C on ce pt & design: CHR!S - Communication Agency




2016
IM MOB E L SA / NV – Rue de la Régence 58 Regentschapsstraat – B-1000 Bruxelles / Brussel – www.immobel.be
—1




SOMMAIRE
NOTRE
IDENTITÉ
1 IMMOBEL est le plus grand développeur
NOTRE IDENTITÉ
immobilier belge coté en bourse.
2
NOTRE STRATÉGIE
4
NOS ENGAGEMENTS
Depuis sa fondation en 1863, le Groupe développe
6
NOS VALEURS et commercialise des projets urbains novateurs,
8
MESSAGE DU PRÉSIDENT à l’écoute des besoins des villes et de leurs habitants.
12
NOS FAITS MARQUANTS
Grâce à sa stratégie dynamique et ses quelque
14
NOS PROJETS PHARES
100 talents, IMMOBEL a su diversifier son expertise
16
NOS CHIFFRES CLÉS
dans les secteurs résidentiels, de bureaux, de
INFORMATION À
commerces et du lotissement et su se déployer à
18
NOS ACTIONNAIRES
l’international (Grand-Duché de Luxembourg et
20
NOTRE LEADERSHIP
Pologne).
Son portefeuille compte aujourd’hui plus de
850.000 m² en développement et le Groupe atteint
une capitalisation boursière de plus de 550 MEUR,
ce qui lui permet de s’imposer comme un des
leaders sur le marché.




CONSULTEZ NOTRE RAPPORT ANNUEL COMPLET SUR :
ANNUALREPORT2016.IMMOBEL.BE/FR/




MÖBIUS
2— NOTRE STRATÉGIE — 3




NOTRE
STRATÉGIE
02
UN GROUPE TOURNÉ VERS
LA CROISSANCE,
Depuis sa fondation, IMMOBEL a su se réinventer et traverser
LA RENTABILITÉ ET L’HUMAIN
le temps afin de toujours se réadapter et rester un label belge
incontestable. En 2016, la fusion avec ALLFIN a permis de IMMOBEL est convaincue que la clé du succès d’une promotion



60%
créer un modèle plus rentable, orienté vers la croissance et est d’en mesurer les risques et de les gérer avec rigueur.
C’est de cette manière que l’on relève les plus beaux défis et
l’optimisation de ses acquis et de ses ressources. que l’on développe les meilleurs projets. C’est pourquoi, elle
Pour continuer dans cette voie, IMMOBEL a choisi de optimise l’acquisition et le développement de ses opérations
des marges brutes
en s’appuyant sur son expertise et son savoir-faire. Cette ligne
développer une stratégie en 3 axes. proviendront du
directrice se reflète dans les choix opérés par le groupe et dans
résidentiel et du
ses performances : si au cours des dernières années, près de
lotissement dans
90% des marges brutes provenaient de l’activité de bureaux, le
le futur
résidentiel et le lotissement se sont particulièrement renforcés
en 2016. Ils génèrent désormais en moyenne 50% des marges
de la société au niveau belge et luxembourgeois. IMMOBEL
ne compte d’ailleurs pas s’arrêter en si bon chemin, et prévoit
d’atteindre en moyenne les 60% dans un futur proche.




01
UN PORTEFEUILLE


03
DE PROJETS CAP SUR
EMBLÉMATIQUE L’OPTIMISATION
ET COMPLÉMENTAIRE
En suivant sa vision, IMMOBEL donne la priorité à la valorisation de son portefeuille, afin de
La vision stratégique d’IMMOBEL se déploie
“L’équipe a doublé le redynamiser et de l’actualiser. L’objectif : investir rapidement dans des développements
sur ses trois pôles d’activités - bureaux,

en taille, passant
adaptés aux nouveaux besoins urbains. Les projets sont donc conceptualisés pour
résidentiel, lotissement - et au niveau
répondre parfaitement à des critères exigeants comme l’implantation, la taille et la qualité
international (Belgique, Luxembourg, Pologne).
à 15 personnes, et architecturale. Parallèlement, IMMOBEL ne craint pas de soumettre ses projets aux
Cette approche diversifiée lui a permis de se
normes environnementales les plus strictes, et tente même de les devancer. Elle favorise
constituer un portefeuille mieux protégé des
continue à grandir grâce systématiquement des critères de mobilité douce comme la proximité avec les facilités de
cycles économiques et des aléas des marchés

à des projets exclusifs et
transport et les axes de communication. Enfin, en matière de logements, elle a entamé
locaux. IMMOBEL s’adresse par ailleurs à des
une phase ambitieuse en mettant les acquéreurs au cœur de sa stratégie. IMMOBEL se
interlocuteurs bien distincts : institutionnels,
qualitatifs.” différencie de ses concurrents en offrant à ses clients résidentiels des services de vente
investisseurs privés ou publics et particuliers.
et d’après-vente intégrés. Très qualitatives, ces cellules offrent un accompagnement
Elle veille, en outre, à s’entourer des partenaires
Olivier BASTIN, personnalisé à chaque étapes du processus d’acquisition et de réalisation des biens, et ce,
les plus pertinents en fonction des spécificités et
INFINITY
CEO IMMOBEL LUXEMBOURG de la signature de l’acte à l’emménagement.
des besoins requis par chaque projet.
4— NOS ENGAGEMENTS — 5




