ALTAREA



COMPTES CONSOLIDES
DE L’EXERCICE CLOS
LE 31 DECEMBRE 2023

AddressOfRegisteredOfficeOfEntity : 87, rue de Richelieu à Paris (France)

CountryOfIncorporation : France

DateOfEndOfReportingPeriod2013 : §Note1

DescriptionOfNatureOfEntitysOperationsAndPrincipalActivities :§ note1

DescriptionOfPresentationCurrency : euros

DomicileOfEntity :87, rue de Richelieu à Paris, France

LegalFormOfEntity : §Note1

LevelOfRoundingUsedInFinancialStatements : millions d’euros avec un chiffre après la virgule

NameOfParentEntity : aucun

NameOfReportingEntityOrOtherMeansOfIdentification :§Note1

NameOfUltimateParentOfGroup, : Non applicable

PeriodCoveredByFinancialStatements, 01/01/2022 – 31/12/2022

PrincipalPlaceOfBusiness. Note 844

ExplanationOfChangeInNameOfReportingEntityOrOtherMeansOfIdentificationFromEndOfPrecedingReportingPeriod : Le
groupe Altarea opère principalement en France, en Italie et en Espagne




1
SOMMAIRE

1 ETATS FINANCIERS .............................................................................................................. 3

2 ANNEXE - COMPTE DE RÉSULTAT ANALYTIQUE .............................................................. 8

3 AUTRES ÉLÉMENTS DE L’ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDÉS .................................. 9




2 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
1 Etats financiers
État de la situation financière consolidée


En millions d'euros Note 31/12/2023 31/12/2022

Actifs non courants 4 865,2 5 100,0
Immobilisations incorporelles 7.2 369,5 344,3
dont Ecarts d'acquisition 235,8 214,7
dont Marques 115,0 105,4
dont Relations clientèles 3,6 6,7
dont Autres immobilisations incorporelles 15,1 17,4
Immobilisations corporelles 26,5 25,2
Droits d'utilisation sur Immobilisations corporelles et incorporelles 7.3 120,6 123,1
Immeubles de placement 7.1 3 948,6 4 087,4
dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur 3 617,2 3 793,3
dont Immeubles de placement évalués au coût 114,7 95,5
dont Droits d'utilisation sur Immeubles de placement 216,7 198,6
Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence 4.5 327,1 491,7
Actifs financiers (non courant) 4.6 35,6 20,3
Impôt différé actif 5.3 37,3 8,0
Actifs courants 3 471,9 3 987,7
Stocks et en-cours nets 7.4 1 140,6 1 159,3
Actifs sur contrats 7.4 536,0 723,1
Clients et autres créances 7.4 930,2 900,1
Créance d'impôt sur les sociétés 23,8 3,2
Actifs financiers (courant) 4.6 25,8 81,4
Instruments financiers dérivés 8 101,7 160,6
Trésorerie et équivalents de trésorerie 6.2 713,1 952,3
Actifs destinés à la vente 7.1 0,8 7,8
TOTAL ACTIF 8 337,1 9 087,7
Capitaux propres 3 219,6 3 959,5
Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA 1 747,5 2 375,2
Capital 6.1 316,9 311,4
Primes liées au capital 420,4 395,0
Réserves 1 483,2 1 342,0
Résultat, part des actionnaires d'Altarea SCA (472,9) 326,8
Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales 1 472,1 1 584,4
Réserves, part des actionnaires minoritaires des filiales 1 284,2 1 263,2
Autres éléments de capitaux propres, Titres Subordonnés à Durée Indéterminée 223,5 223,5
Résultat, part des actionnaires minoritaires des filiales (35,7) 97,7
Passifs non courants 2 375,6 2 612,0
Emprunts et dettes financières à plus d'un an 6.2 2 254,8 2 454,8
dont Prêts participatifs et avances associés 60,4 58,2
dont Emprunts obligataires 1 128,7 1 385,2
dont Emprunts auprès des établissements de crédit 726,5 612,8
dont Titres négociables à moyen terme – 70,0
dont Obligations locatives 126,3 132,2
dont Redevances contractuelles sur immeubles de placement 212,9 196,4
Provisions long terme 6.3 68,7 35,5
Dépôts et cautionnements reçus 44,6 39,3
Impôt différé passif 5.3 7,5 82,4
Passifs courants 2 742,0 2 516,1
Emprunts et dettes financières à moins d'un an 6.2 637,7 547,4
dont Emprunts obligataires 275,5 22,0
dont Emprunts auprès des établissements de crédit 89,6 90,9
dont Titres négociables à court terme 92,2 302,0
dont Découverts bancaires 47,7 24,2
dont Avances Groupe et associés 108,7 89,1
dont Obligations locatives 19,6 16,6
dont Redevances contractuelles sur immeubles de placement 4,4 2,6
Instruments financiers dérivés 8 32,0 0,0
Passifs sur contrats 7.4 257,0 351,4
Dettes fournisseurs et autres dettes 7.4 1 814,7 1 611,1
Dettes d'impôt exigible 0,6 6,2
TOTAL PASSIF 8 337,1 9 087,7




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 3
Etat du résultat global consolidé


En millions d'euros Note 31/12/2023 31/12/2022

Revenus locatifs 231,8 210,2
Charges du foncier (6,5) (3,6)
Charges locatives non récupérées (10,3) (10,4)
Charges refacturées aux preneurs 63,8 58,8
Charges locatives (74,0) (69,3)
Autres charges 0,7 (0,3)
Dotations nettes aux provisions sur actif circulant (11,0) (2,3)
Loyers nets 5.1 204,8 193,7
Chiffre d'affaires 2 418,5 2 748,6
Coûts des ventes (2 253,2) (2 418,6)
Charges commerciales (89,3) (104,2)
Dotations nettes aux provisions sur actif circulant (242,6) (34,2)
Amortissement des relations clientèles (5,9) (1,5)
Marge immobilière 5.1 (172,6) 190,1
Prestations de services externes 62,0 54,4
Production immobilisée et stockée 154,4 242,1
Charges de personnel (241,2) (271,1)
Autres charges de structure (91,8) (78,3)
Dotations aux amortissements des biens d'exploitation (30,6) (29,0)
Frais de structure nets (147,1) (81,9)
Autres produits et charges (8,1) (6,7)
Dotations aux amortissements (1,3) (0,1)
Frais de transaction (1,9) (14,5)
Autres (11,3) (21,3)
Produits de cession d'actifs de placement (2,9) 76,5
Valeur comptable des actifs cédés (0,8) (74,2)
Résultat sur cession d'actifs de placement (3,7) 2,3
Variation de valeur des immeubles de placement 7.1 (189,8) 45,8
Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au coût (0,6) (18,7)
Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés (54,6) 0,2
Dotation nette aux provisions (31,9) 0,3
Pertes de valeur des écarts d'acquisition (0,6) –
RESULTAT OPERATIONNEL AVANT QUOTE-PART DU RESULTAT NET DES
(407,3) 310,4
ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE
Quote part de résultat des sociétés mises en équivalence 4.5 (68,8) 71,0
RESULTAT OPERATIONNEL APRES QUOTE-PART DU RESULTAT NET DES
(476,0) 381,4
ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE
Coût de l'endettement net 5.2 (38,2) (23,8)
Charges financières (78,1) (41,4)
Produits financiers 39,9 17,5
Autres résultats financiers 5.2 (33,5) (26,3)
Actualisation des dettes et créances 0,4 –
Variation de valeur et résultats de cession des instruments financiers 5.2 (72,8) 123,0
Résultats de cession des participations (2,8) 38,5
Résultat avant impôts (622,9) 492,8
Impôt sur les résultats 5.3 114,4 (68,3)
RESULTAT NET (508,6) 424,5
dont Part des actionnaires d'Altarea SCA (472,9) 326,8
dont Part des actionnaires minoritaires des filiales (35,7) 97,7
Nombre moyen d'actions non dilué 20 420 155 20 158 331
Résultat Net, part des actionnaires d'Altarea SCA de base par action (€) 5.4 (23,16) 16,21

Nombre moyen d'actions dilué 20 949 836 20 649 592
Résultat Net, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par action (€) 5.4 (22,57) 15,83




4 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
Autres éléments du résultat global
En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022

RESULTAT NET (508,6) 424,5
Ecarts actuariels sur plan de retraite à prestations définies 1,1 3,0
dont impôts (0,3) (0,8)
Sous total des éléments du résultat global non recyclables en résultat 1,1 3,0
AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL 1,1 3,0
RESULTAT GLOBAL (507,5) 427,5
dont Résultat net global des actionnaires d'Altarea SCA (471,8) 329,8
dont Résultat net global des actionnaires minoritaires des filiales (35,7) 97,7




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 5
État des flux de trésorerie consolidés
En millions d'euros Note 31/12/2023 31/12/2022


Flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles
Résultat net total consolidé (508,6) 424,5
Elimination de la charge (produit) d'impôt 5.3 (114,4) 68,3
Elimination des charges (produits) d'intérêts nettes et dividendes 5.2 71,6 50,0
Résultat net avant impôt et avant intérêts nets (551,3) 542,8
Elimination du résultat des participations mises en équivalence 4.5 68,8 (71,0)
Elimination des amortissements et provisions 126,4 31,4
Elimination des ajustements de valeur 7.1/5.2 262,9 (150,2)
Elimination des résultats de cession (1) 6,6 (40,3)
Charges et produits calculés liés aux paiements en actions 6.1 21,6 25,1
Marge brute d'autofinancement (65,0) 337,7

Impôts payés (25,6) (34,6)
Incidence de la variation du bfr d'exploitation 7.4 421,2 (106,3)
FLUX DE TRÉSORERIE OPÉRATIONNELS 330,5 196,7
Flux de trésorerie des activités d'investissement
Acquisitions nettes d'actifs et dépenses capitalisées 7.1 (38,2) (42,9)
Investissements bruts dans les sociétés mises en équivalence 4.5 (127,5) (97,9)
Acquisition de sociétés consolidées, trésorerie acquise déduite 4.3 3,1 (3,7)
Autres variations de périmètre 0,2 6,1
Augmentation des prêts et des créances financières (29,0) (13,8)
(1)
Cession d'actifs immobilisés et remboursement d'avances et acomptes (2,3) 58,7
Désinvestissements dans les sociétés mises en équivalence 4.5 60,5 80,5
Cession de sociétés consolidées, trésorerie cédée déduite (0,0) 113,3
Réduction des prêts et autres immobilisations financières 22,7 64,4
Variation nette des placements et des instruments financiers dérivés 5.2 67,1 (92,7)
Dividendes reçus 46,4 34,7
Intérêts encaissés sur prêts financiers 45,6 23,4
FLUX DE TRÉSORERIE D'INVESTISSEMENT 48,6 130,0
Flux de trésorerie des activités de financement
Augmentation de capital (2) 34,3 9,3
Part des minoritaires dans l'augmentation de capital des filiales (3) – 140,2
Dividendes payés aux actionnaires d'Altarea SCA 6.1 (206,0) (199,8)
Dividendes payés aux actionnaires minoritaires des filiales (71,4) (23,2)
Emission d'emprunts et autres dettes financières 6.2 408,2 430,3
Remboursement d'emprunts et autres dettes financières 6.2 (677,3) (1 254,3)
Remboursement des obligations locatives 6.2 (19,3) (19,9)
Cession (acquisition) nette d'actions propres 6.1 (5,5) (26,3)
Variation nette des dépôts et cautionnements 5,2 0,9
Intérêts versés sur dettes financières (110,0) (67,7)
FLUX DE TRÉSORERIE DE FINANCEMENT (641,8) (1 010,6)

VARIATION DE LA TRÉSORERIE (262,7) (683,9)


Trésorerie d'ouverture 6.2 928,1 1 612,0
Trésorerie et équivalents de trésorerie 952,3 1 625,5
Découverts bancaires (24,2) (13,6)
Trésorerie de clôture 6.2 665,4 928,1
Trésorerie et équivalents de trésorerie 713,1 952,3
Découverts bancaires (47,7) (24,2)

(1) Les résultats de cession présentés dans le calcul de la Marge Brute d’Autofinancement, sont présentés nets de coûts de transaction. De la même
façon, les cessions d’actifs immobilisés sont présentées nettes de coûts de transaction dans les flux de trésorerie d’investissement.

(2) Cf la variation de capitaux propres.

(3) En 2022, le groupe Crédit Agricole Assurance est entré au capital de plusieurs gares, par voie d’augmentation de capital réservée d’une part, et par
voie de cession de titres.




6 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
État de variation des capitaux propres consolidés

Capitaux propres
Elimination Réserves et Capitaux propres attribuables aux
Primes des résultats attribuables aux actionnaires
liées au actions non actionnaires minoritaires des Capitaux
En millions d'euros Capital capital propres distribués d'Altarea SCA filiales propres
Au 1er janvier 2022 310,1 513,9 (33,8) 1 446,0 2 236,2 1 307,4 3 543,6
Résultat Net – – – 326,8 326,8 97,7 424,5
Ecart actuariel sur engagements de retraite – – – 3,0 3,0 0,0 3,0
Résultat global – – – 329,8 329,8 97,7 427,5
Distribution de dividendes – (126,9) – (72,9) (199,8) (33,0) (232,8)
Augmentation de capital 1,3 8,0 – (0,0) 9,3 0,1 9,4
Titres subordonnés à durée indéterminée – – – – – – –
Valorisation des paiements en actions – – – 18,8 18,8 (0,0) 18,8
Elimination des actions propres – – 3,3 (22,0) (18,7) – (18,7)
Transactions avec les actionnaires 1,3 (118,9) 3,3 (76,0) (190,4) (32,9) (223,3)
Variation des parts d'intérêts, sans prise/perte de contrôle des filiales – – – (0,8) (0,8) 212,4(a) 211,6
Variation des parts d'intérêts, liée à la prise/perte de contrôle des filiales – – – – – – (0,0)
Autres (0,0) – – 0,4 0,4 (0,3) 0,1
Au 31 décembre 2022 311,4 395,0 (30,5) 1 699,3 2 375,2 1 584,4 3 959,5
Résultat Net – – – (472,9) (472,9) (35,7) (508,6)
Ecart actuariel sur engagements de retraite – – – 0,9 0,9 0,0 0,9
Résultat global – – – (472,0) (472,0) (35,7) (507,7)
Distribution de dividendes – (3,3) – (202,7) (206,0) (75,3) (281,3)
Augmentation de capital 5,5 28,7 – 0,0 34,3(b) 0,1 34,3
Titres subordonnés à durée indéterminée – – – – – – –
Valorisation des paiements en actions – – – 16,0 16,0 (0,0) 16,0
Elimination des actions propres – – 15,6 (15,7) (0,1) – (0,1)
Transactions avec les actionnaires 5,5 25,4 15,6 (202,3) (155,8) (75,2) (231,0)
Variation des parts d'intérêts, sans prise/perte de contrôle des filiales – – – – – – –
Variation des parts d'intérêts, liée à la prise/perte de contrôle des filiales – – – 0,1 0,1 (1,4) (1,3)
Autres – – – 0,0 0,0 (0,0) (0,0)
Au 31 décembre 2023 316,9 420,4 (14,9) 1 025,2 1 747,5 1 472,1 3 219,6

(a): Impact de l’entrée de Crédit Agricole Assurance au capital de la Gare Montparnasse et des Gares italiennes, qui s'est traduit par une augmentation de la part des minoritaires de 212,2
millions d'euros, dont les augmentations de capital réservées aux minoritaires pour 140,1 millions d'euros.
(b): Augmentation de capital liée au FCPE et option de paiement du dividende en action.




Les notes annexes font partie intégrante des états financiers consolidés.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 7
2 Annexe - Compte de résultat analytique
31/12/2023 31/12/2022



Variations Variations
Cash-flow de valeurs, Cash-flow de valeurs,
courant des charges courant des charges
Total Total
Opérations calculées, Opérations calculées,
(FFO) frais de (FFO) frais de
transaction transaction
En millions d'euros
Revenus locatifs 231,8 – 231,8 210,2 – 210,2
Autres charges (27,0) – (27,0) (16,6) – (16,6)
Loyers nets 204,8 – 204,8 193,7 – 193,7
Prestations de services externes 25,0 – 25,0 31,3 – 31,3
Production immobilisée et stockée 1,8 – 1,8 5,7 – 5,7
Charges d'exploitation (42,0) (5,7) (47,7) (43,6) (5,3) (49,0)
Frais de structure nets (15,3) (5,7) (20,9) (6,7) (5,3) (12,0)
Part des mises en équivalence 5,4 (19,2) (13,8) 5,6 0,3 5,9
Dotations nettes aux amortissements et provisions – 1,2 1,2 – (0,5) (0,5)
Gains / Pertes sur cessions d'actifs 0,5 (3,7) (3,2) – 1,0 1,0
Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement – (190,4) (190,4) – 27,5 27,5
Indemnités (frais) de transaction – – – – 0,6 0,6

RESULTAT OPERATIONNEL COMMERCE 195,5 (217,7) (22,3) 192,6 23,5 216,1

Chiffre d'affaires 2218,1 – 2218,1 2458,5 – 2458,5
Coût des ventes et autres charges (2093,3) (300,2) (2393,6) (2302,8) (1,5) (2304,3)
Marge immobilière 124,8 (300,2) (175,4) 155,7 (1,5) 154,2
Prestations de services externes 29,0 – 29,0 11,1 – 11,1
Production stockée 142,0 – 142,0 221,0 – 221,0
Charges d'exploitation (238,9) (19,8) (258,7) (245,4) (19,9) (265,3)
Frais de structure nets (67,9) (19,8) (87,7) (13,3) (19,9) (33,1)
Part des mises en équivalence (0,0) (3,7) (3,7) 9,2 (1,0) 8,2
Dotations nettes aux amortissements et provisions – (63,2) (63,2) – (19,1) (19,1)
Indemnités (frais) de transaction – (0,0) (0,0) – (0,5) (0,5)

RESULTAT OPERATIONNEL LOGEMENT 56,8 (386,9) (330,1) 151,6 (42,0) 109,7

Chiffre d'affaires 196,0 – 196,0 290,0 – 290,0
Coût des ventes et autres charges (175,4) (17,9) (193,3) (252,9) – (252,9)
Marge immobilière 20,6 (17,9) 2,7 37,2 – 37,2
Prestations de services externes 8,0 – 8,0 11,9 – 11,9
Production stockée 10,8 – 10,8 15,4 – 15,4
Charges d'exploitation (20,0) (3,6) (23,6) (32,0) (5,2) (37,2)
Frais de structure nets (1,2) (3,6) (4,8) (4,7) (5,2) (9,9)
Part des mises en équivalence (8,9) (42,0) (50,9) 77,9 7,7 85,6
Dotations nettes aux amortissements et provisions – (47,3) (47,3) – (1,0) (1,0)
Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement – – – – (0,3) (0,3)
Indemnités (frais) de transaction – – – – – –

RESULTAT OPERATIONNEL IMMOBILIER D'ENTREPRISE 10,5 (110,8) (100,3) 110,4 1,2 111,6

Nouvelles activités (10,4) (0,3) (10,7) (1,5) (0,2) (1,7)
Autres (Corporate) (4,3) (8,4) (12,7) (6,8) (18,7) (25,5)
RESULTAT OPERATIONNEL 248,1 (724,1) (476,0) 446,3 (36,1) 410,1
Coût de l'endettement net (33,0) (5,1) (38,2) (34,3) 10,5 (23,8)
Autres résultats financiers (30,8) (2,8) (33,5) (26,1) (0,2) (26,3)
Actualisation des dettes et créances – 0,4 0,4 – – –
Variation de valeur et résultats de cession des instruments financiers – (72,8) (72,8) – 123,0 123,0
Résultats de cession des participations – (2,8) (2,8) – 9,8 9,8
RESULTAT AVANT IMPÔT 184,3 (807,2) (622,9) 385,8 107,0 492,8
Impôts sur les sociétés 0,1 114,3 114,4 (35,2) (33,1) (68,3)
RESULTAT NET 184,4 (692,9) (508,6) 350,6 73,9 424,5
Minoritaires (83,1) 118,8 35,7 (75,2) (22,5) (97,7)

RESULTAT NET, PART DU GROUPE 101,2 (574,1) (472,9) 275,4 51,4 326,8

Nombre moyen d'actions dilué 20 949 836 20 949 836 20 949 836 20 649 592 20 649 592 20 649 592
RESULTAT NET PAR ACTION (€/ACTION), PART DU GROUPE 4,83 (27,41) (22,57) 13,34 2,49 15,83


Conformément aux principes décrits dans la note 2.3.22 « Secteurs opérationnels » des principes comptables et en accord avec les
reportings internes, certaines charges appréciées comme exceptionnelles au regard de leur nature et leur montant ont été reclassées
dans la colonne Variations de valeurs, charges calculées, frais de transaction (VV). Ces charges sont explicitées dans la note 4.1
« Faits significatifs ».




8 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
3 Autres éléments de l’annexe aux comptes consolidés
Sommaire détaillé des notes aux comptes consolidés

Note 1 Informations relatives à la société ................................................................................................................. 10
Note 2 Principes et méthodes comptables ............................................................................................................... 10
2.1 Référentiel comptable de la Société et présentation des états financiers ............................................................... 10
2.2 Principales estimations et jugements ..................................................................................................................... 11
2.3 Principes et méthodes comptables de la Société ................................................................................................... 12
Note 3 Information sur les secteurs opérationnels ................................................................................................... 25
3.1 Eléments du bilan par secteur opérationnel ........................................................................................................... 25
3.2 Compte de résultat analytique par secteur opérationnel ........................................................................................ 25
3.3 Réconciliation de l’état du résultat global consolidé et du compte de résultat analytique ....................................... 26
3.4 Chiffre d’affaires par zone géographique et par secteur opérationnel .................................................................... 27
Note 4 Faits significatifs et évolution du périmètre de consolidation......................................................................... 28
4.1 Faits significatifs ..................................................................................................................................................... 28
4.2 Périmètre ............................................................................................................................................................... 31
4.3 Evolution du périmètre de consolidation ................................................................................................................. 33
4.4 Regroupements d’entreprises ................................................................................................................................ 33
4.5 Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence ...................................................................................... 34
4.6 Actifs financiers courant et non courant ................................................................................................................. 35
Note 5 Résultat ......................................................................................................................................................... 36
5.1 Résultat opérationnel ............................................................................................................................................. 36
5.2 Coût de l’endettement financier net et autres éléments financiers.......................................................................... 36
5.3 Impôt sur les résultats ............................................................................................................................................ 37
5.4 Résultat par action ................................................................................................................................................. 38
Note 6 Passifs .......................................................................................................................................................... 39
6.1 Capitaux propres .................................................................................................................................................... 39
6.2 Endettement financier net et sûretés ...................................................................................................................... 41
6.3 Provisions .............................................................................................................................................................. 42
Note 7 Actifs et tests de valeur ................................................................................................................................. 44
7.1 Immeubles de placement ....................................................................................................................................... 44
7.2 Immobilisations incorporelles et écarts d’acquisition .............................................................................................. 46
7.3 Droits d’utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles......................................................................... 47
7.4 Besoin en fonds de roulement d’exploitation .......................................................................................................... 47
Note 8 Gestion des risques financiers ...................................................................................................................... 50
8.1 Valeur comptable des instruments financiers par catégorie ................................................................................... 50
8.2 Risque de taux ....................................................................................................................................................... 51
8.3 Risque de liquidité .................................................................................................................................................. 53
Note 9 Transactions avec les parties liées ............................................................................................................... 54
Note 10 Engagements du groupe et passifs éventuels .............................................................................................. 56
10.1 Engagements hors bilan ..................................................................................................................................... 56
10.2 Passifs éventuels ............................................................................................................................................... 57
Note 11 Evénements postérieurs à la date de clôture ................................................................................................ 58
Note 12 Honoraires des commissaires aux comptes.................................................................................................. 58




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 9
NOTE 1 INFORMATIONS Cette norme IFRS 17 et ses amendements ne sont pas
applicable au Groupe ;
RELATIVES A LA SOCIETE • Amendements à IAS 1 – Présentation des états
Altarea est une Société en Commandite par Actions dont les financiers – Informations à fournir sur les méthodes
actions sont admises aux négociations sur le marché comptables ;
réglementé Euronext Paris, compartiment A. Le siège social • Amendements à IAS 8 – Définition d'une estimation
est situé 87, rue de Richelieu à Paris (France). comptable ;
Altarea a opté au régime des Sociétés d’Investissement
• Amendements à IAS 12 – Impôts différés relatifs à des
Immobilier Cotées (SIIC) à effet du 1er janvier 2005.
actifs et passifs résultant d’une même transaction ;
A la fois développeur et investisseur, le Groupe est présent
Ces amendements sont sans impact significatif pour le
sur les trois principaux marchés de l’immobilier (Commerce,
Groupe.
Logement et Immobilier d’entreprise) lui permettant d’être
leader des grands projets mixtes de renouvellement urbain • Amendements à IAS 12 – Réforme fiscale internationale
en France. Le Groupe dispose pour chacune de ses activités – Règles modèle Pilier 2
de l’ensemble des savoir-faire pour concevoir, développer,
Le groupe Altarea entre dans le champ d’application des
commercialiser, gérer et exploiter des produits immobiliers
nouvelles règles GLOBE et de l’imposition minimum
sur-mesure.
mondiale de 15% (Pilier 2) transposées, via une directive de
Le groupe Altarea opère principalement en France, en Italie l’Union Européenne (2022/2523) du 14 décembre 2022, en
et en Espagne. droit français dans le code général des impôts français par
l’article 33 de la Loi de finances pour 2024. L’entrée en
Altarea contrôle la société Altareit dont les actions sont
vigueur de ces nouvelles règles est intervenue le 1er janvier
admises aux négociations sur le marché réglementé
2024. Les travaux préparatoires sont en cours, notamment
Euronext Paris, compartiment A.
pour qualifier le périmètre juridique au regard des nouvelles
Altarea contrôle la société NR21 dont les actions sont règles de Pilier 2 et identifier les points de données
admises aux négociations sur le marché réglementé nécessaires. Le Groupe n’attend pas d’impact significatif.
Euronext Paris, compartiment C.
Normes et interprétations ayant été appliquées par
Les comptes consolidés établis au titre de l’exercice clos le
anticipation au 31 décembre 2023 et dont l’application est
31 décembre 2023 ont été arrêtés par la Gérance le 27
obligatoire à compter des périodes commençant le 1er janvier
février 2024 après avoir été examinés par le Comité d’Audit
2024 ou postérieurement :
et par le Conseil de Surveillance.
Néant

Normes et interprétations publiées dont l’application
NOTE 2 PRINCIPES ET MÉTHODES obligatoire est postérieure au 31 décembre 2023 :

COMPTABLES • Amendements à IAS 1 – Classement courant / non
courant des passifs. Passifs non courants assortis de
2.1 Référentiel comptable de la clauses d’exigibilité anticipée (« covenants ») ;
Société et présentation des états • Amendements IAS 7 et IFRS 7 – Accords de financement
financiers des fournisseurs ;

2.1.1 Référentiel comptable • Amendements à IFRS 16 – Passif de location dans le
cadre d’une cession-bail.
Les principes comptables retenus pour la préparation des
comptes consolidés annuels sont conformes aux normes et Ces amendements sont en cours d’analyse.
interprétations IFRS de l’IASB (International Accounting
Standards Board) telles qu’adoptées par l’Union Européenne Autres normes et interprétations essentielles, publiées par
au 31 décembre 2023 et disponibles sur le site internet de la l’IASB, approuvées par l’Union Européenne en 2023 ou non
Commission européenne. encore approuvées par l’Union Européenne :

Les principes comptables retenus au 31 décembre 2023 sont • Amendements à IAS 21 - Effets des variations des cours
les mêmes que ceux retenus pour les états financiers des monnaies étrangères.
consolidés au 31 décembre 2022 à l’exception de l’évolution En l’absence de transactions en monnaies étrangères au
des normes et interprétations adoptées par l’Union sein du Groupe, cet amendement sera sans impact pour le
européenne applicables au 1er janvier 2023. Groupe.

