Home
Invest
Belgium
Ho u s in g life rapport
financier
annuel
2013
SOMMAIRE
1 Profil
2 Facteurs de risque
16 Lettre aux actionnaires
18 Chiffres clés
20 Historique
22 Rapport de gestion
24 Stratégie
28 Evénements marquants de l’exercice
37 Synthèse des comptes annuels consolidés
46 Evénements survenus depuis la clôture de l’exercice
47 Déclaration de gouvernance d’entreprise
66 Responsabilité sociétale

68 Home Invest Belgium en bourse
70 Evolution de l’action
73 Chiffres clés de l’action au 31 décembre 2013
74 Dividende
74 Rendement
77 Actionnariat au 31 décembre 2013
78 Profil des investisseurs en actions Home Invest Belgium
79 Agenda de l’actionnaire

80 Rapport immobilier
82 Etat du marché immobilier résidentiel en Belgique
90 Rapport de l’expert immobilier pour l’exercice 2013
92 Portefeuille immobilier consolidé de Home Invest Belgium

104 Etats financiers
106 Comptes consolidés
111 Notes sur les comptes consolidés
137 Comptes statutaires
140 Rapports du Commissaire

142 Document permanent
144 Renseignements généraux
145 Capital social
145 Statuts coordonnés - extraits
152 La sicafi et son régime fiscal
155 Déclarations

159 Lexique
15 ans
Home Invest Belgium est une sicafi, cotée
sur Euronext Bruxelles, spécialisée dans
l’investissement immobilier résidentiel dans
les centres-villes en Belgique




Profil
Home Invest Belgium a été agréée en tant que société Au 31 décembre 2013, soit au terme de la 14ème année de
d’investissement à capital fixe immobilière (sicafi) le 16 juin 1999 son existence, le portefeuille immobilier en exploitation de
et est la première sicafi résidentielle, d’initiative privée, créée en Home Invest Belgium comprend 75 immeubles sur 44 sites,
Belgique. En 2014, elle fête ses 15 ans d’existence. représentant une superficie totale de +/- 148 000 m².


Home Invest Belgium est spécialisée dans l’investissement Cotée sur Euronext Bruxelles, sa capitalisation boursière s’élève
immobilier résidentiel, avec un portefeuille d’immeubles à € 232 millions à la clôture de l’exercice 2013.
de placement de € 307 millions en juste valeur, investi à
concurrence de 74% en résidentiel1. Outre la mise à disposition de logements attrayants à ses
locataires, Home Invest Belgium développe une stratégie
Son portefeuille est réparti dans les centres-villes de Belgique cohérente visant à offrir à ses actionnaires un rendement net
(à raison de 66% à Bruxelles, de 22% en Wallonie et de 12% en immédiat appréciable, couplé à la création de valeur à terme tout
Flandre). en répartissant les risques sur plus de 1 300 unités locatives.




Home Invest Belgium réunit en son sein les 4 métiers du cycle de vie immobilier :




ACquISItIOn
GEStIOn
VEntE
du pOrtEFEuIllE
déVElOppEmEnt


1 Au 31 décembre 2012, la juste valeur du portefeuille d’immeubles de placement de la société s’élevait à € 243 millions, investi à concurrence de
77% en résidentiel.




1
facteurs
de risque
Facteurs de risque

Home Invest Belgium exerce son activité dans un environnement Home Invest Belgium souhaite au mieux gérer ces risques
en constante évolution, ce qui induit certains risques. afin de générer des revenus locatifs récurrents et stables ainsi
qu’un potentiel de plus-values. Ces risques font dès lors l’objet
la survenance de ces risques est susceptible d’avoir un effet d’un suivi régulier, tant par le management exécutif que par le
défavorable sur la société, son activité, ses perspectives, Conseil d’administration qui ont arrêté des politiques prudentes
sa situation financière ou ses résultats. en vue de prémunir la sicafi et ses actionnaires au mieux contre
leur survenance éventuelle.
Ces risques doivent dès lors être pris en compte dans le
cadre de la gestion globale de l’entreprise, de ses décisions les principaux risques sont identifiés ci-après, de même que
d’investissement et de désinvestissement, de son financement les différents facteurs et mesures permettant de tempérer
et du remploi optimal de ses fonds. l’impact négatif potentiel de ces risques.




Pour la bonne compréhension des tableaux repris dans ce chapitre, nous vous précisons que la numérotation reprise dans la colonne
«Facteurs et mesures correctifs potentiels» fait référence à la numérotation reprise dans la colonne «Effets négatifs potentiels».




Risques liés au marché


Description Effets négatifs Facteurs et mesures
du risque potentiels correctifs potentiels


risque de dégradation 1. Influence négative sur la demande tant sur diversification des investissements dans des
le marché de la location que sur le marché catégories d’immeubles (haut de gamme, moyen
de la conjoncture
acquisitif de gamme) et des localisations géographiques
économique différentes (1,2,3,4,5,6)
2. Baisse du taux d’occupation
Evaluation régulière du portefeuille immobilier
et du taux d’occupation par le management
3. Baisse du niveau de loyer auquel pourront être exécutif et le Conseil d’administration de la sicafi
relouées les surfaces (1,2,3,4,5,6)

4. Augmentation des impayés Sélection rigoureuse des locataires (4)

5. révision négative de la juste valeur des Sélection rigoureuse des nouveaux
immeubles de placement investissements (1,2,3,5,6)

6. Baisse des prix de vente Arbitrage des opportunités en matière
de désinvestissement (1,2,3,5,6)


Indexation contractuelle des loyers (3,5,6)




Home Invest Belgium
4 Rapport financier annuel
2013
Risques liés au portefeuille immobilier




Description Effets négatifs Facteurs et mesures
du risque potentiels correctifs potentiels




facteurs de risque
risque 1. Attractivité commerciale réduite sur politique d’entretien et de maintenance régulière,
le marché locatif et acquisitif en ce compris la rénovation constante du
d’obsolescence du
portefeuille immobilier et l’investissement dans
portefeuille immobilier des projets de développement pour compte
2. Impact négatif sur le taux d’occupation propre (1,2,3)

3. Augmentation des frais de maintenance politique de remplacement systématique
et de rénovation du portefeuille immobilier d’équipements obsolètes (1,2)




historique
revente des immeubles moins attractifs1 (2,3)


Choix inadéquats 1. Changement du potentiel de revenus de Analyse stratégique du risque, accompagné
la société d’un audit/due diligence technique, juridique,
d’investissements ou
fiscal et comptable avant chaque acquisition




rapport de gestion
de développements (1,2,3). par rapport aux projets de développement
pour compte propre 2. Inadéquation avec la demande sur le marché en particulier, suivi attentif des demandes sur le
et par conséquent vide locatif marché locatif et adaptation éventuelle du projet
pour que le projet développé corresponde au
mieux aux besoins du marché.
3. rendements attendus non atteints

Valorisation interne et externe (expert
indépendant) de chaque bien immobilier
à acquérir ou à développer (1,2,3)




HIB en bourse
limites arrêtées pour l’activité de développement
pour compte propre (1,2,3) :
- < 12,5% de la valeur des immeubles en
exploitation par projet (en coût total)
- < 25% de la valeur des immeubles en
exploitation pour l’ensemble des projets (en coût




rapport immobilier
total)


1 pour l’exercice 2013, cette activité de revente a représenté un volume de 3,2% de la juste valeur des immeubles de placement au 31 décembre
2012.




états financiers
document permanent




GIOttO (EVErE) SIppElBErG (mOlEnBEEk-St-jEAn)




5
Risques liés au portefeuille immobilier (suite)




Description Effets négatifs Facteurs et mesures
du risque potentiels correctifs potentiels


Variation négative Impact négatif sur le résultat net, l’actif net et le patrimoine immobilier valorisé par un expert
ratio d’endettement indépendant selon une périodicité trimestrielle
de la juste valeur
favorisant la prise de mesures correctrices
des immeubles
politique d’endettement prudente
par exemple : une baisse de 1% de la juste valeur
des immeubles de placement aurait pour effet
une diminution de € 3 millions du résultat net Stratégie d’investissement orientée vers des actifs
des comptes statutaires au 31/12/2013, sans et des projets de développement de qualité et
impact toutefois sur le résultat net courant ni sur offrant des rendements immédiats et élevés et
le résultat distribuable. la valeur nette d’inventaire des revenus stables
diminuerait à concurrence de € 3 millions, soit de
€ 1 par action. le taux d’endettement au niveau
portefeuille diversifié, y compris sur le plan
statutaire passerait de 38,52 % à 38,88 %
géographique


Actif principal représentant seulement 11,7% du
portefeuille


Gestion défaillante 1. Augmentation du coût Equipe interne de développement pour compte
propre (1,2)
des grands travaux
ou projets de
Equipe interne de gestion commerciale et technique
développement pour 2. report du projet dans le temps entraînant
(1,2)
un impact négatif sur les résultats par action
compte propre
limites arrêtées pour l’activité de développement
pour compte propre (1,2,3):
- < 12,5% de la valeur des immeubles en
exploitation par projet (en coût total)
- < 25% de la valeur des immeubles en exploitation
pour l’ensemble des projets (en coût total)


pour les chantiers en cours, la société a souscrit des
polices «tous risques chantier»


Frais de maintenance 1. diminution de l’attractivité des biens politique d’entretien et de maintenance régulière,
à la location ou à la vente en ce compris la rénovation constante du
et de rénovation portefeuille immobilier (1,2,3). par rapport aux
projets de développement en particulier, la société
2. diminution de loyers potentiels est attentive dès la phase de conception du projet
aux frais de gestion et de maintenance pour que
ces frais soient le plus bas possible.
3. Impact négatif sur le taux de vacance



destruction totale 1. diminution de revenus locatifs portefeuille assuré pour une valeur de
reconstruction à neuf (hors terrain) d’un montant
ou partielle des total de € 217 millions au 31 décembre 2013 pour
immeubles 2. Impact négatif sur les résultats les immeubles détenus en pleine propriété par la
sicafi qui sont disponibles à la location (la prime
d’assurance payée en 2013 est de € 0,1 million et
le pourcentage de couverture de la juste valeur de
ces immeubles est de 85%).
les biens faisant partie de copropriétés sont
assurés en valeur de reconstruction (hors terrain)
par les différentes copropriétés (1,2)




Home Invest Belgium
6 Rapport financier annuel
2013
Risques liés au portefeuille immobilier (suite)




Description Effets négatifs Facteurs et mesures
du risque potentiels correctifs potentiels




facteurs de risque
risque de vacance 1. perte de revenus locatifs1 politique de gestion commerciale et technique
pro-active en vue de maintenir un taux
locative d’occupation4 élevé (94,96% en 2013 contre
2. loyers revus à la baisse 94,16% en 2012) (1,2,3,4,5)

3. Frais commerciaux majorés pour attirer de Analyse approfondie des nouveaux
nouveaux locataires, impactant les résultats investissements et des locataires ciblés (locataire
standard, étudiant, senior, etc.) pour y résider,




historique
tenant compte notamment des perspectives
4. Baisse de la valeur des immeubles
démographiques et des demandes du marché
(1,2,3,4,5)
5. Charges et taxes sur les immeubles non-loués
à prendre en charge par le propriétaire2


6. Octroi de gratuités et d’incentives3




rapport de gestion
programme de Incertitude sur les recettes futures Activité limitée à maximum 25% de la juste valeur du
portefeuille immobilier
développement
pour compte propre
excessif




HIB en bourse
risque de procédures 1. Impact sur le résultat net Analyse stratégique du risque, accompagné d’un
audit/due diligence technique, juridique,
judiciaires et
fiscal et comptable avant chaque acquisition (1,2)
d’arbitrage 2. Impact sur l’image de la société

Gestion proactive du parc immobilier




rapport immobilier
risque de passifs Impact sur le résultat net Analyse stratégique du risque, accompagné
occultes résultant d’un audit/due diligence technique, juridique,
fiscal et comptable avant chaque acquisition
d’opérations de
fusions, scissions
mise en place d’un comité d’audit, nonobstant la
et apports
dispense d’en constituer un, découlant de l’article
526bis du Code des sociétés
états financiers


1 une diminution de 1% du taux d’occupation fait diminuer le résultat locatif net de € 203 206.
2 Au 31 décembre 2013, le poste « Charges et taxes sur immeubles non-loués » s’élevait à € 255 581, soit 1,3% des revenus locatifs.
3 Au 31 décembre 2013, le poste « Gratuités locatives » s’élevait à € 49 539 soit 0,3% des revenus locatifs. Ces gratuités locatives ont trait quasi
exclusivement à des locations de commerces ou de bureaux.
4 le taux d’occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens
inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée (VlE) des biens inoccupés.
document permanent




7
Risques liés aux locataires et aux baux




Description Effets négatifs Facteurs et mesures
du risque potentiels correctifs potentiels


risque de politique d’investissements diversifiés, tant du
1. perte de revenus locatifs1
point de vue géographique et sectoriel
solvabilité réduite ou
que du type de locataires visés (1,2,3,4)
d’insolvabilité 2. Vide locatif inattendu
des locataires
Sélection rigoureuse des locataires comprenant
3. Frais imprévus à exposer pour relouer
une analyse de leur capacité à payer
régulièrement le loyer dû (fiches de paie,..)
4. relocation à un prix inférieur (1,2,3,4)


5. Octroi de gratuités et d’incentives2 Garantie bancaire correspondant en principe à
2 mois de loyer demandée à chaque locataire
(1,2,3,4)


les loyers sont payables anticipativement et
presque toujours sur une base mensuelle (1,2,3)


les provisions pour charges et taxes sont
payables anticipativement (1,2,3)


une procédure rigoureuse pour le suivi des
impayés (1,2,3)


poids prépondérant Impact négatif important sur les revenus locatifs Base de clientèle très diversifiée
en cas de départ.
des plus importants (> 1 300 locataires)
locataires
Aucun immeuble important du portefeuille n’est
donné en location à un seul locataire.
de même, le locataire le plus important du
portefeuille de la sicafi ne représente que
4% du total des loyers. Aucun bail important ne
se termine en 2014.


risque de résiliation 1. Vacance locative plus élevée Gestion commerciale et technique proactive
interne et externe (1,2,3)
anticipée des baux
principaux 2. Frais commerciaux majorés suite au vide locatif
Aucun immeuble important du portefeuille n’est
donné en location à un seul locataire.
3. révision négative des loyers
de même, le locataire le plus important du
portefeuille de la sicafi ne représente que 4%
du total des loyers. Aucun bail important ne se
termine en 2014 (1,2,3)


le très grand nombre de locataires (> 1300)
est un facteur permettant de qualifier ce risque
comme un risque relativement faible


1 Au 31 décembre 2013, les pertes sur créances locatives, nettes de récupération, représentent 0,8 % du chiffre d’affaires de la société.
2 Au 31 décembre 2013, le poste « Gratuités locatives » s’élevait à € 49 539 soit 0,3% des revenus locatifs. Ces gratuités locatives ont trait quasi
exclusivement à des locations de commerces ou de bureaux.




Home Invest Belgium
8 Rapport financier annuel
2013
Risques liés aux locataires et aux baux (suite)




Description Effets négatifs Facteurs et mesures




facteurs de risque
du risque potentiels correctifs potentiels


risque de non 1. Vacance locative plus élevée Gestion commerciale et technique proactive
interne et externe (1,2,3)
renouvellement
des baux 2. Frais commerciaux majorés suite au vide locatif
Aucun immeuble important du portefeuille n’est
donné en location à un seul locataire. de même,
3. révision négative des loyers le locataire le plus important du portefeuille de la
sicafi ne représente que 4% du total des loyers.




historique
Aucun bail important ne se termine en 2014
(1,2,3)


le très grand nombre de locataires (> 1300)
est un facteur permettant de qualifier ce risque
comme un risque relativement faible




rapport de gestion
risque de rotation 1. Vacance locative plus élevée Gestion commerciale et technique proactive
interne et externe (1,2,3)
élevée1
2. Frais commerciaux majorés suite au vide locatif
lorsque cela est possible, des baux de longue
durée sont privilégiés (1,2,3)
3. révision négative des loyers




HIB en bourse
Risque liés aux cocontractants, autres que les locataires




rapport immobilier
Description Effets négatifs Facteurs et mesures
du risque potentiels correctifs potentiels
états financiers



risque de défaillance Impact sur le timing d’exécution des travaux et, le Sélection rigoureuse des corps de métier
cas échéant, sur le budget des travaux
des cocontractants
(entrepreneurs de dans la mesure du possible, appel à différents
travaux, …) autres entrepreneurs pour un chantier
que les locataires
document permanent




1 En raison notamment de l’application de la législation en matière de baux de résidence principale permettant aux locataires de mettre fin à tout
moment à leur convention de bail.




9
Risques liés à la réglementation et à la situation politique




étaient précédemment exonérés de précompte mobilier) tout en
Home Invest Belgium bénéficie d’un régime fiscal favorable (sicafi),
fixant un nouveau seuil aux sicafi résidentiels pour pouvoir bénéficier
qui l’exonère de l’impôt des sociétés avec en contrepartie l’obligation
de ce taux réduit de 15%, à savoir : les sicafi résidentielles doivent
de distribuer 80% de ses bénéfices. Outre les obligations liées au
investir au moins 80% (anciennement 60%) de leurs actifs dans
droit des sociétés, elle est également tenue de se conformer à la
de l’immobilier affecté ou destiné exclusivement à l’habitation.
législation sur les sociétés cotées, les organismes de placement
Au 31 décembre 2013, Home Invest Belgium dispose de 74%
collectif et sur les sicafi résidentielles.
de biens affectés ou destinés exclusivement à l’habitation. Home
Invest Belgium dispose d’une période transitoire de 2 ans pour s’y
les activités de Home Invest Belgium et les résultats qui en
conformer et atteindre le seuil de 80% d’ici mai 2015. le Conseil
découlent pour l’actionnaire dépendent par ailleurs partiellement
d’administration prend toutes les mesures nécessaires pour que d’ici
de l’environnement réglementaire – fiscal, environnemental, etc.-
mai 2015, le seuil de 80% soit atteint. pour plus de détails, nous
en vigueur, que ce soit au niveau fédéral, régional, provincial ou
vous renvoyons au rapport de gestion.
communal. Ainsi, en fin d’exercice 2012, une loi-programme a été
publiée ayant un impact pour les sicafi résidentielles (dont Home
Bien que la société soit attentive au respect des réglementations
Invest Belgium) et ses actionnaires. Cette loi-programme du
et veille à s’entourer de toutes les expertises nécessaires à cet
27 décembre 2012 prévoit notamment une augmentation du
égard, elle est exposée au risque de non-respect des contraintes
précompte mobilier applicable aux dividendes de sicafi résidentielles
réglementaires.
(fixé à 15% à partir du 1er janvier 2013, alors que ces dividendes




lAmBErmOnt (SCHAErBEEk) AdAGIO ACCESS BruSSElS EurOpE ( BruxEllES)




Home Invest Belgium
10 Rapport financier annuel
2013
Description Effets négatifs Facteurs et mesures
du risque potentiels correctifs potentiels




facteurs de risque
non-respect du statut 1. perte de l’agrément comme sicafi et du régime professionnalisme de l’équipe en veillant au
de transparence fiscale y attaché respect rigoureux des obligations (1,2)
sicafi
2. remboursement anticipé obligatoire taux d’endettement très limité (1,2)
de certains crédits




historique
non-respect du statut précompte mobilier sur le dividende passe de Stratégie mise en place par le management
exécutif et par le Conseil d’administration pour
15% à 25%2
sicafi résidentielle1
atteindre le seuil de 80% de résidentiel d’ici mai
2015 (cfr rapport de gestion)


diverses autres possibilités de replis en cas de




rapport de gestion
non réalisation des 80% d’ici cette date (vente de
surfaces commerciales et de bureaux)



modification Contact régulier avec les autorités publiques et les
1. Baisse de résultats ou de la valeur d’actif net
autres sicafi (1,2)
défavorable du régime
sicafi et du traitement 2. diminution du rendement pour l’actionnaire
fiscal du dividende3 participation à des associations représentatives
du secteur (1,2)




HIB en bourse
1 le statut de sicafi résidentielle est plus amplement décrit dans le chapitre « document permanent » - « la sicafi et son régime fiscal ». une loi-
programme a été publiée fin décembre 2012 ayant un impact pour les sicafi résidentielles (dont Home Invest Belgium) et ses actionnaires.
Cette loi-programme du 27 décembre 2012 prévoit notamment une augmentation du précompte mobilier applicable aux dividendes de sicafi
résidentielles (fixé à 15% à partir du 1er janvier 2013, alors que ces dividendes étaient précédemment exonérés de précompte mobilier) tout en
fixant un nouveau seuil aux sicafi résidentiels pour pouvoir bénéficier de ce taux réduit de 15%, à savoir les sicafi résidentielles doivent investir au
moins 80% (anciennement 60%) de leurs actifs dans de l’immobilier affecté ou destiné exclusivement à l’habitation. Au 31 décembre 2013, Home




rapport immobilier
Invest Belgium dispose de 74% de biens affectés ou destinés exclusivement à l’habitation. Home Invest Belgium dispose d’une période transitoire
de 2 ans pour s’y conformer et ainsi atteindre le seuil de 80% d’ici mai 2015.
2 le traitement fiscal du dividende Home Invest Belgium est plus amplement décrit dans le chapitre « document permanent – « la sicafi et son
régime fiscal ».
3 depuis le 1er janvier 2013, le précompte mobilier sur les dividendes des sicafi résidentielles s’établit à 15%, contre une exonération
précédemment. l’application du précompte mobilier aux dividendes de la sociétés depuis le 1er janvier 2014 est plus amplement décrit dans le
chapitre «document permanent » - « la sicafi et son régime fiscal ».
états financiers
document permanent




lAmBErmOnt (SCHAErBEEk) lEBEAu (BruxEllES)




11
Risques liés à la réglementation et à la situation politique (suite)




Description Effets négatifs Facteurs et mesures
du risque potentiels correctifs potentiels


modification 1. nouvelles contraintes et obligations pouvant Contact régulier avec les autorités publiques et
impacter la rentabilité de la société ou la valeur les autres sicafi avant la transposition dans l’ordre
défavorable du
de son patrimoine. interne belge et, éventuellement, application aux
régime sicafi suite sicafi des directives EmIr et AIFm (1,2)
En ce qui concerne les contraintes de la directive
aux directives EmIr1 AIFm, il s’agit essentiellement des points
et AIFm2 votées au d’attention suivants : l’objectif de ces directives est de créer un cadre
parlement européen réglementaire uniforme en Europe comportant
- la gestion des liquidités ;
un certain nombre de valeurs fondamentales et
- les conditions de délégation à des tiers en
de lignes de conduite. Ces nouvelles contraintes,
matière de property management notamment ;
que Home Invest Belgium étudie avec le secteur,
- les fonctions de dépositaire ; devraient en grande partie être déjà couvertes par
- la méthode de calcul du ratio d’endettement. les régulations applicables aujourd’hui (1)


2. risque des appels de marge onéreux pour
les instruments de couverture à souscrire par la
société, en cas d’adoption de la directive EmIr



modification de 1. Augmentation des frais de maintenance et Evaluation régulière des risques liés aux
de rénovation pour assurer la conformité de réglementations environnementales par le Conseil
la réglementation
l’immeuble d’administration et par le management exécutif
urbanistique et (1,2,3)
environnementale
2. diminution de la juste valeur de l’immeuble
Sélection rigoureuse des nouveaux
investissements et des projets de développement
3. diminution de la rentabilité de la société (1,2,3)



Blocage ou 1. Impact négatif sur la croissance des loyers Contact régulier avec les autorités publiques et les
autres sicafi (1,2)
encadrement des
loyers 2. Impact négatif sur les résultats
participation à des associations représentatives
du secteur (1,2)



régionalisation des 1. pas d’impact financier direct Contact régulier avec les autorités publiques et les
autres sicafi (1,2)
baux
2. plus grande complexité de la réglementation
participation à des associations représentatives
du secteur (1,2)



1 EmIr : European market Infrastructure regulation.
2 AIFm : Alternative Investment Fund managers.




Home Invest Belgium
12 Rapport financier annuel
2013
Risques financiers




la politique de financement de Home Invest Belgium vise à optimaliser le coût de financement et à limiter le risque de liquidité de la




facteurs de risque
société et le risque de contrepartie.




Description Effets négatifs Facteurs et mesures
du risque potentiels correctifs potentiels


risque de change Impact négatif sur le compte de résultats et sur la Investissement exclusif et réalisation de la totalité
valeur nette d’inventaire du chiffre d’affaires en zone euro




historique
tous les loyers et les charges sont libellés en
euros, de même que la totalité des lignes de crédit




rapport de gestion
risque de contrepartie 1. non-respect d’obligations dans le cadre de diversification des sources de financement et
conventions de hedging des instruments de couverture de taux auprès de
bancaire
différentes contreparties bancaires de référence
de la place (1,2)
2. Faillite d’une contrepartie bancaire et non-
recouvrabilité des fonds déposés
les liquidités dont dispose Home Invest Belgium
sont utilisées prioritairement pour diminuer
l’endettement de la sicafi (2)




HIB en bourse
risque de liquidité et 1. non-renouvellement des lignes de crédit à leur diversification des sources de financement
échéance auprès de différentes contreparties bancaires de
structure de la dette
référence de la place (1,2)
2. Augmentation des taux d’intérêt et/ou des
marges à l’échéance des lignes de crédit Etalement équilibré des échéances des lignes de
crédit dans le temps : duration moyenne de 3 ans
et 1 mois; échéances finales étalées entre 20141
et 2019 (1,2)




rapport immobilier
préservation d’une relation durable et solide avec
des partenaires bancaires solides bénéficiant
d’une bonne notation financière (1,2)


maintien de disponibilités suffisantes sur les lignes
de crédit pour financer les débours opérationnels
(1,2)
états financiers



renégociation des lignes de crédit plusieurs mois
avant leur échéance finale (1,2)


maintien d’un taux d’endettement réduit (38,5%2
au 31 décembre 2013) (1,2)
document permanent




1 le montant total des lignes de crédit prélevées qui viennent à échéance en 2014 s’élève à € 49 millions.
2 taux au niveau statutaire. les financements bancaires représentent 96,6% de l’endettement de la sicafi, calculé suivant l’arrêté royal du
7 décembre 2010. le taux d’endettement a augmenté par rapport à la situation au 31 décembre 2012 (30,9% au niveau statutaire) à cause du
financement de nouveaux immeubles de placement (voir rapport de gestion).




13
Risques financiers (suite)




Description Effets négatifs Facteurs et mesures
du risque potentiels correctifs potentiels


risque d’inflation Baisse du résultat net de la sicafi si la hausse des les loyers sont indexés annuellement,
taux d’intérêt est supérieure ou plus rapide que généralement sur la base de l’indice-santé
l’augmentation des recettes de la sicafi
Souscription d’instruments de couverture



risque de déflation non-croissance des revenus locatifs, compensé la législation actuelle sur les baux résidentiels ne
le cas échéant par une diminution des charges permet pas de prévoir un loyer-plancher en cas
financières en cas de baisse des taux d’intérêt de déflation



risque de variation de 1. Variation latente et temporaire de la juste valeur la diminution éventuelle de la juste valeur des
des instruments de couverture de taux d’intérêt instruments de couverture n’a pas d’impact sur le
taux d’intérêt
résultat distribuable aux actionnaires (1)
2. Augmentation des charges financières
A la clôture de l’exercice 2013, la juste valeur des
instruments de couverture a eu un impact négatif
de € 4,5 millions sur la valeur nette d’inventaire,
soit € 1,46 par action (1)


la quasi totalité de l’endettement bancaire étant
couvert1 par des instruments de couverture, une
hausse des taux d’intérêt de 1% n’aurait entraîné,
sur l’exercice 2013, qu’une charge d’intérêt
supplémentaire limitée à € 0,1 million (2)


politique financière prudente de la société (1,2)


la sicafi maintient la quote-part des crédits à taux
flottant non couverts sous les 15% par rapport à
la juste valeur des immeubles de placement (1,2)


Gestion dynamique de la trésorerie de la société,
utilisée prioritairement en vue de réduire certaines
lignes de crédit, en cas de besoin (1,2)


taux moyen de la dette au 31 décembre 2013 :
3,52% (1,2)



1 Au 31 décembre 2013, les instruments de couverture représentent € 111,75 millions soit 92% du montant prélevé (€ 121,75 millions) sur les lignes
de crédit bancaires et 90% de la totalité de ces lignes (€ 124,28 millions). En cas d’absence de couverture, une augmentation de 1% du taux
d’intérêt aurait entraîné une charge financière complémentaire de € 100 000.




Home Invest Belgium
14 Rapport financier annuel
2013
Risques financiers (suite)




Description Effets négatifs Facteurs et mesures
du risque potentiels correctifs potentiels




facteurs de risque
Variation de la juste Variation latente et temporaire de la juste valeur Globalement, à la clôture de l’exercice 2013,
des instruments de couverture (IAS 39) la diminution des taux d’intérêt observée ces
valeur des instruments
dernières années a un impact négatif de
de couverture1 € 4,5 millions (valeur qui aurait dû être payée pour
déboucler les couvertures au 31 décembre 2013)
sur la valeur nette d’inventaire (VnI), soit
€ 1,46 par action.




historique
risque sur la liquidité difficulté pour les actionnaires de modifier la sicafi travaille activement sur sa communication
rapidement leur position en actions Home Invest externe (communiqués de presse, rencontres
de l’action
Belgium, à la hausse ou à la baisse avec des analystes financiers, participation à
des road shows) en vue d’améliorer sa notoriété
auprès des investisseurs




rapport de gestion
la sicafi a signé en 2012 un contrat avec la
Banque degroof en qualité de deuxième liquidity
provider


le volume annuel des actions échangées en
bourse est passé de 289 644 au 31 décembre
2012 à 179 166 au 31 décembre 2013


risque de non- 1. perte de l’agrément comme sicafi et du régime politique financière et d’endettement prudente de




HIB en bourse
de transparence fiscale y attaché la sicafi et surveillance continue (1,2)
respect du ratio
d’endettement de la
sicafi 2. remboursement anticipé obligatoire de maintien d’un taux d’endettement réduit
certains crédits (38,5% au 31 décembre 2013) (1,2)




rapport immobilier
Risque lié à l’organisation interne et au personnel



Description Effets négatifs Facteurs et mesures
états financiers


du risque potentiels correctifs potentiels


risque de Impact sur le timing de l’activité de la société au Suivi permanent par le management exécutif,
sens large et sur sa gestion par les comités ad hoc (comité d’audit,
désorganisation en
comité de nomination et de rémunération et
cas de départ de comité d’investissement) et par le Conseil
certains membres
document permanent




d’administration de la sicafi
clés du management
exécutif et du
personnel


1 la diminution de la juste valeur des instruments financiers est comptabilisée dans les fonds propres au 31 décembre 2013 pour la partie efficace et
dans le compte de résultat pour la partie inefficace. Voir également « Etats financiers » - « Annexe 24 ».




15
Lettre aux actionnaires

Chers actionnaires, une augmentation du taux d’occupation qui passe de 94,16%
en 2012 à 94,96% en 2013.
nous sommes heureux de fêter avec vous, en juin 2014, les
15 ans de Home Invest Belgium et nous vous remercions pour l’année 2013 a aussi été marquée par l’acquisition de
la confiance et la fidélité que vous nous avez témoignées tout différents projets de développement. nous estimons que ces
au long de ces années. Votre soutien a permis à la première différents projets permettront entre 2015 et 2018 d’augmenter
sicafi résidentielle de croître et de devenir une référence dans la juste valeur du portefeuille de près de € 100 millions,
son domaine. représentant plus de 400 unités résidentielles. l’équipe de
Home Invest development, filiale de Home Invest Belgium, sera
le Conseil est ainsi fier de vous présenter les résultats de 2013 chargée de mettre en œuvre et de suivre les différents projets
de Home Invest Belgium qui sont en augmentation, en ligne jusqu’à leur livraison.
avec nos prévisions.
durant l’exercice, la sicafi a repris en interne la gestion
la sicafi a été marquée par une importante croissance de son technique, administrative et comptable de la majorité de
portefeuille immobilier due principalement à l’acquisition du ses immeubles en région Bruxelloise en laissant la gestion
certificat « louvain-la-neuve 1976 » pour une valeur de plus des autres biens à des gérants et à des syndics extérieurs
de € 34,4 millions et par l’acquisition de plusieurs projets de sélectionnés avec soin. Ceci a permis à nos équipes d’être
développement. la juste valeur des immeubles de placement encore plus à l’écoute de nos locataires et de répondre plus
en exploitation et des projets de développement est en efficacement à leurs demandes. Cette stratégie nous permettra
progression de 26% pour atteindre € 306,8 millions. aussi de bien préparer les différents plans de rénovation afin
d’assurer la pérennité technique du portefeuille et de répondre
Globalement, et ce malgré un contexte économique et aux nouvelles normes environnementales.
financier qui reste difficile, le marché de l’immobilier résidentiel
acquisitif en Belgique a connu une année favorable. le marché la sicafi a continué à mettre en œuvre sa stratégie de rotation
résidentiel, et principalement celui des appartements, a encore de son portefeuille en vue de pouvoir répondre à temps aux
connu une légère hausse des prix et ce principalement grâce grands défis qu’attendent les investisseurs au niveau de la
aux taux d’intérêt qui restent fort bas. nous sommes confiants durabilité et de la performance énergétique de leur patrimoine.
dans le futur et prévoyons une stabilisation des prix et des Cette politique, visant à revendre chaque année minimum
loyers. 4% de ses immeubles les moins récents et ou les moins
performants, a permis à nouveau de générer des bénéfices
Après prise en charge des frais financiers et des impôts, le substantiels pour les actionnaires.
résultat net de Home Invest Belgium progresse de
€ 11,6 millions en 2012 à € 24,9 millions en 2013, en Au cours de l’exercice, Home Invest Belgium a mené une
augmentation de € 13,3 millions. le résultat net courant politique visant à augmenter le nombre de ses sources de
quant à lui croît de € 4,9 millions à € 10 millions sous l’effet financement et à prolonger la durée moyenne de ses lignes de
de la variation positive de la juste valeur des instruments de crédit et couvertures de taux. la société a ainsi contracté deux
couverture (impact IAS 39). nouvelles lignes de crédit avec Belfius et Banque degroof.
Grâce à ces accords, le taux d’intérêt moyen a pu être ramené
le résultat d’exploitation, avant résultat sur portefeuille, s’élève à 3,52% au 31 décembre 2013, contre 3,53% au 31 décembre
à € 12,4 millions par rapport à € 11 millions en 2012, en 2012. la durée moyenne pondérée des lignes de crédit a pu
croissance de 13,2 %. Cette amélioration est en partie due à être portée à 3 ans et 1 mois à la clôture de l’exercice, contre




Home Invest Belgium
16 Rapport financier annuel
2013
15 ans



facteurs de risque
facteurs de risque
2 ans et 10 mois au 31 décembre 2012. la durée moyenne le Conseil est par ailleurs très heureux de pouvoir vous
des couvertures de taux a pu être améliorée à 4 ans et 2 mois. annoncer la nomination de madame Sophie lambrighs en
qualité de CEO, fonction qu’elle exercera dans le cadre
Sur base des prévisions établies pour l’exercice 2014, le de la Sprlu dont elle sera le représentant permanent.
Conseil d’administration de Home Invest Belgium confirme Sa nomination comme administrateur sera proposée à
sa confiance dans la poursuite de la croissance des résultats l’Assemblée générale du 6 mai 2014. A cette même occasion,
de l’entreprise, en recherchant activement des opportunités il sera proposé de renouveler le mandat d’administrateur de
d’investissement et de développement, génératrices de valeur monsieur liévin Van Overstraeten, et de nommer définitivement




historique
pour ses actionnaires, tout en gérant de manière active son en qualité d’administrateur monsieur Wim Aurousseau, coopté
portefeuille existant, en le rajeunissant et en l’améliorant, le 12 février 2014 par le Conseil d’administration, pour achever
tout en restant à l’écoute des besoins de ses locataires. une le mandat d’administrateur de m. Guy Van Wymersch-moons.
stratégie ciblée d’arbitrage d’actifs, ne rentrant plus dans
le core business de la sicafi, a été décidée par le Conseil le Conseil tient également à exprimer ses plus vifs




rapport de gestion
d’administration et sera mise en œuvre dans le courant des remerciements à messieurs xavier mertens, Guy Van
prochains mois. Wymersch-moons et luc delfosse, qui ont démissionné de
leurs mandats fin de l’année dernière et qui portent désormais
le Conseil d’administration a dès lors décidé de proposer à le titre honoraire de leur fonction, compte tenu de l’importance
l’Assemblée générale des actionnaires un dividende de de leur contribution au développement de notre entreprise
€ 3,50 brut par action (un dividende net par action de au cours de ces nombreuses années. nous tenons enfin à
€ 2,9750) contre € 3,25 brut un an plus tôt (un dividende net remercier les équipes de Home Invest Belgium et de Home




HIB en bourse
par action de € 2,7625), soit une croissance unitaire de 7,7%. Invest development et particulièrement leur management
une telle rémunération correspond à un pay-out ratio, sur base exécutif (jean-luc Colson, Filip Van Wijnendaele, Alexander
statutaire, de 93,03% (88,37% en 2012). Hodac et toon Haverals) et le secrétaire de notre Conseil
d’administration et legal counsel (Caroline maddens) pour leur
pour l’actionnaire qui aurait participé à l’opération dynamisme et leur professionnalisme, facteurs sans lesquels
d’introduction en Bourse en juin 1999 et aurait réinvesti chaque nous n’aurions pas su faire de 2013 une année marquante




rapport immobilier
année tous ses dividendes en actions Home Invest Belgium, le dans l’histoire de Home Invest Belgium.
taux de rentabilité interne de son investissement calculé sur la
période de 14 ans et demi s’élèverait à 14,07%. Guillaume Botermans
président du Conseil d’administration

états financiers
document permanent




17
Chiffres clés
Immeubles de placement en exploitation
Chiffres globaux 31/12/2013 31/12/2012 31/12/2011 31/12/2010

juste Valeur 290 438 658 241 835 640 238 453 170 222 773 965
125 077m2 130 048m2 125 903m2
Superficie totale 147 935m2
nombre d'immeubles 75 73 90 86
nombre de sites 44 42 54 46
nombre de baux 1 318 1 142 1 211 1 120
taux d'occupation 94,96% 94,16% 95,38% 94,39%




Résultats consolidés
En € milliers 31/12/2013 31/12/2012 31/12/2011 31/12/2010

résultat locatif net 19 100,92 16 502,26 15 536,17 14 115,94
résultat immobilier 17 832,58 15 396,01 14 464,25 13 134,69
résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille (EBIt)(1) 12 398,33 10 953,40 10 362,60 9 174,63
résultat sur portefeuille 14 904,99 6 692,37 8 545,80 4 917,62
résultat d’exploitation 27 303,31 17 645,77 18 908,41 14 092,25
résultat avant impôts 24 802,00 11 648,93 14 841,40 11 720,63
résultat net 24 907,37 11 631,99 14 833,59 11 807,67
résultat net courant 10 002,35 4 939,61 6 287,79 6 890,05
résultat net courant hors IAS 39 8 500,81 8 064,25 7 711,71 7 344,71
8 509,34
résultat distribuable 11 495,87 10 960,22 10 202,48 (2) (2)


dividende de l’exercice 10 651,31 9 890,5 8 738,80 7 742,98
(3)


(1) Earnings Before Interest and taxes.
(2) résultat distribuable sur base consolidée. Au 31 décembre 2013, le résultat distribuable statutaire selon les dispositions de l’Ar du 7 décembre
2010 s’élève à € 11 497 726.
(3) le dividende statutaire de l’exercice 2013 s’élève à € 10 696 501 contre € 9 932 465 pour l’exercice 2012. Ces dividendes incluent le dividende à
payer à la filiale Home Invest development relatifs aux 12 912 actions détenues en autocontrôle.




Bilans consolidés
En € milliers 31/12/2013 31/12/2012 31/12/2011 31/12/2010

290 438,66 241 835,64 238 453,17 222 773,97
Immeubles de placement (juste valeur) (1)
318 167,00 285 889,00 272 247,57 246 558,32
Valeur d’Investissement du portefeuille (2)


Fonds propres 195 025,81 178 721,40 175 237,84 153 968,04
124 793,61 83 753,76 93 040,70 81 405,47
dettes totales (3)
38,39% 30,97% 34,02% 33,98%
taux d’endettement (3)


(1) Hors immeubles destinés à la vente et projets de développement.
(2) Valeur d’investissement, frais d’actes compris, telle qu’estimée par l’expert immobilier, hors créances à long et à court terme de l’emphytéose rue
de Belgrade et du leasing immobilier résidence lemaire (immeubles destinés à la vente inclus).
(3) dettes totales calculées selon les dispositions de l’Ar du7 décembre 2010, le dividende de l’exercice 2013 restant par ailleurs intégré aux fonds
propres jusqu’à l’Assemblée générale ordinaire du 6 mai 2014.




Home Invest Belgium
18 Rapport financier annuel
2013
Ratios
En % 31/12/2013 31/12/2012 31/12/2011 31/12/2010




facteurs de risque
rendement brut sur loyers perçus ou garantis 6,15% 6,11% 6,18% 6,15%
69,53% 71,14% 71,64% 69,85%
marge d'exploitation (1)


marge opérationnelle avant impôts (2) 55,50% 32,19% 43,53% 51,79%
56,09% 32,08% 43,47% 52,46%
marge nette courante (3)


93,03% 88,37% 85,65% 90,99%
taux de distribution (4)
(1) résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille / résultat immobilier
(2) résultat avant impôt et hors résultat sur portefeuille / résultat immobilier




historique
(3) résultat net hors résultat sur portefeuille / résultat immobilier
(4) dividende / résultat distribuable (sur base des comptes statutaires)




Données par action(1)




rapport de gestion
En € 31/12/2013 31/12/2012 31/12/2011 31/12/2010

Valeur nette d'inventaire (avant répartition) 64,09 58,73 57,58 54,68
résultat immobilier 5,86 5,06 4,97 4,66
résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille 4,07 3,60 3,56 3,26
résultat sur portefeuille 4,90 2,20 2,93 1,75




HIB en bourse
résultat net 8,18 3,82 5,09 4,19
résultat net courant 3,29 1,62 2,16 2,45
résultat net courant hors IAS 39 2,79 2,65 2,65 2,61
5,36 1,14 2,90 1,74
Accroissement de valeur (2)
dividende brut 3,50 3,25 3,00 2,75




rapport immobilier
2,975 2,7625 3,00 2,75
dividende net (3)
return pour l’actionnaire 8,86 4,39 5,90 4,49
15,09% 7,60% 10,88% 8,48%
return en %(4)
(1) Calculées sur base du nombre moyen d’actions ayant jouissance pleine, sauf en ce qui concerne la valeur nette d’inventaire calculée en tenant
compte du nombre d’actions en fin d’exercice. les 12 912 actions détenues par Home Invest development ont été exclues du calcul (cfr IAS 33 §
20).
(2) différence entre les valeurs nettes d’inventaire en fin et en début d’exercice.
(3) le précompte mobilier est de 15% à partir de l’exercice 2013. pour plus d’information, nous vous renvoyons au traitement fiscal du dividende
états financiers

repris au chapitre document permanent.
(4) return divisé par la valeur nette d’inventaire en début de période.




Nombre d’actions
document permanent




Actions ordinaires
31/12/2013 31/12/2012 31/12/2011 31/12/2010
(excluant les actions en auto contrôle1)

En fin d'exercice 3 043 231 3 043 231 3 043 231 2 815 630
nombre moyen d'actions ayant jouissance entière 3 043 231 3 043 231 2 912 933 2 815 630
(1) 12 912 actions détenues par Home Invest development à exclure selon IAS 33 § 20.




19
Historique


1999 2010
Création Home Invest Belgium Fusion avec la SA Alltherm
Agrément en tant que sicafi Redéveloppement en 4 phases du complexe City
Entrée en bourse Gardens au cours des exercices 2010 et 2011
Réception Jourdan 85, développé pour compte
2001 propre
Fusion avec la SA Mons Real Estate
2011
2002 Scission partielle avec la SA Masada
Fusion avec la SA Les Résidences du Quartier Acquisition Quai de Rome à Liège
Européen Scission partielle avec la SA VOP
Achat de l’immeuble Birch House1 Scission avec la SA URBIS

2003 2012
Apport de 3 immeubles du groupe AXA Belgium Réception de l’immeuble Odon Warland-Bulins
Signature - sous conditions suspensives2 - d’une
2005 convention d’apport avec la SA Axa Belgium portant
Réception de l’immeuble Giotto (achat clé sur porte) sur un immeuble avenue Marcel Thiry 208 à 1200
Fusion avec la SA 205 Rue Belliard Woluwe-Saint-Lambert
Fusion avec la SA Patroonshuis Réception de la résidence hôtelière Adagio Access
Brussels Europe (achat clé sur porte)
2006
2013
Fusion avec la SA Immobilière Prince d’Orange
Augmentation du capital à concurrence de Acquisition des immeubles du certificat immobilier
€ 31,6 millions par émission de nouvelles actions « Louvain-la-Neuve 1976 »
Réception de la maison de maître à appartements
2007 rue Belliard 21 à 1000 Bruxelles (achat clé sur porte)
Fusion avec la SA Investim Acquisition du projet immobilier Pépinière-Brederode
Fusion avec la SA Immobilière Van Volxem à 1000 Bruxelles
Réception de la Résidence Colombus (achat clé Acquisition de l’immeuble Rue Montoyer 25 à 1000
sur porte) Bruxelles
Acquisition - sous condition résolutoire3 - de la
2008 totalité des parts de la SPRL Charlent 53 Leasehold
Scission partielle avec la SA VOP et de la SPRL Charlent 53 Freehold, titulaires des
Fusion avec la SA JBS droits réels portant sur l’immeuble rue Maurice
Charlent n°51-53 à 1160 Auderghem
2009 Acquisition de l’immeuble et du terrain contigu
Fusion avec la SPRL ERIV Mechelen Avenue Marcel Thiry 204C à 1200 Bruxelles
Fusion avec la SA Les Erables Invest Signature du compromis portant sur l’acquisition de
l’immeuble et du terrain avenue Reine Astrid 278 à
1950 Kraainem



1 l’immeuble “Birch House” est aussi connu sous la dénomination “Cours Saint-michel”.
2 une des conditions suspensives - à lever pour le 30 juin 2014 - consiste notamment dans l’obtention de tous les permis définitifs et exécutoires, purgés de
tous recours et nécessaires au changement d’affectation et de destination de l’immeuble en immeuble résidentiel.
3 Cette condition consiste dans l’absence de délivrance - pour le 31 décembre 2014 - des permis définitifs et exécutoires, purgés de tout recours et
nécessaires au changement d’affectation et de destination de l’immeuble de bureaux en immeuble à logements.

Home Invest Belgium
20 Rapport financier annuel
2013
facteurs de risque historique rapport de gestion HIB en bourse rapport immobilier états financiers document permanent




21
ans
Home Invest Belgium
fête ses
2014
rapport de
gestion
Rapport de gestion sur
les comptes consolidés 1

Notre ambition est de maximaliser la création de valeur et
d’accélérer la croissance en étant actif tant à l’acquisition qu’au
développement et à la revente, en rajeunissant et en améliorant
en permanence le portefeuille

StrAtéGIE
01
Acquisitions
priorité à la croissance, à la qualité des investissements
et à la création de plus-value

Home Invest Belgium est une sicafi résidentielle qui dans l’intérêt commun de ses locataires et de ses actionnaires,
concentre ses nouveaux investissements dans des immeubles Home Invest Belgium recherche des immeubles résidentiels
capables de dégager un rendement élevé (reflété par le
résidentiels de qualité qui permettent de générer des revenus
revenu locatif net) et disposant d’un potentiel de création de
stables et récurrents et de réaliser des plus-values en cas
valeur (reflété par l’évolution de la valeur nette d’inventaire),
de revente à la pièce. En dehors des habituels examens
de due diligence, chaque immeuble fait ainsi l’objet d’une notamment par la mise en œuvre du savoir-faire immobilier de
évaluation tant par rapport à ses qualités intrinsèques que par son équipe et ce, dans le respect du cadre légal imposé aux
rapport à celles liées à sa localisation, son accessibilité, son sicafi résidentielles, à savoir actuellement et principalement :
environnement immédiat et sa performance énergétique. • la nouvelle loi-programme du 27 décembre 2012 prévoyant
entre autre un seuil résidentiel de minimum 80% à atteindre
« Pure player », Home Invest Belgium investit majoritairement dans le chef de Home Invest Belgium pour mai 2015
dans du véritable immobilier résidentiel locatif (appartements, (anciennement 60% - ce seuil s’élève au 31/12/2013 à
maisons), générant un revenu stable, aisément vendable 73,7%) :
à la pièce et porteur de plus-values. Suivant de près les • 20% maximum de la valeur totale du patrimoine peut être
évolutions démographiques et les besoins sur le marché investi dans un même ensemble immobilier, sauf dérogation2 ;
immobilier résidentiel, la société examine de près le segment • taux d’endettement de maximum 65% du total des actifs ;
des résidences pour étudiants et pour jeunes professionnels. • si l’exercice se clôture par un bénéfice, le dividende distribué
Ce segment constitue en effet une réponse aux besoins des correspond au moins à la différence positive entre 80% du
jeunes générations qui sont à la recherche de logements résultat corrigé3 et la diminution nette de l’endettement de
de qualité, répondant aux normes actuelles en termes de la sicafi au cours de l’exercice considéré, sous réserve de
durabilité, d’accessibilité et d’environnement de vie attrayant. l’article 617 du Code des sociétés.
En termes de diversification géographique, Bruxelles et les
autres grandes villes belges restent le marché de base de
Home Invest Belgium.