NOS
ENGAGEMENTS “Il est important que nos
projets se distinguent non
seulement d’un point de vue
architectural, mais aussi par la
DÉVELOPPEMENT Conscient de son rôle dans l’aménagement du territoire

valeur ajoutée qu’ils offrent à
et dans l’évolution de l’urbanisation, IMMOBEL place le
DURABLE ET ÉCO- développement durable au premier plan de ses priorités.
RESPONSABILITÉ la ville.”
Son engagement se traduit par des réalisations concrètes,
qui s’inscrivent dans une politique volontariste et tournée
Alexander HODAC, Administrateur Délégué
vers l’avenir.
C’est ainsi qu’IMMOBEL choisit des implantations
stratégiques et centrales pour ses projets, afin de
favoriser une forme de « mobilité douce » et l’utilisation
de nœuds multimodaux. Elle crée également des
concepts d’habitat novateurs (mixtes urbains,
communautaires, trans-générationnels) intégrant des
espaces verts et des équipements tels que des lieux de
travail partagé, crèches, sénioreries ou hôtels.
Elle privilégie enfin des bâtiments avec une excellente
DES INITIATIVES
performance énergétique, des toitures vertes, une Pionnier en termes d’intégration, IMMOBEL encourage
isolation acoustique et thermique optimales, des l’insertion sociale et urbaine sous toutes ses formes dans
SOCIALES POUR
panneaux solaires et bien plus encore… le cadre de tous ses projets. Avec la conviction que chacun
AMÉLIORER LES peut évoluer en créant de la valeur ajoutée, elle appuie
ESPACES DE VIE les initiatives locales qui permettront aux habitants de
AGIR EN FAVEUR De la même manière, IMMOBEL a ouvert les portes de bénéficier d’équipements et de services favorisant le vivre
son bâtiment Royal Louise, rue du Prince Royal, l’espace ensemble.
DES MOINS d’un hiver pour la création d’un lieu d’accueil pour les
PRIVILÉGIÉS réfugiés. Une initiative révélatrice des actions solidaires
L’ART AU CŒUR IMMOBEL ne conçoit pas sa responsabilité sociétale sans
qu’IMMOBEL souhaite mettre en œuvre : construire des
contribution aux arts et à la culture pour redonner vie à
immeubles pour les personnes qui les habiteront et en
DES PROJETS un quartier ou animer la ville de demain. Elle profite de
abriter d’autres en attendant.
DU GROUPE cette façon de l’attente de permis pour créer des concepts
éphémères et met des espaces à disposition d’artistes ou
d’organisations.
Ainsi, en 2016, l’artiste Denis Meyers a pu investir le
bâtiment Solvay avant sa démolition partielle, afin d’y
réaliser une œuvre de street art sur plus de 25 000 m2.
Un concept sans équivalent en Europe. Cette exposition
spectaculaire a ranimé le quartier et donné une
dimension exceptionnelle à la ville de Bruxelles. Pour plus
d’information : www.remember-souvenir.me.
6— NOS VALEURS — 7




NOS
VALEURS
SAVOIR-FAIRE & EXPÉRIENCE AGILITÉ & FLEXIBILITÉ Savoir s’adapter aux contraintes du marché, renouveler
son portefeuille, son offre, ses services. Avoir conscience
Forte de ses 150 ans d’existence, IMMOBEL affirme
que chaque projet est unique et nécessite des solutions
non seulement sa pérennité, mais surtout sa
originales. Agir rapidement pour satisfaire toutes les
volonté de continuer à viser plus haut. C’est cette
parties prenantes. Ainsi s’illustre quotidiennement la
rigueur qui lui permet de redéfinir les standards
capacité d’IMMOBEL à se réinventer sans cesse depuis
du développement immobilier et de traverser les
plus de 150 ans tout en cultivant le respect de son identité.
époques en construisant des bâtiments et quartiers
qui s’inscrivent dans le patrimoine de nos villes.


PASSION IMMOBEL est convaincue que c’est en confiant
d’importantes responsabilités à chacun que
CONFIANCE l’on révèle au mieux la capacité de leadership
IMMOBEL œuvre dans un esprit constructif, de ses équipes. Elle choisit donc de recruter
avec l’ambition d’instaurer des relations de des passionnés, sollicite leur capacité à se
confiance avec ses partenaires – experts, dépasser, et les encourage à se projeter vers les
autorités, investisseurs et d’autres parties objectifs les plus ambitieux.
prenantes. Cette démarche se reflète dans
la loyauté qui imprime ses collaborations,
ainsi que dans la recherche de la plus
TRANSPARENCE & SOLIDITÉ FINANCIÈRE
grande fluidité pour les échanges avec ses
interlocuteurs. En outre, IMMOBEL défend L’excellente gestion de ses liquidités et la rentabilité de son capital
une vision optimiste de sa mission pour sont les atouts qui garantissent la solidité financière d’IMMOBEL.
GUIDÉS PAR L’ENVIE façonner la ville de demain, dans le respect En tant que plus grand groupe immobilier de développement
DE SE DÉPASSER des changements économiques, politiques belge coté en bourse, elle s’attache à mériter la confiance de ses
et environnementaux. investisseurs et de ses actionnaires en leur assurant une gestion
Près de 100 talents répartis sur
transparente, rigoureuse et tournée vers la croissance.
3 pays (Belgique, Luxembourg,
Pologne) mais animés par la même
RECHERCHE D’EXCELLENCE
VISION
énergie, motivation et vision : faire ce
qui est dit, dire ce qui est fait. Et bien IMMOBEL ne transige jamais
En combinant audace, intuition et
plus encore. Développeurs, vendeurs, sur la qualité. Ses équipes ont à
compétence, IMMOBEL et ceux qui la
cœur de ne laisser aucun détail
techniciens, architectes, membres
dirige font preuve d’un esprit visionnaire.
au hasard et œuvrent dans une
des équipes de marketing, juridique,
Cette clairvoyance lui rallie le respect et
recherche constante d’excellence.
corporate et finances: toutes
la confiance des acteurs des marchés
Compétence, précision et efficacité
ces compétences accompagnent
certifient la qualité de ses dans lesquels elle est active ainsi que la
les phases d’un projet. Leur
prestations. considération de tous ses partenaires qui
enthousiasme se retrouve à chaque
saluent sa capacité à anticiper les grands
étape de leurs réalisations.
enjeux urbains et sociétaux.
8— MESSAGE — 9




