Communiqué de presse Paris, le 27 février 2024, 17h45
Résultats annuels 2023




Altarea déroule sa feuille de route avec volontarisme et détermination
et réitère sa confiance dans ses perspectives

La feuille de route d’Altarea intègre deux années d’adaptation au changement de cycle (2023 et 2024)
suivies de trois années de montée en puissance sur la transformation urbaine et les nouvelles activités.
Excellente performance de la foncière Commerce
Chiffre d’affaires des commerçants +7,0%, Fréquentation +3,0%
Loyers nets 204,8 M€ (+6,0% à p.c.), Taux d’occupation 97,3%
Forte réduction des engagements en Logement
Ecoulement accéléré de l’offre existante (réservations 2,2 Mds€, -16%1)
Réduction drastique des acquisitions foncières (-59%)
Récupération de 346 M€ de cash (BFR Logement à 16,7% du CA)
Investissements sur les métiers historiques, les nouvelles activités et la décarbonation
Offre Logement nouvelle génération, abordable, décarbonée, rentable
Projets à forts potentiels en Logistique et en Commerce
Nouvelles activités (Data Center, Asset Management, Photovoltaïque)
Baisse des émissions de gaz à effet de serre de -16%
Baisse assumée du FFO2 (résultat net récurrent) à 101,2 M€ (vs 275,4 M€)
Ajustement volontariste des valeurs Promotion
Variations de valeurs3 Promotion -448,8 M€ avant impôt
RNPG4 -472,9 M€ après variations de valeurs, baisse de l’ANR (115,7 €/a soit -26,3%)
Solidité financière
Une structure financière de foncière (72% des capitaux employés5)
Ratios robustes (LTV6 28,7%, ICR7 7,5x), dette nette8 quasi stable (1,6 Md€)
Liquidité forte (2,4 Mds€) couvrant largement les échéances des 4 prochaines années
Signature de 1,3 Md€ de financements indexés sur la Taxonomie (échéances 2028 et au-delà)
Dividende au titre de 2023 : 8,00€/action avec option de versement soit 100% en numéraire soit
25% en numéraire et 75% en titres (soumis à l’approbation de l’AG du 5 juin 2024).
Perspectives9
FFO 2024 en augmentation dont l’ampleur dépendra de l’environnement macroéconomique
Objectif FFO à 4 ans : dépasser le point haut du cycle précédent (>300 M€)

Paris, le 27 février 2024, 17h45. Après examen par le Conseil de Surveillance, la gérance a arrêté les comptes consolidés de l’exercice 2023. Les procédures d’audit sur
les comptes consolidés et individuels (Altarea SCA) sont effectuées et les rapports d’audit relatifs à leur certification sont en cours d’émission.



1 Soit une baisse de -20% en volume, dans un marché du logement neuf en baisse de -26% (source FPI).
2 FFO : résultat net hors les variations de valeur, charges calculées, frais de transaction et variations d’impôt différé. Part du Groupe.
3 Cf partie Performance financière et Environnementale du présent communiqué.
4 Résultat net part du Groupe intégrant également -114,3 M€ de variation de valeurs Commerce en part du Groupe (cf Partie financière du Rapport d’activité annexé).
5 Soit 4,2 Mds€ rapportés à 5,7 Mds€ (cf tableau de calcul du ratio Loan to Value (LTV) du rapport d’activité).
6 Loan To Value : endettement net obligataire et bancaire consolidé rapporté à la valeur vénale consolidée des actifs du Groupe (définition covenant bancaire).
7 Interest Coverage Ratio : Résultat opérationnel / Coût de l'endettement net (colonne "Cash-flow courant des opérations") (définition covenant bancaire).
8 Dette nette obligataire et bancaire.
9 Sauf dégradation supplémentaire de l’environnement macroéconomique, géopolitique, sanitaire ou réglementaire.



ALTAREA RÉSULTATS ANNUELS 2023 1
« La crise immobilière déclenchée par la remontée des taux d’intérêt en 2022 marque la fin d’un cycle qui aura
duré près de 15 années. Cette crise est particulièrement forte et aucun secteur de l’immobilier n’est épargné.
Fort de notre expérience, nous avons considéré qu’il fallait agir avec lucidité et détermination en se plaçant
dans la perspective d’une crise qui pourrait durer.

En 2023, Altarea est donc resté extrêmement discipliné et rigoureux dans la gestion de ses engagements et
dans l’exécution de sa feuille de route. Dans un environnement où toutes les valeurs immobilières sont en
train de s’ajuster nous avons privilégié la solidité financière de notre Groupe en réduisant les capitaux
employés en Promotion et en nous appuyant sur notre structure financière solide largement portée par la
foncière Commerce.

Altarea consacrera l’année 2024 à restaurer la rentabilité de la Promotion qui bénéficiera d’une offre
résidentielle repensée et de valeurs ajustées. La contribution des nouveaux métiers devrait rester marginale
et les résultats du Groupe seront encore majoritairement portés par la foncière Commerce. L’endettement se
maintiendra proche de son niveau actuel, sauf opportunités de croissance externe. Le FFO 2024 est attendu
en augmentation, dont l’ampleur dépendra de l’environnement macroéconomique ; l’année 2023 devrait
ainsi constituer un point bas. A l’issue de la période d’adaptation au changement de cycle, Altarea vise une
montée en puissance de son FFO, lequel devrait dépasser à 4 ans les 300 millions d’euros.

La force de notre Groupe réside dans la maîtrise de savoir-faire opérationnels complexes et notre objectif est
d’occuper des positions de premier plan sur des marchés à la fois profonds et nécessitant une forte expertise :
logement neuf, commerces et infrastructures logistiques, transformation et décarbonation d’actifs
immobiliers, infrastructures numériques et énergies renouvelables. Plus que jamais, notre ambition est de
renforcer notre position de leader sur l’immense marché de la transformation urbaine bas carbone.

Nous sommes fondamentalement confiants dans la stratégie et les perspectives d’Altarea. Notre Groupe est
animé par un état d’esprit déterminé, impulsé par un management expérimenté et mis en oeuvre par des
équipes mobilisées. En cas d’amélioration des conditions de marché, notamment en matière d’accès au crédit
des particuliers, Altarea saura utiliser sa puissance financière pour accélérer son développement en Logement
ou pour saisir des opportunités tant sur ses autres métiers historiques que sur ses nouvelles activités. »




Alain Taravella, Président Fondateur d’Altarea




ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 2
I - ALTAREA DEROULE SA FEUILLE DE ROUTE
La feuille de route stratégique d’Altarea présentée il y a un an intègre deux années d’adaptation au
changement de cycle immobilier (2023 et 2024) et trois années de montée en puissance, tant sur les métiers
historiques que sur les nouvelles activités.
La performance d’Altarea en 2023 s’apprécie donc à la lumière de sa feuille de route stratégique dont elle
constitue la première année.

Excellente performance de la foncière Commerce, forte réduction des engagements Logement et Bureau
En Commerce, la foncière retrouve des niveaux de performance qui n’ont pas été constatés depuis plus d’une
décennie : tous les indicateurs opérationnels sont très favorablement orientés (chiffre d’affaires des
commerçants, fréquentation, taux d’occupation, loyers). La grande qualité du portefeuille d’actifs gérés par
le Groupe a notamment permis de tirer le meilleur parti d’un environnement inflationniste.
En Logement, l’activité opérationnelle a été intense : écoulement accéléré de l’offre existante, réduction
drastique des acquisitions de terrains, revue approfondie du portefeuille d’options foncières et des valeurs
au bilan. Cette stratégie aux conséquences comptables assumées a permis au Groupe de récupérer
d’importants capitaux grâce à la baisse du besoin en fonds de roulement Logement, de repartir sur des bases
renouvelées et de tourner le travail des équipes vers l’avenir.
En Immobilier d’entreprise, l’activité de promotion bureau est restée soutenue en Régions et Altarea a
continué à se développer dans la logistique et sur certains sites de bureaux à fort potentiel à Paris.
L’exposition bureau issue du cycle précédent a été drastiquement réduite en Ile de France et les valeurs
comptables correspondantes ont été ajustées en conséquence.
Investir sur la transformation urbaine, les nouvelles activités et la décarbonation
En Logement, les équipes de développement se consacrent désormais à l’élaboration de l’offre « nouvelle
génération » abordable, décarbonée et rentable. Un changement profond dans la conception des logements
est en effet nécessaire afin de s’adapter au nouveau contexte, et principalement au pouvoir d’achat des
clients. Cette offre, encore limitée en volume, va monter en puissance à compter de fin 2024.
Les capitaux récupérés du Logement ont permis d’investir sur les autres métiers sans augmenter la dette du
Groupe. Altarea a ainsi continué à investir en 2023 : projets à fort potentiel en Logistique et en Commerce,
décarbonation, nouvelles activités (data centers, asset management, photovoltaïque).
Une visibilité financière particulièrement forte
Altarea dispose d’ores et déjà des liquidités nécessaires, principalement sous forme de cash placé,
correspondant aux échéances obligataires 2024 et 2025. L’important travail effectué en 2023 a permis
d’allonger le profil de ses ressources bancaires à 2028 et au-delà. Le coût de la dette est sécurisé, et le Groupe
dispose d’une visibilité financière forte sur toute la durée de sa feuille de route.




