 Des act if s sous promesse signée qui sont valorisés à leur valeur d e promesse,
 Des act if s acquis d ep uis moins d e 75 jours, p o ur lesquels la valeur d'acq uisit io n est rép ut é e êt re
la valeur d e marché.
Les act if s sont est imés en valeurs hors d ro it s et / o u d ro it s comp ris, et les loyers en valeur de marché. Les
est ima t io ns sont réalisées sur la base d e la mét ho d e compara t ive, d e la mét ho d e d e capit a lisa t io n des


Les parcs d


Les aut res act if s et passifs sont évalués selon les principes des normes IFRS sur les compt es consolid és.
L a p p lic a t io n de la just e valeur concerne essent ielle me nt la valorisat io n d es couvert ures sur la det t e et
les ORNANE.

- p a rt du group e a ét é prise en
compt e.

Mise en just e va le u r d e s immeub le s d 'e x p lo it a t io n


ajust e m ent de valeur, afin de prendre en compt e la valeur d exp ert ise, est réalisé dans l EPRA NNNAV
pour un mont a nt t o t a l de 32,1 M .

Mise en just e va le u r d e s p a rc s d e st a t io n n e m e n t


t t e d'impôt s.
au 30 juin 201 est de 26,7 M sur
8 .

Mise en just e va le u r d e s immeub le s occup é s et d e s Hôt e ls en Murs & Fond s

La fusion-
va le ur d es act if s en Murs & Fonds. De ce

40, les varia t io ns d e valeurs post érieures à la prise d e cont rô le (25 janvier 201 ) ne p euve nt êt re
8
compt a b ilisé es da ns les compt es consolidés
ces act if s pour un mont a nt de 1 ,4
0
(mont a nt net d 'imp ô t s). La va le ur d e marché de ces act if s est dét erminé e par des expert s
indép e nd a nt s.




72
5. Report ing EPRA
Résult a t s semest rie ls 20 18



Mise en just e va le u r d e s d e t t e s à t a u x fixe

Le group e a cont ra c t é des emp runt s à t a ux fixe (obligat io n sécurisée et placement privé).
est corrig é de la just e valeur des det t e s
à t a ux fixe, soit un impact au 30 juin 201 d e - 31 8 M .
8 ,

Re- c a lc u l d e la b a se Hors Droit s d e cert a in s a c t if s

mut a t io n

et les droit s de mut a t io n déjà déd uit s de la valeur des act if s, génère un ret ra it e me nt d e 25,7 M au 30
juin 201 .
8



5.9. Ta b le d e corresp o n d a n c e d e s ind ic a t e u rs d e p e rf o rm a n c e EPRA

Informa t ion EPRA Montant en
Pa ra g ra p he En %
a ct ion


5,7
EPRA Earnings
5,8
EPRA NAV
5,8
EPRA NNNAV
5,8
Réconciliat io n EPRA NAV / Act if Net Réévalué IFRS
5,5
Taux de rendement EPRA Net Init ia l Yield 4,2%
5,5
Taux de rendement EPRA "topped - up " Net Init ia l Yield 4,4%
5.2
Taux de vacance EPRA fin de période 2,6%
5,6
Rat io de coût s EPRA (yc coût de la vacance) 1 ,8%
8
5,6
Rat io de coût s EPRA (hors coût de la vacance) 1 ,2%
7
5.2 & 5.5
Indicat e urs EPRA des principales filiales




73
6. Ind ic a t e urs fina nc ie rs
Résult a t s semest rie ls 20 18




6. INDICATEURS FINANCIERS DES PRINCIPALES
ACTIVITES


Covivio Hôtels Beni Stabili


20 17 S1 20 18 Var. (%) 20 17 S1 20 18 Var. (%)