Normes, interprétations et amendements applicables à partir
de l’exercice ouvert le 1er janvier 2023 :

• Norme IFRS 17 – Contrats d’assurance (en
remplacement d’IFRS 4) et amendements à IFRS 17 -
Première application des normes IFRS 17 et IFRS 9,
informations comparatives.



10 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
2.1.2 Autres principes de présentation environnement économique complexe et volatil, marqué par
la poursuite de l’inflation, la hausse des taux d’intérêts et la
des états financiers
poursuite de la hausse du prix des matières premières et des
Altarea présente ses états financiers et ses notes annexes difficultés d’approvisionnement.
en millions d’euros, avec un chiffre après la virgule. Dans leurs rapports, il est précisé que le contexte décrit ci-
dessus est source d’incertitudes sur les marchés immobiliers
Transactions éliminées dans les états financiers de l’investissement.
consolidés
• l’évaluation des créances clients (se référer aux notes
Les soldes bilantiels et les produits et charges résultant des
2.3.10 « Actifs et Passifs financiers » et 7.4.2
transactions intragroupes sont éliminés lors de la préparation
« Créances clients et autres créances »),
des états financiers consolidés.
• l’évaluation de la marge immobilière et des prestations
Classement au bilan
selon la méthode de comptabilisation à l’avancement
Conformément à la norme IAS 1, la Société présente ses (se référer à la note 2.3.17 « Chiffre d’affaires et charges
actifs et passifs en distinguant les éléments courants et non associées »),
courants.
• l’évaluation des stocks et en-cours (se référer aux notes
Les actifs devant être réalisés, consommés ou cédés dans le 2.3.8 « Stocks » et 7.4.1 « Stocks et en-cours »,
cadre du cycle normal d’exploitation ou dans les douze mois
Depuis juin 2022, la hausse rapide des taux d’intérêt
suivant la clôture, sont classés en « actifs courants », de
conjuguée à des politiques plus restrictives de la part des
même que les actifs détenus dans le but d’être cédés, la
banques ont désolvabilisé brutalement l’ensemble des
trésorerie ou les équivalents de trésorerie. Tous les autres
acquéreurs. Cette crise de la demande s’est rajoutée à celle
actifs sont classés en « actifs non courants ».
préexistante de l’inflation des coûts et des normes, créant
Les passifs devant être réglés dans le cadre du cycle normal ainsi les conditions d’une crise immobilière de grande
d’exploitation ou dans les douze mois suivant la clôture sont ampleur.
classés en « passifs courants », ainsi que les provisions
L’année 2023 a connu une intense activité opérationnelle en
entrant dans le cycle d’exploitation normal de l’activité
Promotion : écoulement accéléré de l’offre existante,
concernée et la part à moins d’un an des autres provisions.
réduction drastique des acquisitions de terrains, revue
Les impôts différés sont, quant à eux, toujours présentés en approfondie du portefeuille d’options foncières et des valeurs
actifs ou passifs non courants. au bilan.

Une revue exhaustive du portefeuille foncier a conduit à
passer en charges comptables la quasi-totalité des frais
2.2 Principales estimations et d’études stockés au bilan et à ajuster la valeur des terrains
jugements en portage.

La préparation des états financiers consolidés nécessite Le Groupe a tenu compte des informations fiables dont il
l’utilisation d’estimations et d’hypothèses par la direction du disposait à la date de l’établissement des comptes
Groupe pour la détermination de la valeur de certains actifs consolidés, quant aux impacts de ces situations, en y
et passifs, et de certains produits et charges, ainsi que reflétant sa vision du marché.
concernant les informations données dans les notes annexes
• l’évaluation des écarts d’acquisition et des marques (se
aux états financiers.
référer à la note 2.3.7 « Suivi de la valeur des actifs non
La Direction revoit ses estimations et appréciations de courants (hors actifs financiers et immeubles de
manière régulière sur la base de son expérience passée ainsi placement) et pertes de valeur » et 7.2
que de divers autres facteurs jugés raisonnables au regard « Immobilisations incorporelles et écarts
des circonstances. d’acquisition »),

Les résultats réels peuvent différer sensiblement de ces Le Groupe a, en 2023, procédé à une réorganisation de son
estimations en fonction de l’évolution des différentes portefeuille de marques afin de renforcer leur positionnement
hypothèses et des conditions de réalisation. respectif.

Les estimations comptables réalisées par le Groupe ont été Et dans une moindre mesure,
effectuées dans une contexte de crise immobilière. Cette
• l’évaluation des paiements en actions (se référer aux
crise déclenchée par la remontée des taux d’intérêt marque
notes 2.3.12 « Paiements en actions » et 6.1 « Capitaux
la fin d’un cycle qui aura duré près de 15 années.
propres »),
Ainsi, les principales estimations réalisées par le Groupe
• l’évaluation des instruments financiers (se référer à la
ont concerné les évaluations suivantes :
note 8 « Gestion des risques financiers »).
• l’évaluation des immeubles de placement (se référer
Outre le recours aux estimations, la direction du Groupe
aux notes 2.3.5 « Immeubles de placement » et 7.1
a fait usage de son jugement pour :
« Immeubles de placement ») :
• l’évaluation des droits d’utilisation, obligations locatives
Les méthodologies retenues par les experts sont identiques
et redevances contractuelles sur immeubles de
à celles retenues pour l’exercice précédent et prennent en
placement (se référer aux notes 2.3.18 « Contrats de
compte l’évolution des données de marché, dans un
location » et 7.3 « Droits d’utilisation sur immobilisations



ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 11
corporelles et incorporelles » et 7.1 « Immeubles de promotion immobilière de logements sur le territoire français.
placement »), Plusieurs risques ont été analysés : Vagues de chaleur,
Sécheresses, Mouvements de terrain, Inondations,
• l’évaluation des actifs d’impôt différé (se référer aux
Précipitations intenses, Tempêtes et Submersion marine
notes 2.3.16 « Impôts » et 5.3 « Impôt sur les
pour l’ensemble des implantations régionales. Les
résultats »), et leur activation,
conclusions de cette étude ont permis à chacune des
• l’évaluation des provisions (se référer aux notes 2.3.15 marques de prendre des actions spécifiques pour sécuriser
« Provisions et passifs éventuels » et 6.3 et adresser les risques les plus systématiques (chaleur,
« Provisions »), sécheresses, précipitations intenses & inondations et Retrait-
Gonflement des Argiles). Les coûts relatifs à ces actions sont
• la satisfaction ou non des critères permettant d’identifier inclus dans les budgets des opérations.
un actif ou un groupe d’actifs comme détenu en vue de Enfin, le Groupe travaille également à la construction de
la vente ou encore si une activité est destinée à être bâtiments soit plus économes en ressources, soit plus
abandonnée conformément à la norme IFRS 5 (se adaptables ou flexibles, soit plus démontables pour faciliter
référer à la note 2.3.6 « Actifs non courants détenus en la réutilisation et le recyclage. Les coûts liés sont également
vue de la vente et activités abandonnées » et 7.1 intégrés dans la marge immobilière des opérations.
« Immeubles de placement »).
Par ailleurs, tous les nouveaux financements mis en place
par le Groupe en 2023, comportent une clause d’alignement
Les états financiers du Groupe prennent aussi en compte, à la Taxonomie.
sur la base des connaissances et des pratiques actuelles, les
enjeux du changement climatique et du développement
durable. 2.3 Principes et méthodes comptables
Côté Commerce, l’analyse des indicateurs clés, au travers de de la Société
données collectées sur l’ensemble de nos actifs, sert au
pilotage de la performance RSE et à la définition de plans
2.3.1 Participations de la Société et
d’action visant l’atteinte d’objectifs énergétiques ambitieux. méthodes de consolidation
Ces actions ont été traduites par des mesures
Les normes sur la consolidation sont :
opérationnelles précises intégrées, à l’échelle du patrimoine,
dans les budgets travaux et rénovations des centres, et • IFRS 10 – Etats financiers consolidés
prises en compte par les experts immobiliers dans la valeur
des actifs. Depuis 2011, les investissements réalisés sur les • IFRS 11 – Partenariats
sites du patrimoine intègrent les problématiques liées aux • IFRS 12 – Informations à fournir sur les intérêts détenus
changements climatiques, avec des objectifs de dans d’autres entités
consommation énergétique répondant aux attentes du décret
tertiaire. • IAS 28 – Participations dans des entreprises associées
et des co-entreprises
Pour la campagne d'évaluation ayant conduit à la valorisation
des immeubles de placement au 31 décembre 2023, le La norme IFRS 10 définit le contrôle ainsi : « un investisseur
Groupe a fourni aux experts des informations portant sur les contrôle une entité lorsqu’il est exposé ou qu’il a le droit à des
consommations énergétiques, les certifications Breeam in rendements variables en raison de ses liens avec l’entité et
use, l’exposition des actifs aux risques climatiques, la qu’il a la capacité d’influer sur ces rendements du fait du
présence de moyen de production énergies renouvelables pouvoir qu’il détient sur celle-ci ». La Société détient le
sur les différents sites, éléments pris en compte dans les pouvoir sur une entité lorsqu’elle a les droits effectifs qui lui
valorisations. confèrent la capacité actuelle de diriger les activités
En l’état de leur connaissance du marché, les experts pertinentes, à savoir les activités qui ont une incidence
indépendants n’ont pas identifié pour 2023 de preuve (que importante sur les rendements de l’entité.
les critères de durabilité aient influencé de façon significative L’appréciation du contrôle selon IFRS 10 demandant une
les prix de transaction. Ils restent néanmoins attentifs à part significative de jugement, la Société a développé un
l’évolution du marché immobilier sur ce sujet. Ainsi, au 31 cadre d’analyse de la gouvernance des entités avec qui la
décembre 2023, la prise en compte des effets liés au Société est en lien, en particulier lorsqu’il existe des
changement du climat n’a pas eu d’impact significatif sur les situations de partenariat régies par un environnement
jugements et principales estimations nécessaires à contractuel large incluant le cas échéant la structure de
l’établissement des états financiers. l’actionnariat, les statuts, les pactes d’actionnaires, les
Côté Promotion, les budgets utilisés pour la détermination du promesses d'achat et de vente, le cadre de gouvernance
chiffre d’affaires à l’avancement intègrent systématiquement réglementaire etc. Il est également tenu compte des faits et
les coûts liés à l’amélioration de leur performance circonstances propres à chaque entité pour apprécier la
énergétique conformément à la règlementation en vigueur au capacité de la Société à diriger les activités pertinentes de
moment du dépôt des permis de construire (notamment RE ces entités.
2020). A ce titre et ce, dans la limite des droits protectifs accordés
En ce qui concerne l’adaptation des constructions aux aux co-associés,
changements climatiques, en 2018, le Groupe, a fait réaliser
une étude sur l’analyse de l’exposition de ses activités aux • les sociétés Altablue et Aldeta co-détenues aux côtés de
effets du changement climatique, dont une dédiée à la deux autres associés institutionnels sont considérées



12 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
comme étant contrôlées par le Groupe. Ces sociétés Les investissements dans les activités communes ou les co-
portent le centre commercial de Cap 3000 situé près de entreprises sont présentés conformément à la norme IFRS
Nice. 12.

• les sociétés Alta Crp Gennevilliers, Alta Crp La Valette,
Entités sous influence notable
Alta Gramont, Toulouse Gramont, Bercy Village et
Société d’aménagement de la gare de l’Est détenues aux Conformément à la norme IAS 28, la méthode de la mise en
côtés d’un autre associé institutionnel sont considérées équivalence s’applique également à toutes les entreprises
comme étant contrôlées par le Groupe. associées dans lesquelles la Société exerce une influence
notable sans en avoir le contrôle, laquelle est présumée
• les sociétés Alta Crp Aubergenville, Alta Crp Guipavas,
quand le pourcentage de droits de vote détenus est supérieur
Limoges Invest, Retail Park les Vignobles, Alta Crp
ou égal à 20%. Chaque participation, quel que soit le
Ruaudin, Centre Commercial de Thiais, TECI et
pourcentage de détention détenu, fait l’objet d’une analyse
Compagnie, Alta Pierrelaye sont détenues aux côtés d’un
tenant compte des faits et circonstances pour déterminer si
associé institutionnel et sont toujours considérées
la Société exerce une influence notable, notamment en
comme étant contrôlées par le Groupe.
examinant le cas échéant les termes des statuts, pactes
• les sociétés Alta Montparnasse, et Altagares (sociétés d'actionnaires, options d'achat et de vente et autres éléments
portant respectivement les commerces de la gare pertinents.
Montparnasse à Paris, et de cinq gares en Italie) sont Selon la méthode de la mise en équivalence, la participation
détenues depuis le 1er trimestre 2022 aux côtés d’un
de la Société dans l’entreprise associée est initialement
associé institutionnel et sont toujours considérées
comptabilisée au coût augmenté ou diminué des
comme étant contrôlées par le Groupe. changements, postérieurs à l’acquisition, dans la quote-part
Conformément à IFRS 10, les entités ad hoc sont d’actif net de l’entreprise associée. L’écart d’acquisition lié à
consolidées, lorsque, en substance, la relation entre la une entreprise associée est inclus, s’il n’est pas déprécié,
Société et l’entité est telle que la Société est jugée contrôler dans la valeur comptable de la participation. La quote-part de
cette dernière. résultat de la période est présentée dans la ligne « Quote-
part de résultat des sociétés mises en équivalence ». Au
Entités contrôlées bilan, ces participations sont présentées sur la ligne « Titres
et créances sur les sociétés mises en équivalence » avec les
Les filiales contrôlées sont consolidées par intégration créances rattachées à ces participations.
globale. Tous les soldes et transactions intra-groupe ainsi
que les produits et les charges provenant de transactions Les états financiers des entreprises associées sont préparés
internes et de dividendes sont éliminés. sur la même période de référence que ceux de la société
mère et des corrections sont apportées, le cas échéant, pour
Toute modification de la part d'intérêt de la Société dans une homogénéiser les méthodes comptables avec celles de la
filiale qui n'entraîne pas une perte de contrôle est Société.
comptabilisée comme une transaction portant sur les
capitaux propres. Si la Société perd le contrôle d’une filiale, Les investissements dans les entreprises associées sont
les actifs, passifs et capitaux propres de cette ancienne filiale présentés conformément à la norme IFRS 12.
sont décomptabilisés. Tout gain ou perte résultant de la perte
de contrôle est comptabilisé en résultat. Toute participation
2.3.2 Regroupements d’entreprises et
conservée dans l'ancienne filiale est comptabilisée à sa juste écarts d’acquisition
valeur à la date de perte de contrôle selon le mode de
Les regroupements d’entreprises sont comptabilisés selon la
comptabilisation requis suivant IFRS 11, IAS 28 ou IFRS 9.
méthode de l’acquisition d’IFRS 3 révisée : lors de la
première consolidation d’une entité dont le Groupe acquiert
Entités contrôlées conjointement le contrôle, les actifs et les passifs, ainsi que les passifs
Suivant IFRS 11, les sociétés sont contrôlées conjointement éventuels, identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur
lorsque les décisions importantes au titre des activités à la date d’acquisition. Les actifs incorporels sont
pertinentes requièrent le consentement unanime des spécifiquement identifiés dès lors qu’ils sont séparables de
associés ou partenaires. l’entité acquise ou résultent de droits légaux ou contractuels.
Ainsi, lors de la prise de contrôle d’une entreprise, la
Le contrôle conjoint peut être exercé au travers d’une activité différence entre la quote-part d’intérêts de l’acquéreur dans
conjointe (commune) ou en co-entreprise (joint-venture). la juste valeur des actifs, passifs et passifs éventuels
Suivant IFRS 11, l’activité conjointe se distingue par identifiables à la date de prise de contrôle, et le coût
l’existence d’un droit direct détenu sur certains actifs ou des d’acquisition constitue un écart d’acquisition représentatif
obligations directes sur certains passifs de l’entité quand la d’avantages économiques futurs résultant d’autres actifs non
joint-venture confère un droit sur l’actif net de l’entité. S’il identifiés individuellement et comptabilisés séparément. Le
s’agit d’une activité conjointe, la Société enregistre dans ses prix d’acquisition correspond au montant de la contrepartie
comptes les actifs, les passifs, les produits et les charges transférée y compris, le cas échéant, les compléments de
relatifs à ses intérêts dans l’entreprise commune. S’il s’agit prix à leur juste valeur. Par ailleurs, les coûts directs liés à
d’une joint-venture (co-entreprise), la participation de la l’acquisition sont comptabilisés en charge de la période au
Société dans l’actif net de l’entité est enregistrée selon la cours de laquelle ils sont encourus.
méthode de la mise en équivalence décrite dans la norme
IAS 28.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 13
L’écart d’acquisition : 2.3.4 Immobilisations corporelles
• positif, est inscrit à l’actif du bilan et fait l’objet d’un test Les immobilisations corporelles correspondent
de dépréciation au moins une fois par an, principalement aux installations générales, aux matériels de
• négatif, est comptabilisé directement en produit. transport, de bureau et d’informatique. Conformément à la
norme IAS 16, elles sont évaluées au coût et amorties sur
La norme prévoit un délai de 12 mois à partir de la date leur durée d’utilité, estimée être de 5 à 10 ans. Aucun autre
d’acquisition quant à la comptabilisation définitive de composant significatif n’a été identifié pour ces
l’acquisition ; les corrections et évaluations effectuées immobilisations.
doivent être liées à des faits et circonstances existant à la
date d’acquisition. Ainsi, au delà de la période d’évaluation, 2.3.5 Immeubles de placement
un complément de prix est à comptabiliser en résultat de
Selon la norme IAS 40, les immeubles de placement sont des
l’exercice sauf si sa contrepartie est un instrument de
biens immobiliers détenus en vue d’en retirer des loyers ou
capitaux propres.
pour valoriser le capital apporté ou les deux.
L’acquisition ou la cession de titres d’une entité qui demeure
Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont
contrôlée avant et après ces opérations, sont désormais
principalement des centres commerciaux et, accessoirement
considérées comme des transactions entre actionnaires
des immeubles de bureau.
comptabilisées en capitaux propres : elles n’impactent ni le
goodwill, ni le compte de résultat. En cas de perte de Le portefeuille d’immeubles de placement du Groupe est
contrôle, la participation résiduelle est évaluée à la juste constitué d’immeubles en exploitation et d’immeubles en
valeur et le résultat de cession est comptabilisé au compte cours de développement ou de construction pour compte
de résultat. propre.
Par exception, les acquisitions d’actifs isolés qui s’effectuent En application de la norme IAS 40, le Groupe a opté pour le
par l’achat des titres d’une société dont le seul objet est la modèle de la juste valeur et valorise ses immeubles de
détention d’actifs, sont comptabilisés selon la norme IAS placement en conséquence selon le guide établi par IFRS 13
40 « Immeubles de placement » ou IAS 2 « Stocks ». « Evaluation à la juste valeur » et ce, à chaque fois que celle-
ci peut être déterminée de façon fiable. Sinon, ils sont laissés
2.3.3 Immobilisations incorporelles au coût et font l’objet de test de valeurs au minimum une fois
Les immobilisations incorporelles sont essentiellement l’an et à chaque fois qu’il existe des indices de perte de
constituées de logiciels, de marques et de relations valeur.
clientèles. La juste valeur des immeubles de placement est celle
Conformément à la norme IAS 38 : retenue par la Direction suivant les faits et circonstances et
tenant compte de la destination des immeubles. Pour ce
• les logiciels acquis ou créés sont évalués à leur coût et faire, la Direction s’appuie sur des expertises établies par des
amortis sur leur durée d’utilité qui est généralement experts externes donnant des évaluations droits inclus en
comprise entre 1 et 5 ans, prenant en compte une décote à hauteur des droits
correspondant aux frais et droits de mutation. Ces droits ont
• les marques acquises séparément ou lors d’un
été estimés en France à 6,9% (à l’exception de l’Ile de France
regroupement d’entreprises et répondant à la définition
fixés à 7,5%), en Espagne à 3,25%.
d’une immobilisation incorporelle font l’objet d’une
valorisation et d’une estimation de leur durée de vie. Au cours de l’exercice, le Groupe a lancé un appel d’offres
Lorsque la durée de vie est finie, elles sont amorties sur pour les mandats des expertises immobilières. L’évaluation
cette durée. Si la durée de vie est indéterminée, elles externe des actifs du Groupe est donc confiée à Cushman &
sont dépréciées, le cas échéant, lorsqu’il existe des Wakefield, CBRE et Jones Lang Lasalle (en France et en
indices de perte de valeur. Espagne). Leur mandat a débuté pour les comptes
consolidés au 30 juin, pour une durée de 4 ans. Les actifs en
• les relations clientèles qui résultent de l’identification
Italie sont valorisés par Kroll depuis 2022.
d’actifs incorporels issus de l’acquisition de promoteurs
sont amortissables au rythme de réalisation du carnet de Les sites font l’objet de visites systématiques par les experts
commandes acquis et des lancements de programmes pour tous les actifs entrant dans le portefeuille et par rotation
pour la partie concernant les promesses de vente pluriannuelle ou lorsqu’un évènement particulier d’un actif le
acquises ou amortissables linéairement sur une durée nécessite.
déterminée (i.e. durée relative au cycle d’exploitation
Les experts utilisent deux méthodes :
normatif de la réalisation d’un programme immobilier).
Les autres relations clientèles (relation client sur contrats • une méthode d’actualisation des flux futurs de trésorerie
réguliers, relation contractuelle) peuvent aussi être projetés sur dix ans avec prise en compte d’une valeur
identifiées lors de regroupement d’entreprises et sont de revente en fin de période déterminée par capitalisation
analysées au cas par cas quant à leur valorisation et des loyers nets. Les experts ont souvent privilégié les
l’estimation de leur durée de vie. résultats obtenus à partir de cette méthode,

• une méthode reposant sur la capitalisation des loyers
nets : l’expert applique un taux de rendement fonction
des caractéristiques du site (surface, concurrence,
potentiel locatif, etc.) aux revenus locatifs (comprenant le




14 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
loyer minimum garanti, le loyer variable et le loyer de Ainsi, les immeubles de placement en cours de
marché des locaux vacants) retraités de l’ensemble des développement et de construction sont évalués soit au coût,
charges supportées par le propriétaire. Cette seconde soit à la juste valeur :
méthode permet de corroborer la valeur déterminée par
• les immeubles en phase de développement avant
la première méthode.
acquisition du terrain sont évalués au coût,
Les revenus locatifs prennent notamment en compte :
• les terrains non encore construits sont évalués au coût,
• les évolutions de loyers qui devraient être appliquées lors
des renouvellements (arrivée à échéance des baux, • et les immeubles en cours de construction sont
changement de locataires,…), enregistrés au coût ou à la juste valeur dans le respect
des critères prédéfinis ci-dessus ; si la date de livraison
• le taux de vacance normatif, de l’immeuble est proche de la date de clôture des
comptes, l’immeuble est évalué à la juste valeur sauf
• les incidences des plus-values locatives futures résultant
estimation contraire.
de la location des lots vacants,
La juste valeur des immeubles en cours de construction
• la progression des revenus due aux paliers, et
évalués à la juste valeur est déterminée à l’appui d’expertises
• un taux d’impayé. externes. L’expert évalue l’actif d’un bien comme s’il était
complètement achevé en tenant compte des conditions de
Les évaluations des immeubles de placement à la juste marché à la date d’évaluation et des spécificités de l’actif. De
valeur est conforme aux recommandations COB/ AMF cette valeur est déduit le montant des dépenses non encore
« Groupe de travail Barthès de Ruyter » et suivent engagées à la date de clôture.
intégralement les instructions de la Charte de l’Expertise en
Evaluation Immobilière mise à jour en 2017. Les experts font Le différentiel de la juste valeur des immeubles de placement
par ailleurs référence au RICS appraisal and Valuation évalués à la juste valeur d’une période à une autre est
standards publié par la Royal Institute of Chartered comptabilisé au compte de résultat sur la ligne « Variations
Surveyors Red Book. de valeur des immeubles de placement ».

Immeubles de placement évalués la juste valeur Immeubles de placement évalués au coût

Les immeubles de placement en exploitation sont En complément du prix d’acquisition des terrains, les coûts
systématiquement évalués à la juste valeur. engagés pour le développement et la construction des
immeubles sont capitalisés à compter du démarrage du
Au 31 décembre 2023, l’ensemble du patrimoine en programme dès la phase de développement (prospection,
exploitation a fait l’objet d’une expertise externe. montage : réponse au concours et pré-commercialisation,
A chaque fois qu’il existe, pour un des immeubles du Groupe, préalablement à la signature des promesses d’achat de
une valeur d’échange fixée dans le cadre de transaction foncier ; phase administrative : obtention des autorisations
éventuelle entre parties bien informées et consentantes, et avec le cas échéant signature de promesses d’achat de
déterminée dans des conditions normales de marché, la foncier), dès lors qu’il existe une assurance raisonnable
Société arbitre selon son jugement entre cette valeur et celle d’obtenir les autorisations administratives.
déterminée par l’expert. Ces investissements concernent les dépenses ayant un
Les Immeubles de Placement en cours de Construction caractère activable et ce y compris, les honoraires de
(IPUC) sont rentrés dans le champ d’application d’IAS 40. Ils première commercialisation, les honoraires internes au
sont évalués à la juste valeur suivant le guide d’IFRS 13 Groupe, les indemnités d’éviction, la vacance financière, et
lorsque les critères prédéfinis par la Société sont remplis. les frais financiers.