MESSAGE
DU PRÉSIDENT “Les qualités formidables des
équipes fusionnées et nos nouveaux
collaborateurs ont engendré des
résultats et un dynamisme sans
précédent.”


privatisation sur la rue longeant le projet. L’objectif
obtenu et les travaux de construction d’une première
est à présent de commencer les travaux en 2018.
phase ont été attribués. Chambon – gagnant du
MIPIM Awards 2017 dans la catégorie « Best
Le projet mixte de 60.000 m² à Gdansk se passe
Refurbished Building » (ancien siège de la CGER au
magnifiquement bien avec une prévente sous
cœur de Bruxelles) et la première phase d’Ernest
conditions d’un hôtel et de nombreuses ventes
(ancien siège de Solvay à Ixelles) ont été achevés et
d’appartements.
ont pratiquement été vendus entièrement.
L’équipe polonaise est modifiée en profondeur.
2017 L’équipe belge de cadres supérieurs y effectue à
présent des contrôles toutes les deux semaines pour
Un bâtiment ne peut être vendu deux fois. Le fait
fournir une assistance et une supervision.
que nous soyons en avance sur notre business plan
quinquennal a pour conséquence que 2017 sera une Le Luxembourg tourne magnifiquement bien.
Avec toute l’attention accordée à la problématique relative à la fusion, 2016 devait année moins riche en résultats, où nous sèmerons L’équipe a doublé en taille, passant à 15 personnes,
plus que nous ne récolterons. et continuera à grandir vu les importants projets
être une année de transition pour IMMOBEL. lucratifs que nous y avons.
Le lancement d’une série de projets importants
est en chantier : la phase 2 de Ernest, O’Sea à
2018 ET APRÈS
2017
Ostende, Infinity sur le plateau du Kirchberg (au
Des immeubles de bureaux loués, qui étaient à
La priorité absolue était de créer une dynamique
Les années 2018, 2019 et 2020 devraient être
Luxembourg), le site de Polvermillen dans le centre
vendre depuis des années, ont été vendus (Westside
pour plusieurs projets en cours depuis des
d’excellentes années qui constitueront le point
de Luxembourg, etc… année où nous
Village au Luxembourg, Okraglak en Pologne).
années, des gouffres à capital, et de louer et
culminant de nos pipelines existants et des sèmerons plus
Black Pearl a été loué à la Commission européenne
vendre des immeubles de bureaux entièrement La réception et la location du siège social d’ING
stratégies développées. Greenhill Park, deux projets que nous ne
et vendu. RAC 2, un immeuble de bureaux déjà
terminés. Luxembourg (Galerie Kons) ainsi que la vente
à Knokke-Heist, les première et deuxième phases
récolterons
réceptionné depuis juin 2015, a été loué à la Région connexe à AXA ont été finalisées fin mars.
Les qualités formidables des équipes fusionnées de O’Sea, Infinity, Polvermillen, Centre Étoile, Cedet,
de Bruxelles-Capitale et vendu à un prix record.

850.000 m2 et nos nouveaux collaborateurs ont engendré des CBD One, Granary Island, Ernest, Universalis Park,
En dépit de son superbe emplacement à Varsovie, le
Gateway, situé sur le site de l’aéroport de Bruxelles
RAC 4 et Parc Seny devraient tous en faire partie à
résultats et un dynamisme sans précédent. projet Cedet requiert une attention particulière. Les
et loué à Deloitte, a été réceptionné et vendu
de projets en différents stades avancés de réception ou de vente.
travaux complexes réalisés sur ce bâtiment classé
définitivement à Befimmo.
Nos autres objectifs stratégiques étaient la Le bâtiment emblématique de 40.000 m² situé sur
développement excéderont le budget global prévu. Contrairement
consolidation de notre position sur nos différents La situation s’est améliorée pour des projets le Sablon à Bruxelles et le site de 50.000 m² sur la
au business plan initial, la réception est à présent
marchés : (i) maintenir le résidentiel à niveau, compliqués d’un point de vue urbanistique ou place de Brouckère devraient avoir été entamés. Le
prévue au premier semestre de 2018 au lieu de
(ii) renforcer le lotissement et lui trouver de la valeur économique (Parc Seny, Chien Vert, Îlot Saint-Roch, nouveau siège d’Allianz près de la Gare du Nord à
2017. La marge sur ce projet devrait répondre aux
ajoutée, (iii) poursuivre sur la lancée de notre succès etc.). Les travaux liés à l’énorme projet Universalis Bruxelles devrait avoir été réceptionné.
attentes. CBD One, qui sera un des immeubles de
luxembourgeois, (iv) contrôler les qualités et les Park (de plus de 100.000 m²) ont été entamés, avec bureaux les mieux situés de Varsovie, enregistre
résultats en Pologne, renforcer la division et mettre un début de vente très réussi. Le permis de bâtir du également du retard. Tous les permis ont été
tout aussi ambitieux projet O’Sea à Ostende a été obtenus, mais un tiers formule des prétentions de
en place un département résidentiel.
10 — MESSAGE — 11