ALTAREA RÉSULTATS ANNUELS 2023 3
II – PERFORMANCE OPERATIONNELLE

COMMERCE : le socle financier du Groupe
La Foncière Commerce représente plus de 72% des capitaux employés du Groupe10. Au cours de la période
récente, cette activité a démontré une grande résilience et ses perspectives opérationnelles sont très
favorablement orientées.

Excellente performance opérationnelle du patrimoine de centres commerciaux
Altarea gère un portefeuille de centres commerciaux d’une valeur de 5 232 M€11. Au cours des dernières
années, le Groupe a mené une stratégie de sélection des formats les plus porteurs (grands centres,
commerces de flux, retail parks, commerces de proximité) et gère aujourd’hui 43 centres particulièrement
performants, majoritairement détenus en partenariat avec des investisseurs institutionnels de premier
plan12.
En 2023, les commerces retrouvent des niveaux de performance opérationnelle qui n’ont pas été observés
depuis plus d’une décennie :
• le chiffre d’affaires des commerçants progresse de + 7% avec une fréquentation en hausse de +3% ;
• la demande locative est forte et dynamique avec 370 baux signés pour 34,2 M€ de loyer annuel, avec
des succès commerciaux notables sur CAP3000, la gare de Paris-Montparnasse et l’Avenue 83 à
Toulon-La Valette, mais aussi les commerces de proximité des nouveaux quartiers développés par le
Groupe (Mougins, Bordeaux Belvédère, Toulouse Montaudran, Bobigny Cœur de Ville) ;
• la vacance financière se situe à 2,7%, niveau considéré comme optimal ;
• le taux d’encaissement13 ressort à 96,3%, (vs 94,6% en 2022) ;
• les loyers nets (204,8 M€) surperforment l’indexation avec une progression de +6,0% à périmètre
constant, portée par la montée en puissance de CAP3000 et de la gare Paris-Montparnasse.

En M€ Var.
Revenus locatifs au 31/12/2022 193,7
Variation de périmètre -0,5 -0,3%
Variation à périmètre constant +11,6 +6,0%
dont indexation +9,3 +4,8%
Revenus locatifs au 31/12/2023 204,8 +5,8%

Des valeurs impactées par la hausse des taux de sortie immobiliers
La valeur des actifs Commerce s’inscrit en baisse de -4,6% sur un an, la progression des loyers ayant
partiellement compensé la décompression générale des taux de sortie immobiliers14, qui a atteint +56 bps
pour le patrimoine géré par Altarea (5,92% vs 5,36%).

Développement dans les Retail Parks et les gares
En septembre, Altarea a inauguré l’extension de 10 000 m² du centre Strasbourg - La Vigie, doublant ainsi la
taille de ce retail park particulièrement performant et attractif pour les enseignes locataires. Ce site a été
équipé de 2 400 m² d’ombrières photovoltaïques.
Après la réussite de la transformation de la gare Paris-Montparnasse, Altarea a démarré les travaux des futurs
commerces de la gare Paris-Austerlitz (25 000 m²), dont la commercialisation débutera en 2024, et signé les
accords avec Gares & Connexions pour renouveler et développer l’offre commerciale de la gare Paris-Est, qui
sera entièrement métamorphosée.



10 Cf tableau du LTV du rapport d’activité.
11 Chiffre à 100% droits inclus.
12 Patrimoine de 5 232 M€ dont 43% détenu en part du Groupe et 57% par des partenaires.
13 Loyers et charges encaissés rapportés aux loyers et charges quittancés à date de publication.
14 Le taux de sortie immobilier (« taux de capitalisation ») est utilisé par les experts pour capitaliser les loyers à l’échéance de leurs prévisions de DCF. Il reflète la qualité
fondamentale de l’actif à moyen et long terme.



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 4
LOGEMENT : Forte réduction des engagements
La Promotion Logement représente environ 19% des capitaux employés du Groupe15. Les besoins en
logements neufs des français sont structurels et Altarea croit fondamentalement dans les perspectives de
cet immense marché dans le long terme. Cependant, la hausse rapide des taux d’intérêt depuis juin 2022
conjuguée à des politiques plus restrictives de la part des banques ont désolvabilisé brutalement l’ensemble
des acquéreurs. Cette crise de la demande s’est ajoutée à celle préexistante de l’inflation des coûts et des
normes, créant ainsi les conditions d’une crise immobilière profonde.
En 2023, Altarea a donné la priorité à la baisse rapide des engagements, ce qui a permis de récupérer près
de 346 M€ de cash16. Le travail des équipes a également été tourné vers le futur avec une revue drastique du
portefeuille foncier et l’élaboration d’une offre « nouvelle génération ».
Ecoulement accéléré de l’offre issue du cycle précédent
Les réservations en valeur baissent à 2 250 M€ TTC (-16%) pour 8 004 lots17 (-20%) dans un marché en
contraction de -26%18. Les réservations de l’année concernent principalement des lots issus du cycle
précédent (offre en cours de construction avant fin 2022). Cette performance a été atteinte grâce à une
politique tarifaire adaptée, tant au détail qu’en bloc.
Les particuliers restent le cœur de cible du Groupe. Ils ont représenté la moitié des ventes malgré leurs
difficultés d’accès au crédit. Un dispositif spécifique d’accompagnement des clients a notamment été mis en
place, ce qui a permis au Groupe de limiter la baisse des régularisations notariées à 2 275 M€ (-27%), à
comparer avec la baisse de -41%19 de la production de crédit à l’habitat.
Réduction drastique des acquisitions foncières et récupération de 346 M€ de cash
En 2023, le Groupe n’a acquis que des terrains correspondant à des opérations « dans le marché », avec 63
terrains acquis20 en 2023, contre 167 en 2022 (-59% en nombre de lots). Ces opérations « dans le marché »
ont en commun d’avoir une conception adaptée, un prix du foncier maîtrisé, des marchés de travaux
sécurisés, des grilles tarifaires ayant permis l’atteinte d’un taux précommercialisation élevé et une rentabilité
satisfaisante.
Conjugué à l’écoulement de l’offre issue du cycle précédent, le ralentissement des acquisitions foncières en
2023 a permis de diminuer significativement le besoin en fonds de roulement du Groupe avec une offre
disponible en cours de construction passée de 3 500 lots fin 2022, à environ 1 500 lots fin 2023 (-57%).
Le BFR Logement du Groupe a ainsi été ramené à 16,7% du chiffre d’affaires, permettant au groupe de
récupérer 346 M€ de cash.
Revue exhaustive du portefeuille foncier
Parallèlement à la réduction de ses engagements, Altarea a effectué une revue approfondie de l’intégralité
de son pipeline de projets issus du cycle précédent.
Au 31 décembre 2022, le portefeuille d’options foncières du Groupe représentait un potentiel de 48 000 lots.
Sur ce total, 5 800 lots ont été lancés en 2023, 13 200 lots ont été définitivement abandonnés et 29 000 lots
sont en train d’être retravaillés en profondeur21 afin de correspondre au nouveau cycle.
A l’issue de cette revue, environ 90% des frais d’études en stock ont été dépréciés et la valeur des terrains
en portage a été ajustée d’environ -30%.