1 le présent rapport est basé sur les comptes consolidés. les comptes statutaires détaillés ainsi que le rapport de gestion statutaire peuvent être
obtenus gratuitement sur simple demande adressée à la société. les comptes statutaires sont repris dans le chapitre « Etats financiers » du présent
rapport financier annuel.
2 Aucune dérogation n’a été demandée jusqu’à ce jour.
3 le résultat corrigé est défini à l’article 27 de l’Arrêté royal du 7 décembre 2010 et au chapitre 3 de son annexe C.



Home Invest Belgium
24 Rapport financier annuel
2013
15 ans
02




facteurs de risque
Développements
priorité au rajeunissement et aux investissements durables,
porteurs de plus-values




historique
En vue d’accélérer la croissance et le rajeunissement de • la maîtrise du produit du point de vue de son adéquation au
son portefeuille, Home Invest Belgium porte également une marché locatif et de ses qualités techniques, commerciales
attention particulière à des opportunités d’acquisition de et environnementales tout en étant attentif à créer de la plus-
projets de développement pour compte propre, tels value dès l’analyse d’un dossier de développement pour
que les projets de reconversion d’immeubles de bureaux compte propre et dans chaque phase de conception et de




rapport de gestion
en immeubles résidentiels (par exemple l’immeuble maurice réalisation d’un projet.
Charlent et l’immeuble montoyer 25). Home Invest Belgium a
confié à sa filiale - la SA Home Invest development - la gestion, Outre le fait que ni la sicafi ni une de ses filiales ne peuvent
le suivi et la supervision du volet «développement de nouveaux agir comme promoteur immobilier (article 51 de l’arrêté royal
immeubles» et «grandes rénovations d’immeubles existants» sicafi); le développement progressif de projets pour compte
pour ses clients locataires existants ou futurs. propre est soumis aux limites internes suivantes, arrêtées par
le Conseil, principalement :




HIB en bourse
les projets de développement présentent comme avantages: • le coût total des projets, à différents stades d’avancement,
• la possibilité de trouver plus facilement des actifs importants ne peut pas dépasser 25% de la valeur des immeubles en
et complets, en évitant la concurrence de la vente au détail exploitation ;
pratiquée par les promoteurs et par les investisseurs ; • un seul dossier ne peut pas dépasser 12,5% de la valeur
• le rendement de départ supérieur du fait de l’absence de des immeubles en exploitation.
marge de promotion d’un tiers;




rapport immobilier
Critères communs pour acquisitions et développements
Les critères d’investissement applicables tant aux nouvelles l’endroit considéré que les possibilités de revente en bloc ou
acquisitions qu’aux développements de nouveaux immeubles au détail ultérieurement ;
états financiers


pour compte propre sont les suivants : • la localisation, en principe strictement limitée à la
• un rendement net appréciable immédiat ou après travaux, Belgique ; une priorité est donnée aux villes de plus de
combiné à la présence d’un potentiel de plus-values ; 50 000 habitants bénéficiant d’une situation économique
• la taille minimale de l’opération : € 3 millions pour un bien et saine, d’une évolution démographique favorable et
€ 5 millions pour un portefeuille; ayant un potentiel de croissance appréciable des valeurs
• la sécurité aux points de vue technique (si le bien date immobilières ;
document permanent




de plus de 10 ans, pas de risque de travaux de rénovation • la performance énergétique des immeubles considérés ;
fondamentale à court terme) et commercial (pas de risque de • la durabilité de la conception et des matériaux ;
vide structurel) ; • l’esthétique des biens considérés et la qualité de leur
• la liquidité, tant en ce qui concerne le marché locatif à architecture (style intemporel).




25
03
Gestion administrative, commerciale et technique
Optimalisation de la gestion locative et du taux d’occupation


durant l’exercice 2013, la sicafi a intégré la gestion
Home Invest Belgium gère un très grand nombre de locations
- plus de 1 300 à fin décembre 2013 - et la qualité du service, technique, administrative et comptable de la majorité de
au niveau administratif, technique et commercial constitue un ses immeubles en région Bruxelloise en laissant la gestion des
élément essentiel pour le succès de l’entreprise, dont profitent autres biens à des gérants et syndics extérieurs sélectionnés
tant les locataires que les actionnaires. avec soin. maîtriser la gestion technique permet de manière
générale d’offrir un meilleur service aux locataires, de mieux
des efforts permanents sont déployés pour uniformiser et connaître les immeubles en portefeuille et en particulier de
automatiser cette gestion, tout en contrôlant de manière stricte suivre précisément la facturation des charges.
les coûts de fonctionnement, notamment de personnel.
Au niveau informatique, la société est convaincue qu’une
Au niveau commercial Home Invest Belgium fait appel à organisation informatique performante permet de réaliser
des agents immobiliers spécialisés dans la location de ses des économies d’échelle et de se différencier de la multitude
immeubles afin d’optimaliser le taux d’occupation, tout en d’investisseurs privés actifs sur le même marché résidentiel.
se chargeant elle-même de la location de surfaces de son pour ce faire, un responsable It a été recruté et ce afin
portefeuille immobilier. de répondre au mieux aux exigences informatiques liées
à l’expansion et aux activités spécifiques de gestion et de
développement de la société.




rIjCkmAnS (uCClE)




Home Invest Belgium
26 Rapport financier annuel
2013
04




facteurs de risque
Ventes
Arbitrage sélectif via des ventes à la pièce des biens du portefeuille




historique
les immeubles du portefeuille font l’objet chaque année d’une pour l’année 2013, cette activité d’arbitrage a représenté
étude minutieuse couplée à l’examen du contexte immobilier un volume de 3,24% de la juste valeur des immeubles de
local. Sur ces bases, le management exécutif et le comité placement au 31 décembre 2012 et a permis de dégager un
d’investissement de la société proposent, dans le cadre de résultat distribuable de € 2 844 237.
la préparation du budget annuel, une sélection d’immeubles




rapport de gestion
à arbitrer, sous réserve d’approbation par le Conseil depuis 2012, le Conseil s’est fixé comme objectif de réaliser
d’administration. un volume annuel de ventes de minimum 4% du portefeuille
des immeubles en exploitation. dans ce cadre, les cessions
Cet arbitrage sélectif des immeubles destinés à la vente concernent par priorité :
contribue de manière significative et sur une base régulière et • des immeubles qui ont atteint leur apogée en terme de
stable à l’augmentation du rendement sur investissement, valorisation; des immeubles dont le return net est insuffisant,
via les plus-values substantielles réalisées dans l’intérêt des ceux jugés trop petits eu égard aux frais de gestion




HIB en bourse
actionnaires. qu’ils entraînent ou encore ceux dont les performances
énergétiques sont insuffisantes ;
• des actifs qui n’entrent pas/plus dans la stratégie et sont dès
lors par principe destinés à la revente.




rapport immobilier
états financiers
document permanent




jOurdAn 85 (SAInt-GIllES) jOurdAn 85 (SAInt-GIllES)




27
EVEnEmEntS mArquAntS
dE l’ExErCICE


Evolution du portefeuille immobilier


01
Acquisitions

Acquisition des immeubles du certificat immobilier locatif brut de départ d’environ 8,4%. les résultats de cet
« Louvain-la-Neuve 1976 » important investissement se reflètent pour la première fois
dans les comptes de l’exercice 2013 et en particulier dans la
le 25 janvier 2013, Home Invest Belgium a signé l’acte hausse considérable des revenus locatifs de la sicafi et de la
authentique relatif à l’acquisition de 3 bâtiments (« CV9 », juste valeur de son portefeuille immobilier. En parallèle, cette
« CV10 » et « CV18 ») situés au cœur de louvain-la-neuve, opération a contribué en partie à faire évoluer à la hausse le
dont les droits réels étaient précédemment détenus par le taux d’endettement de la société (il est passé de 30,9% au
certificat immobilier « louvain-la-neuve 1976 », gérés par la 31 décembre 2012 à 38,4% au 31 décembre 2013).
SA Immobel et la SA AG real Estate Asset management.
Acquisition du projet immobilier Pépinière-Brederode à
Cette opération présentait la particularité qu’il s’agissait de
1000 Bruxelles, situé à l’arrière du Palais Royal
la cession d’un droit de superficie sur les parcelles de terrain
y afférentes, concédé par l’uCl pour une durée de 50 ans
expirant en 2026, ainsi que de la cession des constructions dans le cadre de son nouvel axe stratégique consistant
érigées sur lesdites parcelles sur base de ce droit de superficie. à développer des projets pour compte propre pour ainsi
En 2026, l’uCl deviendra propriétaire des bâtiments avec rajeunir son portefeuille et investir dans des projets durables,
l’obligation : Home Invest Belgium a signé le 8 juillet 2013 avec la
• soit de payer la valeur vénale des constructions ; Fondation roi Baudouin l’acte d’achat portant sur trois
• soit de conférer un droit d’emphytéose de 49 ans au terme terrains avec constructions situés à un endroit exceptionnel,
duquel l’uCl deviendra gratuitement plein propriétaire des à l’arrière du palais royal et en face de la place du trône à
constructions. 1000 Bruxelles. un permis d’urbanisme a été délivré pour
l’ensemble permettant la réalisation d’un projet immobilier
Cette importante acquisition concerne +/- 23 000 m² de constitué de 14 appartements et de 2 bureaux ainsi que de
surfaces, dont 40% est à usage de logement, 36% à usage 17 emplacements de parkings. le projet a été conçu avec
commercial, le solde étant constitué de surfaces de bureaux une attention particulière au développement durable et à la
et d’auditoires. l’immeuble « CV9 » faisant partie d’une performance énergétique optimale de l’immeuble à construire.
copropriété, Home Invest Belgium en est propriétaire à
concurrence de 447,75/1 000èmes des parties communes, à dans le cadre de cette transaction, les parties se sont
augmenter des parties privatives concernées, en ce compris le entendues sur une valorisation du projet à € 2,6 millions1,
droit de superficie. ce qui devrait permettre de dégager un rendement brut de
départ évalué à +/- 5,6%. l’investissement total avoisinera les
les droits réels du certificat ont été valorisés à € 6,8 millions. Après acquisition, Home Invest Belgium a confié
€ 34,4 millions1, frais d’acte inclus, et offrent un rendement le soin à sa filiale, Home Invest development, d’optimaliser


1 Ce prix d’acquisition n’est pas supérieur à la valeur d’investissement déterminée par l’expert immobilier.




Home Invest Belgium
28 Rapport financier annuel
2013
15 ans
les surfaces intérieures du projet. Ainsi, la sicafi a obtenu quant aux droits résiduaires de propriété (tréfonds) portant




facteurs de risque
en fin d’exercice, un permis d’urbanisme lui permettant sur cet immeuble, ils appartiennent à la Sprl Charlent 53
désormais de réaliser 14 appartements, 1 studio, 1 bureau et Freehold, dont les parts ont été acquises par Home Invest
15 emplacements de parking. development.


Acquisition - sous condition résolutoire1 - de la totalité la valeur conventionnelle de la pleine propriété du bien, sur
des parts de la SPRL Charlent n° 51-53 Leasehold et de base de laquelle le prix d’acquisition des parts de ces deux
la SPRL Charlent 53 Freehold, titulaires des droits réels Sprl a été calculé se monte à € 5,1 millions2 , tandis que
portant sur un immeuble situé à 1160 Bruxelles, rue l’investissement total est estimé à € 11,2 millions. Selon les




historique
Maurice Charlent 51-53 prévisions actuelles, cette opération devrait permettre de
dégager un rendement brut de départ de +/- 6,5 % après
le 17 octobre 2013, Home Invest Belgium a acquis la totalité reconversion.
des parts de la Sprl Charlent 53 leasehold, titulaire d’un
Acquisition de l’immeuble Montoyer 25 à 1000 Bruxelles
droit réel d’emphytéose jusqu’en 2056 sur un immeuble situé




rapport de gestion
à l’angle de la rue maurice Charlent 51-53 et de la rue jules
Cockx à Auderghem. le 3 décembre 2013, Home Invest Belgium est devenue
propriétaire d’un immeuble situé au cœur du quartier léopold
l’immeuble se trouve à deux pas des universités de l’ulB et de rue montoyer 25 à 1000 Bruxelles. Cet immeuble était
la VuB. l’acquisition des parts est conditionnée à l’obtention précédemment détenu par le fonds grec « Hellenic republic
des permis permettant la transformation de l’immeuble de Asset development Fund ».
bureaux existant en immeuble à logements multiples pouvant




HIB en bourse
convenir à des étudiants et à des jeunes professionnels. le Il comprend +/- 2 900 m² de bureaux et bénéficie d’une
permis d’urbanisme permettant la réalisation de 127 logements excellente localisation, à proximité immédiate de la place
a été obtenu le 14 janvier 2014. du luxembourg. Home Invest Belgium a pour projet de
transformer cet immeuble en immeuble résidentiel et fera le
l’obtention des permis (requis au plus tard pour le nécessaire pour l’introduction des permis et autorisations
31 décembre 2014) entraînera le paiement des sommes dues requises dans le courant du premier semestre 2014.




rapport immobilier
aux vendeurs. En cas de non-obtention desdits permis avant l’immeuble a été acquis pour le prix de € 3,2 millions2, ce qui
cette date, l’opération deviendra nulle et non-avenue, par l’effet devrait permettre de dégager un rendement brut de départ
de la condition résolutoire. évalué à +/- 6% après reconversion (investissement total
estimé à € 6,9 millions).

1 Cette condition consiste dans l’absence de délivrance pour le 31/12/2014 des permis définitifs et exécutoires, purgés de tout recours.
2 Ce prix d’acquisition n’est pas supérieur à la valeur d’investissement déterminée par l’expert immobilier.
états financiers
document permanent




pépInIèrE-BrEdErOdE (BruxEllES) lOuVAIn-lA-nEuVE




29
Acquisition de l’immeuble situé Avenue Marcel Thiry de reconversion en immeuble résidentiel a été octroyé le 16
204C à 1200 Bruxelles janvier 2014, Home Invest Belgium pourra d’avantage maîtriser
la reconversion du site qui bénéficie d’une localisation et d’un
le 18 décembre 2013 est intervenue l’acquisition de environnement enviable.
l’immeuble Avenue marcel thiry 204C à 1200 Woluwé-Saint-
Acquisition de l’immeuble situé Avenue Reine Astrid 278
lambert.
à 1950 Kraainem
Il s’agit d’un immeuble précédemment détenu par un fonds
allemand spécial de IVG Institutional Funds GmbH.
Il comprend +/- 7 700 m² brut hors sol de bureaux et le 18 décembre 2013, Home Invest Belgium et bpost ont
157 emplacements de parking, sur une parcelle de terrain signé un compromis portant sur l’acquisition par la sicafi d’un
globale de +/- 6 500 m², dont une partie de terrain de immeuble sis à kraainem, au coin de l’avenue reine Astrid et
+/- 2 000 m² reste à développer. de l’avenue de Wezembeek, à proximité de la place dumon,
construit sur un terrain de +/- 3 360 m². l’acte authentique a
dans le cadre de cette transaction, les parties ont convenu un été signé le 25 février 2014.
prix de € 7,85 millions1, ce qui, selon les prévisions actuelles
du budget des travaux de reconversion (Investissement total Home Invest Belgium envisage de démolir le bâtiment actuel,
estimé à € 17,7 millions), devrait permettre de dégager un à usage de bureau de poste, de construire un immeuble
rendement brut de départ évalué à +/- 6%, après reconversion. résidentiel comportant des surfaces commerciales au rez-de-
Home Invest development, en sa qualité de maître d’ouvrage chaussée et introduira à cet effet les demandes de permis
délégué de la sicafi, se chargera dans le courant du premier adéquates.
trimestre 2014, de définir l’avant-projet et de réaliser les travaux le prix d’acquisition s’élève à € 2,6 millions1, ce qui, selon
préparatoires en vue de l’introduction de la demande de permis les prévisions actuelles, devrait permettre de dégager un
visant sa reconversion. rendement brut de départ évalué à +/- 6%, après reconversion
Etant donné que la sicafi deviendra prochainement propriétaire (investissement total estimé à € 8,9 millions).
de l’immeuble adjacent (le projet «Ariane») pour lequel le permis


1 Ce prix d’acquisition n’est pas supérieur à la valeur d’investissement déterminée par l’expert immobilier.




mAurICE CHArlEnt (AudErGHEm) mArCEl tHIry 208 (WOluWé-SAInt-lAmBErt)




Home Invest Belgium
30 Rapport financier annuel
2013
15 ans
02




facteurs de risque
Développements

- le 18 février 2013 a eu lieu la réception provisoire d’une (c) le projet Maurice Charlent (Home Invest
maison de maître, constituée de 6 appartements, située Belgium a acquis les parts de la Sprl Charlent 53 leasehold
rue Belliard 21 à 1000 Bruxelles, en plein cœur du quartier le 17 octobre 2013): l’équipe de Home Invest development




historique
léopold. pour rappel, le groupe nexity IG a réalisé les travaux a travaillé en étroite collaboration avec les vendeurs dans le
de rénovation de cet immeuble. En cours d’exercice, en se cadre des études préalables à l’obtention du permis permettant
chargeant elle-même de la location, la sicafi a réussi à louer la reconversion en immeuble résidentiel pouvant convenir
l’ensemble des surfaces. à des étudiants et à des jeunes professionnels. le permis
d’urbanisme a été délivré par le Collège des Bourgmestre et




rapport de gestion
- En sa qualité de maître d’ouvrage délégué, Home Invest Echevins le 14 janvier 2014 ;
development a travaillé en 2013 en particulier sur les projets de
(d) le projet Montoyer 25 (acquis par la sicafi le 3
développement pour compte propre de la sicafi dont question
ci-après: décembre 2013): les études préalables à l’obtention du permis,
permettant sa reconversion en immeuble résidentiel, ont été
(a) le projet Ariane (pour rappel, cet immeuble entamées en vue d’introduire la demande de permis dans le
situé avenue marcel thiry 208 à 1200 Woluwé-Saint-lambert, courant du premier trimestre 2014 ;




HIB en bourse
appartient toujours à la société Axa Belgium SA. Home Invest
Belgium en deviendra propriétaire après l’obtention du permis - la sicafi a également confié à sa filiale Home Invest
définitif et purgé de tout recours permettant sa reconversion development l’étude de l’optimalisation de la partie
résidentielle de l’immeuble Galerie de l’Ange à 5000 namur
en immeuble résidentiel): les études préalables à l’obtention
du permis permettant la reconversion en immeuble résidentiel (5 appartements supplémentaires sont prévus; le permis pour
sont désormais terminées et le permis d’urbanisme vient d’être les 4 premiers appartements a entretemps été obtenu de sorte




rapport immobilier
délivré par le Collège des Bourgmestre et Echevins le 16 janvier que le chantier a démarré; pour le dernier appartement, le
2014. permis est attendu dans le courant du premier trimestre 2014).


(b) le projet Pépinière-Brederode (acquis le 8 juillet - Enfin, Home Invest development a réalisé l’étude des
2013 de la Fondation roi Baudouin): le chantier a commencé travaux de rénovation et de modernisation de l’immeuble à
appartements et de la galerie commerciale Avenue Charles
au cours du troisième trimestre 2013, les plans intérieures
Woeste à 1090 Bruxelles (comme ces surfaces font partie
ont été optimalisés et la sicafi a obtenu le 27 décembre 2013
états financiers


un permis d’urbanisme modificatif en vue d’y réaliser 14 d’une copropriété plus large, les projets ont été préalablement
appartements, 1 studio, 1 bureau et 15 emplacements de approuvés par l’assemblée générale de la copropriété le 18
parking (au lieu de 14 appartements, 2 bureaux et février 2014).
17 emplacements de parking prévus dans le permis
d’urbanisme initial obtenu par la Fondation roi Baudouin qui
document permanent




avait été transféré à Home Invest Belgium) ;




31
03
Ventes


Conformément au quatrième axe stratégique de la société visant l’arbitrage sélectif de son portefeuille, Home Invest Belgium a
poursuivi ses activités de revente à la pièce de ses actifs (généralement des immeubles à appartements).


Exercice 2013 Exercice 2012 Exercice 2011 Exercice 2010

nombre de sites
concernés par les ventes 13 17 11 5


prix de vente net
(hors frais de transaction) € 4 millions
€ 10,3 millions € 12,5 millions € 7,8 millions




les différentes ventes de l’exercice 2013 ont permis de comptabiliser une plus-value nette réalisée de € 2,5 millions par rapport à la
dernière juste valeur des biens vendus, aucune vente n’est réalisée en dessous de la dernière juste valeur expertisée.
Ce montant permet de renforcer le résultat distribuable aux actionnaires pour l’exercice 2013 et confirme l’importance de l’arbitrage,
comme axe stratégique de Home Invest Belgium, et ce nonobstant une conjoncture qui reste toujours faible.




12 000 000 45%
40%
10 000 000
35%
8 000 000 30%
25%
6 000 000
20%
4 000 000 15%
10%
2 000 000
5%
0 0%
plus value nette plus value nette
prix de vente dernière juste Valeur d’acquisition
réalisée en % réalisée en % par rapport
valeur conventionnelle
par rapport à la à la valeur d’acquisition
augmentée
dernière juste conventionnelle
des investissements
valeur augmentée des
investissements




Home Invest Belgium
32 Rapport financier annuel
2013
15 ans
04




facteurs de risque
Gestion administrative, commerciale et technique


Taux d’occupation Renforcement IT


le taux d’occupation1 moyen pour l’ensemble de l’exercice Fin 2013, un responsable It a été recruté et ce afin de




historique
2013 s’élève à 94,96%, soit une amélioration de 0,8% par répondre au mieux aux exigences informatiques liées à
rapport à l’exercice 2012 (94,16%), dans un marché locatif qui l’expansion et aux activités spécifiques de gestion et de
reste difficile, principalement dans le secteur haut de gamme. développement de la société.


Intégration de la gestion administrative, commerciale et




rapport de gestion
technique


durant l’exercice 2013, la sicafi a pris en charge la gestion
technique, administrative et comptable de la majorité de
ses immeubles en région bruxelloise en laissant la gestion
des autres biens à des gérants et à des syndics extérieurs
sélectionnés avec soin.




HIB en bourse
1 le taux d’occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens
inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée (VlE) des biens inoccupés.




rapport immobilier
états financiers
document permanent




BEllIArd 205 (BruxEllES) BEllIArd 205 (BruxEllES)




33
Renforcement de la structure financière

Au cours de l’exercice 2013, Home Invest Belgium a augmenté Grâce à ses accords et comme en témoigne le tableau ci-
ses sources de financement et a prolongé la durée moyenne dessous :
de ses lignes de crédit et couvertures de taux. • la durée moyenne pondérée des lignes de crédit a pu être
Ainsi, la sicafi a conclu deux nouvelles lignes de crédit de € 35 portée à 3 ans et 1 mois au 31 décembre 2013, contre
millions: 2 ans et 10 mois au 31 décembre 2012 ;
- l’une s’élève à € 25 millions et est fournie par la banque • la durée moyenne des couvertures de taux a pu être portée
Belfius avec échéance finale le 31 janvier 2019 et à 4 ans et 2 mois au 31 décembre 2013, par rapport à
- l’autre, de € 10 millions, est fournie par la banque degroof 3 ans et 8 mois au 31 décembre 2012.
avec échéance finale le 18 avril 2018.


Lignes de crédits au 31 décembre 2013

Banque Montants des lignes Lignes échéant
de crédits (€) Prélèvements (€) Duration moyenne en 2014 (€)


BElFIuS 20 750 000
3 ans et 3 mois
45 750 000
45 750 000
Bnp 16 530 000
3 ans
39 000 000
41 530 000
InG 12 000 000
1 an
12 000 000
12 000 000
lBlux 0
3 ans et 11 mois
15 000 000
15 000 000
dEGrOOF 0
4 ans et 4 mois
10 000 000
10 000 000


TOTAL 124 280 000 121 750 000 3 ans et 1 mois 49 280 000




Instruments de couverture au 31 décembre 2013

Banque Montants des instruments Couvertures échéant
de couverture actifs (€) Duration moyenne en 2014 (€)


BElFIuS 26 750 000
2 ans et 9 mois
46 750 000
Bnp 0
4 ans et 5 mois
25 000 000
InG 0
5 ans et 8 mois
40 000 000


TOTAL 111 750 000 4 ans et 2 mois 26 750 000



le taux moyen de la dette au 31 décembre 2013 s’élève à crédit et des couvertures sont prévues par la sicafi pour l’exercice
3,52%. le montant total des couvertures est de € 111,75 2014. On relève entre autres la signature fin janvier 2014 d’une
millions rapporté à € 121,75 millions de crédits prélevés, le ratio nouvelle convention de crédit avec InG pour une durée de 6 ans
de couverture est donc de 91,79%. pour un montant de € 40 millions, en remplacement de la ligne
d’autres initiatives en matière de restructuration des lignes de de € 12 millions reprise dans les livres au 31 décembre 2013.




Home Invest Belgium
34 Rapport financier annuel
2013
15 ans
Objectif minimum de 80% de biens résidentiels




facteurs de risque
la nouvelle loi-programme du 27 décembre 2012 précise ce compte tenu de l’acquisition du portefeuille immobilier à
qu’à partir du premier janvier 2013, le précompte mobilier sur louvain-la-neuve qui est majoritairement non résidentiel (67%
dividendes s’élève en principe à 25%. Home Invest Belgium des € 34 millions de juste valeur à l’issue de l’exercice) et dont
bénéficie toutefois d’une réduction du précompte mobilier à l’acquisition a été décidée avant que la nouvelle loi-programme
15% en sa qualité de sicafi résidentielle, ayant au moins 60% du 27 décembre 2012 ne soit publiée.




historique
de ses biens immobiliers investis directement dans des biens
immeubles affectés ou destinés exclusivement à l’habitation. le Conseil d’administration d’ Home Invest Belgium met
Cette même loi-programme a revu le pourcentage de 60% tout en œuvre pour atteindre d’ici mai 2015 le pourcentage
pour le porter à 80%. Home Invest Belgium dispose d’une minimum de 80%. Cet objectif sera réalisé d’une part par
période transitoire de 2 ans pour s’y conformer et ainsi l’avancement progressif des projets immobiliers (décrits ci-




rapport de gestion
atteindre le seuil de 80% d’ici mai 2015. dessus) dont la quote-part majoritairement résidentielle viendra
renforcer ce seuil, d’autre part par l’acquisition de portefeuilles
Au 31 décembre 2013, tenant compte du portefeuille des résidentiels existants et finalement par l’arbitrage sélectif
immeubles de placement, le seuil s’élève à 73,7% d’immeubles d’immeubles ou partie d’immeubles non résidentiels. le faible
affectés ou destinés exclusivement à l’habitation. nonobstant taux d’endettement permettra à la société de financer son
la progression significative des immeubles de placement - expansion et la réalisation de l’objectif de 80% d’immeubles
résidentiels sans devoir procéder à l’appel de fonds nouveaux.
passant de € 242,7 millions en 2012 à € 306,8 millions en




HIB en bourse
2013 - ce seuil est inférieur à son niveau de 2012 (76,8%) et




Changements intervenus au sein du Conseil et des Comités




rapport immobilier
le Conseil compte actuellement 6 administrateurs, suite à la matière de représentation au Conseil d’administration (deux
démission de messieurs Guy Van Wymersch-moons et luc mandats pour le Groupe Van Overstraeten, un mandat pour
delfosse le 26 novembre 2013 et au départ de monsieur xavier AxA Belgium). Actuellement, les administrateurs visés par ces
mertens le 15 janvier 2014. engagements sont messieurs liévin et johan Van Overstraeten
Sur les 6 administrateurs non-exécutifs, 3 administrateurs sont pour le Groupe Van Overstraeten et monsieur Wim Aurousseau
états financiers


indépendants au sens de l’article 526ter du Code des sociétés (coopté le 12/02/2014 suite à la démission de monsieur
et 3 représentent les actionnaires. En effet, des engagements Guy Van Wymersch-moons le 26 novembre 2013) pour AxA
ont été pris envers les deux actionnaires les plus importants Belgium.
de la sicafi - le Groupe Van Overstraeten et AxA Belgium - en
document permanent




35
Les différents Comités sont désormais composés comme suit:


Comité de nomination
Comité d’investissement Comité d’audit et de rémunération

Guillaume Botermans membre membre président

Eric Spiessens - président membre

johan Van Overstraeten président - -

liévin Van Overstraeten - membre membre

Alain Verheulpen1 membre - -



le Conseil d’administration, respectueux du code de corporate governance, confirme le maintien de la stratégie suivie par la sicafi,
au cours des dernières années, et mettra tout en œuvre, en collaboration avec le management exécutif et les différents comités,
pour respecter notamment les nouvelles obligations imposées par la loi-programme du 27 décembre 2012.


1 En sa qualité de représentant d’AxA Belgium.




ySEr (EttErBEEk) lES ErABlES (WOluWE-SAInt-lAmBErt)




Home Invest Belgium
36 Rapport financier annuel
2013
15 ans
SyntHESE dES COmptES
AnnuElS COnSOlIdES
(VOIr AuSSI lE CHApItrE « EtAtS FInAnCIErS »)




Bilan consolidé




facteurs de risque
ACTIF 31/12/13 31/12/12
I. Actifs non courants 307 933 429 244 014 260
B. Immobilisations incorporelles 16 049 5 808
C. Immeubles de placement 306 753 952 242 718 208
d. Autres immobilisations corporelles 122 902 161 975
E. Actifs financiers non courants 76 012 51 517
F. Créances de location-financement 964 515 1 076 752
II. Actifs courants 17 166 414 26 378 591




historique
A. Actifs détenus en vue de la vente 9 402 061 17 349 556
C. Créances de location-financement 112 237 105 379
d. Créances commerciales 3 199 473 4 779 961
E. Créances fiscales et autres actifs courants 296 970 1 306 827
F. trésorerie et équivalents de trésorerie 3 882 740 2 634 188
G. Comptes de régularisation 272 933 202 681




rapport de gestion
TOTAL DE L’ACTIF 325 099 843 270 392 851

CAPITAUX PROPRES
A. Capital 73 469 670 73 469 670
B. primes d’émission 19 093 664 19 093 664
C. réserves
a. réserve légale (+) 98 778 98 778
b. réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) 90 909 201 89 588 625
c. réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation -25 730 630 -25 133 105




HIB en bourse
hypothétique des immeubles de placement (-)
d. réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés -671 198 -1 958 774
auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFrS est appliquée (+/-)
-757 323
h. réserve pour actions propres (-) -757 323
m. Autres réserves (+/-) 1 259 467 1 259 467
n. résultat reporté des exercices antérieurs (+/-) 12 446 842 11 428 410
d. résultat net de l’exercice 24 907 336 11 631 985




rapport immobilier
CAPITAUX PROPRES 195 025 808 178 721 397
PASSIF
I. Passifs non courants 79 471 529 71 810 647
B. dettes financières non courantes 75 000 000 64 550 000
C. Autres passifs financiers non courants 4 471 529 7 260 647
II. Passifs courants 50 602 505 19 860 808
B. dettes financières courantes 47 382 687 16 162 666
d. dettes commerciales et autres dettes courantes 2 290 190 2 486 593
E. Autres passifs courants 120 734 554 506
états financiers


F. Comptes de régularisation 808 895 657 043
PASSIF 130 074 035 91 671 455
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 325 099 843 270 392 851

nombre d'actions en fin de période (1) 3 043 231 3 043 231
Valeur nette d'inventaire 195 025 808 178 721 397
Valeur nette d'inventaire par action 64,09 58,73
document permanent




EPRA NAV (2) 65,55 61,11
Endettement 124 793 611 83 753 765
Taux d’endettement 38,39% 30,97%
(1) le nombre d’actions en fin de période est calculé en excluant les 12 912 actions en auto contrôle.
(2) « EprA nAV » correspond à la Valeur de l’Actif net ajustée pour exclure, entre autres, la juste valeur des instruments financiers de couverture.




37
Commentaires sur le bilan 2013

Actif le poste des actifs détenus en vue de la vente s’élève à
€ 9,4 millions; il représente la juste valeur, à la clôture de
l’exercice, des immeubles dont la procédure de vente avait
les immobilisations incorporelles, se rapportent au logiciel de déjà été initiée à cette date.
gestion WinIris. les créances commerciales, en diminution de € 3,2 millions
contre € 4,8 millions l’an passé, correspondent pour la
durant l’exercice, la juste valeur des immeubles de plus grande partie aux montants à recevoir dans le cadre
placement est passée de € 242,7 millions au 31 décembre des compromis signés à la clôture de l’exercice 2013
2012 à € 306,8 millions au 31 décembre 2013, projets de (€ 2,4 millions) et pour le solde (€ 0,8 million) aux créances
développement inclus, soit une augmentation de 26%, locatives sur les immeubles de placement.
principalement du fait de:
• l’acquisition des actifs du certificat immobilier Louvain-la- les créances fiscales et autres actifs courants sont en
neuve 1976 courant janvier 2013 ; diminution importante de 77,3% par rapport à leur niveau à la
• la reclassification ou la vente effective d’immeubles ; clôture de l’exercice 2012 (€ 0,3 million contre € 1,3 millions
• l’acquisition de divers projets de développement dont le en 2012). Cette diminution s’explique par l’intégration de la
détail est repris ci-avant ; gestion locative et par la reprise comptable des fonds avancés
• divers travaux de rénovation réalisés dans nos immeubles à différentes copropriétés et immeubles en gestion.
pour les maintenir conformes aux exigences du marché la trésorerie et les équivalents de trésorerie s’élèvent à
locatif actuel, à concurrence de € 0,8 million ; € 3,9 millions contre € 2,6 millions l’an passé.
• le solde provenant d’une variation positive au cours de les comptes de régularisation se montent à € 0,3 million.
l’exercice 2013 de la juste valeur des immeubles du
Capitaux propres et passifs
portefeuille (+ € 12,4 millions).


les projets de développement en cours s’élèvent au total à
€ 16,3 millions contre € 0,9 million au 31 décembre 2012 et Au 31 décembre 2013, le capital de Home Invest Belgium,
€ 18,1 millions au 31 décembre 2011. d’un montant de € 73,5 millions, est représenté par 3 056 143
actions, dont 12 912 actions sont détenues en autocontrôle et
les actifs financiers non courants se montent à € 0,07 million, sont éliminées pour les calculs par action.
en augmentation de 48% par rapport à l’an passé, suite à la
hausse de la juste valeur des instruments de couverture par les réserves progressent de 4,0%, à € 77,5 millions contre
application de la norme comptable IAS 39. € 74,5 millions un an plus tôt suite à l’affectation du résultat
2012. notons par ailleurs le résultat reporté des exercices
les créances de location financement, d’un montant de antérieurs qui se monte à présent à € 12,4 millions, soit € 4,09
€ 1,1 millions, représentent la valeur des créances découlant par action, par rapport à € 11,4 millions l’an passé (+ 8,9%).
des leasings immobiliers sur l’immeuble de la rue de Belgrade
et sur la résidence lemaire, la partie à long terme étant Enfin, le résultat net de l’exercice s’élève à € 24,9 millions,
comptabilisée dans les actifs non courants, tandis que celle à en hausse de 114,1% par rapport à 2012. Il correspond au
court terme (moins d’un an) est comptabilisée dans les actifs résultat net de l’exercice, avant affectation. A noter que ce
courants. chiffre comprend entre autres le solde net des variations de la
juste valeur des immeubles de placement en cours d’exercice,




Home Invest Belgium
38 Rapport financier annuel
2013
15 ans
montant qui sera comptabilisé en réserves dans le cadre de les dettes commerciales et autres dettes courantes s’élèvent à




facteurs de risque
l’affectation du résultat. € 2,3 millions contre € 2,5 millions l’an passé. Elles recouvrent
des dettes fournisseurs à concurrence de € 1,1 millions, des
la réserve du solde des variations de juste valeur des loyers perçus d’avance à concurrence de € 0,8 million, et enfin,
des dettes fiscales à l’impôt des sociétés pour € 0,4 million.
instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité
de couverture telle que définie en IFRS est appliquée
correspond à l’évolution de la juste valeur des instruments les autres passifs courants s’élèvent à € 0,1 million et
de couverture de taux d’intérêt efficaces au sens de l’IAS 39 comprennent les dividendes des exercices antérieurs qui n’ont
conclus par la sicafi. Ce poste négatif s’élève à € 0,7 million pas encore été réclamés par les actionnaires, à concurrence de




historique
contre € 2,0 millions l’an passé. Ce poste influence de manière € 0,05 million.
négative, mais latente, les fonds propres de Home Invest
Belgium, et dès lors la valeur nette d’inventaire par action, à les comptes de régularisation sont en augmentation, à
concurrence de précisément € 0,22. € 0,8 million.




rapport de gestion
les dettes financières non courantes sont de € 75,0 millions, Enfin, la valeur nette d’inventaire par action2 s’élève à € 64,09
par rapport à € 64,6 millions il y a un an (en augmentation de contre € 58,73 au 31 décembre 2012, en croissance de
16,2%), cinq lignes de crédit venant à échéance en 20141 et 9,1%. la valeur nette d’inventaire par action, calculée selon le
étant dès lors comptabilisées parmi les dettes financières référentiel EprA (c.à.d. hors impact latent des instruments de
courantes pour un total de € 47,4 millions. couvertures) se monte quant à elle à € 65,55 contre € 61,11 il y
a un an (croissance de 7,3%).
les dettes financières courantes augmentent à € 47,4 millions




HIB en bourse
contre € 16,2 millions en 2012. A noter que ce poste
comprend également les garanties locatives reçues.


1 les cinq lignes de crédit qui viennent à échéance en 2014 représentent 37,5% de l’endettement total de la sicafi. début 2014, Home Invest
Belgium a déjà signé de nouvelles lignes pour le remplacement d’une partie de ces échéances, pour le solde des négociations avancées se
poursuivent. Ainsi les échéances finales sont étalées entre 2013 et 2019 (cfr chapitre “Facteurs de risque” - “risque de liquidité et de structure de
la dette”).




rapport immobilier
2 Calculée en excluant les 12 912 actions Home Invest Belgium détenues en autocontrôle (IAS 33, alinéa 20).




états financiers
document permanent




ErAInn (EttErBEEk) BEllIArd 205 (BruxEllES)




39
Résultats consolidés 2013

Compte de résultat consolidé 31/12/13 31/12/12

I. revenus locatifs (+) 19 353 320 16 814 467
-312 211
III. Charges relatives à la location (+/-) -252 403
RESULTAT LOCATIF NET 19 100 917 16 502 255
IV. récupération de charges immobilières (+) 90 977 116 604
V. récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur 662 528 404 700
immeubles loués (+)
VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) -2 021 064 -1 628 894
VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) -778 1 346
RESULTAT IMMOBILIER 17 832 578 15 396 011
Ix. Frais techniques (-) -1 110 397 -1 157 926
x. Frais commerciaux (-) -539 042 -482 542
xI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) -255 581 -156 258
xII. Frais de gestion immobilière (-) -2 557 758 -1 997 825
xIII. Autres charges immobilières (-) -25 566 0
-3 794 551
CHARGES IMMOBILIERES -4 488 344
RESULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 13 344 234 11 601 461
xIV. Frais généraux de la société (-) -682 319 -648 065
xV. Autres revenus et charges d’exploitation (+/-) -263 587 0
RESULTAT D’EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE 12 398 328 10 953 396
xVI. résultat sur vente d’immeubles de placement (+/-) 2 517 584 2 835 426
xVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) 12 387 402 3 856 947
RESULTAT D’EXPLOITATION 27 303 314 17 645 768
xx. revenus financiers (+) 101 768 114 348
xxI. Charges d’intérêts nettes(-) -4 035 036 -2 935 804
-50 747
xxII. Autres charges financières (-) -69 590
xxIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) 1 501 542 -3 124 636
RESULTAT FINANCIER -2 501 317 -5 996 839
RESULTAT AVANT IMPOT 24 801 997 11 648 929
xxIV. Impôts des sociétés (-) 105 340 -16 944
-16 944
IMPOT 105 340
RESULTAT NET 24 907 336 11 631 985
RESULTAT NET ATTRIBUABLE AUX PROPRIETAIRES DE LA SOCIETE MERE 24 907 336 11 631 985
RESULTAT NET PAR ACTION 8,18 3,82

3 043 231 3 043 231
nombre d'actions moyen (1)
rESultAt nEt COurAnt (hors rubriques xVI. xVII. xVIII. et xIx.) 10 002 351 4 939 612
RESULTAT NET COURANT PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) 3,29 1,62
rESultAt nEt COurAnt HOrS IAS.39 (hors rubriques xVI. xVII. xVIII. xIx. Et xxIII.) 8 500 809 8 064 248
RESULTAT NET COURANT HORS IAS.39 PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. 2,79 2,65
XVIII. XIX. Et XXIII.)
rESultAt Sur pOrtEFEuIllE (xVI. à xIx.) 14 904 985 6 692 372
RESULTAT SUR PORTEFEUILLE PAR ACTION (XVI. à XIX.) 4,90 2,20
rESultAt dIStrIBuABlE 11 495 870 10 960 219
RESULTAT DISTRIBUABLE PAR ACTION 3,78 3,60

marge d'exploitation (résultat d'exploitation avt rés. sur ptf / résultat immobilier) 69,53% 71,14%
marge opérationelle avant impôts (résultat avant impôt hors rés. sur ptf / résultat 55,50% 32,19%
immobilier)
marge nette courante (résultat net hors rés. Sur ptf / résultat immobilier) 56,09% 32,08%
dividende proposé par action 3,50 3,25
(1) le nombre d’actions en fin de période est calculé en excluant les 12.912 actions en auto contrôle.




Home Invest Belgium
40 Rapport financier annuel
2013
15 ans
Commentaires sur les résultats 2013




facteurs de risque
Le résultat locatif net management exécutif et ceux payés à la SA Estate & Concept
pour la gestion du complexe résidences du quartier Européen.
les revenus locatifs se montent à € 19,4 millions contre
€ 16,8 millions en 2012 (+15,1%), sous l’influence positive des Ils s’élèvent à € 2,6 millions contre € 2,0 millions un an plus
acquisitions début 2013 et ce nonobstant l’érosion des loyers tôt, en progression de 28%. la hausse de ce poste s’explique




historique
entrainée par les ventes réalisées en cours d’année. par le renforcement des équipes internes suite aux nouvelles
les charges relatives à la location ont diminué à € 0,3 million, acquisitions et à l’intégration de la gestion technique.
sous l’influence notamment des réductions de valeur sur Au total, les charges immobilières sont en augmentation de
créances commerciales qui ont tendance à diminuer. 18,3% à € 4,5 millions par rapport aux € 3,8 millions en 2012;
le résultat locatif net s’élève ainsi à € 19,1 millions pour cette hausse s’explique par l’augmentation délibérée des frais




rapport de gestion
€ 16,5 millions un an plus tôt, en croissance de 15,8%. de gestion commentée ci-avant, dans le cadre de la stratégie
de croissance, de développement pour compte propre et
Le résultat immobilier d’arbitrage de la sicafi.
les charges locatives et taxes normalement assumées par le
Le résultat d’exploitation des immeubles
locataire sont principalement constituées par les précomptes
immobiliers payés par la sicafi et restent quasi inchangés à le résultat d’exploitation des immeubles s’élève à
€ 2,0 millions. une partie de ces précomptes (€ 0,7 million) € 13,3 millions, en progression de 15,0% par rapport au




HIB en bourse
a toutefois pu être répercutée auprès de certains locataires résultat de € 11,6 millions enregistré en 2012.
conformément à la législation applicable (commerces, bureaux,
Le résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille
maisons de repos). En conséquence, le résultat immobilier se
monte à € 17,8 millions contre € 15,4 millions un an plus tôt, en les frais généraux de la sicafi englobent toutes les charges qui
croissance de 15,8%. ne sont pas directement liées à l’exploitation des immeubles et
à la gestion de la société. Ils comprennent principalement les




rapport immobilier
Les charges immobilières frais liés à la cotation en bourse et au statut juridique particulier
Les frais techniques recouvrent les frais d’entretien propriétaire de la sicafi (nySE Euronext Brussels, autorité de contrôle,
et les frais de rénovation. Ils totalisent € 1,1 millions, en légère taxe d’abonnement au SpF Finances,…), les honoraires du
baisse de 4,1%, par rapport à € 1,2 millions en 2012. commissaire, des conseillers et de l’expert immobilier agréé
les frais commerciaux sont en hausse de 11,7% et s’élèvent à de la sicafi. Ils sont stables par rapport à 2012 et s’élèvent à
€ 0,5 million. € 0,6 million.
Ils comprennent les commissions payées aux agents Il en résulte un résultat d’exploitation, avant résultat sur
états financiers


immobiliers pour la conclusion des nouveaux baux, le coût portefeuille, de € 12,4 millions, en amélioration de près de
partagé des états des lieux, ainsi que les honoraires d’avocats 13,2% par rapport au résultat noté fin 2012 (€ 11,0 millions).
exposés dans le cadre d’une gestion locative stricte du
Le résultat d’exploitation
portefeuille.
les charges et taxes sur immeubles non loués se montent le résultat sur portefeuille est à nouveau positif et s’élève
document permanent




à € 0,3 million, et représentent les charges que la sicafi doit à € 14,9 millions, à comparer au résultat de 2012 de € 6,7
supporter à chaque vacance locative. millions.
les frais de gestion immobilière représentent les frais Ce très bon résultat de 2013 s’explique, d’une part, par
de personnel et de fonctionnement, les honoraires du la variation positive de la juste valeur des immeubles de




41
Le résultat net – Le résultat net courant – Le résultat net
placement, à concurrence de € 12,4 millions (€ 3,9 millions
courant hors IAS 39 - Le résultat distribuable
en 2012), mais aussi par les importantes plus-values réalisées
qui passent à € 2,5 millions en 2013 (contre € 2,8 millions en Après prise en charge des frais financiers et des impôts,
2012). Ce résultat appréciable témoigne, à nouveau, de la le résultat net de Home Invest Belgium, sous l’influence
capacité de Home Invest Belgium à générer des plus-values d’éléments purement latents, affiche une progression
récurrentes dans l’intérêt de ses actionnaires. significative de 114,1%, passant de € 11,6 millions en 2012 à
le résultat d’exploitation, après prise en compte du résultat sur € 24,9 millions en 2013. le résultat net courant s’élève à
portefeuille, s’élève ainsi à € 27,3 millions, par rapport aux € 10,0 millions, influencé par la variation positive de la juste
€ 17,6 millions de 2012. valeur des instruments de couverture (impact IAS 39).
le résultat net courant hors IAS 39 reflète l’amélioration de
Le résultat financier la rentabilité opérationnelle de l’entreprise, hors facteurs
les revenus financiers de € 0,1 million comprennent les intérêts purement latents. Il progresse une nouvelle fois de manière
créditeurs perçus et les redevances de location financement. appréciable (+5,4% par rapport à 2012 déjà en progression de
les charges d’intérêt sont en forte progression de 37,4%, et ce +4,6% par rapport à 2011).
consécutivement à la croissance significative de l’endettement le résultat distribuable progresse quant à lui de 4,9%, passant
qui passe de € 83,8 millions fin 2012 à € 124,8 millions fin de € 10,9 millions en 2012 à € 11,5 millions pour 2013.
2013, dans un marché bancaire où les taux restent bas, mais
L’évolution des marges
où par contre les marges sur crédits sont en augmentation.
les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers les marges réalisées ont évolué comme suit :
représentent un bénéfice purement latent découlant de • la marge d’exploitation : 69,53% contre 71,14% en 2012 ;
l’évolution de la juste valeur des instruments de couverture • la marge opérationnelle avant impôt : 55,50% contre
inefficaces au sens du référentiel IFrS. Ils passent de 32,19% en 2012 ;
- € 3,1 millions à + € 1,5 millions. • la marge nette courante : 56,09% contre 32,08% en 2012.
Au total, le résultat financier (négatif) baisse de 58,3% à
- € 2,5 millions.




