WAREHOUSES ESTATES BELGIUM s.a.
“We are building opportunities“
Information réglementée – 15-03-2024
Sous embargo jusqu’au 15-03-2024 - 17h45


COMMUNIQUE DE PRESSE
RESULTATS ANNUELS DE L’EXERCICE 2023
.RÉSULTATS OPÉRATIONNELS.
• REVENUS LOCATIFS : 22.574 k€, en progression de 10,37% par rapport à 20.454 k€ au 31 décembre 2022
• RESULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES : 17.837 k€, en progression de 11,7% par rapport à 15.971 k€ au
31 décembre 2022
• RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE : 16.522 k€ soit + 13,9 % par rapport à
14.509 k€ en 2022
• RESULTAT FINANCIER : anticipation de la hausse des taux par une politique de couverture qui protège la
rentabilité (taux moyen de financement, couverture de taux incluse, à 2,96% à comparer à 3,92% en l’absence
de couverture de taux)

.CHIFFRES CLÉS.
Répartition du portefeuille (% valeur investissement) 31-12-2023 31-12-2022 Variation y/y
Commerces 70,75% 68,81% +1,94%
Logistiques 18,12% 19,02% -0,90%
Bureaux 10,27% 11,31% -1,04%
Terrains 0,85% 0,85% -%
Résultat statutaire 31-12-2023 31-12-2022 Variation y/y
Revenus locatifs 22.574 k€ 20.454 k€ +10,37%
Résultat locatif net 22.919 k€ 20.923 k€ +9,54%
Résultat immobilier 22.427 k€ 20.433 k€ +9,76%
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille 16.522 k€ 14.509 k€ +13,88%
Résultat d'exploitation 16.221 k€ 9.653 k€ +68,04%
Résultat financier -7.552 k€ 2.494 k€ -402,74%
Résultat net 8.668 k€ 12.145 k€ -28,63%
Résultat corrigé 1 11.950 k€ 11.503 k€ +3,89%
Performance opérationnelle 31-12-2023 31-12-2022 Y/Y
Juste valeur du portefeuille immobilier 317.234 k€ 300.779 k€ +5,47%
Fonds propres 167.508 k€ 169.257 k€ -1,03%
Valeur intrinsèque d'une action 52,90 € 53,46 € -1,03%
Taux d’occupation 2 96,54% 97,06% -0,52%
Rendement potentiel du portefeuille immobilier 7,59% 7,41% +0,18%
Ratio d'endettement 47,52% 45,13% +2.39%

.INFORMATIONS FINANCIÈRES.
BILAN STATUTAIRE (en k€) 31-12-2023 31-12-2022
ACTIF 322.445 307.198
Immeubles de placement 307.087 290.936
Immeubles détenus en vue de la vente 10.146 9.844
Actifs financiers courants 2.310 3.992
Créances commerciales 1.270 1.125
Trésorerie 321 468
Autres actifs courants 1.310 833
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 322.445 307.198
Capitaux propres 167.508 169.257
Autres passifs non-courants 434 208
Dettes financières non-courantes 124.040 106.453
Dettes financières courantes 26.712 28.827
Autres passifs financiers courants 1.395 0
Autres passifs courants 2.355 2.455

.EPRA BPR.
Indicateurs de performance (BPR) 31-12-2023 31-12-2022
k€ 12.047 12.047
EPRA Earnings
€ / action 3,80 3,80
k€ 176.552 174.668
EPRA Net Reinstatement Value (NRV)
€ / action 55,76 55,16
k€ 166.593 165.265
ERPA Net Tangible Assets (NTA)
€ / action 52,61 52,19
k€ 168.285 169.350
EPRA Net Disposal Value (NDV)
€ / action 53,15 53,48
EPRA Net Initial Yield (NIY) % 6,51% 6,33%
EPRA Topped-up NIY % 6,55% 6,37%
EPRA Vacancy Rate % 2,79% 2,58%
EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs) % 26,81% 29,07%
EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs) % 25,76% 26,58%
EPRA Loan-to-value (LTV) % 47,31% 44,34%
EPRA Loan-to-value (incl. RETTs) % 45,88% 43,01%
EPRA Like-for-Like rental income k€ 21.439 19.688