15 Cf tableau du LTV du rapport d’activité.
16 BFR Financier correspondant à la récupération de cash net par le Groupe.
17 Le Groupe a placé 1 420 lots supplémentaires en 2023 qui ne sont pas intégrés dans les 8 004 lots vendus car ils concernent des projets pour lesquels le permis de
construire n’est pas encore obtenu et la décision d’acquisition des terrains n’est pas encore prise.
18 Données FPI (94 828 lots en 2023 vs 128 194 en 2022).
19 Donnée Banque de France (production annuelle de crédits à l’habitat aux particuliers (hors renégociations)).
20 Ces terrains représentent un potentiel de chiffre d’affaires HT de 1,1 Md d’euros pour 5 064 lots
21 Conception produit, stratégie commerciale, stratégie territoriale, coûts travaux, prix des fonciers, performance carbone



ALTAREA RÉSULTATS ANNUELS 2023 5
Nouvelle organisation du portefeuille de marques
En 2023, Altarea a procédé à une réorganisation de son portefeuille de marques afin de renforcer leur
positionnement respectif, avec la fusion de Woodeum et Pitch Immo en vue de créer le leader de la
promotion immobilière bas carbone22, le lancement de Nohée (ex Cogedim Club©) pour les résidences
seniors et la création de Jouvence, marque dédiée à la rénovation thermique, fonctionnelle et esthétique de
logements anciens destinés à la revente.
Le Groupe est ainsi en ordre de marche pour aborder le nouveau cycle en complément de Cogedim qui est
la première marque du Groupe en termes de maillage géographique, de profondeur de gammes et de
notoriété et d’Histoire & Patrimoine qui est la marque experte en rénovations et réhabilitations
immobilières.
Un impact assumé sur les comptes 2023
La stratégie d’adaptation au changement de cycle adoptée par le Groupe (réduction des engagements, revue
du portefeuille d’options foncières et des terrains en portage, portefeuille de marques) se traduit par
l’enregistrement en variation de valeur d’une charge comptable Promotion -448,8 M€23, exceptionnelle par
sa nature et son montant.
Elaboration d’une offre « nouvelle génération »
En 2023, les équipes du Groupe ont été réorientées sur l’élaboration d’une offre « nouvelle génération »
abordable, décarbonée et rentable, adaptée au nouveau cycle (conception et performance carbone,
optimisation des plans et taille des lots, stratégie commerciale, stratégie territoriale, coûts travaux, prix des
fonciers).
Les approvisionnements24 correspondant à ces nouveaux produits ont représenté près de 10 000 lots en
2023. Compte tenu de la durée du cycle de production25, cette offre va monter en puissance à partir de la fin
de l’année 2024 en fonction de l’évolution des conditions de marché.




22 Dont bois CLT et autres solutions bas carbone en surperformance par rapport aux normes actuelles RE 2020 Niveau 2022.
23 Chiffre avant impôt (-348,3 M€ après impôt), Logement et Immobilier d’entreprise.
24 Signature de nouvelles options foncières.
25 Signature de l’option foncière, conception du programme, dépôt/obtention de permis de construire, lancement commercial, acquisition foncière, construction et livraison.



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 6
IMMOBILIER D’ENTREPRISE : Activité soutenue en Régions et en Logistique,
réduction de l’exposition Bureau en Ile-de-France
L’immobilier de bureau représente environ 4% des capitaux employés du Groupe et la Logistique environ 4%
également26.
Le marché du Bureau est entré dans une crise durable, particulièrement sur les localisations périphériques
d’Ile-de-France, même si la demande locative reste soutenue à Paris et dans certaines métropoles régionales.
Le marché de la Logistique reste tiré par une demande locative forte et un effet rareté qui se traduit par une
hausse durable des loyers. A plus court terme, la décompression des taux de capitalisation limite l’effet de la
hausse des loyers sur les valeurs d’actifs.
Activité Bureau tirée par les campus en Régions et par la prestation de services à Paris
Dans les métropoles régionales, Altarea se développe avec succès dans le domaine de l’éducation : après
avoir livré le Campus de l’Emlyon business school dans le quartier de Lyon Gerland (20 000 m²), le Groupe a
signé le projet du campus de l’ESSCA et lancé celui du Centre de développement d’Alstom Sud, tous deux à
Aix-en-Provence. Le Groupe continue de sourcer des opérations Bureau à contribution intéressante et risque
modéré dans les grandes métropoles régionales (Nantes, Bordeaux, Aix-Marseille, Lyon, Toulouse, Rennes,
Lille…).
A Paris, l’activité de prestation de services reste soutenue, avec plusieurs chantiers en cours (Madeleine,
Louis le Grand, 26 Champs-Elysées) et la livraison de l’immeuble Le Visionnaire pour L’Oréal situé dans son
siège historique au 14 rue Royale (4 200 m², Paris 8ème). Le Groupe a par ailleurs acquis en vue de sa
rénovation un ensemble immobilier situé au 185 rue Saint-Honoré (6 000 m², Paris 1er).
Réduction de l’exposition Bureau en Ile de France
L’exposition d’Altarea au risque Bureau se concentre sur PRD Montparnasse, quelques participations
minoritaires (Landscape à La Défense notamment) ainsi que dans le projet de St-Honoré (Paris). En 2023, le
Groupe a été amené à revoir les valeurs comptables de Landscape et de PRD Montparnasse27. Le risque
résiduel de Landscape a été ramené à zéro et l’exposition économique sur PRD Montparnasse se situe à un
niveau prudent, en ligne avec la politique adoptée en matière de promotion Logement.
Grande logistique et logistique urbaine
Au 31 décembre 2023, les sites en cours de construction ou livrés représentent un total de 354 000 m². Ils
sont d’ores et déjà intégralement loués via des baux long terme à des locataires de premier plan. Ces actifs
sont développés sur la base d’un taux de rendement plus élevé que les taux de marché : le Groupe dispose
ainsi d’un important réservoir de valeur qu’il peut monétiser à sa main en fonction des opportunités et des
objectifs de gestion de son bilan.
L’année a été marquée par des avancées sur le megahub de Bollène28 (dans le Vaucluse), avec la livraison de
l’entrepôt n°2 à Intermarché (55 500 m²) et la commercialisation intégrale de l’entrepôt n°3 (95 000 m²) dont
les travaux ont commencé. Le Groupe a également loué et lancé les travaux de l’EcoParc Cotière (70 000 m²)
dans l’Ain et livré les plateformes de Béziers (50 000 m²) et de Puceul près de Nantes (38 000 m²).
En Logistique Urbaine, le Groupe continue de se développer avec l’acquisition en vue de sa transformation
d’une plateforme de 7 600 m² louée et exploitée par DHL située à Vitry-sur-Seine à proximité du périphérique
sud-parisien.




26 Cf tableau du LTV du rapport d’activité.
27 Les provisions sur Landscape et PRD Montparnasse sont comprises dans la charge comptable exceptionnelle Promotion enregistrée en variation de valeur.
28 Hub de 260 000 m² développé en 5 tranches, et dont le Groupe a pris le contrôle à 100% en 2023.



ALTAREA RÉSULTATS ANNUELS 2023 7
NOUVELLES ACTIVITES – Des avancées significatives
A l’occasion de la présentation de sa feuille de route stratégique, Altarea a annoncé le déploiement de
nouvelles activités (data centers, asset management et photovoltaïque) qui ont toutes connu des avancées
significatives cette année.

Data Centers, l’infrastucture au cœur de la ville numérique
L’ambition d’Altarea est de développer des data centers écoresponsables avec récupération de la chaleur
émise pour les réseaux urbains de chauffage et de refroidissement. Ces sites de taille moyenne (compris
entre 3 MW et 20 MW) permettront l’hébergement de serveurs à proximité de leurs utilisateurs. Le Groupe
travaille sur une quinzaine d’implantations potentielles dans les principales métropoles françaises (Paris,
Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes) et a lancé les travaux de ses deux premiers sites pour des ouvertures
début 2025 :
• à Val de Rueil près de Rouen, un projet de réhabilitation sur 7 000 m² de surface de plancher pour une
puissance totale visée de 10 MW ;
• à Noyal-sur-Vilaine près de Rennes sur 1 000 m² pour une puissance visée de 3 MW.
En fonction des opportunités et des situations spécifiques, en lien avec le fort développement des besoins
liés au recours à l'Intelligence Artificielle générative, le Groupe pourrait être amené à développer des Data
Center hyperscale de stockage ou de calcul (puissance supérieure à 20 MW) en partenariat avec de grands
clients.

