Information réglementée – rapport financier trimestriel



Résultats du troisième trimestre et
des neuf premiers mois 2008
(non audités)


Résultat direct de € 3,10 par action au cours des neuf premiers mois
•
€ 1,02 par action au cours du troisième trimestre
Valeur intrinsèque de € 71,07 par action
•
Taux d’endettement de 6,3%
•
Prévision d’augmentation du résultat direct à € 4,15
•


1. Rapport de gestion intermédiaire

Chiffres clés
(chiffres X € 1.000) 1/07/08 - 30/09/08 01/07/07 - 30/09/07
∆

30,0%
Bénéfice 6.869 5.282
2,1%
Résultat direct 5.456 5.344
Résultat indirect 1.413 -62
1,00
1,02
Résultat direct par action (x €1) 2,1%
1,29 0,99
Bénéfice par action (x €1) 30,0%

01/01/08 - 30/09/08 01/01/07 - 30/09/07
∆

4,7%
Bénéfice 19.922 19.028
4,8%
Résultat direct 16.542 15.782
4,1%
Résultat indirect 3.380 3.246
Résultat direct par action (x €1) 3,10 2,96 4,8%
Bénéfice par action (x €1) 3,74 3,57 4,7%

∆
Actifs 30 septembre 2008 31/12/2007
2,1%
Immeubles de placement 378.073 370.427
9.430 9.079
Projets de développements 3,9%
Certificats fonciers 11.036 9.986 10,5%
378.934 1) 378.778 2)
Capitaux propres
1)
Valeur intrinsèque par action (x €1) 71,07 71,04 2)
Taux d’endettement sur le total de
6,3 % 3,7 %
l’actif
Nombre d’actions en circulation 5.331.947 5.331.947
1)
y compris le bénéfice de l’année courante
2)
avant répartition du bénéfice et avant distribution du dividende


Bénéfice Par rapport à la même période en 2007, le bénéfice du troisième trimestre
s’élève à € 6,9 mln (2007 : € 5,3 mln). Pour les neuf premiers mois, le bénéfice
s’élève à € 19,9 mln (2007: € 19,0 mln). L’augmentation du bénéfice est due à
une augmentation du résultat direct et à une réévaluation positive supérieure du
portefeuille des immeubles de placement.
Le bénéfice se compose du résultat direct et indirect.


Embargo jusqu’au 6 novembre 2008 – 17:40 1/11
Résultat direct Wereldhave Belgium a réalisé durant le troisième trimestre un résultat direct de
€ 5,5 mln (2007 : € 5,3 mln). Le résultat direct par action se chiffre ainsi à
€ 1,02 (2007 : € 1,00). Au cours des neuf premiers mois un résultat direct de
€ 16,5 mln (2007: € 15,8 mln) a été réalisé résultant en un résultat direct de
€ 3,10 (2007: € 2,96). L’augmentation du résultat direct est principalement due à
une augmentation du taux d’occupation résultant en un résultat d’exploitation
plus élevé des immeubles. Le taux moyen d’occupation des neuf premiers mois,
exprimé en pourcentage de la valeur théorique du loyer, s’élève à 91,3% (2007:
86,3%).

Résultat indirect Le résultat indirect se compose principalement des résultats d’évaluation et
d’aliénation. La réévaluation du portefeuille des immeubles de placement est de
€ 1,4 mln (2007 : € - 0,1 mln) pour le troisième trimestre et de € 3,4 mln (2007:
€ 3,2 mln) pour la période jusqu’au 30 septembre. Durant les neuf premiers
mois, Wereldhave Belgium n’a pas vendu d’immeubles.

Au 30 septembre 2008 les capitaux propres s’élèvent à € 378,9 mln
Capitaux propres et
valeur intrinsèque de (31 décembre 2007 : € 378,8 mln). La valeur intrinsèque par action, y compris le
l’action bénéfice de l’année en cours, se chiffre à € 71,07 au 30 septembre 2008
(31 décembre 2007: € 71,04).

Portefeuille Immeubles de placement
Au 30 septembre 2008, la juste valeur du portefeuille des immeubles de
immobilier
placement s’élève à € 378,1 mln (31 décembre 2007: € 370,4 mln).
L’augmentation nette de € 7,7 mln est le résultat d’investissements dans les
immeubles du portefeuille (€ 4,3 mln dont € 1,6 mln dans le troisième trimestre)
et d’une réévaluation nette positive de € 3,4 mln du portefeuille des immeubles
de placement (dont € 1,4 mln dans le troisième trimestre). La juste valeur est
établie en déduisant les frais de transaction (10%-12,5%) encourus lors de la
vente.