Le Groupe estime qu’un immeuble en cours de construction En effet, selon la norme IAS 23, le traitement comptable des
peut être évalué à la juste valeur de façon fiable si la majeure frais financiers est l’incorporation des coûts d’emprunt
partie des incertitudes pesant sur la détermination de la directement attribuables à la construction des actifs qualifiés
valeur ont été levées ou si la date de livraison de l’immeuble dans le coût de ceux-ci. Les frais financiers demeurent
est proche. affectables aux immeubles en cours de développement et de
construction durant la durée de construction de l’actif s’ils
Pour estimer de façon fiable la juste valeur d’un immeuble en répondent à la définition « d’actifs qualifiés » (à noter qu’en
cours de construction, les trois conditions suivantes doivent cas de retard au démarrage de leur construction ou de
être toutes remplies : période de construction anormalement allongée, le
• toutes les autorisations administratives nécessaires à la management apprécie au cas par cas le bien fondé d’un arrêt
réalisation du projet ont été obtenues, momentané de la capitalisation des frais financiers).

Pour les immeubles de placement enregistrés dans les
• les contrats de construction ont été signés et les travaux
comptes au coût, un test de dépréciation est effectué au
ont commencé, et
moins une fois l’an ou dès qu’il existe des indices de perte de
• le taux de commercialisation des baux est élevé et valeur.
permet d’apprécier raisonnablement la création de valeur
Leur valeur est déterminée sur la base de business plans
attachée à l’immeuble en cours de construction.
établis en interne à un horizon de 5 années et revus à
échéance régulière par le management. Les estimations
retenues sont réalisées sur la base de la méthode de




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 15
capitalisation des revenus locatifs ou de la méthode de entrées de trésorerie largement indépendantes des entrées
l’actualisation des flux futurs (discounted cash flow). de trésorerie générées par d’autres actifs ou groupes d’actifs.
Pour réaliser ce test, la valeur nette comptable des actifs
La valeur recouvrable de ces actifs qui restent comptabilisés
directement liés ou affectables aux U.G.T.s ou groupes
au coût est appréciée par comparaison de leur prix de revient
d’U.G.T.s, y inclus les actifs incorporels et écarts
à terminaison et de leur valeur estimée sur la base des flux
d’acquisition, est comparée à la valeur recouvrable de ces
attendus pour la Société. Si la valeur recouvrable est
mêmes U.G.T.s ou groupes d’U.G.T.s, définie comme le
inférieure au prix de revient à terminaison, une perte de
montant le plus élevé entre la juste valeur (prix de vente net
valeur sous la forme d’une provision pour dépréciation est
des frais susceptibles d’être encourus pour réaliser la vente)
enregistrée au compte de résultat global sur la ligne « Pertes
et leur valeur d’utilité.
de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au
coût » et au compte de résultat analytique sur la ligne « Gains La valeur d’utilité de l’U.G.T. ou du regroupement de
/ Pertes sur valeur des immeubles de placement ». plusieurs U.G.T.s est déterminée selon une méthode multi-
critères (qui permet de retenir la valeur la plus élevée entre
2.3.6 Actifs non courants détenus en la valeur d’utilité et la juste valeur) qui s’appuie
vue de la vente et activités principalement sur la méthode des flux de trésorerie
abandonnées actualisés (DCF) confortée par les méthodes des
comparables boursiers et des multiples de transactions.
Conformément à la norme IFRS 5, un actif non courant est
Les principes de base de la méthode DCF sont les suivants :
classé en « actif détenu en vue de la vente » si sa valeur
comptable est recouvrée principalement par le biais d’une • les flux de trésorerie estimés (avant impôt) issus des
transaction de vente plutôt que par l’utilisation continue. business-plans généralement à 5 ans élaborés par la
Tel est le cas si l’actif est disponible en vue de la vente direction du Groupe,
immédiate dans son état actuel sous réserve uniquement • le taux d’actualisation déterminé sur la base d’un coût
des conditions qui sont habituelles et coutumières pour la moyen pondéré du capital, et
vente de tels actifs et si sa vente est hautement probable.
• la valeur terminale calculée par sommation à l’infini de
Le caractère hautement probable est apprécié par l’existence flux de trésorerie actualisés, déterminés sur la base d’un
d’un plan de vente de l’actif engagé par la direction du flux normatif et d’un taux de croissance apprécié selon le
Groupe, et d’un programme actif pour trouver un acheteur et métier concerné. Ce taux de croissance est en accord
finaliser le plan dans les douze mois à venir. Le management avec le potentiel de développement des marchés sur
apprécie les situations. Lorsqu’il existe, à la date de clôture, lesquels est exercé le métier concerné, ainsi qu’avec sa
une promesse de vente ou un engagement ferme, position concurrentielle sur ces marchés.
l’immeuble est systématiquement inclus dans les actifs
détenus en vue de la vente. L’approche par les multiples issus des comparables
boursiers consiste à déterminer un échantillon de sociétés
L’actif est évalué à la valeur la plus faible entre la juste valeur comparables cotées pour lesquelles un multiple est calculé
et la valeur nette comptable. Le montant convenu est diminué et réappliqué aux agrégats jugés pertinents.
des coûts de la vente.
L’approche des multiples issus des transactions
Pour qu’une activité soit réputée être abandonnée, la Société comparables consiste à sélectionner un panel de
apprécie, selon les faits et circonstances, l’existence ou non transactions portant sur des sociétés comparables et à les
d’un plan unique et coordonné pour se séparer d'une ligne réappliquer aux agrégats jugés pertinents.
d'activité ou d'une région géographique.
Une perte de valeur est comptabilisée, le cas échéant, si la
2.3.7 Suivi de la valeur des actifs non valeur nette comptable des actifs directement liés ou
courants (hors actifs financiers et affectables aux unités génératrices de trésorerie (U.G.T.s)
ou, le cas échéant, à des groupes d’U.G.T.s s’avère
immeubles de placement) et pertes supérieure à la valeur recouvrable de l’U.G.T ou du groupe
de valeur d’U.G.T.s ; elle est imputée en priorité sur l’écart d’acquisition
(perte non réversible), puis sur les autres actifs incorporels et
En application de la norme IAS 36, les actifs corporels et
corporels au prorata de leur valeur comptable (perte
incorporels amortissables font l’objet d’un test de
réversible).
dépréciation dès lors qu’un indice interne ou externe de perte
de valeur est décelé. Les marques sont testées individuellement. Leur valeur
recouvrable est déterminée selon la méthode des
Les écarts d’acquisition et autres actifs incorporels à durée
redevances. Une perte de valeur est comptabilisée, le cas
de vie indéterminée (telles les marques) font l’objet d’un test
échéant, si la valeur nette comptable de la marque est
de dépréciation au moins une fois par an et plus
supérieure à sa valeur recouvrable (perte réversible).
fréquemment s’il existe un indice de perte de valeur identifié
(événements ou circonstances, internes ou externes, Des tables de sensibilité sont mises en place sur l’ensemble
indiquant qu’une réduction de valeur est susceptible d’être des tests de valeur effectués.
intervenue).

Le test de dépréciation des écarts d’acquisition est réalisé au
niveau des unités génératrices de trésorerie (U.G.T.s) ou, le
cas échéant, au niveau de groupes d’U.G.T.s. Une U.G.T.
est le plus petit groupe identifiable d’actifs qui génère des



16 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
2.3.8 Stocks 2.3.10 Actifs et Passifs financiers
Les stocks relèvent : Le Groupe a choisi de ne pas mettre en œuvre la comptabilité
de couverture : les dispositions d’IAS 39 s’appliquent donc
• des programmes d’opérations des activités de promotion
conformément aux dispositions transitoires d’IFRS 9.
pour compte de tiers et de promotion de développement
de centres commerciaux pour la partie non patrimoniale Les principes d’application des normes IAS 32, IFRS 9 et
(coques d’hypermarché, parking …), et IFRS 7 sont les suivants :

• des opérations dont la nature même ou la situation
Evaluation et comptabilisation des actifs et passifs
administrative spécifique induit un choix de classement
financiers
en stocks – activité de marchands de biens – et pour
laquelle la décision de conservation en patrimoine n’est • Les créances clients et les autres créances sont
pas arrêtée. évaluées à leur valeur nominale sous déduction des
dépréciations. Conformément à IFRS 9, en matière de
Conformément à la clarification d’IAS 23 (de 2019), les frais
dépréciation, le Groupe applique sur ses créances
financiers affectables aux programmes ne sont plus
commerciales (activité Commerce principalement), le
incorporés aux stocks liés aux opérations de Ventes en l’Etat
modèle fondé sur les pertes attendues (pertes de crédit
Futur d’Achèvement (VEFA) ou aux opérations de Contrat de
attendues basées sur la durée de vie des créances, elle-
Promotion Immobilière (CPI). En effet, ces stocks sont en
même basée sur l’expérience des pertes de crédit
situation d’être vendus très rapidement et donc sans qu’une
historique du Groupe).
période de temps soit nécessaire à son développement ; le
bien stocké est donc en condition de vente. Les frais • Les créances rattachées à des participations dans des
financiers affectés sont directement comptabilisés en sociétés mises en équivalence sont classées au bilan
charges. sous le poste «Titres et créances sur les sociétés mises
en équivalence ». Pour les opérations de Promotion, les
Les stocks sont évalués au prix de revient sous déduction de
créances sur les sociétés mises en équivalence ont une
la quote-part de prix de revient reconnue à l’avancement pour
échéance de recouvrabilité courte (en lien avec le cycle
les opérations réalisées en VEFA ou en CPI. Le prix de
d’exploitation de la Promotion). Pour les opérations de
revient comprend :
Commerce, ces créances ont une échéance plus longue
• le prix d’acquisition des terrains, en lien avec l’horizon de détention de l’actif sous-jacent.

• les coûts de construction (V.R.D. inclus), • Les actifs financiers courants concernent essentiellement
des avances en compte courant à des associés
• tous les honoraires techniques et les honoraires de minoritaires de sociétés consolidées ou de sociétés
gestion des programmes qu’ils soient internes ou déconsolidées. Ils sont comptabilisés au coût amorti. Les
externes au Groupe, et actifs financiers non courants concernent
• les dépenses annexes directement rattachables à la essentiellement les titres non consolidés et sont
construction du programme. enregistrés à la juste valeur par résultat.

D’une manière générale, lorsque la valeur nette de • Les instruments de capitaux propres se composent
réalisation des stocks et des travaux en cours est inférieure essentiellement de titres de participation dans des
à leur prix de revient, des dépréciations sont comptabilisées. sociétés non consolidées. Pour les actions de sociétés
cotées, leur juste valeur est déterminée sur la base
2.3.9 Actifs ou Passifs sur contrats d’estimation intégrant le cas échéant des indicateurs de
marché à la date de clôture. Ils sont comptabilisés à leur
Suite à la mise en œuvre de la norme IFRS 15, le Groupe est
juste valeur par résultat s’ils sont détenus à des fins de
amené à reconnaitre un actif ou un passif sur contrats dans
transactions ; sur option, ils peuvent aussi être
l’état de la situation financière, dans le cadre de la
comptabilisés à la juste valeur par les autres éléments du
comptabilisation des contrats selon la méthode de
résultat global non recyclable (les variations de juste
l’avancement. Cet actif ou passif correspond aux produits
valeur sont alors comptabilisées dans une rubrique
des activités ordinaires tirés des VEFA et CPI, cumulés à
distincte des capitaux propres, « les autres éléments du
date, pour lesquels l’obligation de prestation est remplie
résultat global »). Pour les titres non cotés, si la juste
progressivement, net des paiements des clients encaissés à
valeur n’est pas déterminable de façon fiable à chaque
date. Il s’agit en quelque sorte, des créances non exigibles
clôture, ils sont maintenus au bilan à leur juste valeur
correspondant au décalage qui peut exister entre les appels
initiale, c’est-à-dire à leur coût d’acquisition majoré des
de fonds encaissés et l’avancement constaté à la clôture de
frais de transaction, ajusté d’éventuels gains ou pertes
l’exercice. Au sein de l’état de la situation financière, la
de valeur déterminés par une analyse de la variation de
présentation est la suivante :
la quote-part des capitaux propres détenus.
• « Actifs sur contrats », si les créances à l’avancement A chaque acquisition de titres de capitaux propres, une
sont supérieures aux appels de fonds encaissés, analyse similaire sera conduite afin de déterminer
l’intention de gestion du Groupe.
• « Passifs sur contrats », si les créances à l’avancement
sont inférieures aux appels de fonds encaissés. • Les dépôts et cautionnements versés concernent des
dépôts versés sur des projets. Ils sont la contrepartie de
dépôts de garantie versés par les preneurs de centres
commerciaux sur des comptes séquestres (dépôts et



ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 17
cautionnements non actualisés) et/ ou, des dépôts de Les passifs financiers liés à des regroupements d’entreprise
garantie versés pour les immeubles occupés par le sont évalués à la juste valeur à chaque clôture sur la base de
Groupe. la meilleure estimation des montants à payer actualisés au
taux de marché.
• Les instruments financiers dérivés (à l’actif comme au
passif) sont considérés comme détenus à des fins de La valeur de réalisation des instruments financiers peut se
transaction. Ils sont évalués à leur juste valeur. La révéler différente de la juste valeur déterminée pour la clôture
variation de juste valeur de ces instruments financiers de chaque exercice.
dérivés est enregistrée en contrepartie du compte de
résultat, sur la ligne « Variation de valeur et résultats de 2.3.11 Capitaux propres
cession des instruments financiers ». Les capitaux propres représentent l’intérêt résiduel des actifs
• La trésorerie définie dans la norme IAS 7 comprend les après déduction des passifs.
liquidités en comptes courants bancaires et les comptes Les frais d’émission des titres de capital et de fusion sont
à terme, qui sont mobilisables ou cessibles à très court déduits du produit de l’émission.
terme (i.e. assortis d’une échéance à l’origine de moins
de trois mois) et ne présentent pas de risque significatif Un instrument est un instrument de capitaux propres si
de perte de valeur en cas d’évolution des taux d’intérêt. l’instrument n’inclut aucune obligation contractuelle de
Ces comptes à terme sont évalués au bilan à leur juste remettre de la trésorerie ou un autre actif financier ou
valeur. Leurs variations de juste valeur sont d’échanger des actifs ou passifs avec une autre entité à des
comptabilisées en résultat avec pour contrepartie conditions défavorables pour l’émetteur ; à ce titre, les Titres
l’ajustement du compte de trésorerie. La trésorerie doit Subordonnés à Durée Indéterminée émis par Altarea SCA
être disponible immédiatement pour les besoins des (TSDI) sont des instruments de capitaux propres.
filiales ou pour ceux du Groupe. Les instruments de capitaux propres qui ont été rachetés
• Tous les emprunts ou dettes portant intérêts sont (actions propres) sont déduits des capitaux propres. Aucun
initialement enregistrés à la juste valeur, moins les coûts profit ou perte n’est comptabilisé dans le compte de résultat
de transaction directement attribuables. Postérieurement lors de l’achat, de la vente, de l’émission ou de l’annulation
à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant d’instruments de capitaux propres de la Société.
intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la
2.3.12 Paiements en actions
méthode du taux d’intérêt effectif (TIE) (présentés dans
le compte de résultat sur la ligne « Coût de l’endettement Les paiements en actions sont des transactions fondées sur
net ») La détermination des TIE initiaux est réalisée par la valeur des titres de la société émettrice : options de
un actuaire. En cas de renégociation des contrats des souscription d’actions, droits d’attribution d’actions gratuites
passifs financiers comptabilisés au coût amorti ; une et plan d’épargne entreprise (PEE).
étude est réalisée au cas par cas pour déterminer si la
rénégociation engendre une modification substantielle du Le règlement de ces droits peut se faire en instruments de
passif financier et donc sa décomptabilisation ou bien le capitaux propres ou en trésorerie : au sein du Groupe, tous
maintien du passif financier au bilan et l’ajustement de les plans portant sur le titre Altarea doivent être réglés en
son coût amorti par contrepartie résultat. instruments de capitaux propres.

Conformément aux dispositions de la norme IFRS 2, les
Mode de détermination de la juste valeur des paiements en actions consentis aux mandataires sociaux ou
instruments financiers (hors dettes portant intérêts) aux salariés d’Altarea (en qualité de mandataires sociaux ou
de salariés d’Altarea) ou des sociétés du Groupe sont
Les actifs et passifs financiers sont initialement comptabilisés
comptabilisés dans les états financiers selon les modalités
à la juste valeur du prix payé qui inclut les coûts
suivantes : la juste valeur de l’instrument de capitaux propres
d’acquisitions liés. Après la comptabilisation initiale, les actifs
attribué est comptabilisée en charge de personnel en
et les passifs sont comptabilisés à la juste valeur, évalués par
contrepartie d’une augmentation des capitaux propres si le
référence aux données observables ou non observables
plan doit être réglé en instruments de capitaux propres, ou
disponibles
d’une dette si le plan doit être réglé en trésorerie.
Pour les actifs et passifs financiers comme les dérivés de gré
Cette charge de personnel représentative de l’avantage
à gré, swaps, caps, …, et qui sont traités sur des marchés
accordé (correspondant à la juste valeur des services rendus
actifs (marché comportant de nombreuses transactions, des
en qualité de salariés) est évaluée par un actuaire, à la date
prix affichés et cotés en continu), la juste valeur fait l’objet
d’attribution, à partir du modèle mathématique binomial de
d’une estimation établie selon des modèles communément
Cox Ross Rubinstein et de la méthode de Monte-Carlo,
admis et réalisée par un actuaire, dans le respect du guide
calculé en fonction d’un turnover déterminé sur les trois
établi par IFRS 13 « Evaluation à la juste valeur ». Un modèle
derniers exercices. Ce modèle est adapté au plan prévoyant
mathématique rassemble des méthodes de calcul fondées
une durée d’indisponibilité et une période de blocage. La
sur des théories financières reconnues. Est prise en compte
charge est étalée sur la période d’acquisition des droits. Les
la valorisation du risque de crédit (ou risque de défaut)
plans d’attribution d’actions (et les PEE) sont valorisés sur la
d’Altarea sur ses contreparties bancaires et de celui des
base de la valeur de marché.
contreparties sur Altarea (Crédit Value Adjustment/Debit
Value Adjustment). Le Groupe a retenu la méthode de calcul
des probabilités de défaut par le marché secondaire (selon
des spreads obligataires estimés des contreparties).




18 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
2.3.13 Résultat par action (ancienneté acquise / ancienneté à la date du départ à la
retraite)
Résultat net par action non dilué (en euros) La provision est comptabilisée et étalée sur les dernières
Le résultat net non dilué par action est calculé en divisant le années de service du salarié permettant d’atteindre le
résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré plafond, et en tenant compte des paliers intermédiaires
d’actions ordinaires en circulation, au cours de l’exercice. existants.

Les principales hypothèses retenues pour cette estimation
Résultat net par action dilué (en euros) sont les suivantes :
Le résultat net dilué par action est calculé en divisant le • Taux d’actualisation : Taux de rendement des
résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré obligations des sociétés corporate de notation AA (Zone
d’actions ordinaires en circulation ajustée des effets des Euro) de maturité supérieure à 10 ans. Le Groupe retient
options dilutives, au cours de l’exercice. le taux Iboxx qui se situe à 3,40%,
L’effet dilutif est calculé selon la méthode du « rachat • Table de mortalité : TF et TH 2000-2002,
d’actions ». Suivant cette méthode, les fonds recueillis suite
à l’exercice des options, sont supposés être affectés en • Type de départ : selon les législations locales et pour la
priorité au rachat d’actions au prix de marché. Ce prix de France, départ volontaire à la date de liquidation du
marché correspond à la moyenne des cours moyens régime à taux plein,
mensuels de l’action Altarea pondérée des volumes • Turnover : turn-over annuel moyen observé sur les 3
échangés. Le nombre théorique d’actions qui seraient ainsi dernières années, qui se situe entre 4,75% et 7,40%
rachetées au prix de marché vient en diminution du nombre
selon les branches et les tranches d’âge,
total des actions résultant de l’exercice des droits. Le nombre
ainsi calculé vient s’ajouter au nombre moyen d’actions en • Taux de revalorisation des salaires à long terme (y
circulation et constitue le dénominateur. compris inflation) : 2,70%.

Les actions potentielles sont traitées comme dilutives si la Les écarts actuariels et d’évaluation sont directement
conversion éventuelle en actions ordinaires implique une comptabilisés dans les capitaux propres et constatés dans
réduction du résultat par action. les autres éléments du résultat global.

2.3.14 Avantages au personnel Le montant de l’engagement ainsi déterminé est minoré de
la valeur d’actifs éventuels de couverture (non applicable
Les avantages au personnel sont comptabilisés selon la dans le cas présent).
norme IAS 19 et ses amendements, sur la ligne « Charges
de personnel » au compte de résultat à l’exception des Autres avantages postérieurs à l’emploi
réévaluations des passifs (ou des actifs) enregistrés
directement dans les capitaux propres et constatés dans les Ces avantages sont offerts à travers des régimes à
autres éléments du résultat global. cotisations définies. Dans le cadre de ces régimes le Groupe
n’a pas d’autre obligation que le paiement de cotisations ; la
Indemnités de départ à la retraite charge qui correspond aux cotisations versées est prise en
compte en résultat sur l’exercice.
Les indemnités de départ à la retraite sont versées aux
salariés au moment de leur départ en retraite en fonction de Indemnités de rupture de contrat de travail
leur ancienneté (plafonnées selon des barèmes définis dans
les conventions appliquées dans le Groupe) et de leur salaire Le cas échéant, les indemnités de rupture de contrat de
à l’âge de la retraite. Ces indemnités relèvent du régime des travail sont provisionnées sur la base de la convention
prestations définies, régime pour lequel l’employeur est collective.
engagé formellement ou implicitement sur un montant ou un
niveau de prestations et supporte donc le risque à moyen ou Avantages à court terme
long terme. Les avantages à court terme incluent notamment, un accord
Une provision est enregistrée au passif pour couvrir d’intéressement des salariés au résultat de l’unité
l’intégralité de ces engagements de retraite. Elle est évaluée économique et sociale, signé entre les sociétés prestataires
régulièrement par des actuaires indépendants selon la de services du Groupe, membres de l’UES, et le comité
méthode des unités de crédit projetées et représente la d’entreprise ; et un plan de participation des salariés aux
valeur actuelle probable des droits acquis, évalués en tenant résultats de l’entreprise s’appliquant sur les résultats de
compte des augmentations de salaires jusqu’à l’âge de l’unité économique et sociale suivant les accords de droit
départ à la retraite, des conventions collectives et accords commun.
d’entreprise, des probabilités de départ et de survie. Les avantages du personnel à court terme incluant ceux
La formule de l’engagement passé peut se décomposer de résultant des accords, ci-dessus détaillés, sont portés en
la manière suivante : charges de l’exercice.

Engagement passé = (droits acquis par le salarié) 
(probabilité qu’a l’entreprise de verser ces droits) 
(actualisation)  (coefficient de charges patronales) 




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 19
2.3.15 Provisions et passifs éventuels Les actifs d’impôt différé sont réappréciés à chaque date de
clôture et sont reconnus dans la mesure où il devient
Conformément à la norme IAS 37, une provision est probable qu’un bénéfice futur imposable permettra de les
constituée dès lors qu’une obligation à l’égard d’un tiers recouvrer sur la base d’un business plan fiscal établi par le
provoquera une sortie de ressources probable sans management sur une durée raisonnable.
contrepartie au moins équivalente et pouvant être estimée de
manière fiable. La provision est maintenue tant que Les impôts différés au bilan sont présentés en position nette
l’échéance et le montant de la sortie de ressources ne sont au niveau de chaque groupe d’intégration fiscale, à l’actif ou
pas fixés avec précision. au passif du bilan consolidé.

En général, ces provisions ne sont pas liées au cycle normal Les impôts relatifs aux éléments reconnus directement en
d’exploitation du Groupe. Elles sont actualisées le cas capitaux propres sont comptabilisés en capitaux propres et
échéant sur la base d’un taux de rendement avant impôt qui non dans le compte de résultat.
reflète les risques spécifiques du passif.
2.3.17 Chiffre d’affaires et charges
Les provisions non courantes incluent pour l’essentiel celles associées
constituées dans le cadre de litiges opposant le Groupe à des
tiers ou liées à l’octroi de garanties locatives. Les loyers nets comprennent : les revenus locatifs, les
Les passifs éventuels correspondent à : charges du foncier, les charges locatives non récupérées, les
autres charges, et les dotations nettes aux provisions sur
• des obligations potentielles résultant d'événements créances douteuses.
passés et dont l'existence ne sera confirmée que par la
survenance d’événements futurs incertains qui ne sont Les revenus locatifs comprennent les loyers bruts incluant
pas totalement sous le contrôle de l'entreprise ; ou l’impact de l’étalement sur la durée ferme du bail des paliers,
des franchises et autres avantages octroyés
• des obligations actuelles résultant d'événements contractuellement par le bailleur au preneur, notamment les
passés mais qui ne sont pas comptabilisées car il n'est allégements accordés au cours de la vie du bail.
pas probable qu'une sortie de ressources
représentatives d'avantages économiques sera Conformément à la norme IFRS 16 :
nécessaire pour éteindre l’obligation ou car le montant • les revenus locatifs sont comptabilisés de façon linéaire
de l’obligation ne peut être évalué avec une fiabilité sur toute la durée du contrat de location. Le Groupe
suffisante. conserve, en effet, la quasi-totalité des risques et
Ces passifs éventuels ne sont pas comptabilisés. Une avantages inhérents à la propriété de ses immeubles de
information en annexe est donnée sauf si les montants en jeu placement,
peuvent raisonnablement être estimés faibles. • les paliers, franchises et autres avantages octroyés sont
2.3.16 Impôts comptabilisés de façon linéaire sur la durée ferme du
contrat de location qui s’entend comme étant la période
Suite à l’exercice de l’option pour le régime fiscal des SIIC, durant laquelle le locataire ne dispose pas d’un droit de
le Groupe est soumis à une fiscalité spécifique : résiliation. Ils viennent en augmentation ou en diminution
des revenus locatifs de la période,
• un secteur SIIC regroupant les sociétés du Groupe ayant
opté pour le régime fiscal des SIIC qui sont exonérées • les droits d’entrée perçus par le bailleur s’analysent
d’impôt sur le résultat courant et les plus-values de comme des compléments de loyers. A ce titre les droits
cession, d’entrée sont étalés linéairement sur la durée ferme du
bail,
• un secteur taxable pour les sociétés n’ayant pas la
possibilité d’opter pour ce régime fiscal. • les indemnités de résiliation sont perçues des locataires
lorsque ces derniers résilient le bail avant son échéance
Les impôts sont comptabilisés selon la norme IAS 12.
contractuelle. Ces indemnités sont rattachées à l’ancien
Depuis l’exercice de l’option pour le régime fiscal des SIIC, contrat et sont comptabilisées en produits lors de
les impôts différés sont calculés pour les sociétés n’ayant pas l’exercice de leur constatation.
opté pour ce régime et pour le résultat taxable des sociétés
Lorsque le bailleur résilie un bail en cours, il verse une
du secteur SIIC. Ils sont constatés sur toutes les différences
indemnité d’éviction au locataire en place.
temporelles entre les valeurs comptables des actifs et des
passifs et leurs valeurs fiscales, ainsi que sur les déficits Si le versement d’une indemnité d’éviction permet de
fiscaux, selon la méthode du report variable. modifier la performance de l’actif (remplacement d’un
locataire - augmentation du loyer donc de la valeur de
Les actifs et passifs d’impôt différé sont évalués, selon la
l’actif), cette dépense peut être capitalisée. Dans le cas
méthode du report variable, aux taux d’impôt dont
contraire, cette dépense est passée en charge.
l’application est attendue sur l’exercice au cours duquel l’actif
sera réalisé ou le passif réglé, sur la base des taux d’impôt Si le versement d’une indemnité d’éviction s’inscrit dans
connus à la date de clôture. le cadre de travaux de rénovation lourde ou de
Le Groupe a appliqué depuis le 31 décembre 2016 dans ses reconstruction d’un immeuble pour lesquels il est
comptes consolidés, la baisse progressive et programmée nécessaire d’obtenir au préalable le départ des
du taux selon la Loi de finances en vigueur et qui est arrivé à locataires, ce coût est capitalisé et inclus dans le prix de
son taux cible.