Asset management : lancement d’une première SCPI grand public et d’un fonds de dette immobilière en
partenariat avec Tikehau Capital29
Altarea Investment Managers30 a lancé fin 2023 la SCPI Alta Convictions, positionnée sur le nouveau cycle
immobilier, sans stock ou financement d’avant crise, sur une thématique diversifiée. Les premiers
investissements ont été engagés, notamment dans le Commerce.
En 2023, Altarea a également lancé une plateforme de dette immobilière en partenariat avec Tikehau Capital,
baptisée ATREC, qui vise une taille d’un milliard d’euros comprenant un engagement de ses sponsors à
hauteur de 200 M€ (100 M€ chacun). Une première opération a été réalisée courant 2023 et un pipeline
important est en cours d’étude.

Photovoltaïque : constitution d’un pipeline, signature d’un partenariat stratégique
Altarea travaille sur 1 000 MWc31 de projets photovoltaïques de toutes natures dont 400 MWc sont maitrisés
(en exclusivité ou sécurisés). Altarea estime pouvoir développer au moins 500 MWc sur plusieurs années
dans le cadre d’un modèle de type « promoteur / asset manager » et s’est organisé opérationnellement en
conséquence.
L’année a été notamment marquée par la signature d’un partenariat stratégique avec l’une des principales
coopératives agricoles française, pouvant représenter la concrétisation de plusieurs dizaines de projets.




29 Tikehau Capital est un partenaire de longue date d’Altarea et l’un des principaux asset managers de la dette privée en France avec 38 Mds€ d’actifs sous gestion, dont
15 Mds€ sur ce segment.
30 Altarea Investment Managers est une société de gestion de portefeuille (SGP) dont l’agrément AMF a été obtenu en avril 2023.
31 Watt-crête : puissance maximale théorique atteinte au pic de production



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 8
III – PERFORMANCE FINANCIERE ET ENVIRONNEMENTALE
Un FFO 2023 conforme aux annonces, impacté par la crise immobilière en promotion
Comme annoncé, le résultat net récurrent (FFO32) est en nette baisse à 101,2 M€ (vs. 275,4 M€ en 2022),
avec :
• une foncière Commerce performante dont les loyers nets sont en hausse ;
• une contribution limitée du Logement, liée à la mise en œuvre d’une politique d’adaptation
accélérée et volontariste au contexte ;
• une absence déjà annoncée de grandes opérations en Bureau.

Fort d’une structure financière particulièrement solide, et conformément à sa vision du marché, Altarea a
décidé d’enregistrer en variation de valeur une charge comptable exceptionnelle Promotion d’un montant
de - 448,8 M€ (-348,3 M€ après impôt). Au total, le résultat net part du Groupe est de -472,9 M€ pour un
chiffre d’affaires de 2 712,3 M€ (-10 %).

Immobilier Nouvelles
En M€ Groupe Commerce Logement Autres
d'entreprise activités

Chiffre d'affaires 2 712,3 259,0 2 247,1 204,0 2,1 0,1
-10% +7% -9% -32%
Résultat opérationnel FFO 248,1 195,5 56,8 10,5 (10,4) (4,3)
-44% +2% -63% -91%
Coût de l’endettement net (33,0)
Autres résultats financiers (30,8)
Impôts 0,1
Minoritaires (83,1)
FFO, part du Groupe 101,2
-63%
Variations de Valeur Commerce (Pdg)33 (114,3)
Charge comptable exceptionnelle Promotion34 (448,8)
Autres variations de valeurs 35 (11,0)
Résultat net, part du Groupe (472,9)

Performance environnementale : amélioration de tous les indicateurs
• Le chiffre d’affaires du Groupe est aligné à hauteur de 48,1% à la taxonomie européenne36 (vs 44,0%
en 2022). La méthodologie de calcul de l’alignement et son résultat ont fait l’objet d’un avis par les
commissaires aux comptes37 du Groupe avec un an d’avance sur l’obligation règlementaire38.
• Le bilan carbone39 est en baisse de - 16%40 à 910 milliers de tonnes équivalent CO2. Cette baisse est
en partie due à la réduction de l’activité en promotion (effet volume), mais également aux progrès en
matière de décarbonation des opérations du Groupe avec une baisse de l’intensité carbone
surfacique41 (effet taux) qui est passée de 1 440 kg/m² à 1 299 kg/m² en un an (-9,8%).
• L’intensité carbone économique42 est en baisse de - 6,8% à 336 g/€ de chiffre d’affaires (contre
360 g/€ en 2022), illustrant ainsi le découplage engagé par le Groupe entre création de valeur
économique et émissions de gaz à effet de serre.

32 Funds From Operations : résultat net hors les variations de valeur, charges calculées, frais de transaction et variations d’impôt différé. Part du Groupe.
33 Variations de valeur Commerce en intégration globale (-194,1 M€), variations de valeurs des Commerces mis en équivalence (-22,4 M€) et quote-part minoritaire des
variations de valeur des Commerces (102,2M€) (cf Rapport d’activité).
34 Charges comptable exceptionnelle Promotion avant impôt (cf partie Résultats Consolidés 2023 du rapport d’activité annexé).
35 Variations de valeur des instruments financiers de (72,8) M€, Impôt différé 114,3 M€, dotations aux amortissements et frais d e transactions (29,4) M€ ; minoritaires et
autres (23,1) M€.
36 Le Règlement Taxinomie (ou taxonomie européenne) est un système de classification commun à l’Union Européenne (UE) permettant d’identifier les activités
économiques considérées comme durables sur le plan environnemental.
37 Le cabinet E&Y a émis un rapport d’assurance modérée concomitamment à l’arrêté des comptes 2023.
38 Cette obligation règlementaire initialement prévue pour 2023 a été repoussée d’un an dans le cadre de la Directive CSRD, sur la taxonomie.
39 Scopes 1, 2 et 3. Pour la méthodologie de comptabilisation du carbone, et notamment la méthodologie de comptabilisation du carbone « à l’avancement » pour la
Promotion, se référer au rapport d’activité.
40 Réduction de -42 % par rapport à 2019, année de référence.
41 Quantité de carbone nécessaire pour construire et utiliser un mètre carré d’immobilier.
42 Quantité de CO2e émise pour générer un euro de chiffre d’affaires (grammes de CO2e par euro ou g/€).



ALTAREA RÉSULTATS ANNUELS 2023 9
Une structure financière de foncière
La majeure partie du bilan d’Altarea est affecté à la foncière commerce qui représente près de 72% des
capitaux employés à fin 2023. Le Groupe est par ailleurs entré dans la phase de retournement de cycle avec
une situation financière particulièrement capitalisée ce qui lui a permis d’ajuster de façon volontariste la
valeur de la Promotion sans modifier fondamentalement la solidité de son bilan43 qui reste globalement celui
d’une foncière.
Capitaux employés en valeurs de marché
2023 2022
en M€

Promotion Logement 1 110 19% 1 605 25%
Bureau 267 5% 291 5%
Logistique 210 4% 109 2%
Foncière Commerce 4 157 72% 4 353 68%
TOTAL Capitaux employés consolidés 5 744 100% 6 358 100%

Capitaux propres économiques44 3 871 67% 4 784 75%
Dette nette obligataire et bancaire 1 647 28,7% 1 555 24,5%
Autres passifs45 226 4% 19 1%
TOTAL Ressources consolidées 5 744 100% 6 358 100%

La variation de valeur de la Promotion a principalement affecté l’ANR de continuation dilué46 d’Altarea qui
s’établit à 115,7 €/action (en baisse de -26,3%).

Dette nette maîtrisée et sécurisée47, ratios robustes et visibilité financière forte sur toute la durée de la
feuille de route
Altarea dispose d’une situation financière particulièrement solide avec une liquidité de 2,4 Mds€48 et une
dette nette quasi stable à 1,6 Md€ dont le coût compétitif (2,15%) est sécurisé à horizon 2028.
Les ratios financiers du Groupe sont particulièrement robustes avec un LTV49 à 28,7% et un ICR50 à 7,5x
respectant largement les covenants du Groupe (respectivement < à 60% et > à 2,0x).
Le Groupe a continué d’investir sur des projets à fort potentiel (Commerce, Logistique, Bureau,
décarbonation) et fortement réduit ses engagements Logement (récupération de 346 M€ de BFR en cash).
En M€
Dette nette au 31 décembre 2022 1 555
Dividende versé en 2023 +172
FFO -101
Baisse du BFR Logement -346
Capex Commerce +77
Capex Bureau +93
Capex Logistique +83
Décarbonation (Woodeum, Jouvence) +86
Autres +28
Dette nette au 31 décembre 2023 1 647 +92 M€

Au cours de l’année, Altarea a signé ou renégocié près de 1 348 M€51 de financements bancaires lui
permettant d’allonger le profil de ses ressources bancaires à 2028 ou au-delà52. Tous ces nouveaux
financements comportent une clause d’alignement à la Taxonomie.