Locations
Centres commerciaux
Durant les neuf premiers mois 18 baux ont été négociés dans les 3 centres
commerciaux (13 renouvellements/cessions et 5 nouveaux contrats) dont 4 dans
le troisième trimestre (3 renouvellements et 1 nouveau contrat). Des
augmentations de loyer substantielles ont été négociées par la direction.
Les centres commerciaux sont loués à 100%.

Bureaux
Le taux d’occupation des immeubles de bureaux évolue favorablement. Durant
les neuf premiers mois 11 nouveaux baux ont été signé soit l’équivalent de
10.335 m² d’espace de bureaux à Antwerpen-Berchem, ‘De Veldekens’ et à
Vilvoorde, ‘Business & Mediapark’. 3 contrats ont été signés dans le troisième
trimestre (2.245 m²). A Bruxelles, 12.364 m² ont été reloués durant la même
période.

Projets de dévelopments
Nivelles
La ville a donné un avis favorable au sujet du plan global proposé. Le plan
propose un projet mixte, c.a.d. retail, leisure, hôtel, bureaux et appartements.
Wereldhave Belgium introduira une demande de permis unique séquentielle dès
que le dossier le permet. La direction prévoit l’introduction de la demande de
permis unique, relative à l’extension du centre commercial (12.000 m²), du retail
parc (14.500 m²), leisure (7.500 m²) et bureaux (5.500 m²), pour la fin de
l’année 2008. Le début des travaux est prévu mi-2009.

Embargo jusqu’au 6 novembre 2008 – 17:40 2/11
Tournai
A Tournai les plans de l’extension de 4.500 m² et un retail parc de 10.000 m²
sont à l’étude. L’introduction de la demande de permis unique est prévue pour
mi-2009.

Certificats fonciers
Au 30 septembre, Wereldhave Belgium détient deux participations dans des
certificats fonciers, ‘Kortrijk Ring Shopping Center’ (16,2%) et ‘Basilix’ (5,3%). La
juste valeur du portefeuille des certificats fonciers est de € 11,0 mln (31
décembre 2007 : € 10,0 mln).

Contestation Le dossier, relatif à la vente en 1993 d’une société réclassifié comme société de
liquidités, ne connais pas d’évolution.

Gestion des risques Les risques, notamment les risques d’exploitation, financiers, opérationnels et
stratégiques, avec lesquels la sicafi peut être confrontée durant la période
financière restante de 2008, sont identiques à ceux décrits dans le rapport
annuel 2007. Le Gérant reste vigilant à ces risques afin de limiter l’impact
possible pour la société et ses actionnaires.

Parties liées Durant les neuf premiers mois aucune transaction n’a eu lieu entre des
personnes ou institutions connues comme intéressés directement dans la société
sauf l’achat en bourse le 21 août 2008 de 35.702 actions ‘Wereldhave Belgium
SCA’ par N.V. Wereldhave, Den Haag, Nassaulaan 21. La représentation de N.V.
Wereldhave, de commun accord avec Wereldhave International N.V., est
maintenant de 68,87%.

Prévisions Une amélioration du taux d’occupation moyen plus élevé aura un impact positif
sur le résultat direct par action. Le Gérant prévoit pour 2008 un résultat direct
par action d’environ € 4,15 (2007 : € 3,93).




Vilvoorde, le 6 novembre 2008 N.V. Wereldhave Belgium S.A.
Le Gérant

Pour plus d’informations:

Wereldhave Belgium
Eddy De Landtsheer
Tel. + 32 2 732 19 00




Embargo jusqu’au 6 novembre 2008 – 17:40 3/11
2. Rapports financiers résumés

Bilan consolidé au 30 septembre 2008
(chiffres x € 1.000)
30 septembre 2008 31 décembre 2007
Actifs
Actifs non courant
Immeubles de placement 378.073 370.427
Projets de développement 9.430 9.079
Autres immobilisations corporelles 108 115
Actifs financiers disponibles à la vente
11.036 9.986
Certificats fonciers
Créances commerciales et autres actifs
4.689 4.319
non courants
403.336 393.926
Actifs courants
Actifs financiers courants
554 86
Créances commerciales
Créances fiscales et autres actifs
258 439
courants
2.298 814
Trésorerie et équivalents de trésorerie
3.110 1.339
406.446 395.265
Total de l’actif