HAVErWErF (mAlInES) HAVErWErF (mAlInES)




Home Invest Belgium
42 Rapport financier annuel
2013
15 ans
Affectation du résultat




facteurs de risque
le résultat distribuable consolidé s’élève à € 11,5 millions sicafi, dès lors qu’il est supérieur au minimum requis de 80%
contre € 11,0 millions il y a un an. Il se rapporte à un nombre de la somme du résultat corrigé et des plus-values nettes sur
moyen pondéré d’actions, ayant pleine jouissance, égal à réalisation de biens immobiliers non exonérées de l’obligation
3 043 231 actions. de distribution (€ 9 198 181,04). le minimum requis n’ayant
Aucune dotation à la réserve légale n’a été opérée. pas été influencé par une réduction nette de l’endettement de
Aucun événement ne s’est produit au cours de l’exercice qui la société au cours de l’exercice tel qu’il ressort des comptes




historique
justifierait la constitution de provisions au sens du référentiel annuels statutaires, il s’élève donc également € 9 198 181,04.
IFrS. le taux de distribution est de 93% comparé à 88% en 2012.
En conséquence, au niveau des comptes statutaires, le Conseil Suivant la législation actuellement en vigueur, ce dividende
d’administration propose à l’Assemblée générale ordinaire des est soumis à un précompte mobilier de 15%. le traitement
actionnaires de Home Invest Belgium : fiscal du dividende depuis le premier janvier 2013 est plus




rapport de gestion
• de transférer aux réserves et au résultat à reporter un amplement décrit dans le chapitre « document permanent».
montant global de € 14 212 691,87 ; En cas d’approbation du dividende proposé par l’Assemblée
• de distribuer au titre de rémunération de capital un générale, il sera payable à partir du 16 mai 2014 par virement
dividende de € 3,50 par action, soit € 10 696 500,50. automatique aux actionnaires nominatifs et aux titulaires
le dividende proposé respecte le prescrit de l’article 27 de d’actions dématérialisées, et aux guichets de Bnp paribas
l’Arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif à la comptabilité des Fortis Banque.




HIB en bourse
Structure – participations – actions propres détenues


HoME InvEst BELgIuM sA




rapport immobilier
détIEnt détIEnt
100% 100%
dE dE


CHArlEnt 53 lEASEHOld Sprl
HOmE InVESt dEVElOpmEnt SA états financiers

détIEnt
100%
dE


CHArlEnt 53 FrEEHOld Sprl
document permanent




A la clôture de l’exercice, Home Invest development SA1 détient 12 912 actions de Home Invest Belgium.
la sicafi a confié à sa filiale Home Invest development le développement de nouveaux projets pour son compte et la gestion
d’importants travaux de rénovation, dont la gestion journalière est confiée depuis le 16 janvier 2014 à


1 précédemment dénommée Home Invest management.




43
deux administrateurs-délégués, à savoir:
- la Sprl HIrES Consult, avec comme représentant permanent, m. toon Haverals;
- la SA Cocky, avec comme représentant permanent, m. johan Van Overstraeten.
la Sprl Charlent 53 leasehold est une filiale à 100% de Home Invest Belgium, dont les parts ont été acquises le 17 octobre 2013;
cette société est titulaire d’un droit réel d’emphytéose jusqu’en 2056 sur l’immeuble situé à l’angle de la rue maurice Charlent 51-53
et de la rue jules Cockx à Auderghem. les droits résiduaires de propriété (tréfonds) sur cet immeuble appartiennent à la Sprl
Charlent 53 Freehold, dont les parts ont été acquises par Home Invest development le 17 octobre 2013. l’acquisition des parts est
conditionnée à l’obtention des permis permettant la transformation de l’immeuble de bureaux existant en immeuble à logements
multiples pouvant convenir à des étudiants et à des jeunes professionnels. Aussi longtemps que ces permis ne sont pas définitifs et
purgés de tout recours, les comptes consolidés de Home Invest Belgium n’intègrent pas la situation comptable de la Sprl Charlent
53 leasehold et de la Sprl Charlent 53 Freehold.




Honoraires du Commissaire (base consolidée)

le Commissaire a bénéficié d’honoraires s’élevant au total à € 36 844,50 tVA comprise répartis comme suit :
• Emoluments du Commissaire : € 34 727
• Emoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières accomplies au sein de la société par le Commissaire :
1. Autres missions d’attestation : € 302,50
2. Autres missions extérieures à la mission de révision : € 1 815
• Emoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières accomplies au sein de la société par des personnes
avec lesquelles le Commissaire est lié :
1. missions de Conseils fiscaux : € 0


les émoluments du Commissaire ont été approuvés par l’Assemblée générale du 7 mai 2013 lors du renouvellement de son
mandat, tandis que les autres émoluments ont été approuvés par la société sur base d’une offre de services.




ErAInn (EttErBEEk) BIrCH HOuSE (EttErBEEk)




Home Invest Belgium
44 Rapport financier annuel
2013
Facteurs de risque




facteurs de risque
les facteurs de risque sont décrits ci-avant dans le présent rapport financier annuel.




Information dans le cadre de l’article 119, 6° du code




historique
des sociétés


monsieur Guillaume Botermans, administrateur indépendant et président du comité d’audit1 dispose de l’indépendance et de la




rapport de gestion
compétence requise par le point 6° de l’article 119 du Code des Sociétés en matière de comptabilité et d’audit. Il bénéficie en effet
d’une formation académique spécifique dans le domaine financier et aussi d’une expérience avérée dans la gestion de certificats
immobiliers (voir déclaration de Gouvernance d’Entreprise).



1 jusqu’au 26 novembre 2013. Ensuite, la présidence du Comité d’audit a été confiée à monsieur Eric Spiessens.




HIB en bourse
rapport immobilier
états financiers
document permanent




lEBEAu (BruxEllES) lAmBErmOnt (SCHAErBEEk)




45
EVEnEmEntS SurVEnuS dEpuIS
lA ClOturE dE l’ExErCICE


Nouvelles lignes de credit


Fin janvier 2014, deux nouvelles lignes de crédit d’un montant de respectivement € 30 millions et € 10 millions ont été contractées
auprès de la banque InG avec des échéances finales respectivement en mi 2020 et 2015. Ces nouvelles lignes permettent d’une
part de rembourser un ancien crédit de la banque InG de € 12 millions venant à échéance en 2014 et d’assurer le financement des
nouvelles acquisitions.


Aucun autre événement significatif n’est survenu depuis la clôture de l’exercice.




pErSpECtIVES 2014


Compte tenu de l’incertitude découlant de la situation économique actuelle et ses effets sur les activités de Home Invest Belgium,
le Conseil d’administration de la société envisage pour l’exercice 2014 un résultat distribuable au moins égal à son niveau de 2013,
permettant ainsi la distribution d’un dividende au moins égal à € 3,50 brut par action.




plACE du jEu dE BAllE (lASnE) plACE du jEu dE BAllE (lASnE)




Home Invest Belgium
46 Rapport financier annuel
2013
dEClArAtIOn dE GOuVErnAnCE
d’EntrEprISE


Code de référence




facteurs de risque
la présente déclaration de gouvernance d’entreprise s’inscrit l’évaluation de la contribution individuelle de chaque
•
dans le cadre des dispositions du Code belge de gouvernance administrateur et membre des comités spécialisés
d’entreprise 2009 (« Code 2009 ») ainsi que de la loi du 6 avril (« assessment »), se fait de manière continue (et non pas
2010 modifiant le Code des sociétés. périodique), compte tenu de la fréquence des réunions du
Conseil d’administration, et lors des renouvellements de




historique
l’Arrêté royal du 6 juin 2010 a consacré le Code 2009 comme mandats (dérogation au principe 4.11) ;
seul code applicable. le Code 2009 est disponible sur le site • les règles de rémunération des membres du management
internet du moniteur belge, ainsi que sur le site exécutif peuvent potentiellement diverger des
www. corporategovernancecommittee.be. recommandations reprises dans le Code 2009 ; voir
ci-après « rapport de rémunération » (dérogation au




rapport de gestion
Home Invest Belgium adhère aux principes du Code 2009, point 7.18).
tout en prenant en considération les spécificités de la société.
la Charte de gouvernance d’entreprise décrit les règles de
Home Invest Belgium estime se conformer à l’ensemble des
dispositions du Code précité, à l’exception des points suivants gouvernance applicables au sein de la société. la Charte a été
(application du principe de « comply or explain ») : établie par le Conseil d’administration de Home Invest Belgium
• certains administrateurs ont été élus pour une durée et peut être consultée sur le site internet de la société
supérieure à 4 ans, afin d’assurer un bon échelonnement www.homeinvestbelgium.be.




HIB en bourse
des mandats au fil des années (dérogation au
principe 4.6) ;




rapport immobilier
états financiers
document permanent




lAmBErmOnt (SCHAErBEEk)




47
Contrôle interne et gestion des risques


Conformément à la réglementation applicable, Home Invest le commissaire, l’expert immobilier agréé, les conseillers
Belgium a mis en place des systèmes de contrôle interne et juridiques, les banques, les analystes financiers et les
de gestion des risques dans le cadre de l’établissement de actionnaires.
2) L’analyse des risques
l’information financière.
une identification et une évaluation des risques principaux
le Conseil d’administration et les différents Comités spécialisés se réalisent sur une base semestrielle par le Conseil
sont responsables de l’identification et de l’évaluation des d’administration, donnant lieu à publication dans les rapports
risques inhérents à la société et du suivi de la mise en place financiers annuels et semestriels. les risques font aussi l’objet
d’un processus de contrôle interne. d’un suivi ponctuel, en dehors des exercices périodiques, par
le Conseil d’administration à l’occasion de ses réunions.
le management exécutif est, quant à lui, responsable de Cette analyse de risques donne lieu à des actions de
la mise en place d’un processus de gestion des risques remédiation par rapport aux éventuelles vulnérabilités
et de contrôle interne adapté à son fonctionnement et à identifiées. pour le détail des risques, voir le chapitre
« Facteurs de risque » du présent rapport financier annuel.
l’environnement dans lequel elle évolue.


le contrôle interne représente une succession d’actions qui 3) Les activités de contrôle
permet à la société de réaliser son activité. le contrôle interne les contrôles sont mis en œuvre à travers notamment :
est intégré dans la planification des activités. • le suivi des indicateurs clés de performance (taux
la méthodologie pour décrire et analyser le contrôle interne mis d’occupation, taux d’endettement, etc.);
• la revue des écarts entre le budget et le réalisé qui se
en place s’organise autour des composantes suivantes :
fait de manière régulière par le management exécutif
1) L’environnement de contrôle interne sur base de kpI’s (« key performance Indicators ») et
les éléments principaux de la composante « environnement de de façon trimestrielle par le Comité d’audit et le Conseil
contrôle interne » consistent en: d’administration;
• une définition claire des rôles des organes de gestion • la prise de toute décision d’investissement au sein du
respectifs : Conseil d’administration, Comités spécialisés, Conseil d’administration ;
management exécutif; • les pouvoirs de représentation : dans tous les cas
• une vérification continue par chaque organe de gestion, constitutifs d’un acte de disposition se rapportant à un bien
dans le cadre de son rôle respectif, de la conformité de immobilier (tel que défini à l’article 2, 20° de l’Arrêté royal
toute décision et/ou action à la stratégie de la société; du 7 décembre 2010 relatif aux sicafs immobilières), la
• une culture du risque : Home Invest Belgium adopte une société est représentée par deux administrateurs agissant
attitude de bon père de famille afin de rechercher des conjointement sauf si la transaction porte sur un bien dont
revenus stables et récurrents ; la valeur est inférieure au montant le plus faible entre 1% de
• l’application stricte des normes d’intégrité et d’éthique l’actif consolidé de la société et € 2,5 millions, auquel cas la
au travers d’une Charte de gouvernance d’entreprise et société sera valablement représentée par un administrateur
d’un Code de Conduite traitant notamment des conflits seul ;
d’intérêts, d’achat et de ventes d’actions et de prévention • conformément à la Loi du 3 août 2012 relative à
d’abus de bien sociaux ainsi que l’existence d’un certaines formes de gestion collective de portefeuilles
Compliance Officer. d’investissement, chaque transaction d’acquisition ou
des acteurs externes participent également à cet de cession de biens immobiliers peut être reconstituée
environnement de contrôle des risques, notamment la FSmA, quant à son origine, aux parties concernées, à sa nature,




Home Invest Belgium
48 Rapport financier annuel
2013
4) L’information et la communication
ainsi qu’au moment et au lieu où elle a été effectuée,




facteurs de risque
sur base des conventions sous seing privé ou des actes l’information et la communication permettent à l’entreprise de
notariés ; elle fait l’objet, préalablement à sa conclusion, gérer, de suivre et de contrôler les opérations en cours.
d’un contrôle de conformité aux statuts de la sicafi et aux la communication mise en place par la sicafi est adaptée
dispositions légales et réglementaires en vigueur. à la taille de l’entreprise et repose essentiellement sur les
par ailleurs, la sicafi a mis en place des mesures de communications internes journalières entre le management et
contrôle spécifiques afin de faire face à ses principaux le personnel, les réunions de travail et les échanges par e-mail.
risques financiers (voir chapitre « Facteurs de risque »). la pérennité des données informatiques est assurée par un
système de back-up continu sur disque dur et journalier sur




historique
tape, dont le stockage est confié à une société externe.



Organes de décision

Conseil d’administration




rapport de gestion
Evènements survenus dans le courant de
l’exercice 2013 et debut 2014

Sous réserve de l’accord de la FSmA, la société sera ainsi
Suite au départ de l’administrateur délégué (m. xavier mertens)1
dotée d’un 4ième dirigeant effectif. messieurs jean-luc Colson
le 15 janvier 2014, la direction temporaire de la société a été




HIB en bourse
(CFO), Filip Van Wijnendaele (COO) et Alexander Hodac (CCO)
confiée au management exécutif – aujourd’hui constitué du
continueront à exercer leurs fonctions aux côtés de mme
Chief Financial Officer (CFO – m. jean-luc Colson2), du Chief
Sophie lambrighs.
Operating Officer (COO – m. Filip Van Wijnendaele3) et du Chief
Commercial Officer (CCO – m. Alexander Hodac)4 jusqu’à
Suite à la démission de monsieur Guy Van Wymersch-moons
l’arrivée du nouveau CEO.
et de monsieur luc delfosse, le Conseil d’administration a
nommé dans un premier temps monsieur Guillaume Botermans
le Conseil d’administration, sur proposition du Comité de




rapport immobilier
président a.i. depuis le 26 novembre 2013 pour ensuite le
nomination et de rémunération, a finalisé en mars 2014, le
nommer président lors de sa séance du 26 mars 2014.
recrutement du nouveau CEO et est heureux de pouvoir
monsieur Wim Aurousseau a été coopté le 12 février 2014
annoncer la nomination de madame Sophie lambrighs
par le Conseil d’administration pour achever le mandat
en qualité de CEO. madame Sophie lambrighs exercera
d’administrateur de m. Guy Van Wymersch-moons.
cette fonction dans le cadre de la Sprlu dont elle sera le
représentant permanent.
En égard à la grande contribution de messieurs xavier mertens,
états financiers

Guy Van Wymersch-moons et luc delfosse au développement
madame Sophie lambrighs faisait précédemment partie du
de la sicafi, le Conseil d’administration a décidé, en sa séance
Comité d’investissement de Home Invest Belgium et connaît
du 26 novembre 2013, de leur attribuer le titre honoraire de leur
très bien la stratégie de croissance de la société et son
fonction.
fonctionnement.

Composition actuelle
le Conseil est heureux de pouvoir compter sur son
document permanent




expérience et sa compétence afin d’assurer la continuité de la
le Conseil compte actuellement 6 administrateurs, suite à la
stratégie mise en œuvre et proposera sa nomination comme
démission de messieurs Guy Van Wymersch-moons et luc
administrateur à la prochaine Assemblée générale de Home
delfosse le 26 novembre 2013 et au départ de monsieur xavier
Invest Belgium, le 6 mai prochain.
mertens le 15 janvier 2014.

1 Cfr notre communiqué de presse du 26 novembre 2013.
2 représentant permanent de la Sprl ylkatt.
3 représentant permanent de la Sprl FVW Consult.
4 représentant permanent de la Sprl AHO Consulting.




49
Sur les 6 administrateurs non-exécutifs, 3 administrateurs sont - d’approuver la nomination comme administrateur de
indépendants au sens de l’article 526ter du Code des sociétés monsieur Wim Aurousseau jusqu’à l’Assemblée générale
et 3 représentent les actionnaires. En effet, des engagements ordinaire du 5 mai 2015 ;
ont été pris envers les deux actionnaires les plus importants - d’approuver la nomination comme administrateur de
de la Sicafi - le Groupe Van Overstraeten et AxA Belgium - en madame Sophie lambrighs pour une durée de 4 ans prenant
matière de représentation au Conseil d’administration (deux fin à l’issue de l’assemblée générale ordinaire à tenir en 2018.
mandats pour le Groupe Van Overstraeten, un mandat pour
AxA Belgium). Actuellement, les administrateurs visés par ces le Conseil d’administration est bien conscient des
engagements sont messieurs liévin et johan Van Overstraeten recommandations de la Commission corporate governance du
pour le Groupe Van Overstraeten et monsieur Wim Aurousseau 11 janvier 2011 et des dispositions de l’article 518bis du Code
(coopté le 12/02/2014 suite à la démission de monsieur des Sociétés en ce qui concerne la mixité des genres à mettre
Guy Van Wymersch-moons le 26 novembre 2013) pour AxA en place au sein du Conseil. le Conseil veillera à s’y conformer,
Belgium. dans les délais règlementaires.
le Comité de nomination et rémunération a pris l’initiative
Sous réserve de l’accord de la FSmA, il sera proposé à de confier une mission de recherche spécifique auprès
l’Assemblée générale ordinaire du 6 mai 2014 ; d’un consultant extérieur en vue de présenter une
- de procéder au renouvellement du mandat d’administrateur première sélection de candidats administrateurs au Conseil
de monsieur liévin Van Overstraeten pour une durée de 4 d’administration.
ans prenant fin à l’issue de l’assemblée générale ordinaire
à tenir en 2018, en raison de l’expiration de son mandat à madame Caroline maddens (legal counsel) intervient comme
l’échéance de la même Assemblée ; Secrétaire du Conseil d’administration.




4 5 1 2 3 6




Home Invest Belgium
50 Rapport financier annuel
2013
15 ans
guillaume Botermans, président, Administrateur indépendant
1




facteurs de risque
Début premier mandat : 2 mai 2007
Expiration mandat : Assemblée générale ordinaire à tenir en 2016
Présences au Conseil d’administration au cours de l’exercice 2013 : 100%
Formation/expérience/autres fonctions/autres mandats1 :
licencié et agrégé en sciences commerciales consulaires et financières (jury ICHEC et Saint-louis),
licencié en économie européenne (ulB), ayant rempli diverses fonctions à responsabilités au sein du groupe paribas,
notamment au niveau de la gestion des certificats immobiliers / Associé gérant de Arm-Stones partnership Sprl,
Administrateur de pro materia ASBl, Administrateur de Home Invest development / paribacert I*, paribacert II*, paribacert




historique
III*, Immorente*, Artesimmo*, Arm-Stones partnership Sprl, pro materia ASBl, m2 SA, Gemofi SA.
Adresse professionnelle : Arm-Stones partnership Sprl, avenue louise 505, 1050 Bruxelles
Nombre d’actions HIB détenues : néant

Koen Dejonckheere, Administrateur indépendant
2
Début premier mandat : 3 mai 2011




rapport de gestion
Expiration mandat : Assemblée générale ordinaire à tenir en 2015
Présences au Conseil d’administration au cours de l’exercice 2013 : 100%
Formation/expérience/autres fonctions/autres mandats1 :
Ingénieur civil (Gand) et mBA (IEFSI, France) / CEO de Gimv nV / Gimv nV, noorderman nV, Invest at
Value nV, Capman plc (Finlande), dG Infra, Biotechfonds Vlaanderen nV, Voka-VEV, Fusieziekenhuis roeselare-menen,
membre du Comité de direction VBO-FBE, nySE-Euronext / Enternext SA
Adresse professionnelle : Gimv nV, karel Oomsstraat 37, 2018 Antwerpen
Nombre d’actions HIB détenues : néant




HIB en bourse
Eric spiessens, Administrateur indépendant
3
Début premier mandat : 3 mai 2011
Expiration mandat : Assemblée générale ordinaire à tenir en 2015
Présences au Conseil d’administration au cours de l’exercice 2013 : 93%
Formation/expérience/autres fonctions/autres mandats1 :
licencié en Sociologie (ku leuven), agrégé de l’enseignement secondaire, ingénieur pour les sciences




rapport immobilier
sociales (ku leuven), ayant rempli diverses fonctions à responsabilités notamment au sein du groupe ArCO / membre
du Comité de direction d’Auxipar nV / Gimv nV, Auxipar nV, VEH CVBA, publigas CVBA, Aspiravi nV, dG Infra+ nV, EpC
CVBA, Sint-jozefskredietmaatschappij nV, livingstones CVBA
Adresse professionnelle : ACW, Chaussée de Haecht 579, 1030 Bruxelles
Nombre d’actions HIB détenues : néant

Johan van overstraeten, Administrateur (représentant de l’actionnaire VOp)
4
Début premier mandat : 18 août 2010
états financiers


Expiration mandat : Assemblée générale ordinaire à tenir en 2015
Présences au Conseil d’administration au cours de l’exercice 2013 : 100%
Formation/expérience/autres fonctions/autres mandats1 :
jan Van ruusbroeck College laeken (1973) disposant en outre d’une large expérience dans la direction
et le management d’entreprises, notamment dans le secteur du développement immobilier /
Administrateur de VOp SA, Administrateur délégué de Home Invest development,Gérant de la Sprl
document permanent




Charlent 53 leasehold / VOp SA, Immovo SA, Sippelberg SA, rolem Belgium SA, Cocky SA, Stavos luxembourg SA (G.d.
du luxemburg), Stichting Administratiekantoor Stavos nV (pays-Bas)
Adresse professionnelle : V.O.p. SA, avenue du Sippelberg 3, 1080 Bruxelles
Nombre d’actions HIB détenues : 128 944


1 Il s’agit de mandats exercés par les administrateurs dans d’autres sociétés au cours des 5 dernières années. les mandats venus à expiration sont
indiqués par un astérisque.




51
Liévin van overstraeten, Administrateur (représentant de l’actionnaire VOp)
5
Début premier mandat : 23 mai 2008
Expiration mandat : Assemblée générale ordinaire à tenir en 2014. Il sera proposé de renouveler son
mandat lors de l’Assemblée générale ordinaire du 6 mai 2014
Présences au Conseil d’administration au cours de l’exercice 2013 : 100%
Formation/expérience/autres fonctions/autres mandats1 :
licencié en droit (kul 1982) et licencié en management puB (Vlerick 1983), disposant d’une large
expérience dans la direction et le management d’entreprises, notamment dans le secteur immobilier, des centres
sportifs et de la transformation du bois, en Belgique et en roumanie / Administrateur délégué de VOp SA / VOp SA,
Immovo SA, Sippelberg SA, rolem Belgium SA, Cocky SA, Stichting Administratiekantoor Stavos, Stavos luxembourg
SA, robelproduct Srl* (roumanie), robel doors Srl* (roumanie), Belconstruct Srl* (roumanie), Immorobel Srl*
(roumanie), C&C Srl* (roumanie)
Entretemps, la société robel doors Srl dans laquelle monsieur liévin Van Overstraeten était respectivement administrateur
et représentant d’une société qui détenait un mandat d’administrateur – a fait faillite. Il ressort toutefois des vérifications
faites par le liquidateur - telles que confirmées dans son courrier du 7 février 2014 - qu’il n’a pas identifié des indices
conformément auxquels la société ou ses administrateurs auraient commis des irrégularités. Aucune action judiciaire n’a par
ailleurs été lancée par les créditeurs contre les administrateurs. Il s’agit d’une faillite intervenue en 2010 dans le contexte de
la crise financière internationale. A ce jour, elle n’est pas encore clôturée.
Adresse professionnelle : V.O.p. SA, avenue du Sippelberg 3, 1080 Bruxelles
Nombre d’actions HIB détenues : 128 671

Wim Aurousseau, Administrateur (représentant de l’actionnaire AxA
6
Belgium)
(coopté le 12 février 2014, suite à la démission de monsieur Guy Van Wymersch-moons)
Il sera proposé à l’Assemblée générale ordinaire du 6 mai 2014 d’approuver sa nomination, sous réserve
de l’accord de la FSmA, pour terminer le mandat d’administrateur de m. Van Wymersch-moons jusqu’à
l’Assemblée générale ordinaire du 5 mai 2015.
Formation/expérience/autres fonctions/autres mandats1 :
licencié en sciences économiques appliquées et finance (uA) et Analyste financier (ICHEC), disposant d’une large
expérience dans la gestion de biens et le management d’entreprises, notamment dans le secteur bancaire et des
assurances, en Belgique / Chief Investment Officer auprès d’Axa Belgium
Adresse professionnelle : Axa Belgium SA, boulevard du Souverain 25, 1170 Bruxelles
Nombre d’actions HIB détenues : néant

1 Il s’agit de mandats exercés par les administrateurs dans d’autres sociétés au cours des 5 dernières années. les mandats venus à expiration sont
indiqués par un astérisque.




Home Invest Belgium
52 Rapport financier annuel
2013
15 ans
Rapport d’activités du Conseil d’administration




facteurs de risque
le Conseil d’administration agit dans l’intérêt exclusif de ses Au cours de l’exercice 2013, le Conseil d’administration de
actionnaires. Home Invest Belgium s’est réuni 14 fois.
Son rôle consiste à :
• déterminer la stratégie de l’entreprise et prendre les les règles de quorum et de prise de décision sont précisées
décisions ultimes en matière d’investissements et de aux articles 16 et 17 des statuts de la société :




historique
désinvestissements ; - Conformément à l’article 16 des statuts, « hormis les cas
• établir les comptes semestriels et annuels de la sicafi, ainsi de force majeure, le Conseil d’administration ne peut
que le rapport financier annuel et semestriel ainsi que les valablement délibérer et prendre de décision que si la moitié
déclarations intermédiaires ; de ses membres sont présents ou représentés. Si cette
• veiller à la rigueur, à l’exactitude et à la transparence des condition n’est pas remplie, une nouvelle réunion peut être




rapport de gestion
communications adressées aux actionnaires, aux analystes convoquée qui délibérera et décidera valablement des
financiers et au public ; points qui étaient à l’ordre du jour de la réunion précédente,
• approuver les rapports de fusion, décider de l’utilisation du à condition qu’au moins deux administrateurs soient
capital autorisé et convoquer les Assemblées générales présents ou représentés. »
ordinaires et extraordinaires des actionnaires ; - Article 17 précise que « hormis les cas exceptionnels,
• déléguer la gestion journalière au management exécutif, qui la délibération et le vote ne peuvent concerner que les
lui fait régulièrement rapport sur sa gestion et lui soumet un points repris dans l’ordre du jour. toute décision du




HIB en bourse
budget annuel ainsi qu’une situation trimestrielle. Conseil d’administration est prise à la majorité absolue
des voix des administrateurs présents ou représentés et,
Outre l’exécution de ses missions générales décrites en cas d’abstention de l’un ou de plusieurs d’entre eux,
ci-dessus, le Conseil d’administration s’est prononcé au cours à la majorité des autres administrateurs votants. En cas
de l’exercice écoulé sur différents dossiers dont notamment : d’égalité de voix, la voix de celui qui préside la réunion est
• l’analyse et l’approbation de dossiers d’investissement et prépondérante.




rapport immobilier
de désinvestissement, dans des cas exceptionnels, conformément à l’article
• l’étude et le choix de lignes directrices pour le 521 du Code des sociétés, lorsque la nécessité urgente
développement, la diversification et la stratégie de Home et l’intérêt de la société l’exigent, les décisions du Conseil
Invest Belgium tenant compte de la loi-programme du d’administration peuvent être prises par accord écrit
27/12/2012 ; unanime des administrateurs et/ou dans le cadre d’une
• le refinancement de la dette et la politique de couverture du téléconférence. Cette procédure ne peut cependant pas
risque de taux ; être suivie pour la détermination des comptes annuels et la
états financiers


• la composition du Conseil d’administration et de ses mise en œuvre du capital autorisé. »
différents comités;
• le plan de succession du CEO;
• l’organisation interne de la sicafi.
le Conseil d’administration se réunit au moins sept fois par an
document permanent




et chaque fois qu’une opération particulière ou exceptionnelle
le nécessite.




53
Comités spécialisés

• Guy Van Wymersch-Moons (jusqu’au 26/11/2013),
les responsabilités et le fonctionnement des Comités
Administrateur
spécialisés créés au sein du Conseil d’administration sont
détaillés dans la Charte de gouvernance d’entreprise de Home présence au Comité durant l’exercice : 4/4
• Liévin Van Overstraeten, Administrateur
Invest Belgium. Cette charte peut être consultée sur le site
internet de la société www.homeinvestbelgium.be. présence au Comité durant l’exercice : 2/4
• Eric Spiessens, Administrateur indépendant et président
Comité d’investissement du Comité d’audit depuis le 26/11/2013
présence au Comité durant l’exercice : 3/4
le Comité d’investissement se charge principalement de le commissaire de la sicafi a assisté à chaque réunion du
la sélection, de l’analyse et de la préparation des dossiers Comité d’audit en 2013.
d’investissement et de désinvestissement, leur approbation les missions assumées par le Comité d’audit sont
définitive restant toutefois confiée au Conseil d’administration. principalement les suivantes :
le Comité d’investissement s’est réuni 10 fois au cours de • reporting financier consistant notamment dans le suivi de
l’exercice écoulé et se composait des personnes suivantes : l’intégrité et de l’exactitude de l’information chiffrée et de la
• Xavier Mertens : Administrateur délégué et président du pertinence de normes comptables appliquées ;
Comité d’investissement • évaluation des systèmes de contrôle internes et de gestion
présence au Comité durant l’exercice : 10/10 des risques ;
• Guillaume Botermans, Administrateur indépendant • suivi du contrôle légal des comptes annuels et consolidés,
présence au Comité durant l’exercice : 10/10 en ce compris le suivi des questions et recommandations
• Alain Verheulpen, représentant AxA Belgium formulées par le commissaire.
présence au Comité durant l’exercice : 9/10
rapport d’activités
• Johan Van Overstraeten, Administrateur
présence au Comité durant l’exercice : 10/10
pendant l’exercice 2013, les points suivants ont notamment
Comité d’audit été abordés :
• revue trimestrielle des comptes et de l’évaluation du
nonobstant le fait que Home Invest Belgium n’est pas obligée portefeuille;
de constituer un Comité d’audit - étant donné que la sicafi • refinancement de la dette et politique de couverture du
remplit 2 des 3 critères d’exclusion repris à l’article 526bis § 3 risque de taux ;
du Code des Sociétés1- le Conseil d’administration de la sicafi • évolution du taux de vacance locative ;
a néanmoins décidé de le mettre en place. • conséquences de l’intégration de la gestion technique des
biens situés dans la région de Bruxelles-Capitale;
le Comité d’audit s’est réuni 4 fois au cours de l’exercice • suivi des recommandations du Commissaire concernant le
écoulé et se composait des personnes suivantes : contrôle des procédures internes ;
• Guillaume Botermans, Administrateur indépendant et • plate-forme informatique de la société et sécurité
président du Comité d’audit (jusqu’au 26/11/2013 - à informatique.
partir du 26/11/2013, la présidence a été confiée à m. Eric
Spiessens)
présence au Comité durant l’exercice : 4/4

1 En effet, le nombre moyen de salariés est inférieur à 250 personnes sur l’ensemble de l’exercice 2013 et le chiffre d’affaires net annuel de l’exercice
2013 est inférieur à € 50 millions.




Home Invest Belgium
54 Rapport financier annuel
2013
Comité de nomination et de rémunération le Comité de nomination et de rémunération est en particulier




facteurs de risque
chargé de :
un seul Comité, regroupant à la fois les compétences en • établir des profils pour les administrateurs et postes
matière de nomination et de rémunération, a été constitué au de direction au sein de la sicafi et émettre des avis et
sein de Home Invest Belgium. recommandations sur les candidats ;
• formuler des propositions au Conseil d’administration sur
le Comité de nomination et de rémunération s’est réuni 5 fois la politique de rémunération et la rémunération individuelle
au cours de l’exercice écoulé et se composait des personnes des administrateurs et des membres du management
suivantes : exécutif ;




historique
• Guy Van Wymersch-Moons (jusqu’au 26/11/2013), • évaluer les objectifs de performance liés à la rémunération
Administrateur et président du Comité de nomination et de individuelle de l’administrateur délégué et du management
rémunération exécutif ;
présence au Comité durant l’exercice : 4/4 • préparer le rapport de rémunération, conformément
• Guillaume Botermans, Administrateur indépendant et à l’article 96§3 du Code des Sociétés en vue de son




rapport de gestion
président du Comité de nomination et de rémunération insertion dans la déclaration de gouvernance et commenter
depuis le 26/11/2013 ce rapport lors de l’Assemblée générale annuelle des
présence au Comité durant l’exercice : 5/5 actionnaires.
• Luc Delfosse (jusqu’au 26/11/2013), Administrateur
rapport d’activités
indépendant.
présence au Comité durant l’exercice : 4/4
• Eric Spiessens (depuis le 26/11/2013), Administrateur Au cours de l’exercice 2013, il s’est réuni principalement pour




HIB en bourse
indépendant discuter des points suivants :
présence au Comité durant l’exercice : 1/1 • l’évolution de la composition du Conseil d’administration et
• Liévin Van Overstraeten (depuis le 26/11/2013), la gender diversification ;
Administrateur. • le plan de succession du CEO ;
présence au Comité durant l’exercice : 1/1 • l’évaluation des performances des membres du
management exécutif pour l’année 2012 et la




rapport immobilier
le Comité de nomination et de rémunération fait régulièrement détermination de leurs honoraires variables pour cet
rapport au Conseil d’administration sur l’exercice de ses exercice ;
missions. le Comité assiste le Conseil dans toutes les matières • la détermination d’objectifs individuels pour les membres
relatives à la composition du Conseil d’administration (nombre, du management exécutif pour l’exercice 2013 ;
compétences, gender diversification), des Comités spécialisés • les conditions d’engagement de Monsieur Alexander
et à la rémunération des administrateurs et des membres du Hodac comme Chief Commercial Officer (en sa qualité de
management exécutif de la sicafi. représentant de la Sprl AHO Consulting);
états financiers
document permanent




55
tableau récapitulatif de la composition actuelle du Conseil d’administration et des
Comités :
Comité
Conseil Comité de nomination et
d’administration d’investissement Comité d’audit de rémunération

Guillaume président et
administrateur membre membre président
Botermans
indépendant

Wim Aurousseau Administrateur - - -

koen Administrateur
- - -
dejonckheere indépendant

Eric Administrateur
- président membre
Spiessens indépendant

johan Administrateur président -
Van Overstraeten
liévin Administrateur - membre membre
Van Overstraeten
Alain Verheulpen* - membre - -

* représentant AxA Belgium




membres honoraires du Conseil d’administration :


luc delfosse Administrateur indépendant honoraire

xavier mertens Administrateur-délégué honoraire

michel pleeck président honoraire

Guy Van Wymersch-moons président honoraire




Management exécutif

Home Invest Belgium a désigné un management exécutif au durant l’exercice 2013,
sens de l’article 39 de la loi du 3 août 2012. les responsabilités - Alexander Hodac1 a rejoint la sicafi en tant que Chief
et le fonctionnement du management exécutif sont détaillés Commercial Officer (CCO), chargé d’identifier et d’analyser
dans la Charte de gouvernance d’entreprise de Home Invest les opportunités en matière d’investissement et de
Belgium. Cette charte peut être consultée sur le site internet de désinvestissement de la sicafi. Avec l’accord de la FSmA, il
la société www.homeinvestbelgium.be. a rejoint le management exécutif de la société.




Home Invest Belgium
56 Rapport financier annuel
2013
- xavier mertens, Chief Executive Officer de la société, a pour assurer la continuité et jusqu’à l’arrivée du nouveau




facteurs de risque
annoncé sa décision de quitter la société avec effet au 15 CEO (madame Sophie lambrighs), la gestion journalière de
la société a été confiée temporairement au management
janvier 2014; il poursuit une collaboration en vue d’assurer
exécutif, à savoir:
la transition jusqu’en mai 2014.




historique
rapport de gestion
Alexander Hodac Filip van Wijnendaele Jean-Luc Colson
CCo1 Coo2 CFo3

début premier 1 août 2013 16 juin 2011 21 janvier 2010




HIB en bourse
mandat
Adresse Home Invest Belgium SA, Home Invest Belgium SA, Home Invest Belgium SA,
boulevard de la Woluwe 60, boulevard de la Woluwe 60, 1200 boulevard de la Woluwe 60, 1200
professionnelle
1200 Bruxelles Bruxelles Bruxelles

nombre néant néant néant
d’actions HIB




rapport immobilier
détenues
Formation/ Ingénieur commercial (Solvay/ licencié et agrégé en sciences Gradué en comptabilité (HEmES
VuB), ayant travaillé auprès de commerciales et consulaires (HuB), SAIntE mArIE), ayant rempli
expérience
deloitte Corporate Finance- dES en communication d’affaires diverses fonctions financières
real Estate (Senior manager) (kul), post-graduat en immobilier notamment chez AxA Belgium,
(kulAk), ayant rempli diverses InG real Estate et Home Invest
fonctions à responsabilités, development4
notamment chez Immobiliën Hugo
états financiers

Ceusters et la Société des Centres
Commerciaux de Belgique (SCCB)

Autres mandats5 néant Administrateur de Home Invest Gérant de la Sprl Charlent 53
development SA et gérant de la leasehold. Son représentant
Sprl Charlent 53 Freehold. Son permanent, jean-luc Colson, a
représentant permanent, Filip Van été administrateur de Home Invest
Wijnendaele, a exercé un mandat development*
document permanent




de membre du Comité de direction
dans la SA Immobiliën Hugo
Ceusters


1 En sa qualité de représentant permanent de la Sprl AHO Consulting.
2 En sa qualité de représentant permanent de la Sprl FVW Consult.
3 En sa qualité de représentant permanent de la Sprl ylkatt.
4 précédemment dénomée Home Invest management
5 Il s’agit des mandats exercés par les membres du management exécutif dans d’autres sociétés au cours des 5 dernières années. les mandats
venus à expiration sont indiqués par un astérisque.




57
Rapport de rémunération
le management exécutif assure la gestion journalière
de la société, exécute la stratégie arrêtée par le Conseil
d’administration et en fait rapport au Conseil d’administration. le rapport de rémunération a été arrêté par le Conseil
d’administration en date du 26 mars 2014 et tient compte
Son rôle est multiple et consiste notamment dans les missions des recommandations du Comité de nomination et de
suivantes : rémunération.
• la gestion du portefeuille immobilier de la société: Il reprend les informations préconisées par le Code belge de
la présentation des dossiers d’investissement et de gouvernance d’entreprise (édition 2009) et dans l’article 96§3
désinvestissement au Comité d’investissement et au alinéa 2 du Code des sociétés, tel qu’introduit par la loi du 6
Conseil d’administration ainsi que la négociation et avril 2010.
finalisation des contrats y afférents ; la location et le
rémunération des administrateurs
renouvellement des contrats de location des immeubles,
non exécutifs
en ce compris la détermination de la valeur locative et
des autres dispositions utiles aux contrats de location; la
gestion des litiges; le suivi de la politique d’entretien et de Aucun administrateur non exécutif ne bénéficie d’une
rénovation des immeubles ; le suivi et la coordination des rémunération fixe ou variable, de quelque nature que ce soit. Ils
projets de développement de projets pour compte propre, peuvent toutefois rentrer des notes de frais pour les dépenses
etc. ; exposées dans l’exercice de leur mandat et ils bénéficient d’un
• l’optimalisation du financement de la société : la conduite régime de jetons de présence pour les réunions du Conseil
des négociations avec les institutions financières en d’administration et des différents Comités spécialisés. Ceux-ci
matière de demandes de crédit, de refinancement et de étaient de € 500 par séance du Conseil et de € 300 par séance
souscription d’instruments de couverture de taux, etc. ; de Comité pour l’exercice écoulé.
• la gestion du personnel : le recrutement et le licenciement Sous réserve de l’obtention des autorisations nécessaires, ils
des membres du personnel qui ne font pas partie du sont portés à € 1 000 par séance du Conseil et de € 500 par
management exécutif, la gestion de leurs contrats, la séance de Comité à partir du 1er janvier 2014, étant donné
préparation des budgets et le suivi de l’organigramme ; la durée des réunions du Conseil d’administration et sur base
• la préparation des informations financières et autres en vue d’un berchmark avec d’autres sociétés.
de leur remise au Conseil d’administration, aux actionnaires
et aux autorités compétentes, conformément aux normes les membres du management exécutif qui assistent à ces
comptables applicables à la société, etc. ; réunions ne bénéficient pas de ces indemnités.
• la représentation externe de la sicafi envers les
actionnaires, les autorités compétentes et les autorités de
marché.


les membres du management exécutif font l’objet d’une
évaluation annuelle formelle par le Comité de nomination et
de rémunération, dans le cadre de la détermination de leurs
honoraires variables, sur base des objectifs et des critères
déterminés en début d’année.




Home Invest Belgium
58 Rapport financier annuel
2013
15 ans
Jetons de présence des administrateurs non exécutifs pour l’exercice 2013 :




facteurs de risque
Home
Invest
En € Home Invest Belgium Development

Comité
de nomination
et de Conseil
Conseil Comité Comité
total
rémunération d’administration
d’administration d’investissement d’audit




historique
Guillaume 7 000 3 300 1 200 1 500 1 500 14 500
Botermans
koen 7 000 - - - - 7 000
dejonckheere




rapport de gestion
luc delfosse 6 000 - - 1 200 1200 8 400

Eric Spiessens 6 500 - 900 300 - 7 700

johan 7 000 3 300 - - 1 500 11 800
Van Overstraeten
liévin 7 000 - 600 300 7 900
Van Overstraeten




HIB en bourse
Guy Van 5 500 - 1 200 1 200 - 7 900
Wymersch-moons
total
46 000 6 600 3 900 4 500 4 200 65 200
administrateurs




rapport immobilier
rémunération du management exécutif du Comité de nomination et de rémunération. le degré
pendant l’exercice 2013 de réalisation des critères d’évaluation est évalué par le
Conseil d’administration sur avis du Comité de nomination
• Principe de base : une juste rémunération de base, tenant et de rémunération au début de l’exercice suivant, à la
compte du poids de la fonction, des connaissances lumière des états financiers de l’exercice clôturé.
états financiers

requises, de l’importance de l’entreprise, majorée d’une • Importance relative des différentes composantes de la
rémunération variable plafonnée qui est fonction des rémunération : le Conseil plafonne les rémunérations
résultats obtenus par rapport aux objectifs convenus. variables attribuées à chaque membre du management
la rémunération variable est déterminée suivant des exécutif.
critères d’évaluation, si possible mesurables, arrêtés en • Il n’y a pas de primes de performance en actions, options
début d’exercice par le Conseil d’administration sur avis ou autres droits d’acquérir des actions.
document permanent




59
rémunération de l’Administrateur délégué, rémunération du Chief Financial Officer
xavier mertens, dont la démission a pris effet (CFO), jean-luc Colson
le 15 janvier 2014 (dans le cadre d’une convention d’entreprise conclue le
(dans le cadre de la convention d’entreprise conclue au mois 21 janvier 2010 avec la Sprlu ylkatt)
de mai 2002 et de ses avenants, qui prennent définitivement fin
le 31 mai 2014) la convention prévoit une rémunération de base annuelle
indexée, payable par tranches mensuelles, de € 144 000
la convention prévoyait une rémunération de base annuelle (valeur 1/03/2013) et une rémunération variable pouvant
indexée, payable par tranches mensuelles, de € 270 000 aller de 5% à 16% de la rémunération annuelle de base de
(valeur 1/01/2009) et une rémunération variable pouvant l’exercice concerné.
aller de 0% à 28% de la rémunération annuelle de base de Il bénéficie en outre d’un GSm, de la prise en charge des frais
l’exercice concerné. de GSm et est défrayé pour les frais exposés pour le compte
m. xavier mertens bénéficiait en outre d’un GSm, de la prise en de la sicafi.
charge des frais de GSm et était défrayé pour les frais exposés
Exercice 2013
pour le compte de la sicafi.


Exercice 2013 la rémunération du CFO, m. jean-luc Colson, à charge de
l’exercice 2013 s’est élevée à € 165 199,14 (honoraires fixes
la rémunération de m. xavier mertens payée courant de de € 146 359,14 : honoraires variables de € 18 480 attribués
l’exercice 2013 s’est élevée à € 341 406,86 (honoraires en 2013 pour l’exercice 2012).
fixes de € 291 406,86 ; honoraires variables de € 50 000,00 Sa rémunération variable est déterminée sur base de
attribués en 2013 pour l’exercice 2012). l’application des 5 critères suivants au cours de l’exercice
Sa rémunération variable est déterminée sur base des 5 considéré :
critères suivants : • la mise en oeuvre de la politique de cession d’immeubles ;
• la gestion du taux d’occupation des immeubles ; • la gestion des impayés ;
• l’accélération du processus de cession d’immeubles/ • la supervision de la gestion administrative des ressources
terrains ; humaines et de l’organisation informatique, le reporting
• l’implémentation des autres axes stratégiques arrêtés par interne et celui pour le Conseil d’administration ;
le Conseil ; • le contrôle de la marge opérationnelle ;
• le Corporate Management en général et • la croissance du portefeuille.
• la communication vers l’extérieur. plan de pension, assurances complémentaires ou d’autres
plan de pension, assurances complémentaires ou d’autres avantages : nihil
avantages : nihil primes de performance en actions, options ou autres droits
primes de performance en actions, options ou autres droits d’acquérir des actions : nihil
d’acquérir des actions : nihil dispositions contractuelles en matière de préavis et
Conformément aux dispositions contractuelles la société paiera d’indemnité de départ : la convention d’entreprise conclue
sur l’exercice 2014 un solde de compte de € 466 988,26. avec la Sprlu ylkatt prévoit, en cas de rupture du contrat par
la sicafi, un préavis de neuf mois à majorer d’une indemnité
Ces dispositions contractuelles divergeaient potentiellement de rupture de trois mois. la période de préavis pourra être
1


des recommandations en la matière, telles que reprises au remplacée par une indemnité compensatoire d’un montant
Code belge de gouvernance d’entreprises (édition 2009). correspondant proportionnellement à la durée du préavis
toutefois, compte tenu du niveau de rémunération et de restant à courir.
l’expérience acquise, le Conseil d’administration estimait que l’indemnité de rupture de trois mois sera majorée d’un demi
ces dispositions étaient équilibrées. mois par année de prestations de services, sans pouvoir

1 En cas de conversion de la période de préavis, ou d’une partie de celle-ci, en indemnité de rupture, l’indemnité maximale de 12 mois préconisée
par le Code belge de gouvernance d’entreprises (édition 2009) pourrait être dépassée.