REMARQUE IMPORTANTE Enfin, le Conseil d’Administration tient à poursuivre la
politique de bienfaisance d’ALLFIN en continuant à distribuer
L’Europe et le monde bénéficient d’une croissance une petite partie de notre bénéfice net à des œuvres de
économique mais évoluent toutefois dans l’incertitude, avec
“La proposition de
charité. A cet égard, nous privilégions trois domaines, à
des risques sociaux, économiques et sociétaux que nous savoir les soins de santé, la culture et surtout la contribution
n’avions plus connus depuis la Seconde Guerre mondiale.
dividende brut pour à une plus grande cohésion sociale et inclusion dans notre
Le groupe tiendra compte de ces macro-facteurs dans sa société. Nous examinons actuellement des projets concrets
l’exercice 2016 est de politique décisionnelle. Les compétences, les capitaux, les et nous publierons la liste des initiatives louables que nous
marchés de capitaux et la motivation sont là pour qu’au avons décidé de soutenir sur notre site web, de façon à ce que
2 EUR, montant qui croîtra cours des prochaines décennies, notre groupe connaisse chaque actionnaire puisse découvrir avec fierté quelle bonne
une croissance progressive et notable, toujours avec une
de 4 à 10% par an, sous cause il ou elle soutient.
perspective de ROE d’au moins 15%. Nos ambitions ne
réserve d’événements peuvent toutefois être débridées et doivent toujours tenir Cordialement,
compte du monde dans lequel nous vivons. La vision à long
exceptionnels imprévus.” Marnix Galle
terme élaborée par IMMOBEL il y a plus de 150 ans de cela
Président exécutif
doit rester le fil conducteur de notre stratégie.



DIVIDENDE emprunt obligataire de 100 MEUR. Les taux d’intérêt ont
atteint un niveau historiquement bas et cet emprunt nous
Le Conseil d’Administration a confirmé l’intention de permettrait de parvenir à un équilibre idéal entre nos
proposer aux Actionnaires un dividende récurrent et différents instruments financiers. Cet emprunt contribuerait
croissant. Les perspectives le permettent. également à réduire le coût du capital et à augmenter notre
compétitivité. Notre niveau d’endettement restera sain.
Il proposera à l’Assemblée Générale d’octroyer aux
Actionnaires un dividende brut de 2 EUR par action au titre
COMPLIANCY
de l’exercice 2016, montant qui croîtra de 4 à 10% par an, « Nommé administrateur délégué d’IMMOBEL en décembre 2015, à 34 ans, je
Nous fournissons un travail considérable afin de renforcer
sous réserve d’événements exceptionnels imprévus. savais d’entrée de jeu que cette mission serait un défi considérable ! Depuis lors,
les contrôles et contrepoids dans la société. le Groupe a traversé des mutations majeures – dont la fusion avec ALLFIN en juin
ACTIONS PROPRES, STRUCTURE DU CAPITAL 2016 – qui nous ont fait bénéficier d’une certaine reconnaissance mais qui ont
Le Conseil d’Administration a été renforcé et compte à présent
ET STRATÉGIE encore davantage mis en exergue les réels enjeux.
9 administrateurs, dont 5 administrateurs indépendants,
Mon rôle aujourd’hui est celui d’un chef d’orchestre engagé. Je souhaite faire
4 administrateurs féminins, de trois nationalités différentes.
Le Groupe dispose de capitaux propres relativement élevés
grandir IMMOBEL et en faire une société avec un portefeuille durable et une portée
Une attention spécifique a été portée au professionnalisme,
suite à la fusion. Le Conseil d’administration a examiné
internationale. L’année 2016, a été une année de révélation plutôt que de transition.
à la vision hélicoptère avec un savoir-faire étendu dans les
toutes les alternatives concernant l’affectation des actions
Une année où Marnix Galle et moi avons pu faire concrètement converger nos
domaines clés, à l’indépendance d’esprit dans l’intérêt de la
propres et il a été décidé que celles-ci seraient maintenues
idées sur le monde et le marché immobilier, et les mettre en œuvre. Les premiers
société, de ses actionnaires et de ses stakeholders.
en tant qu’actions propres sans droit de vote ni droit au résultats de ce travail en tandem parlent d’eux-mêmes. Nous avons dépassé les
dividende, jusqu’à ce qu’il y ait une nécessité de capitalisation. La fréquence de reporting dans la société a été sensiblement objectifs que nous nous étions fixés.
augmentée. Un département controlling a été créé avec,
La stratégie envisagée consiste à assurer notre croissance en
Arrivé chez IMMOBEL pour y faire Mais nous n’avons pas fait cela seuls. IMMOBEL a également fixé un objectif
pour mission, de superviser étroitement les activités
Pologne et à explorer un quatrième marché. Parallèlement,
humain dont j’essaye d’être le premier ambassadeur : être à l’écoute des hommes
souffler un vent nouveau, Alexander
opérationnelles de la société. Toutes ces informations sont
nous nous efforcerons de nous maintenir en Belgique et au
et des femmes qui y travaillent, fédérer toutes nos équipes vers le même but, la
traitées par le CFO et CEO qui font rapport au Comité Exécutif,
Grand-Duché de Luxembourg où nous occupons déjà une
Hodac s’est vu confier la mission de même vision commune. IMMOBEL était perçue comme une vieille dame, or les
au Comité d’Audit et, au final, au Conseil d’Administration.
position relativement dominante et où nous ne participons collaborateurs ici – toutes générations confondues – possèdent de formidables
transmettre son dynamisme à ses
qu’à des projets d’une certaine ampleur. compétences et sont prêts à innover.
équipes avec un credo fort : toujours
En 2016, nous avons remboursé un emprunt obligataire Je pense que cette profonde transformation se fait déjà ressentir sur le marché,
rester à leur écoute pour les aider à
de 40 MEUR et supprimé certaines lignes de crédit. Une mais également dans le choix des défis que nous avons l’intention de relever.
progresser et se dépasser. Notamment, celui de développer des projets innovants et rentables ! »
étude a révélé qu’il serait opportun d’émettre un nouvel
12 — NOS FAITS MARQUANTS — 13