Capitaux propres et passifs
Capitaux propres

Capital 224.969 224.969
Réserves
Réserves disponibles 5.627 5.627
Résultat
Résultat reporté 126.394 105.482
19.922 41.174
Résultat de l’exercice
Variations de la juste valeur d’actifs et de
passifs financiers
2.022 1.526
Sur des actifs disponibles à la vente
378.934 378.778
Passifs
Passifs non courants
Obligations de pension 70 70
Autres passifs non courants
243 243
Garanties locatives reçues
313 313
Passifs courants
24.000 12.507
Etablissements de crédit
Dettes commerciales
Fournisseurs 1.051 1.573
Autres
123 92
Dettes fiscales, salariales et sociales
265 222
Autres
1.760 1.780
Comptes de régularisation
27.199 16.174
Total capitaux propres et passifs 406.446 395.265

Valeur intrinsèque par action (x € 1) 71,07 71,04



Embargo jusqu’au 6 novembre 2008 – 17:40 4/11
Compte de résultats consolidés au 30 septembre 2008
(chiffres x € 1.000)

01-01-2008/ 30-09-2008 01-01-2007/30-09-2007
Revenus locatifs
18.595 17.616
Loyer

18.595 17.616
Résultat locatif net
Récupération de charges locatives et
taxes assumées par le locataire sur
2.972 1.962
immeubles loués
Charges locatives et taxes assumées par
-3.244 -2.130
le locataire sur immeubles loués
-272 -168
18.323 17.448
Résultat immobilier

-681 -670
Frais techniques
-407 -234
Frais commerciaux
Frais de gestion immobilière -248 -118
Charges immobilières -1.336 -1.022
Résultat d’exploitation des
16.987 16.426
immeubles
Frais généraux de la société
Personnel -439 -415
-328 -269
Autres
Autres revenus ou frais opérationnels -115 -421
-882 -1.105
Résultat opérationnel avant résultat
16.105 15.321
sur portefeuille
Résultat sur vente d’autres actifs non-
5 7
financiers
Variations de juste valeur des immeubles
de placement 3.380 3.214
3.385 3.221
Résultat opérationnel 19.490 18.542

761 719
Produits financiers
Charges d’intérêt -177 -217
Autres charges financieres -83 32
501 534
Résultat financier

Résultat avant impôt 19.991 19.076

Impôts des sociétés -69 -48
Impôt -69 -48
19.922 19.028
Résultat net
Résultat net actionnaires du groupe
19.922 19.028
3,74 3,57
Résultat par action (x € 1)
3,74 3,57
Résultat dilué par action (x € 1)




Embargo jusqu’au 6 novembre 2008 – 17:40 5/11
Compte de résultats consolidés du troisième trimestre 2008
(chiffres x € 1.000)

01-07-2008/ 30-09-2008 01-07-2007/30-09-2007
Revenus locatifs
6.385 5.930
Loyer

6.385 5.930
Résultat locatif net

Récupération de charges locatives et
taxes assumées par le locataire sur
1.154 814
immeubles loués
Charges locatives et taxes assumées par
-1.254 -845
le locataire sur immeubles loués
-100 -31
6.285 5.899
Résultat immobilier

-242 -226
Frais techniques
-134 -78
Frais commerciaux
Frais de gestion immobilière -95 24
Charges immobilières -471 -280
Résultat d’exploitation des
5.814 5.619
immeubles
Frais généraux de la société
Personnel -122 -87
-102 -87
Autres
Autres revenus ou frais opérationnels -22 12
-246 -162
Résultat opérationnel avant résultat
5.568 5.457
sur portefeuille
Résultat sur vente d’autres actifs non-
5
financiers
Variations de juste valeur des immeubles
de placement 1.413 -62
1.418 -62
Résultat opérationnel 6.986 5.395

49 62
Produits financiers
Charges d’intérêt -138 -191
Autres charges financieres -5 32
-94 -97
Résultat financier

Résultat avant impôt 6.892 5.298

Impôts des sociétés -23 -16
Impôt -23 -16
6.869 5.282
Résultat net
Résultat net actionnaires du groupe
6.869 5.282
1,29 0,99
Résultat par action (x € 1)
1,29 0,99
Résultat diluée par action (x € 1)




Embargo jusqu’au 6 novembre 2008 – 17:40 6/11
Résultat direct et indirect consolidé au 30 septembre 2008
(chiffres x € 1.000)

Conformément aux prescriptions légales, le résultat direct statutaire est retenu comme base pour
le paiement du dividende.