43 L’ajustement de valeur de la Promotion après impôt représente 8,5% des capitaux propres consolidés d’ouverture (-348,3 M€ ramené à 3 959,5 M€).
44 Actif Net Réévalué de continuation dilué 2 399 M€ et capitaux propres minoritaires 1 472 M€.
45 Dette IFRS 16, comptes courants associés nets, instruments financiers nets et autres..
46 Valeur de marché des capitaux propres dans une optique de continuation de l’activité tenant compte de la dilution potentielle liée au statut de Société en commandite
par actions.
47 Dette bancaire et obligataire, nette de la trésorerie, équivalents de trésorerie et autres éléments de liquidité.
48 782 M€ sous forme de cash et 1 628 M€ sous forme d’autorisations de crédit confirmées non tirées.
49 Loan To Value : endettement net obligataire et bancaire consolidé rapporté à la valeur vénale consolidée des actifs du Groupe (définition covenant bancaire).
50 Interest Coverage Ratio : Résultat opérationnel / Coût de l'endettement net (colonne "Cash-flow courant des opérations") (définition covenant bancaire).
51 Dont 1 133 M€ de RCF et de Term Loans et 215 M€ de crédits hypothécaires.
52 84% des lignes de RCF ont une échéance en 2028 et au-delà.



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 10
Altarea dispose d’ores et déjà de la liquidité (principalement sous forme de cash placé) correspondant à ses
échéances obligataires 2024 et 202553. Aucune ligne de RCF n’est tirée et les programmes de NeuCP et
NeuMTN (billets de trésorerie à court et moyen terme) ont été ramenés à zéro.

Le 9 octobre 2023, l’agence S&P Global a confirmé la notation BBB-, Investment grade d’Altarea en abaissant
toutefois sa perspective de « stable » à « négative » en raison principalement du contexte de marché. La
notation liée de sa filiale Altareit spécialisée dans la promotion a également été confirmée.

Dividende
Le dividende proposé au titre de l’exercice 202354 s’élève à 8,00 € par action. Les actionnaires pourront opter
soit pour un versement à 100% en numéraire, soit à 25% en numéraire et 75% en titres55.
AltaGroupe (famille A. Taravella) et ses affiliées d’une part et Crédit Agricole Assurances et ses affiliées
d’autre part, se sont engagés pour opter à l’intégralité du paiement du dividende en actions proposé.
Ensemble, ces actionnaires représentent près de 69% du capital d’Altarea.

Au titre de l’exercice 2024, le montant du dividende et ses modalités de distribution dépendront du rythme
de mise en œuvre de la feuille de route, des résultats d’Altarea et de sa position financière.

Perspectives
Altarea consacrera l’année 2024 à restaurer la rentabilité de la Promotion qui bénéficiera d’une offre
résidentielle repensée et de valeurs ajustées. La contribution des nouveaux métiers devrait rester marginale
et les résultats du Groupe seront encore majoritairement portés par la foncière Commerce. L’endettement
se maintiendra proche de son niveau actuel, sauf opportunités de croissance externe. Le FFO 2024 est
attendu en augmentation, dont l’ampleur dépendra de l’environnement macroéconomique.

A l’issue de la période d’adaptation au changement de cycle, Altarea vise une montée en puissance de son
FFO, lequel devrait dépasser à 4 ans les 300 M€.
Un support de présentation est disponible en téléchargement sur Altarea.com, rubrique Finance, en versions française et anglaise.


Calendrier financier indicatif 2024
Chiffre d’affaires du 1er trimestre 2024 : lundi 30 avril (après bourse)
Assemblée Générale Mixte : mercredi 5 juin (11h)
Calendrier du dividende 2023 :
▪ 11 juin : détachement du dividende
▪ 13 au 25 juin inclus : période d’option pour le paiement du dividende en actions
▪ 5 juillet : paiement/livraison des actions nouvelles
Résultats semestriels 2024 : mardi 30 juillet (après bourse)
A PROPOS D’ALTAREA - FR0000033219 - ALTA
Altarea est le leader français de la transformation urbaine bas carbone avec l’offre immobilière la plus complète au service de la Ville
et de ses acteurs. Le Groupe dispose pour chacune de ses activités de l’ensemble des savoir-faire et de marques reconnues pour
concevoir, développer, commercialiser et gérer des produits immobiliers sur-mesure. Altarea est coté sur le compartiment A
d’Euronext Paris.

CONTACTS FINANCE
Eric Dumas, Directeur Financier Agnès Villeret - KOMODO
edumas@altarea.com, tél : + 33 1 44 95 51 42 agnes.villeret@agence-komodo.com, tél. : +33 6 83 28 04 15
Pierre Perrodin, Directeur Financier Adjoint Pour toutes questions : investisseurs@altarea.com
pperrodin@altarea.com, tél : + 33 6 43 34 57 13 Plus d’informations : www.altarea.com/finance/espace-investisseur
Avertissement
Ce communiqué de presse ne constitue pas une offre de vente ou la sollicitation d’une offre d’achat de titres Altarea. Si vous souhaitez obtenir des informations plus complètes concernant Altarea, nous
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sur les informations disponibles actuellement et ne sont valables qu’à la date du présent document. Elles ne constituent pas des garanties quant aux performances futures du Groupe Altarea. Bien
qu’Altarea estime que ces déclarations reposent sur des hypothèses raisonnables à la date de publication du présent document, elles sont par nature soumises à des risques et incertitudes qui sont
inconnus ou que Altarea est incapable de prévoir ou de contrôler pouvant donner lieu à un écart entre les chiffres réels et ceux indiqués ou induits dans ces déclarations.
Ce communiqué de presse ne doit pas être publié, diffusé ou distribué, directement ou indirectement, dans tout pays dans lequel la distribution de ces informations fait l’objet de restrictions légales.



53 Echéances obligataires Altarea 2024 de 255 M€ et Altareit 2025 de 335 M€.
54 Soumis à l’approbation des actionnaires lors de l’Assemblée générale du 5 juin 2024 qui statuera sur les comptes 2023.
55 Les nouvelles actions seront émises à un prix au moins égal à 90 % de la moyenne des premiers cours cotés aux vingt séances de Bourse précédant le jour de l’assemblée,
diminuée du montant du dividende par action et arrondi au cent d’euro supérieur.



ALTAREA RÉSULTATS ANNUELS 2023 11
ALTAREA COGEDIM




RAPPORT D’ACTIVITÉ
31 DECEMBRE 2023




ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 12
SOMMAIRE

1.1 ALTAREA, UNE PLATEFORME DE COMPÉTENCES SANS ÉQUIVALENT AU SERVICE
DE LA TRANSFORMATION URBAINE BAS CARBONE ..................................................... 14

1.2 PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE ................................................................................. 16
1.2.1 Commerce .................................................................................................................................................... 16
1.2.2 Logement ...................................................................................................................................................... 19
1.2.3 Immobilier d’entreprise .................................................................................................................................. 22

1.2.4 Nouvelles activités ........................................................................................................................................ 24

1.3 PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE ............................................................................ 26
1.3.1 Taxonomie : nouveau standard de reporting de la performance environnementale ..................................... 26
1.3.2 Performance carbone ................................................................................................................................... 28

1.4 PERFORMANCE FINANCIERE ............................................................................................ 30
1.4.1 Résultats consolidés 2023 ............................................................................................................................ 30
1.4.2 Actif net réévalué (ANR) ............................................................................................................................... 32
1.4.3 Ressources financières ................................................................................................................................. 34