Home Invest Belgium
60 Rapport financier annuel
2013
15 ans
dépasser un total de neuf mois. Cette indemnité sera calculée primes de performance en actions, options ou autres droits




facteurs de risque
en tenant compte tant de la rémunération fixe que de la d’acquérir des actions : nihil
rémunération variable. dispositions contractuelles en matière de préavis et d’indemnité
Ces dispositions contractuelles divergent potentiellement1 des de départ : la convention d’entreprise conclue avec la Sprlu
recommandations en la matière, telles que reprises au Code FVW Consult prévoit, en cas de rupture du contrat par la sicafi,
belge de gouvernance d’entreprises. toutefois, compte tenu du un préavis de trois mois, à majorer d’un mois par année de
niveau de rémunération et de l’expérience acquise, le Conseil prestations de services, avec un total de six mois maximum, et
d’administration estime que ces dispositions sont équilibrées. une indemnité de rupture de quatre mois, à majorer d’un mois
par année de prestations de services, avec un total de six mois




historique
rémunération du Chief Operating Officer maximum. Cette indemnité sera calculée en tenant compte tant
(COO), Filip Van Wijnendaele de la rémunération fixe que de la rémunération variable.
(dans le cadre d’une convention d’entreprise conclue le 5 mars la période de préavis pourra être remplacée par une
2011 avec la Sprlu FVW Consult) indemnité compensatoire d’un montant correspondant
proportionnellement à la durée du préavis restant à courir.




rapport de gestion
la convention prévoit une rémunération de base annuelle Ces dispositions contractuelles sont conformes au Code belge
indexée, payable par tranches mensuelles, de € 144 000 de gouvernance d’entreprise.
(valeur 1/03/2011) et une rémunération variable pouvant
rémunération du Chief Commercial Officer
aller de 5% à 16% de la rémunération annuelle de base de
(CCO), Alexander Hodac
l’exercice concerné.
Il bénéficie en outre d’un GSm, de la prise en charge des frais (dans le cadre d’une convention d’entreprise conclue le 26 avril
de GSm et est défrayé pour les frais exposés pour le compte 2013 avec la Sprlu AHO Consulting)




HIB en bourse
de la sicafi.
la convention prévoit une rémunération de base annuelle
Exercice 2013 indexée, payable par tranches mensuelles, de € 150 000 et
une rémunération variable pouvant aller de 5% à 16% de la
la rémunération du COO, m.Filip Van Wijnendaele, à charge de rémunération annuelle de base de l’exercice concerné.
l’exercice 2013 s’est élevée à € 174 015,92 (honoraires fixes Il bénéficie en outre d’un GSm, de la prise en charge des frais




rapport immobilier
de € 151 150,92 ; honoraires variables de € 22 865 attribués de GSm et est défrayé pour les frais exposés pour le compte
en 2013 pour l’exercice 2012). de la sicafi.
Sa rémunération variable est déterminée sur base de
Exercice 2013
l’application des 7 critères d’évaluation suivants au cours de
l’exercice considéré :
• la gestion du taux d’occupation ; la rémunération du CCO, m.Alexander Hodac, à charge de
• le contrôle de la marge opérationnelle ; l’exercice 2013 s’est élevée à € 62 500 (honoraires fixes).
états financiers


• le contrôle des frais techniques ; Sa rémunération variable est déterminée sur base de
• la gestion des impayés ; l’application des critères suivants au cours de l’exercice
• la réalisation de la politique de cession ; considéré :
• l’insourcing de la gestion technique des immeubles à • la mise en oeuvre de la politique de cession d’immeubles ;
Bruxelles ; • la gestion du taux d’occupation ;
document permanent




• la croissance du portefeuille. • le contrôle de la marge opérationnelle ;
plan de pension, assurances complémentaires ou d’autres • la croissance du portefeuille.
avantages : nihil




1 En cas de conversion de la période de préavis, ou d’une partie de celle-ci, en indemnité de rupture, l’indemnité maximale de 12 mois préconisée
par le Code belge de gouvernance d’entreprises (édition 2009) pourrait être dépassée.




61
Equipe de gestion
plan de pension, assurances complémentaires ou d’autres
avantages : nihil
primes de performance en actions, options ou autres droits
d’acquérir des actions : nihil le management exécutif anime une équipe de 23 personnes
dispositions contractuelles en matière de préavis et d’indemnité au 31 décembre 2013.
de départ : la convention d’entreprise conclue avec la Sprlu la sicafi fait régulièrement appel à des agents immobiliers
AHO Consulting prévoit, en cas de rupture du contrat par la spécialisés en vue de mener à bien la location de ses
sicafi, un préavis de trois mois, à majorer d’un mois par année immeubles ou leur mise en vente. Cela n’empêche pas la
société de se charger elle-même de la location et de la vente
de prestations de services, avec un total de six mois maximum,
de certaines surfaces de son portefeuille immobilier. les agents
et une indemnité de rupture de trois mois, à majorer d’un mois
immobiliers auxquels la société fait appel sont sélectionnés
par année de prestations de services, avec un total de six
avec soin en fonction de la localisation de l’immeuble, de son
mois maximum. Elle sera calculée en tenant compte tant de la
positionnement et du type de clientèle recherché.
rémunération fixe ainsi que de la rémunération variable.
Ces dispositions contractuelles sont conformes au Code belge dans le courant de l’exercice 2013, Home Invest Belgium a
de gouvernance d’entreprises. intégré la gestion technique de la plupart de ses immeubles en
région Bruxelloise. les immeubles qui ne sont pas gérés en
*** interne au niveau technique restent bien évidemment gérés par
des gérants et des syndics extérieurs.
la société n’a pas à ce jour l’intention d’apporter de une attention particulière est apportée à la réputation de
modifications importantes à sa politique de rémunération au sérieux et de probité de ces différents intervenants, en accord
cours des deux prochains exercices. avec les valeurs éthiques appliquées par la sicafi dans le cadre
de sa responsabilité sociétale.




Home Invest Belgium
62 Rapport financier annuel
2013
15 ans
Autres intervenants Expert immobilier




facteurs de risque
Commissaire la SA Winssinger & Associés (rpm Bruxelles : 0422.118.165),
ayant son siège social chaussée de la Hulpe 166 à 1170
monsieur karel nijs, réviseur d’entreprises, lié à la SCrl Bruxelles, Belgique (tél.: +32 (0)2 629 02 90), représentée
Grant thornton réviseurs d’entreprises, établie à 2600 par monsieur Geoffroy regout, agit comme expert immobilier
Anvers, potvlietlaan 6, agit comme commissaire de Home indépendant de la société et réalise l’évaluation trimestrielle
Invest Belgium. Il est agréé par la FSmA et certifie notamment des biens immobiliers, ainsi qu’au moment de l’acquisition, de
les comptes annuels de la Sicafi et revoie ses comptes




historique
l’apport, de la vente d’immeubles, ou de la fusion/scission de
semestriels. société(s) immobilière(s) avec la sicafi ou encore de l’intégration
Avec l’approbation de la FSmA, son mandat a été renouvelé d’immeubles dans le périmètre de consolidation de la sicafi par
pour une durée de 3 ans lors de l’Assemblée générale ordinaire d’autres moyens.
du 7 mai 2013 et ses émoluments ont été fixé à € 26 800 sur
une base annuelle, à augmenter de la tVA et à indexer. Sa rémunération annuelle se calcule comme suit :




rapport de gestion
Surfaces à expertiser par m² expertisé
(€ - TVA comprise) 2013 2012

Emoluments du commissaire ≤ 125 000 m² € 0,40
(base statutaire)
> 125 000 et ≤ 175 000 m² € 0,35
Emoluments pour l’exercice du 32 428 29 040
> 175 000 m² € 0,30
mandat de commissaire




HIB en bourse
Emoluments pour prestations
Service financier
exceptionnelles ou missions
particulières
Fortis Banque SA (rpm Bruxelles : 0403.199.702), située à
Autres missions d’attestation
1000 Bruxelles, rue montagne du parc 3
Autres missions extérieures à la 1 815 4 359
(tél : +32 (0)2 565 11 11) est la banque centralisatrice chargée
mission de révision




rapport immobilier
du service financier des actions de Home Invest Belgium
Emoluments des personnes avec (paiement des dividendes, souscription à des augmentations
lesquelles le commissaire est lié
de capital, convocation aux Assemblées générales).
Emoluments pour prestations
exceptionnelles ou missions
Sa rémunération est fixée de la manière suivante, à augmenter
particulières
de la tVA :
missions de conseils fiscaux 0 1 571
états financiers


TOTAL 34 243 34 970
titres dématérialisés 0,2% de la valeur nette du
coupon mis en paiement


Banque dépositaire
le Commissaire a examiné le présent rapport de gestion et a
confirmé que les renseignements fournis ne présentent pas
document permanent




l’obligation d’avoir une banque dépositaire ayant été
d’incohérences manifestes par rapport aux informations dont il
supprimée par l’arrêté royal du 7 décembre 2010, Home Invest
a eu connaissance dans le cadre de son mandat.
Belgium a mis fin à la convention avec Fortis Banque SA avec
Son rapport est intégré à celui relatif aux comptes annuels
effet au 1er juillet 2011.
consolidés, repris dans la partie « Etats financiers » ci-après.




63
Liquidity provider le management exécutif est soumis aux mêmes règles en
matière de conflits d’intérêts que le Conseil d’administration.
de même, Home Invest Belgium veille à demander à ses
la Banque degroof et InG Equity markets interviennent en
principaux fournisseurs de services d’adhérer à la Charte
qualité de « liquidity provider » de l’action Home Invest Belgium.
de gouvernance d’entreprise en matière de prévention de
conflits d’intérêts et de délits d’initiés. pour ce qui concerne
Réglementations et procédures plus particulièrement l’expert immobilier agréé de la sicafi, la
convention conclue avec Home Invest Belgium prévoit qu’en
Prévention des conflits d’intérêt cas de conflit d’intérêts, l’évaluation initiale du bien immobilier
sera confiée à un autre expert immobilier.
les règles légales de prévention de conflits d’intérêt qui
Prévention des délits d’initiés
s’appliquent à Home Invest Belgium sont reprises aux articles
523 et 524 du Code des sociétés, ainsi qu’à l’article 18 de
l’Arrêté Royal du 7 décembre 2010. Compte tenu de la réputation d’intégrité de Home Invest
Belgium, le Conseil d’administration a mis en place un Code
Au cours de l’exercice écoulé, aucune opération n’a donné lieu de conduite2 applicable aux transactions sur les actions
à l’application de l’article 523 et 524 du Code des sociétés ni et les autres instruments financiers de la sicafi par des
à l’application de l’article 18 de l’Arrêté royal du 7 décembre administrateurs et des collaborateurs de la sicafi et de ses
2010. filiales.


d’autres règles de prévention de conflits d’intérêts sont prévues Ce Code prévoit entre autres :
dans la Charte de gouvernance d’entreprise1 de Home la réalisation d’un calendrier des périodes au cours
-
Invest Belgium à laquelle tous les administrateurs de la sicafi desquelles l’exécution de transactions en bourse sur les
ont adhéré. Cette Charte prévoit notamment à l’article 4.8: actions de la sicafi n’est pas autorisée : par exemple, entre
« (…) Si Home Invest Belgium se propose de conclure avec le moment où les administrateurs prennent connaissance
un administrateur ou une société liée à celui-ci une opération des résultats financiers et le 5e jour ouvrable suivant leur
qui n’est pas visée par l’article 523 du Code des sociétés date de publication (« périodes fermées ») ;
(par exemple, parce qu’il s’agit d’une opération habituelle - l’obligation de notification écrite préalable au Compliance
conclue dans des conditions et sous les garanties normales du Officer , avant toute transaction portant sur des actions de
marché), Home Invest Belgium estime néanmoins nécessaire la sicafi.
que cet administrateur le signale aux autres administrateurs
avant la délibération du Conseil d’administration et durant l’exercice écoulé, les fonctions de Compliance Officer
qu’il s’abstienne d’assister à la délibération du Conseil ont été assurées par le président du Conseil d’administration
d’administration relative à cette opération et de prendre part au respectivement par monsieur Guy Van Wymersch-moons
vote. (…) » des cumuls de mandats ou de fonctions peuvent (jusqu’au 26/11/2013) et par monsieur Guillaume Botermans
également donner lieu à des conflits d’intérêts. En fonction de (à partir du 26/11/2013). pour ce qui concerne les transactions
circonstances concrètes, éventuelles que le président du Conseil d’administration
- si des transactions se produisent entre Home Invest Belgium souhaiterait lui-même effectuer, m. Eric Spiessens, président
et VOp SA dont monsieur liévin Van Overstraeten est du Comité d’audit, interviendra en qualité de Compliance
l’administrateur délégué et monsieur johan Van Overstraeten Officer.
est administrateur, VOp SA aurait un intérêt opposé à celui de
Recherche et développement
Home Invest Belgium.
- si des transactions se produisent entre Home Invest Belgium
et Axa Belgium dont monsieur Wim Aurousseau est le Chief Home Invest Belgium n’a réalisé aucune activité en matière de
Investment Officer, Axa Belgium aurait un intérêt opposé à celui recherche et de développement au cours de l’exercice 2013.
de Home Invest Belgium.



1 la Charte de gouvernance d’entreprise est disponible sur le site internet de la société www.homeinvestbelgium.be
2 le Code de conduite est disponible sur le site internet de la société www.homeinvestbelgium.be.




Home Invest Belgium
64 Rapport financier annuel
2013
Informations sur l’existence de • les règles applicables à la modification des statuts de
circonstances susceptibles d’avoir une Home Invest Belgium sont celles reprises dans les
influence notable sur le développement statuts de la société, qui tiennent compte de la législation
de la sicafi applicable en la matière (le Code des sociétés, la loi du 3
août 2012 relative à certaines formes de gestion collective




facteurs de risque
de portefeuilles d’investissement, l’Arrêté royal du 7
le Conseil d’administration n’a aucune indication sur
décembre 2010 relatif aux sicafi) ;
l’existence de circonstances susceptibles d’avoir une influence
• conformément à l’article 6 des statuts de Home Invest
notable sur le développement de la sicafi au sens de l’article
Belgium, le Conseil d’administration est autorisé à :
119, 3° du Code des sociétés.
- augmenter, en une ou plusieurs fois, le capital social dans
les objectifs et la politique de la société en matière de gestion
le cadre du capital autorisé à concurrence de maximum
des risques financiers, l’exposition de la société aux risques
€ 74 401 221,91. Cette autorisation a été donnée pour
de crédit, de prix, de liquidité et de trésorerie ainsi que les




historique
une durée de 5 ans ayant pris cours le 17 janvier 2012.
instruments financiers et leur utilisation, sont décrits dans
Au cours de l’exercice 2013, il n’y a pas eu d’utilisation
la partie « Facteurs de risque » du présent rapport financier
du capital autorisé. A la date du 31 décembre 2013,
annuel.
le capital autorisé encore disponible s’élevait par
Informations dans le cadre de l’article conséquent à € 74 401 221,91 ;
34 de l’arrêté royal du 14 novembre 2007 - procéder à l’acquisition ou à la prise en gage d’actions




rapport de gestion
relatif aux obligations des émetteurs propres dans les limites prévues à l’article 6.3 des
d’instruments financiers admis à la statuts qui prévoit :
négociation sur un marché réglementé1 a) d’une part, la possibilité, pendant une période
de 5 ans ayant pris cours le 17 janvier 2012,
d’acquérir des actions de la sicafi à un prix unitaire
les informations reprises ci-après constituent les explications
de minimum 80% de la dernière valeur nette
sur les éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas
d’inventaire publiée, et de maximum 105% de
d’offre publique d’acquisition sur les actions de Home Invest




HIB en bourse
ladite valeur, avec un maximum de 10% du total
Belgium, tels que visés dans l’article 34 de l’Arrêté royal du
des actions émises, et
14 novembre 2007:
b) d’autre part, la possibilité, pendant une période
• au 31 décembre 2013, le capital social de Home Invest
de 3 ans ayant pris cours le 17 janvier 2012,
Belgium est représenté par 3 056 143 actions ordinaires2,
d’acquérir des actions de la société, lorsque cette
entièrement libérées, sans désignation de valeur nominale.
acquisition est nécessaire pour éviter à celle-ci un
la structure de l’actionnariat est reprise dans la partie




rapport immobilier
dommage grave et imminent.
«Home Invest Belgium en bourse»;
• Il n’y a pas d’accords importants auxquels Home Invest
• il n’y a pas de restrictions légales ou statutaires quant au
Belgium est partie et qui prennent effet, sont modifiés
transfert des titres ;
ou prennent fin en cas de changement de contrôle dans
• il n’y a pas de détenteurs de titres comprenant des droits
le cadre d’une offre publique d’achat, à l’exception
de contrôle spéciaux ;
d’une clause dite de « changement de contrôle » dans la
• il n’y a pas de système d’actionnariat du personnel ;
états financiers

convention de crédit conclue avec la banque lB lux et
• il n’y a pas de restriction légale ou statutaire à l’exercice du
dans celle conclue avec la banque degroof permettant
droit de vote ;
respecrivement à la banque lB lux et à la banque degroof
• à la connaissance de Home Invest Belgium, il n’y a pas
de résilier anticipativement la convention de crédit en cas
d’accords entre actionnaires pouvant entraîner des
de changement de contrôle.
restrictions au transfert des titres ou à l’exercice du droit de
• Il n’y a pas d’accords entre Home Invest Belgium et les
vote ;
document permanent




membres de son Conseil d’administration ou de son
• les règles applicables à la nomination et au remplacement
personnel prévoyant le paiement d’indemnités en cas de
des membres du Conseil d’administration sont celles
démission ou de cessation d’activités à la suite d’une offre
reprises dans les statuts de la société et dans la Charte de
publique d’acquisition.
gouvernance d’entreprise.


1 Voir également la loi du 1er avril 2007 relative aux offres publiques d’acquisition et l’article 21.2.6 de l’Annexe deu règlement prospectus
809/2004.
2 dont 12 912 actions en auto-contrôle détenues par Home Invest development SA, filiale à 100% de Home Invest Belgium.




65
rESpOnSABIlIté SOCIétAlE




Contexte humain
la mission de Home Invest Belgium consiste à proposer des
logements décents à la population tout en veillant aux intérêts
de ses actionnaires. pour ce faire, la sicafi se reconnaît des
la sicafi reconnaît essentiellement deux groupes d’individus
responsabilités dans les contextes tant environnementaux
avec lesquels elle est en relation étroite et envers lesquels elle a
qu’humains au sein desquels elle accomplit cette mission.
des responsabilités : ses locataires et son personnel.
Cette reconnaissance correspond par ailleurs à la prise en
considération des critères sociaux, environnementaux et
• Envers ses locataires : par le nombre relativement
éthiques prescrits par l’article 88 de la loi du 3 août 2012.
important de locataires avec lesquels elle traite,
représentant plus de 1300 ménages, Home Invest Belgium
Contexte environnemental se trouve en position privilégiée pour leur transmettre un
certain nombre de valeurs auxquelles elle souscrit, bien
l’action responsable de Home Invest Belgium est surtout
entendu dans les limites d’une relation correcte entre
perceptible au niveau de la gestion de son patrimoine en
bailleur et locataire.
exploitation et de ses décisions d’investissement. propriétaire
dans un même ordre d’esprit, on rappellera la participation
d’un patrimoine immobilier important composé d’immeubles
de la sicafi au projet de mobilité « verte » initié par d’Ieteren
à durée de vie variable, la société adopte une politique
Auto (www.mymove.eu) courant 2011 dans l’immeuble
pragmatique visant à allier un programme de rénovation
«Birch House» et visant à inciter les occupants à organiser
rationnelle mais permanente à des impératifs financiers ; ainsi
leur déplacements en commun au moyen de véhicules
peut-il parfois être plus judicieux de se séparer d’un immeuble
électriques et/ou « verts ».
vieillissant plutôt que d’exposer des frais importants pour
pallier les prestations énergétiques jugées insuffisantes. Cette
• Envers son personnel : la sicafi est très consciente
politique d’investissements et d’arbitrage actif du portefeuille
du fait que sa mission dans le domaine du logement
repose sur une évaluation périodique détaillée du portefeuille.
ne pourra être remplie efficacement qu’au moyen de
En cas de décision d’investissement dans des actifs neufs, la
l’implication journalière et motivée de son personnel ; il
qualité de la nouvelle acquisition ou du projet à développer,
s’agit assurément de son capital le plus précieux et
appelés à assurer des revenus locatifs sur une longue période,
le seul à lui permettre d’exceller dans le marché au
sera à l’évidence aux meilleures normes environnementales du
sein duquel elle opère. Elle a dès lors à cœur de mettre
moment.
en œuvre tous les outils disponibles pour favoriser le
développement personnel de ses collaborateurs. l’équipe
dans le domaine du respect de l’environnement, la sicafi
étant restreinte (23 personnes hors management exécutif
veut faire preuve du même sens responsable au niveau de
au 31 décembre 2013), l’accent est mis sur des lignes de
l’utilisation de ses propres bureaux. Comme toute entreprise
communication courtes ainsi que sur un travail d’équipe
et/ou employeur, elle se reconnaît le devoir de gérer au mieux,
interactif et dynamique ; chaque membre de l’équipe fait
en étroite communication avec son personnel, les différents
par ailleurs l’objet d’une évaluation annuelle approfondie
aspects concernant son propre fonctionnement, tels que ses
par le management exécutif sur base des tâches imparties
consommations d’énergie (chauffage-éclairage-déplacements),
précédemment et des objectifs fixés pour l’année suivante.
le traitement de ses déchets (tri sélectif-usage papier-
consommables divers) et sa consommation d’eau (entretien-
dans le contexte humain considéré de manière large, Home
nettoyage). l’adoption de ces bonnes pratiques – quoique
Invest Belgium entend appliquer dans tous les rouages de son
limitées dans leur impact – sont de nature à sensibiliser
fonctionnement un certain nombre de valeurs éthiques qui lui
l’ensemble des personnes travaillant au sein de Home Invest
sont essentielles, à savoir, les valeurs d’honnêteté, d’intégrité
Belgium aux valeurs que celle-ci entend appliquer aux activités
et d’équité. le respect de ces valeurs est à ses yeux essentiel
qu’elle déploie.




Home Invest Belgium
66 Rapport financier annuel
2013
15 ans



facteurs de risque
pour lui permettre de remplir correctement sa mission au
bénéfice de l’ensemble de ses « stakeholders ».
Ces valeurs sont reconnues et suivies tant au niveau du Conseil
d’administration que du management exécutif et de l’ensemble
du personnel et dès lors dans toutes les actions entreprises par
la sicafi.




historique
lES ErABlES (WOluWé-SAInt-lAmBErt) BEllIArd 21 (BruxEllES)




rapport de gestion
HIB en bourse
rapport immobilier
états financiers
document permanent




rIjCkmAnS (uCClE) rIjCkmAnS (uCClE)




67
HIB
en bourse
HOME INVEST BELGIUM
en bourse

EVOlutIOn dE l’ACtIOn


+8%
progression en 2013




l’action Home Invest Belgium - reprise depuis le 24 juin 2013 l’action Home Invest Belgium a affiché une hausse significative
dans le BEl mid Index - a connu en 2013 une progression pendant les 5 premiers mois de l’année, atteignant un
1


notable de 8% entre le 2 janvier 2013 (cours de clôture à maximum de € 82,35 le 13 mai 2013, avant de redescendre
€ 70,60) et le 31 décembre 2013 (cours de clôture à € 76), début juin pour rester globalement stable durant les mois
sans tenir compte du dividende distribué au mois de mai 2013. suivants de l’exercice à un cours moyen de € 75,60. la
moyenne totale des cours de clôture de l’exercice 2013 a été
de € 76,03.


Evolution du cours de bourse depuis l’introduction en bourse 1999-2013
nombre d’actions Cours (€)
traitées par mois

108.000 81

96.000 75

84.000 69

72.000 63

60.000 57

48.000 51

36.000 45

24.000 39

12.000 33

0 27
juin-99
déc-99
juin-00
déc-00
juin-01
déc-01
juin-02
déc-02
juin-03
déc-03
juin-04
déc-04
juin-05
déc-05
juin-06
déc-06
juin-07
déc-07
juin-08
déc-08
juin-09
déc-09
juin-10
déc-10
juin-11
déc-11
juin-12
déc-12
juin-13
déc-13




volume Cours


1 l’indice BEl mid est composé de valeurs n’appartenant pas à l’indice BEl20 ayant une capitalisation boursière calculée sur le free float
supérieure à l’indice BEl20 multiplié par € 55 000 et affichant un taux de vélocité sur le free float d’au moins 15%.




Home Invest Belgium
70 Rapport financier annuel
2013
15 ans



facteurs de risque
la liquidité du titre est en baisse, avec une moyenne
Sur base du dernier cours de clôture de l’année 2013 (€ 76), le
dividende proposé représente un rendement de 4,61% journalière de 701 actions par séance de cotation sur
(à comparer avec un rendement en 2012 de 4,58% et en l’ensemble de l’exercice 2013 (vs une moyenne journalière de
2011 de 4,68%), alors que la moyenne des taux OlO à 5 ans respectivement 1 136 actions et 902 actions pendant l’exercice
s’élevait à 1,3% au 31 décembre 2013. 2012 et l’exercice 2011).




historique
Evolution des indices BEl 20 – EprA Belgium1

la bonne performance de l’action Home Invest Belgium au cours de la même période.
cours de l’exercice 2013 (progression de + 8%) est à comparer le graphe ci-après illustre l’excellente performance boursière
avec l’évolution de l’indice du BEl20 (progression de + 16,2%) de l’action Home Invest Belgium par rapport à celle de l’indice




rapport de gestion
et avec l’ensemble du secteur des sicafi belges, reflété par EprA Belgium ou celle du BEl 20, et ce depuis le mois de juin
l’indice sectoriel EprA Belgium (progression de + 1,5%) au 1999.




Comparaison de l’évolution boursière:
Home Invest Belgium - BEl 20 - Indice EprA Belgium depuis l’introduction en Bourse




HIB en bourse
Base 100
au 18 juin 1999

220

200 Home Invest
Belgium




rapport immobilier
180

160

140

120

100
EPRA Belgium
BEL 20
états financiers

80

60

40
juin-99
déc-99
juin-00
déc-00
juin-01
déc-01
juin-02
déc-02
juin-03
déc-03
juin-04
déc-04
juin-05
déc-05
juin-06
déc-06
juin-07
déc-07
juin-08
déc-08
juin-09
déc-09
juin-10
déc-10
juin-11
déc-11
juin-12
déc-12
juin-13
déc-13




document permanent




1 des informations complémentaires sur les indices EprA Belgium et BEl 20 peuvent être obtenues auprès des services de nySE Euronext
Brussels pour ce qui concerne l’indice BEl 20 et par consultation du site www.epra.com pour ce qui concerne l’indice EprA Belgium.




71
Evolution du cours de bourse par rapport à la valeur nette d’inventaire

50%


40%


30%


20%


10%


0%


-10%


-20%


-30%
déc-99


déc-00


déc-01


déc-02


déc-03


déc-04


déc-05


déc-06


déc-07


déc-08


déc-09


déc-10


déc-11


déc-12


déc-13
juin-99


juin-00


juin-01


juin-02


juin-03


juin-04


juin-05


juin-06


juin-07


juin-08


juin-09


juin-10


juin-11


juin-12


juin-13
Au cours de l’exercice 2013, la valeur nette d’inventaire a de l’introduction en bourse en juin 1999. Cette évolution reflète
connu une progression de 9% par rapport à son niveau la qualité des investissements immobiliers négociés par Home
en début d’exercice, en passant de € 58,73 à € 64,10 au Invest Belgium et de celle de la gestion de ses actifs, tant en
31 décembre 2013. termes d’entretien, de rénovation que de timing des ventes.


Cette évolution positive - qui s’est surtout manifestée à partir l’action Home Invest Belgium s’est traitée avec une prime par
du second semestre - est due pour l’essentiel aux bons rapport à la valeur nette d’inventaire publiée, et ce au cours
résultats dégagés par deux des métiers de base de la sicafi, à de l’ensemble de l’exercice 2013. A la date du 31 décembre
savoir, la location immobilière d’une part et l’arbitrage piloté de 2013, le cours de clôture s’élevait à € 76 et présentait une
certains immeubles d’autre part. prime de 18,6% par rapport à la valeur nette d’inventaire de fin
d’exercice. Cette prime illustre une nouvelle fois la confiance de
A noter que la valeur nette d’inventaire par action est l’actionnaire dans les performances significatives dégagées par
maintenant supérieure de 86% à son niveau de € 34,46 lors un investissement en actions Home Invest Belgium.




Home Invest Belgium
72 Rapport financier annuel
2013
CHIFFrES CléS dE l’ACtIOn
Au 31 déCEmBrE 2013


ISIN BE0003760742 2013 2012 2011 2010




facteurs de risque
Cours de bourse (en €)
le plus élevé € 82,35 € 72,00 € 67,99 € 61,50
le plus bas € 69,27 € 62,90 € 58,87 € 53,00
Au dernier jour de l’exercice €76,00 € 71,00 € 64,05 € 60,50
Cours moyen €76,03 € 68,59 € 62,99 € 56,60
Rendement du dividende brut 4,61% 4,58% 4,68% 5,45%
1


Dividende (en €)




historique
Brut € 3,50 € 3,25 € 3,00 € 2,75
€ 2,9750 € 2,25 € 3,00
net € 2,75
2


Volume
Volume journalier moyen 703 1 136 902 833




rapport de gestion
Volume annuel 179 166 289 644 222 912 201 493
Nombre d’actions total au 31 décembre 3 056 143 3 056 143 3 056 143 2 931 334
Capitalisation boursière au 31 décembre € 232 millions € 217 millions € 197 millions € 171 millions
Free float 50,24% 47,01% 46,83% 49,65%
Vélocité3 11,67% 20,16% 15,40% 13,85%
Pay out ratio (au niveau statutaire) 93,03% 88,37% 84,61% 89,06%




HIB en bourse
1 dividende brut de l’exercice divisé par le dernier cours de bourse de l’exercice.
le précompte mobilier est de 15% depuis le 1er janvier 2013.
2
3 nombre d’actions traitées / free float.




rapport immobilier
états financiers
document permanent




GAlErIE dE l’AnGE (nAmur) ySEr (EttErBEEk)




73
dIVIdEndE



Home Invest Belgium s’attache à offrir à ses actionnaires, sur Suivant la nouvelle législation en vigueur depuis le 1er janvier
une longue période, un dividende en augmentation au moins 2013 (loi-programme du 27 décembre 2012), le dividende
égale sinon supérieure à l’inflation. Entre 2000 et 2013, le proposé de € 3,50 est soumis à un précompte mobilier de
dividende net est ainsi passé de € 1,96 à € 3,50 par action, 15%, de sorte que le dividende net proposé se montera à
soit une augmentation de 78,6% en l’espace de 14 ans et € 2,9750. pour plus d’informations sur le régime fiscal
demi, ou encore une hausse annuelle moyenne de 5,4%. applicable aux dividendes depuis le 1er janvier 2013, voir le
chapitre « document permanent » - « la sicafi et son régime
pour l’exercice 2013, le dividende proposé de € 3,50 brut fiscal ».
affiche une nouvelle fois une croissance remarquée de 7,7%
par rapport à celui de € 3,25 brut distribué au titre de l’exercice A noter que, depuis la création de la sicafi, une partie non
2012, le taux de distribution restant à un niveau raisonnable de négligeable des bénéfices de chaque exercice a été reportée
93,03%. à nouveau, pour s’élever actuellement au niveau consolidé à
€ 4,09 par action, avant affectation bénéficiaire des résultats
2013, ce qui devrait permettre de lisser la courbe des
la croissance dividendaire, notablement plus forte depuis
4 ans, est rendue possible par la montée en puissance du dividendes à l’avenir, si les conditions du marché immobilier
volume des arbitrages sur portefeuille, pour lesquels le Conseil devenaient plus difficiles.
s’est fixé un objectif de minimum 4% l’an.




rEndEmEnt


la rentabilité d’un placement se mesure tant sur le rendement calculé sur la période de 14 ans et demi s’élèverait à 14,07%,
immédiat qui peut en être retiré, que sur l’accroissement de la et ce, malgré la faible performance enregistrée au cours des
valeur nette d’inventaire que ce placement peut présenter sur exercices 2008 et 2009.
le long terme. l’addition de ces deux composantes constitue le
return annuel du placement. de même, le return de l’actionnaire de Home Invest Belgium,
qui n’aurait pas réinvesti ses dividendes chaque année,
s’établit néanmoins à une moyenne remarquable de 12,48%
dans le cas d’une sicafi, le poids du rendement immédiat est
certes important, mais la capacité à générer des plus- par an sur la période 1999/2013.
values constitue le véritable label de qualité pour l’avenir. Ce return ne peut être comparé tel quel à ceux de la majorité
des autres sicafi, en raison du fait que ces derniers sont
Ainsi, pour l’actionnaire qui aurait participé à l’opération calculés avant précompte mobilier sur les dividendes, alors
d’introduction en Bourse (« IpO » ou « Initial public Offering ») en que jusque fin 2012, le dividende de Home Invest Belgium
était exonéré de précompte mobilier (15% depuis le 1er janvier
juin 1999 et aurait réinvesti chaque année tous ses dividendes
2013).
en actions Home Invest Belgium, le taux de rentabilité interne
de son investissement (« Irr » ou « Investment rate of return »)




Home Invest Belgium
74 Rapport financier annuel
2013
Return (€)1 Valeur nette Accroissement Return
Dividende Return




facteurs de risque
d’inventaire de valeur en % pour
brut/net par action2
dividende
l’actionnaire3
exclu
31/12/13 60,60 5,12 3,50 8,62 15,54%
31/12/12 55,48 0,90 3,25 4,15 7,60%
31/12/11 54,58 2,65 3,00 5,65 10,88%
31/12/10 51,93 1,42 2,75 4,17 8,26%
Comptes
Consolidés 31/12/09 50,51 0,16 2,43 2,59 5,14%
en IFRS




historique
31/12/08 50,35 -2,17 2,36 0,19 0,36%
31/12/07 52,52 3,21 2,30 5,51 11,17%
31/12/06 49,31 3,35 2,24 5,59 12,16%
31/12/05 45,96 4,17 2,19 6,36 14,47%
31/12/05 46,91 4,24 3,47 7,71 11,41%4
31/05/04 42,67 4,13 2,16 6,29 16,32%




rapport de gestion
Comptes
31/05/03 38,54 1,15 2,13 3,28 8,77%
statutaires
31/05/02 37,39 0,44 2,07 2,51 6,79%
en Belgian 31/05/01 36,95 1,19 2,02 3,21 8,98%
GAAP 31/05/00 35,76 1,30 1,96 3,26 9,46%
1/06/1999 34,46

1 Sur base de chiffres consolidés à partir de 2005.
2 dividende de l’exercice plus accroissement de la valeur nette d’inventaire pendant l’exercice.




HIB en bourse
Idem, divisé par la valeur nette d’inventaire en début d’exercice.
3
4 ramené sur douze mois (12/19ème).



Comparaison de l’évolution du return de Home Invest Belgium par rapport
aux indices return immobiliers et aux indices return boursiers




rapport immobilier
Base 100
au 1 janvier 2008

170
160
Home Invest
150 Belgium
140
130
états financiers

120
110
100
90
Euronext 100
EPRA Belgium
80
BEL 20
70
document permanent




60
50
40
30
janv-08
mars-08
mai-08
juil-08
sept-08
nov-08
janv-09
mars-09
mai-09
juil-09
sept-09
nov-09
janv-10
mars-10
mai-10
juil-10
sept-10
nov-10
janv-11
mars-11
mai-11
juil-11
sept-11
nov-11
janv-12
mars-12
mai-12
juil-12
sept-12
nov-12
janv-13
mars-13
mai-13
juil-13
sept-13
nov-13




75
AdAGIO ACCESS BruSSElS EurOpE (BruxEllES) AdAGIO ACCESS BruSSElS EurOpE (BruxEllES)




ClOS dE lA pépInIèrE (BruxEllES) réSIdEnCES du quArtIEr EurOpéEn (BruxEllES)




Home Invest Belgium
76 Rapport financier annuel
2013
ACtIOnnArIAt1 Au 31 déCEmBrE 2013



Actionnaires Nombre d’actions En % du capital




facteurs de risque
Groupe Van Overstraeten 804 809 26,33%
110 0,00%
COCky S.A. 2


mr liévin Van Overstraeten 128 671 4,21%
mr Antoon Van Overstraeten 127 715 4,18%
mr Hans Van Overstraeten 132 346 4,33%
mr johan Van Overstraeten 128 944 4,22%




historique
mr Bart Van Overstraeten 128 568 4,21%
Stavos luxembourg 118 455 3,88%
VOp nV 40 000 1,31%
AXA Belgium 433 164 14,17%
Les Assurances Fédérales 105 296 3,45%




rapport de gestion
Epoux Van Overtveldt - Henry de Frahan 102 792 3,36%
mr S. Van Overtveldt 51 396 1,68%
mme p. Henry de Frahan 51 396 1,68%
Autres actionnaires nominatifs 74 733 2,45%
1 520 794 49,76%
total connu
1 535 349 50,24%
Free Float
3 056 143 100,00%
total général




HIB en bourse
1 Situation sur base des déclarations de transparence reçues par Home Invest Belgium SA et sur base des informations reprises dans le registre
nominatif et/ou communiquées par les actionnaires détenant plus de 3% du capital de la société.
2 dont les actionnaires sont : messieurs liévin Van Overstraeten, Antoon Van Overstraeten, johan Van Overstraeten, Hans Van Overstraeten et Bart
Van Overstraeten.

Il est précisé que :
• toutes les actions bénéficient des mêmes droits de vote ;




rapport immobilier
• Home Invest Development SA, filiale à 100% de la sicafi, détient 12 912 actions Home Invest Belgium.




états financiers
document permanent




jOurdAn 85 (SAInt-GIllES) jOurdAn mOnnAIES (SAInt-GIllES)




77
prOFIl dES InVEStISSEurS
En ACtIOnS HOmE InVESt BElGIum


Compte tenu du régime légal favorable des sicafi en général, et des sicafi résidentielles en particulier, l’action Home Invest Belgium
peut constituer un véhicule de placement intéressant tant pour les investisseurs particuliers que pour les investisseurs
institutionnels.
par comparaison à une détention directe d’immeubles résidentiels, le placement en actions Home Invest Belgium présente en effet
plusieurs avantages. Il permet :


• de se libérer des contraintes découlant de la gestion directe d’immeubles résidentiels ; celle-ci devient plus lourde notamment
au regard des contraintes administratives et techniques croissantes ; de même les risques de vacance locative ou de défaut de
payement vont en augmentant ;
• de bénéficier des avantages offerts par ce type de placement : une bonne répartition du risque d’investissement, le
professionnalisme de la gestion, une grande transparence de la gestion de la sicafi grâce à sa gouvernance d’entreprise et
des dispositions favorables aux plans juridique et fiscal (pour plus de détails : voir la partie du présent rapport financier annuel
intitulée « document permanent ») ;
• de bénéficier d’une liquidité améliorée évidente de son patrimoine compte tenu de la cotation en bourse des titres de la sicafi.




SIppElBErG (mOlEnBEEk-SAInt-jEAn) ySEr (EttErBEEk)




Home Invest Belgium
78 Rapport financier annuel
2013
AGEndA dE l’ACtIOnnAIrE


2014

mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet jeudi 3 avril 2014




facteurs de risque
Assemblée générale ordinaire de l’exercice 2013 mardi 6 mai 2014

déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2014 mardi 6 mai 2014

mise en paiement du dividende de l’exercice 2013 vendredi 16 mai 2014

rapport financier semestriel : résultats au 30 juin 2014 vendredi 29 août 2014

déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2014 vendredi 14 novembre 2014




historique
2015

Communiqué annuel de l’exercice 2014 vendredi 27 février 2015

mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet jeudi 2 avril 2015




rapport de gestion
Assemblée générale ordinaire de l’exercice 2014 mardi 5 mai 2015

déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2015 mardi 5 mai 2015

mise en paiement du dividende de l’exercice 2014 vendredi 15 mai 2015




HIB en bourse
rapport immobilier
états financiers
document permanent




OdOn WArlAnd-BulInS (jEttE) COlumBuS (jAmBES)




79
rapport
immobilier
Rapport immobilier
EtAt du mArCHE ImmOBIlIEr
rESIdEntIEl En BElGIquE1
SOurCE: ExpErt IndépEndAnt WInSSInGEr & ASSOCIES SA




Situation économique
l’économie belge a montré des signes de reprise économique niveau depuis juillet 2011. les ménages ont un regard plus
tout au long de l’année 2013. 2014 devrait confirmer positif sur la situation économique et sur leurs conditions
davantage cette tendance. financières et capacités d’épargne. Ils demeurent
cependant plus prudents concernant le taux de chômage
Les indicateurs macroéconomiques belges se sont et son évolution.
améliorés tout au long de l’année 2013, suivant la tendance - les entreprises se montrent également plus confiantes en
européenne générale. l’avenir qu’il y a un an, même si certaines détériorations ont
été enregistrées en décembre, surtout dans le secteur de
les indicateurs macroéconomiques sont plus positifs qu’il y a
un an dès lors que les risques d’éclatement de la zone euro la construction.
ont quasi disparu et que les marchés financiers montrent des
Indice de confiance des consommateurs
signes de consolidation.
et des entreprises
Après une année 2013 marquée par une très légère
10
croissance du PIB, l’économie belge devrait afficher une
5
croissance du pIB dans les années à venir, s’établissant en-
0
dessous de 1% en 2014 et pouvant même atteindre 1,5% en -5
2015. -10
-15
-20
Evolution du pIB
-25
30
May-10




May-12




May-13
Mar-10
Jan-10




Jul-10


nov-10


Mar-12




nov-12


Mar-13




nov-13
Jan-12




Jul-12




Jan-13




Jul-13
sep-10




sep-12




sep-13


2,5%

2,0%

1,5% Consumer confidence Business confidence
Source: National Bank of Belgium, Décembre 2013
1,0%
malgré l’amélioration des conditions économiques générales,
0,5%
le taux de chômage a augmenté dans la zone euro en 2013
0,0%
pour atteindre 12% à la fin de l’année (comparé à 11,4%
-0,5%
à la fin 2012). le taux de chômage a également augmenté
-1,0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016
2010
en Belgique au cours de l’année pour s’établir à 8,7% fin
Brussels Belgium Europe
décembre (venant de 7,6% en 2012). les prévisions de
Source: Oxford Economics, Décembre 2013
croissance macroéconomiques n’auront qu’un impact limité
tout au long de l’année 2013, l’amélioration des conditions sur l’inversion de la courbe du chômage qui devrait seulement
économiques a eu un impact positif sur les indices de légèrement diminuer en 2014. l’impact devrait être plus
confiance des consommateurs et des entreprises. prononcé à partir de 2015. les disparités régionales demeurent
- la confiance des consommateurs est à son plus haut importantes et devraient perdurer dans les années à venir.



1 l’état du marché résidentiel en Belgique reprend le texte du rapport de l’expert immobilier agréé de Home Invest Belgium (Winssinger & Associés
SA), reproduit avec son accord.




Home Invest Belgium
82 Rapport financier annuel
2013
15 ans
de faire des économies substantielles et de réduire la dette
A Bruxelles, le taux de chômage est un des problèmes majeurs




facteurs de risque
publique belge sous le seuil symbolique des 100% du pIB.
puisqu’il culmine à près de 20% et touche particulièrement
les jeunes. Ce taux devrait se stabiliser en 2014 pour ensuite les décisions budgétaires de 2014 et 2015 devraient confirmer
diminuer à partir de 2015. les politiques d’aides à l’emploi et cette tendance.
Après la diminution des taux des bonds à 5 ans, enregistrée
de lutte contre le chômage constitueront très certainement le
défi majeur du prochain gouvernement régional. entre novembre 2011 et janvier 2013, ceux-ci sont restés stables
tout au long de l’année 2013. Fin décembre, ils atteignent un
taux de chômage niveau de 1,3%, un niveau comparable aux bonds allemands.




historique
25%
Evolution des bonds à 5 ans
20%

8%
15%
7%
6%
10%




rapport de gestion
5%
4%
5%
3%
2%
0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1%
0%
Brussels Flanders Wallonia Belgium
May-10




May-12




May-13
Mar-10
Jan-10




Jul-10


nov-10


Mar-12




nov-12


Mar-13




nov-13
Jan-12




Jul-12




Jan-13




Jul-13




Jan-14
sep-10




sep-12




sep-13
Source: Oxford Economics, Décembre 2013


Le taux d’emploi a diminué en Belgique en 2013, excepté




HIB en bourse
Belgium germany uK spain
à Bruxelles où il a connu une légère augmentation. Ce taux
Source: Bloomberg, Décembre 2013
devrait toutefois augmenter à nouveau pour la Belgique dans
son ensemble dès 2014. les élections de mai 2014 seront un moment décisif pour les
marchés et pour le pays en général. les difficultés politiques
Evolution de l’emploi rencontrées après les élections de 2010 et les 541 jours qui
auront été nécessaires à la formation d’un Gouvernement




rapport immobilier
avait en effet mené à une hausse significative des taux, ce qui
2,0%
avait notamment contribué à augmenter substantiellement
1,5%
les intérêts liés à la dette publique. Selon les prévisions, une
1,0%
augmentation des taux des bonds à 10 ans de 1% coûterait
0,5% plus de 300 millions d’euros à l’Etat.
0,0%

les principaux indicateurs macroéconomiques devraient
états financiers

-0,5%
évoluer de la même façon entre les trois régions du pays
-1,0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016
2010 au cours des prochaines années, à l’exception du taux de
croissance de la population et de l’évolution du taux de
Brussels Belgium Eurozone
chômage. En effet, Bruxelles devrait connaître une croissance
Source: Oxford Economics, Décembre 2013

En 2013, le Gouvernement fédéral a pris d’importantes de la population beaucoup plus soutenue que la Flandre et
document permanent




décisions budgétaires, notamment en décidant de vendre la Wallonie. le taux de chômage, déjà nettement supérieur à
ses parts dans Bnp paribas et de céder les créances du Bruxelles, devrait également augmenter davantage que dans
Berlaymont à l’assureur AG. Ces deux mesures ont permis les deux autres régions.




83
Principaux indicateurs économiques, croissance Au niveau des taux d’intérêts liés aux nouveaux contrats
annuelle moyenne 2013-2016 immobiliers, il est intéressant de noter que la diminution des
taux d’intérêt observée entre janvier 2012 et janvier 2013 et
gDP
la période de stabilité qui a suivi semble désormais faire place
à une légère remontée des taux d’intérêt depuis le mois de
%
1,6 %
septembre 2013.
1,4 %
Household 1,2 %
1,0 %
disposable Population
0,8 %
income 0,6 %
deux catégories se distinguent :
0,4 %
0,2 %
0,0
- les taux pour des contrats inférieurs à 5 ans tournent
autour de 3,2% et ont connu une augmentation plus faible
Brussels
Flanders
que
Wallonia
- les taux pour des contrats plus longs, qui se trouvent
Employment unemployement
autour de 3,7 – 3,8% et qui ont enregistré une hausse plus
Source: Oxford Economics, Décembre 2013
importante depuis septembre dernier.
Après deux années marquées par une inflation supérieure à
Il est à noter que les taux d’intérêt devraient rester à des
2,5%, celle-ci est descendue depuis juillet 2012 pour s’établir
niveaux relativement bas durant le premier semestre 2014
à un niveau moyen de 0,9% en 2013. l’inflation a été très
pour repartir à la hausse dans la seconde moitié de l’année,
faible dans toute la zone Euro au cours de l’année écoulée,
ce qui pourrait négativement impacter le marché immobilier
s’établissant à 0,8%, son plus bas niveau depuis le début des
résidentiel.
années 90. l’inflation devrait rester à un niveau relativement
faible au cours des deux prochaines années, tant en Belgique
Evolution des taux d’intérêts pour des nouveaux
qu’en Europe.
contrats immobiliers
L’indice santé suit exactement les mêmes tendances que
5,00%
l’inflation. Il s’élève à +/- 1% en 2013 et devrait rester à ce
niveau jusque fin 2014. 4,50%

4,00%
Evolution de l’inflation et de l’indice santé
3,50%
4,5%
3,00%
4,0%
3,5%
2,50%
3,0%
jan-10



oct-10
jan-11



oct-11
jan-12



oct-12
jan-13



oct-13
jan-14



oct-14
avr-10
juil-10



avr-11
juil-11



avr-12
juil-12



avr-13
juil-13



avr-14
juil-14




2,5%
2,0%
1,5% taux variables < 1an taux de 1 à 5 ans
taux de 5 à 10 ans taux fixes > 10 ans
1,0%
Source: Banque National de Belgique
0,5%
0,0%
Enfin, selon les chiffres de Febelfin, le nombre de crédits
-0,5%
octroyés pour une acquisition immobilière a diminué
juil-10
oct-10



juil-11
oct-11



juil-12
oct-12



juil-13
oct-13



juil-14
oct-14
jan-10
avr-10



jan-11
avr-11



jan-12
avr-12



jan-13
avr-13



jan-14
avr-14




de près de 10% sur les neuf premiers mois de l’année
comparativement à 2012, ce qui semble indiquer que les
Indice santé
indice des prix à la consommation

conditions d’octroi des crédits hypothécaires ont été plus
Source: Bureau Fédéral du Plan, Décembre 2013

strictes en 2013.