01-01-2008/ 30-09-2008 01-01-2007/30-09-2007
Direct Indirect Direct Indirect
Revenus locatifs 18.595 17.616
-1.608 -1.190
Charges immobilières
Autres charges -882 -1.105
Résultat opérationnel avant résultat 15.321
16.105
sur portefeuille
Variations de juste valeur des immeubles
de placement du portefeuille
- positif 7.956 5.294
- négatif -4.576 -2.080
Résultat sur portefeuille 3.380 3.214
Résultat sur vente d'autres actifs non-
5 7
financiers
Résultat opérationnel 16.110 3.380 15.328 3.214
Résultat financier 501 502 32
Résultat avant impôts 16.611 3.380 15.830 3.246
Impôt sur le résultat -69 -48
Résultat net 16.542 3.380 15.782 3.246
Bénéfice par action (x € 1) 3,10 0,64 2,96 0,61


Résultat direct et indirect consolidé troisième trimestre 2008
(chiffres x € 1.000)
01-07-2008/ 30-09-2008 01-07-2007/30-09-2007
Direct Indirect Direct Indirect
Revenus locatifs 6.385 5.930
Charges immobilières -571 -311
Autres charges -246 -162
Résultat opérationnel avant résultat
5.568 5.457
sur portefeuille
Variations de juste valeur des immeubles
de placement du portefeuille
- positif 4.641 820
- négatif -3.228 -882
Résultat sur portefeuille 1.413 -62

Résultat sur vente d'autres actifs non-
5
financiers
Résultat opérationnel 5.573 1.413 5.457 -62

Résultat financier -94 -97
Résultat avant impôts 5.479 1.413 5.360 -62
Impôt sur le résultat -23 -16

Résultat net 5.456 1.413 5.344 -62
Bénéfice par action (x € 1) 1,02 0,27 1,00 -0,01


Embargo jusqu’au 6 novembre 2008 – 17:40 7/11
Tableau des flux de trésorerie consolidés au 30 septembre
2008
(chiffres x € 1.000)
01-01-2008/ 30-09-2008 01-01-2007/30-09-2007

Flux de trésorerie relatifs aux
activités opérationnelles

Bénéfice hors activités de
financement 19.336 18.482

-3.380 -3.246
Moins : réévaluation du bien immobilier
472 670
Variations de provision
-1.941 -247
Variations de dettes à court terme
Flux de trésorerie nets relatifs aux
14.487 15.659
activités opérationnelles

Flux de trésorerie relatifs aux
activités d’investissement

-554 -1.607
Certificats fonciers
-4.266 -5.359
Investissements
Flux de trésorerie nets relatifs aux
-4.820 -6.966
activités d’investissement

Flux de trésorerie relatifs aux
activités de financement

11.493 11.885
Etablissements de crédit
-20.262 -19.995
Dividende payé
586 546
Dividende reçu
Flux de trésorerie nets relatifs aux
-8.183 -7.564
activités de financement

1.484 1.129
Flux de trésorerie nets

Trésorerie
814 468
Situation au 1er janvier
1.484 1.129
Augmentation/diminution de trésorerie

2.298 1.597
Situation au 30 septembre



Variations de capitaux propres des neuf premiers mois
(chiffres x € 1.000)
2008 2007


378.778 358.428
Situation au 1 janvier
19.922 19.028
Résultat net
-20.262 -19.995
Dividende
Variations de juste valeur d’actifs et de
496 588
passifs financiers

378.934 358.049
Situation au 30 septembre


Embargo jusqu’au 6 novembre 2008 – 17:40 8/11
Information par segment

Répartition géographique des immeubles de 30/09/2008 31/12/2007
placement
(en % de la juste valeur)
Bruxelles 14 15
Flandres 27 26
Wallonie 59 59

Répartition sectorielle des immeubles de
placement
(en % de la juste valeur)
Bureaux 41 41
Commercial 59 59
L’objectif choisi par la Sicafi en matière de centres commerciaux implique une plus grande concentration
géographique, à savoir que la répartition est effectuée sur un nombre limité d’entités immobilières, ainsi
qu’une plus grande concentration du risque.