ALTAREA RÉSULTATS ANNUELS 2023 13
1.1 Altarea, une plateforme de compétences sans
équivalent au service de la transformation urbaine bas
carbone
Altarea, un modèle sans équivalent Il comprend également un peu plus de 800 000 m² de projets
logistiques pour près de 800 millions d’euros de valeur
La force du modèle d’Altarea repose fondamentalement sur potentielle. Près de la moitié est d’ores et déjà louée à des
l’immense marché de la transformation urbaine porté locataires de premier plan via des baux long terme, ce qui
notamment par les changements d’usages, les besoins confère au Groupe un réservoir de valeur qu’il peut monétiser
fondamentaux en logement, l’urbanisme à repenser, la selon ses besoins.
révolution bas carbone. Par ailleurs, le Groupe maîtrise un portefeuille de grands
Pour adresser cet immense marché, le Groupe a mis au point projets de renouvellement urbain représentant un potentiel
un dispositif opérationnel sans équivalent en France, lui d’environ un million de m² tous produits confondus à fin 2023.
permettant d’agir avec l’offre immobilière la plus complète, la En 2023, Altarea aura notamment :
maîtrise de savoir-faire hautement spécialisés et des
marques reconnues. Le Groupe peut surtout compter sur • livré 3 grands projets urbains (EuroNantes, Strasbourg-
l’engagement de ses collaborateurs qui incarnent Fisher et Cœur Mougins) réprésentant ensemble 110 000 m²
l’« état d’esprit Altarea » fait d’exigence, de créativité et de (dont 1 300 lots résidentiels) ainsi que les premières
performance, avec un contrat social fort bâti autour du tranches des quartiers Bordeaux Belvédère et Toulouse
contenu du travail, du sens donné par l’utilité sociale du projet Guillaumet (logements, bureaux et équipements publiques);
d’entreprise et du partage de la valeur créée.
• signé le protocole relatif au Quartier de la Gastronomie

La transformation urbaine, moteur de Paris-Rungis, écoquartier en proximité directe du Marché
International de Rungis et connecté à la future extension de
croissance la ligne 14 du métro ;

• lancé les travaux du quartier bas carbone Carré Rabelais à
Le marché de la transformation urbaine sur lequel Altarea
Tours et poursuivi notamment les travaux du quartier
occupe une place de leader constitue plus que jamais un
Bobigny Cœur de ville (1 200 logements, une trentaine de
marché immense, pour lequel les barrières à l’entrée
commerces un immeuble de bureaux de 10 000 m² et un
techniques, administratives, financières et
cinéma public de six salles), qui doit être livré fin 2024.
environnementales sont élevées et se durcissent (Zéro
Artificialisation Nette, Diagnostic de Performance
Energétique, Décret tertiaire, RE 2020, Taxonomie, …)
Une feuille de route stratégique inscrite
Les crises successives des dernières années (sanitaires, dans le nouveau cycle immobilier
environnementales, sociales) ont mis en évidence la
La crise immobilière déclenchée par la remontée des taux
nécessité de repenser en profondeur l’organisation et le
d’intérêt en 2022 marque la fin d’un cycle qui aura duré près
fonctionnement de nos villes. Un grand nombre
de 15 années. Cette crise est particulièrement forte et aucun
d’infrastructures immobilières sont devenues obsolètes et
secteur de l’immobilier n’est épargné.
vont être transformées pour s’adapter à la fois aux
changements d’usage qui concernent désormais la quasi- Cependant, compte tenu de l’immensité des besoins, Altarea
totalité des produits immobiliers et au changement climatique a la conviction profonde que cette situation ne sera que
(sobriété énergétique). temporaire et que ce changement de cycle permettra aux
acteurs les plus capitalisés d’en tirer le meilleur parti.
Dans un contexte de crise immobilière, tout le savoir-faire
d’Altarea est de continuer de développer des produits Altarea s’est fixé une feuille de route à moyen terme basée à
immobiliers bas carbone qui intègrent tous ces enjeux dans la fois sur :
une équation économique d’autant plus complexe. Les
• ses activités au service de la transformation urbaine bas
différentes marques opérationnelles du Groupe couvrent en
carbone (Logement, Commerce, Logistique, Bureau). Dans
effet toute la palette immobilière permettant aux villes d’être
ce domaine, la foncière Commerce confirme sa résilience
acteurs de leur transformation, soit par touches successives,
opérationnelle désormais la crise Covid passée, alors que la
soit à l’échelle de quartiers entiers.
Promotion résidentielle est entrée dans une crise qui
En 2023, le Groupe a drastiquement revu son portefeuille de nécessite un réingénierie de tout le cycle de production de
projets qui s’établit en fin d’année à environ 14 milliards logements pour développer de nouveaux produits
d’euros tous produits confondus. La part la plus importante abordables, rentables et décarbonés ;
de ce portefeuille de projets concernent le Logement, dont le
• et sur le déploiement de nouvelles activités permettant de
besoin est toujours plus important avec 39 000 lots en
capitaliser sur ses expertises sur d’autres classes d’actifs
développement, dont une partie importante est en cours de
immobiliers (infrastructures digitales avec les data centers,
redéfinition.
asset management immobilier et infrastructures
photovoltaïques…).



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 14
Le séquencement de cette feuille de route stratégique intègre
deux années d’adaptation au changement de cycle (2023 et
2024) suivies de trois années de montée en puissance, sur
les métiers de la transformation urbaine bas carbone et les
nouvelles activités.

En 2023, Altarea est resté extrêmement discipliné et
rigoureux dans la gestion de ses engagements, notamment
en Promotion, et dans l’exécution de sa feuille de route.

Altarea consacrera l’année 2024 à restaurer la rentabilité de
la Promotion qui bénéficiera d’une offre résidentielle
repensée et de valeurs ajustées. La contribution des
nouveaux métiers devrait rester marginale et les résultats du
Groupe seront encore majoritairement portés par la foncière
Commerce. L’endettement se maintiendra proche de son
niveau actuel, sauf opportunités de croissance externe. Le
résultats net récurrent (FFO56) 2024 est attendu en
augmentation, dont l’ampleur dépendra de l’environnement
macroéconomique ; l’année 2023 devrait ainsi constituer un
point bas. A l’issue de la période d’adaptation au changement
de cycle, Altarea vise une montée en puissance de son FFO,
lequel devrait dépasser à 4 ans les 300 millions d’euros.




56 Sauf dégradation supplémentaire de l’environnement macroéconomique,
géopolitique, sanitaire ou réglementaire.



ALTAREA RÉSULTATS ANNUELS 2023 15
1.2 PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE
1.2.1 Commerce
La foncière Commerce, métier historique d’Altarea, Activité locative dynamique
représente un peu plus de 72% des capitaux employés du
Groupe57, avec un volume d’actifs sous gestion de A 100% Nb. de baux Loyers annuels signés
5,2 milliards d’euros fin 2023, générant 317 millions d’euros
France et International 370 34,2 M€
de revenus récurrents58.
L’activité locative est restée dynamique en 2023, tirée par la
1.2.1.1 Le socle financier du Groupe demande d’enseignes leaders attirées par la qualité des
actifs du Groupe :
Les centres commerciaux ont réalisé ces dernières années
une profonde transformation de leur modèle qui leur a permis • montée en puissance constante de CAP3000, avec
de sortir renforcés de la crise sanitaire et de retrouver notamment les ouvertures de Zara, Nike Normal etAroma
d’excellentes performances opérationnelles. Zone, ou encore l’installation du coiffeur Jean Marc Joubert
et du pâtissier Philippe Tayac dans l’aile luxe et créateurs du
Altarea a mené une stratégie de sélection des formats les
Corso ;
plus porteurs (grands centres, commerces de flux, retail
parks, commerces de proximité) et gère aujourd’hui un • performance croissante de la gare Paris-Montparnasse qui
portefeuille de 43 centres particulièrement performants. a bénéficié cette année de l’enrichissement de son offre de
restauration avec notamment l’implantation du tout dernier
A 100% (M€) 31/12/2023 31/12/2022
concept McDonald’s (entré directement dans le Top 3 de
Grands centres commerciaux 3 094 59% 3 281 60%
l’enseigne en France) et l’arrivée de deux autres enseignes
Commerces de flux 537 10% 545 10% internationales ;
Retail parks 997 19% 1 027 19%
• confirmation du statut de locomotive de L’Avenue 83 (La
Commerces de proximité 605 12% 630 11%
Valette du Var) sur la 1ère zone commerciale d’Europe avec
Total actifs sous gestion 5 233 100% 5 483 100%
le succès des nouveaux concepts de Bershka et Zara ;
Ces actifs sont majoritairement détenus sous forme de • succès de l’implantation d’Action à Jas de Bouffan (Aix-en-
partenariats avec des investisseurs institutionnels de tout Provence) qui a renforcé la fréquentation et profité à tous les
premier plan Cette stratégie permet au Groupe de tirer toute commerçants, en amont des ouvertures prochaines de
la valeur de ses savoir-faire opérationnels sur les volumes JDSports et du remplacement de l’hyper Casino # hyper frais;
gérés, tout en optimisant le rendement sur les capitaux
employés. • renforcement de l’offre de loisirs de Bercy Village avec
l’ouverture de « L'Horizon de Kheops » une expédition
1.2.1.2 Excellente performance immersive unique à la fois ludique, éducative et sensorielle ;
opérationnelle • nombreuses signatures de commerces de proximité dans
CA des commerçants59 et fréquentation60 en hausse les nouveaux quartiers développés par le Groupe (Mougins,
Bordeaux Belvédère, Toulouse Aerospace) et pour les actifs
A fin décembre 2023 (12 mois) Var. vs 2022 en repositionnement gérés pour le compte d’Allianz
Chiffre d'affaires (TTC) +7% (notamment Nyx et Levi’s à NicEtoile et JDSport et Furet du
Fréquentation +3% Nord à Saint-Quentin).