20 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
revient de l’actif en cours de développement ou de • opération actée par le co-contractant,
restructuration.
• existence de documents prévisionnels fiables permettant
• les allègements accordés sont de deux natures : d’estimer avec une sécurité suffisante l’économie globale
de l’opération (prix de vente, avancement des travaux,
- les accompagnements accordés dans le cadre de
risque inexistant de non réalisation de l’opération).
renégociations, sans aucune contrepartie, sont
comptabilisés comme une réduction de loyer Les pertes sur « opérations nouvelles » sont incluses dans la
exceptionnelle dans les revenus locatifs ; et marge immobilière.
- les accompagnements accordés dans le cadre de
Les frais de structure nets correspondent aux produits et
renégociations, avec modification du contrat
charges inhérents à l’activité des sociétés prestataires du
(principalement des extensions de la durée du bail…)
Groupe.
sont étalés de manière linéaire conformément à la
norme IFRS 16 et déduits des revenus locatifs. Les produits incluent, pour chacun des secteurs d’activité, les
prestations de services réalisées pour compte de tiers telles
Les charges du foncier correspondent aux montants que les honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée connexes
variables des redevances des autorisations d’occupation aux activités de Promotion, les prestations de gestion
temporaires, et des baux à construction. Ces montants, locative (syndic, ASL), de commercialisation ou de
variables, n’entrent pas dans le champs d’application de la prestations diverses, les honoraires internes de gestion ou
norme IFRS 16. gérance (nets des éliminations sur marge interne – se référer
à la note sur les Immeubles de placement ou les Stocks).
Les charges locatives non récupérées correspondent aux
charges normalement refacturables (charges locatives, Les charges incluent les coûts de personnel, les charges de
impôts locaux,…) au locataire, mais restant à la charge du structure (honoraires divers, frais de fonctionnement,…
propriétaire du fait de leur plafonnement ou de la vacance exclusion faite des loyers fixes versés désormais retraités
des surfaces locatives. selon la norme IFRS 16) ainsi que les dotations aux
amortissements des biens d’exploitation. Elles sont
Les autres charges intègrent les abondements du bailleur au
diminuées de la production immobilisée ou stockée de la
fonds marketing des centres, les coûts travaux non
période.
capitalisés et non refacturés aux preneurs, des honoraires de
gestion locative sur certains contrats. Les autres produits et charges concernent les sociétés
non prestataires du Groupe. Ils correspondent
La marge immobilière est la différence entre le chiffre principalement à des charges de structure et des produits
d’affaires et le coût des ventes, des charges commerciales et divers de gestion. Les dotations aux amortissements sont
des dotations nettes aux provisions sur créances douteuses liées aux immobilisations incorporelles et corporelles autres
et stocks. que les actifs en exploitation.
Elle correspond principalement à la marge réalisée par les 2.3.18 Contrats de location
secteurs Logement et Immobilier d’entreprise ainsi qu’à la
marge résultant de la cession d’opérations connexes à Depuis le 1er janvier 2019, le Groupe applique la norme IFRS
l’activité de développement du secteur Commerce. 16 – Contrats de location.

La marge immobilière des activités de promotion est
Les contrats de location dans les états financiers de la
reconnue dans les comptes du Groupe selon « la méthode
Société en tant que bailleur
de l’avancement ».
La norme IFRS 16, pour les bailleurs, maintient la distinction
L’intégralité des opérations de Vente en l’Etat Futur
entre contrats de location simple et contrats de location
d’Achèvement (VEFA) et de Contrat de Promotion
financement. Ainsi, dans les comptes consolidés du Groupe
Immobilière (CPI) est concernée par cette méthode.
en position bailleur :
Pour ces programmes, le chiffre d’affaires des ventes
• les revenus locatifs issus des contrats de location simple
notariées est comptabilisé, conformément à la norme IFRS
concernent les loyers des immeubles/ centres en
15 « Produits des activités ordinaires tirés des contrats »,
exploitation, et
proportionnellement à l’avancement technique des
programmes mesuré par le prorata des coûts directement • les charges refacturées aux preneurs, exclues du chiffre
rattachables à la construction (le prix de revient du foncier est d’affaires, sont présentées sur une ligne spécifique du
inclus au calcul) engagés par rapport au budget total compte de résultat.
prévisionnel (actualisé à chaque clôture) combiné à
l’avancement de la commercialisation déterminé par le Les contrats de location dans les états financiers de la
prorata des ventes régularisées sur le total des ventes Société en tant que preneur
budgétées.
Du côté preneur, la norme IFRS 16 abandonne la distinction
Le fait générateur de la reconnaissance du chiffre d’affaires entre les contrats de location-financement et les contrats de
est donc l’achat du terrain combiné à la signature d’actes location simple.
authentiques de vente (ventes régularisées).
Cette norme impose, pour tous les contrats de location
La marge immobilière est évaluée selon la méthode de la répondant à la définition d’un « contrat de location », de
comptabilisation à l’avancement du revenu pour ces comptabiliser au bilan des locataires un droit d’utilisation de
opérations de promotion, sur la base des critères suivants :



ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 21
l’actif loué (en actif non courant) en contrepartie d’un passif locatives et des redevances contractuelles sur
de location (en dette financière). immeubles de placement (au sein d’un agrégat unique
« Remboursement des obligations locatives ») et par les
Pour le Groupe, les contrats conclus entrant dans le champ
charges d’intérêts.
d’application de la norme concernent deux types de contrats
de natures économiques fondamentalement différentes : La variation des montants est liée aux nouveaux contrats ou
aux fins de contrats de la période. Par ailleurs, au cours de
• les locations immobilières (le Groupe est locataire de ses
la vie du contrat, la dette et le droit d’utilisation peuvent varier
bureaux dans la plupart des villes où il opère) et les
en fonction de l’évolution de l’indexation des loyers définie
locations de véhicules,
dans les baux. Les principaux indices sont : l’Indice national
• les Autorisations d’Occupation Temporaire (AOT) des du coût de la construction, l’Indice des loyers des activités
gares, et des Baux à Construction (BAC) sur certains tertiaire, l’Indice des loyers commerciaux et l’Indice de
actifs commerce. référence des loyers.

Les contrats d’AOT entrent dans le champ d’application de la 2.3.19 Ajustement de valeur des
norme IFRS 16. Le Groupe est l’occupant et en ce sens, la immeubles de placement
convention lui confère les droits réels sur les ouvrages,
constructions et installations de caractère immobilier. Le compte de résultat enregistre sur la période les
Conformément à IFRS 16, les redevances fixes font l’objet ajustements de valeur de chaque immeuble évalué à la juste
d’un retraitement sur la durée des contrats. valeur sur la ligne « Variation de valeur des immeubles de
placement » ; elle est déterminée de la façon suivante :
Les hypothèses clés de détermination de la dette et donc du
droit d’utilisation sont la durée des contrats et le taux : Valeur de marché hors droits à la clôture de la période
(intégrant l’impact des paliers et franchises valorisé par
• les durées correspondent à la période ferme de l’expert) moins [Valeur de marché à la clôture de la période
l’engagement en tenant compte des périodes précédente si l’immeuble était évalué à la juste valeur ou
optionnelles qui sont raisonnablement certaines d’être valeur au coût si l’immeuble est mis pour la première fois à
exercées, la juste valeur + montant des travaux et dépenses
• les taux d’actualisation appliqués lors de la mise en capitalisables de l’exercice + effet de la période de
œuvre d’un contrat sont basés sur le taux marginal l’étalement des paliers et franchises nets de l’étalement des
d’endettement de chaque société portant un contrat. Ces droits d’entrée].
taux sont déterminés à la date de mise en œuvre d’un Par ailleurs, le compte de résultat enregistre sur la période
nouveau contrat. les pertes de valeur de chaque immeuble évalué au coût sur
Le Groupe applique l’une des exemptions proposées par la la ligne « Pertes de valeur nettes des immeubles de
norme, à savoir les contrats de courte durée (< 12 mois) ne placement évalués au coût ».
sont pas retraités.
2.3.20 Coût des emprunts ou des dettes
La présentation au sein des états financiers du Groupe est la portant intérêts
suivante :
Le coût de l’endettement financier net regroupe les intérêts
• au sein du bilan, reconnaissance d’un actif sous la forme
sur emprunts y compris l’effet de l’étalement des frais
d’un droit d’utilisation en contrepartie d’un passif de
d’émission, sur les autres dettes financières, sur les revenus
loyers. Le Groupe reconnait ainsi les droits d’utilisation
sur prêts ou créances rattachées à des participations, sur les
sur immobilisations corporelles et incorporelles (liés aux
produits de cession des valeurs mobilières de placement
contrats de location de ses locaux, et véhicules) en
ainsi que l’impact lié aux flux d’échange de taux dans le cadre
contrepartie d’obligations locatives ; et des droits
d’opérations de couverture de taux.
d’utilisation sur immeubles de placement (liés notamment
aux contrats d’AOT) en contrepartie de redevances Les autres résultats financiers regroupent notamment les
contractuelles sur immeubles de placement, charges liées aux obligations locatives et aux redevances
contractuelles sur immeubles de placement.
• au compte de résultat, les loyers des contrats de location
des bureaux et des véhicules (précédemment 2.3.21 Tableau des flux de trésorerie
comptabilisés en charges d’exploitation) sont remplacés
par des charges d’amortissement du droit d’utilisation et Le tableau est présenté selon la méthode indirecte
par des charges d’intérêts ; les charges du foncier conformément à l’option offerte par la norme IAS 7. La
(redevances AOT, BAC), sont remplacées par des charge d’impôt est présentée globalement dans les flux
variations de valeurs des immeubles de placement, et opérationnels. Les intérêts financiers versés sont portés en
des charges d’intérêts. Les locations et charges locatives flux de financement, les intérêts perçus figurent dans les flux
restant comptabilisées au 31 décembre correspondent d’investissement. Les dividendes versés sont classés en flux
principalement aux loyers variables de certains contrats de financement.
de location et aux charges locatives (qui, conformément
à l’application de la norme, ne font pas l’objet de
retraitement),

• en ce qui concerne le tableau des flux de trésorerie, les
flux de trésorerie liés aux activités de financement sont
impactés par les remboursements des obligations



22 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
2.3.22 Secteurs opérationnels variations de valeur, les charges calculées, les frais de
transaction.
La norme IFRS 8 - Secteurs opérationnels impose la
présentation d’une information par secteur opérationnel Les principaux agrégats du Cash-flow opérationnel suivis
conforme à l’organisation de la Société et à son système de par le Groupe dans le reporting interne sont :
reporting interne. Un secteur opérationnel représente une • Les produits nets du secteur y compris les dépréciations
activité de la Société qui encourt des produits et des charges d’actifs courants :
et dont le résultat opérationnel est régulièrement examiné
par la Gérance de la Société d’une part et ses dirigeants - Commerce : les loyers nets,
opérationnels d’autre part. Chaque secteur dispose - Logement et Immobilier d’entreprise : la marge
d’informations financières isolées. immobilière.
Le reporting interne de la Société repose sur l’analyse du
• Les frais de structure nets qui regroupent les prestations
résultat de la période selon :
de services venant absorber une partie des frais de
• un cash-flow courant des opérations (FFO1), structure et les charges d’exploitation, qui s’entendent
comme étant les charges de personnel, les autres
• des variations de valeur latentes ou réalisées, des charges de fonctionnement, les autres produits et autres
charges calculées et des frais de transaction. charges du secteur et les dépenses couvertes par des
Selon ces deux axes d’analyse, le résultat opérationnel qui reprises de provisions utilisées (y.c le retraitement des
s’entend, dans ce cadre, y compris le résultat des sociétés loyers fixes lié à l’application de la norme IFRS 16 –
mises en équivalence, est suivi par secteur opérationnel. Contrats de location).

Les actifs comptables (et certains passifs associés) sont • La part des Cash-flow courant des co-entreprises (joint-
également suivis par secteur opérationnel dès lors qu’ils sont ventures) ou sociétés associées.
directement liés ou affectables à un secteur ; ils représentent Le coût de l’endettement net correspond au coût de
l’actif économique du secteur considéré. l’endettement net hors les charges calculées qui
Les secteurs opérationnels de la Société sont : correspondent notamment à l’étalement des frais d’émission
d’emprunt (et qui sont présentées dans les variations de
• Commerce : l’activité des centres commerciaux en valeur, charges calculées et indemnités de transaction).
exploitation et en développement,
Les autres résultats financiers correspondent
• Logement : l’activité de promotion résidentielle, essentiellement aux charges liées aux obligations locatives
et aux redevances contractuelles sur immeubles de
• Immobilier d’entreprise : l’activité de promotion, de
placement.
services et d’investissement,
L’impôt (FFO) correspond à l’impôt exigible de la période
• Nouvelles activités : : asset management immobilier
hors les impôts différés et hors les impôts exigibles afférents
(fonds grands publics et club deal institutionnels), data
aux écarts de valeur (exit tax etc.).
center de petites tailles et infrastructures immobilières de
production et de distribution d'énergie renouvelable
2. Les variations de valeur, les charges calculées et les
exercé dans le cadre d’un modèle de « promoteur/asset
indemnités de transaction
manager »,

• Des éléments de réconciliation appelés « Autres Les variations de valeur mesurent la création de valeur
(Corporate) » permettent de rapprocher ces différents accumulée ou réalisée par la Société durant la période.
éléments de reporting aux indicateurs comptables.
L’indicateur pertinent de suivi de la création de valeur est la
Le coût de l’endettement, les variations de valeur des variation de l’Actif Net Réévalué de continuation auquel
instruments financiers et leurs résultats de cession, l’impôt et participe le Cash-flow courant des opérations (FFO). Cet
le résultat des minoritaires ne sont pas directement indicateur de gestion est présenté de façon détaillée dans le
affectables par secteur. Certains éléments de bilan tels les rapport d’activité.
actifs et les passifs financiers sont réputés non affectables
ou certains impôts différés actifs correspondant à l’activation Les principaux agrégats opérationnel suivis par le Groupe
de déficits fiscaux. dans le reporting interne sont :
Dans le cadre des opérations courantes du Groupe : • Les variations de valeurs qui concernent les gains et
pertes du secteur Commerce :
1. Le Cash-flow courant des opérations (FFO)
- sur cessions d’actifs et, le cas échéant, les
indemnités exceptionnelles reçues et assimilables
Il mesure la création de richesse disponible pour la politique
sur le plan économique à la valeur d’un actif cédé,
de distribution au travers du résultat net, part du Groupe du
Cash-flow courant des opérations (FFO). Il s’entend comme - sur valeur des immeubles de placement
étant le résultat net, part du Groupe (ou, autrement dit, part comprenant d’une part les ajustements de valeur
revenant aux propriétaires de la société mère) hors les des immeubles évalués à la juste valeur (y compris
les droits d’utilisation) ou destinés à la vente et


1
Fund From Operations



ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 23
d’autre part les pertes de valeur des immeubles 3. Ligne Minoritaires
évalués au coût.
La ligne relative aux minoritaires correspond à la part du
• Les charges calculées qui regroupent : résultat attribuable aux actionnaires minoritaires des filiales
réparti entre la part du cash-flow courant des opérations
- les charges ou dotations nettes de la période liées
(FFO) et la part revenant aux actionnaires minoritaires des
aux paiements en actions ou aux autres avantages
filiales sur variations de valeur, charges calculées,
octroyés au personnel,
indemnités de transaction et impôt différé.
- les dotations aux amortissements ou dépréciations
Dans le cadre des opérations de nature exceptionnelle, les
nettes des reprises au titre des actifs non courants
contrats sont analysés très spécifiquement et les indicateurs
autres que les immeubles de placement y compris
présentés ci-dessus peuvent être amenés à être ajustés,
celles relatives aux actifs incorporels ou aux écarts
c’est-à-dire, des reclassements en accord avec la
d’acquisition identifiés lors des regroupements
présentation dans les reportings internes peuvent être
d’entreprises et les droits d’utilisation sur
effectués afin de donner une meilleure lisibilité de l’opération
immobilisations corporelles et incorporelles,
concernée.
- les dotations aux provisions non courantes nettes
des reprises utilisées ou non utilisées.

• Les indemnités de transaction regroupent les
honoraires et autres charges non récurrents engagés au
titre des opérations de corporate développement qui ne
sont pas éligibles à la capitalisation (par ex. les frais
engagés au titre des regroupements d’entreprises ou
prises de participation aboutis ou non) ou qui ne sont pas
éligibles à la catégorie des frais d’émission (par exemple,
certaines commissions engagées au titre de la gestion du
capital). Sont également inclus les produits ou
indemnités (frais) ne relevant pas de la marche courante
des affaires de la Société.

Sont ensuite présentées, les variations de valeur et
résultats de cession des instruments financiers qui
représentent les ajustements de valeurs des instruments
financiers évalués à la juste valeur ainsi que l’effet de
l’actualisation des créances et dettes. Les résultats de
cession des instruments financiers représentent les soultes
engagées dans la période au titre de la restructuration ou
l’annulation des instruments financiers.




24 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
NOTE 3 INFORMATION SUR LES SECTEURS OPÉRATIONNELS
3.1 Eléments du bilan par secteur opérationnel


Au 31 décembre 2023


Immobilier Nouvelles
Commerce Logement Autres TOTAL
d'entreprise activités
En millions d'euros
Actifs et passifs opérationnels
Immobilisations incorporelles 17,5 314,9 21,5 3,4 12,1 369,5
Immobilisations corporelles 4,9 18,9 0,0 0,9 1,8 26,5

Droits d'utilisation sur Immobilisations corporelles et incorporelles 0,2 120,2 0,1 0,0 0,1 120,6

Immeubles de placement 3 936,1 – 12,5 – – 3 948,6

Titres et créances sur les sociétés en équivalence 135,7 90,0 101,7 (0,3) – 327,1

Besoin en fonds de roulement d'exploitation (24,7) 349,4 240,3 34,7 32,9 632,6

Total actifs et passifs opérationnels 4 069,8 893,5 376,0 38,7 46,9 5 424,9




Au 31 décembre 2022


Immobilier Nouvelles
Commerce Logement Autres TOTAL
d'entreprise activités
En millions d'euros

Actifs et passifs opérationnels

Immobilisations incorporelles 17,7 290,2 21,5 2,2 12,7 344,3
Immobilisations corporelles 0,7 22,4 0,0 0,0 2,2 25,2

Droits d'utilisation sur Immobilisations corporelles et incorporelles 0,2 122,8 0,1 – 0,1 123,1

Immeubles de placement 4 074,8 0,1 12,5 – – 4 087,4

Titres et créances sur les sociétés en équivalence 158,2 179,2 154,3 (0,0) – 491,7

Besoin en fonds de roulement d'exploitation 49,8 865,0 24,4 0,1 (19,1) 920,2

Total actifs et passifs opérationnels 4 301,5 1 479,5 212,8 2,2 (4,1) 5 991,9




3.2 Compte de résultat analytique par secteur opérationnel
Se référer au compte de résultat analytique des annexes.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 25
3.3 Réconciliation de l’état du résultat global consolidé et du compte de résultat
analytique
3.3.1 Etat du résultat global décomposé selon le même axe que le compte de résultat
analytique
31/12/2023 31/12/2022

Variation de Variation de
valeurs, valeurs,
Cash-flow Cash-flow
charges charges
courant des courant des
En millions d'euros calculées, Total calculées, Total
opérations opérations
frais de frais de
(FFO) (FFO)
transaction transaction
(VV) (VV)

Revenus locatifs 231,8 – 231,8 210,2 – 210,2
Charges du foncier (6,5) – (6,5) (3,6) – (3,6)
Charges locatives non récupérées (10,3) – (10,3) (10,4) – (10,4)
Charges refacturées aux preneurs 63,8 – 63,8 58,8 – 58,8
Charges locatives (74,0) – (74,0) (69,3) – (69,3)
Autres charges 0,7 – 0,7 (0,3) – (0,3)
Dotations nettes aux provisions sur actif circulant (11,0) – (11,0) (2,3) – (2,3)
Loyers nets 204,8 – 204,8 193,7 – 193,7
Chiffre d'affaires 2 418,5 – 2 418,5 2 748,6 – 2 748,6
Coûts des ventes (2 133,8) (119,4) (2 253,2) (2 417,9) (0,6) (2 418,6)
Charges commerciales (89,3) 0,0 (89,3) (104,2) – (104,2)
Dotations nettes aux provisions sur actif circulant (49,9) (192,8) (242,6) (33,6) (0,6) (34,2)
Amortissement des relations clientèles – (5,9) (5,9) – (1,5) (1,5)
Marge immobilière 145,5 (318,1) (172,6) 192,9 (2,8) 190,1
Prestations de services externes 62,0 – 62,0 54,4 – 54,4
Production immobilisée et stockée 154,4 – 154,4 242,1 – 242,1
Charges de personnel (215,5) (25,7) (241,2) (244,4) (26,7) (271,1)
Autres charges de structure (92,0) 0,2 (91,8) (78,5) 0,1 (78,3)
Dotations aux amortissements des biens d'exploitation – (30,6) (30,6) – (29,0) (29,0)
Frais de structure nets (91,0) (56,0) (147,1) (26,3) (55,6) (81,9)
Autres produits et charges (7,4) (0,7) (8,1) (6,7) (0,0) (6,7)
Dotations aux amortissements – (1,3) (1,3) – (0,1) (0,1)
Frais de transaction – (1,9) (1,9) – (14,5) (14,5)
Autres (7,4) (3,9) (11,3) (6,7) (14,6) (21,3)
Produits de cessions d'actifs de placement – (2,9) (2,9) – 76,5 76,5
Valeur comptable des actifs cédés – (0,8) (0,8) – (74,2) (74,2)
Résultat sur cession d'actifs de placement – (3,7) (3,7) – 2,3 2,3
Variations de valeur des immeubles de placement – (189,8) (189,8) – 45,8 45,8
Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement évalués au coût – (0,6) (0,6) – (18,7) (18,7)
Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés – (54,6) (54,6) – 0,2 0,2
Dotations nettes aux provisions – (31,9) (31,9) – 0,3 0,3
Pertes de valeur des écarts d'acquisition – (0,6) (0,6) – – –

RESULTAT OPERATIONNEL AVANT QUOTE-PART DU RESULTAT NET
251,9 (659,2) (407,3) 353,5 (43,1) 310,4
DES ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE

Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence (3,8) (64,9) (68,8) 64,0 7,0 71,0

RESULTAT OPERATIONNEL APRES QUOTE-PART DU RESULTAT NET
248,1 (724,1) (476,0) 417,5 (36,1) 381,4
DES ENTREPRISES MISES EN EQUIVALENCE

Coût de l'endettement net (33,0) (5,1) (38,2) (34,3) 10,5 (23,8)
Charges financières (73,0) (5,1) (78,1) (51,9) 10,5 (41,4)
Produits financiers 39,9 – 39,9 17,5 – 17,5
Autres résultats financiers (30,8) (2,8) (33,5) (26,1) (0,2) (26,3)
Actualisation des dettes et créances – 0,4 0,4 – – –
Variation de valeur et résultat de cessions des instruments financiers – (72,8) (72,8) – 123,0 123,0
Résultat de cession de participation (a) – (2,8) (2,8) 28,7 9,8 38,5
Résultat avant impôts 184,3 (807,2) (622,9) 385,8 107,0 492,8
Impôt sur les résultats 0,1 114,3 114,4 (35,2) (33,1) (68,3)
RESULTAT NET 184,4 (692,9) (508,6) 350,6 73,9 424,5
dont Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA 101,2 (574,1) (472,9) 275,4 51,4 326,8
dont Résultat net, part des actionnaires minoritaires des filiales (83,1) 118,8 35,7 (75,2) (22,5) (97,7)

Nombre moyen d'actions non dilué 20 420 155 20 420 155 20 420 155 20 158 331 20 158 331 20 158 331

Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA de base par action (€) 4,96 (28,12) (23,16) 13,66 2,55 16,21


Nombre moyen d'actions dilué 20 949 836 20 949 836 20 949 836 20 649 592 20 649 592 20 649 592

Résultat net, part des actionnaires d'Altarea SCA dilué par action (€) 4,83 (27,41) (22,57) 13,34 2,49 15,83

(a) Le résultat de cession de participation a été réaffecté à chacune des activités d’appartenance au résultat de cession d’actifs/variations de valeurs des immeubles de placement
lorsqu’il s’agit d’une participation antérieurement consolidée en intégration globale ou à la quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence lorsqu’il s’agit d’une
participation antérieurement consolidée en mise en équivalence.