Home Invest Belgium
84 Rapport financier annuel
2013
Investissements dans le marché résidentiel belge1




facteurs de risque
2013 est marquée par une stabilité du marché résidentiel la combinaison de ces 2 facteurs (la stabilité du volume total
belge. Comparé à 2012, le volume total investi devrait investi et la diminution du nombre de transactions) conduisent
être similaire tandis que le nombre de transactions logiquement à une légère augmentation des prix de l’immobilier
devrait être légèrement inférieur. résidentiel en Belgique. Ainsi, le prix moyen d’un bien
immobilier aurait augmenté d’un peu plus de 2% en moyenne
le marché résidentiel belge est stable depuis 4 ans. En effet, le sur l’année 2013.




historique
volume total investi dans l’immobilier résidentiel en Belgique
des taux d’intérêt relativement faibles et une certaine
avoisine les 28,5 milliards d’euros par an depuis 2010. En
2013, le volume investi devrait atteindre quelque 28,3 milliards amélioration de l’économie ont contribué à maintenir le marché
d’euros, une diminution de 2%. l’indice moyen de l’activité résidentiel stable durant l’année écoulée. l’amélioration des
immobilière résidentielle belge tel que défini par le baromètre conditions économiques devrait avoir un effet positif sur




rapport de gestion
des notaires confirme cette stabilité: il s’élève à 102,5 en 2013 l’immobilier en 2014, tandis que la remontée attendue des taux
comparé à 102,6 en 2012. d’intérêt durant le second semestre pourrait avoir l’effet inverse.


Le nombre de transactions enregistrées sur l’année 2013
Evolution par catégorie de biens
a, quant à lui, diminué par rapport à 2012. Il atteint en effet un
niveau de 132 000 transactions, une diminution de 2,9% par
Globalement, les prix moyens de l’immobilier résidentiel
rapport à 2012.




HIB en bourse
augmentent légèrement en Belgique
Investissement total (axe de gauche) et nombre de
transactions (axe de droite) d’une manière générale, ce sont les terrains à bâtir qui ont
connu l’augmentation de prix la plus forte par rapport à l’année
2012 en Belgique, suivis par les appartements, les maisons
Investissement total transactions
EuR (milliards) d’habitation ordinaire et enfin par les maisons de standing.
(milliers)




rapport immobilier
29,4
28,2
10 45
28,9
28,3 43
9
Prix moyen Changement Changement
41
8
2013 2013 - 2012 2013 - 2010
39
7
37
6
35
5
maisons 197 000 € + 1,9% + 9,1%
33
4
31
3
maisons
29
2
336 000 € + 1,6% + 5,2%
27
1
de standing
0 25
états financiers
Q1 8
Q2 8
Q3 8
Q4 8
Q1 9
Q2 9
Q3 9
Q4 9
Q1 10
Q2 10
Q3 10
Q4 10
Q1 11
Q2 11
Q3 11
Q4 11
Q1 12
Q2 12
Q3 12
Q4 12
Q1 13
Q2 13
Q3 13
Q4 13




Appartements 207 000 € + 2,6% + 9,7%

terrains
Investissements transactions
110 €/m + 4,8% + 7,4%
(Eur /m²)
Source: SPF Economie, Décembre 2013, Prévisions: DTZ Research

Source: SPF Economie, Décembre 2013
document permanent




1 remarque méthodologique : les chiffres du SpF Economie sur lesquels nous nous sommes basés sont communiqués avec un trimestre de
retard. Ainsi en janvier 2014, nous disposons uniquement des données des 9 premiers mois de l’année 2013. toutefois, sur base des informations
recueillies et des différents indicateurs statistiques disponibles, nous avons estimé les volumes investis en immobilier résidentiel pour le dernier
trimestre 2013 ainsi que les prix moyens pour les différentes catégories de biens repris dans cet état du marché.




85
Le prix moyen d’une maison d’habitation ordinaire a Le secteur des villas et maisons de standing souffre le
légèrement augmenté en Belgique. C’est à Bruxelles que plus, enregistrant des stagnations de prix en Flandre et en
les hausses sont les plus significatives, dépassant les 3%. Wallonie. A Bruxelles, les prix ont augmenté de près de 3%
par rapport à 2012, confirmant un certain regain d’intérêt.
les disparités régionales sont relativement importantes, une
maison d’habitation ordinaire coûtant deux fois plus cher à tout comme pour les maisons d’habitation ordinaire, le prix
Bruxelles qu’en Wallonie. la Flandre se situe entre ces deux moyen varie grandement d’une région à l’autre. A Bruxelles, il
extrémités. est en moyenne proche du million d’euros tandis qu’il se situe à
un niveau quatre fois inférieur en Wallonie.


Evolution du prix moyen d’une habitation ordinaire Evolution du prix moyen d’une villa et maison de
par région, EUR standing par région, EUR

Prix moyen Changement Changement
Prix moyen Changement Changement
2013 2013 - 2012 2013 - 2010
2013 2013 - 2012 2013 - 2010

Bruxelles
Bruxelles € 366 000 + 3,2% + 8,8% € 915 000 + 2,9% + 1,2%

Flandre € 211 000 + 1,8% + 11,3% Flandre € 360 000 + 1% + 5,8%

Wallonie € 147 000 + 0,7% + 5,8% Wallonie € 268 000 + 1% + 4,7%



depuis début 2013, le nombre de transactions enregistrées sur
En 2013, le nombre de transactions enregistrées pour la
l’ensemble du pays est de l’ordre de 4 000 transactions par
Belgique dans son ensemble s’établit autour de 14 500
trimestre, soit 200 transactions sous la moyenne trimestrielle
transactions par trimestre et se trouve par conséquent à son
des cinq dernières années. toutefois, après une certaine
niveau le plus bas depuis 2010. les difficultés d’accès aux
stagnation voire diminution de l’intérêt pour ce type de biens,
crédits ont sans doute davantage contribué à cette diminution
l’amélioration des conditions macroéconomiques et sur les
du nombre de transactions que l’augmentation des prix elle-
marchés financiers a renforcé l’attrait de ce type de biens en 2013.
même.


Prix moyen par région et nombre de transactions en Prix moyen par région et nombre de transactions
Belgique pour une maison d’habitation ordinaire en Belgique pour les villas et maisons de standing

transactions transactions
EuR EuR
(milliers) (milliers) (milliers) (milliers)
400 20
1200 5,5
1000
300 18 5
800
4,5
200 16
600
4
400
100 14
3,5
200
0 12 3
0
Q1 10

Q2 10

Q3 10

Q4 10

Q1 11

Q2 11

Q3 11

Q4 11

Q1 12

Q2 12

Q3 12

Q4 12

Q1 13

Q2 13

Q3 13




Q1 10

Q2 10

Q3 10

Q4 10

Q1 11

Q2 11

Q3 11

Q4 11

Q1 12

Q2 12

Q3 12

Q4 12

Q1 13

Q2 13

Q3 13




Région flamande
Région de BXL-Capitale
Région de BXL-Capitale Région flamande
transactions (Belgique)
Région wallonne
transactions (Belgique)
Région wallonne

Source: SPF Economie, Décembre 2013 Source: SPF Economie, Décembre 2013




Home Invest Belgium
86 Rapport financier annuel
2013
Le prix des appartements connaît la croissance Le prix des terrains à bâtir a augmenté en moyenne




facteurs de risque
annuelle la plus soutenue, et ce dans les trois régions du de près de 5% en 2013. La raréfaction des terrains
pays. C’est en Wallonie que les hausses de prix sont les disponibles devrait pousser les prix à la hausse dans le
plus fortes par rapport à 2012. futur.


A l’inverse des maisons d’habitation ordinaire et des maisons les disparités régionales sont importantes, du fait
de standing, le prix moyen d’un appartement sont relativement principalement de la raréfaction des terrains en Flandre et à
similaires entre les trois régions, bien que Bruxelles reste Bruxelles et de la concurrence importante pour le foncier à
légèrement plus cher. Bruxelles principalement.




historique
Evolution du prix moyen d’un appartement par Evolution du prix moyen d’un terrain à bâtir par
région, EUR région, EUR/m²

Prix moyen Changement Changement Prix moyen Changement Changement




rapport de gestion
2013 2013 - 2012 2013 - 2010 2013 2013 - 2012 2013 - 2010

Bruxelles Bruxelles
€ 224 000 + 3% + 11% 686 €/m² + 40% + 70%

Flandre Flandre
€ 211 000 + 2,3% + 9,2% 175 €/m² + 5,8% + 12,7%

Wallonie Wallonie
€ 166 000 + 3,2% + 13% 51 €/m² + 2,8% + 7,2%




HIB en bourse
En 2013, le nombre de transactions enregistrées est de l’ordre En 2013, le nombre de transactions enregistrées est inférieur à
de 10 000 par trimestre, soit un chiffre tout à fait en ligne avec celui observé en 2012 et s’établit à quelque 3 600 transactions
la moyenne des cinq dernières années, confirmant l’intérêt des par trimestre contre une moyenne de 4 200 par trimestre sur
les 3 dernières années. Cette évolution reflète sans doute cette
ménages pour ce type de biens, moins cher que les maisons
diminution progressive du nombre de terrains à bâtir en Belgique.
d’habitation ordinaire.




rapport immobilier
Prix moyen par région et nombre de transactions Prix moyen par région et nombre de transactions
en Belgique pour les appartements en Belgique pour les terrains à bâtir


EuR transactions
transactions
EuR
(milliers) (milliers)
(milliers) (milliers)
14
250 900 6
états financiers

800
200 700
12 600 5
150
500
400
100
10 300 4
50 200
100
0 8 0 3
document permanent
Q1 10

Q2 10

Q3 10

Q4 10

Q1 11

Q2 11

Q3 11

Q4 11

Q1 12

Q2 12

Q3 12

Q4 12

Q1 13

Q2 13

Q3 13




Q1 10

Q2 10

Q3 10

Q4 10

Q1 11

Q2 11

Q3 11

Q4 11

Q1 12

Q2 12

Q3 12

Q4 12

Q1 13

Q2 13

Q3 13




Région de BXL-Capitale Région flamande Région de BXL-Capitale Région flamande
Région wallonne transactions (Belgique) Région wallonne transactions (Belgique)

Source: SPF Economie, Décembre 2013
Source: SPF Economie, Décembre 2013




87
Le marché des kots étudiants


La croissance du nombre d’étudiants et le manque de néerlandophones), la population universitaire belge atteindrait
logements mis à disposition par les universités pousse le 200 000 étudiants en 2017.
secteur privé à combler l’écart.
par rapport à cette croissance importante de la population
En 2012, le nombre d’étudiants dans les universités universitaire, le manque de logements mis à disposition par
francophones et néerlandophones du pays atteint un total de les universités est criant et l’écart va grandissant. Ainsi, sur
plus de 170 000 étudiants. En 2004, ils étaient 120 000 au les 5 universités analysées, représentant près de 118 000
total. A ces chiffres, il convient également de rajouter : étudiants, le parc de logements étudiants mis à disposition
- le nombre d’étudiants inscrits dans les Hautes Ecoles du par les universités atteint à peine 11 000 places, soit moins
pays, une partie d’entre eux étant également à la recherche de 10% du nombre d’étudiants. l’offre de logements étudiant
d’un logement durant leur cursus ; est logiquement supérieure à louvain-la-neuve, étant une ville
- le nombre croissant d’étudiants Erasmus en Belgique ; ils développée avant tout pour y accueillir les étudiants.
étaient 3 700 en 2001 et sont plus de 7 500 aujourd’hui
et représentent donc près de 5% de la population Il faut toutefois avoir à l’esprit que l’ensemble des étudiants
universitaire. universitaires ne cherchent pas un logement étudiant. Sur base
d’informations recueillies, la demande de logement étudiant
Evolution du nombre d’étudiants dans les hors de la cellule familiale serait d’1 étudiant sur 3 à l’ulB,
universités francophones et néerlandophones soit une demande de près de 8 000 logements étudiants. Or,
l’ulB n’offre qu’environ 1 700 logements, soit un écart de plus
de 6 000 places à combler. En extrapolant ces chiffres aux
(milliers)
autres universités, la demande de logements étudiants pourrait
250
atteindre plus de 30 000 places contre une offre de 11 000
200
logements étudiants actuellement.
150
Nombre d’étudiants et nombre de logements mis à
100
disposition par université
50
50 000
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020




40 000

universités FR universités nL
30 000
Source: CREF, Vlaamse Overheid ; Prévisions : DTZ Research


20 000
la croissance du nombre d’étudiants enregistrée de 2004
à 2012 est de plus de 4,6% (4% par an en moyenne dans 10 000
les universités francophones pour 5,3% dans les universités
flamandes). 0
uCL uLB ugHEnt KuL vuB

En prenant en compte des hypothèses de croissance offres logements universitaires
Etudiants en 2011

plutôt conservatrices (3,5% de croissance annuelle dans Source : sites internet des universités UCL, ULB, Gent, KUL

les universités francophones et 4% dans les universités




Home Invest Belgium
88 Rapport financier annuel
2013
de nombreux projets sont en cours d’études ou de réalisation Il y a lieu également d’observer qu’il est relativement difficile




facteurs de risque
pour pallier à ce manque de kots. mais les finances des d’obtenir des chiffres précis du nombre de logements étudiants
universités ne leur permettront pas de combler cet écart. le mis à disposition par les propriétaires privés dès lors que ces
secteur privé tend donc à se substituer aux universités en logements sont rarement déclarés comme des kots étudiants.
proposant des logements étudiants sur le marché libre.




Projections démographiques à l’horizon 2030/ 2060 et
son impact sur le marché immobilier résidentiel




historique
la croissance démographique pressentie en Belgique se la croissance démographique entraîne à son tour un besoin
concentrera principalement dans les centres urbains. Elle croissant de logements en Belgique. Ainsi, il faudra produire de




rapport de gestion
devrait avoir un impact significatif sur le marché immobilier l’ordre de 35 000 nouveaux logements par an pour accueillir
résidentiel dès lors qu’elle entraîne une demande croissante la population supplémentaire, soit plus de 3 500 000 m² à
de logements mais elle engendre également un potentiel construire chaque année. A Bruxelles, l’écart entre logement
changement de structure de propriété. produit (+/- 4 000 unités par an) et le logement nécessaire (de
l’ordre de 7 000 unités par an) est un des enjeux majeurs des
En effet, la majorité de la croissance démographique étant due prochaines années à Bruxelles.
à l’immigration internationale, on peut s’attendre à ce qu’une En Flandre, une étude récente de la Vlaamse Confederatie




HIB en bourse
propension plus importante de cette population choisisse de Bouw conclut au manque de terrains constructibles disponibles
recourir à la location plutôt qu’à l’acquisition. dans un scénario et plaide pour une augmentation de la densité (construction en
hauteur, développement d’anciennes friches) dans les centres
où l’immigration internationale serait la plus importante,
et même la seule source de croissance de la population à urbains.
partir de 2040, le ratio propriétaire / locataire pourrait être
amené à évoluer dans les années à venir. d’autres facteurs les impacts de la croissance démographique sur le paysage




rapport immobilier
viennent renforcer cette hypothèse. tout d’abord, les difficultés immobilier résidentiel ne sont par conséquent pas négligeables.
grandissantes d’accès aux crédits conduisent directement une
partie importante de la population vers la location plutôt que
l’acquisition.


états financiers
document permanent




lEBEAu (BruxEllES) lAmBErmOnt (BruxEllES)




89
rAppOrt dE l’ExpErt ImmOBIlIEr
pOur l’ExErCICE 20131



mesdames, messieurs,



Concerne : Evaluation au 31 décembre 2013


La Juste Valeur (‘fair value’) peut être obtenue comme suit :
Conformément aux dispositions légales et statuaires, nous
avons l’honneur de vous donner notre opinion sur la Valeur
-
d’Investissement du patrimoine de la SICAFI HOmE InVESt pour les immeubles résidentiels ou mixtes, dont la nature
BElGIum à la date du 31 décembre 2013. et la conception se prêtent à une revente par unités
séparées, en déduisant de la Valeur d’Investissement les
nous avons effectué nos évaluations suivant la méthode frais de mutation qui s’élèvent à 10% en région flamande
d’actualisation des produits locatifs et en conformité avec les et à 12,50% en région de Bruxelles-Capitale et en région
normes IVS (International Valuation Standards) et rICS (royal wallonne. pour l’immobilier résidentiel, la juste Valeur tient
Institution of Chartered Surveyors). partiellement compte d’une potentielle plus-value en cas
de vente par appartement.
Selon l’usage, notre mission est réalisée sur base des
renseignements communiqués par HOmE InVESt BElGIum - pour les autres immeubles du portefeuille, en déduisant de
en ce qui concerne l’état locatif, les charges et taxes à la Valeur d’Investissement un taux de 2,5% si cette valeur
supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout est supérieure à 2 500 000 Eur, et les frais de mutation
autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. complets, aux taux précités de 10% et de 12,5%, si leur
nous supposons ces renseignements exacts et complets. Valeur d’Investissement est inférieure à 2 500 000 Eur.


tel que précisé de manière explicite dans nos rapports l’analyse de l’historique des cessions réalisées sur le marché
d’évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière, une belge durant les années 2003 à 2005 incluses donne en effet
expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, un taux moyen de coûts de transaction de 2,5 % pour les
ainsi qu’une analyse de la présence éventuelle de matériaux immeubles vendus en bloc d’une valeur d’investissement de
nocifs. Ces éléments sont bien connus de HOmE InVESt plus de 2 500 000 Eur.
BElGIum qui gère son patrimoine de manière professionnelle
et procède à une due-diligence technique et juridique avant Ce taux de 2,5% sera revu périodiquement et adapté pour
l’acquisition de chaque immeuble. autant que l’écart constaté sur le marché institutionnel soit
supérieur à +/- 0,5%.
la Valeur d’Investissement est définie comme la valeur la plus
probable pouvant être raisonnablement obtenue dans des lors de notre analyse du portefeuille, nous avons relevé les
conditions normales de ventes entre des parties consentantes points suivants :
et bien informées, avant déduction des frais de mutation.




1 Courrier de l’expert immobilier du 20 janvier 2014 littéralement reproduit avec son accord.




Home Invest Belgium
90 Rapport financier annuel
2013
facteurs de risque
1) le patrimoine est constitué de 73,89 % d’immeubles la valeur probable de réalisation du patrimoine immobilier
résidentiels dont 1,88 % de maisons de repos, de 3,77% de HOmE InVESt BElGIum au 31 décembre 2013




historique
d’hôtels, de 16,78 % de superficies commerciales et de correspondant à la juste Valeur (‘fair value’), au sens du
5,55 % de surfaces de bureaux1. référentiel IAS/IFrS, s’établirait à Eur 299 841 000,00 (deux
cent nonante-neuf millions huit cent quarante-et-un mille
2) le taux d’occupation du parc immobilier au 31 décembre euros).
2013 est de 93,96 %2.




rapport de gestion
nous vous prions, mesdames, messieurs, de croire en nos
3) la moyenne du niveau des loyers perçus ou garantis est sentiments les meilleurs.
supérieure de 6,59 % à la valeur locative normale estimée
pour le patrimoine à ce jour.
Bruxelles, le 30 janvier 2014
Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, WInSSInGEr & ASSOCIES S.A.
Geoffroy REGOUT – Director
nous confirmons que la Valeur d’Investissement du patrimoine




HIB en bourse
immobilier de HOmE InVESt BElGIum au 31 décembre 2013 Sprl
s’élève à Eur 328 708 000,00 (trois cent vingt-huit millions
sept cent huit mille euros).


1 Ces calculs sont établis sur base de paramètres qui diffèrent de ceux utilisés par Home Invest Belgium; ils sont basés sur la valeur
d’investissement du portefeuille et englobent les immeubles mis en vente.




rapport immobilier
2 le taux d’occupation est calculé à la date du 31 décembre 2013 et diverge donc de celui publié par Home Invest Belgium qui constitue un taux
d’occupation moyen sur l’ensemble de l’exercice, hors immeubles destinés à la vente.




états financiers
document permanent




CIty GArdEnS (lOuVAIn)




91
lE pOrtEFEuIllE ImmOBIlIEr
COnSOlIdé dE HOmE InVESt BElGIum



Evolution du portefeuille – Rendement par segment

le tableau ci-dessous présente l’évolution du portefeuille immobilier en exploitation à savoir les immeubles disponibles à la location
et les immeubles de placements détenus en vue de la vente.




Loyer brut en
Valeur cours VLE
d’investissement + garantie sur (valeur
du portefeuille le vide locative Taux Rendement
En € Juste valeur (annualisé) estimée) d’occupation brut

299 841 000 328 708 000 20 230 307 18 537 198 94,96% 6,15%
31/12/13
259 185 000 285 889 000 17 475 851 15 550 675 94,16% 6,11%
31/12/12
245 975 978 272 247 567 16 826 762 15 072 907 95,38% 6,18%
31/12/11
222 773 965 246 558 323 15 173 976 13 643 207 94,61% 6,15%
31/12/10
209 363 518 229 001 892 14 400 972 12 742 494 94,60% 6,29%
31/12/09
199 144 677 218 821 398 13 279 535 12 068 321 96,00% 6,07%
31/12/08
162 189 760 179 553 208 10 921 718 9 688 010 96,99% 6,08%
31/12/07
140 931 777 154 250 086 9 635 516 8 537 563 96,77% 6,22%
31/12/06
118 106 816 128 939 823 8 348 966 7 516 226 91,26% 6,48%
31/12/05
n/A 84 573 857 6 310 785 5 788 461 97,79% 7,46%
31/05/04
n/A 66 927 850 5 249 790 4 861 780 97,34% 7,84%
31/05/03
n/A 57 288 245 4 654 442 4 218 134 97,35% 8,12%
31/05/02
n/A 51 361 059 4 176 994 3 839 018 97,67% 8,13%
31/05/01
n/A 44 261 389 3 586 592 3 407 872 99,01% 8,10%
31/05/00
n/A 43 181 416 3 393 792 3 401 772 99,45% 7,86%
01/06/99




Home Invest Belgium
92 Rapport financier annuel
2013
Au 31 décembre 2013, la juste valeur du portefeuille consolidé A la clôture de l’exercice, la durée résiduaire des contrats de




facteurs de risque
(immeubles de placement et actifs détenus en vue de la location est de 5 ans et 11 mois. Cette information est basée
vente) s’élevait à +/- € 300 millions, tandis que la valeur sur la date de fin théorique des contrats de location signés.
d’investissement atteignait +/- € 329 millions.
A noter toutefois que dans le secteur résidentiel, la législation
quant au taux d’occupation1 moyen sur l’ensemble de applicable permet au locataire de mettre fin anticipativement à
l’exercice, il a augmenté pour s’élever à 94,96%, contre son contrat de location à tout moment, ou encore de prolonger
94,16% en 2012. son contrat de location à l’échéance. Cette durée résiduaire
moyenne est par conséquent tout à fait théorique.




historique
Prix Valeur Rendement
Situation au 31 décembre 2013 (2) Juste Valeur d’acquisition assurée(3) brut(4)

région de Bruxelles Capitale 185 206 341 130 576 714 118 192 320 5,76%




rapport de gestion
région flamande 36 503 880 31 717 766 18 398 266 5,38%
région wallonne 68 728 436 63 326 551 57 264 907 7,71%

Total 290 438 658 225 621 031 193 855 493 6,16%




la sicafi étant active principalement dans la location de biens résidentiels, il lui est impossible de déterminer le(s) secteur(s) d’activité




HIB en bourse
dans le(s)quel(s) ses locataires sont actifs.



1 le taux d’occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens
inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée des biens inoccupés.
2 non inclus les immeubles en cours de vente et les projets de développement
la valeur assurée n’est connue que pour les biens détenus en pleine propriété, en effet, les biens détenus en copropriété sont assurés par les
3




rapport immobilier
syndics
4 loyer brut en cours + Valeur locative Estimée (VlE) sur inoccupé / Valeur d’investissement




états financiers
document permanent




FlOrIdA (WAtErlOO) lES ErABlES (WOluWE-SAInt-lAmBErt)




93
Situation des immeubles de placement au 31 décembre 20131

Situation au 31 décembre 2013 (1) Adresse Destination Année Unités Surface Loyers VLE Loyers Taux
principale (2) bruts (4) effectifs d’occu-
(3) (5) pation (6)

Dénomination Commune Nbr m² € € € %
Région de Bruxelles Capitale 776 88 162 11 841 724 10 634 391 11 248 645 94,6%
Adagio Access Brussels Europe Bruxelles rue de l'Industrie, 12 résidence 2012 1 3 840 769 786 663 913 769 786 100,0%
hôtelière
Belliard 205 rue Belliard, 205 Bureau 1937 18 2 256 372 692 305 244 363 192 98,5%
Bruxelles
Belliard 21 Bruxelles rue Belliard, 21 résidentiel 2013 6 278 47 160 47 875 47 160 100,0%
Clos de la Pépinière rue de la pépinière, 6-14 - résidentiel- 1993 25
Bruxelles 3 275 462 235 434 353 444 235 93,0%
Avenue thérésienne, 5-9 Bureau
Lebeau Bruxelles rue lebeau, 55-57 résidentiel 1998 12 1 153 249 869 182 740 249 869 98,4%
Résidences du Quartier Bruxelles rue joseph II, 82-84 - rue résidentiel 1997 50 4 290 747 326 554 985 747 326 80,9%
Européen lebon, 6-10 - rue Stevin, 21
Birch House Etterbeek Cours Saint michel, 96 résidentiel 2001 32 3 438 505 815 476 490 465 015 94,9%
Erainn rue des ménapiens, 29 résidentiel 2001 12 1 252
Etterbeek 214 972 195 468 208 972 95,1%
Yser Etterbeek Avenue de l'yser, 13 résidentiel 1974 15 1 961 316 830 273 690 243 792 92,1%
Giotto Evere Avenue du Frioul, 2-10 résidentiel 2005 85 8 647 1 189 761 1 093 421 1 064 490 93,1%
Belgrade Forest rue de Belgrade, 78-84 résidentiel 1999 1 1 368 - - - 100,0%
Les Jardins de la Cambre Av, de l'Hippodrome, 96 - rue résidentiel 1992 28 3 552
Ixelles 460 736 442 350 442 084 95,7%
des Echevins, 75
Charles Woeste (appartements) jette Avenue Charles Woeste, 296-306 résidentiel 1998 92 5 091 581 363 552 920 551 023 96,2%
Charles Woeste (commerces) jette Avenue Charles Woeste, 290 Commerce 1996 14 2 995 412 758 344 693 401 133 100,0%
Odon Warland - Bulins jette rue Odon Warland, 205 - rue résidentiel 2012 35 3 123 377 650 366 596 354 963 88,4%
Bulins, 2-4
Baeck molenbeek St jean rue joseph Baeck, 22-46 résidentiel 2001 28 2 652 239 926 236 724 211 129 95,8%
Lemaire molenbeek St jean rue joseph lemaire, 13-15 maison de 1990 1 754 - - - 100,0%
repos
La Toque d'Argent molenbeek St jean rue Van kalcq, 30-32 maison de 1990 1 1 618 197 598 160 465 197 598 100,0%
repos
Sippelberg molenbeek St jean Avenue du Sippelberg, 3-5 résidentiel 2003 33 3 290 391 796 354 801 369 765 94,9%
Bosquet - Jourdan rue Bosquet, 72 - rue jourdan, résidentiel 1997 27 2 326
Saint-Gilles 290 778 282 937 273 820 95,8%
71
Jourdan - Monnaies rue jourdan, 121-125 résidentiel 2002 26 2 814
Saint-Gilles 361 116 350 012 313 397 96,9%
Jourdan 85 rue jourdan, 85 résidentiel 2010 24 2 430
Saint-Gilles 369 547 351 494 361 987 96,6%
Lambermont Bd du lambermont, 210-222 - résidentiel 2008 131 14 110
Schaerbeek 1 677 644 1 581 355 1 620 121 97,5%
rue desenfans 13-15,
Melkriek uccle rue du melkriek, 100 maison de 1998 1 1 971 302 770 210 578 302 770 100,0%
repos
Ryckmans uccle Avenue rijkmans, 5-19 résidentiel 1990 8 2 196 277 243 263 520 277 243 99,6%
Les Erables Woluwé St lambert Avenue de Calabre, 30-32 résidentiel 2001 24 2 202 299 637 263 838 289 387 94,3%
Les Mélèzes Woluwé St lambert Avenue de Calabre, 34-38 résidentiel 1995 37 4 357 575 122 506 308 532 574 94,9%
Voisin Woluwé St pierre rue montagne au Chaudron, 13 résidentiel 1996 9 923 149 594 137 621 145 814 90,6%
Région flamande 146 14 029 2 135 088 2 137 640 2 051 060 97,0%
Nieuwpoort (commerces) nieuport Albert I-laan, 136 Commerce 1997 1 296 29 603 64 000 29 603 100,0%
Grote Markt Saint nicolas Grote markt, 32 résidentiel 2004 17 2 752 392 835 368 541 370 826 96,8%
- Bureau
City Gardens louvain petermannenstraat, 2A-2B - résidentiel 2010 106 5 236 1 057 404 1 058 589 995 385 97,0%
ridderstraat, 112-120
Haverwerf malines Haverwerf, 1-10 Commerce 2002 4 3 399 434 640 424 450 434 640 95,8%
Gent Zuid résidentiel 2000 18 2 346 220 606 222 060 220 606 100,0%
Gand Woodrow Wilsonplein, 4




1 non inclus les immeubles en cours de vente et les projets de développement.
2 Année de construction ou de dernière rénovation fondamentale.
3 loyers bruts annuels en cours au 31/12/2013, y compris les garanties locatives et la valeur locative estimée sur les surfaces inoccupées.
4 Valeur locative estimée par l’expert indépendant.
5 loyers bruts en cours au 31/12/2013.
6 taux moyen sur 2013, garanties locatives comprises.




Home Invest Belgium
94 Rapport financier annuel
2013
Situation au 31 décembre 2013 (1) Taux
Adresse Destination Année Unités Surface Loyers VLE Loyers
d’occu-
principale (2) bruts (4) effectifs
(5) pation (6)
(3)

Dénomination Commune Nbr m² € € € %
Région wallonne 396 45 744 5 621 448 5 129 338 5 322 388 94,9%




facteurs de risque
Clos Saint-Géry Ghlin rue de tournai, 4 résidentiel 1993 1 4 140 296 431 190 000 229 931 80,1%
Place du Jeu de Balle lasne place du jeu de Balle, 1 résidentiel 1999 7 1 198 165 793 154 528 144 347 96,9%
Quai de Compiègne Huy quai de Compiègne, 55 Bureau 1971 1 2 479 250 000 161 135 250 000 100,0%
Galerie de l'Ange 270 831 256 820 247 676 93,9%
namur rue de la monnaie, 4-14 résidentiel 1995 50 1 880
(appartements)
Galerie de l'Ange (commerces) namur rue de l’Ange, 16-20 Commerce 2002 12 2 552 687 898 543 095 687 898 96,0%
Léopold 317 677 303 580 281 102 91,2%
liège rue leopold, 2-8 résidentiel 1988 53 3 080
Mont Saint Martin 30 474 31 635 30 474 86,0%
liège mont Saint martin, 1 résidentiel 1988 6 335
Saint Hubert 4 90 356 88 150 43 016 65,7%
liège rue Saint Hubert, 4 résidentiel 1988 14 910




historique
Saint Hubert 51 26 714 40 080 26 714 66,4%
liège rue Saint Hubert, 51 résidentiel 1988 4 360
Florida Waterloo Avenue Florida 75 -79 113 295 115 040 66 985 41,0%
résidentiel 1998 5 1 460
Louvain La Neuve CV9 1977 16 7 091 742 886 719 900 742 886 100,0%
louvain la neuve Angle des rues des Wallons et résidentiel
Grand rue - Bureau -
Commerce
Louvain La Neuve CV10&18 1977 176 16 519 2 199 810 2 117 400 2 178 370 99,9%
louvain la neuve rues Charlemagne, Grand rue, résidentiel
robelais, Grand place, Agora - Bureau -
Commerce




rapport de gestion
Colombus 429 283 407 975 392 989 92,2%
jambes rue de l'Orjo, 52-56 résidentiel 2007 51 3 740
Total 1 318 147 935 19 598 260 17 901 369 18 622 093 95,0%



Projets de développement en cours
Investissement total Investissements
Dénomination Commune Adresse
estimé au 31/12/2013




HIB en bourse
Ariane Woluwé St lambert Avenue marcel thiry, 208 22 027 712 314 743
Brederode/Pépinière Bruxelles Coin des rues pépinières et Brederode 6 834 375 3 347 682
Montoyer Bruxelles rue montoyer, 25 6 929 414 3 492 472
Maurice Charlent rue maurice Charlent, 51-53 11 154 600 59 126
Auderghem
Marcel Thiry 204C Woluwé St lambert Avenue marcel thiry, 204C 17 720 847 8 841 270
Reine Astrid kraainem Avenue reine Astrid, 278 8 861 383 260 000




rapport immobilier
Total 73 528 331 16 315 294




états financiers
document permanent




lAmBErmOnt (SCHAErBEEk) lAmBErmOnt (SCHAErBEEk)




95
Analyse de la répartition du portefeuille immobilier1


Répartition par type d’immeubles Répartition géographique



Au 31 décembre 2013, les immeubles de placement de Home A la même date, les immeubles de placement étaient situés
Invest Belgium comportaient 73,7% d’immeubles affectés ou à raison de 65,6% dans la région de Bruxelles-Capitale, ce
destinés exclusivement à l’habitation. qui reflète la stratégie d’investissement menée par la sicafi,
axée prioritairement sur cette région. la présence de la sicafi
la loi-programme du 27 décembre 2012 précise qu’à partir en région Flamande s’élève à 12,0% et en région wallonne à
du 1er janvier 2013, le précompte mobilier sur dividendes 22,4%.
s’élève en principe à 25%. Home Invest Belgium bénéficie
toutefois d’une réduction du précompte mobilier à 15% en sa
qualité de sicafi résidentielle, ayant au moins 60% de ses biens
immobiliers investis directement dans des biens immeubles
affectés ou destinés exclusivement à l’habitation. Cette même
loi-programme a revu le pourcentage de 60% pour le porter à
80%. Home Invest Belgium dispose d’une période transitoire
de 2 ans pour s’y conformer. Home Invest Belgium est par
conséquent particulièrement attentive lors de toute analyse
d’un dossier d’investissement ou de développement à mettre
tout en œuvre afin d’atteindre le seuil de 80% d’ici mai 2015.


• maisons de repos :
• Bureaux :
1,96%
• région
5,32%
• maisons : wallonne :
3,70% 22,4%



• Commerces :
17,01%

réGIOn
typE • région
flamande :
• Hôtels : 12,0%
3,95%
• Appartements :
60,80%
• Appartements meublés : • Bruxelles :
7,26%
65,6%




1 Calculs effectués sur base de la juste valeur des immeubles de placement hors immeubles destinés à la vente.




Home Invest Belgium
96 Rapport financier annuel
2013
Répartition par âge des immeubles1 Répartition par immeuble1




facteurs de risque
Classés par catégorie d’âge, les immeubles de placement en la règlementation applicable au secteur des sicafi les oblige
exploitation ayant 10 ans d’âge ou moins représentent 38% à diversifier leurs risques. Ainsi, Home Invest Belgium - en sa
du portefeuille, dont plus de 25% à moins de 5 ans. de là qualité de sicafi - ne peut investir plus de 20% de ses actifs
part la volonté de la société d’investir prioritairement dans des dans un même ensemble immobilier.
immeubles neufs ou récents.




historique
Etant donné que le site le plus important - composé de 3
immeubles situés à louvain-la-neuve - rentré en janvier 2013
ne représente que 11,7% du total du portefeuille des biens
disponibles à la location, suivi de l’immeuble lambermont
avec 9,6%, la diversification est pleinement assurée. les dix




rapport de gestion
principaux sites de plus de 3% chacun représentent 57% du
total du portefeuille.




HIB en bourse
• Birch House :
• résidences du 3,05%
quartier européen :
• > 20 ans : 3,35%
• louvain-la-neuve :
22,9%
11,73%
• les mélèzes :
• 11-20 ans : 3,39%
39,4%




rapport immobilier
• Charles Woeste :
4,35%

âGE ImmEuBlE
• Adagio Access
Brussels Europe :
4,17%


• ≤ 5 ans : • lambermont :
25,4%
• Galerie de l’Ange :
états financiers

9,60%
4,51%
• City Gardens :
• Giotto :
• 6-10 ans : 6,62%
6,10%
12,3%



1 Calculs effectués sur base de la juste valeur des immeubles de placement hors projets de développement et hors immeubles destinés à la vente.
document permanent




97
les principaux immeubles
de placement disponibles
à la location




Home Invest Belgium
98 Rapport financier annuel
2013
Les 4 immeubles suivants représentent plus de 5% des immeubles de
placement consolidés de la sicafi :




facteurs de risque
1 2
ImmEuBlES du CErtIFICAt lAmBErmOnt
“lOuVAIn-lA-nEuVE 1976” Boulevard Lambermont, 198-224 et
avenue A. Desenfans 13-15 à 1030 Bruxelles
Immeubles situés en plein centre de Louvain-
(Schaerbeek)
la-Neuve.
le complexe formé de quatre bâtiments est situé le long du
Ils comprennent +/- 23 000 m² de surfaces locatives, dont
boulevard lambermont à côté du centre sportif kinetix ; il
40% à usage de logement, 36% à usage commercial,




historique
comprend au total 127 appartements, deux bibliothèques
le solde étant constitué de surfaces de bureaux et
communales (Fr et nl), une crèche et
d’auditoires.
109 emplacements de parking en sous-sol.
Cet ensemble représente 11,73% des immeubles de
Cet ensemble représente 9,60% des immeubles de
placement en exploitation (11,10% dans l’ensemble des
placement en exploitation (9,09% dans l’ensemble des
immeubles de placement). les loyers bruts sont de
immeubles de placement). les loyers bruts sont de
€ 2 942 696 et la vacance locative moyenne de 2013 s’est
€ 1 677 644 et la vacance locative moyenne de 2013 s’est
élevée à 99,9%.




rapport de gestion
élevée à 97,5%.



3 CIty GArdEnS 4 GIOttO
Riddersstraat 112-120, Petermannenstraat 2A
Avenue du Frioul, 2-10 à 1140 Bruxelles (Evere)
et 2B et Fonteinstraat 98-100 à 3000 Leuven
Il comprend 85 appartements et 85 emplacements de
Il comprend 108 appartements 1 chambre, 30




HIB en bourse
parking en sous-sol.
appartements 2 chambres, 2 commerces et 92
Cet ensemble représente 6,10% des immeubles de
emplacements de parking en sous-sol.
placement en exploitation (5,77% dans l’ensemble des
Cet ensemble représente 6,62% des immeubles de
immeubles de placement). les loyers bruts sont de
placement en exploitation (6,27% dans l’ensemble des
€ 1 189 761 et la vacance locative moyenne de 2013 s’est
immeubles de placement). les loyers bruts sont de
élevée à 93,1%.
€ 1 057 404 et la vacance locative moyenne de 2013 s’est
élevée à 97,0%.




rapport immobilier
1 2

états financiers
document permanent




3 4




99
Les immeubles suivants représentent moins de 5% des immeubles de
placement consolidés de la Sicafi :



8
5 lES mélèZES
OdOn WArlAnd – BulInS
A l’angle de l’Avenue Odon Warland et de la Avenue de Calabre 34, 36, 38 à 1200 Bruxelles
Rue Bulins à Jette (Woluwe-Saint-Lambert)
Immeuble situé dans un quartier à vocation résidentielle au le complexe immobilier est situé dans une petite rue
cœur de la commune de jette. calme parallèle à l’avenue marcel thiry et comporte 40
le 1er juin 2012 est intervenue la réception provisoire des appartements ; 37 appartements et 38 emplacements de
travaux de construction de cet immeuble qui comprend 34 parking sont propriété de Home Invest Belgium.
appartements, 1 commerce et 34 parkings.


9lES réSIdEnCES du
6 jOurdAn 85 quArtIEr EurOpéEn
Rue Jourdan 85 à 1060 Bruxelles (Saint-Gilles)
Rue Joseph II, 82-84, rue Philippe Le Bon, 6-10
l’immeuble bénéficie d’une localisation très centrale, à
et rue Stévin, 19-23 à 1000 Bruxelles
proximité de l’Avenue louise et de la place Stéphanie.
Il se compose de trois immeubles comportant au total 48
Il est composé de 23 appartements, 1 bureau et 24
appartements, dont 45 meublés, 2 petites surfaces
emplacements de parking en sous-sol.
de bureau et 50 emplacements de parking en sous-sol.


7 GAlErIE dE l’AnGE
10 BIrCH HOuSE
Rue de l’Ange 16-20 et rue de la Monnaie 4-14
à 5000 Namur Rue de la Grande Haie 96 à 1040 Bruxelles
(Etterbeek)
l’immeuble se compose d’un rez-de-chaussée à
usage commercial, subdivisé en 10 commerces, et l’immeuble est situé rue de la Grande Haie, au lieu-dit
d’étages comprenant 50 appartements et studios, Cours Saint michel à proximité de l’avenue de tervueren.
ainsi que 2 bureaux. Il est à noter que 5 appartements Il comprend 32 appartements deux chambres et 32
complémentaires sont en cours de réalisation. emplacements de parking en sous-sol.




5 6 7




8 9 10




Home Invest Belgium
100 Rapport financier annuel
2013
15 ans



facteurs de risque
11 15
ClOS dE lA pépInIèrE GrOtE mArkt
Rue de la Pépinière 6 à 14 et rue Thérésienne 5 Grote Markt 31-32 à 9100 Saint-Nicolas
à 9 à 1000 Bruxelles l’immeuble est situé sur la Grand place de Saint-nicolas.
Il comprend une surface commerciale et de bureaux au
Il comprend 18 appartements de haut standing, 7 surfaces
rez-de-chaussée, 16 appartements aux étages ainsi que 37
de bureau au rez-de-chaussée et 31 emplacements de
emplacements de parking à l’extérieur.
parking en sous-sol.




historique
16
12 jOurdAn – mOnnAIES
lES jArdInS dE lA CAmBrE
Rue Hôtel des Monnaies 24 à 34 et rue Jourdan
Rue des Echevins 75 et avenue de
115 à 121 et 125 à 1060 Bruxelles (Saint-Gilles)
l’Hippodrome 96 à 1050 Bruxelles (Ixelles)
l’immeuble est situé entre la rue jourdan et la rue Hôtel des
Il comporte 24 appartements, 4 unités à usage de bureaux
monnaies, à proximité du goulet de l’avenue louise et de
et 31 emplacements de parking en sous-sol.




rapport de gestion
l’avenue de la toison d’Or. Il comprend 26 appartements
13 et 15 emplacements de parking en sous-sol.
CHArlES WOEStE
Avenue Charles Woeste 290-312 à 1090 17 AdAGIO ACCESS BruSSElS
Bruxelles (Jette)
EurOpE
l’immeuble est situé à proximité de la place Werrie, dans un
quartier mixte à vocation principalement résidentielle. Rue de l’Industrie 12 à 1000 Bruxelles
Il fait partie d’un complexe mixte résidentiel et commercial la résidence hôtelière « Adagio Access Brussels Europe »




HIB en bourse
et comprend 92 appartements ou studios, 10 boxes et 20 est situé en plein cœur du quartier européen. la réception
emplacements de parking. définitive des travaux de construction de la résidence
hôtelière est intervenue le 25 septembre 2013.
14 COlOmBuS l’immeuble comprend 110 chambres et est exploité depuis
le 17 septembre 2012 par le groupe pierre & Vacances dans
Rue de l’Orjo, 52-54-56 à 5000 Namur (Jambes)
le cadre d’une convention d’usufruit de 15 ans.
ll se compose de 33 appartements une chambre, 18




rapport immobilier
appartements deux chambres et 51 emplacements de
parking à l’extérieur.


11 13
12

états financiers
document permanent




15 16 17
14




101
Portefeuille immobilier
consolidé de HIB
(pAr dEStInAtIOnS prInCIpAlES)




Région flamande

2 iàmusage les 3 iappartements
meub mmeubles à
commercial
nieuwport Grote markt - St-nicolas
Haverwerf - malines City Gardens - louvain
Gent Zuid



Région wallonne


1 icommercial usage 2 idemeubles à usage 8 id’appartements
mmeuble à m mmeubles à usage
bureaux
Galerie de l’Ange - namur quai de Compiègne - Huy place du jeu de Balle - lasne
CV9 (en partie) - louvain- Galerie de l’Ange - namur
la-neuve léopold - liège
mont Saint martin - liège
2 ensmaisons
embles Saint Hubert 4 - liège
de
Saint Hubert 51 - liège
Colombus - jambes
Clos Saint Géry - Ghlin
CV10-CV18 - louvain-la-neuve
Florida - Waterloo




Home Invest Belgium
102 Rapport financier annuel
2013
15 ans



facteurs de risque
historique
rapport de gestion
23 iappartements
mmeubles à

Clos de la pépinière
Région de Bruxelles Capitale




HIB en bourse
Birch House
Belliard 21
1 iàmusage les 1 ensemble de
meub Erainn
commercial maisons yser
Giotto
Charles Woeste ryckmans
Belgrade
les jardins de la Cambre




rapport immobilier
Charles Woeste
Baeck
Sippelberg
Bosquet - jourdan
2 iappartements meublés 3 mairepos
sons
mmeubles à
jourdan - monnaies
de
jourdan 85
lemaire
lebeau Odon Warland-Bulins
états financiers

la toque d’Argent
résidences du quartier lambermont
melkriek
Européen les Erables
les mélèzes
Voisin
pépinière-Brederode
montoyer 25
document permanent




marcel thiry 204C
1 ibureauxle à usage de 1 résidence hôtelière
mmeub marcel thiry 208
maurice Charlent
Adagio Access Brussels Europe
Belliard 205 reine Astrid




103
facteurs de risque historique
historique rapport de gestion HIB en bourse rapport immobilier états financiers document permanent



6 financiers
Etats
Etats financiers
COMPTES CONSOLIDES1
BILAN
ACTIF Annexe 31/12/13 31/12/12
I. Actifs non courants 307 933 429 244 014 260
B. Immobilisations incorporelles 15 16 049 5 808
C. Immeubles de placement 16 306 753 952 242 718 208
D. Autres immobilisations corporelles 18 122 902 161 975
E. Actifs financiers non courants 24 76 012 51 517
F. Créances de location-financement 19 964 515 1 076 752
II. Actifs courants 17 166 414 26 378 591
A. Actifs détenus en vue de la vente 9 402 061 17 349 556
C. Créances de location-financement 19 112 237 105 379
D. Créances commerciales 21 3 199 473 4 779 961
E. Créances fiscales et autres actifs courants 21 296 970 1 306 827
F. Trésorerie et équivalents de trésorerie 22 3 882 740 2 634 188
G. Comptes de régularisation 23 272 933 202 681
TOTAL DE L’ACTIF 325 099 843 270 392 851
CAPITAUX PROPRES
A. Capital 73 469 670 73 469 670
B. Primes d’émission 19 093 664 19 093 664
C. Réserves
a. Réserve légale (+) 98 778 98 778
b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) 90 909 201 89 588 625
c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de -25 730 630 -25 133 105
l’aliénation hypothétique des immeubles de placement (-)
d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de -671 198 -1 958 774
couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie
en IFRS est appliquée (+/-)
h. Réserve pour actions propres (-) -757 323 -757 323
m. Autres réserves (+/-) 1 259 467 1 259 467
n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-) 12 446 842 11 428 410
D. Résultat net de l’exercice 24 907 336 11 631 985
CAPITAUX PROPRES 195 025 808 178 721 397
PASSIF
I. Passifs non courants 79 471 529 71 810 647
B. Dettes financières non courantes 24 75 000 000 64 550 000
C. Autres passifs financiers non courants 24 4 471 529 7 260 647
II. Passifs courants 50 602 505 19 860 808
B. Dettes financières courantes 24 47 382 687 16 162 666
D. Dettes commerciales et autres dettes courantes 25 2 290 190 2 486 593
E. Autres passifs courants 25 120 734 554 506
F. Comptes de régularisation 23 808 895 657 043
PASSIF 130 074 035 91 671 455
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 325 099 843 270 392 851
1 Les comptes annuels consolidés 2013 de Home Invest Belgium englobent ceux de sa filiale, la SA Home Invest Development (100%) et sont
exprimés en € sauf si mentionné autrement.
Les critères de comptabilisation et d’évaluation repris dans les «International Financial Reporting standards» («IFRS») sont appliqués depuis
les comptes annuels de l’exercice 2006. Les rapports financiers annuels (qui comprennent les états financiers consolidés, avec une version
abrégée des comptes statutaires, les rapports de gestion consolidés, les rapports du commissaire et les rapports d’expertise), les déclarations
intermédiaires, les rapports financiers semestriels, la description de la situation financière, les informations concernant les parties liées et les
informations financières historiques concernant les filiales de la sicafi, sont inclus par référence dans le présent rapport financier annuel.