76,9 22,2% 50,0 - 7,8%
94,0 46,1
2 422 32,3% 1 897 - 1 7%
,
3 20 5 1 865
2 226 32,7% 1 871 - 1 9%
,
2 954 1 835
% de capit a l dét e nu par Covivio 50,0% - 8,0 pts 52,4% +7,5 pts
42,0 % 59,9%
LTV droits inclus 31 2%
, - 2,3 pt s 46,1% +0,3 pts
28,9% 46,4%
ICR 5,46 +0,56 4,11 +1 25
,
6,0 2 5,36


Covivio Immobilien


20 17 Va r. (%)
S1 20 18

59,5 7,1%
63,7
2 751 8,7%
2 989
2 306 8,6%
2 50 4
% de capit a l dét e nu par Covivio 61 7%
, +0,0 pt s
61,7%
LTV droits inclus 36,9% - 2,1 pt s
34,8%
ICR 4,5 +0,80
5,3




74
7. Glossaire
Résult a t s semest rie ls 20 18




7. GLOSSAIRE
EPRA NAV et EPRA NNNAV p a r a c t io n

Le calcul de l'EPRA NAV par action (EPRA NNNAV par action) est effect ué en applicat io n des
actions existantes à la date de la clôture (hors actions
propres), et corrigé de l'impact de la dilution.


Act if s en exp lo it a t io n


commercialisation active.


Act iv it é loca t iv e


libérés et loués sur la période.


fin de refléter la commercialisation effectuée, même si le démarrage des
baux est post érieur à la période.
Les loca t io ns effectuées sur les actifs en développ e me nt (prenant effet à la livraison du projet )
sont identifiées sous la cat ég o rie « Pré- lo c a t io ns ».


Coût d e revient d e s p ro j e t s d e d é v e lo p p e m e n t

Cet indicat e ur est calculé y compris portage financier. Il comprend également les coûts du foncier
et les coûts des travaux.


Définit io n d e s a c ro n y m e s et a b ré v ia t io n s ut ilisé s :

MR : Métropoles Régionales, soit Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Met z, Aix Marseille, Montpellier,
Nant es, Nice, Rennes, Strasbourg, Toulouse
HD : Hors droits
DI : Droits inclus
IDF : Ile de France
ILAT : Indice des loyers des activit és tertiaires
ICC : Indice du coût d e la construction
IPC : Indice des prix à la consommat io n
IRL : Indice de référence des loyers
PACA : Provence Alpes Cote d Azur
PC : Périmètre constant
PdG : Part du groupe
QCA : Quartier Central des Affaires
Rdt : Rendement
Var. : Variation
VLM : Valeur Loca t ive de Marché




75
7. Glossaire
Résult a t s semest rie ls 20 18



Durée résid u e lle ferme d e s b a u x

Durée de bail restant e moyenne calculée en prenant en compt e la dat e de 1 re opt io n de sortie
è
du locataire


Immeub le s vert s

et/ o u de leur

(Label BBC- ef f inerg ie® , HPE, THPE ou RT Globale).


Imp a y é s (%)


Les impayés correspondent au net entre les dotations, reprises, pert es sur créances irrécouvrables
divisé par les loyers quittancés. Ils sont en lecture direct sur le compte de résultat da ns la ligne
charges net t es des créances irrécouvrables (sauf en Italie où les impayés non relatifs aux loyers
ont ét é retrait és).



LTV (Loa n To Va lu e )


Le calcul de la LTV est dét a illé en part ie 4 « Ressources financières »



Loyers


Les loyers comptabilisés correspondent au montant brut des loyers compta b les sur la p ério d e
prenant en compt e, conformément aux normes IFRS, l t a le me nt des éventuelles franchises
accordées aux locataires.

Les loyers comptabilisés à périmètre constant permett ent de comparer les loyers comptabilisés
d un exercice sur l a ut re avant prise en compt e des évolutions de patrimoine (acquisit io ns,
cessions, travaux, livraison de d é

c o mmerc ia lisa t io n active.

Les loyers annualisés « t o p p ed - up » correspondent au montant des loyers bruts en place en année
pleine sur la base des actifs exista nt s en fin de période non impact és des franchises.