26 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
3.3.2 Réconciliation du résultat opérationnel entre les deux comptes de résultat


31/12/2023 31/12/2022

Nou- Nou-
Com- Loge- velles Com- Loge- velles
IE (1) Autres TOTAL IE (1) Autres TOTAL
merce ment acti- merce ment acti-
En millions d'euros vités vités
Loyers nets 204,8 – – – – 204,8 193,7 – – – – 193,7
Marge Immobilière 0,5 (175,4) 2,7 (0,3) (0,0) (172,6) (1,3) 154,2 37,2 – (0,0) 190,1
Frais de structure (20,6) (104,9) (5,9) (6,6) (9,0) (147,1) (10,2) (50,3) (10,9) (1,6) (8,9) (81,9)
Autres (5,9) (1,5) 0,5 (0,7) (3,6) (11,3) (3,1) (1,7) 0,4 (0,1) (16,7) (21,3)
Résultat sur cession d'actifs de
(3,7) – – – – (3,7) 2,3 – – – – 2,3
placement
Ajustements de valeur (190,4) (11,8) (42,7) – (0,1) (245,0) 27,5 0,1 (0,3) – – 27,3
Dotation nette aux provisions 6,8 (32,7) (3,9) (2,6) (0,0) (32,4) 1,3 (0,8) (0,4) (0,0) 0,2 0,3
Quote-part de résultat des
(13,8) (3,7) (50,9) (0,4) – (68,8) 5,9 8,2 56,9 (0,0) – 71,0
sociétés mises en équivalence

RESULTAT OPERATIONNEL
(Etat du résultat global (22,3) (330,1) (100,3) (10,7) (12,7) (476,0) 216,1 109,7 82,8 (1,7) (25,5) 381,4
consolidé)

Reclassement de résultats sur
– 28,7 28,7
cession des participations

RESULTAT OPERATIONNEL
(22,3) (330,1) (100,3) (10,7) (12,7) (476,0) 216,1 109,7 111,6 (1,7) (25,5) 410,1
(Compte de résultat analytique)


(1) IE : Immobilier d'entreprise




3.4 Chiffre d’affaires par zone géographique et par secteur opérationnel

Par zone géographique

31/12/2023 31/12/2022
En millions d'euros France Italie Espagne Autres Total France Italie Espagne Autres Total

Revenus locatifs 210,9 7,8 13,1 – 231,8 191,4 6,2 12,6 – 210,2
Prestations de services externes 23,3 1,4 0,3 – 25,0 29,4 1,5 0,3 – 31,3
Chiffre d'affaires promotion 2,2 – – – 2,2 – – – – –
Commerce 236,5 9,2 13,4 – 259,0 220,8 7,7 12,9 – 241,5
Chiffre d'affaires 2 218,1 – – – 2 218,1 2 458,5 – – – 2 458,5
Prestations de services externes 29,0 – – – 29,0 11,1 – – – 11,1
Logement 2 247,1 – – – 2 247,1 2 469,7 – – – 2 469,7
Chiffre d'affaires 196,0 – – – 196,0 290,0 – – – 290,0
Prestations de services externes 8,0 – – – 8,0 11,4 – – 0,5 11,9
Immobilier d'entreprise 204,0 – – – 204,0 301,4 – – 0,5 301,9
Nouvelles activités 2,1 – – – 2,1 – – – – –
Autres (Corporate) 0,1 – – – 0,1 0,1 – – – 0,1
TOTAL 2 689,8 9,2 13,4 – 2 712,3 2 992,0 7,7 12,9 0,5 3 013,2



Le Groupe Altarea opère principalement en France, en Italie et en Espagne en 2023, comme en 2022.

Un client a représenté plus de 10 % du chiffre d’affaires du Groupe (dans le secteur du Logement), soit 359,7 millions d’euros en
2023 et 414,1 millions d’euros en 2022.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 27
NOTE 4 FAITS SIGNIFICATIFS ET EVOLUTION DU PERIMETRE DE
CONSOLIDATION
4.1 Faits significatifs

La crise immobilière déclenchée par la remontée des taux Le Groupe a connu des avancées significatives sur plusieurs
d’intérêts en 2022 marque la fin d’un cycle qui aura duré près de ces opérations en développement.
de 15 années. Ainsi, comme annoncé, les résultats
Début septembre, Altarea a inauguré l’extension du centre
comptables 2023 sont impactés par cette dernière et
Strasbourg - La Vigie, doublant ainsi la taille de ce retail
marqués par :
park particulièrement performant et attractif pour les
• une absence de grandes opérations en Immobilier enseignes locataires.
d’Entreprise ;
Après la réussite de la transformation de la gare Paris-
• une contribution limitée du Logement, liée à la mise en Montparnasse, Altarea a démarré les travaux des futurs
œuvre d’une politique d’adaptation accélérée et volontariste commerces de la gare Paris-Austerlitz dont la
au contexte ; commercialisation débutera en 2024.

• une foncière Commerce performante, qui constitue plus Altarea a également signé les accords avec Gares &
que jamais le socle financier du Groupe, avec des loyers nets Connexions pour renouveler et développer l’offre
en hausse. commerciale de la gare Paris-Est, qui sera entièrement
métamorphosée.
Fort d’une structure financière particulièrement solide (un
bilan fortement capitalisé, une activité Commerce Logement
performante), le Groupe a décidé de solder le cycle
Depuis juin 2022, la hausse rapide des taux d’intérêt
précédent dans ses comptes 2023 et d’enregistrer en
conjuguée à des politiques plus restrictives de la part des
variation de valeur une charge comptable exceptionnelle par
banques ont désolvabilisé brutalement l’ensemble des
sa nature et son montant suite à une revue exhaustive et
acquéreurs. Cette crise de la demande s’est rajoutée à celle
approfondie de l’ensemble des valeurs comptables
préexistante de l’inflation des coûts travaux et des normes,
Promotion par sa Gérance.
créant ainsi les conditions d’une crise immobilière de grande
Cette charge, d’un montant de -448,8 millions d’euros avant ampleur.
impôt, se décompose de la façon suivante :
L’année 2023 a connu une intense activité opérationnelle en
• -192,9 millions d’euros de charges de frais d’études et de logement avec :
dépréciations de terrains en portage consécutives à la revue
• l’écoulement accéléré de l’offre sur terrains acquis issue du
du portefeuille de projets Logement (se référer à la note 5.1
cycle précédent, en bloc et au détail ;
« Résultat opérationnel »);
• des acquisitions foncières limitées exclusivement aux
• -119,3 millions d’euros de baisse de valeur sur actifs en
projets adaptés au contexte, se traduisant par une réduction
cours de construction ou à l’offre (se référer à la note 5.1
drastique du nombre de terrains acquis. En 2023, le Groupe
« Résultat opérationnel »);
n’a acquis que des terrains correspondant à des opérations
• -37,4 millions d’euros sur des projets en partenariats jugés « dans le marché ». Les acquisitions foncières ont ainsi été
à risque (se référer à la note 6.3 « Provisions »); fortement réduites avec 63 terrains acquis en 2023, contre
167 en 2022. Conjugué à l’écoulement de l’offre sur les
• -14,7 millions d’euros d’incorporels liés à la réorganisation
terrains déjà acquis à fin 2022, le ralentissement des
des marques (se référer à la note 7.2 « Immobilisations
acquisitions foncières en 2023 a permis de diminuer les
incorporelles et écarts d’acquisition » et à la note 5.1
engagements du Groupe.
« Résultat opérationnel »);
• la revue de la totalité du portefeuille foncier aboutissant à
• -84,5 millions d’euros principalement concentrés sur deux
l’abandon massif de projets (allant parfois jusqu’à l’abandon
opérations Bureau en Ile-de-France (Landscape à La
de certaines options foncières) ou à leur repositionnement,
Défense et projet PRD à Montparnasse) (se référer à la note
et in fine à l’abandon des frais d’études correspondants ou
4.5 « Titres et créances sur les sociétés mises en
de dépréciations terrains.
équivalence »).
Cette stratégie aux conséquences comptables assumées a
Le résultat net part du Groupe s’établit ainsi à -472,9 millions
permis au Groupe de récupérer d’importants capitaux grâce
d’euros.
à la baisse du BFR Logement, de repartir sur des bases
Commerce renouvelées et de tourner le travail des équipes vers l’avenir.

La foncière retrouve des niveaux de performance qui n’ont Un changement profond dans la conception des logements
pas été constatés depuis plus d’une décennie : tous les est en effet nécessaire afin de s’adapter au nouveau
indicateurs opérationnels sont très favorablement orientés contexte, et principalement au pouvoir d’achat des clients.
(chiffre d’affaires des commerçants, fréquentation, taux Les équipes de développement ont été réorientées sur
d’occupation, loyers). La grande qualité du portefeuille l’élaboration d’une offre « nouvelle génération » abordable,
d’actifs gérés par le Groupe a notamment permis de tirer le décarbonée et rentable, adaptée au nouveau cycle
meilleur parti d’un environnement inflationniste. (conception et performance carbone, optimisation des plans



28 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
et taille des lots, stratégie commerciale, stratégie territoriale, et déjà intégralement loués via des baux long terme à des
coûts travaux, prix des fonciers). Compte tenu de la durée du locataires de premier plan sur la base de loyers assurant au
cycle de production2, cette offre ne devrait monter en Groupe un rendement supérieur au taux de marché observé
puissance qu’à partir de la fin de l’année 2024 en fonction sur cette typologie de produits.
des conditions de marché.
L’année a été marquée par des avancées sur le megahub de
En 2023, Altarea a procédé à une réorganisation de son Bollène3, avec la livraison de l’entrepôt n°2 à Intermarché et
portefeuille de marques afin de renforcer leur positionnement la commercialisation intégrale de l’entrepôt n°3 dont les
respectif, avec notamment la fusion de Woodeum et Pitch travaux ont commencé. Les autres projets de grande
Immo (en vue de créer le leader de la promotion immobilière plateforme du Groupe ont également connu des avancées
bas carbone (bois CLT), le lancement de la marque Nohée favorables avec la location de l’EcoParc Cotière dans l’Ain et
(ex Cogedim Club©) pour les résidences seniors et la création la livraison des plateformes de Béziers et de Puceul près de
de Jouvence, dédiée à la rénovation des passoires Nantes.
thermiques.
Le Groupe continue par ailleurs de se développer en
Immobilier d’Entreprise Logistique Urbaine avec l’acquisition en vue de sa
transformation d’une plateforme louée et exploitée par DHL
En Immobilier d’entreprise, l’activité de promotion bureau est
située à Vitry-sur-Seine à proximité du périphérique sud-
restée soutenue en Régions et Altarea a continué à se
parisien.
développer dans la logistique et sur certains sites de bureaux
à fort potentiel à Paris. Nouvelles activités
L’exposition bureau issue du cycle précédent a été Au cours de l’année, le Groupe a enregistré des avancées
drastiquement réduite en Ile de France et les valeurs significatives sur le déploiement de nouvelles activités : asset
comptables correspondantes ont été ajustées en management, data centers et photovoltaïque :
conséquence. En 2023, le Groupe a été amené à revoir les
valeurs de Landscape (La Défense) et de PRD • Asset management : lancement d’une première SCPI grand
Montparnasse. Le risque résiduel de Landscape a été public (Alta Convictions) et d’un fonds de dette immobilière
ramené à zéro et l’exposition économique sur PRD en partenariat avec Tikehau Capital4, baptisé ATREC ;
Montparnasse se situe à un niveau de marché. • Photovoltaïque : constitution d’un pipeline, signature d’un
Le marché du Bureau est entré dans une crise durable, partenariat stratégique avec l’une des principales
particulièrement sur les localisations périphériques d’Ile-de- coopératives agricoles de France, pouvant représenter à
France, même si la demande locative reste soutenue à Paris terme la concrétisation de plusieurs dizaines de projets ;
et dans certaines métropoles régionales. • Data Center : lancement des travaux sur les premiers
Le marché de la Logistique reste tiré par une demande projets développés par le Groupe à Val de Rueil près de
locative forte et un effet rareté qui se traduit par une hausse Rouen et à Roazhon près de Rennes.
durable des loyers. A plus court terme, la décompression des Primonial
taux de capitalisation oriente cependant les valeurs à la
baisse. Le 2 mars 2022, Altarea a informé le public que l’acquisition
du groupe Primonial ne pouvait être réalisée dans les
Sur l’activité de promotion (VEFA, CPI, MOD), le Groupe
conditions convenues dans les accords. Altarea considère
s’est concentré sur son portefeuille d’opérations maitrisées à
que les Vendeurs n’ont pas respecté les stipulations du
faible risque.
protocole d’acquisition signé en juillet 2021, lequel est
Activité de l’année devenu caduc.

Dans les métropoles régionales, Altarea se développe avec Suite à la non-réalisation de l’acquisition de Primonial, la
succès dans le domaine de l’éducation : après avoir livré le Société et sa filiale indirecte Alta Percier ont été assignées
Campus de l’Emlyon business school dans le quartier de devant le Tribunal de commerce de Paris par les vendeurs -
Gerland, le Groupe a signé le projet du campus de l’ESSCA différents groupes d'actionnaires de Primonial (fonds
et lancé celui d’Alstom à Aix-en-Provence. d’investissement et managers) - en vue d’obtenir
l’indemnisation du préjudice qu’ils estiment avoir subi.
En Bureau, l’activité de prestation de services reste soutenue Altarea et Alta Percier s’opposent aux demandes formulées
à Paris, avec plusieurs chantiers en cours (Madeleine, Louis qu’elles considèrent infondées et considèrent tout à l’inverse
le Grand) et la livraison d’un centre de formation pour L’Oréal que ce sont les vendeurs qui sont à l’origine de l’échec de
situé dans son siège historique au 14 rue Royale, Paris l’opération. Altarea sollicite ainsi leur condamnation au
8ème. Le Groupe a par ailleurs acquis en vue de sa paiement de dommages et intérêts au titre des préjudices
rénovation un ensemble immobilier situé au 185 rue Saint- que le Groupe a subis. A cet effet, Altarea et Alta Percier ont
Honoré, Paris 1er. régularisé le 20 juin 2022 devant le Tribunal de commerce de
En Grande logistique, le Groupe intervient en tant que Paris des conclusions en réponse et intervention volontaire.
promoteur avec une prise de risque limitée. Au 31 décembre Dans leurs conclusions en réplique des 21 novembre 2022
2023, les sites en cours de construction ou livrés sont d’ores et 16 janvier 2023, les différents groupes d’actionnaires de

2
Signature de l’option foncière, conception du programme, 4 Tikehau Capital est un partenaire de longue date d’Altarea et l’un des
dépôt/obtention de permis de construire, lancement commercial, principaux asset managers de la dette privée en France avec 38 Mds€
acquisition foncière, construction et livraison. d’actifs sous gestion, dont 15 Mds€ sur ce segment.
3
260 000 m² développés en 5 tranches dont le Groupe a pris le contrôle
à 100% en 2023.



ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 29
Primonial ont revu leur argumentation et ont allégué
respectivement un préjudice de 119 millions d’euros pour les
vendeurs managers et de 588 millions d’euros en l’état, pour
les fonds d’investissement.

Connaissance prise de l’ensemble des demandes adverses,
Altarea maintient sa position selon laquelle sa responsabilité
n’est pas engagée, la non-réalisation de l’opération étant, à
son sens, imputable aux vendeurs, de sorte que ces derniers
ne sauraient se prévaloir de préjudices qui sont infondés et
injustifiés au regard des éléments de fait et de droit.

Altarea a déposé de nouvelles conclusions en réplique en
juillet 2023 en développant son argumentation et porté le
montant de sa demande indemnitaire à l’encontre des
Vendeurs de Primonial à environ 330 millions d’euros. Les
Vendeurs de Primonial n’ont pas encore répliqué et aucune
audience n’a été fixée sur le fond.

À la date de publication des comptes annuels du Groupe, la
procédure est en cours et, en accord avec ses conseils,
aucune provision n’a été comptabilisée par le Groupe.




30 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
4.2 Périmètre
Les principales sociétés du périmètre, sélectionnées selon des critères de chiffre d’affaires et de total actif, sont les suivantes:

31/12/2023 31/12/2022

FORME
SOCIÉTÉ JURIDIQUE SIREN Méthode Intérêt Intégration Méthode Intérêt Intégration
ALTAREA SCA 335480877 société mère IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%


Commerce France
ALTAREA FRANCE SCA 324814219 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
NR 21 SCA 335480877 IG 96,8% 100,0% IG 96,8% 100,0%
FONDS PROXIMITE SNC 348024050 entreprise associée ME 25,0% 25,0% ME 25,0% 25,0%
MRM SCA 311765762 co-entreprise ME 15,9% 15,9% ME 15,9% 15,9%
ALDETA SASU 311765762 IG 33,3% 100,0% IG 33,3% 100,0%
ALTA BLUE SAS 522193796 IG 33,3% 100,0% IG 33,3% 100,0%
ALTAREA PROMOTION COMMERCE SNC 420490948 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
ALTA CRP AUBERGENVILLE SNC 451226328 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
ALTA AUSTERLITZ SNC 812196616 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
BERCY VILLAGE SNC 384987517 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
ALTA CARRE DE SOIE SCI 449231463 co-entreprise ME 50,0% 50,0% ME 50,0% 50,0%
FONCIERE CEZANNE MATIGNON SNC 348024050 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
FONCIERE ALTAREA SASU 353900699 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
SOCIETE D'AMENAGEMENT DE LA GARE DE L'EST SNC 481104420 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
ALTA CRP GENNEVILLIERS SNC 488541228 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
ALTA GRAMONT SAS 795254952 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
ALTA CRP GUIPAVAS SNC 451282628 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
LIMOGES INVEST SCI 488237546 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
SNC MACDONALD COMMERCES SNC 524049244 entreprise associée ME 25,0% 25,0% ME 25,0% 25,0%
ALTAREA MANAGEMENT SNC 509105375 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
ALTA-MONTPARNASSE SNC 524049244 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
RETAIL PARK LES VIGNOLES SNC 512086117 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
ALTA QWARTZ SNC 433806726 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
ALTA CRP RUAUDIN SNC 451248892 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS SNC 479873234 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
OPCI ALTA COMMERCE EUROPE SPPICAV 485047328 co-entreprise ME 29,9% 29,9% ME 29,9% 29,9%
ALTA CRP LA VALETTE SNC 494539687 IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%


Commerce Italie
ALTAGARES SRL NA IG 51,0% 100,0% IG 51,0% 100,0%
ALTAREA ITALIA SRL NA IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%


Commerce Espagne
ALTAREA ESPANA SRL NA IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
ALTAREA PATRIMAE SRL NA IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%


Logement
ALTAREIT SCA 552091050 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM RESIDENCES SERVICES SNC 394648455 co-entreprise ME 64,9% 65,0% ME 64,9% 65,0%
ALTAREA COGEDIM IDF GRANDE METROPOLE SNC 810928135 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
ALTAREA COGEDIM GRANDS PROJETS SNC 810926519 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
ALTAREA COGEDIM REGIONS SNC 810847905 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
SEVERINI SNC 848899977 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
XF Investment SAS 507488815 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
ALTA FAUBOURG SASU 444560874 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
PITCH PROMOTION SAS 450042338 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
WATT SNC 812030302 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
MARSEILLE MICHELET SNC 792774382 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COEUR MOUGINS SNC 453830663 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
ISSY COEUR DE VILLE SNC 830181079 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
BORDEAUX EB4AL SCCV 835299835 co-entreprise ME 49,9% 50,0% ME 49,9% 50,0%
BORDEAUX ET1 SCCV 835300096 co-entreprise ME 49,9% 50,0% ME 49,9% 50,0%
HP SAS 480309731 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
HISTOIRE ET PATRIMOINE DEVELOPPEMENT SAS 480110931 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
MERIMEE SNC 849367016 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
HISTOIRE ET PATRIMOINE PARTENARIATS SASU 452727985 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
HISTOIRE ET PATRIMOINE PROMOTION SASU 792751992 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
HISTOIRE ET PATRIMOINE RENOVATION SAS 394203509 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
TOURS DE L'ECHO DU BOIS SCCV 882809080 IG 64,9% 100,0% IG 64,9% 100,0%
BEZONS A3 SNC 880172317 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
CORMEILLES SEINE PARIS II SCCV 919597468 IG 69,9% 100,0% IG 69,9% 100,0%
BEZONS COEUR DE VILLE A1 & A2- LOGEMENTS SCCV 819929845 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
BOBIGNY COEUR DE VILLE SNC 838941011 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
BORDEAUX EB2b SCCV 834833352 entreprise associée ME 49,9% 50,0% ME 49,9% 50,0%
BOULOGNE-D'AGUESSEAU SCCV 905135786 IG 99,9% 100,0% ME 49,9% 50,0%
RUEIL ARSENAL LOT A2 SCCV 907596704 IG 99,9% 100,0% ME 49,9% 50,0%
WOODEUM RESIDENTIEL SAS 807674775 IG 99,9% 100,0% ME 49,9% 50,0%
PITCH IMMO SASU 422989715 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
ADN CLOT BEY SAS 841150071 IG 99,9% 100,0% IG 74,9% 100,0%




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 31
31/12/2023 31/12/2022

FORME
SOCIÉTÉ JURIDIQUE SIREN Méthode Intérêt Intégration Méthode Intérêt Intégration
ARTCHIPEL SCCV 841150071 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
DEODAT SCCV 879171502 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
CLICHY ROGUET SCCV 880090212 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
ROLLAND PETIT SCCV 881927164 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
RUEIL HIGH GARDEN SCCV 887670115 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
BONDOUFLE ZAC DU GRAND PARC IG SCCV 889279592 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
BRUGES TERREFORTS SCCV 892 811 696 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM HAUTS DE FRANCE SNC 420810475 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM GESTION SNC 380375097 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COVALENS SNC 309021277 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM PARIS METROPOLE SNC 319293916 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
ASNIERES AULAGNIER SARL 487631996 co-entreprise ME 49,9% 50,0% ME 49,9% 50,0%
COGEDIM GRAND LYON SNC 300795358 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM MEDITERRANEE SNC 312347784 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM PROVENCE SNC 442739413 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM MIDI-PYRENEES SNC 447553207 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM GRENOBLE SNC 418868584 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM SAVOIES-LEMAN SNC 348145541 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM AQUITAINE SNC 388620015 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM ATLANTIQUE SNC 501734669 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM LANGUEDOC ROUSSILLON SNC 532818085 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM EST SNC 419461546 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGEDIM SASU 54500814 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
PARC DE FONTBELLEAU SCCV 842493934 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
SAS CLICHY BOREALES SAS 879035939 entreprise associée ME 30,0% 30,0% ME 30,0% 30,0%
CLICHY 33 LANDY SAS 898926308 IG 50,0% 100,0% IG 50,0% 100,0%
CLICHY 35 LANDY SAS 908542772 IG 50,0% 100,0% IG 50,0% 100,0%
MEYLAN PLM 1 SCCV 879562213 IG 54,9% 100,0% IG 54,9% 100,0%
AIX HYPPODROME SCCV 852642040 IG 79,9% 100,0% IG 79,9% 100,0%
LYON 8 RUE CROIX BARRET SCCV 849097522 IG 59,9% 100,0% IG 59,9% 100,0%
LYON LES MOTEURS SNC 824866388 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
COGIMO SAS 962502068 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
HYRES JEAN MOULIN SCCV 834036519 IG 99,9% 100,0% IG 65,9% 100,0%
OLLIOULES SAINT ROCH 1 SCCV 901760520 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
CLICHY ROSE GUERIN SCCV 885139188 IG 40,7% 100,0% IG 40,7% 100,0%
HORLOGE GASTON ROUSSEL SCCV 832294664 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
61-75 PARIS AVENUE DE FRANCE SCCV 830917100 co-entreprise ME 49,9% 50,0% ME 49,9% 50,0%
LA GARENNE COLOMBES FOCH SCCV 835014135 IG 50,0% 100,0% IG 50,0% 100,0%
ISSY JEANNE D'ARC SNC 850443508 IG 50,0% 100,0% IG 50,0% 100,0%
ROMAINVILLE ROUSSEAU SCCV 852604909 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
NOGENT 150 STRASBOURG SCCV 887617967 IG 50,0% 100,0% IG 50,0% 100,0%
ISSY GUYNEMER SNC 891166209 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%
BONDY TASSIGNY SNC 892127432 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
CHATENAY ROBINSON 4 CHEMINS SCCV 894910082 IG 50,0% 100,0% IG 50,0% 100,0%
SAINT MAUR CONDE SCCV 897792156 IG 69,9% 100,0% IG 69,9% 100,0%
MAISONS ALFORT MARTIGNY 18 SCCV 901641621 IG 69,9% 100,0% IG 69,9% 100,0%
SCCV ASNIERES - 77 RUE DES BAS SCCV 910066919 IG 50,9% 100,0% IG 50,9% 100,0%



Immobilier d'entreprise
ALTAREA COGEDIM ENTREPRISE PROMOTION SNC 535056378 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
PRD MONTPARNASSE 2 SCI 852712439 co-entreprise ME 50,0% 50,0% ME 50,0% 50,0%
PRD MONTPARNASSE 3 SCI 852712587 co-entreprise ME 50,0% 50,0% ME 50,0% 50,0%
AF INVESTCO 7 SNC 798601936 entreprise associée ME 30,1% 30,1% ME 30,1% 30,1%
B2 B3 SCCV 852921899 co-entreprise ME 50,0% 50,0% ME 50,0% 50,0%
ALTA VAI HOLDCO A SAS 424007425 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
SNC PROPCO ALTA PYRAMIDES SNC 949047005 IG 99,9% 100,0% NI 0,0% 0,0%
FONCIERE ALTAREA MONTPARNASSE SNC 847726650 IG 100,0% 100,0% IG 100,0% 100,0%
PASCALHOLDCO SPPICAV 809845951 entreprise associée ME 30,1% 30,1% ME 15,0% 15,1%
PASCALPROPCO SASU 437929813 entreprise associée ME 30,1% 30,1% ME 15,0% 15,1%
PRD MONTPARNASSE SCI 844634758 co-entreprise ME 50,0% 50,0% ME 50,0% 50,0%
SAS 42 DERUELLE SAS 920333127 co-entreprise ME 49,9% 50,0% ME 49,9% 50,0%
SCI FLF BEZIERS SCI 835282922 IG 99,9% 100,0% IG 99,9% 100,0%
SAS COGEDIM OFFICE PARTNERS SAS 491380101 IG 99,9% 100,0% NI 0,0% 0,0%
SAS COP BAGNEUX SASU 491969952 IG 99,9% 100,0% NI 0,0% 0,0%
LOGISTIQUE BOLLENE SNC 815193065 IG 99,9% 100,0% ME 49,9% 50,0%




La liste complète des sociétés du périmètre est disponible sur simple demande auprès de la Direction des relations
investisseurs investisseurs@altarea.com.




32 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
4.3 Evolution du périmètre de consolidation

Absorption, Changement
31/12/2022 Acquisition Création Cession dissolution, de mode de 31/12/2023
déconsolidation consolidation
En nombre de sociétés

Filiales en intégration globale 482 8 44 (27) 44 551
Coentreprises (a)
142 1 7 – (7) (43) 100
Entreprises associées(a) 76 – 4 – (7) (1) 72
Total 700 9 55 – (41) - 723
(a) Entités consolidées selon la méthode de la mise en équivalence.