Home Invest Belgium
106 Rapport financier annuel
2013
COMPTE DE RESULTATS
Annexe 31/12/13 31/12/12




facteurs de risque
19 353 320 16 814 467
I. Revenus locatifs (+) 4

-252 403 -312 211
III. Charges relatives à la location (+/-) 4

RESULTAT LOCATIF NET 19 100 917 16 502 255
90 977 116 604
IV. Récupération de charges immobilières (+) 5

V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le 662 528 404 700
5
locataire sur immeubles loués (+)
VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur -2 021 064 -1 628 894
5
immeubles loués (-)




historique
-778 1 346
VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) 5

RESULTAT IMMOBILIER 17 832 578 15 396 011
-1 110 397 -1 157 926
IX. Frais techniques (-) 6

-539 042 -482 542
X. Frais commerciaux (-) 7




rapport de gestion
-255 581 -156 258
XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) 8

-2 557 758 -1 997 825
XII. Frais de gestion immobilière (-) 8

XIII. Autres charges immobilières (-) -25 566 0
CHARGES IMMOBILIERES -4 488 344 -3 794 551
RESULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 13 344 234 11 601 461
-682 319 -648 065
XIV. Frais généraux de la société (-) 9

XV. Autres revenus et charges d’exploitation (+/-) -263 587 0




HIB en bourse
RESULTAT D’EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE 12 398 328 10 953 396
2 517 584 2 835 426
XVI. Résultat sur vente d’immeubles de placement (+/-) 10-20

12 387 402 3 856 947
XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) 10

RESULTAT D’EXPLOITATION 27 303 314 17 645 768
101 768 114 348
XX. Revenus financiers (+) 11




rapport immobilier
-4 035 036 -2 935 804
XXI. Charges d’intérêts nettes(-) 12

-69 590 -50 747
XXII. Autres charges financières (-) 13

1 501 542 -3 124 636
XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) 13

RESULTAT FINANCIER -2 501 317 -5 996 839
RESULTAT AVANT IMPOT 24 801 997 11 648 929
105 340 -16 944
XXIV. Impôts des sociétés (-) 14
états financiers

IMPOT 105 340 -16 944
RESULTAT NET 24 907 336 11 631 985
RESULTAT NET ATTRIBUABLE AUX PROPRIETAIRES DE LA
24 907 336 11 631 985
SOCIETE MERE
document permanent




107
ETAT DU RESULTAT GLOBAL
31/12/13 31/12/12
Etat du résultat global
I. RESULTAT NET 24 907 336 11 631 985
II. AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL :
A. Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant
lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
B Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de
1 287 576 590 372
couverture autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS
1. Instruments de couverture efficaces 505 497 -961 793
2. Requalification selon IAS 39 §101 782 079 1 552 165
RESULTAT GLOBAL (I + II) 26 194 912 12 222 357




TABLEAU DE VARIATION DES FONDS PROPRES

Réserve du solde
des variations
de juste valeur
Frais d’
des biens
augmentation Primes Réserve
immobiliers
de capital d’émission légale
Capital

Solde au 31/12/2011 74 401 222 -931 552 19 093 664 98 778 85 457 148
Transfert
Variations résultant de la vente -5 148 050
d’un immeuble
Dividende distribué
Résultat de l’exercice
Variation de la juste valeur des
instruments de couverture
Variation de la juste valeur des 9 279 527
immeubles
SOLDE AU 31/12/2012 74 401 222 -931 552 19 093 664 98 778 89 588 625


Solde au 31/12/2012 74 401 222 -931 552 19 093 664 98 778 89 588 625
Transfert
-4 107 069
Variations résultant de la vente
d'un immeuble
Dividende distribué
Résultat de l'exercice
Variation de la juste valeur des
instruments de couverture
Variation de la juste valeur des
5 427 646
immeubles
74 401 222 -931 552 19 093 664 98 778 90 909 201
SOLDE AU 31/12/2013




Home Invest Belgium
108 Rapport financier annuel
2013
facteurs de risque
historique
rapport de gestion
LOUVAIN-LA-NEUVE


Réserve du
solde des
variations
Résultat
de juste
Réserve des
reporté des
Réserve
valeur des
frais et droits
exercices Résultat net de
pour actions
instruments de
de mutation
antérieurs l’exercice Total
propres Autres réserves
couverture
estimés




HIB en bourse
-23 441 309 -2 549 147 -757 323 1 259 467 7 773 304 14 833 588 175 237 840
0
-354 460 354 460
0
1 138 484 4 009 566

-8 738 800
-8 738 800




rapport immobilier
11 631 985
11 631 985
590 372
590 372

0
-2 830 280 -6 449 248

-25 133 105 -1 958 774 -757 323 1 259 467 11 428 410 11 631 985 178 721 397 états financiers


-25 133 105 -1 958 774 -757 323 1 259 467 11 428 410 11 631 985 178 721 397
0
-2 115 463 2 115 463
0
973 174 3 133 895

-9 890 501
-9 890 501
document permanent




24 907 336
24 907 336
1 287 576
1 287 576


0
-1 570 699 -3 856 947

-25 730 630 -671 198 -757 323 1 259 467 12 446 842 24 907 336 195 025 808




109
TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE
2013 2012
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE PERIODE 2 634 188 1 701 118
1. Cash-flow d’activités de l’entreprise 10 894 785 2 660 210
Résultat de l'exercice 24 907 336 11 631 985
Résultat de l’exercice avant intérêts et impôts 27 303 314 17 645 768
Intérêts reçus 101 768 114 348
Intérêts payés -4 104 626 -2 986 551
Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers 1 501 542 -3 124 636
Impôts 105 340 -16 944
Adaptation du bénéfice pour des transactions de nature non courante -16 329 721 -3 500 874
Amortissements et réductions de valeur 76 806 66 863
-Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations 76 806 66 863
Autres éléments non-monétaires -13 888 943 -732 311
-Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) -12 387 402 -3 856 947
-Autres transactions de nature non courante -1 501 542 3 124 636
Gain sur réalisation d'actifs -2 517 584 -2 835 426
-Plus values réalisées sur vente d'actifs immobilisés -2 517 584 -2 835 426
Variation du besoin en fonds de roulement : 2 317 169 -5 470 901
Mouvement des éléments d’actif : 2 625 471 -20 798
-Actifs financiers courants -6 858 -6 488
-Créances commerciales 1 692 725 -556 222
-Créances fiscales et autres actifs à court terme 1 009 856 621 757
-Comptes de régularisations -70 252 -79 845
Mouvement des éléments du passif : -308 302 -5 450 103
-Dettes commerciales et autres dettes courantes -26 383 -5 668 523
-Autres passifs courants -433 772 35 335
-Comptes de régularisation 151 852 183 086


2. Cash-flow d’activités d’investissement -41 255 732 10 665 410
Immeubles de placement - investissements activés -796 094 -664 629
Immeubles de placement - nouvelles acquisitions -34 375 000
Désinvestissements 10 305 547 12 492 547
Projets de développement -16 317 716 -1 122 412
Autres immobilisations incorporelles -13 528
Autres immobilisations corporelles -34 446 -26 279
Actifs financiers non courants -24 495 -13 817


3. Cash-flow d’activités de financement 31 609 499 -12 392 550
Variation des passifs financiers et dettes financières
Augmentation (+) / Réduction (-) des dettes financières 41 500 000 -3 653 750
Dividende de l’exercice précédent -9 890 501 -8 738 800


TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA FIN DE PERIODE 3 882 740 2 634 188




Home Invest Belgium
110 Rapport financier annuel
2013
NOTES SUR LES COMPTES
CONSOLIDES
Annexe 1 : Base de consolidation
INFORMATIONS GÉNÉRALES




facteurs de risque
Les comptes annuels consolidés comprennent les comptes
SUR LA SOCIÉTÉ annuels de Home Invest Belgium et de ses filiales. Les
filiales sont des entités contrôlées par le groupe. Un contrôle
Home Invest Belgium SA est une sicafi (Société existe quand Home Invest Belgium détient, directement ou
d’Investissement à Capital Fixe Immobilière). Elle est constituée indirectement, via des filiales, plus que la moitié des droits de
sous la forme d’une société anonyme de droit belge. Son siège vote d’une entité.
social est établi en Belgique, à 1200 Bruxelles, Boulevard de la
Woluwe 60. Les comptes annuels des filiales sont intégralement consolidés




historique
à partir de la date d’acquisition jusqu’à la date où le contrôle
La Société est cotée au marché continu sur NYSE Euronext prend fin.
Brussels. Les comptes annuels consolidés englobent ceux Les comptes des filiales sont rédigés pour le même exercice
de Home Invest Belgium et de sa filiale, la SA Home Invest comptable que celui de Home Invest Belgium. Des règles
Development (100%). d’évaluation IFRS uniformes sont appliquées aux filiales concernées.




rapport de gestion
Annexe 2 : Toutes les opérations intra-groupe, ainsi que les bénéfices et
PRINCIPALES MÉTHODES pertes intra-groupe non-réalisés sur les opérations entre les
COMPTABLES sociétés du groupe, sont éliminés. Les pertes non-réalisées sont
éliminées sauf s’il s’agit d’une moins-value extraordinaire.
Déclaration de conformité
Les états financiers ont été préparés conformément au Goodwill - Badwill




HIB en bourse
référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel Le Goodwill est la différence positive entre le prix du
qu’adopté dans l’Union européenne. regroupement d’entreprises et la part du groupe dans la juste
valeur des actifs acquis, des passifs de la filiale, au moment
En application de l’article 2 de l’arrêté royal du 21 juin 2006 de la reprise. Le prix du regroupement d’entreprises se
relatif à la comptabilité, aux comptes annuels et aux comptes compose du prix de reprise et de tous les frais de transactions
consolidés des sicafs immobilières, Home Invest Belgium a directement attribuables.




rapport immobilier
utilisé la faculté d’établir ses comptes annuels conformément
au référentiel IFRS dès l’exercice 2006, clôturé au 31 décembre Le Goodwill négatif (badwill) est la différence négative entre
2006. le prix du regroupement d’entreprises et la part du groupe
La Société a dressé son bilan d’ouverture en IFRS au 1er janvier dans la juste valeur des actifs acquis, des passifs de la filiale,
2005 (date de transition aux IFRS). Conformément à l’IFRS au moment de la reprise. Ce goodwill négatif est repris,
1 – Première adoption des IFRS, la Société a décidé de ne pas immédiatement, par le repreneur, dans le compte de résultats.
retraiter les acquisitions antérieures à la date de transition aux
états financiers


IFRS et ce suivant l’IFRS 3 – Regroupements d’entreprises. Immobilisations incorporelles
Les immobilisations incorporelles ayant une durée de vie limitée
Base de préparation sont initialement évaluées à leur coût. Après la comptabilisation
Les états financiers sont présentés en euro sauf si mentionné initiale, elles sont évaluées à leur coût diminué du cumul des
différemment Ils sont établis sur base du coût historique, amortissements et des éventuelles pertes de valeur.
document permanent




à l’exception des immeubles de placement et de certains
instruments financiers, évalués à leur juste valeur. Les immobilisations incorporelles sont amorties selon le mode
Les méthodes comptables ont été appliquées de façon linéaire sur base de la meilleure estimation de leur durée
cohérente pour les exercices présentés. d’utilité. La durée d’utilité et la méthode d’amortissement des
immobilisations incorporelles sont revues au moins à la fin de
chaque exercice.




111
Immeubles de placement : Aussi longtemps que les immeubles de placement sont neufs
Les immeubles de placement en exploitation sont des au sens du Code de la TVA, les retraitements ci-dessus sont
investissements en actifs immobiliers détenus pour la location appliqués uniquement à la valeur d’investissement des terrains
de longue durée et/ou pour valoriser le capital. sur lesquels ils sont construits.
Les immeubles de placement sont initialement évalués à
Traitement comptable de la valorisation des immeubles
leur coût, y compris les frais de transaction et la TVA non-
de placement en exploitation
déductible. Pour les bâtiments acquis par fusion, scission ou
apport d’une branche d’activité, les taxes dues sur les plus- Tout profit ou perte résultant d’un changement de la juste
values potentielles des actifs ainsi intégrés sont comprises valeur est comptabilisé en compte de résultats sous la
dans le coût des actifs concernés. rubrique « XVIII Variations de la juste valeur des immeubles de
placement » avant d’être affecté dans les fonds propres sous la
A la première clôture périodique après leur comptabilisation rubrique « C Réserves - b Réserve du solde des variations de
initiale, les immeubles de placement sont évalués à leur juste juste valeur des biens immobiliers ».
valeur.
Travaux dans les immeubles de placement en
Un expert immobilier indépendant externe établit de manière
exploitation
trimestrielle l’évaluation du portefeuille immobilier, frais, droits
d’enregistrement et honoraires compris (c.à.d. en valeur dite Les travaux réalisés qui relèvent de la responsabilité du
« d’investissement ») L’expert procède à son évaluation sur propriétaire sont enregistrés dans les comptes de 3 manières,
base de 2 méthodes : selon le type de travaux concernés :
• la capitalisation de la valeur locative estimée, • Les dépenses d’entretien et de réparation qui n’ajoutent
• la valorisation unitaire, et aucune fonctionnalité supplémentaire ou qui n’augmentent
pas le niveau de confort de l’immeuble sont considérées
Home Invest Belgium procède alors, pour déterminer la juste comme des dépenses courantes de la période et comme
valeur des actifs immobiliers ainsi évalués, aux retraitements charges immobilières.
suivants : • Les travaux d’amélioration : il s’agit des travaux entrepris
• pour les immeubles résidentiels ou mixtes, dont la nature occasionnellement pour ajouter de la fonctionnalité à
et la conception se prêtent à une revente par unités l’immeuble ou au logement concerné, ou augmenter
séparées, Home Invest Belgium déduit de cette valeur significativement le niveau de confort, permettant ainsi
d’investissement l’intégralité des droits d’enregistrement, d’augmenter la valeur locative estimée.
suivant la réglementation régionale applicable (10% ou Le coût de ces travaux est activé pour le motif et dans
12,5%) ; la mesure où l’expert reconnaît normalement une
• pour les autres immeubles du portefeuille, la sicafi appréciation à due concurrence de la valeur locative
apporte sur la valeur d’investissement déterminée par estimée. Exemples : rénovation approfondie d’un
l’expert une correction de 2,5% en moins, si leur valeur logement, pose d’un parquet, réfection d’un hall d’entrée
d’investissement est supérieure à € 2 500 000 ; cette • Les travaux de rénovation importants : ils sont
correction a été arrêtée au niveau du secteur, sur base normalement entrepris à intervalle de 20 à 30 ans et
d’un large échantillon de transactions, et correspond à la touchent à l’étanchéité de l’immeuble, sa structure ou ses
moyenne des frais de transaction effectivement payés en fonctions essentielles (remplacement d’ascenseurs, de
Belgique sur des transactions de ce type au cours de la chaudières, de châssis etc.).
période 2003 – 2005. De tels travaux de rénovation sont également activés.
• toutefois, si la valeur d’investissement de ces autres
immeubles est inférieure à ce montant de € 2 500 000, Les chantiers faisant l’objet de frais à porter à l’actif sont
l’intégralité des droits d’enregistrement sera retirée identifiés en fonction des critères qui précèdent durant la
du montant de l’évaluation, suivant la réglementation préparation des budgets.
régionale applicable.




Home Invest Belgium
112 Rapport financier annuel
2013
Projets de développement Passifs financiers




facteurs de risque
Les immeubles en cours de construction ou de développement Les passifs financiers sont comptabilisés à leur coût amorti.
sont comptabilisés parmi les immeubles de placement, à leur
coût, jusqu’à la fin de la construction ou du développement. Instruments financiers dérivés
A ce moment, l’actif est transféré parmi les immeubles de Home Invest Belgium fait appel à des instruments financiers
placement en exploitation. Les dépenses susceptibles d’être dérivés pour couvrir son exposition aux risques découlant de
capitalisées portent sur les matériaux, les travaux d’entreprise, l’évolution des taux d’intérêt dans le cadre du financement de
les études techniques, les honoraires (architectes, bureaux ses activités.
d’études, project management), la TVA, les taxes, les coûts Les instruments financiers dérivés sont initialement




historique
internes et les intérêts pendant la construction. comptabilisés à leur coût et sont ensuite portés à leur juste
valeur aux dates des clôtures périodiques suivantes.
Autres immobilisations corporelles Les variations de la juste valeur des instruments financiers
Les autres immobilisations corporelles sont comptabilisées à dérivés qui ne répondent pas aux conditions de la comptabilité
leur coût diminué du cumul des amortissements et des pertes de couverture suivant IAS 39, sont comptabilisées en compte




rapport de gestion
de valeur. Un amortissement linéaire est pratiqué pendant la de résultats.
durée d’utilité estimée de l’actif. La durée d’utilité et le mode La partie efficace des bénéfices ou pertes des variations
d’amortissement sont revus au moins à la clôture de chaque de la juste valeur des instruments financiers dérivés
exercice. qui correspondent aux conditions reprises à l’IAS 39,
La durée d’utilité est la suivante pour chaque catégorie d’actifs: spécifiquement désignés et qualifiés de couverture du flux
• Equipement informatique : 3 ans de trésorerie d’un actif ou passif ou une transaction prévue,
• Logiciels informatiques : 5 ans reprise au bilan, est comptabilisée dans les capitaux propres.




HIB en bourse
• Mobilier et matériel de bureau : 10 ans La partie non-efficace est portée au compte de résultats.
• Aménagements des bureaux : en fonction de la durée du Lorsqu’un instrument de couverture expire ou est vendu,
bail, avec un maximum de 6 ans. ou quand une couverture ne répond plus aux critères de la
comptabilité de couverture, tout profit ou perte cumulé figurant
Actifs financiers à ce moment dans les capitaux propres est comptabilisé dans
Les actifs financiers sont présentés au bilan parmi les actifs le compte de résultats.




rapport immobilier
financiers courants ou non-courants selon l’intention ou la
probabilité de réalisation dans les douze mois suivant la date Immeubles de placement détenus en vue de la vente
de clôture. Un immeuble de placement est considéré comme détenu en
On peut distinguer : vue de la vente s’il peut être vendu immédiatement dans son
• les actifs financiers évalués à leur juste valeur : les variations état actuel et que la vente est hautement probable.
de la juste valeur de ces actifs sont enregistrées en compte Un immeuble de placement détenu en vue de la vente est
de résultats. évalué de la même façon qu’un autre immeuble de placement.
états financiers


• les actifs financiers disponibles à la vente :
les actions et titres disponibles à la vente sont évalués à leur Créances commerciales
juste valeur Les variations de juste valeur sont enregistrées Les créances commerciales sont évaluées à leur valeur
en capitaux propres, jusqu’à la vente ou la dépréciation nominale, diminuée des montants estimés non recouvrables.
extraordinaire, où les réévaluations cumulées sont reprises Cette réduction de valeur est inscrite en compte de résultats.
document permanent




au compte de résultats.
• les actifs financiers détenus jusqu’à l’échéance : les actifs
financiers détenus jusqu’à l’échéance sont comptabilisés à
leur coût amorti.




113
Trésorerie et équivalents de trésorerie aux années antérieures. Il est calculé en utilisant le taux
La trésorerie comprend la caisse et les comptes à vue. Les d’imposition en vigueur à la date de clôture.
équivalents de trésorerie sont des placements à court terme,
très liquides, qui sont facilement convertibles en un montant L’impôt différé est calculé suivant la méthode du report variable
connu de trésorerie, ont une échéance inférieure ou égale (liability method) sur les différences temporelles entre la base
à trois mois, et ne présentent pas un risque important de fiscale d’un actif ou d’un passif et leur valeur comptable
changement de valeur. telle qu’elle figure dans les états financiers. Ces impôts sont
Ces éléments sont portés au bilan à leur valeur nominale ou à déterminés suivant les taux d’imposition que l’on prévoit au
leur coût. moment où l’actif sera réalisé ou l’obligation éteinte.
Les créances d’impôts différés sont comptabilisées pour les
Capital - Dividendes différences temporelles déductibles et sur les crédits d’impôts
Les actions ordinaires sont comptabilisées en capitaux propres. reportés récupérables et pertes fiscales, dans la mesure où il
Les frais directement liés à l’émission de nouvelles actions ou est probable qu’il y ait des bénéfices imposables dans le futur
d’options sont comptabilisés dans les capitaux propres, nets proche pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal. La valeur
d’impôts, en déduction du montant récolté. comptable des créances d’impôts différés est révisée à chaque
Les actions propres rachetées sont présentées à leur prix date du bilan et réduite dans la mesure où il n’est plus probable
d’achat en déduction des capitaux propres. Une vente ou que suffisamment de bénéfice imposable sera disponible pour
annulation des actions propres rachetées ne donne pas lieu à compenser tout ou partie des impôts différés.
un impact sur le résultat ; les bénéfices et pertes concernant
les actions propres sont directement comptabilisés aux Les dettes et créances fiscales différées sont définies à l’aide
capitaux propres. des taux d’imposition attendus, en vigueur dans les années
Les dividendes sont reconnus en tant que dette après leur durant lesquelles ces différences temporelles seront réalisées
approbation par l’Assemblée générale des actionnaires. Tout ou réglées, et en se basant sur les pourcentages d’impôt en
dividende intérimaire éventuel est comptabilisé en dettes dès vigueur ou confirmés à la date du bilan.
que le Conseil d’administration a pris la décision de procéder
au paiement d’un tel dividende. L’Exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de la fusion
d’une société non sicafi avec une sicafi. Lorsque la société qui
Provisions ne dispose pas du statut de sicafi entre pour la première fois
Une provision est comptabilisée au bilan lorsque : dans le périmètre de consolidation du groupe, une provision
• il y a une obligation (juridique ou implicite) résultant d’un pour exit tax est enregistrée en même temps qu’un montant
événement passé, et correspondant à la différence entre la valeur de marché de
• il est probable qu’une sortie de ressources sera l’immeuble et la valeur comptable du bien qui sera acquis dans
nécessaire pour faire face à cette obligation, et que la fusion et cela en tenant compte d’une date prévue de fusion.
• le montant de l’obligation peut être estimé de manière
fiable. Produits
Les revenus locatifs provenant de contrats de location simples
Impôt sont comptabilisés en produits de façon linéaire sur la durée du
L’impôt sur le résultat de l’exercice comprend l’impôt courant contrat de location. Les gratuités locatives et autres avantages
et l’impôt différé. Ils sont comptabilisés dans le compte de consentis aux clients sont comptabilisés de façon linéaire sur la
résultats, sauf s’ils portent sur des éléments enregistrés première période ferme du bail.
directement en capitaux propres, auquel cas ils sont, eux aussi,
comptabilisés dans les capitaux propres. Profit ou perte sur la vente d’immeubles de placement
L’impôt courant est le montant des impôts à payer sur Le résultat de la vente d’un immeuble de placement représente
les revenus imposables de l’année écoulée ainsi que tout la différence entre le produit de la vente, net de frais de
ajustement aux impôts payés (ou à récupérer) relatifs transaction, et la dernière juste valeur de l’immeuble vendu au




Home Invest Belgium
114 Rapport financier annuel
2013
31 décembre de l’exercice écoulé. Ce résultat est présenté IAS 36 Changements concernant des informations : montants




facteurs de risque
sous la rubrique XVI. « Résultat sur vente d’immeubles de à récupérer pour des actifs non-financier en vigueur à compter
placement » du compte de résultat. de l’exercice débutant le 1er janvier 2014
Lors de l’élaboration du schéma de calcul du montant visé
à l’article 27, § 1er, al. 1er de l’A.R. du 7 décembre 2010, IAS 39 Changements concernant la novation des instruments
le résultat distribuable reprend la rubrique « +/- Plus-values financiers dérivatives et continuation de la comptabilité de
et moins-values réalisées sur biens immobiliers durant couverture en vigueur à compter de l’exercice débutant le 1er
l’exercice (plus-values et moins-values par rapport à la valeur janvier 2014
d’acquisition augmentée des dépenses d’investissement




historique
immobilisées) », permettant ainsi de tenir compte de la valeur L’application future de ces normes ou interprétations n’aura
initiale d’acquisition. aucun impact matériel sur les comptes annuels.


Annexe 3 :
Les méthodes comptables ont été appliquées de façon
INFORMATIONS SEGMENTEES
cohérente pour les exercices présentés.




rapport de gestion
(CONSOLIDEES)
Home Invest Belgium n’a pas anticipé l’application des
normes et interprétations nouvelles ou amendées qui ont été
émises avant la date d’autorisation de publication des états Les immeubles de placement que Home Invest Belgium détient
financiers consolidés mais dont la date d’entrée en vigueur est comportent trois catégories :
postérieure à l’exercice annuel clôturé au 31 décembre 2013, • des immeubles valorisés à la découpe
à savoir : • des immeubles valorisés en bloc d’une valeur individuelle
supérieure à € 2 500 000




HIB en bourse
IFRS 9 Instruments financiers : classification et évaluation, entré • des immeubles valorisés en bloc d’une valeur individuelle
en vigueur indéterminée inférieure à € 2 500 000
En termes de répartition géographique, les immeubles de
IFRS 10 Etats financiers consolidés en vigueur à compter de placement de Home Invest Belgium sont majoritairement situés
l’exercice débutant le 1er janvier 2014 à Bruxelles.
Les colonnes « non affecté » reprennent les montants qu’il




rapport immobilier
IFRS 11 Partenariats en vigueur à compter de l’exercice est impossible d’attribuer à une de ces trois catégories, par
débutant le 1er janvier 2014 exemple :
• la rubrique XII. reprend principalement les frais de
IFRS 12 Informations à fournir sur les participations dans les personnel et des bureaux internes,
autres entités en vigueur à compter de l’exercice débutant le • les rubriques XXI., XXII., et XXIII. qui concernent les crédits
1er janvier 2014 et produits financiers non attribuables spécifiquement à un
immeuble.
états financiers


IAS 19 Changements des régimes à prestations définies :
cotisations des employées en vigueur à compter de l’exercice
débutant le 1er janvier 2014


IAS 27 Etats financiers individuels en vigueur à compter de
document permanent




l’exercice débutant le 1er janvier 2014


IAS 28 Participations dans des entreprises associées et des
coentreprises en vigueur à compter de l’exercice débutant le
1er janvier 2014




115
COMPTE DE RÉSULTAT PAR TYPE DE BIENS
Total Consolidé

2013 2012
I. Revenus locatifs (+) 19 353 320 16 814 467
III. Charges relatives à la location (+/-) -252 403 -312 211
RESULTAT LOCATIF NET (= I +II +III) 19 100 917 16 502 255
IV. Récupération de charges immobilières (+) 90 977 116 604
V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur
662 528 404 700
immeubles loués (+)
VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) -2 021 064 -1 628 894
VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) -778 1 346
RESULTAT IMMOBILIER (= I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII) 17 832 578 15 396 011
IX. Frais techniques (-) -1 110 397 -1 157 926
X. Frais commerciaux (-) -539 042 -482 542
XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) -255 581 -156 258
XII. Frais de gestion immobilière (-) -2 557 758 -1 997 825
XIII. Autres charges immobilières (-) -25 566
CHARGES IMMOBILIERES (= IX +X +XI +XII +XIII) -4 488 344 -3 794 551
RESULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES
13 344 234 11 601 461
(I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII)
XIV. Frais généraux de la société (-) -682 319 -648 065
XV. Autres revenus et charges d’exploitation (+/-) -263 587
RESULTAT D’EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE
12 398 328 10 953 396
(I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV)
XVI. Résultat sur vente d’immeubles de placement (+/-) 2 517 584 2 835 426
XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) 12 387 402 3 856 947
RESULTAT D’EXPLOITATION
27 303 314 17 645 768
(I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV +XVI +XVII +XVIII +XIX)
XX. Revenus financiers (+) 101 768 114 348
XXI. Charges d’intérêts nettes(-) -4 035 036 -2 935 804
XXII. Autres charges financières (-) -69 590 -50 747
XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) 1 501 542 -3 124 636
RESULTAT FINANCIER (XX +XXI +XXII +XXIII) -2 501 317 -5 996 839
RESULTAT AVANT IMPOT (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV +XVI
24 801 997 11 648 929
+XVII +XVIII +XIX +XX +XXI +XXII +XXIII)
XXIV. Impôts des sociétés (-) 105 340 -16 944
IMPOT (XXIV + XXV) 105 340 -16 944
RESULTAT NET (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV +XVI +XVII +XVIII
24 907 336 11 631 985
+XIX +XX +XXI +XXII +XXIII +XXIV +XXV)




Home Invest Belgium
116 Rapport financier annuel
2013
Immeubles en bloc Immeubles en bloc
Immeubles à la découpe Non affecté




facteurs de risque
>2 500 000€ <2 500 000€
2013 2012 2013 2012 2013 2012 2013 2012
13 213 019 13 887 165 5 765 258 2 629 688 375 043 297 614

-92 086 -208 693 -50 975 20 753 2 438 -9 711 -111 780 -114 560

13 120 933 13 678 471 5 714 283 2 650 441 377 481 287 903 -111 780 -114 560

82 265 99 092 8 535 17 562 177 -50




historique
171 886 183 513 444 616 211 546 46 026 9 640

-1 345 023 -1 330 199 -618 156 -245 445 -57 885 -53 251

-778 1 346

12 029 282 12 632 224 5 549 277 2 634 105 365 799 244 242 -111 780 -114 560




rapport de gestion
-1 096 278 -973 208 -100 767 -40 690 -29 719 -12 283 116 367 -131 745

-523 548 -417 032 -31 988 -7 901 -16 525 -4 617 33 020 -52 992

-257 684 -49 973 273 -6 650 -1 436 -1 011 3 266 -98 624

-81 437 -57 269 -42 022 -2 434 299 -1 940 556

-25 566

-1 958 946 -1 497 482 -174 504 -55 241 -47 681 -17 910 -2 307 213 -2 223 917




HIB en bourse
10 070 336 11 134 742 5 374 773 2 578 864 318 118 226 332 -2 418 993 -2 338 477

-682 319 -648 065

-263 587

10 070 336 11 134 742 5 374 773 2 578 864 318 118 226 332 -3 364 899 -2 986 542




rapport immobilier
2 593 996 2 733 769 118 742 -76 413 -17 085

11 905 487 3 582 572 333 193 264 501 148 721 9 873

24 569 820 17 451 083 5 707 967 2 843 365 466 839 354 947 -3 441 312 -3 003 628

90 766 94 468 11 001 19 880

-4 035 036 -2 935 804 états financiers

-69 590 -50 747

1 501 542 -3 124 636

90 766 94 468 -2 592 083 -6 091 307

24 569 820 17 451 083 5 707 967 2 843 365 557 606 449 415 -6 033 395 -9 094 935

105 340 -16 944
document permanent




105 340 -16 944

24 569 820 17 451 083 5 707 967 2 843 365 557 606 449 415 -5 928 056 -9 111 879




117
COMPTE DE RÉSULTAT PAR RÉGION
Total Consolidé
2013 2012
I. Revenus locatifs (+) 19 353 320 16 814 467

III. Charges relatives à la location (+/-) -252 403 -312 211

RESULTAT LOCATIF NET (= I +II +III) 19 100 917 16 502 255

IV. Récupération de charges immobilières (+) 90 977 116 604

V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur
662 528 404 700
immeubles loués (+)
VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) -2 021 064 -1 628 894

VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) -778 1 346

RESULTAT IMMOBILIER (= I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII) 17 832 578 15 396 011

IX. Frais techniques (-) -1 110 397 -1 157 926

X. Frais commerciaux (-) -539 042 -482 542

XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) -255 581 -156 258

XII. Frais de gestion immobilière (-) -2 557 758 -1 997 825

XIII. Autres charges immobilières (-) -25 566

CHARGES IMMOBILIERES (= IX +X +XI +XII +XIII) -4 488 344 -3 794 551

RESULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES
13 344 234 11 601 461
(I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII)
XIV. Frais généraux de la société (-) -682 319 -648 065

XV. Autres revenus et charges d’exploitation (+/-) -263 587

RESULTAT D’EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE
12 398 328 10 953 396
(I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV)
XVI. Résultat sur vente d’immeubles de placement (+/-) 2 517 584 2 835 426

XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) 12 387 402 3 856 947

RESULTAT D’EXPLOITATION
27 303 314 17 645 768
(I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV +XVI +XVII +XVIII +XIX)
XX. Revenus financiers (+) 101 768 114 348

XXI. Charges d’intérêts nettes(-) -4 035 036 -2 935 804

XXII. Autres charges financières (-) -69 590 -50 747

XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) 1 501 542 -3 124 636

RESULTAT FINANCIER (XX +XXI +XXII +XXIII) -2 501 317 -5 996 839

RESULTAT AVANT IMPOT (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV
24 801 997 11 648 929
+XVI +XVII +XVIII +XIX +XX +XXI +XXII +XXIII)
XXIV. Impôts des sociétés (-) 105 340 -16 944

IMPOT (XXIV + XXV) 105 340 -16 944

RESULTAT NET (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV +XVI +XVII
24 907 336 11 631 985
+XVIII +XIX +XX +XXI +XXII +XXIII +XXIV +XXV)




Home Invest Belgium
118 Rapport financier annuel
2013
Région bruxelloise Région flamande Région wallonne Non affecté




facteurs de risque
2013 2012 2013 2012 2013 2012 2013 2012
12 035 606 11 932 467 2 122 119 2 186 235 5 195 594 2 695 765

-112 637 -120 193 -12 013 -16 056 -15 973 -61 403 -111 780 -114 560

11 922 969 11 812 274 2 110 107 2 170 179 5 179 622 2 634 362 -111 780 -114 560

65 745 89 280 2 195 20 598 23 036 6 726

261 312 265 537 59 131 32 421 342 085 106 741




historique
-1 276 071 -1 149 851 -165 919 -160 791 -579 074 -318 252

-797 1 282 19 65

10 973 157 11 018 523 2 005 514 2 062 407 4 965 688 2 429 642 -111 780 -114 560

-1 012 033 -908 190 -36 770 -46 241 -177 961 -71 750 116 367 -131 745




rapport de gestion
-389 467 -325 746 -63 595 -33 368 -119 000 -70 436 33 020 -52 992

-216 825 -56 961 -12 456 11 543 -29 565 -12 216 3 266 -98 624

-76 603 -96 446 -6 280 -40 576 -2 434 299 -1 901 379

-25 566

-1 694 929 -1 387 343 -119 100 -68 066 -367 103 -154 401 -2 307 213 -2 184 740




HIB en bourse
9 278 229 9 631 179 1 886 414 1 994 341 4 598 585 2 275 241 -2 418 993 -2 299 300

-682 319 -648 065

-263 587

9 278 229 9 631 179 1 886 414 1 994 341 4 598 585 2 275 241 -3 364 899 -2 947 365

2 364 696 2 165 113 622 334 229 301 65 064 -76 413 -17 085




rapport immobilier
9 963 257 3 033 653 1 747 283 274 732 676 861 548 561

21 606 182 14 829 945 3 633 697 2 891 408 5 504 747 2 888 866 -3 441 312 -2 964 451

90 766 94 468 11 001 19 880

-4 035 036 -2 935 804

-69 590 -50 747
états financiers


1 501 542 -3 124 636

90 766 94 468 -2 592 083 -6 091 307

21 696 948 14 924 414 3 633 697 2 891 408 5 504 747 2 888 866 -6 033 395 -9 055 758

105 340 -16 944
document permanent




105 340 -16 944

21 696 948 14 924 414 3 633 697 2 891 408 5 504 747 2 888 866 -5 928 056 -9 072 702




119
BILAN PAR TYPE DE BIENS
Total Consolidé Immeubles à la découpe

2013 2012 2013 2012
Immeubles de placement en exploitation 290 438 658 241 835 640 207 485 883 199 793 899
Immeubles de placement -Projets de développement 16 315 294 882 568 16 315 294 882 568
Actifs détenus en vue de la vente 9 402 061 17 349 556 9 402 061 17 349 556
Créances de location financement 1 076 752 1 182 131
Autres actifs 7 867 078 9 142 956
TOTAL DE L'ACTIF 325 099 843 270 392 851 233 203 237 218 026 023
Pourcentage par secteur 100,00% 100,00% 71,73% 80,63%


Capitaux propres 195 025 808 178 721 397
Passifs 130 074 035 91 671 455
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 325 099 843 270 392 851


AUTRES INFORMATIONS PAR TYPE DE BIENS
Total Consolidé Immeubles à la découpe

2013 2012 2013 2012
Immeubles de placement
Investissements 796 094 664 629 663 986 658 788

Autres immobilisations corporelles
Investissements 310 325 275 879
Amortissements -187 422 -113 904
Immobilisations incorporelles
Investissements 43 778 30 250
Amortissements -27 729 -24 442


BILAN PAR RÉGION
Total Consolidé Région bruxelloise
2013 2012 2013 2012
Immeubles de placement en exploitation 290 438 658 241 835 640 185 206 341 174 027 927

Immeubles de placement -Projets de développement 16 315 294 882 568 16 315 294 882 568

Actifs détenus en vue de la vente 9 402 061 17 349 556 5 239 111 12 351 111

Créances de location financement 1 076 752 1 182 131 1 076 752 1 182 131

Autres actifs 7 867 078 9 142 956
TOTAL DE L'ACTIF 325 099 843 270 392 851 207 837 498 188 443 737

Pourcentage par secteur 100,00% 100,00% 63,93% 69,69%


Capitaux propres 195 025 808 178 721 397
Passifs 130 074 035 91 671 455
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 325 099 843 270 392 851




Home Invest Belgium
120 Rapport financier annuel
2013
Immeubles en bloc Immeubles en bloc
Non affecté
>2 500 000€ <2 500 000€
2013 2012 2013 2012 2013 2012
77 489 785 41 097 317 5 462 990 944 424




facteurs de risque
1 076 752 1 182 131
7 867 078 9 142 956
77 489 785 41 097 317 6 539 742 2 126 555 7 867 078 9 142 956
23,84% 15,20% 2,01% 0,79% 2,42% 3,38%


195 025 808 178 721 397
130 074 035 91 671 455




historique
325 099 843 270 392 851




Immeubles en bloc Immeubles en bloc
Utilisation propre
>2 500 000€ <2 500 000€




rapport de gestion
2013 2012 2013 2012 2013 2012


114 275 11 083 17 833



310 325 275 879




HIB en bourse
-187 422 -113 904


43 778 30 250
-27 729 -24 442




rapport immobilier
Région flamande Région wallonne Non affecté
2013 2012 2013 2012 2013 2012

36 503 880 34 605 654 68 728 436 33 202 060



1 452 727 1 570 000 2 710 222 3 428 444
états financiers




7 867 078 9 142 956

37 956 607 36 175 654 71 438 658 36 630 504 7 867 078 9 142 956

11,68% 13,38% 21,97% 13,55% 2,42% 3,38%
document permanent




195 025 808 178 721 397
130 074 035 91 671 455
325 099 843 270 392 851




121
Annexe 4 :
REVENUS ET CHARGES LOCATIVES
31/12/13 31/12/12
I. Revenus locatifs (+)
A. Loyers 19 296 421 16 707 803
B. Revenus garantis 24 660 0
C. Gratuités locatives -49 539 -55 544
E. Indemnités de rupture anticipée de bail 81 779 162 207
III. Charges relatives à la location (+/-)
A. Loyers à payer sur locaux pris en location -101 579 -114 560
B. Réductions de valeur sur créances commerciales -275 557 -274 708
C. Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales 124 733 77 057

RESULTAT LOCATIF NET (= I + II + III) 19 100 917 16 502 255


Les revenus locatifs progressent significativement, sous l’influence positive de l’acquisition début 2013 des immeubles du certificat
immobilier « Louvain-la-Neuve 1976 » et ce nonobstant l’érosion des loyers entrainée par les ventes réalisées en cours d’année.




Annexe 5 :
RESULTAT IMMOBILIER
31/12/13 31/12/12
IV. Récupération de charges immobilières (+)
A. Indemnités perçues au titre de dégâts locatifs 90 977 116 604
V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués (+)

A. Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire 50 435 42 863
B. Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués 612 093 361 837
VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur
immeubles loués (-)
B. Précomptes et taxes sur immeubles loués -2 021 064 -1 628 894
VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) -778 1 346
TOTAL -1 268 338 -1 106 244
RESULTAT IMMOBILIER (= I + II+ III + IV + V + VI + VII + VIII) 17 832 578 15 396 011


La refacturation de charges locatives concerne principalement les primes d’assurance relatives à l’abandon de recours repris dans
la majorité des polices incendie des immeubles ainsi que de certains frais liés à la fourniture de lignes téléphoniques.


Dans le secteur résidentiel, le précompte immobilier est à charge du bailleur pour tous les baux de résidence principale. Les
refacturations de précompte immobilier et de taxes concernent donc majoritairement les surfaces commerciales ou de bureaux.




Home Invest Belgium
122 Rapport financier annuel
2013
Annexe 6 :
FRAIS TECHNIQUES
31/12/13 31/12/12




facteurs de risque
IX. Frais techniques (-)
A. Frais techniques récurrents
1. Réparations -1 104 364 -873 485
3. Primes d’assurances -105 509 -103 571

B. Frais techniques non récurrents
1. Grosses réparations (entreprises, architectes, bureaux d’étude,…) 72 156 -218 951




historique
2. Sinistres 27 321 38 081
TOTAL -1 110 397 -1 157 926


Dans le cadre de son budget prévisionnel annuel, Home Invest Belgium détermine une politique spécifique d’entretien et de
rénovation pour chacun de ses immeubles, afin que ceux-ci correspondent au mieux aux exigences du marché locatif. Les frais
techniques se produisent le plus souvent lors des sorties locatives.




rapport de gestion
Annexe 7 :
FRAIS COMMERCIAUX
31/12/13 31/12/12
X. Frais commerciaux (-)




HIB en bourse
A. Commissions d’agence -315 364 -314 983
C. Honoraires d’avocats et frais juridiques -223 678 -167 559
TOTAL -539 042 -482 542

Home Invest Belgium a comme politique habituelle de recourir à l’intervention d’agents immobiliers spécialisés en vue de procéder
au mieux à la commercialisation des immeubles de son portefeuille. Dans le cadre d’une réflexion sur l’insourcing d’activités de




rapport immobilier
base, courant 2013, la société a procédé au recrutement d’un employé chargé de commercialiser les biens disponible à la location.


Annexe 8 :
CHARGES LOCATIVES ET TAXES SUR IMMEUBLES NON LOUES
FRAIS DE GESTION
31/12/13 31/12/12
états financiers

XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) -255 581 -156 258
XII. Frais de gestion immobilière (-)
A. Honoraires versés aux gérants (externes) -135 263 -64 236
B. Charges (internes) de gestion d’immeubles -2 422 495 -1 933 589

XIII. Autres charges immobilières (-) -25 566 0
document permanent




TOTAL -2 838 905 -2 154 083
CHARGES IMMOBILIERES (= IX + X + XI + XII + XIII) -4 488 344 -3 794 551
RESULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES (I + II+ III + IV + V + VI + VII
13 344 234 11 601 461
+ VIII + IX + X + XI + XII + XIII)


Les charges internes de gestion d’immeubles comprennent principalement les frais de personnel exposés en cours d’exercice.




123
Annexe 9 :
FRAIS GENERAUX DE LA SOCIETE
31/12/13 31/12/12
XIV. Frais généraux de la société (-) -682 319 -648 065
XV. Autres revenus et charges d’exploitation (+/-) -263 587 0
TOTAL -945 906 -648 065
RESULTAT D’EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE (I +
12 398 328 10 953 396
II+ III + IV + V + VI + VII + VIII + IX + X + XI + XII + XIII + XIV + XV)

Les frais généraux concernent principalement les frais liés aux publications, aux évaluations du portefeuille, aux expertises
techniques et à la taxe d’abonnement.
Les autres charges correspondent d’une part à une indemnité de 48 534€ payée dans le cadre d’un dossier d’arbitrage (Arbitrage
sur la commercialisation de l’immeuble Lambermont ayant fait l’objet d’un apport en 2008) et d’autres part aux régularisations
comptables opérées lors de l’insourcing des gestions techniques et comptables des immeubles.




Annexe 10 :
RESULTAT SUR VENTE D’IMMEUBLES DE PLACEMENT - VARIATION DE LA
JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT EN EXPLOITATION
31/12/13 31/12/12
XVI. Résultat sur vente d’immeubles de placement (+/-)
A. Ventes nettes d’immeubles (prix de vente - frais de transaction) 10 305 547 12 462 547
B. Valeur comptable des immeubles vendus -7 787 963 -9 627 122
XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-)
A. Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement 16 081 696 7 444 387
B. Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement -557 643 -2 016 741
C. Variations positives des frais et droits de mutation estimés intervenant lors 42 979 107 234
de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
D. Variations négatives des frais et droits de mutation estimés intervenant lors -3 179 631 -1 677 933
de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
TOTAL 14 904 985 6 692 372
RESULTAT D’EXPLOITATION (I + II + III + IV + V + VI + VII + VIII + IX + X + XI
27 303 314 17 645 768
+ XII + XIII + XIV + XV + XVI + XVII + XVIII + XIX)

Le résultat sur vente d’immeubles de placement découle des ventes d’appartements. Le détail complet des ventes conclues et des
plus-values réalisées est repris dans le chapitre Rapport de Gestion.


Pour mémoire, le résultat sur vente d’immeubles de placement est comptabilisé par différence entre le prix de vente diminué des
frais liés à la conclusion de ces ventes (rubrique XVI.A.) et la dernière juste valeur du bien concerné (rubrique XVI.B.).


Conformément à l’article 27 §1er - 1°de l’Arrêté Royal du 7 décembre 2010 et son annexe C, sont distribuables les plus-values
réalisées sur biens immobiliers durant l’exercice, calculées par rapport à la valeur d’acquisition augmentée des dépenses
d’investissement immobilisées. Au 31/12/2013, la plus-value réalisée distribuable s’élevait ainsi à € 2 844 237 (par rapport à la
valeur d’acquisition) tandis que la plus-value réalisée par rapport à la dernière juste valeur était de € 2 517 584.




Home Invest Belgium
124 Rapport financier annuel
2013
Selon le rapport de l’expert immobilier, la juste valeur de l’immobilier résidentiel tient partiellement compte d’une potentielle




facteurs de risque
plus-value en cas de vente par appartement. La vente par appartement permet de maximiser le prix obtenu en cas de vente de
l’immeuble de placement concerné. Le Conseil d’administration est d’avis que cette évaluation reflète d’une manière fidèle la
situation de la société.




Annexe 11 :
REVENUS FINANCIERS




historique
31/12/13 31/12/12
XX. Revenus financiers (+)
A. Intérêts et dividendes perçus 11 001 19 880
B. Redevances de location-financement et similaires 90 766 94 468
TOTAL 101 768 114 348




rapport de gestion
Les intérêts et dividendes encaissés proviennent exclusivement du dépôt à court terme des surplus de trésorerie.
Les redevances de location-financement se rapportent aux leasings décrits à l’Annexe 19.



