Résultats S1 2008 : solidité du modèle
et forte génération de cash-flows

Triplement du Résultat Courant

Progression de l’ANR : + 6% à 45,9 € par action

Paris, le 29 août 2008

Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), annonce aujourd’hui ses résultats pour le 1er semestre clos au
30 juin 2008.


• Résultats du 1er semestre 2008 : forte progression du résultat courant et du cash-flow


S1 2008 ∆
S1 2007
IFRS en K€
Loyers 6 333 2 972 + 113%
Loyers (en M€)
Charges locatives refacturées -1355 -620
Dotation aux amortissements -1 939 -1 016
Frais de fonctionnement -759 -662 +15%
Résultat courant 2 280 674 +238%
Résultat sur cessions 0 1 585
Résultat opérationnel 2 280 2 259 +1%
Résultat financier -478 853
Impôt / Exit Tax 0 -1 033
Résultat net 1 851 2 068 -10%


EBITDA courant 4 219 1 690 +150%
Cash-flow courant 3 741 1 510 +148%


Les résultats du 1er semestre 2008 démontrent la solidité du modèle
développé par Foncière INEA, générateur de cash-flows. Le résultat
Résultat courant (en M€)
courant s’établit à 2,3 M€ (3,4 fois celui du 1er semestre 2007) et
progresse 2 fois plus vite que les loyers; traduisant à la fois la montée
en puissance du patrimoine et la bonne maîtrise des frais de
fonctionnement.
Le résultat opérationnel est stable à 2,3 M€ malgré l’absence de plus-
value de cession d’actif (1,6 M€ au 1er semestre 2007). Des cessions
d’actifs sont prévues au 2nd semestre 2008.
Le résultat net part du Groupe marque un repli limité de 10% pour
s’établir à 1,9 M€.



Ne pas distribuer directement ou indirectement aux Etats-Unis, au Canada, en Australie ni au Japon. 1/3
L’augmentation du cash-flow comme de l’EBITDA, respectivement de
Cash-flow (en M€)
+148% et +150% au 30 juin 2008, témoigne de la solidité de la
croissance de Foncière INEA.




• Progression solide de l’ANR dilué1 : confirmation de la pertinence du positionnement
immobilier


30/06/08 ∆
31/12/07
Par action (en €)
ANR (en € / action)
45,90
Actif net réévalué de liquidation 43,30 +6,0 %
47,50
Actif net réévalué de reconstitution 44,78 +6,1 %


1
Le nombre d’actions dilué est égal au nombre d’actions composant le capital social
soit 2.765.702 majoré des actions « dilutives » (343.104) au sens des normes IFRS
résultant de l’exercice des BSPCE, à ce jour non exercés.




La progression de l’ANR sur le 1er semestre résulte pour trois quarts de la revalorisation du patrimoine
existant et pour un quart de l’entrée dans le patrimoine des nouveaux immeubles livrés sur la période.
Au vu des expertises immobilières réalisées au 30 juin 2008, le taux de capitalisation global ressort à
7,22 % contre 7,18% au 31 décembre 2007. Cette stabilité démontre la bonne résistance du
portefeuille de la Société dans le contexte immobilier actuel et le positionnement judicieux de Foncière
INEA sur des actifs neufs en Régions.
Le cours de bourse actuel (31,00 €) présente une décote de 33 % par rapport à l’ANR dilué de
liquidation.


• Structure financière saine


30/06/2008 31/12/2007
IFRS en M€
Actifs non courants
177,0 156,7
(investissements)
Trésorerie et disponibilités 16,1 11,3
Autres actifs courants 11,3 6,4

Total Actifs 204,4 174,4

Fonds propres 100,3 100,8
Dettes financières 81,5 59,9
Passifs courants 22,6 13,7

Total Passif 204,4 174,4

Loan to Cost 44% 37%
Loan to Value 39% 31%

Ne pas distribuer directement ou indirectement aux Etats-Unis, au Canada, en Australie ni au Japon. 2/3
Au 30 juin 2008, la société dispose de lignes de crédit autorisées et non tirées de 70 M€.
Fin juillet, Foncière INEA a en outre signé un financement additionnel de 50 M€ auprès d’un pool
bancaire mené par Natixis, assurant ainsi le complet financement des engagements (horizon 2010) de
la Société.
Les éléments au 30 juin ne prennent, bien entendu, pas en compte l’émission d’OCEANE réalisée
début juillet 2008 pour un montant de 34 M€.
La Société dispose donc, aujourd’hui, de ressources financières en adéquation avec son plan de
développement.




• Perspectives : accélération des livraisons au 2nd semestre


Au 2nd semestre, les immeubles à livrer qui représentent 2/3 des livraisons de l’année sont d’ores et
déjà loués à 70% (100% en prenant en compte les garanties locatives).
A fin 2008, seul 60% du patrimoine sera en service, le solde constituant un gisement de croissance en
termes de revenus locatifs pour les années à venir.


Philippe Rosio, Président du Directoire de Foncière INEA conclut : « Dans un environnement
économique et financier plus difficile, la performance du 1er semestre démontre la capacité réelle de
Foncière INEA à générer du cash-flow. Le succès récent de l’émission d’OCEANE permet à la Société
d’envisager avec sérénité ses prochains développements. Les conditions actuelles de marché, ainsi
que notre solide capacité financière, devraient nous permettre de saisir de nouvelles opportunités
d’investissement afin d’atteindre un patrimoine de 500 M€ à fin 2009, tout en maintenant un
rendement élevé, supérieur à 8%. »



Prochain communiqué :
e
Chiffre d’affaires du 3 trimestre 2008 : 23 octobre 2008 après la clôture des marchés


A propos de Foncière INEA (www.inea-sa.eu)
Créée par ses 3 dirigeants actuels, en mars 2005, Foncière INEA investit dans l’immobilier d’entreprise sur des
actifs neufs en Régions avec une volonté de création de valeur à l’acquisition.
Au 30 juin 2008, Foncière INEA dispose d’un patrimoine de 92 immeubles neufs, principalement à usage de
bureaux, de plateformes de messagerie et de locaux d’activités, localisés dans 22 métropoles régionales, d’une
2
surface utile totale de 234 320 m et d’une valeur d’acquisition de 321,2 M€. Ce portefeuille offre un rendement
locatif net de 8,11%.
La mise en œuvre de cette stratégie positionne aujourd’hui Foncière INEA comme une valeur de croissance,
offrant un profil à la fois rentable et défensif dans l’immobilier coté.


Compartiment C Euronext Paris de NYSE Euronext - ISIN : FR0010341032
Reuters : INEA.PA - Bloomberg : INEA FP
Membre des indices IEIF Foncières et IEIF Immobilier France
Membre de l’indice CAC Allshares
Contacts

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FONCIERE INEA
Communication financière
Philippe Rosio
Emmanuel Huynh / Steve Grobet
Président du Directoire
Tél. : +33 (0)1 44 71 94 94
Tél. : +33 (0)1 42 86 64 40
inea@newcap.fr
p.rosio@inea-sa.eu


Ne pas distribuer directement ou indirectement aux Etats-Unis, au Canada, en Australie ni au Japon. 3/3