Par secteur troisième frais d’exploitation y
résultat d'exploitation
trimestre 2008 revenus locatifs brut compris charges
des immeubles
(chiffres x € 1.000) communes
2008 2007 2008 2007 2008 2007

441 2.458
Bureaux 2.899 2.454 261 2.193
130 3.356
Commercial 3.486 3.476 50 3.426
6.385 5.930 571 311 5.814 5.619

frais d’exploitation y
Par région troisième
résultat d'exploitation
revenus locatifs brut compris charges
trimestre 2008
des immeubles
(chiffres x € 1.000) communes
2008 2007 2008 2007 2008 2007

1.164 54 1.110
Bruxelles 1.127 47 1.080
1.735 387 1.348
Flandres 1.327 214 1.113
3.486 130 3.356
Wallonie 3.476 50 3.426
6.385 5.930 571 311 5.814 5.619

frais d’exploitation y
Par secteur neuf
résultat d'exploitation
premiers mois 2008 revenus locatifs brut compris charges
des immeubles
(chiffres x € 1.000) communes
2008 2007 2008 2007 2008 2007

1.295 6.962
Bureaux 8.257 7.199 908 6.291
313 10.025
Commercial 10.338 10.417 282 10.135
18.595 17.616 1.608 1.190 16.987 16.426

frais d’exploitation y
Par région neuf
résultat d'exploitation
revenus locatifs brut compris charges
premiers mois 2008
des immeubles
(chiffres x € 1.000) communes
2008 2007 2008 2007 2008 2007

3.439 230 3.209
Bruxelles 3.338 176 3.162
4.818 1.065 3.753
Flandres 3.861 732 3.129
10.338 313 10.025
Wallonie 10.417 282 10.135
18.595 17.616 1.608 1.190 16.987 16.426



Embargo jusqu’au 6 novembre 2008 – 17:40 9/11
Modifications des immeubles de placement (chiffres x € 1.000)


Situation au 1 janvier 2008 370.427
Investissements 2.698
Réévaluations 1.967

Situation au 30 juin 2008 375.092
Investissements 1.568
Réévaluations 1.413

Situation au 30 septembre 378.073
2008



01/07/08 - 01/01/08 - 01/01/07 -
Chiffres clés par action
30/09/08 30/09/2008 30/09/2007
(chiffres par action x € 1)
5.331.947 5.331.947 5.331.947
Nombre d’actions donnant droit au dividende
1,29 3,74 3,57
Bénéfice par action donnant droit au dividende
5.331.947 5.331.947 5.331.947
Moyenne du nombre d’actions
Bénéfice par action 1,29 3,74 3,57
Résultat direct par action 1,02 3,10 2,96
Valeur intrinsèque au 30/09 y compris le résultat
71,07 71,07 71,04
de l’année

La société n’a pas émis de valeurs convertibles en actions.

L'Assemblée Générale Ordinaire des Actionnaires a décidé le 9 avril 2008, suivant la proposition du
Gérant, d'attribuer pour l’année comptable 2007 un dividende brut de 3,80 EUR (3,23 EUR net) par
action. L’action est coté hors dividende depuis le 18 avril 2008.

Base des résultats au 30 septembre 2008
Les chiffres au 30 septembre 2008 sont établis conformément à la directive IAS 34, “ Information
Financière Intermédiaire ”. Ce communiqué financier intermédiaire doit être lu en correspondance
avec les comptes annuels de l’exercice clôturé au 31 décembre 2007. En 2008, Wereldhave Belgium
n’a pas adopté de nouvelles normes ou interprétations IFRS. Les règles d’évaluation appliquées sont
identiques à celles appliquées sur l’exercice clôturé au 31 décembre 2007.

Consolidation
Les chiffres publiés dans ce communiqué sont des chiffres consolidés; conformément à la loi, la seule
participation (non matérielle) de 100 % de la filiale est consolidée. Il n’y a pas de modification dans
la composition de l’ensemble consolidé.

Evénements importants survenus après le 30 septembre 2008
Après le 30 septembre 2008, aucun événement important n’est survenu qui pourrait influencer les
rapports financiers susmentionnés ou qui devrait y être repris.

Litige
Le dossier, relatif à la vente en 1993 d’une société reclassifiée comme société de liquidités ne connais
pas d’évolution. De plus amples informations sur ce dossier, y compris le litige pénal en cours, sont
disponibles sur notre site web et dans le rapport financier semestriel.




Embargo jusqu’au 6 novembre 2008 – 17:40 10/11
3. Obligations en matière de communication d’informations au public (A.R. du 14
novembre 2007)

Monsieur G. Verweij, administrateur délégué du Gérant statutaire de la sicafi, déclare, au nom et
pour le compte du Gérant statutaire, dans la fonction d’organe de gestion de la sicafi, que, à sa
connaissance:

a) le jeu d’états financiers résumés, établi conformément aux normes comptables applicables, donne
une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de la sicafi et des
entreprises comprises dans la consolidation;
b) le rapport de gestion intermédiaire des neuf premiers mois contient un exposé fidèle des
informations exigées.




Embargo jusqu’au 6 novembre 2008 – 17:40 11/11