Annexe 12 :
CHARGES D’INTERETS




HIB en bourse
31/12/13 31/12/12
XXI. Charges d’intérêts nettes(-)
A. Intérêts nominaux sur emprunts -1 796 250 -1 120 296
C. Charges résultant d’instruments de couverture autorisés
1. Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de




rapport immobilier
-2 238 786 -1 815 507
couverture telle que définie en IFRS est appliquée
TOTAL -4 035 036 -2 935 804


Les charges résultant d’instruments financiers de couverture découlent de l’écart entre l’intérêt fixe payé pour les IRS achetés
antérieurement et les taux d’intérêt variables en vigueur au cours de l’exercice. Les taux d’intérêt variables se basent sur les taux
interbancaires entre Euribor 7 jours et Euribor 1 an majorés de la marge. Pour plus de détail quant à la structuration de la dette
financière, veuillez-vous référer à l’Annexe 24 reprise ci-dessous.
états financiers
document permanent




125
Annexe 13 :
AUTRES CHARGES FINANCIERES
31/12/13 31/12/12
XXII. Autres charges financières (-)
A. Frais bancaires et autres commissions -64 994 -50 747
D. Autres -4 596 0
XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-)
A. Instruments de couverture autorisés
1. Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de
1 501 542 -3 124 636
couverture telle que définie en IFRS est appliquée
TOTAL 1 436 548 -3 175 383
RESULTAT FINANCIER (XX + XXI + XXII + XXIII) -2 501 317 -5 996 839
RESULTAT AVANT IMPOT (I + II + III + IV + V + VI + VII + VIII + IX + X + XI +
24 801 997 11 648 929
XII + XIII + XIV + XV + XVI + XVII + XVIII + XIX + XX + XXI + XXII + XXIII)


La variation de la juste valeur des actifs financiers concerne les instruments financiers, considérés comme inefficaces suite à
l’application de l’IAS 39, et comptabilisés en compte de résultat. Cette variation de la juste valeur des instruments financiers est
purement latente, ce qui n’est valable que dans l’hypothèse où la sicafi ou les banques ne procèdent pas à la liquidation anticipée
de ces produits. A taux de marché identique, cette moins-value sera payée progressivement chaque année jusqu’à échéance du
produit. A la clôture de l’exercice, la liquidation théorique de ces instruments financiers aurait coûté € 4 471 529 (voir annexe 24
ci-après).
Cette charge purement latente est annulée dans le calcul du résultat distribuable.




Annexe 14 :
IMPOTS SUR RESULTAT
31/12/13 31/12/12
XXIV. Impôts des sociétés (-) 105 340 -16 944
IMPOT (XXIV + XXV) 105 340 -16 944
RESULTAT NET (I +II + III + IV + V + VI + VII + VIII + IX + X + XI + XII + XIII +
24 907 336 11 631 985
XIV + XV + XVI + XVII + XVIII + XIX + XX + XXI + XXII + XXIII + XXIV + XXV)


Les sicafi bénéficient d’un régime fiscal spécifique. Seuls les avantages en nature, les avantages anormaux et bénévoles ainsi que
certaines charges spécifiques sont soumis à l’impôt des sociétés. Les filiales ne disposent pas de ce régime fiscal spécifique. Il est
à noter qu’en 2013, une régularisation d’Exit tax sur une filiale absorbée a engendré un produit exceptionnel. Le montant de l’impôt
sans ce produit exceptionnel est de € 29 862.




Home Invest Belgium
126 Rapport financier annuel
2013
Annexe 15 :
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
31/12/13 31/12/12




facteurs de risque
Immobilisations incorporelles, en début d'exercice 5 808 7 623
1. Valeur brute 30 250 30 250
2. Cumul des amortissements ( - ) -24 442 -22 627
Investissements 13 528 0
Amortissements ( - ) -3 287 -1 815
Immobilisations incorporelles, en fin d'exercice 16 049 5 808
1. Valeur brute 43 778 30 250




historique
2. Cumul des amortissements ( - ) -27 729 -24 442


Les immobilisations incorporelles concernent exclusivement le software immobilier WinIris. Cette immobilisation est amortie
linéairement sur une période d’utilité de 5 ans. Les amortissements sont comptabilisés dans la rubrique XII. « Frais de gestion
immobilière » du compte de résultat.




rapport de gestion
Annexe 16 :
IMMEUBLES DE PLACEMENT
31/12/13 31/12/12




HIB en bourse
Immeubles de placement, solde en début d'exercice 242 718 209 256 558 091
Projets de développement
Investissements - projets de développement 16 317 716 1 122 412
Autres retraits 0 -30 000
Projets de développement réceptionnés -884 990 -18 314 764
Immeubles de placement




rapport immobilier
Immeubles en cours de construction achevés 884 990 18 314 764
Acquisitions d'immeubles 34 375 000 0
Dépenses ultérieures capitalisées 796 094 664 629
Profits (pertes) résultant d'ajustements de la juste valeur 12 387 402 3 856 947
Cessions (-) -9 627 122
Transferts vers les actifs détenus en vue de la vente 159 532 -9 826 748
états financiers


Immeubles de placement, solde en fin d'exercice 306 753 952 242 718 209

Le tableau ci-dessus présente les mouvements des immeubles de placement au cours de l’année prise en considération. La
détermination de la juste valeur se fait conformément à l’annexe 2 Principales méthodes comptables - immeubles de placement. Le
solde de chaque rubrique à la clôture de l’exercice est le suivant :
document permanent




31/12/13 31/12/12
Immeubles de placement 290 438 658 241 835 640
Projets de développement 16 315 294 882 568
Immeubles de placement, solde en fin d'exercice 306 753 952 242 718 208




127
Les projets de développement à la clôture de l’exercice 2013 sont commentés en détail dans le Rapport de gestion et le Rapport
immobilier. Un seul projet de développement a été réceptionné courant 2013 et est l’immeuble Belliard 21.
Le Conseil d’Administration a sélectionné plusieurs biens à revendre dans le cadre de la politique d’arbitrage ; ils sont comptabilisés
dans les actifs détenus en vue de la vente.


L’IFRS 13 s’applique aux IFRS qui exigent ou permettent des évaluations à la juste valeur ou la communication d’informations sur la
juste valeur et donc l’IAS 40 Immeubles de placement L’IFRS 13 prévoit une hiérarchie des justes valeurs sous 3 niveaux d’entrée
de données (niveaux 1, 2 et 3).


Comme repris dans le tableau ci-dessus, la juste valeur des immeubles de placement au 31 décembre 2013 s’élève à € 306 753
952, toutes ces justes valeurs sont de niveau 3. N’ayant pas d’autres niveaux que le niveau 3, Home Invest Belgium n’a pas mis en
place de politique de suivi de transferts entre niveaux hiérarchiques.


Les évaluations se font sur base de 2 méthodes :
- la capitalisation des valeurs locatives estimées
- la valorisation unitaire
Les évaluations tiennent compte de l’état locatif, des charges et taxes à supporter par le bailleur et les travaux éventuels à réaliser.
Les évaluations sont également corroborées avec les transactions réalisées sur le marché et ce compte tenu des valeurs au mètre
carré.



Rapprochement entre les exercices 2012 et 2013 :
Immeubles de placements au 31/12/2012 242 718 209
Acquisitions et investissements 51 648 341
Profits résultant d’ajustements de la juste valeur 12 387 402
Immeubles de placement au 31/12/2013 306 753 952




Comme mentionné ci-avant, toutes ces juste valeurs sont de niveau 3 et il n’y a eu aucun transfert vers ou depuis le niveau 3.



Immeubles à la Immeubles en bloc Immeubles en bloc
découpe (>€2 500 000) (<€2 500 000)
-loyers par m2 par an Moyenne pondérée Moyenne pondérée Moyenne pondérée de
de €113m2 (fourchette de €145m2 (fourchette €91m2 (fourchette entre
entre : entre  : €105m2 et : €47m2 et €170m2)
€21m2 et €217m2) €348m2)


Moyenne pondérée de Moyenne pondérée de
-valeur locative estimée par m2 Moyenne pondérée
€131m2 (fourchette €92m2 (fourchette
par an de €114m2
entre : €99m2 et entre : €65m2 et
(fourchette entre :
€46m2 et €168m2) €275m2) €200m2)
Moyenne pondérée de
Moyenne pondérée de
-taux de capitalisation Moyenne pondérée
7,50% (fourchette
6,68% (fourchette
de 5,27%
entre 4,70% et
entre 5,75% et 7,65%)
(fourchette entre
10,50%)
3,70% et 7,35%)




Home Invest Belgium
128 Rapport financier annuel
2013
Analyse de sensibilité pour les justes valeurs de niveau 3 :




facteurs de risque
Une diminution ou une augmentation de la valeur locative estimée et/ou des loyers obtenus aura potentiellement un impact à la
baisse ou à la hausse de la juste valeur des immeubles de placement.
Une diminution ou une augmentation du taux d’actualisation et/ou du taux de capitalisation aura potentiellement un impact à la
hausse ou à la baisse de la juste valeur des immeubles de placement. Ces taux sont déterminés par les conditions sur les marchés
financiers.


Processus d’évaluation utilisés pour les justes valeurs de niveau 3 :
Les évaluations des immeubles de placement sont réalisées quatre fois par an par l’expert immobilier indépendant et dûment




historique
qualifié. Ces rapports sont réalisés sur base des renseignements communiqués par la société en ce qui concerne l’état locatif, les
charges et taxes à supporter par le bailleur, les loyers, les travaux à réaliser,... Cette information est extraite de la base de données
du système informatique de la société et fait partie de l’organisation administrative et du contrôle interne de la société.
L’expert immobilier utilise des paramètres qui sont liés au marché (taux d’actualisation,…) et qui sont basées sur ces jugements et
son expérience professionnels. Les informations communiquées à l’expert immobilier, les paramètres et les modèles d’évaluation




rapport de gestion
utilisés par l’expert immobilier sont contrôlées par le Management exécutif et par le comité d’audit.




Annexe 17 :
PROJETS DE DEVELOPPEMENT
Pour mémoire, les projets de développement sont repris parmi les immeubles de placement dans l’Annexe 16.




HIB en bourse
Annexe 18 :
AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES




rapport immobilier
31/12/13 31/12/12
Autres immobilisations corporelles, solde en début de période 102 865 200 744
1. Valeur brute 275 879 249 599
2. Cumul des amortissements ( - ) -113 904 -48 856
Investissements 34 446 26 279
Amortissements ( - ) -73 519 -65 048
états financiers

Autres immobilisations corporelles, solde en fin de période 122 902 161 975
1. Valeur brute 310 325 275 879
2. Cumul des amortissements ( - ) -187 422 -113 904

Les autres immobilisations corporelles concernent exclusivement des immobilisations de fonctionnement
comprenant l’aménagement des bureaux, le mobilier des bureaux et l’informatique.
document permanent




129
Annexe 19 :
CREANCES DE LOCATION FINANCEMENT
31/12/13 31/12/12
Créances à plus de 5 ans 391 187 446 887
Créances à plus d'un an et moins de 5 ans 573 328 629 865
Créances à moins d'un an 112 237 105 379
TOTAL 1 076 752 1 182 131


Les créances de location financement se rapportent aux immeubles Rue de Belgrade à Forest et Résidence Lemaire à Molenbeek
et sont reprises au bilan sous 2 postes distincts pour leurs parties long terme et court terme.


Description succincte de ces contrats :
- Rue de Belgrade : bail emphytéotique (sept 1999-août 2026) ;
Opération traitée au niveau comptable comme un leasing immobilier.
Valorisation au 31/12/2013 :
• créances à court et à long terme : € 691 294,61
• option d’achat : € 285 333,33 (juste valeur)
- Résidence Lemaire : leasing immobilier (déc 2003-nov 2018) ;
Valorisation au 31/12/2013 :
• créances à court et à long terme : € 385 457,49
• option d’achat : € 101 333,33 (juste valeur)



Annexe 20 :
ACTIFS VENDUS
31/12/13 31/12/12
Prix de vente net (hors frais) 10 305 547 12 462 547
Dernière Juste valeur -7 787 963 -9 627 122
Plus value réalisée 2 517 584 2 835 426
Plus value réalisée distribuable 2 844 237 2 698 320



Annexe 21 :
CREANCES COMMERCIALES, FISCALES ET AUTRES
31/12/13 31/12/12
Locataires 763 390 847 147
Autres 0 1 592 814
Ventes réalisées 2 436 083 2 340 000
TOTAL 3 199 473 4 779 961


Les créances commerciales regroupent les loyers encore à percevoir auprès des locataires. Ces loyers sont payables
anticipativement. Par ailleurs, suite à la signature de différents compromis de vente fin 2013, Home Invest Belgium dispose au
31/12/2013 de créances à concurrence de € 2 436 083 qui seront payées début 2014, lors de la passation des actes notariés de
vente. En 2012, les autres créances concernent principalement un acompte de € 1 500 000 payé dans le cadre de l’acquisition du
portefeuille immobilier à Louvain le Neuve.




Home Invest Belgium
130 Rapport financier annuel
2013
31/12/13 31/12/12




facteurs de risque
Impôts et Précomptes à récupérer 7 487 6 843
Fonds de roulement versés 289 483 1 299 984
TOTAL 296 970 1 306 827

Les fonds de roulement versés sont ceux mis à disposition des gérants et syndics pour leur permettre d’assumer financièrement la
gestion des charges communes des immeubles de placement. Ils sont en nette diminution sur l’exercice 2013 suite à l’insourcing
de cette activité.




historique
Annexe 22 :
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE
31/12/13 31/12/12
Argent en caisse 9 366 6




rapport de gestion
Soldes bancaires 3 873 373 2 634 182
TOTAL 3 882 740 2 634 188


Annexe 23 :
COMPTES DE REGULARISATION
31/12/13 31/12/12




HIB en bourse
Revenus immobiliers courus non échus 10 408 11 051
Charges immobilières payées d'avance 10 813 58 854
Autres 251 712 132 776
TOTAL A L'ACTIF 272 933 202 681
372 805 354 738
Revenus immobiliers perçus d'avance




rapport immobilier
436 090 302 305
Intérêts et autres charges courus non échus
TOTAL AU PASSIF 808 895 657 043


Annexe 24 :
ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS
31/12/13 31/12/12
états financiers


Autres actifs financiers 76 012 51 517
TOTAL 76 012 51 517

Les chiffres repris dans le tableau ci-après ont trait uniquement aux dettes envers les établissements financiers (et ce pour leur
montant prélévé) :
document permanent




31/12/13 31/12/12
Dettes financières courantes à 1 an au plus 46 750 000 15 700 000
Dettes financières non courantes de 1 à 5 ans 50 000 000 39 550 000
Dettes financières non courantes à plus de 5 ans 25 000 000 25 000 000
TOTAL 121 750 000 80 250 000




131
Les dettes financières sont comptabilisées à leur coût amorti ce qui correspond à la juste valeur. Le tableau ci-dessous reprend les
lignes de crédits ouvertes auprès de chaque banquier (montants contractés et prélevés), la maturité moyenne ainsi que les lignes
contractées échéant en 2014.


Banque Montants des lignes Prélèvements (€) Duration moyenne Lignes échéant en
de crédits (€) 2014 (€)
BELFIUS 45 750 000 45 750 000 3 ans et 3 mois 20 750 000
BNP 41 530 000 39 000 000 3 ans 16 530 000
ING 12 000 000 12 000 000 1 an 12 000 000
LBLUX 15 000 000 15 000 000 3 ans et 11 mois 0
DEGROOF 10 000 000 10 000 000 4 ans et 4 mois 0
TOTAL 124 280 000 121 750 000 3 ans et 1 mois 49 280 000


Le taux d’endettement au 31/12/2013 s’élève à 38,39% comparé à 30,97% au 31/12/2012.


Les produits de couverture de taux d’intérêt sont exclusivement de type IRS (Interest Rate Swap) qui constituent des contrats
d’échange de taux flottants en taux fixes. Au 31 décembre 2013, le montant total des couvertures IRS souscrites s‘élève à € 111
750 000 comme repris dans le tableau ci-dessous.



Banque Montants des Duration moyenne Couvertures échéant en
instruments de 2014 (€)
couverture actifs (€)
BELFIUS 46 750 000 2 ans et 9 mois 26 750 000
BNP 25 000 000 4 ans et 5 mois 0
ING 40 000 000 5 ans et 8 mois 0
TOTAL 111 750 000 4 ans et 2 mois 26 750 000


La politique de couverture prudente de Home Invest Belgium a permis de dégager un taux d’intérêt moyen de 3,52% sur l’exercice,
marge bancaire et coût des couvertures comprises, comparé à 3,53% et 3,88% sur les exercices précédents (Le taux moyen hors
couverture s’élève à 1,57%).
Compte tenu de la structuration financière prudente de sa dette, combinée avec le très faible taux d’endettement, Home Invest
Belgium a une exposition limitée aux fluctuations des taux d’intérêts du marché.




Home Invest Belgium
132 Rapport financier annuel
2013
Comptabilisation :




facteurs de risque
Conformément à l’IAS39, au 31 décembre 2013, la juste valeur négative des instruments financiers est comptabilisée au passif en
rubrique I.C. « Autres passifs financiers non courants », pour un montant total de - € 4 471 529. La contrepartie est comptabilisée
conformément au schéma suivant :



Dan les fonds propres sous
En compte de résultat sous
Juste valeur des instruments Dans les fonds propres sous
la rubrique "n Résultat
la rubrique XXIII. " Variations
financiers au 31/12/2013 la rubrique " d. Réserve
reporté des exercices
de la juste valeur des actifs
du solde des variations de
antérieurs (+/-)"
et passifs financiers (+/-)"
juste valeur des instruments




historique
de couverture autorisés
auxquels la comptabilité de
couverture telle que définie
en IFRS est appliquée (+/-)"

Instruments efficaces -505 497
Instruments inefficaces
2 369 372




rapport de gestion
(variation 2013)
Instruments inefficaces à la
-5 301 872
clôture précédente (1)
3 IRS déclarés efficaces en
2011 et:
- reclassés en 2012 et 2013
-782 079
comme inefficaces
- à reclasser en 2014




HIB en bourse
-165 701
comme inefficaces
- variation 2013 (2) -85 751
TOTAL: -671 198 1 501 542 -5 301 872
TOTAL GéNéRAL: -4 471 529

(1) Les modifications de la juste valeur des exercices précédents comptabilisés dans le compte de résultat ont entretemps été affectés au Résultat




rapport immobilier
reporté des exercices précédents.
(2) Les 3 IRS concernés étant déclarés inefficaces, la variation de la juste valeur sur l’exercice 2013 est reprise intégralement en compte de résultat.



La comptabilisation des lignes de crédit se fait dans le poste des Dettes financières non courantes et courantes.


L’IFRS 13 s’applique aux IFRS qui exigent ou permettent des évaluations à la juste valeur ou la communication d’informations sur la
juste valeur et donc l’IAS 39. L’IFRS 13 prévoit une hiérarchie des justes valeurs sous 3 niveaux d’entrée de données (niveaux 1, 2
états financiers

et 3).


Concernant les instruments financiers, toutes ces justes valeurs sont de niveau 2. N’ayant pas d’autres niveaux que le niveau 2,
Home Invest Belgium n’a pas mis en place de politique de suivi de transferts entre niveaux hiérarchiques.


L’évaluation est réalisée par les banques sur base de la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés.
document permanent




133
Annexe 25 :
DETTES COMMERCIALES ET AUTRES PASSIFS COURANTS
31/12/13 31/12/12
DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES
Fournisseurs 1 066 295 1 470 048
Locataires 795 708 482 924
Fiscales, salariales et sociales 428 187 533 621

TOTAL 2 290 190 2 486 593
AUTRES PASSIFS COURANTS
Dividendes 47 327 34 981
Autres 73 407 519 525
TOTAL 120 734 554 506




Les dettes de dividendes concernent exclusivement d’anciens dividendes non encore réclamés par les actionnaires.




Home Invest Belgium
134 Rapport financier annuel
2013
Annexe 26 :
CAPITAL, PRIMES D’EMISSION ET RESERVES
Evolution du Capital souscrit :

Date Evolution du Modalité de l’opération Prix Nombre




facteurs de risque
capital social d’émission d’actions
émises /
existantes
4/07/1980 1 250 000 BEF Constitution de la S A Philadelphia BEF 1 000 1 250
1983 6 000 000 BEF Augmentation du capital BEF 1 000 6 000
13/04/1999 - Nouvelle représentation du capital (par division) - 26 115
1 373 650 000
1/06/1999 Apports en nature d’immeubles et … - -
BEF
1/06/1999 10 931 BEF …augmentation de capital en espèces (arrondis) BEF 1 411,89 972 919




historique
1/06/1999 1 500 000 BEF Fusion par absorption de la S A Socinvest - 97 078
1/06/1999 -71 632 706 BEF Réduction du capital par apurement des pertes - -
Total au 01/06/1999 € 32 493 343,44 1 103 362
09/04/2001 € 62 000,00 Fusion par absorption de la S A Mons Real Estate € 32,00 35 304
Total au 31/05/2001 € 32 555 343,44 1 138 666




rapport de gestion
Fusion par absorption de la S A Les Résidences du
31/05/2002 € 151 743,90 € 34,78 4 471
Quartier Européen
Total au 31/05/2002 € 32 707 087,34 1 143 137
au 31/05/2003
15/12/2003 € 5 118 338,36 Apport en nature d’immeubles par AXA Belgium € 44,13 178 890
15/12/2003 € 4 116 712,93 Apport en nature d’immeubles par TRANSGA € 44,13 143 882
15/12/2003 € 7 861,37 Incorporation d’une partie du compte « Primes d’émission » - -
Total au 31/05/2004 € 41 950 000,00 1 465 909




HIB en bourse
12/05/2005 € 3 472,00 Fusion par absorption de la S A 205 Rue Belliard € 51,01 3 220
12/05/2005 € 4 737,66 Fusion par absorption de la S A Patroonshuis € 51,01 3 324
Total au 31/12/2005 € 41 958 209,66 1 472 453
Fusion par absorption de la S A Immobilière du Prince
22/05/2006 € 915 214,47 € 50,32 76 000
d'Orange
5/10/2006 € 9 978 110,03 1ère augmentation de Capital € 51,00 360 378
13/10/2006 € 7 171 221,48 2ème augmentation de Capital € 51,00 259 002




rapport immobilier
Total au 31/12/2006 € 60 022 755,64 2 167 833
24/05/2007 € 275 043,48 Fusion par absorption de la S A Immobilière Van Volxem € 57,90 5 000
24/05/2007 € 3 185,77 Fusion par absorption de la S A Investim € 57,90 5 824
Total au 31/12/2007 € 60 300 984,89 2 178 657
23/05/2008 € 10 062 486,49 Fusion par scission partielle de la S A VOP € 50,00 622 632
23/05/2008 € 29 000,00 Fusion par absorption de la S A JBS € 50,00 2 088
états financiers


Total au 31/12/2008 € 70 392 471,38 2 803 377
29/05/2009 € 1 246 937,97 Fusion par absorption de la S A Les Erables Invest € 49,55 25 165
Total au 31/12/2009 € 71 639 409,35 2 828 542
Total au 31/12/2010 € 71 639 409,35 2 828 542
31/01/2011 € 122 708,91 Fusion par scission partielle de la S A Masada € 59,72 102 792
document permanent




23/12/2011 € 5 584,90 Fusion par scission mixte de la S A URBIS € 63,32 6 318
23/12/2011 € 2 633 518,75 Fusion par scission partielle de la S A VOP € 62,91 118 491
Total au 31/12/2011 € 74 401 221,91 3 056 143
Total au 31/12/2012 € 74 401 221,91 3 056 143
Total au 31/12/2013 € 74 401 221,91 3 056 143




135
Au 31/12/2013, 12 912 actions Home Invest Belgium étaient détenues en autocontrôle par Home Invest
Development et étaient comptabilisées pour € 757 322,67 soit € 58,65 par action, soit au même niveau que leur
valeur d’acquisition



Annexe 27 :
PERIMETRE DE CONSOLIDATION
Participation
directe Comptes
Nom N° d'entreprise Pays d'origine ou indirecte annuels au :
En 2013
Home Invest Belgium S A 0420 767 885 Belgique - 31/12/2013
Home Invest Development S A 0466 151 118 Belgique 100% 31/12/2013
En 2012
Home Invest Belgium S A 0420 767 885 Belgique - 31/12/2012
Home Invest Development S A 0466 151 118 Belgique 100% 31/12/2012




Toutes les sociétés faisant partie du périmètre de consolidation sont domiciliées en Belgique, Boulevard de la Woluwe 60 à 1200
Bruxelles. Le 27 mars 2013, la dénomination de Home Invest Management a été changée en Home Invest Development
Au 31 décembre 2013, il n’y a pas d’intérêts minoritaires.
A l’exception de la rémunération de l’Administrateur délégué (cfr. Rapport de gestion, rubrique Déclaration de gouvernance
d’entreprise) il n’y a pas de transactions avec des parties liées au sens de IAS 24.


Les 2 sociétés Charlent 53 Freehold et Charlent 53 Leasehold n’entrent pas dans le périmètre de consolidation compte tenu de la
condition résolutoire existante, pour plus de détail sur l’opération, nous vous renvoyons au Rapport de Gestion.




Home Invest Belgium
136 Rapport financier annuel
2013
COMPTES STATUTAIRES1
Bilan statutaire (IFRS)
31/12/2013 31/12/2012
ACTIF




facteurs de risque
I. Actifs non courants 308 169 430 244 012 261
16 049 5 808
B. Immobilisations incorporelles
306 753 952 242 718 208
C. Immeubles de placement
122 902 161 975
D. Autres immobilisations corporelles
312 013 49 518
E. Actifs financiers non courants
964 515 1 076 752
F. Créances de location-financement




historique
II. Actifs courants 19 038 013 27 323 460

9 402 061 17 349 556
A. Actifs détenus en vue de la vente
112 237 105 379
C. Créances de location-financement
3 401 531 4 797 783
D. Créances commerciales
2 243 210 2 294 723
E. Créances fiscales et autres actifs courants




rapport de gestion
3 606 043 2 573 339
F. Trésorerie et équivalents de trésorerie
272 933 202 681
G. Comptes de régularisation
TOTAL DE L’ACTIF 327 207 444 271 335 721
CAPITAUX PROPRES
A. Capital 73 469 670 73 469 670
B. Primes d’émission 19 093 664 19 093 664




HIB en bourse
C. Réserves
a. Réserve légale (+) 98 778 98 778
b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) 90 156 936 89 451 446
c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de -25 730 630 -25 133 105
l’aliénation hypothétique des immeubles de placement (-)
d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de
couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que -671 198 -1 958 774




rapport immobilier
définie en IFRS est appliquée (+/-)
m. Autres réserves (+/-) 1 781 255 1 781 255
n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-) 12 784 902 11 529 255
D. Résultat net de l’exercice 24 909 192 11 296 078
CAPITAUX PROPRES 195 892 570 179 628 267
PASSIF
états financiers

I. Passifs non courants 79 471 529 71 810 647
B. Dettes financières non courantes 75 000 000 64 550 000
C. Autres passifs financiers non courants 4 471 529 7 260 647
II. Passifs courants 51 843 344 19 896 808
B. Dettes financières courantes 47 382 687 16 162 666
document permanent




D. Dettes commerciales et autres dettes courantes 2 569 866 2 522 593
E. Autres passifs courants 1 081 897 554 506
F. Comptes de régularisation 808 895 657 043
PASSIF 131 314 873 91 707 455
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 327 207 444 271 335 721

1 Les comptes annuels statutaires de Home Invest Belgium sont établis conformément au référentiel IFRS depuis le 1er janvier 2005. Ils sont
présentés dans une version abrégée et ce conformément à l’article 105 du Code des sociétés. Les comptes statutaires détaillés feront l’objet d’un
dépôt à la Banque Nationale consécutivement à la tenue de l’Assemblée générale ordinaire. Ils sont également disponibles sur simple demande
au siège social de la société.




137
Compte de résultat statutaire (IFRS)
31/12/2013 31/12/2012
I. Revenus locatifs (+) 19 353 320 16 785 431
III. Charges relatives à la location (+/-) -252 403 -312 211
RESULTAT LOCATIF NET 19 100 917 16 473 220
90 977 116 604
IV. Récupération de charges immobilières (+)
V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées
662 528 404 700
par le locataire sur immeubles loués (+)
VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur
-2 021 064 -1 614 627
immeubles loués (-)
-778 1 346
VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-)

RESULTAT IMMOBILIER 17 832 578 15 381 243

-1 110 397 -1 153 603
IX. Frais techniques (-)
-539 042 -482 542
X. Frais commerciaux (-)
-255 581 -156 258
XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-)
-2 605 048 -1 958 648
XII. Frais de gestion immobilière (-)
CHARGES IMMOBILIERES -4 535 634 -3 751 050
RESULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 13 296 944 11 630 192
XIV. Frais généraux de la société (-) -682 319 -648 065
XV. Autres revenus et charges d’exploitation (+/-) -263 587 0
RESULTAT D’EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE 12 351 038 10 982 127
XVI. Résultat sur vente d’immeubles de placement (+/-) 2 517 584 2 835 426
XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) 12 387 402 3 241 861
RESULTAT D’EXPLOITATION 27 256 024 17 059 414
XX. Revenus financiers (+) 150 219 624 539
XXI. Charges d’intérêts nettes(-) -4 035 036 -3 196 367
XXII. Autres charges financières (-) -68 673 -49 940
XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) 1 501 542 -3 124 636
RESULTAT FINANCIER -2 451 948 -5 746 403
RESULTAT AVANT IMPOT 24 804 076 11 313 011
XXIV. Impôts des sociétés (-) 105 117 -16 932
IMPOT 105 117 -16 932

RESULTAT NET 24 909 192 11 296 078




Home Invest Belgium
138 Rapport financier annuel
2013
AFFECTATIONS ET PRELEVEMENTS
31/12/2013 31/12/2012




facteurs de risque
Affectations et prélèvements
A. Résultat net 24 909 192 11 296 078
B. Transfert aux/des réserves (-/+)
1. Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de
juste valeur des biens immobiliers (-/+)
- exercice comptable -15 524 054 -4 812 560
- exercices antérieurs




historique
- réalisation de biens immobiliers 326 653 280 244
2. Transfert à/de la réserve des frais et droits de mutation estimés
intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement 3 136 652 1 570 699
(-/+)
11. Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs (-/+) -2 151 943 1 598 004
C. Rémunération du capital prévue à l’article 27, § 1er, al 1er -9 198 181 -8 991 518




rapport de gestion
D. Rémunération du capital - autre que C -1 498 319 -940 946


31/12/2013 31/12/2012
Schéma de calcul du montant visé à l’article 27, § 1er, al 1er
Résultat corrigé (A)
Résultat net 24 909 192 11 296 078




HIB en bourse
+ Réductions de valeur 275 557 274 708
- Reprises de Réductions de valeur -124 733 -77 057
+/- Autres éléments non monétaires -1 501 542 3 124 636
+/- Résultat sur vente de biens immobiliers -2 517 584 -2 835 426
+/- Variations de la juste valeur des biens immobiliers -12 387 402 -3 241 861
Résultat corrigé (A) 8 653 490 8 541 079




rapport immobilier
Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de
l’obligation de distribution (B)
+/- Plus-values et moins-values réalisées sur biens immobiliers durant l’exercice
(plus-values et moins-values par rapport à la valeur d’acquisition augmentée des 2 844 237 2 698 320
dépenses d’investissement immobilisées)
= Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées
2 844 237 2 698 320
de l’obligation de distribution (B)
états financiers

Total (A + B) 11 497 726 11 239 398
80% suivant article 27, §1er, al 1er 9 198 181 8 991 518
Diminution nette de l'endettement 0 0
Distribution minimum requise par l'Art 27 9 198 181 8 991 518
document permanent




139
Conformément à l’Article 617 du Code des sociétés, l’actif net, après distribution du dividende envisagé, ne deviendra pas inférieur
au montant du capital appelé, augmenté de toutes les réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer. La marge
restante après distribution s’élève à € 28,8 millions.


Actif net statutaire après distribution du dividende : 185 196 070
Schéma de calcul du montant visé à l’article 27 § 1er al 6
Capital libéré ou, s’il est supérieur, capital appelé (+) 73 469 670

Primes d’émission indisponibles en vertu des statuts (+) 19 093 664

Réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers (+) 90 156 936
Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation
-25 730 630
hypothétique des immeubles de placement (-)
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture
autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est -671 198
appliquée (+/-)
Réserve légale (+) 98 778
Total : 156 417 220
Différence: 28 778 849




RAPPORTS DU COMMISSAIRE
SUR LES COMPTES CONSOLIDES

RAPPORT DU COMMISSAIRE À L’ASSEMBLéE GéNéRALE DES ACTIONNAIRES DE LA SOCIéTé HOME INVEST
BELGIUM SA SUR LES COMPTES CONSOLIDéS POUR L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2013

Conformément aux dispositions légales, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire. Ce rapport
inclut notre opinion sur les comptes consolidés ainsi que la déclaration complémentaire requise. Ces comptes consolidés
comprennent l’état de la situation financière consolidé au 31 décembre 2013, l’état du résultat global consolidé, l’état consolidé
des variations de capitaux propres et un tableau consolidé des flux de trésorerie pour l’exercice clos le 31 décembre 2013 ainsi que
les annexes.

Rapport sur les comptes consolidés - Opinion sans réserve

Nous avons procédé au contrôle des comptes consolidés de la société Home Invest Belgium pour l’exercice clos le 31 décembre
2013, établis sur la base des Normes internationales d’information financière telles qu’adoptées par l’Union européenne, dont le
total du bilan consolidé s’élève à EUR 325 099 843 et dont le compte de résultats consolidé se solde par un bénéfice de l’exercice
de EUR 24 907 336.

Responsabilité de l’organe de gestion relative à l’établissement des comptes consolidés

L’organe de gestion est responsable de l’établissement de comptes consolidés donnant une image fidèle conformément aux
normes internationales d’information financière telles qu’adoptées par l’Union européenne, ainsi que de la mise en place du contrôle
interne qu’il estime nécessaire à l’établissement de comptes consolidés ne comportant pas d’anomalies significatives, que celles-ci
proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.




Home Invest Belgium
140 Rapport financier annuel
2013
Responsabilité du commissaire




facteurs de risque
Notre responsabilité est d’exprimer une opinion sur ces comptes consolidés sur la base de notre audit. Nous avons effectué
notre audit selon les normes internationales d’audit (ISA). Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences
déontologiques ainsi que de planifier et de réaliser l’audit en vue d’obtenir une assurance raisonnable que les comptes consolidés
ne comportent pas d’anomalies significatives. Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments
probants concernant les montants et les informations fournies dans les comptes consolidés. Le choix des procédures mises en
œuvre, y compris l’évaluation des risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci
proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, relève du jugement du commissaire. En procédant à cette évaluation des risques,
le commissaire prend en compte le contrôle interne de l’entité relatif à l’établissement de comptes consolidés donnant une image




historique
fidèle, cela afin de définir des procédures de contrôle appropriées selon les circonstances, et non dans le but d’exprimer une
opinion sur l’efficacité du contrôle interne de l’entité. Un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des méthodes
comptables retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l’organe de gestion, et la présentation
d’ensemble des comptes consolidés. Nous avons obtenu de l’organe de gestion et des préposés de l’entité les explications et
Informations requises pour notre contrôle.




rapport de gestion
Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

Opinion sans réserve

A notre avis, les comptes consolidés de la société Home Invest Belgium SA au 31 décembre 2013, donnent une image fidèle du
patrimoine et de la situation financière de l’ensemble consolidé ainsi que de ses résultats consolidés et de ses flux de trésorerie
consolidés pour l’exercice clos à cette date, conformément aux normes internationales d’information financière telles qu’adoptées
par l’Union européenne.




HIB en bourse
Rapport sur d’autres obligations légales et réglementaires

L’organe de gestion est responsable de l’établissement et du contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés.

Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d’audit (ISA)
applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le respect de certaines obligations




rapport immobilier
légales et réglementaires. Sur cette base, nous faisons la déclaration complémentaire suivante qui n’est pas de nature à modifier la
portée de notre opinion sur les comptes consolidés :

• Le rapport de gestion sur les comptes consolidés ainsi que le chapitre concernant les facteurs de risque du rapport financier
annuel 2013, qui fait parti du rapport de gestion sur les comptes consolidés, traitent des informations requises par la loi,
concordent avec les comptes consolidés et ne comprennent pas d’incohérences significatives par rapport aux informations
dont nous avons eu connaissance dans le cadre de notre mandat. états financiers

Anvers, le 27 mars 2014

Karel Nijs
Réviseur d’entreprises et réviseur agréé par la CBFA pour les OPC’s
Commissaire
document permanent




SUR LES COMPTES STATUTAIRES

Conformément à l’article 105 du Code des Sociétés, le rapport du commissaire sur les comptes statutaires n’est pas publié dans
le présent rapport puisque seule une version abrégée des comptes statutaires est présentée. Le commissaire a donné une opinion
sans réserve concernant les comptes statutaires.




141
Document
permanent
facteurs de risque historique rapport de gestion HIB en bourse rapport immobilier états financiers document permanent




6
Document Permanent
RENSEIGNEMENTS GENERAUX
Dénomination sociale Home Invest Belgium SA, société d’investissement à capital fixe immobilière publique de droit
belge ou sicaf immobilière publique de droit belge


Forme juridique Société anonyme (SA) de droit belge


Registre des La société est immatriculée au RPM de Bruxelles sous le numéro 0420.767.885
personnes morales
(RPM)

Siège social B – 1200 Bruxelles, Boulevard de la Woluwe 60 – Boîte n°4


Numéro de téléphone 0032 (0)2 740 14 50


Site internet www.homeinvestbelgium.be


Constitution La société a été constituée le 4 juillet 1980 sous la dénomination « Philadelphia», suivant acte reçu
par le notaire Daniel Pauporté à Bruxelles (publié aux annexes au Moniteur belge du 12 juillet 1980
sous le numéro 1435-3). Les statuts ont été modifiés à diverses reprises et pour la dernière fois
suivant procès-verbal dressé par le notaire Louis-Philippe Marcelis le 23 décembre 2011 (publié
aux annexes au Moniteur belge le 17 janvier 2012, sous les numéros 0014318 et 0014319)


Durée La société est constituée pour une durée indéterminée


Objet social L’objet social est intégralement repris ci-après à l’article 3 des statuts coordonnés.
Il consiste essentiellement dans le placement collectif des moyens financiers du public en biens
immobiliers


Changements de La société ne peut apporter de changement à son objet social et à sa politique de placement
telle que reprise à l’article 4 des statuts, qu’en conformité avec ses statuts et dans le respect des
l’objet social et de la dispositions légales et réglementaires applicables aux sicafis
politique de placement

Exercice social L’exercice social commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre


Lieux où peuvent • Les statuts de la société peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce de
Bruxelles et via le site internet de la société.
être consultés • L’acte constitutif de la société peut être consulté au Greffe du Tribunal de Commerce de
les documents Bruxelles et au siège social de la société.
accessibles au public • Les comptes annuels sont déposés à la Banque Nationale de Belgique et peuvent être
consultés au Greffe du Tribunal de Commerce de Bruxelles.
• Les décisions en matière de nomination et de révocation des membres du conseil
d’administration sont publiées aux annexes au Moniteur belge.
• Les rapports financiers annuels sont disponibles au siège social ou peuvent être consultés sur
le site internet. Ces rapports incluent les rapports de l’expert immobilier et du commissaire
et sont envoyés chaque année aux actionnaires nominatifs et à toute personne qui en fait la
demande.
• Les autres publications peuvent être obtenues au siège social ou par consultation du site
internet de la société. Chaque personne intéressée peut s’enregistrer gratuitement sur le site
internet www.homeinvestbelgium.be afin de recevoir par e-mail les communiqués de presse et
l’information financière obligatoire.


Capital émis Au 31 décembre 2013, le capital social s’élève à € 74 401 221,91.
Il est représenté par 3 056 143 actions sans désignation de valeur nominale.
Le capital social est entièrement libéré.




Home Invest Belgium
144 Rapport financier annuel
2013
CAPITAL SOCIAL
Capital autorisé Le Conseil d’administration est autorisé à augmenter en une ou plusieurs fois le capital social à




facteurs de risque
concurrence de € 74 401 221,91.
Dans les mêmes conditions, le Conseil d’administration est autorisé à émettre des obligations
convertibles ou des droits de souscription.
Cette autorisation a été conférée pour une durée de 5 ans à partir du 17 janvier 2012.
Ces augmentations de capital peuvent être effectuées par souscription en espèces, apports en
nature ou par incorporation de réserves ou de primes d’émission.
Au 31 décembre 2013, le solde du capital autorisé s’élève à € 74 401 221,91.




historique
STATUTS COORDONNES – EXTRAITS




rapport de gestion
Les statuts coordonnés complets de Home Invest Belgium SA peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce de
Bruxelles, au siège social de la société et sur le site www.homeinvestbelgium.be.




Objet social I. La société a pour objet principal le placement collectif des moyens financiers du public en biens
immobiliers tels que définis à l’article 7, 1er alinéa, 5° de la Loi du 20 juillet 2004 et à l’article 2, 20°
(article 3 des statuts) de l’Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
Par immeubles on entend :




HIB en bourse
i. les biens immobiliers tels que définis aux articles 517 et suivants du Code Civil ainsi que les
droits réels exercés sur ces biens immobiliers;
ii. les actions avec droit de vote émises par des sociétés immobilières, qui sont exclusivement ou
conjointement contrôlées par la Sicaf immobilière;
iii. les droits d’option sur ces immeubles;
iv. les parts de Sicaf immobilières publiques ou institutionnelles, à condition que, dans ce dernier
cas, un contrôle conjoint ou exclusif soit exercé ;
v. les droits de participation dans des organismes de placements collectifs en biens immobiliers




rapport immobilier
étrangers, qui sont inscrits à la liste visée à l’article 129 de la loi ;
vi. les droits de participation dans des organismes de placements collectifs un autre Etat membre
de l’Espace économique européen et non inscrits à la liste visée à l’article 129 de la loi, dans la
mesure où ils sont soumis à un contrôle équivalent à celui applicable aux sicafi publiques;
vii. les certificats immobiliers visés à l’article 5 § 4 de la Loi du 16 juin 2006 ;
viii. les droits découlant des contrats donnant un ou plusieurs biens en location financement ou
conférant des droits d’usage analogues à la Sicaf immobilière ;
ix. ainsi que tous autres biens, actions ou droits tels que définis comme étant immeuble par la
Législation applicable aux Sicaf immobilières ;
états financiers

Dans les limites de la politique de placement, telle que décrite à l’article 4 des statuts et
conformément à la législation applicable aux Sicaf immobilières, la société peut directement ou au
travers d’une filiale :
1. s’intéresser à l’achat, la rénovation, l’aménagement, la location, la sous-location, la gestion,
l’échange, la vente, le lotissement, la soumission au régime de la copropriété des immeubles
tels que décrits ci-dessus;
2. s’intéresser à l’acquisition et au prêt d’instruments financiers, conformément et dans les limites
de la législation applicable aux Sicaf immobilières, ainsi qu’en prenant en considération ce qui
document permanent




est déterminé à l’article 4.2.iii b et c des présents statuts ;
3. prendre en leasing des immeubles, avec ou sans option d’achat, conformément à l’article 36
de l’Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux Sicaf Immobilières; et
4. donner des immeubles en leasing ; conformément à l’article 37 de l’Arrêté Royal du 7
décembre 2010 relatif aux Sicaf Immobilières, l’activité de donner en leasing des biens
immobiliers avec option d’achat ne peut être exercée qu’à titre accessoire, sauf si ces
biens sont destinés à des fins d’utilité publique, en ce compris de logement social et
d’enseignement.




145
II. La société peut également, conformément à la législation applicable aux Sicaf Immobilières:
1. à titre accessoire ou temporaire, investir dans des valeurs, autres que des biens immobiliers
au sens de l’Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux Sicaf immobilières et détenir des
liquidités non attribuées. Ces investissements et la détention desdites liquidités feront l’objet
d’une décision spéciale du Conseil d’administration, qui justifiera leur caractère accessoire
ou temporaire. La possession de valeurs mobilières doit être conciliable avec la poursuite à
court ou à moyen terme de la politique de placement telle que décrite à l’article 4 des statuts.
Lesdites valeurs doivent être admises à la cotation d’un marché réglementé au sens de
l’article 2, 3°, 5° et 6° de la loi du 2 août 2002, belge ou étranger. Les liquidités peuvent être
détenues dans toutes les monnaies sous la forme de dépôts à vue, à terme ou moyennant tout
instrument du marché monétaire, dont la mobilisation peut aisément être obtenue;
2. consentir l’octroi d’hypothèques ou d’autres sûretés ou garanties dans le cadre du
financement de ses activités immobilières ou de celles de son groupe, dans les limites et
conformément à la Législation applicable aux Sicaf immobilières et en prenant en considération
ce qui est déterminé à l’article 4.2. iv des présents statuts ;
3. consentir l’octroi de crédits et conférer des sûretés au profit de sociétés filiales de la société
dans le cadre de la Législation applicable aux Sicaf immobilière et en prenant en considération
ce qui est déterminé à l’article 4.2. ii des présents statuts ;
4. conclure des opérations se rapportant à des instruments de couverture, pour autant que
celles-ci sont exclusivement destinées à couvrir le risque de taux et de change, à l’exclusion de
toutes opérations spéculatives.
La société peut acquérir, louer ou donner en location, transférer ou échanger, et, en général,
accomplir toutes les activités commerciales ou financières relatives à tous biens mobiliers ou
immobiliers, qui sont directement ou indirectement en rapport avec son objet social, ainsi qu’
exploiter tous droits intellectuels qui sont relatifs à ces biens et activités.
Pour autant que cela soit conforme au statut de Sicaf immobilière, la société peut, au moyen
d’un apport en espèces ou en nature, d’une fusion, d’une inscription, participation, intervention
financière ou de toute autre manière, acquérir des actions dans toutes sociétés ou entreprises,
existantes ou à constituer, en Belgique ou à l’étranger, dont l’objet social est identique au sien,
ou de nature à favoriser l’exercice de son propre objet social.


Politique Les actifs de la société et de ses éventuelles sociétés filiales seront placés dans des biens
immobiliers tels que définis à l’article 3 des statuts.
de placement Les placements collectifs en immobiliers sont réalisés,
(article 4.1. • à titre principal en immeubles résidentiels destinés à l’habitation de personnes situés en
des statuts) Belgique ;
• à titre accessoire, en immeubles résidentiels ainsi qu’en immeubles destinés aux institutions
de soins au sens le plus large, situés dans les villes de premier plan de l’Union Européenne ;et
également dans tous autres immeubles à usage de bureaux, de commerce, semi-industriels,
entrepôts, situés en Belgique et dans les autres Etats membres de l’Union Européenne;
• enfin, dans toutes sortes de biens de nature immobilière tels que terrains, bois et autres, sans
que cette énonciation soit limitative, pour autant que ces placements contribuent à rendre
possible un placement à titre principal et/ou à titre accessoire.
Les placements en biens mobiliers ne répondant pas à la définition des biens immobiliers dont
question ci-dessus, seront évalués et exécutés en conformité avec l’article 35 § 1 de l’Arrêté Royal
du 7 décembre 2010 et réalisés conformément aux articles 47 et 51 de l’Arrêté Royal du 4 mars
2005 se rapportant à certaines institutions publiques de placement collectif.


Capital autorisé Le conseil d’administration est expressément autorisé à augmenter le capital social, en une ou
plusieurs fois à concurrence d’un montant maximum de septante-quatre millions quatre cent un
(article 6.2. mille deux cent vingt et un euros nonante et un cents (€ 74.401.221,91-) aux dates et suivant les
des statuts) modalités à fixer par lui, conformément à l’article 603 du Code des Sociétés. Dans les mêmes
conditions, le conseil d’administration est autorisé à émettre des obligations convertibles ou des
droits de souscription.
Cette autorisation est conférée pour une durée de cinq ans à dater de la publication aux Annexes
au Moniteur belge du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du vingt-trois décembre
deux mille onze.
Lors de toute augmentation de capital, le conseil d’administration fixe le prix, la prime d’émission
éventuelle et les conditions d’émission des actions nouvelles, à moins que l’assemblée générale
n’en décide elle-même.
Le droit de souscription préférentielle des actionnaires peut être limité ou supprimé conformément
à l’article 6.4. des statuts.