4.3.1 Détail des acquisitions nettes de sociétés consolidées, trésorerie acquise déduite


En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022

Investissement en titres consolidés (23,3) (15,2)
Dette sur acquisition de titres de participation consolidés 0,6 –
Trésorerie des sociétés acquises 25,9 11,4
Total 3,1 (3,7)



Au cours de l’exercice, le Groupe a notamment acquis le 21 4.3.2 Détail des cessions de sociétés
février 2023, le solde du capital de Woodeum dont il détenait
consolidées, trésorerie cédée
déjà 50%. Le Groupe devient ainsi actionnaire unique de la
marque leader en France de l’immobilier résidentiel bas déduite
carbone en bois massif. Woodeum est donc consolidée par
Au cours de l’exercice, le Groupe n’a effectué aucune
intégration globale à compter de cette date (contre mise en
cession.
équivalence précédemment).



4.4 Regroupements d’entreprises
Le 21 février 2023, le Groupe via sa filiale Alta Faubourg a antérieurement détenue par le Groupe (impact résultat au
acquis le solde du capital de Woodeum, marque leader en sein de l’agrégat « Résultat de cession des participation »)
France de l’immobilier résidentiel bas carbone en bois
Les actifs et passifs assumés de la Société ont été évalués à
massif.
la juste valeur. A l’issue de l’exercice d’allocation du prix
Woodeum devient ainsi une filiale à 100% du Groupe. d’acquisition, 44,2 millions d’euros d’actifs incorporels et
goodwill (hors impôts différés passifs) ont été comptabilisés
Woodeum est désormais consolidée par intégration globale
dans l’état de la situation financière.
(auparavant mise en équivalence) et sa performance
commerciale, est intégrée au secteur d’activité Logement. L’écart d’acquisition a été alloué au secteur d’activité
Logement et est définitif.
Conformément à la norme IFRS 3 « Regroupements
d’entreprises », cette prise de contrôle a donné lieu à la Le groupe intégré contribue à hauteur de 100,4 millions
comptabilisation à la juste valeur de la quote-part d’euros au chiffre d’affaires du Groupe au 31 décembre 2023.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 33
4.5 Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence
En application des normes IFRS 10, 11 et 12, sont co-entreprises, ainsi que dans les entreprises associées y
comptabilisées dans le poste titres et créances sur les compris les créances rattachées à ces participations.
sociétés mises en équivalence, les participations dans les


4.5.1 Valeur en équivalence des co-entreprises et des entreprises associées et créances
rattachées

En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022

Valeur en équivalence des co-entreprises 39,4 134,5
Valeur en équivalence des entreprises associées 43,0 69,7
Valeur des participations mises en équivalence 82,4 204,2
Créances sur co-entreprises 167,5 176,3
Créances sur entreprises associées 77,2 111,2
Créances sur participations mises en équivalence 244,7 287,5
Total des titres et des créances sur les participations mises en équivalence 327,1 491,7


Au 31 décembre 2023, la diminution des titres et créances - et, l’évolution des fonds propres investis sur le projet
sur les participations mises en équivalence est Landscape à la Défense (le risque lié à cette opération est
essentiellement liée à : ainsi ramené à zéro dans les comptes du Groupe au 31
décembre 2023 et impacte la ligne « Pertes de valeur nettes
- la prise de participation dans Woodeum à 100%,
sur autres actifs immobilisés » au sein de l’état du résultat
désormais consolidée en intégration globale,
global et la ligne « Dotations nettes aux amortissements et
- la cession de la Tour Eria, provisions » en Immobilier d’Entreprise au sein de l’annexe
Compte de résultat analytique).
- la dépréciation des actifs du projet PRD à Montparnasse
(impact constaté sur la ligne « Quote part de résultat des L’impact total de ces deux dernières opérations s’élève à
sociétés mises en équivalence » au sein de l’état du résultat 83,3 millions d’euros.
global, et sur la ligne « Part des mises en équivalence » en
Les créances sur co-entreprises et les créances sur
Immobilier d’Entreprise au sein de l’annexe Compte de
entreprises associées sont relatives aux opérations de
résultat analytique).
Promotion à hauteur de 221,0 millions d’euros au 31
décembre 2023.



4.5.2 Principaux éléments du bilan et du compte de résultat des co-entreprises et des
entreprises associées
Entreprises Entreprises
En millions d'euros Co- Entreprises 31/12/2023 Co- Entreprises 31/12/2022
Associées Associées


Eléments du bilan en quote-part :
Actifs non courants 249,0 28,8 277,8 416,9 193,9 610,8
Actifs courants 446,5 352,1 798,6 468,8 224,8 693,7
Total Actifs 695,5 381,0 1 076,4 885,8 418,7 1 304,5
Passifs non courants 178,5 135,7 314,1 147,1 160,5 307,5
Passifs courants 477,6 202,3 679,9 604,2 188,5 792,7
Total Dettes 656,1 337,9 994,0 751,2 349,0 1 100,2

Actif net en équivalence 39,4 43,0 82,4 134,5 69,7 204,2

Eléments du compte de résultat en quote-part :

Résultat opérationnel (60,0) 11,8 (48,2) 22,3 40,9 63,2

Coût de l'endettement net (4,9) (10,4) (15,3) (4,0) (4,5) (8,5)
Autres résultats financiers (3,3) 0,0 (3,3) (2,3) (0,2) (2,5)
Variation de valeur des instruments de couverture (0,8) (1,2) (1,9) 1,8 2,0 3,7
Résultat de cession des participations – (0,0) (0,0) 0,0 (0,0) 0,0
Résultat net avant impôt (69,0) 0,2 (68,9) 17,8 38,2 56,0

Impôts sur les sociétés 0,7 (0,6) 0,1 15,3 (0,3) 15,0

Résultat net en équivalence (après impôt) (68,4) (0,4) (68,8) 33,1 37,9 71,0

Résultat hors groupe – – – (0,0) (0,0) (0,1)
Résultat net, part du groupe (68,4) (0,4) (68,8) 33,1 37,9 71,0




34 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
Les co-entreprises et entreprises associées sont 4.6 Actifs financiers courant et non
individuellement non significatives pour présenter les
courant
informations financières sur base agrégée.
Au 31 décembre 2023, les actifs financiers courant et non
Le chiffre d’affaires réalisé avec les co-entreprises par le
courant s’élèvent à 61,4 millions d’euros contre 101,7
Groupe s’établit à 5,8 millions d’euros, contre et 5,2 millions
millions d’euros au 31 décembre 2022, et sont
d’euros au 31 décembre 2022.
principalement constitués :
Le chiffre d’affaires réalisé avec les entreprises associées
- de titres non consolidés (principalement « non
par le Groupe s’établit à 6,4 millions d’euros, contre 9,6
courant ») pour un montant de 21,4 millions d’euros,
millions d’euros au 31 décembre 2022.
- de dépôts et cautionnements versés sur des projets,
4.5.3 Engagements donnés ou reçus au pour un montant 10,7 millions d’euros (14,6 millions
titre des co-entreprises (en quote- d’euros en 2022),
part) - de prêts et créances, comptabilisés au coût amorti, pour
Engagements donnés un montant 29,0 millions d’euros (20,6 millions d’euros
en 2022).
La société Cogedim Résidences Services s’est engagée à
verser des loyers dans le cadre de la prise à bail de
Résidences Services Cogedim Club®. Dans le cadre de la
mise en œuvre de la norme IFRS 16, ces contrats sont
retraités dans les comptes des sociétés.

En contrepartie, Cogedim Résidences Services reçoit des
loyers des sous-locataires, ces loyers demeurent en
engagements.

Des garanties financières d’achèvement de travaux ont été
données dans le cadre de l’activité de promotion
immobilière, et s’élèvent en quote-part à 11,5 millions
d’euros au 31 décembre 2023.

Engagements reçus

Au 31 décembre 2023, les principaux engagements reçus
par les co-entreprises concernent les cautions reçues des
locataires pour 2,8 millions d’euros.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 35
NOTE 5 RÉSULTAT
5.1 Résultat opérationnel
5.1.1 Loyers nets - aux charges de frais d’études et aux dépréciations
de terrains en portage consécutives à la revue de
Les loyers nets s’établissent à 204,8 millions d’euros en portefeuille de projets de promotion Logement et
2023, contre 193,7 millions d’euros en 2022, soit une hausse Immobilier d’entreprise pour 192,9 millions d’euros,
de 5,7 %.
- à l’effet baisse de prix des opérations en cours de
construction ou à l’offre pour 119,3 millions d’euros,

5.1.2 Marge immobilière - 2,7 millions d’euros d’incorporels liés à la
réorganisation des marques.
La marge immobilière du Groupe s’établit à (172,6) millions
d’euros en 2023 contre 190,1 millions d’euros en 2022. Le Backlog Logement des sociétés intégrées globalement
s’élève à 2 570 millions d’euros au 31 décembre 2023.
Cette marge intègre une charge comptable à caractère
exceptionnelle par sa nature et son montant de 314,9 millions Le Backlog Promotion Immobilier d’entreprise des sociétés
d’euros, correspondant : intégrées globalement s’élève à 282 millions d’euros au 31
décembre 2023.




5.2 Coût de l’endettement financier net et autres éléments financiers

5.2.1 Coût de l’endettement financier net

En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022

Intérêts obligataires et bancaires (71,4) (47,4)
Intérêts sur avance d'associés 5,1 4,5
Intérêts sur instruments de couverture de taux 27,0 6,1
Autres produits et charges financiers 6,3 2,5
Produits et charges financiers FFO (33,0) (34,3)
Etalement des frais d'émission d'emprunt et autres charges calculées (a) (5,1) 10,5
Coût de l'endettement net (38,2) (23,8)

(a) Correspond notamment à l’étalement selon la méthode du coût amorti des frais d’émission d’emprunts et des primes d’émission
d’emprunts obligataires conformément à la norme IFRS 9 pour -5,1 millions d'euros ( -6,9 millions d'euros au 31 décembre 2022, et
du gain réalisé sur le rachat des souches obligataires (montant racheté inférieur au pair)).


Le coût moyen de la dette intègre l’ensemble des frais 5.2.3 Impact du résultat des instruments
financiers des instruments de financement émis à court et à
financiers
long terme, y compris commissions liées (commissions
d’engagement, CNU, …) rapporté à la dette moyenne de la Ce poste se constitue d’une charge nette de 72,8 millions
période considérée. Celui du Groupe (hors impact IFRS 16) d’euros, principalement liée à – 56,6 millions d’euros de
s’établit à 2,15% au 31 décembre 2023, contre 1,82% au 31 variations de valeurs des instruments de couverture de taux
décembre 2022. (contre +166,9 millions d’euros au 31 décembre 2022).



5.2.2 Autres résultats financiers
Les autres résultats financiers correspondent notamment
aux charges d’intérêts sur obligations locatives ou
redevances sur immeubles de placement.




36 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
5.3 Impôt sur les résultats

Analyse de la charge d’impôt

La charge d’impôt s’analyse comme suit :


En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022

Impôt courant 0,1 (35,2)
Activation de déficits et/ou consommation de déficit activé 33,5 (24,5)
Ecarts d'évaluation 4,6 0,4
Juste valeur des immeubles de placement (1,7) (5,3)
Juste valeur des instruments financiers de couverture 1,0 (0,2)
Marge à l'avancement 32,4 (6,3)
Autres différences temporelles 44,5 2,8
Impôt différé 114,3 (33,1)

Total produit (charge) d'impôt 114,4 (68,3)


Taux effectif d’impôt


En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022


Résultat avant impôt des sociétés intégrées (554,2) 421,8

Economie (charge) d'impôt du groupe 114,4 (68,3)
Taux effectif d'impôt (20,64)% (16,19)%
Taux d'impôt en France 25,83% 25,83%
Impôt théorique 143,1 (108,9)
Ecart entre l'impôt théorique et l'impôt réel (28,8) 40,7
Ecarts liés au statut SIIC des entités (36,1) 51,5
Ecarts liés au traitement des déficits 5,5 0,7
Autres différences permanentes et différences de taux 1,9 (11,6)




Actifs et passifs d’impôts différés


En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022

Déficits fiscaux activés 71,3 37,8
Ecarts d'évaluation (30,6) (29,0)
Juste valeur des immeubles de placement (25,0) (24,3)
Juste valeur des instruments financiers 0,2 (0,4)
Marge à l'avancement (36,7) (69,2)
Autres différences temporelles 50,7 10,5
Impôts différés nets au bilan 29,8 (74,5)

Au 31 décembre 2023, le Groupe dispose d’un stock de Les impôts différés relatifs aux activations de déficits fiscaux
déficits reportables non activés de 400,9 millions d’euros (en se rapportent principalement aux déficits activés dans le
base), contre 399,0 millions d’euros au 31 décembre 2022. groupe d’intégration fiscale Altareit et aux déficits
partiellement activés dans le secteur taxable de certaines
Les impôts différés relatifs aux écarts d’évaluation se
sociétés du secteur SIIC.
réfèrent principalement aux marques détenues par le
Groupe. Les impôts différés sont calculés (pour les sociétés
françaises qui constituent l’essentiel du périmètre du
Groupe) au taux de 25,83%, taux fixé par la loi de finances.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 37
5.4 Résultat par action
Le résultat net par action non dilué (résultat de base par
action) ainsi que le résultat net dilué par action sont définis En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022
dans la note 2.3.13 « Résultat par action ».
Numérateur
En 2023, comme en 2022, la dilution ne provient que de Résultat net, part du Groupe (472,9) 326,8
l’octroi de droits à actions gratuites de la société Altarea SCA Dénominateur
aux salariés du Groupe.
Nombre moyen d'actions pondéré non dilué 20 420 155 20 158 331

Effet des actions potentielles dilutives

Option de souscription d'actions 0 0

Droits d'attribution d'actions gratuites 529 681 491 261

Effet dilutif potentiel total 529 681 491 261

Nombre moyen d'actions pondéré dilué 20 949 836 20 649 592

RESULTAT NET, PART DU GROUPE,
(23,16) 16,21
NON DILUE PAR ACTION (en €)

RESULTAT NET, PART DU GROUPE,
(22,57) 15,83
DILUE PAR ACTION (en €)




38 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
NOTE 6 PASSIFS
6.1 Capitaux propres
6.1.1 Capital, paiement en actions et actions propres

CAPITAL

Capital d’Altarea SCA (en euros)

Nombre Capital
En nombre de titres et en euros Nominal
d'actions social
Nombre d'actions émises au 31 décembre 2021 20 293 271 15,28 310 089 359
Augmentation de capital réservée au Fonds Commun de Placement d'Entreprise 82 533 15,28 1 261 104
Nombre d'actions émises au 31 décembre 2022 20 375 804 15,28 311 350 463
Augmentation de capital réservée au Fonds Commun de Placement d'Entreprise 25 684 15,28 392 452
Augmentation de capital par conversion partielle du dividende en actions 335 334 15,28 5 123 904
Nombre d'actions émises au 31 décembre 2023 20 736 822 15,28 316 866 818



Gestion du capital

La gestion du capital de la Société vise à assurer sa liquidité et à optimiser sa structure financière.

PAIEMENT FONDE SUR DES ACTIONS
La charge brute constatée au compte de résultat au titre des
Aucun plan de stock-options n’est en cours au 31 décembre
paiements en actions s’élève à 21,6 millions d’euros au 31
2023.
décembre 2023 contre 25,1 millions d’euros au 31 décembre
2022.

Attribution d’actions gratuites

Droits en Droits en
Nombre de droits Modifications des
Date d'attribution Date d'acquisition circulation au Attributions Livraisons circulation au
attribués droits (a)
31/12/2022 31/12/2023
Plans d'attribution sur titres Altarea
22 avril 2020 45 325 22 avril 2023 37 576 (37 515) (61) –
30 avril 2021 73 050 (b) 31 mars 2024 65 489 (29 631) 35 858
4 juin 2021 32 000 (b) 31 mars 2025 32 000 – 32 000
4 juin 2021 27 500 (b) 31 mars 2025 21 122 (12 872) 8 250
4 juin 2021 45 500 (b) 31 mars 2025 13 050 (900) 12 150
4 juin 2021 14 000 (b) 31 mars 2025 12 750 – 12 750
4 juin 2021 23 700 (b) 31 mars 2025 6 727 (817) 5 910
4 juin 2021 30 000 (b) 31 mars 2025 15 654 (1 404) 14 250
1 septembre 2021 600 1 septembre 2024 600 – 600
1 octobre 2021 2 000 30 mars 2023 2 000 (2 000) –
1 février 2022 275 (b) 1 mars 2023 275 (275) –
1 mars 2022 14 000 31 mars 2025 14 000 (10 025) 3 975
31 mars 2022 99 947 1 avril 2023 98 532 (98 223) (309) –
31 mars 2022 31 872 1 avril 2024 31 565 (563) 31 002
31 mars 2022 73 725 (b) 1 avril 2024 71 525 (32 592) 38 933
30 avril 2022 3 250 (b) 31 mars 2025 975 975
30 avril 2022 1 250 (b) 31 mars 2025 1 250 1 250
1 juin 2022 300 1 juin 2023 300 (300) –
25 juillet 2022 250 24 juillet 2023 250 (250) –
25 juillet 2022 150 24 juillet 2024 150 150
12 septembre 2022 6 000 (b) 31 mars 2027 6 000 6 000
12 septembre 2022 40 000 (b) 31 mars 2029 40 000 40 000
1 octobre 2022 1 500 (b) 31 mars 2025 1 500 (1 050) 450
2 novembre 2022 1 300 2 novembre 2023 1 300 (1 200) (100) –
5 janvier 2023 1 500 (b) 31 mars 2029 1 500 1 500
31 mars 2023 106 277 1 avril 2024 106 277 (1 188) 105 089
31 mars 2023 30 668 1 avril 2025 30 668 (264) 30 404
31 mars 2023 73 240 (b) 1 avril 2025 73 770 (19 564) 54 206
30 avril 2023 2 525 30 avril 2024 2 525 2 525
30 avril 2023 41 000 (b) 31 mars 2028 41 000 41 000
30 avril 2023 41 000 (b) 31 mars 2033 41 000 41 000
1 septembre 2023 6600 (b) 30 juin 2029 (c ) 6 600 6 600
1 septembre 2023 250 1 septembre 2024 250 250
1 septembre 2023 250 1 septembre 2025 250 250
19 octobre 2023 2 230 19 octobre 2024 2 230 2 230
Total 872 837 474 590 306 070 (139 763) (111 340) 529 557
(a) Droits annulés pour motifs de départ, de transfert, du fait de conditions de performance non atteintes de manière certaine ou de modifications de conditions des plans.
(b) Plans soumis à des conditions de performance.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 39
Paramètres de valorisation des nouveaux plans d’actions gratuites

31/12/2023
Taux de dividende 6% ou 7% selon la date du plan
Taux d'intérêt sans risque 2,3% à 3,8%



ACTIONS PROPRES
Le prix de revient des actions propres est de 14,9 millions En outre, une charge nette sur cession et/ou attribution
d’euros au 31 décembre 2023 pour 137 729 actions (dont gratuite des actions propres à des salariés de la Société a
131 197 actions destinées à être attribuées aux salariés dans été comptabilisée directement dans les capitaux propres
le cadre de plans d’attribution d’actions gratuites ou d’options pour un montant brut de -20,6 millions d’euros au 31
de souscription d’actions et 6 532 actions affectées à un décembre 2023 (-15,7 millions d’euros nets d’impôt), contre
contrat de liquidité), contre 30,5 millions d’euros au 31 -29,1 millions d’euros au 31 décembre 2022 (-22,0 millions
décembre 2022 pour 214 091 actions (dont 211 729 actions d’euros nets d’impôt).
destinées à être attribuées aux salariés dans le cadre de
plans d’attribution d’actions gratuites ou d’options de L’impact en trésorerie correspondant aux achats et cessions
souscription d’actions et 2 362 actions affectées à un contrat de la période s’élève à -5,5 millions d’euros au 31 décembre
de liquidité). Les actions propres sont éliminées par 2023 contre -26,3 millions d’euros au 31 décembre 2022.
imputation directe en capitaux propres.



6.1.2 Dividendes proposés et versés

Dividendes versés

En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022
Versement dans l'exercice N au titre de l'exercice N-1 :
Dividende par action (en euros) 10,00 9,75
Versement aux actionnaires du groupe Altarea 203,0 196,9
Versement proportionnel à l'associé commandité (1,5%) 3,0 3,0
Total 206,0 199,8

Offre de conversion du dividende en actions :
Prix de souscription (en euros) 95,81
Montant global de la conversion des titres en actions 32,1

Taux de conversion des dividendes en titres sur l'option à 50% 31,66%

Le versement d’un dividende de 10,0 euros par action a été Proposition de versement au titre de l’exercice 2023 :
approuvé à l’Assemblée Générale du 8 juin 2023, au titre de
Au titre de l’exercice 2023, un dividende de 8,00 euros par
l’exercice 2022.
action sera proposé à l’Assemblée Générale annuelle qui
Une option de conversion partielle du dividende en titres a statuera sur les comptes clos au 31 décembre 2023.
également été proposée aux actionnaires. Ceux-ci ont eu le
Une option de conversion partielle du dividende en titres
choix d’opter entre :
sera également proposée aux actionnaires, qui pourront au
- un versement à 100% en numéraire ; choix opter entre :

- un versement en titres à hauteur de 50%, et en numéraire - un versement à 100% en numéraire ;
à hauteur de 50%.
- un versement en titres à hauteur de 75%, et en numéraire
à hauteur de 25%.




40 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
6.2 Endettement financier net et sûretés

Emprunts et dettes financières courants et non courants, et trésorerie nette

Variation «non cash»
Flux de
En millions d'euros 31/12/2022 Etalement Change- 31/12/2023
trésorerie Changement Actuali- Reclasse
des frais ment de
de périmètre sation -ment
d'émission méthode
Emprunts obligataires (hors intérêts courus) 1 385,2 (2,9) 1,1 – – – – 1 383,4
Titres négociables court et moyen terme 372,0 (279,8) – – – – – 92,2
Emprunts bancaires, hors intérêts courus et découverts bancaires 699,5 51,0 4,0 53,8 0,1 – – 808,4
Endettement obligataire et bancaire, hors intérêts courus et découverts
2 456,7 (231,7) 5,1 53,8 0,1 – – 2 284,0
bancaires
Intérêts courus sur emprunts obligataires et bancaires 26,1 2,1 – 0,3 – – – 28,5
Endettement obligataire et bancaire, hors découverts bancaires 2 482,8 (229,6) 5,1 54,1 0,1 – – 2 312,5
Trésorerie et équivalents de trésorerie (952,3) 239,2 – – – (0,0) – (713,1)
Découverts bancaires 24,2 23,5 – – – – – 47,7
Trésorerie nette (928,1) 262,7 – – – (0,0) – (665,4)
Endettement obligataire et bancaire net 1 554,7 33,1 5,1 54,1 0,1 (0,0) – 1 647,1
Prêts participatifs et avances Groupe et associés (*) 146,6 (34,8) – 56,3 – (0,0) (0,1) 168,0
Intérêts courus sur avances Groupe et associés 0,8 0,5 – (0,1) – 0,0 – 1,1
Obligations locatives 148,8 (19,4) – – – – 16,5 145,9
Redevances contractuelles sur immeubles de placement 199,0 0,1 – – – – 18,1 217,3
Endettement financier net 2 049,9 (20,4) 5,1 110,2 0,1 (0,0) 34,5 2 179,4
(*) dont affectation de résultat aux comptes courants associés pour 2,5 millions d'euros




6.2.1 Endettement financier net Ventilation par échéance de l’endettement obligataire et
obligataire et bancaire bancaire

L’endettement financier net obligataire et bancaire du
Groupe s’élève à 1 647,1 millions d’euros au 31 décembre En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022
2023 contre 1 554,7 millions d’euros au 31 décembre 2022. < 3 mois 144,7 400,8
De 3 à 6 mois 74,8 3,3
Au cours de l’exercice, le Groupe a principalement : De 6 à 9 mois 263,3 27,9
De 9 à 12 mois 22,1 7,0
- réduit ses émissions de titres négociables moyen et court A moins d'1 an 505,0 439,0
terme (279,8 millions d’euros). Le Groupe continue, dans A 2 ans 418,8 414,0
un moindre mesure, de recourir à des ressources court A 3 ans 113,4 402,9
A 4 ans 60,0 106,5
terme ou moyen terme via des programmes de NEU-CP A 5 ans 855,0 60,0
(émissions jusqu’à un an) et NEU-MTN (émissions au-delà De 1 à 5 ans 1 447,1 983,4
d’un an), Plus de 5 ans 422,6 1 096,7
Frais d'émission restant à amortir (14,5) (12,1)
- mis en place un crédit hypothécaire de 125 millions Total endettement obligataire et
d’euros à 7 ans sur l’un de ces actifs. 2 360,2 2 507,0
bancaire brut

Les variations de périmètre sont notamment liées à la prise La part entre un et cinq ans augmente principalement suite
de contrôle de Woodeum, de la société SNC Logistique au passage à 5 ans de la souche obligataire 2028 (donc
Bollène. diminution de la part à plus de cinq ans).
Au 31 décembre 2023, les lignes de crédit confirmées sont
Echéancier des intérêts à payer dans le futur
tirées à hauteur de 25 millions d’euros.