NOS FAITS 09 PRÉSENTATIONNIVELLES NOVATEUR
D’UN PROJET


MARQUANTS
ET DURABLE À
NOVEMBRE 2016

05 07
IMMOBEL LUXEMBOURG ÉTOFFE SON BELLA VITA : INAUGURATION RÉUSSIE Réhabilitation d’un ancien site industriel, l’Îlot
Saint-Roch sera implanté sur un site de 3ha tout
PORTEFEUILLE GRÂCE AU PROJET D’UN COMPLEXE INTERGÉNÉRATIONEL près de la Collégiale de Nivelles. Il est pensé
POLVERMILLEN SEPTEMBRE 2016 comme un concept éco-responsable et convivial,
JUILLET 2016 Soutenu par le Collège communal de Waterloo, en concertation avec les riverains et les autorités
le projet a été développé en partenariat avec communales.
La filiale luxembourgeoise d’IMMOBEL fait
JCX. Il a pour objectif de créer un tout nouveau
l’acquisition, via la société Tractim S.A., d’un
lieu de vie convivial et évolutif pour tous ses

12 LA SOCIÉTÉ PROPRIÉTAIRE VENDUE
01 VENTE DUENPROJET OKRAGLAK À 03 CESSION DESA100%LUXEMBOURG DE
terrain de plus de 2,6ha au centre de la capitale.
BLACK PEARL LIVRÉ ET
DES ACTIONS habitants : 182 appartements, 87 maisons, une
Destiné à un usage mixte, le projet situé sur un
POZNAN POLOGNE WESTSIDE AU crèche, un centre de soin, une piscine, plus de
ancien site industriel prévoit un développement
250 places de parking et bien d’autres facilités.
résidentiel et bureaux (210 logements, 1.600 m2 DÉCEMBRE 2016
JANVIER 2016 AVRIL 2016
Au terme de l’inauguration, près de la totalité
de bureaux) marqué par une volonté de créer un Cet immeuble de 11.000 m2 de bureaux est livré
Le projet d’une surface locative de 8.000 m2 Le complexe Westside Village (11.600 m2) du des unités sont déjà livrées et vendues.
nouveau quartier entre ville et nature. à l’Union Européenne pour une durée ferme
situé dans le centre de Poznan est vendu pour Parc d’Activités de Capellen est cédé à une
de 15 ans. Dans la foulée, The Green Corner,
17 MEUR à un investisseur londonien renommé. société contrôlée par le fonds UFG European
la société propriétaire du Black Pearl, est
Ce projet est en portefeuille depuis 2011. Commercial Real Estate Fund I SA pour un total
vendue à REAL I.S. pour un prix valorisant ses
de 34,5 MEUR. Avec ce projet en portefeuille
actifs à 56 MEUR.
depuis 2010, la cession ne dégage pas de marge
à la vente mais permet de libérer des liquidités
pour d’autres acquisitions.

10 SE DÉPLOIELOTISSEMENT
L’ACTIVITÉ
EN FLANDRES
DÉCEMBRE 2016
L’acquisition de 40ha de terrains à bâtir au
groupe de construction Bostoen pour 20 MEUR
confirme la stratégie d’expansion en Flandre
orientale et occidentale.


08 INFINITY WORKING AU LUXEMBOURG
06 D’UNE PIERRE DEUX COUP : MÖBIUS ET ACCUEILLE UN LOCATAIRE PRESTIGIEUX
DE BROUCKÈRE REDESSINERONT LE
02 UN NOUVEAU PARTENAIRE DE CHOIX SKYLINE BRUXELLOIS
UNIVERSALIS PARK : SEPTEMBRE 2016
Le cabinet d’avocats Allen & Overy a signé un
SEPTEMBRE 2016

04 IMMOBEL ET ALLFIN FUSIONNENT head of terms pour la location de la totalité des
MARS 2016 La vente de l’une des deux tours Möbius à
6.800 m2 du bâtiment de bureaux du Kirchberg
JUIN 2016 Allianz pour plus de 85 MEUR doit être suivie
Suite à la cession des actions de la SA Alcor, le (Portes de l’Europe) pour y installer son siège –
d’un début de chantier de ce projet du quartier
Le 29 juin 2016, IMMOBEL et ALLFIN ne forment
groupe s’associe à 50% avec Thomas & Piron

13 GATEWAY (BRUSSELS AIRPORT)
soit plus de 150 collaborateurs – d’ici 2020.
Nord en 2017. L’emménagement d’Allianz
plus qu’un, suite à la fusion par absorption
pour développer ce projet mixe de 8,5ha dans
dans 26.600 m2 devrait ensuite être prévu
TERMINÉ ET LIVRÉ
approuvée quasi à l’unanimité des votes lors
la commune d’Ixelles. Il prévoit des logements,
pour fin 2019. L’actuel siège d’Allianz, place de
de l’Assemblée Générale Extraordinaire. Cette
une crèche, des bureaux et des commerces ainsi
DÉCEMBRE 2016
Brouckère, sera également développé en 2020
nouvelle entité devient, dès lors, le plus grand
qu’une maison de repos dans un environnement