.ÉVOLUTION DU PORTEFEUILLE.
Au 31 décembre 2023, WEB détient un portefeuille diversifié de plus de 313.000 m² bâtis.
La juste valeur du portefeuille immobilier est passée de 300.779 k€ à 317.234 k€, soit en progression de 5,47% sur
un an. Cette augmentation est le résultat de l’acquisition du centre commercial Espace 98, de la cession de
l‘immeuble d’Anderlues, des travaux d’amélioration effectués dans certains immeubles et de l’évolution des taux
de capitalisation sur le secteur immobilier.
La Société a investi 3.351 k€ en travaux capitalisés améliorant ses immeubles.
Le taux d’occupation2 s’affiche à 96,54% (-0,52%) tandis que le rendement potentiel sur loyers nets 3 en cours est
en progression et s'établit à 7,59% (+0,18%).
La Société a procédé à un arbitrage de ses immeubles non stratégiques :
• en date du 17 août 2023, WEB a acquis un Retail Park de 10.000 m² à Sambreville à une juste valeur de 14.898 k€
générant un revenu locatif annuel de 960 k€.
• en date du 26 septembre 2023, WEB a signé l’acte authentique pour la cession d’un immeuble situé à Anderlues.
Conformément à l’Article 49, §1 de la Loi du 12 mai 2014, le prix de cession de ce bien immobilier a été fixé à
1.425 k€, soit en phase avec la juste valeur déterminée par l'Expert immobilier de la SIR au 30 juin 2023, tel que
repris dans le Rapport financier semestriel 2023.

.INFORMATIONS SUR L’ACTION.
• Obligation de distribuer calculée conformément à l’article 13 de l’AR du 13 juillet 2014 de 9.560 k€.
• Cours de bourse à la date de clôture : 36,40 €.
• Cours moyen de bourse : 36,44 € en 2023.
• Valeur unitaire intrinsèque de l’action : 52,90 € en diminution de 1,03% par rapport au 31 décembre 2022.

.RAPPORT DU COMMISSAIRE.
Le commissaire PwC, représenté par Monsieur Didier MATRICHE, a procédé au contrôle des comptes annuels de
WEB et a émis, sur ceux-ci, un rapport sans réserve en date du 15 mars 2024.
ÉVÈNEMENTS MARQUANTS.
ÉVOLUTION DU MARCHÉ
WEB clôture son exercice 2023 en nette progression opérationnelle dans un contexte macroéconomique délétère
toujours marqué par des tensions géopolitiques. Ce contexte d’incertitudes a eu un impact important sur les taux
d'intérêt et d’inflation en forte augmentation. WEB y reste très attentive afin d‘anticiper les impacts économiques
et la manière dont ceux-ci affectent le secteur immobilier.
L’économie mondiale demeure dépendante de la situation en Ukraine, des relations avec la Russie et les pays
voisins, sans omettre le conflit Israélo-Palestinien.
Malgré ce contexte difficile, WEB clôture son exercice avec des résultats opérationnels annuels en augmentation,
qui se veulent rassurants et encourageants. Le résultat financier, quant à lui, a été négativement impacté par les
taux d’intérêts. L’exercice 2023 se clôture avec un EPRA Earnings de 12.047 k€ identique à 2022 malgré le contexte
décrit ci-dessus.
PORTEFEUILLE IMMOBILIER
WEB souligne la résilience de son portefeuille immobilier, dont la juste valeur s’affiche à 317.234 k€ faiblement
impactée par l’augmentation des taux de capitalisation. WEB rappelle que la localisation de ses immeubles
commerciaux principalement implantés en périphérie participe activement à ce constat et à la capacité de la Société
à répondre aux attentes du marché.
Ce résultat a été rendu possible grâce notamment à une gestion dynamique de son portefeuille, permettant de
maintenir un taux d’occupation2 élevé à 96,54 % grâce à une gestion attentive des frais et à la gestion proactive de
la hausse des taux d’intérêts ayant permis de contenir leurs impacts négatifs.
Au cours de l’exercice, WEB a enregistré une activité locative soutenue avec la conclusion de 27 nouveaux baux et
le renouvellement de 9 baux au sein de son portefeuille. Ceux-ci se sont conclus à des conditions locatives en ligne
ou supérieures avec celles pratiquées avant la pandémie.
FINANCEMENT
En ce qui concerne la gestion de son financement dans un tel contexte, WEB conclut son exercice 2023 avec :
• un risque de taux d’intérêts couvert à 81,83% et a anticipé un taux élevé de l’Euribor 3 mois en 2024
• un coût moyen de la dette de 3,90%
• un coût moyen de la dette, couvertures de taux comprises, de 2,96%
• un ratio d’endettement de 47,52%
• des disponibilités sur lignes de crédits confirmées de 19,7 M€
EPRA AWARDS
En octobre 2023, WEB a reçu 2 Gold Awards (EPRA BPA Award et EPRA BPR Most improved Award) de l’European
Public Real Estate Association.
DURABILITÉ
WEB est consciente de l'urgence d'agir contre le changement climatique, comme le met en évidence le dernier
rapport du GIEC. 4 Le défi principal pour WEB sera d'améliorer la qualité de ses immeubles grâce à des rénovations
énergétiques et par conséquent de réduire considérablement leurs émissions opérationnelles et leurs
consommations d'énergie. Pour soutenir cet engagement, WEB s’est fixée, en 2023, des objectifs approuvés par le
SBTi, 5 visant à réduire ses émissions de gaz à effet de serre scopes 1 et 2 de 42% d'ici 2030. Elle s’est également
engagée à mesurer ses émissions scope 3.