Pa t rim o in e


Le patrimoine présenté inclut, à leur just e valeur, les immeubles de placement , les immeubles en
développement, ainsi que
, le patrimoine inclut la valorisation des Murs &
Fonds qui sont consolidés par mise en équivalence. Pour les bureaux France, le patrimoine inclut la
valorisation des actifs Euromed et New Velizy qui sont consolidés par Mise en Equivalence.




76
7. Glossaire
Résult a t s semest rie ls 20 18



Projet s


Projets engagés

signés et/ o u des travaux ont ét é initiés (et non encore achevés à la dat e de clôture) et dont la

exista nt s.
Projets maîtrisés


arrêt é e.



Rend e m e n t s


Les rendements du patrimoine sont calculés selon la formule suivant e :



Loyers annualisés topp ed - up bruts (non corrigés de la vacance)

Valeur HD sur le périmètre concerné (exploitation ou développ e me nt )



Les rendements des actifs cédés ou acquis sont calculés selon la formule suivante :



Loyers annualisés topp ed - up bruts (non corrigés de la vacance)




Résult a t Net Récurrent


Le RNR est défini comme « le résultat récurrent provenant des activités opérationnelles ». Il est
a performance de la société. Le calcul du RNR par action est effectué


Méthode de calcul :

(+) Loyer Nets
(- ) Coûts de fonctionnement (qui comprennent : les revenus de

(+) Résultat des autres act ivit és

(+) RNR des sociét és MEE
(- ) Impôts sur les sociét és
(+) RNR des activit és abandonnées
(=) Résultat net récurrent


Surfa c e


SHON : surface hors uvre net
SUB : surface utile brut




77
7. Glossaire
Résult a t s semest rie ls 20 18



Ta u x d e la d e t t e


Taux moyen :

Charges Financières de la Dett e financière de la période

+ Charges Financières de la Couverture de la période

Encours Moyen de la Det t e financière de la période



Taux spot : Définition comparable au taux moyen sur une durée réduit e au d ernie r jour de la
période.






selon la formule suivant e :

1 - Pert e de loyer liée à la vacance (calculée à la VLM)
loyers actifs occupés + pert e de loyer


asset management
Cet indicateur se calcule uniquement sur les actifs pour
Les t
à partir de données annualisées sur la base des act ivit és strat ég iq ues uniquement .

Taux d o c c up a t io n en exploitation » inclus l e nse mb le des actifs hors les act if s en
développement.



Va ria t io n d e s loyers à p é rim è t re const a n t



variations de périmètres : acquisitions, cessions, d évelo p p e ment s dont lib é ra t io ns d a c t if s et
livraisons d a c t if s. La variation se calcule sur la base des loyers quittanc és IFRS pour les activit és
stratégiq ues.

Cett e variation est retrait é e : des indemnit és de dépa rt s et des produits liés à la taxe IMU, en Italie.

Compte t enu des spécificités et des pratiques de marché en Allemag ne, la variation à périmètre
² spot N vs. N- 1 (sans impact de la vacance) sur la
base des loyers comptables.

Sur les hôt els en murs et fonds (dét enus par FDMM), la variation à périmèt re constant est calculée


Retrait e me nt s effectués :

Sortie du p érimè t re des acquisitions et cessions réalisées sur les périodes N et N- 1
o
Retrait e me nt d es actifs en travaux ie :
o
-
année N et N- 1 )
-1)
-




78
7. Glossaire
Résult a t s semest rie ls 20 18




Va ria t io n d e s va le u rs à p é rim è t re const a n t


Cet
compt e des variations de périmètres : acquisitions, cessions, développ e me nt s dont libérations


La variation présent ée da ns le tablea u de patrimoine est une variat io n avec prise en compt e des
travaux réalisés sur le patrimoine existant. La variation des valeurs à périmètre constant retrait é e
de ces travaux est mentionnée en commentaires.

imèt res.

Retrait e me nt s :

Sortie du p érimè t re des acquisitions et des cessions réalisées sur la période
o
Retrait e me nt d es travaux faits sur la période N sur les actifs en développ ement .
o




79