11
par IMMOBEL et BPI. Deloitte prend possession de cet immeuble de
LOCATION ET VENTE DU PROJET
développeur immobilier belge coté en bourse.
très arboré.
bureaux de 35.000 m2, développé en partenariat
L’opération permet une capitalisation boursière « BELAIR » (RAC 2) avec CODIC, pour y installer ses nouveaux
de plus de 550 MEUR et des actifs de plus de
DÉCEMBRE 2016 quartiers. Parallèlement, la vente de Gateway à
920 MEUR.
Befimmo est finalisée pour près de 150 MEUR.
IMMOBEL et BREEVAST vendent la société
RAC 2, détentrice du projet « Belair », à Real
I.S. SMART pour un prix valorisant ses actifs
à 59 MEUR. Le projet porte sur un immeuble
de 9.500 m2 de bureaux qui abritera dès 2018
le nouveau quartier général « sécurité » de la
région Bruxelles-Capitale pour 18 ans ferme.
14 — NOS PROJETS PHARES — 15




NOS PROJETS
PHARES
BELGIQUE – RÉSIDENTIEL – 50.000 M2
CHAMBON Cet important et emblématique projet de réhabilitation urbaine
implanté en plein centre historique de Bruxelles (dans l’ex-siège de
la CGER) pensé par A2RC Architects et Jaspers-Eyers Architects a
nécessité un véritable travail d’orfèvre et à fait l’objet d’un chantier
titanesque. Il abrite des appartements haut de gamme, des studios
étudiants, des penthouses élégants, des commerces et bureaux
ainsi que le nouvel easyHotel, ouvert au deuxième semestre 2016.
Un second établissement hôtelier exclusif devrait bientôt voir le
jour et va offrir à ses visiteurs un écrin accueillant qui valorisera le
Parmi tous les développements d’IMMOBEL, patrimoine de ce bâtiment de prestige.

ces cinq projets emblématiques illustrent
particulièrement bien la nouvelle direction
prise par le Groupe, ainsi que ses valeurs :
implantés sur des sites stratégiques et
parfaitement localisés, ils combinent une
approche toujours novatrice à une réflexion
urbaine fondée sur la mobilité et les
nouveaux besoins des villes de demain.


POLOGNE – MIXTE – 60.000 M2
LUXEMBOURG – MIXTE – 33.000 M2
GRANARY ISLAND
INFINITY Suite à d’importants investissements
Situé à l’entrée de la Ville de Luxembourg, sur le
opérés par la Ville de Gdansk pour
plateau du Kirchberg, cet ensemble architectural
réaménager les berges de Granary
ambitieux (dessiné par le cabinet d’architecture
Island (ou l’Ile aux Greniers), IMMOBEL
international Arquitectonica en collaboration avec le
s’est lancé dans le redéveloppement
cabinet luxembourgeois M3 Architectes) se compose
de ce site d’exception, mis à mal par la
d’une tour résidentielle haut de gamme (Infinity
deuxième guerre mondiale. Imaginé
Living) et d’une tour de bureaux (Infinity Working),
avec le bureau d’architectes RKW,
BELGIQUE( FLANDRE) –
reliées entre elles par un cordon commercial
BOSTOEN ce projet polyvalent et audacieux
aux enseignes attrayantes (Infinity Shopping). La
LOTISSEMENT – 40HA inclue des appartements, un hôtel, de
commercialisation du projet a déjà démarré avec
nombreux commerces et des bureaux,
L’achat de 40ha de terrain
succès, aussi bien au niveau des appartements qu’au
et vise à redynamiser tout un quartier
destinés à du lotissement et du
niveau des espaces commerciaux ou du bureau,
patrimonial. La commercialisation
développement résidentiel en
comme en témoigne la prise en location longue
d’une première phase résidentielle a
Flandre illustre bien l’ambition
durée de ce dernier, par le cabinet d’affaires d’avocat
commencé en novembre avec succès
d’expansion de l’activité
Allen & Overy.
et le terrain de l’hôtel est vendu à
lotissement en 2016. Cette
UBM qui y développera un Holiday Inn
opération portant sur 13 sites
4 étoiles.
est le fruit d’une collaboration
efficace avec le promoteur
immobilier résidentiel Bostoen,
qui avait déjà construit des
maisons sur des terrains
BELGIQUE – BUREAU – 35.000 M2
GATEWAY d’IMMOBEL. Objectifs du projet :
L’immeuble Gateway est un projet d’envergure développé par CODIC et IMMOBEL développer ces parcelles en
sur le site même de l’aéroport de Bruxelles. Cet ancien complexe en U avec sa tour zones d’habitat tout en mettant
de contrôle a longtemps abrité l’activité de la Sabena et bénéficie d’une implantation l’accent sur le vivre ensemble, la
optimale et d’une accessibilité parfaite, à portée du hall des départs de Brussels sécurité, la durabilité, la mobilité
Airport et de la gare. Performant et novateur, le bâtiment a été livré au conseiller et le côté « vert ».
international Deloitte pour l’installation de ses nouveaux quartiers belges, et vendu
dans la foulée à Befimmo. Un label incontestable du savoir-faire d’IMMOBEL qui
illustre ici sa capacité à s’adapter et à développer des projets « sur-mesure ».
16 — NOS CHIFFRES CLÉS — 17