Toutes les typologies de commerce enregistrent une bonne Loyers nets consolidés
tenue de ces deux indicateurs témoignant à la fois de
France et International En M€ Var.
l’attractivité des sites et de la qualité des enseignes
Loyers nets au 31 décembre 2022 193,7
locataires.
Variation de périmètre (0,5) (0,3)%
Vacance financière à un niveau optimal Variation à périmètre constant 11,6 +6,0%
dont indexation 9,3 +4,8%
A 100% 31/12/2023 31/12/2022 31/12/2021
Loyers nets au 31 décembre 2023 204,8 +5,8%
Vacance financière 2,7% 2,7% 2,9%
Les loyers nets à fin 2023 progressent de +6,0% à périmètre
La vacance financière se situe à 2,7%, un niveau considéré constant, illustrant la capacité des commerces du Groupe à
comme optimal61. surperformer l’indexation (+4,8%). A date de publication, le
taux de recouvrement62 s’élève à 96,3% (94,6% en 2022).




57 4 157 millions d’euros pour le Commerce ramenés à 5 744 millions d’euros au 60 Variation du nombre de visiteurs, mesuré par Quantaflow sur les centres
total (cf. tableau du ratio LTV Chapitre ressources financières). commerciaux équipés, et par comptage des voitures pour les retail parks (hors
58 Chiffres à 100% (2,2 milliards d’euros d’actifs pour 137 millions d’euros de commerces de flux) en cumulé de janvier à décembre, en France et Espagne.
loyers bruts en part du Groupe). 61 Concernant les cellules libérées suite à des procédures collectives en 2023,
59 Evolution du chiffre d’affaires TTC des commerçants en cumulé de janvier à seules 6 sont encore en cours de recommercialisation à fin décembre 2023.
décembre en France et Espagne. 62 Loyers et charges encaissés rapportés aux loyers et charges quittancés (TTC)
à date de publication, chiffres à 60 jours.



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 16
Valeur des actifs gérés Bobigny Cœur de Ville

Dans un contexte général de baisse des valeurs, la Sur le site de l’ancien centre commercial Bobigny2 construit
progression des loyers n’a que partiellement compensé la sur dalle en 1974, Altarea développe sur 2,7 hectares un
décompression des taux de sortie immobilier63 (en moyenne nouveau quartier composé de 1 200 logements, d’un
+56 bps à 5,92%). La valeur des actifs Commerce s’inscrit immeuble de bureaux, d’un cinéma de six salles et d’une
ainsi en baisse de -4,6% sur un an. trentaine de commerces et services. Sur 14 000 m², la
programmation commerciale prévoit l’installation d’une
Valeur Var. vs moyenne surface alimentaire (2 500 m²), de commerces de
Au 31/12/2023 % 31/12/2022
(M€)(a) bouche et de restaurants autour d’une place centrale
Actifs sous gestion 100% 5 232 -4,6% paysagée de plus de 1 700 m², des services (La Poste,
dont Q/P Tiers 57% 2 992 -4,6% coiffeur, optique, pharmacie, laverie,...), d’une salle de fitness
dont Q/P Groupe 43% 2 240 -4,5% et de trois enseignes de l’Economie Sociale et Solidaire
(a) Valeur d'expertise droits inclus. (ESS) ayant fait l’objet d’un appel à manifestation d’interêt.
La livraison est prévue fin 2024.
A 100% 31/12/2023 31/12/2022
Grands centres commerciaux 5,76% 5,17% Cité de la Gastronomie
Retail parks 6,31% 5,80%
En 2022, Altarea a remporté l’appel à projet initié par le
Commerces de proximité 6,18% 5,90% Syndicat Mixte de la Cité de la Gastronomie Paris-Rungis,
Moyenne pondérée 5,92% 5,36% futur quartier mixte situé aux abords du Marché d’Intérêt
National de Rungis (MIN) qui comprendra notamment une
halle alimentaire, un espace culturel et un campus de
1.2.1.3 Développements formation, ayant pour thématique commune la gastronomie.
La commercialisation a été initiée en 2023 et l’ouverture du
Altarea est l’un des principaux développeurs de commerces quartier est prévu en 2028.
avec une expertise reconnue sur les formats les plus
performants : les commerces en gare pour leurs flux, les Enox 2 (Gennevilliers)
retail parks pour leur rapport qualité-prix et les commerces Altarea a signé en septembre une VEFA auprès de BNP
de proximité pour leur valeur d’usage très appréciée par Paribas REIM France pour le développement d’un food park
toutes les clientèles. de 1 600 m² qui viendra compléter fin 2024 l’offre du retail
En 2023, Altarea a connu des avancées significatives sur park Enox. Altarea a déjà commercialisé les quatre cellules à
plusieurs de ses opérations en développement : quatre grandes enseignes du groupe Bertrand Franchise
(Burger King, Au Bureau, Volfoni et Pitaya). Enox 2 vise une
Gare de Paris-Austerlitz certification BREEAM Very Good.
Après la réussite de la transformation de la gare Paris- Déploiement de bornes de recharge électrique
Montparnasse, Altarea a démarré au premier semestre les
travaux de restructuration des espaces commerciaux de la Dans le cadre du partenariat signé début 2022 avec Electra,
gare Paris-Austerlitz, qui représenteront à terme près de spécialiste français de la recharge ultra-rapide (150-300 kW),
25 000 m² de commerces directement connectés à la gare. Altarea poursuit le déploiement de bornes de recharge sur
La phase de commercialisation devrait débuter en 2025. les parkings de ses sites commerciaux. Fin 2023, 5 centres
ont d’ores et déjà été équipés sur les 19 prévus.
Gare de Paris-Est

Altarea a également signé les accords avec Gares &
Connexions pour renouveler et développer l’offre
commerciale de la gare Paris-Est, qui sera entièrement
métamorphosée (nouvelle façade, coworking, restauration,
commerces innovants).
Livraison du retail park La Vigie (Strasbourg)

Après 4 années de travaux de restructuration et d’extension
(10 000 m²), ce centre a quasiment doublé de taille. Aux
locomotives déjà présentes (Intersport, Conforama…) sont
venus s'ajouter des acteurs comme Boulanger, Fabrique de
Styles, mais aussi des enseignes comme Naumy (prêt-à-
porter féminim low cost), l’enseigne de fitness BasicFit et
l’enseigne alsacienne Mise au Green. Le site est par ailleurs
équipé de 2 400 m² de panneaux photovoltaïques en toiture.




63 Le taux de sortie immobilier (« taux de capitalisation ») est utilisé par les
experts pour capitaliser les loyers à l’échéance de leurs prévisions de DCF. Il
reflète la qualité fondamentale de l’actif à moyen et long terme.