Home Invest Belgium
146 Rapport financier annuel
2013
Les augmentations de capital ainsi décidées par le conseil d’administration peuvent être effectuées
par souscription en espèces ou apports en nature ou par incorporation de réserves ou de primes




facteurs de risque
d’émission, avec ou sans création de titres nouveaux, ou encore par le biais de la distribution d’un
dividende optionnel, le tout dans le respect des dispositions légales, les augmentations pouvant
donner lieu à l’émission d’actions avec ou sans droit de vote.
Ces augmentations de capital peuvent également se faire par la conversion d’obligations
convertibles ou l’exercice de droits de souscription – attachés ou non à une autre valeur mobilière
- pouvant donner lieu à la création d’actions avec ou sans droit de vote.
Lorsque les augmentations de capital décidées en vertu de cette autorisation comportent une
prime d’émission, le montant de celle-ci, après imputation éventuelle des frais, est affecté à un
compte indisponible dénommé « prime d’émission » qui constituera, à l’égal du capital, la garantie
des tiers et ne pourra être réduit ou supprimé que par une décision de l’assemblée générale




historique
statuant dans les conditions de quorum et de majorité requises comme pour une réduction du
capital, sous réserve de son incorporation au capital.


Acquisition La société peut acquérir par voie d’achat ou prendre en gage ses propres actions dans les
conditions prévues par la loi.
d’actions propres Par décision de l’assemblée générale extraordinaire du vingt-trois décembre 2011, le conseil
(article 6.3. d’administration est autorisé à acquérir, pour compte de Home Invest Belgium, des actions de la
des statuts) société à un prix unitaire égal à minimum quatre-vingts pour cent (80%) de la dernière Valeur nette




rapport de gestion
d’inventaire publiée avant la date de la transaction, et de maximum cent cinq pour cent (105%)
de ladite Valeur, et ce pour une durée de 5 ans à dater de la publication aux Annexes du Moniteur
belge du procès-verbal de l’assemblée générale du vingt-trois décembre deux mille onze, étant
entendu que la société ne pourra à aucun moment détenir plus de dix pour cent du total des
actions émises.
La société est en outre autorisée, sans qu’aucune autorisation préalable complémentaire de
l’assemblée générale ne soit nécessaire, à acquérir par voie d’achat des actions de la société
lorsque cette acquisition est nécessaire pour éviter à la société un dommage grave et imminent.
Cette autorisation est consentie pour une durée de 3 ans à dater de la publication aux Annexes du
Moniteur belge du procès-verbal de l’assemblée générale du vingt-trois décembre deux mille onze




HIB en bourse
et est prorogeable pour des termes identiques.
Elle est autorisée à aliéner les actions acquises par la société, en bourse ou hors bourse, aux
conditions fixées par le conseil d’administration, sans autorisation préalable de l’assemblée
générale.
Les autorisations visées ci-dessus s’étendent aux acquisitions et aliénations d’actions de la
société par une ou plusieurs filiales directes de celle-ci, au sens des dispositions légales relatives à
l’acquisition d’actions de leur société mère par des sociétés filiales.




rapport immobilier
Augmentation Article 6.4. Augmentation de capital par souscription en espèces
Sans préjudice à l’application des articles 592 à 598 Du Code des Sociétés, le capital de la
de capital société peut être augmenté par décision de l’assemblée générale, ou par décision du conseil
(article 6.4. – 6.5. – d’administration dans le cadre du capital autorisé, à l’occasion de laquelle le droit de souscription
6.6. des statuts) préférentielle des actionnaires ne peut être supprimé ou limité que pour autant qu’un droit
d’allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l’attribution de nouveaux
titres. Ce droit d’allocation irréductible répond aux conditions suivantes fixées par la Législation
applicable aux Sicaf immobilières:
1. il porte sur l’entièreté des titres nouvellement émis;
2. il est accordé aux actionnaires proportionnellement à la partie du capital que représentent
états financiers


leurs actions au moment de l’opération
3. un prix maximum par action est annoncé au plus tard la veille de l’ouverture de la période de
souscription publique, laquelle doit avoir une durée minimale de trois jours de bourse.
Sans préjudice à l’application des articles 595 à 599 du Code des Sociétés, ledit droit d’allocation
irréductible ne doit pas être accordé en cas d’apport en numéraire avec limitation ou suppression
du droit de préférence, complémentaire à un apport en nature dans le cadre de la distribution
d’un dividende optionnel, pour autant que l’octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les
actionnaires.
document permanent




Il est interdit à la société de souscrire directement ou indirectement à son propre capital.
L’assemblée générale peut décider de l’émission d’actions sans mention de valeur nominale en-
dessous du pair comptable des actions anciennes. La convocation à l’assemblée générale doit le
préciser expressément. Les rapports spéciaux établis à ce propos, conformément à l’article 582
du Code des sociétés, par le conseil d’administration et le commissaire, doivent être mentionnés
dans la convocation.




147
En cas d’augmentation de capital avec création de primes d’émission, le montant de cette prime
d’émission doit être intégralement libéré lors de la souscription. Après déduction des éventuels
frais, ce montant sera comptabilisé dans un compte indisponible dénommé « prime d’émission »,
lequel à l’égal du capital social, constituera une garantie des tiers et ne pourra dès lors être réduite
ou supprimée que par une décision de l’assemblée générale des actionnaires prise aux conditions
de quorum et de majorité requis pour les réductions de capital, sous réserve de son incorporation
au capital.

Article 6.5. – Augmentation de capital par apport en nature.
L’émission d’actions en rémunération d’un apport en nature ne peut intervenir qu’en application
des articles 601 et 602 du Code des sociétés.
6.5.1. En outre, les conditions suivantes doivent être respectées en cas d’apport en nature,
conformément à la Législation sicafi :
1° l’identité de celui qui fait l’apport doit être mentionnée dans le rapport du conseil
d’administration visé à l’article 602 du Code des sociétés, ainsi que, le cas échéant, dans la
convocation à l’assemblée générale qui se prononcera sur l’augmentation de capital;
2° le prix d’émission ne peut être inférieur à la valeur la plus faible entre (a) une valeur nette
d’inventaire ne datant pas de plus de quatre mois avant la date de la convention d’apport
ou, au choix de la société, avant la date de l’acte d’augmentation de capital et (b) la
moyenne des cours de clôture des trente jours calendrier précédant cette même date. A
cet égard, il peût être décidé de déduire du montant visé au point 2(b) ci-avant un montant
correspondant à la portion des dividendes bruts non distribués à laquelle les nouvelles
actions ne donneraient éventuellement pas droit, pour autant que le conseil d’administration
justifie spécifiquement le montant des dividendes accumulés à déduire dans son rapport
spécial et expose les conditions financières de l’opération dans le rapport financier annuel;
3° sauf si le prix d’émission, ou, dans le cas visé à l’article 6.5.3., le rapport d’échange,
ainsi que leurs modalités sont déterminés et communiqués au public au plus tard le jour
ouvrable suivant la conclusion de la convention d’apport en mentionnant le délai dans lequel
l’augmentation de capital sera effectivement réalisée, l’acte d’augmentation de capital est
passé dans un délai maximum de quatre mois; et
4° le rapport visé au point 1° ci-dessus doit également expliciter l’incidence de l’apport
proposé sur la situation des anciens actionnaires, en particulier en ce qui concerne leur
quote-part du bénéfice, de la valeur nette d’inventaire et du capital ainsi que l’impact en
termes de droits de vote.
6.5.2. Les conditions visées à l’article 6.5.1. ne sont pas applicables en cas d’apport du droit au
dividende dans le cadre de la distribution d’un dividende optionnel, à condition que l’octroi
de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires.
6.5.3. L’article 6.5.1. des présents statuts sera mutatis mutandis applicable dans le cadre des
fusions, scissions et opérations assimilées visées aux articles 671 à 677, 681 à 758 et 772/1
du Code des Sociétés.
Dans ce cas la « date de la convention d’apport » se rapporte à la date à laquelle le projet de fusion
ou de scission est déposé.

Article 6.6. Augmentation de capital d’une filiale ayant le statut de sicafi institutionnelle
En cas d’augmentation de capital d’une filiale ayant le statut de sicafi institutionnelle qui est cotée,
par apport en numéraire à un prix inférieur de 10 % ou plus par rapport à la valeur la plus faible
entre soit (a) une valeur nette d’inventaire ne datant pas de plus de quatre mois avant le début
de l’émission, soit (b) la moyenne des cours de clôture des trente jours calendrier précédant le
jour du début de l’émission, le conseil d’administration rédige un rapport dans lequel il expose la
justification économique de la décote appliquée, les conséquences financières de l’opération pour
les actionnaires et l’intérêt de l’augmentation de capital considérée pour la société.
Ce rapport et les critères et méthodes d’évaluation utilisés sont commentés par le commissaire
dans un rapport distinct.
Il est permis de déduire du montant visé au point (b) de l’alinéa précédent un montant
correspondant à la portion des dividendes bruts à laquelle les nouvelles actions ne donneraient
éventuellement pas droit, pour autant que le conseil d’administration justifie spécifiquement le
montant des dividendes accumulés à déduire et expose les conditions financières de l’opération
dans le rapport financier annuel.
Au cas où la filiale concernée n’est pas cotée, la décote visée à l’alinéa 1er est calculée
uniquement sur base d’une valeur nette d’inventaire ne datant pas de plus de quatre mois ; toutes
les autres obligations sont d’application.
Le présent article n’est pas applicable aux augmentations de capital intégralement souscrites par
la société ou ses filiales dont l’entièreté du capital est détenue directement ou indirectement par la
société.




Home Invest Belgium
148 Rapport financier annuel
2013
Actions Les actions sont nominatives, au porteur, ou sous forme dématérialisée. Elles sont toutes




facteurs de risque
entièrement libérées et sans désignation de valeur nominale.
(article 7.1. La société pourra émettre des actions dématérialisées par augmentation du capital ou par échange
des statuts) d’actions existantes au porteur ou nominatives. Chaque actionnaire pourra, à ses frais, demander
l’échange soit en actions nominatives, soit en actions dématérialisées.
Conformément à la loi du 14 décembre 2005 portant suppression des titres au porteur :
• les actions au porteur inscrites en compte-titres au 1er janvier 2008 seront automatiquement
converties en actions dématérialisées à partir de cette date,
• les actions au porteur détenues sous forme physique à la date du 1er janvier 2008 et qui sont
inscrites en compte-titres à une date ultérieure seront automatiquement converties en actions
dématérialisées à leur date d’inscription,
• les actions au porteur qui n’auront pas été inscrites en compte-titres à la date du 31 décembre




historique
2013 seront automatiquement converties en actions dématérialisées au 1er janvier 2014.
Conformément à l’article 8 § 2, 4° de la Loi du 20 juillet 2004 relative à certaines formes de gestion
collective de portefeuilles d’investissement, plusieurs catégories d’actions peuvent être créées ;
une décision à ce propos, aura comme conséquence une adaptation des présents statuts.
Les actions nominatives sont inscrites au registre des actions tenu au siège social de la société. La
propriété de ces actions est exclusivement prouvée par l’inscription au registre des actionnaires.
Toute cession de ces actions ne deviendra effective qu’après l’inscription au registre des




rapport de gestion
actionnaires de la déclaration de cession, datée et signée par le cédant et le cessionnaire ou
leurs fondés de pouvoir, ou après avoir rempli les formalités exigées par la loi pour la cession de
créances. Des certificats d’inscription nominative seront délivrés aux actionnaires.
Les actions sont indivisibles et la société reconnaît un seul propriétaire par titre. Si plusieurs
personnes exercent des droits sur la même action, l’exercice des droits y afférents sera suspendu
jusqu’à ce qu’une seule personne soit désignée comme propriétaire du titre vis-à-vis de la société.


Autres titres A l’exception des parts bénéficiaires et des titres de même nature, et sous réserve de dispositions
légales particulières en la matière, la société peut émettre d’autres titres conformément à l’article
(article 7.2. des 460 du Code des Sociétés.




HIB en bourse
statuts)

Déclaration Conformément aux prescriptions de la loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations
importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché
de transparence réglementé et portant des dispositions diverses, toute personne morale ou physique qui acquiert
(article 8 des statuts) des actions ou d’autres instruments financiers donnant droit à une voix, qui représentent ou non
le capital, est tenue de communiquer à la société ainsi qu’à la FSMA, le nombre d’instruments
financiers qu’elle détient, chaque fois que les droits de vote liés à ces instruments financiers




rapport immobilier
atteignent soit trois pour cent (3%) soit cinq pour cent (5%) soit un multiple de cinq pour cent
du nombre total des droits de vote existant à ce moment ou au moment où se présentent des
circonstances pour lesquelles une telle communication est obligatoire.
La déclaration est également obligatoire en cas de cession d’actions lorsque, suite à cette cession,
le nombre de droits de vote diminue en dessous des seuils déterminés au premier et deuxième
alinéa.


Composition La société est administrée par un conseil composé de manière telle qu’une gestion autonome est
assurée dans l’intérêt exclusif des actionnaires : il est composé d’au moins trois (3) administrateurs
du Conseil
états financiers

et de maximum neuf (9) administrateurs, actionnaires ou non, qui sont nommés par l’assemblée
d’administration générale des actionnaires pour une durée d’en principe quatre ans ; la durée de leur mandat ne
(article 9 peut jamais dépasser six ans ; le mandat peut être révoqué à tout moment.
L’assemblée générale doit nommer parmi les membres du conseil d’administration au moins trois
des statuts) (3) administrateurs indépendants. Par administrateur indépendant, on entend un administrateur
répondant aux critères prévus par l’article 526 ter du Code des sociétés.
Au cas où une ou plusieurs places d’administrateurs se libèrent, les administrateurs restants
ont le droit d’assurer la vacance jusqu’à la prochaine assemblée générale qui procédera à la
document permanent




nomination définitive. Ce droit devient une obligation chaque fois que le nombre d’administrateurs
effectivement en fonction n’atteint plus le minimum statutaire.
Au cas où une personne morale est nommée administrateur, elle est tenue de désigner une
personne physique qui la représentera dans l’exercice de son mandat d’administrateur.
Tous les administrateurs et leurs représentants doivent posséder la compétence professionnelle et
l’expérience requises pour cette fonction et doivent répondre de la gestion autonome de la société.




149
Représentation La société est valablement représentée dans les actes et en justice, y compris dans les actes
pour lesquels l’intervention d’un fonctionnaire public ou d’un notaire est exigée, soit par deux
de la société administrateurs agissant conjointement soit, dans le cadre de la gestion journalière, par un
(article 12 mandataire à cette gestion, soit encore en cas d’existence d’un comité de direction, dans les
des statuts) limites des pouvoirs conférés audit comité de direction, par deux membres de celui-ci agissant
conjointement.
Pour tout acte de disposition portant sur un immeuble, il faut, en application de l’article 9§2 de
l’Arrêté Royal du 7 décembre 2010 concernant les Sicaf immobilières, que deux administrateurs
agissent conjointement, sauf si la transaction porte sur un bien dont la valeur est inférieure au
montant le plus faible entre 1 % de l’actif consolidé de la société et 2,5 millions d’euros, auquel
cas la société sera valablement représentée par un administrateur agissant seul. Au cas où ces
limites de valeurs sont dépassées, il pourra toutefois être fait usage d’une délégation de pouvoirs
spéciale au profit d’un administrateur : de telles délégations de pouvoirs doivent intervenir sous le
contrôle direct, a priori et a posteriori, du conseil d’administration, et pour autant que les conditions
cumulatives suivantes soient remplies, à savoir :
• le conseil d’administration doit exercer un contrôle effectif des actes/documents signés par le(s)
mandataire(s) spécial(aux) et doit mettre en place une procédure interne relative tant au contenu
qu’à la périodicité du contrôle ;
• la procuration ne peut concerner qu’une transaction bien déterminée ou un groupe
définitivement circonscrit de transactions (il n’est pas suffisant que la transaction ou le groupe de
transactions soit déterminable). Des procurations générales ne sont pas autorisées ;
• les limites relevantes (par exemple en ce qui concerne le prix) doivent être indiquées dans la
procuration elle-même et la procuration doit être limitée dans le temps, c’est-à-dire à la période
de temps nécessaire pour achever l’opération .
La société est en outre valablement liée par des mandataires spéciaux dans le cadre de leur
mission.
La société peut être représentée à l’étranger par toute personne expressément désignée par le
conseil d’administration.
Les copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales des actionnaires et des
réunions du conseil d’administration, en ce compris les extraits destinés à la publication aux
annexes au Moniteur belge,
sont valablement signés, soit par un administrateur, soit par une personne qui est chargée de la
gestion journalière ou qui a reçu un mandat exprès du conseil d’administration.


Assemblée générale Une assemblée générale, appelée « assemblée annuelle », se tient chaque année le premier mardi
du mois de mai à quinze heures. Si cette date tombe sur un jour férié légal, l’assemblée annuelle a
(article 22 lieu le jour ouvrable suivant, à la même heure.
des statuts) Une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée à chaque fois que l’intérêt de la
société l’exige.
Ces assemblées générales peuvent être convoquées par le conseil d’administration ou par le(s)
commissaire(s) et doivent être convoquées à la demande des actionnaires qui représentent un
cinquième du capital social.
Les assemblées générales se tiennent au siège de la société ou à tout autre endroit indiqué dans la
lettre de convocation ou d’une autre manière.


Convocation La convocation des assemblées générales, en ce compris des assemblées générales
extraordinaires se fait par la voie d’annonces, lesquelles sont publiées une seule fois dans le
et participation Moniteur belge, et ce, au moins trente jours avant l’assemblée. A l’exception des assemblées
à l’Assemblée générales annuelles qui ont lieu à l’endroit, à la date et à l’heure mentionnée dans les statuts et
(article 23 dont l’ordre du jour est limité à l’objet courant l’annonce doit également paraître trente jours avant
l’assemblée dans un journal de diffusion nationale, ainsi qu’être placée dans le même délai sur le
des statuts) site internet de la société. Si une nouvelle annonce s’avère nécessaire, et pour autant que la date
de la deuxième assemblée est mentionnée dans la première publication, le délai de convocation
pour cette deuxième assemblée est ramené à dix-sept jours avant l’assemblée générale.
La convocation contient l’ordre du jour de l’assemblée et les propositions de décisions.
Les actionnaires nominatifs reçoivent trente jours avant l’assemblée une convocation par pli
recommandé.
Un ou plusieurs actionnaires détenant ensemble au moins 3% du capital social de la société,
peuvent conformément à l’article 533ter du Code des Sociétés, requérir que soit repris un sujet
dans l’ordre du jour de l’assemblée et peuvent formuler des propositions de décisions à propos
des points contenus ou à reprendre dans l’ordre du jour.




Home Invest Belgium
150 Rapport financier annuel
2013
L’actionnaire qui prend part à l’assemblée, ou s’y fait représenter, est considéré comme ayant été
valablement convoqué. Un actionnaire peut par ailleurs, avant ou après la réunion de l’assemblée




facteurs de risque
générale à laquelle il n’a pas participé, renoncer à se prévaloir de l’absence ou de l’irrégularité de la
convocation.
Pour pouvoir être admis à l’assemblée et y exprimer leur voix, les actionnaires doivent faire
enregistrer les actions à leur nom, au plus tard le quatorzième jour précédent l’assemblée générale,
à minuit (heure belge), soit par leur inscription dans le registre des actions nominatives, soit par le
dépôt des actions au porteur auprès d’un teneur de compte reconnu ou organisme de liquidation,
peu importe le nombre d’actions détenues par l’actionnaire au jour de l’assemblée générale.
Au plus tard le sixième jour avant l’assemblée, l’actionnaire doit informer la société de son intention
de participer. L’intermédiaire financier, teneur de compte reconnu ou organisme de liquidation
délivre à cet effet à l’actionnaire, une attestation dont il résulte le nombre d’actions au porteur




historique
ou d’actions dématérialisées respectivement déposées ou inscrites à la date de l’enregistrement
au nom de l’actionnaire, avec lequel l’actionnaire a indiqué vouloir participer à l’assemblée. Les
propriétaires d’actions nominatives expriment leur volonté de participer à l’assemblée dans le
même délai à la société, par courrier ordinaire, fax ou courriel.
La société veille à ce qu’un registre soit tenu à son siège social pour tous les actionnaires, qui
se sont fait connaître, avec leur nom, leur adresse ou siège social, le nombre d’actions en leur
possession à la date d’enregistrement et avec lequel ils ont indiqué vouloir participer à l’assemblée,
accompagné des pièces justificatives y afférentes.




rapport de gestion
Vote par procuration Tout actionnaire peut se faire représenter à une assemblée générale par un mandataire, actionnaire
ou non. Les procurations doivent être transmises par écrit à la société au plus tard six jours avant
– vote par l’assemblée : cette notification peut également se faire par voie électronique, dans le même délai, à
correspondance l’adresse indiquée dans les convocations.
(article 24 Les copropriétaires, les usufruitiers et les nu-propriétaires, les créanciers gagistes et les débiteurs
donneurs de gages doivent se faire représenter respectivement par une seule et même personne.
des statuts) La société peut prévoir la possibilité d’un vote par écrit ou par un moyen de communication
électronique, au moyen de formulaires et suivant une procédure arrêtée par elle ; en tous les
cas la voix exprimée de cette manière doit être délivrée à la société au plus tard six jours avant




HIB en bourse
l’assemblée.


Nombre de voix – Une action donne droit à une voix. Une abstention est considérée comme une voix négative.
abstention
(article 28
des statuts)




rapport immobilier
Dissolution – En cas de dissolution de la société, quelle qu’en soit la cause ou le moment, un ou plusieurs
liquidateurs nommés par l’assemblée générale, ou à défaut d’une telle nomination, les
liquidation administrateurs en fonction à ce moment, agissant conjointement, seront en charge de la
(article 36 liquidation. Le(s) liquidateur(s) n’entre(nt) seulement en fonction qu’après confirmation de sa(leur)
des statuts) nomination(s) par le tribunal de commerce.
A défaut d’autres dispositions dans l’acte de nomination, les personnes chargées de la liquidation
de la société disposent à cet effet des pouvoirs les plus étendus, conformément aux dispositions
du Code des Sociétés.
L’assemblée des actionnaires détermine le mode de liquidation ainsi que la rémunération du(des)
états financiers

liquidateur(s).
La liquidation est clôturée conformément aux dispositions du Code des Sociétés.
document permanent




151
LA SICAFI ET SON REGIME FISCAL
Les informations données ci-après sont basées sur la législation fiscale et l’usage en matière de fiscalité en vigueur au moment de la
rédaction du présent rapport annuel. Elles sont dès lors susceptibles d’être modifiées à l’avenir, y compris avec un effet rétroactif, et
sont communiquées à titre purement informatif.
Chaque actionnaire et chaque investisseur potentiel sont invités à s’informer auprès de leurs propres conseillers quant aux implications
fiscales belges et étrangères relatives à l’acquisition, la propriété et la cession d’actions Home Invest Belgium ainsi qu’à la perception
des dividendes et produits des actions de la société.




Sicafi


La Société d’Investissement à Capital Fixe immobilière publique • évaluation trimestrielle du patrimoine par un expert
(Sicaf immobilière ou Sicafi) est un organisme de placement indépendant ;
collectif en immobilier créé en 1995 dont le statut est similaire à • exonération de l’impôt des sociétés (ISOC) - sauf sur les
celui existant dans de nombreux pays : « Real Estate Investment dépenses non admises (DNA) et les avantages anormaux ou
Trusts (REITs) » aux Etats-Unis, « Fiscale Beleggingsinstellingen bénévoles - pour autant que la Sicafi respecte l’obligation de
(FBI) » aux Pays-Bas, « Grundwertpapiere » en Allemagne et distribution minimale telle que définie à l’article 27 de l’Arrêté
« Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIICs) » en Royal du 7 décembre 2010 ;
France. • traitement fiscal spécifique du précompte mobilier pour les
dividendes distribués par les Sicafi résidentielles, comme
La Sicafi a été mise en place par le législateur en vue de garantir Home Invest Belgium. Depuis la nouvelle loi-programme du
27 décembre 2012, les Sicafi résidentielles doivent avoir
au placement immobilier une transparence inégalée tout en
investi au minimum 80 % de leur portefeuille en immeubles
permettant une distribution maximale de bénéfices et en profitant
d’habitation situés dans un Etat membre de l’Espace
de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal.
économique pour bénéficier du taux de précompte mobilier
Son statut est actuellement régi par la loi du 3 août 2012 de 15% sur les dividendes payés à leurs actionnaires (au lieu
relative à la gestion de certaines formes de gestion collective de 25% pour les autres Sicafi ; pour plus de détails voir ci-
de portefeuilles d’investissement et par l’Arrêté Royal du 7 dessous). Elles disposent d’une période transitoire de 2 ans
décembre 2010 relatif aux Sicafi. pour s’y conformer, compte tenu du fait que le seuil avant la
Contrôlée par l’Autorité des services et marchés financiers loi du 27 décembre 2012 ne s’élevait qu’à 60% de la valeur
(FSMA), la Sicafi est soumise à une réglementation spécifique totale du patrimoine.
dont les caractéristiques principales sont les suivantes:
• société à capital fixe ; Les sociétés qui demandent à la FSMA leur agrément comme
• cotée en bourse; Sicafi ou qui fusionnent avec une Sicafi sont soumises à un impôt
• activité limitée aux placements immobiliers ; (exit-tax1), assimilé à un impôt de liquidation, sur les plus-values
• endettement limité à 65 % du total des actifs en valeur de latentes nettes et sur les réserves immunisées au taux de 16,5
marché ; %, majoré de 3% de cotisation complémentaire de crise, soit au
• comptabilisation du portefeuille à sa juste valeur, sans total 16,995%.
pratiquer d’amortissements ;
• diversification du portefeuille : maximum 20% du patrimoine Home Invest Belgium a reçu son agrément comme sicafi le 16
consolidé investi dans un seul immeuble, sauf dérogation juin 1999.
accordée par la FSMA ;
• règles très strictes en matière de conflits d’intérêt ;

1 Le mode de calcul de l’exit-tax est précisé dans la circulaire administrative du 23 décembre 2004 avec référence AFER N°43/2004.




Home Invest Belgium
152 Rapport financier annuel
2013
Dividendes – régime applicable à partir du 1er janvier 20141




facteurs de risque
Personnes physiques Pour les personnes physiques belges qui agissent à titre privé et sont assujetties à l’impôt des
personnes physiques, les dividendes distribués par Home Invest Belgium sont soumis à un
belges précompte mobilier de 15%.

Pour les personnes physiques belges qui agissent à titre professionnel, les dividendes perçus sont
imposables au taux normal de l’impôt des personnes physiques.




historique
Personnes morales Pour les contribuables assujettis à l’impôt des personnes morales, les dividendes distribués par
Home Invest Belgium sont soumis à un précompte mobilier de 15%.
belges

Sociétés belges Les dividendes distribués sont soumis à un précompte mobilier de 15%. Les sociétés belges et les
sociétés étrangères ayant un établissement stable en Belgique sont imposées sur les dividendes




rapport de gestion
et sociétés distribués par Home Invest Belgium au taux de l’impôt des sociétés, sans application du régime
étrangères ayant un des « revenus définitivement taxés » (RDT).
établissement stable
Le dividende sera donc imposable selon le régime de l’impôt des sociétés ou de l’impôt des
en Belgique non-résidents au taux de 33,99 % (correspondant au taux de base majoré de la cotisation
complémentaire de crise de 3 %). A certaines conditions un taux réduit pourrait être applicable. Le
précompte mobilier de 15% perçu à la source sera imputable et l’excédent éventuel restituable par
le biais de la déclaration fiscale.




HIB en bourse
Non-résidents, Les dividendes distribués par Home Invest Belgium sont exonérés de la retenue à la source
(précompte mobilier) belge de 15%, sauf pour la partie du revenu distribué qui provient de
personnes physiques dividendes que Home Invest Belgium a recueillis elle-même d’une société résidente. En vue de
et sociétés étrangères bénéficier de cette exonération, l’actionnaire non-résident doit remettre à Home Invest Belgium une
sans établissement attestation par laquelle il est certifié que celui-ci (i) est propriétaire ou usufruitier des actions Home
Invest Belgium et (ii) est un non-résident qui n’a pas affecté les actions Home Invest Belgium à
stable en Belgique l’exercice d’une activité professionnelle en Belgique. Il doit également fournir une attestation de sa
résidence fiscale à l’étranger, laquelle est émise par les autorités fiscales étrangères compétentes.




rapport immobilier
Plus- et moins- values
états financiers


Personnes physiques En Belgique, les plus-values réalisées par une personne physique lors de la vente d’actions dans le
cadre de la gestion normale de son patrimoine privé ne sont pas imposables, tandis que les moins-
belges values ne sont pas fiscalement déductibles. Les personnes physiques belges peuvent toutefois
être soumises à une imposition de 33 %, à majorer des centimes additionnels communaux dont
le taux dépend de la commune de résidence, si les plus-values réalisées sont considérées comme
réalisées en dehors de la gestion normale d’un patrimoine privé.

Elles peuvent également être soumises à une imposition de 16,5 %, à majorer des centimes
document permanent




additionnels communaux dont le taux dépend de la commune de résidence, si les actions sont
cédées à une société dont le siège social, le principal établissement ou le siège de direction ou
d’administration n’est pas situé dans un Etat membre de l’Espace économique européen et que le
cédant a possédé, au cours des 5 dernières années, plus de 25 % des droits dans la société dont
les actions sont cédées.

1 Pour rappel: depuis le 1er janvier 2013, le précompte mobilier sur les dividendes des Sicafis résidentielles (dont Home Invest Belgium) s’élève à 15%,
contre une exonération de précompte mobilier précédemment.




153
Les personnes physiques belges détenant ces actions dans le cadre d’une activité professionnelle
sont imposées sur la plus-value qu’elles réalisent sur la vente d’actions aux taux progressifs
ordinaires de l’impôt des personnes physiques, ou à 16,5 % si les actions sont détenues depuis
plus de 5 ans.


Personnes morales Pour les personnes morales belges soumises à l’impôt des personnes morales, les plus-values
réalisées lors de la vente d’actions Home Invest Belgium ne sont, en principe, pas imposables en
belges Belgique. Les moins-values enregistrées sur les actions ne sont pas fiscalement déductibles.


Sociétés belges Les plus-values réalisées par une société belge sur ses actions Home Invest Belgium ou par une
société étrangère sur ses actions Home Invest Belgium affectée à son établissement stable en
et sociétés Belgique sont entièrement imposables en Belgique. Les moins-values (exprimées ou réalisées) ne
étrangères ayant un sont pas fiscalement déductibles.
établissement stable
en Belgique

Non-résidents, Les ressortissants des pays avec lesquels la Belgique a conclu une convention visant à prévenir la
double imposition ne seront en principe pas soumis à l’imposition en Belgique sur de telles plus-
personnes physiques values.
et sociétés étrangères
sans établissement Les plus-values réalisées par des non-résidents, personnes physiques ou sociétés, sur des actions
Home Invest Belgium ne sont, en principe, pas imposables en Belgique. Par exception, une
stable en Belgique personne physique non résidente est susceptible d’être imposée sur des plus-values réalisées sur
une participation familiale d’au moins 25% à l’occasion d’une cession à une société établie hors
de l’espace économique européen. Les moins-values ne sont pas fiscalement déductibles en
Belgique.




Taxe sur les opérations de bourse

La souscription à des actions nouvelles (marché primaire) n’est • les sociétés d’assurances visées à l’article 2 § 1er, de la
pas soumise à la Taxe sur Opérations de Bourse (TOB). loi du 9 juillet 1975 relative au contrôle des entreprises
Par contre, l’achat et la vente et toute autre acquisition et cession d’assurances, agissant pour leur propre compte ;
à titre onéreux en Belgique, par l’entremise d’un « intermédiaire • les fonds de pension visés à l’article 2 § 3, 6°, de la loi du 9
professionnel », d’actions existantes (marché secondaire) juillet 1975 relative au contrôle des entreprises d’assurances,
fait l’objet d’une taxe sur les opérations boursières, s’élevant agissant pour leur propre compte ;
actuellement à 0,09% du prix de la transaction. Le montant de la • les organismes de placements collectifs visés par la loi du 4
TOB est limité actuellement à € 650 par transaction et par partie. décembre 1990, agissant pour leur propre compte; ou
Les personnes suivantes, dans tous les cas, sont exemptées de • les non-résidents (pour autant qu’ils remettent une
la TOB : attestation certifiant leur non résidence en Belgique).
• les intermédiaires professionnels visés à l’article 2, 9° et 10°
de la loi du 2 août 2002 relative à la surveillance du secteur
financier et aux services financiers, agissant pour leur propre
compte ;



Taxe sur la livraison matérielle des titres au porteur

Depuis le 1er janvier 2008, suivant la loi du 14 décembre 2005, la livraison matérielle de titres Home Invest Belgium n’est plus possible.




Home Invest Belgium
154 Rapport financier annuel
2013
DECLARATIONS




facteurs de risque
Informations prévisionnelles

Ce rapport financier annuel contient des informations prévisionnelles qui sont fondées sur des estimations et des projections de la
société ainsi que sur ses attentes raisonnables liées à des événements et des facteurs extérieurs. De par leur nature, ces informations
prévisionnelles comportent des risques et des incertitudes qui pourraient avoir pour conséquence que les résultats, la situation




historique
financière, la performance et les réalisations actuelles soient différentes des résultats, de la situation financière, de la performance et des
réalisations exprimés ou implicitement communiqués par ces informations prévisionnelles. Compte tenu de ces facteurs incertains, les
déclarations axées sur le futur ne comprennent aucune garantie.




rapport de gestion
Personnes responsables

Le Conseil d’administration et le management exécutif de Home Invest Belgium SA1 sont responsables de l’information communiquée
dans ce rapport financier annuel. Ils se sont efforcés de vérifier l’information qui y figure et, après avoir pris toute mesure raisonnable à
cet effet, déclarent qu’à leur connaissance, les données qui y sont reprises correspondent à la réalité et qu’aucune donnée de nature à
altérer la portée de ce rapport financier annuel, n’a été omise.




HIB en bourse
A leur connaissance :
• les états financiers annuels, établis conformément aux normes comptables applicables, donnent une image fidèle du patrimoine, de
la situation financière et des résultats de Home Invest Belgium et des entreprises comprises dans la consolidation ;
• le rapport de gestion contient un exposé fidèle sur l’évolution des affaires, les résultats et la situation de Home Invest Belgium et
des entreprises comprises dans la consolidation, ainsi qu’une description des principaux risques et incertitudes auxquels ils sont
confrontés.




rapport immobilier
1 La composition du Conseil d’administration et du management exécutif sont repris dans le Rapport de gestion – déclaration de gouvernance
d’entreprise.




états financiers
document permanent




MONNAIES JOURDAN (SAINT-GILLES) VOISIN (WOLUWÉ-SAINT-PIERRE)




155
Déclaration concernant les informations provenant de tiers

Les informations publiées dans le présent rapport financier annuel provenant de tiers, telles que le rapport de l’expert immobilier et le
rapport du commissaire, ont été incluses avec leur accord. Le Conseil d’administration et le management exécutif1 de Home Invest
Belgium déclarent que les informations provenant des tiers ont été fidèlement reproduites dans le présent rapport financier annuel et
que, pour autant que la sicafi le sache et soit en mesure de l’assurer à la lumière des données publiées par ces tierces parties, aucun
fait n’a été omis qui rendrait les informations reproduites inexactes ou trompeuses.




Information financière historique

Les rapports financiers annuels depuis l’exercice 2001 (qui comprennent les états financiers consolidés, avec une version abrégée
des comptes statutaires, le rapport de gestion, le rapport du commissaire et le rapport de l’expert immobilier) ainsi que les rapports
semestriels peuvent être consultés sur le site www.homeinvestbelgium.be.
Tous les rapports financiers depuis l’exercice 2001 sont incorporés par référence au présent rapport financier annuel.




Stratégie ou facteur de nature gouvernementale et autre

En ce qui concerne toute stratégie ou facteur de nature gouvernementale, économique, budgétaire, monétaire ou politique ayant influé
sensiblement ou pouvant influer sensiblement, de manière directe ou indirecte, sur les opérations de Home Invest Belgium, voir le
chapitre « Facteurs de risque ».



1 La composition du Conseil d’administration et du management exécutif sont repris dans le Rapport de gestion – déclaration de gouvernance
d’entreprise.




GROTE MARKT (SAINT-NICOLAS) LOUVAIN-LA-NEUVE




Home Invest Belgium
156 Rapport financier annuel
2013
Procédures judiciaires et d’arbitrage en cours




facteurs de risque
Il n’existe actuellement aucune procédure en cours d’une importance telle qu’elle serait susceptible d’avoir des effets significatifs sur la
situation financière ou la rentabilité de la société.




Déclaration relative aux administrateurs et au management exécutif1




historique
Le Conseil d’administration de Home Invest Belgium déclare qu’à sa connaissance :
• au cours des 5 dernières années, aucun des administrateurs ou des membres du management exécutif n’a été condamné
pour fraude, qu’aucune incrimination officielle ou sanction publique n’a été prononcée et qu’aucune sanction n’a été imposée




rapport de gestion
par une autorité légale ou de supervision et que, dans leur capacité d’administrateur, ils n’ont pas été mis sous séquestre ou
liquidation et qu’aucun des administrateurs ou des membres du management exécutif n’ont été empêchés par un tribunal d’agir
en qualité de membre de l’organe d’administration ou de direction, ou d’intervenir dans la gestion et l’administration des affaires
de Home Invest Belgium. De même, au cours des 5 dernières années, aucun administrateur n’a été impliqué dans une faillite,  à
l’exception de Monsieur Liévin Van Overstraeten qui est impliqué dans la faillite d’une société (Robel Doors SRL), dans laquelle il
était respectivement administrateur et représentant d’une société qui détenait un mandat d’administrateur. Il ressort toutefois des
vérifications faites par le liquidateur - telles que confirmées dans son courrier du 7 février 2014 - qu’il n’a pas identifié des indices




HIB en bourse
conformément auxquels la société ou ses administrateurs auraient commis des irrégularités. Aucune action judiciaire n’a par ailleurs
été lancée par les créditeurs à l’égard des administrateurs. Il s’agit d’une faillite intervenue en 2010 dans le contexte de la crise
financière internationale. A ce jour, elle n’est pas encore clôturée;
aucun contrat de travail n’a été conclu avec les administrateurs, qui prévoit le paiement d’indemnités au terme du contrat. Par
•
contre, les conventions de prestation de services conclues avec le management exécutif contiennent des dispositions en matière de
préavis et d’indemnités de rupture (voir chapitre « Rapport de gestion - Gouvernance d’entreprise ») ;




rapport immobilier
• aucune option sur des actions Home Invest Belgium n’a été accordée jusqu’à présent ;
• aucun lien de famille n’existe entre les administrateurs, à la seule exception de Messieurs Johan et Liévin Van Overstraeten (frères).




Informations financières pro forma états financiers




Au cours de l’exercice sous revue aucune opération n’a été conclue qui entraîne un impact de plus de 25 % sur un des indicateurs de
l’activité de la société, au sens des paragraphes 91 et 92 de la recommandation du C.E.S.R. relative à l’implémentation de la Directive
n° 809/2004 de la Commission européenne en matière de prospectus. La publication d’informations financières pro forma n’est donc
pas requise.
document permanent




1 La composition du Conseil d’administration et du management exécutif sont repris dans le Rapport de gestion – déclaration de gouvernance
d’entreprise.




157
Changements significatifs depuis la fin de l’exercice


En dehors des évènements survenus depuis la clôture de l’exercice, commentés dans le Rapport de gestion ci-avant, aucun
changement significatif de la situation financière ou commerciale de Home Invest Belgium n’est survenu depuis la clôture de l’exercice
2013.




Informations complémentaires communiquées dans le cadre
de l’Annexe I au Règlement (CE) N° 809/2004 de la Commission


Aucune restriction n’est à signaler concernant l’utilisation des capitaux, ayant influé sensiblement ou pouvant influer sensiblement, de
manière directe ou indirecte, sur les opérations de la société.


En dehors des contrats conclus avec les membres du management exécutif (cfr. Chapitre « Rapport de gestion - Gouvernance
d’entreprise »), il n’y a pas d’autres contrats de services liant les membres des organes d’administration, de direction ou de surveillance
à la société ou à l’une quelconque de ses filiales et prévoyant l’octroi d’avantages au terme d’un tel contrat.


Il n’y a pas eu d’opérations avec des apparentés au sens de l’article 19 du Règlement (CE) N° 809/2004.
Les contrats importants conclus au cours des deux derniers exercices de la Sicafi sont exposés dans le rapport de gestion du présent
rapport financier annuel ou dans celui de l’exercice 2012 consultable sur le site de la société (www.homeinvestbelgium.be).




Home Invest Belgium
158 Rapport financier annuel
2013
Lexique




facteurs de risque
Année de construction Juste valeur




historique
L’année de la construction de l’immeuble ou de sa dernière La juste valeur d’un immeuble ou d’un portefeuille d’immeubles
rénovation fondamentale. est sa valeur d’investissement déduction faite des droits de
mutation, calculés comme suit :
Crédit Roll Over • 10 ou 12,5 %, suivant la Région dans laquelle se trouve
Crédit à moyen ou long terme pouvant être prélevé sous forme l’immeuble concerné, pour tous les immeubles qui par leur
d’une ou plusieurs avances renouvelables ou non à court terme. nature ou leur conception sont susceptibles d’être revendus




rapport de gestion
La durée des avances est subdivisée en périodes d’intérêts unité par unité ;
10 ou 12,5 %, suivant la Région dans laquelle se trouve
successives, ayant chacune leur propre taux. •
l’immeuble concerné, pour tous les immeubles qui ne sont
De cette manière, les investissements à moyen ou à long terme
pas susceptibles d’être revendus unité par unité, et qui ont
peuvent être financés à un taux d’intérêt à court terme variable,
donc plus avantageux. une valeur d’investissement inférieure à € 2,5 millions ;
2,5 % pour tous les immeubles qui ne sont pas susceptibles
•
EPRA d’être revendus unité par unité, et qui ont une valeur




HIB en bourse
« European Public Real Estate Association ». Il s’agit d’une d’investissement supérieure à € 2,5 millions.
association qui regroupe les sociétés immobilières européennes
Loyer brut en cours
cotées en Bourse, dans le but de promouvoir le secteur et de le
Le dernier revenu locatif brut, mensuel ou trimestriel, soit
rendre plus attractif face à l’investissement immobilier direct, ce
grâce à une plus grande liquidité, accessibilité et transparence celui prévalant au 31 décembre 2013, lequel est annualisé
des sociétés (www.epra.com). et comprend les garanties locatives éventuelles et la valeur




rapport immobilier
locative estimée sur les surfaces inoccupées. Il tient compte
EPRA NAV des meubles s’il y en a. Il peut donc différer du loyer réellement
« EPRA NAV » correspond à la Valeur de l’Actif Net (VAN) ajustée encaissé pendant l’exercice, tel qu’il figure dans le compte de
pour exclure, entre autres, la juste valeur des instruments résultats, s’il existe par exemple une vacance locative ou s’il y a
financiers de couverture. eu une indexation dans l’intervalle.
états financiers

Floor-double Cap Loyer effectif
Le Floor et le Cap sont des produits financiers qui offrent une Le loyer brut en cours au 31 décembre 2013, annualisé, hors
protection au client contre la baisse et la hausse respectivement garanties locatives et valeur locative estimée sur les surfaces
des taux d’intérêts. inoccupées.


IRS Marge d’exploitation
document permanent




« Intrest Rate Swap » C’est un échange de taux d’intérêt entre (Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille) / résultat
deux parties en vue d’échanger leurs expositions au risque de immobilier.
fluctuation des taux.




159
Marge nette courante Taux de distribution
(Résultat net – résultat sur portefeuille) / résultat immobilier. Le taux de distribution correspond au dividende attribué comparé
au résultat distribuable calculé sur base
Marge opérationnelle avant impôt consolidée.
(Résultat avant impôt – résultat sur portefeuille) / résultat
Taux de vélocité
immobilier.
Le taux de vélocité est le ratio entre le volume annuel traité et le
Résultat net courant nombre total d’actions comprises dans le free float.
Le résultat net courant est égal au résultat net diminué du résultat
Taux d’occupation
sur portefeuille.
Le taux d’occupation exprime le pourcentage des loyers générés
Résultat net courant hors impact IAS 39 par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur
Le résultat net courant à l’exclusion des plus- ou moins-values les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des
biens occupés et de la valeur locative estimée (VLE) des biens
sur les instruments de couverture qui ne sont pas efficaces au
inoccupés. Tous les immeubles de placement du portefeuille sont
sens de l’IAS 39.
repris dans ce calcul, à l’exception des projets de développement
Return et des immeubles destinés à la vente.
Le return pour l’actionnaire est égal au dividende de l’exercice
Valeur locative estimée brute (VLE)
plus l’accroissement de la valeur nette d’inventaire pendant
La valeur locative que l’expert immobilier estime correspondre à
l’exercice.
un loyer de marché.
Straight Loan
Valeur nette d’inventaire
Avance à terme fixe. Crédit sous forme d’avance de trésorerie
La valeur nette d’inventaire ou valeur intrinsèque, globale ou par
portant sur un montant et une durée fixe remboursable
action, est la valeur de l’actif net, global ou par action,
intégralement à l’échéance.
qui tient compte de la dernière valeur juste valeur du portefeuille
Surfaces locatives immobilier, telle que déterminée par l’expert immobilier de la
Sicafi. En IFRS, la valeur nette d’inventaire comprend le dividende
Les surfaces prises en compte par l’expert immobilier de la Sicafi.
de fin d’exercice, en instance d’approbation par l’Assemblée
Elles comprennent 50 % de la surface des terrasses et 10 % de
générale ordinaire des actionnaires.
celle des jardins privatifs.




Home Invest Belgium
160 Rapport financier annuel
2013
aGenDa De l’actionnaire
2014
Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet jeudi 3 avril 2014

Assemblée générale ordinaire de l’exercice 2013 mardi 6 mai 2014

Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2014 mardi 6 mai 2014

Mise en paiement du dividende de l’exercice 2013 vendredi 16 mai 2014

rapport financier semestriel : résultats au 30 juin 2014 vendredi 29 août 2014

Déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2014 vendredi 14 novembre 2014


2015
communiqué annuel de l’exercice 2014 vendredi 27 février 2015

Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet jeudi 2 avril 2015

Assemblée générale ordinaire de l’exercice 2014 mardi 5 mai 2015

Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2015 mardi 5 mai 2015

Mise en paiement du dividende de l’exercice 2014 vendredi 15 mai 2015




ce rapport financier annuel est un document d’enregistrement au sens de l’article 28 de la loi
du 16 juin 2006 relative aux offres publiques d’instruments de placement et aux admissions
d’instruments de placement. la négociation sur les marchés règlementés.


il a été approuvé par la fSMa conformément à l’article 23 de la loi précitée, le 25 mars 2014.


Home invest Belgium ayant opté pour le français comme langue officielle, seul le rapport
financier annuel en français a valeur officielle et fait foi.


les versions néerlandaise et anglaise constituent des traductions établies sous la
responsabilité de Home invest Belgium.


le rapport financier annuel en français faisant foi peut être obtenu au siège social de la
société.


Het financieel jaarverslag in het nederlands is beschikbaar op de maatschappelijke zetel van
de vennootschap.


the annual financial report in english is available at the head office of the company.




Design : www.comfi.be - realisation : the image company
Home invest Belgium est une sicafi résidentielle, créée en juin 1999 et cotée au
marché continu de nYSe euronext Brussels.

au 31 décembre 2013, son portefeuille immobilier en exploitation comprend 75
immeubles sur 44 sites pour une superficie totale de +/- 148 000 m2.
Son portefeuille d’immeubles de placement s’élève à € 307 millions en juste valeur.
Ses activités sont controlées par l’autorité des Services et des Marchés
financiers (fSMa).

au 31 décembre 2013, la capitalisation boursière de Home invest Belgium
s’élève à € 232 millons.
www.homeinvestbelgium.be




Home invest Belgium Sa
Sicafi de droit belge
Boulevard de la Woluwe 60, Bte 4,
B -1200 Bruxelles


t +32 2 740 14 50 - f +32 2 740 14 59
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rpM : 0420.767.885. iSin Be 003760742