Le coût de l’endettement est analysé dans la note sur le
En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022
résultat.
< 3 mois 2,3 4,2
De 3 à 6 mois (9,6) 3,6
Trésorerie nette De 6 à 9 mois 8,3 15,9
De 9 à 12 mois (2,9) (0,8)
La trésorerie nette s’élève à 665,4 millions d’euros, dont des A moins d'1 an (1,8) 23,0
équivalents de trésorerie (principalement des comptes à A 2 ans 24,4 22,1
terme – pour 149,5 millions d’euros) qui sont enregistrées à A 3 ans 18,0 14,7
A 4 ans 22,1 7,2
leur juste valeur à chaque arrêté comptable.
A 5 ans 18,1 10,4
De 1 à 5 ans 82,6 54,5

Ces charges futures d’intérêts concernent les emprunts et les
instruments financiers, et sont présentées hors intérêts
courus non échus.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 41
Ventilation par sûretés de l’endettement obligataire et 6.2.4 Ventilation par échéance des
bancaire
obligations locatives et des
redevances contractuelles sur
En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022
immeubles de placement
Hypothèques 475,0 350,0
Promesses d'hypothèques 82,8 131,8
Privilège de prêteur de deniers 3,3 9,9 En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022
Caution donnée par Altarea SCA 223,0 204,0
Non garanti 1 590,6 1 823,4 < 3 mois 10,0 4,8
Total 2 374,7 2 519,1 De 3 à 6 mois 4,5 4,8
Frais d'émission restant à amortir (14,5) (12,1) De 6 à 9 mois 4,6 4,7
Total endettement obligataire et De 9 à 12 mois 4,9 5,0
2 360,2 2 507,0
bancaire brut A moins d'1 an 24,0 19,3
A 2 ans 12,4 18,9
Les hypothèques sont données en garantie des A 3 ans 16,8 18,5
financements ou refinancements d’immeubles de placement. A 4 ans 17,0 19,0
Les promesses d’hypothèques et de privilège de prêteur de A 5 ans 17,0 17,2
De 1 à 5 ans 63,1 73,6
deniers concernent principalement les activités de
Plus de 5 ans 276,1 255,0
promotion. – –
Total Obligations locatives et
Redevances contractuelles sur 363,2 347,9
Ventilation par taux de l’endettement obligataire et immeubles de placement
bancaire

Endettement obligataire et bancaire brut 6.2.5 Eléments de l’endettement net
En millions d'euros
Taux variable Taux fixe Total
repris dans le tableau de flux de
Au 31 décembre 2023 954,6 1 405,6 2 360,2 trésorerie
Au 31 décembre 2022 1 093,8 1 413,2 2 507,0
Flux de
En millions d'euros
La valeur de marché des dettes à taux fixe s’élève à 1 233,7 trésorerie

millions d’euros au 31 décembre 2023 contre 1 168,1 millions Emission d'emprunts et autres dettes financières 408,2
Remboursement d'emprunts et autres dettes financières
d’euros au 31 décembre 2022. (677,3)
Variation des emprunts et autres dettes financières (269,0)
Remboursement des obligations locatives (19,3)

6.2.2 Obligations locatives Variation de trésorerie
Total variation endettement financier net (TFT)
(262,7)
(551,0)
Endettement obligataire et bancaire, hors intérêts courus et découverts
Les obligations locatives sont les dettes principalement bancaires
(231,7)
relatives aux contrats de locations immobilières et de Trésorerie nette (262,7)
locations de véhicules (respectivement les locaux occupés et Prêts participatifs et avances Groupe et associés (34,8)
les véhicules utilisés par les salariés du Groupe). Obligations locatives (19,4)

Le montant de ces obligations s’élève à 145,9 millions Redevances contractuelles sur immeubles de placement 0,1
Affectation de résultat aux comptes courants associés
d’euros au 31 décembre 2023 contre 148,8 millions au 31 (2,6)
Total variation endettement financier net (551,0)
décembre 2022. Ces obligations sont à mettre en regard des
droits d’utilisation sur immobilisations corporelles et
incorporelles. 6.3 Provisions
En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022

6.2.3 Redevances contractuelles sur Provision pour indemnité de
14,3 14,0
départ en retraite
Immeubles de placement
Autres provisions 54,4 21,5

Les redevances contractuelles sur immeubles de placement, Total Provisions 68,7 35,5
qui sont de natures économiques fondamentalement
différentes des obligations locatives, concernent les dettes
La provision pour indemnité de départ en retraite a été
relatives aux autorisations d’occupation temporaire et baux à
valorisée par un actuaire externe. Les principes d’évaluation
construction sur des actifs commerce (gares principalement).
et de comptabilisation sont détaillés dans les principes et
Le montant de ces redevances s’élève à 217,3 millions
méthodes comptables de la Société. Les hypothèses
d’euros au 31 décembre 2023 contre 199,0 millions au 31
principales de l’évaluation de l’engagement sont le taux de
décembre 2022 et sont à mettre en regard des droits
rotation des effectifs, le taux d’actualisation et le taux de
d’utilisation sur immeubles de placement (actifs qui génèrent
revalorisation des salaires : une variation de +/- 0,25% de
des revenus). L’augmentation est essentiellement due à la
ces deux derniers critères n’entrainerait pas d’impact
signature d’un avenant de l’Autorisation d’Occupation
significatif.
Temporaire de la gare de l’Est.
La valorisation des indemnités de départ en retraite au 31
décembre 2023 tient compte de la Loi de financement
rectificative de la Sécurité Sociale, promulguée le 14 avril




42 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
2023 et publiée au JO du 15 avril 2023. Cette réforme est
sans impact significatif sur la provision du Groupe.

Par ailleurs, compte tenu de la convention collective
applicable, la décision de la Cour de Cassation de septembre
2023 relative aux congés payés n’a pas d’incidence sur les
comptes du Groupe.

Les autres provisions couvrent essentiellement :

- des risques de reversement de garanties locatives
octroyées lors de la cession (en partie ou en totalité)
d’actifs immobilisés ;

- des risques contentieux liés aux opérations de
construction,

- des risques de défaillance de certains co-promoteurs,
(notamment dans le contexte actuel de crise
immobilière, le Groupe a constaté 37,4 millions de
provisions sur des projets en partenariats jugés à
risques),

- ainsi que les estimations de risques résiduels attachés
à des programmes terminés (litiges, garantie décennale,
décompte général définitif, etc).




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 43
NOTE 7 ACTIFS ET TESTS DE VALEUR
7.1 Immeubles de placement

Immeubles de placement Actifs Total
évalués à la évalués au droits destinés à la Immeubles
juste valeur coût d'utilisation vente de placement
En millions d'euros

Au 31 décembre 2022 3 793,3 95,5 198,6 7,8 4 095,1
Investissements / Dépenses ultérieures capitalisées 18,7 11,6 – – 30,3
Variation de l’étalement des avantages consentis
(5,4) – – – (5,4)
aux preneurs
Cessions/remboursements d'acomptes versés (0,8) (0,3) – – (1,0)
Dépréciations nettes / abandon de projet – (0,4) – – (0,4)
Transfert vers les actifs destinés à la vente ou vers
1,2 6,7 – (7,0) 0,9
et provenant d'autres catégories
Nouveaux droits d'utilisation et indexation – – 18,1 – 18,1
Variation de la juste valeur (189,8) – (0,0) – (189,8)
Variation de périmètre – 1,5 – – 1,5
Au 31 décembre 2023 3 617,2 114,7 216,7 0,8 3 949,3

Au 31 décembre 2023, aucun frais financiers n’a été capitalisé au titre des projets en développement et en construction.


Immeubles de placement évalués à la juste valeur Droits d’utilisation sur Immeubles de placement

Les principaux mouvements concernent les variations de Les droits d’utilisation sur Immeubles de placement
valeur des centres en exploitation. correspondent à la valorisation selon IFRS 16 des contrats
d’autorisation d’occupation temporaire. Ils répondent à la
Dans un contexte général de baisse des valeurs, la
définition d’immeubles de placement et sont évalués selon le
progression des loyers n’a que partiellement compensé la
modèle de la juste valeur. Ultérieurement, ils sont évalués au
décompression des taux de sortie immobilier (taux de
montant égal à la dette présentée sur la ligne du bilan
capitalisation).
« Redevance contractuelle sur immeubles de placement ».
Immeubles de placement évalués au coût
Paramètres d’évaluation - IFRS 13
Les actifs en développement et en construction
comptabilisés au coût concernent principalement les projets Conformément à la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste
de développement et de redéveloppement de centres valeur » et à la recommandation sur l’IFRS 13 établie par
commerciaux situés en France. l'EPRA (EPRA Position Paper concernant l’IFRS 13 Fair
value measurement and illustrative disclosures, février
Il n’y a pas eu d’évènements majeurs sur l’exercice. Un actif,
2013), le Groupe a décidé de présenter des paramètres
classé en actifs destinés à la vente au 31 décembre 2022, a
supplémentaires servant à évaluer la juste valeur de son
été reclassé en actifs en développement, la promesse de
patrimoine immobilier.
vente ayant été abandonnée.
Le Groupe a jugé que la classification en niveau 3 de ses
actifs était la plus adaptée. En effet, cette considération
reflète la nature principalement non observable des données
utilisées dans les évaluations, tels que les loyers issus des
états locatifs, les taux de capitalisation ou les taux de
croissance annuelle moyen des loyers. Ainsi, les tableaux ci-
dessous indiquent et présentent un certain nombre de
paramètres chiffrés, utilisés pour déterminer la juste valeur
du patrimoine immobilier. Ces paramètres concernent
uniquement les centres commerciaux contrôlés
exclusivement par le Groupe (sont donc exclus les actifs
consolidés par mise en équivalence) et qui font l’objet d’une
évaluation à la juste valeur par les experts.




44 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
Taux de Taux de
Loyer en € par Taux TCAM des
capitalisation rendement de
m² d'actualisation loyers nets
initial sortie
a b c d e
Maximum 8,9% 1441 9,1% 7,6% 5,3%
France Minimum 4,6% 34 5,0% 4,2% 1,6%
Moyenne pondérée 5,6% 400 7,0% 5,6% 2,7%

a - Le taux de capitalisation initial est le revenu global net sur la valeur d'expertise hors droits de l'actif, retenus par l'expert.
b - Loyer annuel moyen (loyer minimum garanti + loyer variable) par actif et m².
c - Taux utilisé pour actualiser les flux futurs de trésorerie.
d - Taux utilisé pour capitaliser les revenus en année de sortie pour calculer la valeur de sortie de l'actif.
e - Taux de Croissance Annuel Moyen des loyers nets.




Sur la base du taux de capitalisation moyen pondéré du Répartition du patrimoine évalué à la juste valeur par
Groupe, une hausse des taux de capitalisation de +0,25% typologie d’actifs
dégraderait la valeur des immeubles de placement de ‫ـ‬107,9
millions d'euros (ou -3,69%) alors qu'une diminution des taux En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022
de capitalisation de -0,25% améliorerait la valeur des
Grands centres commerciaux 2 362,1 2 522,2
immeubles de placement de 120,1 millions d'euros (ou
+4,11%). Commerce de flux 505,1 512,5
Retail parks 697,7 704,2
Autres 52,3 54,4
TOTAL 3 617,2 3 793,3




Besoin en fonds de roulement d’investissement


Créances sur Dettes sur
En millions d'euros BFR investissement
immobilisations immobilisations
Au 31 décembre 2022 0,8 (101,0) (100,2)
Variations 1,7 (0,3) 1,4
Actualisation 0,4 – 0,4
Transferts (0,1) (0,0) (0,1)
Variation de périmètre – 1,0 1,0
Au 31 décembre 2023 2,9 (100,3) (97,5)
Variation BFR au 31 décembre 2023 1,7 (0,3) 1,4



Acquisitions nettes d’actifs et dépenses capitalisées

En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022


Nature des actifs non courants acquis :
Immobilisations incorporelles (5,0) (6,8)
Immobilisations corporelles (8,0) (2,5)
Immeubles de placement (25,2) (33,6)
Total (38,2) (42,9)




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 45
7.2 Immobilisations incorporelles et écarts d’acquisition

Amortissements
En millions d'euros Valeurs brutes et/ou 31/12/2023 31/12/2022
dépréciations

Ecarts d'acquisition 476,9 (241,1) 235,8 214,7
Marques 127,0 (12,0) 115,0 105,4
Relations clientèles 203,9 (200,3) 3,6 6,7
Logiciels, brevets & droits similaires 74,4 (59,7) 14,7 17,0
Droit au bail 0,3 (0,0) 0,3 0,3
Autres 0,2 (0,1) 0,1 0,1
Autres immobilisations incorporelles 75,0 (59,8) 15,1 17,4
TOTAL 882,7 (513,2) 369,5 344,3



En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022

Valeur nette en début de période 344,3 332,5
Acquisitions d'immobilisations incorporelles 5,0 6,8
Cession et mise au rebut (0,0) (0,0)
Variation de périmètre et autres 46,0 13,6
Dotations nettes aux amortissements (25,8) (8,4)
Valeur nette en fin de période 369,5 344,3

Ecarts d’acquisition issus de l’activité Promotion Les principales hypothèses retenues pour le calcul des
valeurs d’entreprise de ces activités sont les suivantes :
Les écarts d’acquisition sont relatifs aux différentes - le taux d’actualisation est compris entre 9,25% et
acquisitions réalisées par le Groupe. 9,75%,
Comme indiqué dans les notes 2.3.7 « Suivi de la valeur des - les cash-flows libres sur l’horizon du business plan
actifs non courants (hors actifs financiers et immeubles de reposent sur des hypothèses de volume d’activité et de
placement) et pertes de valeur », et en l’absence de juste taux de marge opérationnelle qui prennent en compte
valeur diminuée des coûts de vente disponible à la date de les hypothèses économiques et de marché connues à
clôture, la valeur recouvrable des unités génératrices de la date de son établissement (cf. ci-dessus) ;
trésorerie (UGT) est déterminée sur la base de leur valeur
d’utilité. - le taux de croissance perpétuelle est égal à 2,25%.

La valeur recouvrable de chaque groupe d’actifs testés a Au 31 décembre 2023, sur la base des hypothèses ainsi
ainsi fait l’objet d’une comparaison avec sa valeur d’utilité décrites, les justes valeurs des actifs économiques des
définie comme égale à la somme des flux de trésorerie nets secteurs Logement et Immobilier d’entreprise sont
futurs actualisés, déterminée par un expert indépendant supérieures à leurs valeurs nettes comptables. Aucune
dans le cadre de la clôture annuelle. dépréciation n’a donc été comptablisée à fin décembre 2023.

Les flux de trésorerie ont été déterminés à partir de plans Une sensibilité de + ou – 1% sur le taux d’actualisation et de
d’affaires élaborés sur une période de 5 ans par les + ou – 0,25% sur le taux de croissance perpétuelle,
responsables opérationnels et financiers d’une UGT ou d’un conduirait à des évaluations des actifs économiques des
groupe d’UGT, et dont les principales hypothèses (volume secteurs Logement d’une part et Immobilier d’entreprise
d’opérations en cours de travaux et d’opérations identifiées ; d’autre part, toujours supérieures à leurs valeurs comptables
volume et taux de marge cible à terminaison des opérations au 31 décembre 2023.
Logement, notamment) ont été présentées à la Gérance (qui Le taux d'actualisation conduisant à une valeur égale à la
les a approuvées) en fonction des prévisions macro- valeur nette comptable des UGT, toutes choses étant égales
économiques du secteur et de la stratégie future du Groupe. par ailleurs, serait de 14,5%.
Ce plan d’affaires prend en compte un changement de cycle De la même façon, le taux de croissance perpétuel
brutal lié à la crise immobilière en cours (crise de la demande conduisant à une valeur égale à la valeur nette comptable,
couplée à l’inflation des coûts travaux). Il prévoit une phase toutes choses étant égales par ailleurs, serait de -10%.
d’ajustement sur les années 2024-2025 avant que le marché Enfin, le taux de marge d’EBITDA terminale conduisant à une
ne retrouve son équilibre, période que le Groupe entend valeur égale à la valeur nette comptable, toutes choses étant
mettre à profit pour opérer une profonde transformation de égales par ailleurs, serait de 3%.
son modèle industriel (offre et modèle) et travailler sur le
sourcing et la structuration d’opérations « nouvelle Marques
génération », abordables, décarbonées et rentables, qui Le Groupe détient plusieurs marques pour un montant net
seront lancées à partir de la fin de l’année 2024. Ce nouveau total de 115,0 millions d’euros.
modèle devrait atteindre son plein régime en 2028.




46 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
Des tests de dépréciation tenant compte d’éventuels sein de l’annexe compte de résultat analytique sur les lignes
changements de durée de vie ont été menés, sur la base « Dotations nettes aux amortissements et provisions »).
d’une évaluation par un expert indépendant.
Par ailleurs, les tests de sensibilité des valeurs des autres
Les conséquences de ces tests ont été considérées dans les
marques ne présentent pas de risque de dépréciation (+/- 1%
comptes consolidés au 31 décembre 2023, avec pour
sur le taux d'actualisation, +/- 0,1% sur le taux de redevance).
certaines une dépréciation (environ 12 millions d’euros
enregistrés au sein de l’état du résultat global sur la ligne «
Pertes de valeur nette sur autres actifs immobilisés » et au


7.3 Droits d’utilisation sur immobilisations corporelles et incorporelles

Amort.
Terrains et Droits Droits
Terrains et Amort. Amort. Amortis-
En millions d'euros Construc- Véhicules Autres d'utilisation d'utilisation
Construc- Véhicules Autres sements
tions bruts nets
tions


Au 31 décembre 2022 160,8 5,0 0,2 166,0 (40,5) (2,2) (0,2) (42,8) 123,1
Nouveaux contrats /
13,7 2,8 – 16,5 (16,5) (1,8) (0,0) (18,3) (1,8)
Dotations
Résiliations de contrats /
(3,0) (1,1) (0,2) (4,3) 2,5 0,9 0,2 3,6 (0,8)
Reprises
Au 31 décembre 2023 171,5 6,7 0,0 178,1 (54,4) (3,1) (0,0) (57,5) 120,6


Les actifs reconnus au titre des droits d’utilisation des baux La durée de location retenue pour chaque contrat correspond
immobiliers concernent essentiellement les locations des à la durée raisonnablement certaine de location, c’est-à-dire,
locaux occupés par les salariés du Groupe, et les locations la durée non résiliable ajustée des options de résiliation
de véhicules. anticipée que le Groupe a la certitude raisonnable de ne pas
exercer et les options de prolongation que le Groupe a la
Ces actifs sont évalués initialement au coût en contrepartie
certitude raisonnable d’exercer.
d’une obligation locative (se référer à la note 6.2). Ils sont
amortis linéairement sur la durée raisonnablement certaine Les variations sont liées à la signature de nouveaux baux
de location. immobiliers et/ou à la révision des contrats comme :

- la modification du contrat de location,

- la réévaluation à la hausse ou à la baisse de la durée de
location ou du montant des loyers indexés sur un indice
ou un taux.



7.4 Besoin en fonds de roulement d’exploitation

Synthèse des éléments composant le besoin en fonds de roulement d’exploitation

Flux
Variation de Changement
Généré par
En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022 périmètre et de méthode
l'activité
transfert comptable
Stocks et en-cours nets 1 140,6 1 159,3 (150,1) 131,4 –
Actifs sur contrats 536,0 723,1 (370,3) 183,3 –
Créances clients nettes 326,5 347,1 (45,1) 24,5 –
Autres créances d'exploitation nettes 600,8 552,2 (53,3) 101,9 0,0
Créances clients et autres créances d'exploitation 927,4 899,3 (98,4) 126,4 0,0
nettes
Passifs sur contrats (257,0) (351,4) 94,4 – –
Dettes fournisseurs (1 121,4) (935,9) (132,9) (52,6) (0,0)
Autres dettes d'exploitation (592,9) (574,2) 236,1 (254,8) 0,0
Dettes fournisseurs et autres dettes d'exploitation (1 714,4) (1 510,1) 103,2 (307,4) 0,0
BFR d'exploitation 632,6 920,2 (421,2) 133,6 0,0

Le besoin en fonds de roulement (BFR) d’exploitation du Les variations de périmètre et transfert sont principalement
Groupe (hors les créances et dettes sur cession / acquisition liées à la prise de contrôle de Woodeum et à la prise de
d’actifs immobilisés) est essentiellement lié à l’activité de contrôle de la société SNC Logistique Bollène.
Promotion et sa diminution directement liée à l’activité
Logement.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 47
7.4.1 Stocks et en-cours



En millions d'euros Stocks bruts Dépréciations Stocks nets



Au 1er janvier 2022 939,1 (16,5) 922,6
Variation 170,5 0,6 171,0
Dotations – (18,3) (18,3)
Reprises – 7,4 7,4
Transfert vers ou provenant d'autres catégories 43,6 0,5 44,1
Variation de périmètre 32,4 – 32,4
Au 31 décembre 2022 1 185,7 (26,4) 1 159,3
Variation (56,8) (0,0) (56,8)
Dotations – (95,9) (95,9)
Reprises – 2,5 2,5
Transfert vers ou provenant d'autres catégories (0,6) – (0,6)
Variation de périmètre 131,9 0,1 132,0
Au 31 décembre 2023 1 260,2 (119,6) 1 140,6

La variation des stocks et en-cours s’explique Les variations de périmètre sont principalement liées à la
principalement par l’évolution de l’activité Promotion du prise de contrôle de Woodeum et à la prise de contrôle de
Groupe y compris les charges de frais d’étude, les la société SNC Logistique Bollène.
dépréciations de terrains en portage consécutives à la revue
du portefeuille de projets.



7.4.2 Créances clients et autres créances


En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022

Créances clients et comptes rattachés brut 374,9 390,2
Perte de valeur à l'ouverture (43,0) (43,9)
Dotations (17,5) (15,6)
Variations de périmètre (0,0) 0,4
Reclassement 0,2 –
Reprises 11,9 15,8
Autres variations (0,0) 0,3
Perte de valeur à la clôture (48,4) (43,0)
Créances clients nettes 326,5 347,1
Avances et acomptes versés 49,4 50,1
Créances de TVA 390,2 340,5
Débiteurs divers 48,4 48,6
Charges constatées d'avance 68,6 70,7
Comptes mandants débiteurs 55,1 43,9
Total autres créances d'exploitation brutes 611,7 553,8
Perte de valeur à l'ouverture (1,6) (1,0)
Dotations (9,5) (1,2)
Reprises 0,2 0,6
Perte de valeur à la clôture (10,8) (1,6)
Créances d'exploitation nettes 600,8 552,2

Créances clients et autres créances d'exploitation 927,4 899,3
Créances sur cession d'immobilisations 2,9 0,8
Clients et autres créances 930,2 900,1




48 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
Détail des créances clients exigibles :


En millions d'euros 31/12/2023

Total brut créances clients 374,9
Dépréciations sur créances clients (48,4)
Total net créances clients 326,5
Clients factures à établir (42,6)
Clients non exigibles (74,7)
Clients et comptes rattachés exigibles 209,3


Dans les Au delà de
En millions d'euros Total A 30 jours A 60 jours A 90 jours
temps 90 jours
Clients et comptes rattachés exigibles 209,3 101,1 2,1 41,8 3,0 61,3

Créances clients Avances et acomptes versés

Le Groupe réalise une analyse au cas par cas pour apprécier Les avances et acomptes correspondent essentiellement
le risque de crédit de ses locataires de centres en aux indemnités d’immobilisation versées dans le Groupe aux
exploitation, et déprécier, si nécessaire, les créances des vendeurs de terrains lors de la signature des promesses de
locataires sur lesquelles un risque de non recouvrement était vente (pour celles qui ne sont pas cautionnées) dans le cadre
avéré. de son activité de promotion. Elles sont imputables sur le prix
Les créances clients liées à l’activité de Promotion résultent à payer lors de la signature de l’achat du terrain.
de la transformation des actifs sur contrats (en créances) au
Les dotations de la période à hauteur de 9,5 millions d’euros
fur et à mesure des appels de fonds auprès des clients,
sont essentiellement liées à la dépréciation des indemnités
traduisant le droit inconditionnel du Groupe à recevoir de la
d’immobilisations versées dans le cadre de la revue du
trésorerie.
portefeuille foncier Logement.

Comptes mandants débiteurs

Dans le cadre de ses activités de gestion immobilière, et de
transaction, le Groupe présente à son bilan le solde de la
trésorerie qu’il gère pour le compte de tiers.



7.4.3 Dettes fournisseurs et autres dettes


En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022
Dettes fournisseurs et comptes rattachés 1 121,4 935,9
Avances et acomptes reçus des clients 10,9 20,2
TVA collectée 284,1 302,7
Autres dettes fiscales et sociales 53,0 77,9
Produits constatés d'avance 27,3 15,5
Autres dettes 163,6 114,1
Comptes mandants créditeurs 54,0 43,8
Autres dettes d'exploitation 592,9 574,2
Dettes sur immobilisations 100,3 101,0
Dettes fournisseurs et autres dettes 1 814,7 1 611,1

Autres dettes - l’augmentation des garanties de bonne fin et
retenues diverses,
Les autres dettes passent à 163,6 millions d’euros contre
114,1 millions d’euros en 2022. Cette variation s’explique - les appels de charges sur les actifs Commerce.
notamment par :
Dettes sur acquisition d’immobilisations
- l’intégration de Woodeum à 100% pour 8,9
Les dettes sur acquisition d’immobilisations concernent
millions d’euros,
principalement les dettes fournisseurs des centres
- les indemnités immobilisées cautionnées pour commerciaux venant d’être livrés ou en cours de
lesquelles le Groupe a jugé qu’il serait dans construction.
l’obligation de payer en cas d’abandon de
l’opération pour 9,3 millions d’euros,



ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 49
NOTE 8 GESTION DES RISQUES FINANCIERS

Dans le cadre de ses activités opérationnelles et financières, Le Groupe ne réalisant aucune transaction en devise
le Groupe est exposé aux risques suivants : le risque de taux étrangère, il n’est pas soumis au risque de change.
d’intérêt, le risque de liquidité, le risque de contrepartie.




8.1 Valeur comptable des instruments financiers par catégorie

Au 31 décembre 2023


Actifs et passifs financiers
Actifs et passifs financiers évalués à la juste valeur
évalués au coût amorti


Actifs et
Instruments de
Valeur totale Actifs non Prêts Dettes au coût passifs à la
En millions d'euros capitaux Niveau 1 (a) Niveau 2 (b) Niveau 3 (c)
au bilan financiers Créances amorti juste valeur par
propres
résultat


ACTIFS NON COURANTS 362,7 82,4 258,9 – 1,1 20,3 – 20,3 –
Titres et créances sur les sociétés mises en
équivalence
327,1 82,4 244,7 – – – – – –

Actifs financiers non courant 35,6 – 14,2 – 1,1 20,3 – 20,3 –
ACTIFS COURANTS 1 770,8 – 1 518,2 – – 252,6 – 252,6 –
Clients et autres créances 930,2 – 930,2 – – – – – –
Actifs financiers courant 25,8 – 25,8 – – – – – –
Instruments financiers dérivés 101,7 – – – – 101,7 – 101,7 –
Trésorerie et équivalents de trésorerie 713,1 – 562,2 – – 150,9 – 150,9 –
PASSIFS NON COURANTS – – – – – – – – –
Emprunts et dettes financières 2 254,8 – – 2 254,8 – – – – –
Dépôts et cautionnements reçus 44,6 – – 44,6 – – – – –
PASSIFS COURANTS – – – – – – – – –
Emprunts et dettes financières 637,7 – – 637,7 – – – – –
Instruments financiers dérivés 32,0 – – 31,3 – 0,7 – 0,7 –
Dettes fournisseurs et autres dettes 1 814,7 – – 1 814,7 – – – – –
(a) Instruments financiers faisant l'objet de cotations sur le marché actif
(b) Instruments financiers dont l'évaluation à la juste valeur fait appel à des techniques de valorisation reposant sur des paramètres de marché observables
(c) Instruments financiers dont tout ou une partie de la juste valeur ne repose pas sur des paramètres observables



Les instruments de capitaux propres se composent essentiellement de titres de participation non consolidés. A chaque acquisition une analyse est faite afin de déterminer
l'intention de gestion du Groupe, et donc la méthode de comptabilisation (variation de valeur par résultat ou par OCI).
La trésorerie et équivalents de trésorerie sont répartis entre les disponibilités présentées en créances et les valeurs mobilières de placement présentées en actifs à la juste valeur
de niveau 1.