NOS CHIFFRES CLÉS
“Un remboursement
PRINCIPAUX ÉLÉMENTS DES ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS (MEUR)1 CHIFFRES CLÉS CONSOLIDÉS1
de nos emprunts
COMPTE DE RÉSULTATS CHIFFRES CLÉS DU GROUPE IMMOBEL (MEUR)
obligataires
2 0 12 2 0 13 2 0 14 2 0 15 2 0 16 2 0 12 2 0 13 2 0 14 2 0 15 2 0 16

permettra de réduire
IMMOBEL SA PUBLIÉ IMMOBEL SA PUBLIÉ
346,1
Revenus opérationnels 133,7 65,1 183,1 103,6 52,5
Bénéfice net, quote-part du Groupe 11,7 1,5 20,0 0,7
substantiellement
-273,4
Charges opérationnelles -114,3 -54,5 -151,8 -93,2 311,0
Capitaux propres, quote-part du Groupe 187,7 183,2 196,7 194,4
Résultat opérationnel 19,4 10,6 31,2 10,5 72,7 530,0
116,4 148,4 177,5 174,2
Capitalisation boursière2
notre taux d’intérêt
-5,4
Résultat financier -6,8 -9,3 -9,6 -8,9
DONNÉES PAR ACTION (EUR)2
moyen.”
Part dans le résultat des entreprises
-2,0
associées 0,0 0,2 -0,2 -0,3

346 MEUR
2 0 12 2 0 13 2 0 14 2 0 15 2 0 16
Résultat avant impôts 12,6 1,5 21,4 1,3 65,3
Valéry Autin, CFO
IMMOBEL SA PUBLIÉ
-11,6
Impôts -0,9 0,0 -1,4 -0,6
9.997
Nombre d'actions (milliers) en fin d'exercice 4.122 4.122 4.122 4.122
de revenus opérationnels
Résultat de l'exercice 11,7 1,5 20,0 0,7 53,6
5,2
Bénéfice net, quote-part du Groupe 2,8 0,4 4,9 0,2
en 2016
Part d'IMMOBEL dans le résultat 11,7 1,5 20,0 0,7 52,5
31,1
Valeur des capitaux propres 45,6 44,4 47,7 47,2
2,00
Dividende ordinaire brut 1,40 0,00 2,40 0,00
1,40
Dividende ordinaire net 1,05 0,00 1,80 0,00
SITUATION FINANCIÈRE

584 MEUR RATIOS BOURSIERS
AC T IF S 2 0 12 2 0 13 2 0 14 2 0 15 2 0 16
2 0 12 2 0 13 2 0 14 2 0 15 2 0 16
IMMOBEL SA PUBLIÉ
de projets en portefeuille IMMOBEL SA PUBLIÉ
Actifs non courants 7,7 6,5 5,0 4,6 18,5
(stocks) 53,0
Cours au 31 décembre (EUR) 28,3 36,0 43,1 42,3
0,1
Immobilisations incorporelles et goodwills 0,0 0,1 0,2 0,2
53,8
Cours maximum (EUR) 28,9 37,4 44,5 52,7
Immobilisations corporelles et
3,8
3,9 3,6 3,6 3,6
immeubles de placement 38,2
Cours minimum (EUR) 24,2 28,4 36,5 40,1
3,7
Immobilisations financières 2,4 1,1 0,8 0,4 170,4%
Cours / valeur nette comptable 62,0% 81,0% 90,3% 89,7%

2,00 EUR
10,9
Autres 1,4 1,7 0,5 0,5 25,3%
22,0% 32,0% 24,0% 0,0%
Rendement brut sur 1 an3
Actifs courants 409,9 520,4 492,2 506,9 767,9 3,8%
Dividende ordinaire brut / cours 4,9% 0,0% 5,6% 0,0%
584,0
Stocks 359,9 464,7 423,5 456,8 / action de dividende brut
2,6%
Dividende ordinaire net / cours 3,7% 0,0% 4,2% 0,0%
128,9
Trésorerie 26,9 31,4 32,0 24,5
55,1
Autres 23,1 24,4 36,7 25,6
TOTAL DES ACTIFS 417,6 527,0 497,2 511,6 786,4
PORTEFEUILLE (STOCKS) RÉSULTAT
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 2 0 12 2 0 13 2 0 14 2 0 15 2 0 16
RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE PAR PAYS RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE PAR RÉSULTAT OPÉRATIONNEL / RÉSULTAT
IMMOBEL SA PUBLIÉ 1 . Conformément aux règles IFRS, la Société
(MEUR) MÉTIER (MEUR) NET (MEUR)
applique depuis le 1 er janvier 2014, la norme
Capitaux propres totaux 187,7 183,2 196,7 194,4 314,9 IFRS 11. Cette norme modifie fortement la
lecture des états financiers de la Société sans
Passifs non courants 136,2 152,4 166,8 156,9 324,1 80
toutefois modifier le résultat net et les capitaux 600 600
70
propres. Le Conseil d’Administration considère 97
319,0
Dettes financières 135,5 151,5 164,5 155,0 70
que les données financières avant IFRS 11 500 500
donnent une meilleure image des activités et
5,1
Autres 0,7 0,9 2,3 1,8 112 60
85
67
des états financiers. Ce sont ces données qui 74 91
400 400
68
Passifs courants 93,7 191,4 133,7 160,3 147,3 93
sont présentées et comparées. 50
61
2 . Pour 2016, y compris les actions propres 77
59 101
72
57
68,4
Dettes financières 51,8 148,8 99,4 110,4 125 295 40
300 300
(1.230.398).
103
43
3 . Rendement brut sur 1 an : (dernier cours de 89
79,0
Autres 41,9 42,7 34,3 49,9 30
bourse de clôture + dividendes perçus durant 402
200 200
337
l’exercice - premier cours de la période)
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 417,6 527,0 497,2 511,6 786,4 20
305
299 279
258
/ premier cours de la période. 241
227
100 100 199 192 10
0 0 0
12 13 14 15 16 12 13 14 15 16 12 13 14 15 16
BELGIQUE LUXEMBOURG POLOGNE BUREAUX RÉSIDENTIEL LOTISSEMENT RÉSULTAT OPÉRATIONNEL RÉSULTAT NET, PART DU GROUPE
18 — INFORMATION À NOS ACTIONNAIRES — 19