.AFFECTATION DU RESULTAT – DIVIDENDE 2024.
Compte-tenu des résultats enregistrés au cours de cet exercice et des résultats reportés antérieurs, le Conseil
d’Administration proposera à l’Assemblée Générale des Actionnaires la distribution d’un dividende de 3,35 € brut
par action.
Cette proposition correspond à la distribution de 88,76% du résultat corrigé1 représentant un rendement brut 6 de
9,19% par rapport à la valeur moyenne du cours de bourse de 36,44 €. 7
L’affectation du résultat suivante sera soumise à l’approbation de l’Assemblée Générale Ordinaire du 23 avril 2024 :
Résultat statutaire net de l'Exercice 8.668.129 €
Transfert aux/des réserves (-/+) 1.939.100 €
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers -92.405 €
Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique 553.551 €
des immeubles de placement
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés 3.077.080 €
auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée
Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs -1.599.126 €
Rémunération du capital prévue à l'Article 13, § 1er, al. 1er (AR 13-07-2014) -10.607.229 €

.PERSPECTIVES.
Malgré l’incertitude du contexte macroéconomique et son impact sur les taux d’intérêts, WEB entend poursuivre
son développement économique conformément à sa stratégie.
WEB avait postulé un EPRA Earnings 2023 à 11 M€ à périmètre constant considération faite de l’impact des
politiques monétaires, et postule, sur base du budget, un EPRA Earnings 2024 proche de 12,7 M€, toute chose égale
par ailleurs.

.EVENEMENTS POST-CLOTURE.
A la date du présent communiqué, aucun évènement significatif postérieur à la date de clôture, susceptible
d'impacter les états financiers et les résultats arrêtés au 31 décembre 2023 de la SIR ne requiert de mention
particulière.
• En date du 19 février 2024, WEB a signé un compromis de vente soumis à diverses conditions suspensives pour
la vente d’une partie de son complexe commercial sis rue neuve chaussée à Péruwelz.
• En date du 07 février 2024, le Conseil d’administration a examiné une proposition écrite motivée rédigée par les
Dirigeants effectifs (à la majorité, compte non tenu des Dirigeants effectifs dans le chef desquels existerait un
conflit d’intérêts) relative à un projet de fusions par absorption des sociétés SA LE BEAU BIEN et SA GRAFIMMO.
Ces opérations impliquent des sociétés liées à plusieurs membres de la Famille majoritaire, soit Monsieur
Robert-Jean WAGNER, Monsieur Robert Laurent WAGNER et Madame Valérie WAGNER, ces deux derniers étant
également Administrateurs de WEPS SA, Administrateur unique de la Société et Monsieur Robert Laurent
WAGNER étant également Dirigeant effectif de la Société. Les projets de fusion ont été déposés au greffe du
tribunal de commerce de Charleroi en date du 04 mars 2024. 8
Compte tenu du contexte, à ce stade, la Société reste prudente dans le cadre de sa stratégie de croissance et
d’investissement.

Le Rapport Financier Annuel peut être obtenu sur simple demande ou sur le site www.w-e-b.be. 9

Pour toute information complémentaire, veuillez contacter :

Caroline WAGNER Antoine TAGLIAVINI
Tel : +32(0)71.259.294 Tel : +32(0)71.259.291
cwagner@w-e-b.be atagliavini@w-e-b.be

1 tel que défini au chapitre 3 de l’annexe C de l’AR SIR du 13-07-2014
2 Le taux d'occupation est calculé en divisant le loyer passant (LP) par la somme du loyer passant (LP) sur les surfaces louées et la valeur locative estimée
(VLE) sur les surfaces vacantes. (LP sur surfaces louées)/[(LP sur surfaces louées)+(VLE sur surfaces vides)].
3 Le rendement potentiel est calculé en divisant la somme du loyer passant (LP) sur les surfaces louées et la valeur locative estimée (VLE) sur surfaces vacantes
par la Valeur d'Investissement. [(LP sur surfaces louées) + (VLE sur surfaces vides)] / (Valeur d'Investissement)
4 Groupe d'experts Intergouvernemental sur l’Evolution du Climat
5 Science-based Target Initiative
6 montant brut par action / cours de bourse annuel moyen
7 Il s'agit du cours de clôture journalier divisé par le nombre de cotations de la période.
8 voir communiqué de presse du 27-02-2024
9 disponible le 15-03-2024 à partir de 17h45

avenue Jean Mermoz 29  6041 Gosselies
www.w-e-b.be  info@w-e-b.be  071/259.259