50 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
Au 31 décembre 2022

Actifs et passifs financiers
Actifs et passifs financiers évalués à la juste valeur
évalués au coût amorti
Actifs et
Instruments de
Valeur totale Actifs non Prêts Dettes au passifs à la
En millions d'euros capitaux Niveau 1 (a) Niveau 2 (b) Niveau 3 (c)
au bilan financiers Créances coût amorti juste valeur par
propres
résultat

ACTIFS NON COURANTS 512,0 204,2 306,0 – 1,8 – – – 1,8
Titres et créances sur les sociétés mises en
équivalence
491,7 204,2 287,5 – – – – – –

Actifs financiers non courant 20,3 – 18,5 – 1,8 – – – 1,8
ACTIFS COURANTS 2 094,4 – 1 885,6 – – 208,8 48,1 160,6 –
Clients et autres créances 900,1 – 900,1 – – – – – –
Actifs financiers courant 81,4 – 33,2 – – 48,1 48,1 – –
Instruments financiers dérivés 160,6 – – – – 160,6 – 160,6 –
Trésorerie et équivalents de trésorerie 952,3 – 952,3 – – – – – –
PASSIFS NON COURANTS 2 494,1 – – 2 494,1 – – – – –
Emprunts et dettes financières 2 454,8 – – 2 454,8 – – – – –
Dépôts et cautionnements reçus 39,3 – – 39,3 – – – – –
PASSIFS COURANTS 2 158,5 – – 2 158,5 – 0,0 – 0,0 –
Emprunts et dettes financières 547,4 – – 547,4 – – – – –
Dettes fournisseurs et autres dettes 1 611,1 – – 1 611,1 – – – – –

(a) Instruments financiers faisant l'objet de cotations sur le marché actif
(b) Instruments financiers dont l'évaluation à la juste valeur fait appel à des techniques de valorisation reposant sur des paramètres de marché observables
(c) Instruments financiers dont tout ou une partie de la juste valeur ne repose pas sur des paramètres observables



Les instruments de capitaux propres se composent essentiellement de titres de participation non consolidés. A chaque acquisition une analyse est faite afin de déterminer l'intention
de gestion du Groupe, et donc la méthode de comptabilisation (variation de valeur par résultat ou par OCI).
La trésorerie et équivalents de trésorerie sont répartis entre les disponibilités présentées en créances et les valeurs mobilières de placement présentées en actifs à la juste valeur de
niveau 1.




8.2 Risque de taux
Le Groupe est exposé au risque de marché, notamment en L’objectif est de réduire, là où cela lui semble approprié, les
ce qui concerne le risque de taux d’intérêt. Pour y faire face, fluctuations des flux de trésorerie liées à des variations des
le Groupe a recours à un certain nombre d’instruments taux d’intérêts.
financiers. Le Groupe détient un portefeuille de swaps et
Les instruments dérivés sont évalués et comptabilisés à la
caps destiné à la couverture globale du risque de taux sur
juste valeur au bilan sur la base de valorisations externes.
l’ensemble de ses financements.
La variation de juste valeur des instruments dérivés est
toujours contrepartie résultat. Le Groupe n’a pas opté pour
la comptabilité de couverture.

Le Groupe a un recours majoritaire aux marchés de crédit.



Situation comptable des instruments financiers dérivés

En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022
Swaps de taux d'intérêts 81,5 126,7
Caps de taux d'intérêts 17,0 28,4
Intérêts courus non échus 2,5 5,5
Primes et soultes restant à payer (31,3) –
Total 69,7 160,6


Les instruments dérivés ont été valorisés par actualisation des flux de trésorerie futurs estimés sur la base de la courbe des taux
d’intérêts au 31 décembre 2023.




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 51
Echéancier des instruments financiers dérivés (montants notionnels)

Au 31 décembre 2023


En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2026 31/12/2027 31/12/2028
ALTAREA payeur à taux fixe - swap 925,0 1 150,0 950,0 875,0 875,0 650,0
ALTAREA payeur à taux variable - swap – – – – – –
ALTAREA payeur à taux fixe - swaption 500,0 – – – – –
ALTAREA - cap 262,5 262,5 262,5 262,5 262,5 –
Total 1 687,5 1 412,5 1 212,5 1 137,5 1 137,5 650,0
Taux moyen de couverture 1,39% 1,28% 1,33% 1,40% 1,40% 0,83%


Au 31 décembre 2022


En millions d'euros 31/12/2022 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2026 31/12/2027

ALTAREA payeur à taux fixe - swap 500,0 1 025,0 1 025,0 825,0 825,0 825,0
ALTAREA payeur à taux variable - swap 300,0 – – – – –
ALTAREA - cap 262,5 262,5 262,5 262,5 262,5 262,5
Total 1 062,5 1 287,5 1 287,5 1 087,5 1 087,5 1 087,5
Taux moyen de couverture (0,13)% 0,34% 0,33% 0,37% 0,36% 0,36%


Position de gestion

Au 31 décembre 2023


En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2026 31/12/2027 31/12/2028

Endettement obligataire et bancaire à taux fixe (1 405,6) (1 129,5) (794,3) (743,9) (743,8) (293,8)
Endettement bancaire à taux variable (954,6) (725,4) (641,8) (578,9) (519,0) (114,0)
Trésorerie et équivalents de trésorerie (actif) 713,1 – – – – –
Position nette avant gestion (1 647,1) (1 854,9) (1 436,2) (1 322,8) (1 262,8) (407,8)
Swap 925,0 1 150,0 950,0 875,0 875,0 650,0
Swaption 500,0 – – – – –
Cap 262,5 262,5 262,5 262,5 262,5 –
Total Instruments Financiers Dérivés 1 687,5 1 412,5 1 212,5 1 137,5 1 137,5 650,0
Position nette après gestion 40,4 (442,4) (223,7) (185,3) (125,3) 242,2


Au 31 décembre 2022


En millions d'euros 31/12/2022 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2025 31/12/2026 31/12/2027

Endettement obligataire et bancaire à taux fixe (1 413,2) (1 390,6) (1 135,3) (796,1) (745,6) (745,6)
Endettement bancaire à taux variable (1 093,8) (677,4) (518,7) (455,0) (399,0) (339,0)
Trésorerie et équivalents de trésorerie (actif) 952,3 – – – – –
Position nette avant gestion (1 554,7) (2 068,0) (1 654,0) (1 251,1) (1 144,6) (1 084,6)
Swap 800,0 1 025,0 1 025,0 825,0 825,0 825,0
Cap 262,5 262,5 262,5 262,5 262,5 262,5
Total Instruments Financiers Dérivés 1 062,5 1 287,5 1 287,5 1 087,5 1 087,5 1 087,5
Position nette après gestion (492,2) (780,5) (366,5) (163,6) (57,1) 2,9




Analyse de la sensibilité au taux d’intérêt :

Le tableau suivant montre la sensibilité au risque de taux (incluant l’impact des instruments de couverture) sur l’ensemble du
portefeuille des emprunts et dettes auprès des établissements de crédit à taux variable et sur les instruments dérivés.




52 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
Augmentation / Diminution Incidence du gain (-) ou de la perte Incidence sur la valeur en portefeuille
des taux d'intérêts (+) sur le résultat avant impôt d'instruments financiers

+50 bps +0,9 million d'euros +31,7 millions d'euros
31/12/2023
-50 bps -0,2 million d'euros -32,6 millions d'euros

+50 bps +0,1million d'euros +30,1 millions d'euros
31/12/2022
-50 bps -0,6 million d'euros -31,2 millions d'euros



8.3 Risque de liquidité

TRESORERIE corporate confirmées non utilisées et non affectées à des
projets ou opérations de promotion), totalement libre
Le Groupe dispose d’un accès important à la liquidité,
d’utilisation.
assorti de bonnes conditions.
COVENANTS ET RATIOS FINANCIERS
Le Groupe dispose à l’actif de son bilan d’une trésorerie d’un
montant de 713,1 millions d’euros au 31 décembre 2023 Le Groupe est par ailleurs tenu de respecter un certain
contre 952,3 millions d’euros au 31 décembre 2022, ce qui nombre de covenants financiers qui participent au suivi et à
constitue son premier outil de gestion du risque de liquidité la gestion des risques financiers du Groupe.
(se référer à la note 6.2.1 « Endettement financier net
Les covenants à respecter au titre du Groupe concernent
obligataire et bancaire »).
les crédits corporate bancaires et obligataires cotés et
En 2023, un cashpooling Groupe, automatisé, a été mis en certains crédits bancaires hypothécaires pour un montant
place sur la quasi-totalité du périmètre de consolidation (y de 1 428 millions d’euros.
compris les sociétés en partenariats). Ainsi, la quasi-totalité
L’emprunt obligataire souscrit par Altareit SCA (334,5
de la trésorerie au bilan est disponible dans le cadre des
millions) est soumis à des covenants de levier.
opérations du Groupe.
Ils sont listés ci-dessous :
Le Groupe dispose également, au 31 décembre 2023, d’une
capacité de tirage de 1 435 millions d’euros
supplémentaires (sous la forme de lignes de crédit



Covenants Covenants
Groupe 31/12/2023 Altareit 31/12/2023
Altarea consolidé



Loan To Value (LTV)
Dette financière obligataire et bancaire nette /valeur réévaluée du patrimoine de la
< 60% 28,7%
Société
Interest Cover Ratio (ICR)
Résultat opérationnel (colonne FFO ou cash-flow des opérations) / Coût de >2 7,5
l'endettement net (colonne FFO) de la Société
Levier

≤ 3,25 0,2
Gearing : Dette financière nette/Fonds propres
≥2 5,4
ICR : EBITDA/Frais financiers nets


pour limiter le risque de taux, ainsi que les établissements
Au 31 décembre 2023, la société respecte
bancaires auprès desquels ces produits sont placés.
contractuellement l’ensemble de ses covenants. S’il
s’avérait hautement probable que des remboursements
Afin de limiter ce risque, le Groupe ne réalise des opérations
partiels de certaines dettes devaient intervenir
de couverture qu’avec des institutions financières de
ultérieurement, le montant de ces remboursements serait
premier plan, les supports choisis ont un profil de risque très
inscrit en passif courant jusqu’à sa date d’exigibilité.
limité, et font l’objet d’un suivi.
RISQUE DE CONTREPARTIE
Concernant les clients locataires, le Groupe estime ne pas
Dans le cadre de son activité, le Groupe est exposé à deux
être exposé au risque de crédit de manière significative du
catégories principales de contrepartie : les établissements
fait de son portefeuille diversifié de locataires. Dans l’activité
financiers et les clients locataires.
Commerce, les locataires remettent en outre, à la signature
des contrats de bail, des garanties financières
Concernant les établissements financiers, les risques de
principalement sous forme de dépôts de garantie.
crédit et/ ou de contrepartie concernent la trésorerie et les
équivalents de trésorerie, les produits dérivés mis en place



ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 53
NOTE 9 TRANSACTIONS AVEC LES PARTIES LIEES
Actionnariat d’Altarea SCA

31/12/2023 31/12/2022
% capital et des % capital et des
% des droits de % des droits de
En pourcentage droits de vote droits de vote
vote réels vote réels
théoriques théoriques
Concert élargi (a) 45,51 45,82 45,00 45,48
Groupe Crédit Agricole Assurances 24,11 24,27 24,56 24,82
APG (ABP) 6,65 6,69 7,06 7,14
Opus Investment BV (b) 1,59 1,60 1,62 1,63
Autodétention 0,66 – 1,05 –
FCPE 1,20 1,21 1,09 1,10
Public 20,28 20,42 19,62 19,83
Total 100,00 100,00 100,00 100,00
(a) Le groupe de contrôle de Monsieur Alain Taravella (comprenant les sociétés qu’il contrôle et les membres de sa famille), Monsieur Jacques Nicolet
(y compris la société qu’il contrôle), et Monsieur Jacques Ehrmann, agissant de concert.
(b) Dirigée et contrôlée par Monsieur Christian de Gournay, et les actions détenues par ce dernier.

Transactions avec les parties liées Actifs et passifs envers les parties liées

Les principales parties liées retenues par le Groupe sont les Altafi 2 SAS
sociétés contrôlées par M. Alain Taravella (président
En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022
fondateur du Groupe) et sa famille, qui détiennent des
participations dans la société Altarea : AltaGroupe, Clients et autres créances 0,2 0,3
AltaPatrimoine, et Altager. TOTAL ACTIF 0,2 0,3
(a)
Dettes fournisseurs et autres dettes 0,6 0,8
La Gérance de la société est assumée par la société Altafi 2
TOTAL PASSIF 0,6 0,8
présidée par M. Alain Taravella et dont le capital est détenu
(a) Correspond à la rémunération variable de la Gérance.
intégralement par AltaGroupe. M. Jacques Ehrmann est
Directeur Général de la société Altafi 2. Par ailleurs des conventions de management fees ont été
mises en place afin de rémunérer les prestations effectuées
Les transactions avec ces parties liées relèvent par Altarea, par Altareit et par Altarea Management au profit
principalement de prestations fournies par la Gérance ès- des sociétés du Groupe. La rémunération de ces
qualités et, accessoirement de prestations d’animation, de management fees a été fixée d’un commun accord en
services et de refacturations de la Société à AltaGroupe et fonction du coût des prestations réalisées et est conforme
ses filiales. au prix du marché.
Prestations d’animation en faveur de la Société Rémunération de la Gérance
Afin de formaliser les services apportés habituellement à La rémunération de la Gérance est intégralement perçue
Altarea par la société AltaGroupe, holding animatrice, et de par la société Altafi 2 sous forme d’honoraires5.
préciser les prestations réalisées par celle-ci, une
Aucune rémunération en actions, ni aucun autre avantage à
convention d’animation a été conclue en 2017, les
court terme ou long terme ou autre forme de rémunération
conditions antérieurement appliquées demeurant n’a été octroyé à la Gérance par Altarea ou ses filiales.
inchangées. Une nouvelle convention d’animation, qui se
substitue et remplace la précédente, a été conclue en 2022 La rémunération fixe de la Gérance au titre d’Altarea et
d’Altareit est de 1,8 million d’euros pour 2023.
entre AltaGroupe, d’une part, et Altarea, inter alii, d’autre
part. La rémunération variable annuelle de la Gérance
susceptible d’être versée par Altarea est pour partie fonction
Prestations de services d’assistance et refacturations du FFO/action de l’exercice et pour partie dépendante de
par la Société et ses filiales l’atteinte d’objectifs extrafinanciers liés au climat. Celle
Les prestations de services d’assistance, les refacturations versée par Altareit est pour partie proportionnelle au résultat
de loyers et des refacturations diverses sont comptabilisées net consolidé, part du Groupe, de l’exercice, dépassant un
certain seuil préétabli et pour partie dépendante de l’atteinte
en déduction des autres charges de structure de la Société
d’objectifs extrafinanciers liés au climat et aux ressources
pour 0,1 million d’euros. Les prestations de services
humaines.
facturées par le Groupe Altarea aux parties liées le sont à
des conditions normales de marché. A titre indicatif, elle ressort globalement à 0,5 million d’euros
au 31 décembre 2023.
Il est précisé que le montant global de la rémunération, fixe
et variable, susceptible d’être versée à la Gérance, par
Altarea et Altareit, au titre de l’exercice 2023, est plafonnée


5
M. Alain Taravella, en sa qualité de co-Gérant à titre personnel d’Altarea l’exercice en cours. Il perçoit une rémunération de la part d’une société
jusqu’au 12 décembre 2022 (Altafi 2, présidée par M. Alain Taravella, holding détenant une participation dans la société Altarea qu’il contrôle
demeurant co-gérante d’Altarea), n’a perçu aucune rémunération de la avec sa famille.
part d’Altarea ou de ses filiales au cours de l’exercice écoulé et de




54 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
à 3,5 millions d’euros (contre un plafond de 4 millions Les informations présentées portent sur la rémunération et
d’euros en 2022). les avantages alloués (i) aux dirigeants mandataires sociaux
Rémunération des principaux dirigeants du Groupe au titre de mandats exercés dans des filiales et (ii) aux
principaux cadres salariés du Groupe.
En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022

Salaires bruts(a) 4,2 4,1
Charges sociales 1,8 1,7
Paiements fondés sur des actions(b) 8,5 8,7
Nombre Actions livrées au cours de la
22 391 30 558
période
Avantages postérieurs à l'emploi(c) 0,0 0,0
Autres avantages ou rémunérations à
0,0 0,0
court ou long terme(d)
Indemnités de fin de contrat (e)
– –
Contribution patronale sur actions
0,5 0,9
gratuites livrées
Engagement à date au titre de l'Indemnité
0,8 0,7
de départ à la retraite

(a) Rémunérations fixes et variables.
(b) Charge calculée selon la norme IFRS 2.
(c) Coûts des services rendus des prestations de retraite selon la norme
IAS 19, assurance vie et assistance.
(d) Avantages en nature, jetons de présence et autres rémunérations
acquises mais dues à court ou long terme.
(e) Indemnités de départ à la retraite charges sociales comprises.


En nombre de droits sur capitaux propres
31/12/2023 31/12/2022
en circulation
Droits à attribution d'actions gratuites
153 406 142 231
Altarea




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 55
NOTE 10 ENGAGEMENTS DU GROUPE ET PASSIFS EVENTUELS
10.1 Engagements hors bilan

Les principaux engagements donnés par la Société sont des Ces engagements figurent dans la note 6.2 « Endettement
hypothèques, promesses d’hypothèque en garantie, des financier net et sûretés ».
emprunts ou lignes de crédit souscrits auprès des
Par ailleurs, la société bénéficie d’engagements reçus
établissements de crédit.
d’établissements bancaires pour des lignes de crédit non
Des nantissements de titres ou des engagements de non utilisées qui sont mentionnées dans la note 8.3 « Risque de
cession de parts sont également accordés par la Société en liquidité ».
garantie de certains emprunts.
L’ensemble des autres engagements significatifs est
mentionné ci-dessous :



A moins De un à 5 A plus de
En millions d'euros 31/12/2022 31/12/2023
d'un an ans cinq ans

Engagements reçus
Engagements reçus liés au financement (hors emprunt) – – – – –
Engagements reçus liés au périmètre 11,9 11,5 1,1 10,5 –
Engagements reçus liés aux activités opérationnelles 123,8 129,2 106,3 6,9 15,9
Cautions reçues dans le cadre de la loi Hoguet (France) 96,7 101,3 101,3 – –
Cautions reçues des locataires 24,3 25,1 3,8 6,9 14,4
Garanties de paiement reçues des clients 1,5 1,5 – – 1,5
Autres engagements reçus liés aux activités opérationnelles 1,3 1,3 1,3 – –
Total 135,6 140,7 107,4 17,4 15,9
Engagements donnés
Engagements donnés liés au financement (hors emprunt) 11,0 11,0 5,0 6,0 –
Engagements donnés liés au périmètre 48,6 38,5 0,3 38,2 –
Engagements donnés liés aux activités opérationnelles 2 220,1 2 120,5 1 215,0 879,0 26,6
Garanties d'achèvement des travaux (données) 1 885,3 1 805,5 1 105,5 700,1 –
Garanties données sur paiement à terme d'actifs 225,8 189,1 52,9 135,2 1,0
Cautions d'indemnités d'immobilisation 43,5 81,0 40,9 39,6 0,5
Autres cautions et garanties données 65,5 44,9 15,7 4,2 25,0
Total 2 279,7 2 170,0 1 220,3 923,2 26,6


Engagements reçus Par ailleurs, le Groupe reçoit de ses locataires des cautions
en garantie du paiement de leur loyer.
ENGAGEMENTS REÇUS LIES AUX OPERATIONS DE
• Garanties de paiement reçues des clients
PERIMETRE
Le Groupe reçoit des garanties de paiement de ses clients
Le Groupe a, dans le cadre de son acquisition du promoteur
émises par des établissements financiers en garantie des
Severini, reçu un engagement de la part des cédants de
sommes encore dues. Elles concernent essentiellement les
garantir jusqu’au 31 janvier 2025 inclus, tout préjudice,
opérations de commerce et d’immobilier d’entreprise.
trouvant son origine dans les activités, subi désormais par le
Groupe dont la cause ou l’origine est antérieure au 31 mars • Autres engagements reçus
2018 et ce à hauteur de 2 millions d’euros maximum.
Dans le cadre de son activité de promotion, le Groupe reçoit
Le Groupe a, dans le cadre de son acquisition du promoteur de la part des entreprises des cautions sur les marchés de
XF, reçu une garantie de passif de la part des cédants à travaux, qui couvrent les retenues de garanties (dans la limite
hauteur de 2,3 millions d’euros à échéance fin juillet 2025. de 5% du montant des travaux – engagement non chiffré).

ENGAGEMENTS REÇUS LIES AUX ACTIVITES Engagements donnés
OPERATIONNELLES
ENGAGEMENTS DONNES LIES AUX OPERATIONS DE
• Cautions reçues
PERIMETRE
Dans le cadre de la loi Hoguet, le Groupe bénéficie de
Le Groupe octroie des garanties de passifs ou des
cautions reçues d’organismes spécialisés en garantie de ses
compléments de prix lors de cessions de titres de filiales et
activités de gestion immobilière et de transaction pour un
participations. Lorsque le Groupe considère qu’une sortie de
montant de 101,3 millions d’euros.
trésorerie est probable au titre de ces garanties, des




56 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA
provisions sont constituées et leurs montants réexaminés à • Autres cautions et garanties données
la clôture de chaque exercice.
Les autres cautions et garanties données sont
Les principaux engagements concernent : essentiellement liées à l’implication du Groupe dans la
société d’investissement en immobilier d’entreprise
- un engagement de souscription au capital des sociétés
(AltaFund), et aux cautions données dans le cadre de son
composant le fonds d’investissement AltaFund pour un
activité de promotion.
montant de 3,5 millions d’euros (engagement ferme sur
des opérations identifiées) ;
Engagements réciproques
- des garanties de passif données à hauteur de 35
millions d’euros suite à la cession de divers actifs. Dans le cadre normal de son activité de Promotion
notamment, le Groupe est amené à contracter des
Dans le cadre des accords Crédit Agricole Assurances, le
engagements réciproques pour assurer la maîtrise foncière
Groupe a signé un certain nombre d’engagements juridiques
des futures opérations. Le Groupe signe des promesses de
qui restreignent la liquidité de sa participation, dans certaines
vente synallagmatiques avec les propriétaires de terrains : le
conditions.
propriétaire s’engage à vendre son terrain et le Groupe
ENGAGEMENTS DONNES LIES AUX ACTIVITES s’engage à l’acheter si les conditions suspensives
OPERATIONNELLES (conditions administratives et/ ou de commercialisation) sont
levées.
• Garantie d’achèvement des travaux

Les garanties financières d’achèvement sont données aux Autres engagements
clients dans le cadre des ventes en VEFA et sont délivrées,
pour le compte des sociétés du Groupe, par des Dans le cadre de son activité de promotion pour compte
établissements financiers, organismes de caution mutuelle propre de centres commerciaux, Altarea s’est engagé à
ou compagnie d’assurance. Elles sont présentées pour le investir au titre de ses projets engagés et maîtrisés.
montant du risque encouru par l’établissement financier qui
Le Groupe signe par ailleurs, dans le cadre de son activité
a accordé sa garantie.
de promotion Logement, des contrats de réservations (ou
En contrepartie, les sociétés du Groupe accordent aux promesses de vente) avec ses clients, dont la régularisation
établissements financiers une promesse d’affectation est conditionnée par la levée ou non de conditions
hypothécaire et un engagement de non cession de parts. suspensives (liées notamment à l’obtention de son
financement par le client).
• Garantie sur paiement à terme d’actifs
Le Groupe, dans le cadre de ses activités de promotion, se
Ces garanties recouvrent principalement les achats de
constitue un portefeuille foncier, composé de promesses
terrains ou d’immeubles de l’activité de promotion
unilatérales de vente.
immobilière.
Ces engagements sont chiffrés au sein du rapport d’activité.
• Cautions d’indemnités d’immobilisation

Dans le cadre de son activité de promotion, le Groupe est Loyers minima à percevoir
amené à signer avec les propriétaires de terrain des
Le montant total des loyers minimaux futurs à percevoir au
promesses de vente dont l’exécution est soumise à des
titre des contrats de location simple sur les périodes non
conditions suspensives liées notamment à l’obtention des
résiliables s’élève à :
autorisations administratives. En contrepartie de son
engagement, le propriétaire du terrain bénéficie d’une
En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022
indemnité d’immobilisation qui prend la forme d’une avance
(comptabilisée à l’actif du bilan) ou d’une caution (figurant en A moins d'un an 200,0 202,0
engagement hors bilan). Le Groupe s’engage à verser Entre 1 et 5 ans 433,5 469,4
l’indemnité d’immobilisation s’il décide de ne pas acheter le Plus de 5 ans 186,6 208,3
terrain alors que les conditions suspensives sont levées. Loyers minimum garantis 820,1 879,8

Ces loyers à recevoir concernent principalement les centres
commerciaux détenus par le Groupe.



10.2 Passifs éventuels

comptabilisée (se reporter à la note 6.3 « Provisions ») ou
Le Groupe ne fait pas l’objet de proposition de rectification
pour lesquels la procédure est en cours.
significative au 31 décembre 2023
Concernant le litige Primonial, en accord avec ses conseils,
Par ailleurs, aucun autre nouveau litige ou procédure
aucune provision n’a été comptabilisée par le Groupe (se
gouvernementale, judiciaire ou d’arbitrage dont les effets
référer à la note 4.1 «Faits significatifs »).
pourraient être significatifs sur la situation financière ou la
rentabilité de la Société n’est apparu au cours de la période,
autre que ceux pour lesquels une provision a été




ALTAREA COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 57
NOTE 11 EVENEMENTS POSTERIEURS A LA DATE DE CLOTURE
Il n’y a pas d’évènements majeurs postérieurs à la clôture et antérieurs à la date d’arrêté des comptes.



NOTE 12 HONORAIRES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES

E&Y Grant Thornton Mazars Autres Total
En millions d'euros Montant % Montant % Montant % Montant % Montant %
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés
- Altarea SCA 0,2 0,3 18% 23% – – 0% 0% 0,2 0,2 18% 24% – – 0% 0% 0,5 0,5 16% 18%
- Filiales intégrées
0,9 1,0 70% 69% 0,0 0,4 100% 71% 1,0 0,5 77% 53% 0,2 0,1 100% 100% 2,2 1,9 75% 65%
globalement
Services autres que la certification des comptes
- Altarea SCA 0,2 0,1 11% 7% – 0,1 0% 14% – 0,1 0% 14% – – 0% 0% 0,2 0,3 5% 10%
- Filiales intégrées
– 0,0 0% 2% – 0,1 0% 15% 0,1 0,1 5% 9% 0,0 0,0 0% 0% 0,1 0,2 4% 7%
globalement
Total 1,3 1,4 100% 100% 0,0 0,6 100% 100% 1,3 0,9 100% 100% 0,2 0,1 100% 100% 2,9 3,0 100% 100%




58 COMPTES CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023 ALTAREA