INFORMATION À
NOS ACTIONNAIRES

ÉVOLUTION DE L’ACTION POLITIQUE DE DIVIDENDE STRUCTURE DE L’ACTIONNARIAT AGENDA DE L’ACTIONNARIAT
ÉVOLUTION DE L’ACTION EN 2016 (EUR) ACTIONNARIAT AU 31/12/2016 (%)
ÉVOLUTION DU DIVIDENDE SUR 10 ANS (EUR) Publication des résultats annuels 2016 23 mars 2017
4,12% Assemblée Générale Ordinaire 2016 24 mai 2017
12,0
CAPFI DELEN ASSET
12
55 MANAGEMENT NV
Publication des résultats semestriels 2016 1 septembre 2017

24,81%
9,7
10
50
Publication des résultats annuels 2017 mars 2018
45
8 FREE FLOAT
40

12,30%
Assemblée Générale Ordinaire 2018 24 mai 2018
6
35
IMMOBEL SA
4
30


58,77%
2,4
2,0 2,0
1,75
25 2 1,4
1,25
A³ CAPITAL nv
20 0,0 0,0
0 + VEMACO nv
01/16 02/16 03/16 04/16 05/16 06/16 07/16 08/16 09/16 10/16 11/16 12/16
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 + A³ MANAGEMENT bvba
DIVIDENDE RÉDUCTION DE CAPITAL

En exécution de l’article 29 de la Loi du 2 mai 2007 relative
Le Conseil d’Administration a arrêté en 2008 la politique de
ÉVOLUTION DE L’ACTION SUR 5 ANS (EUR) à la publicité des participations dans des émetteurs dont
dividende suivante : IMMOBEL distribue entre 40 et 50% du
les actions sont admises à la négociation sur un marché
résultat net annuel consolidé.
55
réglementé, IMMOBEL a été informée par les Actionnaires
50
Certaines des conditions prévues dans les 2 émissions suivants qu’ils détenaient la participation suivante :
obligataires de décembre 2011 et mars 2013 ont prévu par
45

ailleurs que la société ne pourra pas distribuer plus de 50% DROI T S % DU TOTAL
40 AC T IONN A IR E S DE VOTE DES ACTIONS
de son résultat net annuel.
35
A³ CAPITAL nv + VEMACO nv +
Pour l’exercice 2016 le dividende brut proposé s’élève à A³ MANAGEMENT bvba, ayant toutes
30 5.875.369 58,77%
leur siège social à 1000 Bruxelles,
2 EUR par action.
quai des Péniches 52
25

Pour rappel, les montants suivants ont été versés les IMMOBEL SA, ayant son siège social à
20
1.230.398 12,30%
1000 Bruxelles, rue de la Régence 58
12/11 12/12 12/13 12/14 12/15 12/16
années antérieures : pas de dividendes pour 2015, 2,40 EUR
pour 2014, rien pour 2013, 1,40 EUR pour l’année 2012, CAPFI DELEN ASSET MANAGEMENT NV
ayant son siège social à 412.196 4,12%
1,75 EUR pour 2011 et 1,25 EUR pour 2010. Pour la période
2020 Anvers, Jan Van Rijswijcklaan 178
2010-2016, le dividende brut moyen se sera ainsi élevé à
FREE FLOAT 2.479.393 24,81%
1,26 EUR brut par action.
TOTAL 9.997.356 100%
20 — NOTRE LEADERSHIP — 21




NOTRE
LE COMITÉ Alexander HODAC,
Marnix GALLE,
EXÉCUTIF Administrateur Délégué
Président Exécutif du Conseil d’Administration




LEADERSHIP Au 31 mars 2017, le Conseil d’Administration
d’IMMOBEL se compose de 9 Administrateurs.
Le Comité Exécutif compte 6 membres, tandis Nicolas BILLEN, Hilde DE VALCK,
Valery AUTIN,
que l’Équipe de Gestion de 13 personnes dirige Head of Development Head of Project Structuring & Financing
Chief Financial Officer

au quotidien le travail de près de 100 talents.




Karim ZOUAOUI, Rudi OP ‘T ROODT,
LE CONSEIL Head of Business Development Head of Technical Department
Marnix GALLE, Alexander HODAC, Astrid DE LATHAUWER, Administrateur &
D’ADMINISTRATION Président du Comité de Rémunération
Président Exécutif du Conseil d’Administration Administrateur Délégué




L’ÉQUIPE
Karin KOKS - VAN DER SLUIJS, Sophie LAMBRIGHS, Pierre NOTHOMB, Administrateur & Bartlomiej HOFMAN,
Olivier BASTIN, Sophie GRULOIS,
DE GESTION
Président du Comité d’Audit & Financier
Administrateur Administrateur CEO IMMOBEL POLAND
CEO IMMOBEL LUXEMBOURG Head of Legal Services




Annick VAN OVERSTRAETEN, Piet VERCRUYSSE, Jacek WACHOWICZ, Olivier XHONNEUX,
Sandrine JACOBS, Joëlle MICHA,
Administrateur Administrateur Administrateur Head of Landbanking
Head of Marketing and Communications Head of Corporate Affairs