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 17
Actifs gérés à fin décembre 2023

Loyers bruts Valeur Valeur en
Actif et typologie Nb. m² GLA Q/P Groupe
(M€) (M€) Q/P (M€)
CAP3000 (Nice) 105 600 33%
Espace Gramont (Toulouse) 56 700 51%
Avenue 83 (Toulon - La Valette) 53 500 51%
Qwartz (Villeneuve-la-Garenne) 43 300 100%
Sant Cugat (Barcelone, Espagne) 43 000 100%
Bercy Village (Paris) 23 500 51%
Le Due Torri (Bergame - Stezzano, Italie) 44 300 25%
La Corte Lombarda (Bellinzago, Italie) 21 200 25%
Espace St Quentin (St Quentin en Yvelines) 28 000 0%
NicEtoile (Nice) 17 300 0%
Grands centres commerciaux 10 436 400 168 3 094 1 375
Gare Montparnasse (Paris) 18 200 51%
Gare de l'Est (Paris) 7 300 51%
Gares italiennes (5 actifs) 8 600 51%
Oxygen (Belvédère 92) 2 900 100%
Commerces de flux 8 37 000 53 537 277
Family Village (Le Mans - Ruaudin) 30 500 51%
Family Village (Limoges) 29 000 51%
Family Village (Nîmes) 28 800 51%
Les Portes de Brest Guipavas (Brest) 28 600 51%
Family Village (Aubergenville) 27 800 51%
Espace Chanteraines (Gennevilliers) 23 700 51%
Thiais Village (Thiais) 22 800 51%
Les Portes d'Ambresis (Villeparisis) 20 300 51%
La Vigie (Strasbourg) 27 100 100%
Marques Avenue (Aubergenville) 12 900 51%
Pierrelaye 10 000 51%
Carré de Soie (Lyon) 51 000 50%
Chambourcy 34 900 0%
Retail parks 13 347 400 59 997 485
-X% (Massy) 18 400 100%
Les Essarts-Le-Roi 11 000 100%
Grand Place (Lille) 8 300 100%
Le Parks (Paris) 33 300 25%
Reflets Compans (Toulouse) 14 000 25%
Jas de Bouffan (Aix-en-Provence) 9 800 18%
Grand'Tour (Bordeaux) 25 000 0%
Issy Cœur de Ville 24 200 0%
Bezons Cœur de Ville 14 500 0%
Toulouse Aérospace 15 100 0%
Place du Grand Ouest (Massy) 16 900 0%
Toulon Grand Ciel 3 000 0%
Commerces de proximité 12 194 900 38 605 103

Total actifs sous gestion 43 1 015 700 317 5 232 43% 2 240




ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 18
1.2.2 Logement
Altarea est le 2ème promoteur résidentiel en France64. Présent 1.2.2.2 Activité de l’année
sur l’ensemble du territoire, le Groupe a déployé une offre
multiproduits complète65 reposant sur des marques aux
Priorité à l’écoulement de l’offre du cycle précédent
positionnements complémentaires pour répondre aux
besoins structurellement immenses du marché français. Réservations66

Altarea a donné la priorité à l’écoulement de l’offre en cours
1.2.2.1 Adaptation au nouveau cycle
de construction en pratiquant une politique tarifaire adaptée,
Un changement de cycle brutal tant au détail qu’en bloc.

Depuis juin 2022, la hausse rapide des taux d’intérêt Les réservations en valeur baissent de -16% à 2 250 millions
conjuguée à des politiques plus restrictives de la part des d’euros TTC, pour 8 004 lots (-20%) dans un marché en
banques ont désolvabilisé brutalement l’ensemble des contraction de -26%67. Ces lots ne concernent que des
acquéreurs. Cette crise de la demande s’est rajoutée à celle projets pour lesquels les décisions d’acquisition de terrains
préexistante de l’inflation des normes et des coûts travaux, ont été prises68.
créant ainsi les conditions d’une crise immobilière de grande
Réservations 2023 % 2022 % Var.
ampleur.
Particuliers - Accession 472 21% 707 27% (33)%
Une phase d’ajustement est nécessaire avant que le marché Particuliers - Investissement 649 29% 1 015 38% (36)%
ne retrouve son équilibre. Altarea entend mettre à profit cette
Ventes en bloc 1 130 50% 945 35% +20%
période pour opérer une profonde transformation de son
Total en valeur (M€ TTC) 2 250 2 666 (16)%
modèle industriel.
Particuliers - Accession 1 458 18% 2 000 20% (27)%
Une adaptation accélérée et volontariste Particuliers - Investissement 2 356 30% 3 590 36% (34)%
Dès la fin 2022, Altarea a pris la mesure de l’ampleur de cette Ventes en bloc 4 190 52% 4 428 44% (5)%
crise en réduisant drastiquement le volume de ses Total en volume (lots) 8 004 10 017 (20)%
acquisitions foncières, ce qui a contribué à limiter ses
Les ventes en bloc représentent 52% des réservation (vs
engagements.
44%). Elles se composent principalement de logements
L’année 2023 a été consacrée à solder le cycle précédent et intermédiaires69 (57%) et de logements sociaux (30%).
à élaborer une nouvelle offre afin d’être prêt pour la reprise.
Les particuliers restent le coeur de cible du Groupe. Ils ont
Cette stratégie permet de repartir sur une base saine et de
représenté la moitié des ventes malgré un contexte qui leur
tourner le travail des équipes vers l’avenir.
a été particulièrement défavorable, notamment en matière
L’activité opérationnelle a été intense, avec : d’accès au crédit.

• l’écoulement accéléré de l’offre en cours de
Régularisations notariées
construction issue du cycle précédent, en bloc et au détail ;
En M€ TTC 2023 % 2022 % Var.
• des acquisitions foncières limitées exclusivement aux
projets adaptés au contexte, se traduisant par une Particuliers 1 418 62% 1 943 62% (27)%
réduction drastique du nombre de terrains acquis ; Ventes en bloc 857 38% 1 182 38% (27)%
Total 2 275 3 125 (27)%
• la revue de la totalité du portefeuille foncier aboutissant
à l’abandon massif de projets (allant parfois jusqu’à L’année 2023 a connu une chute importante de la production
l’abandon de certaines options foncières) ou à leur de crédit à l’habitat (- 41%70), qui ont rendu les signatures
repositionnement, et in fine au provisionnement des frais notariées particulièrement difficiles à concrétiser.
d’études correspondants ou de terrains ;
Face à cette situation, le Groupe a notamment mis en place
• une nouvelle organisation du portefeuille de marques un dispositif d’accompagnement de ses clients tout au long
pour renforcer leur positionnement ; du processus d’acquisition, qui a permis de limiter la baisse
des régularisations notariées. Elles ont atteint 2 275 millions
• l’élaboration d’une offre « nouvelle génération »
d’euros (-27%) pour l’ensemble des marques du Groupe.
décarbonée, abordable et rentable adaptée au nouveau
cycle, sur des fonciers renégociés ou sur de nouveaux
fonciers.




64 Source : Classement des Promoteurs publié en juillet 2023 par Innovapresse. 68 En outre, le Groupe a placé 1 420 lots supplémentaires en 2023. Ceux-ci ne
65 Logements neufs toutes gammes (accession et investissement, libre, social, sont cependant pas intégrés dans les 8 004 lots vendus car ils concernent des
LLI), résidences gérées, Malraux, monuments historiques, déficits fonciers, projets pour lesquels le permis de construire n’est pas encore obtenu et la
démembrement, logements structure bois CLT, rénovation. décision d’acquisition des terrains n’est pas encore prise.
66 Réservations nettes des désistements, en euros TTC quand exprimées en 69 Logement locatif intermédiaire (LLI).
valeur. Données à 100 %, à l’exception des opérations en contrôle conjoint pris 70 Donnée Banque de France (production annuelle de crédits à l’habitat aux
en quote-part. particuliers (hors renégociations)).
67 Données FPI France publiées le 15 février 2024 – Baisse des réservations sur
un an de -26% en 2023 à 94 828 lots (contre une moyenne annuelle de 146 269
ventes entre 2017 et 2023), dont -38,4 % au détail et +11,5% en bloc



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 19
Acquisitions foncières limitées aux projets adaptés A l’issue de cette revue :
au contexte
• environ 90% des frais d’études en stock ont été passés en
En 2023, le Groupe n’a acquis que des terrains charge ;
correspondant à des opérations « dans le marché ». Les
• la valeur des terrains en portage a été ajustée d’environ
acquisitions foncières ont ainsi été fortement réduites avec
- 30 %, correspondant à leur valeur de recouvrement ;
63 terrains acquis en 2023, contre 167 en 2022 (-59 % en
nombre de lots). • l’offre résiduelle issue du cycle précédent a été mise à sa
valeur de marché.
En nombre de lots 2023 2022 Var.
Acquisitions de terrains 5 064 12 487 (59)% Nouvelle organisation du portefeuille de marques
Conjugué à l’écoulement de l’offre sur les terrains déjà acquis Altarea est organisé autour de plusieurs marques à forte
à fin 2022, le ralentissement des acquisitions foncières en notoriété permettant de couvrir l’ensemble des produits
2023 a permis de diminuer les engagements du Groupe avec résidentiels. Les différentes marques sont dotées d’une
une offre disponible à la vente en cours de construction autonomie opérationnelle (clients, produits) tout en
passée de 3 500 lots fin 2022, à environ 1 500 lots fin 2023 bénéficiant de la puissance du Groupe incarnée par la
(-57 %). marque ombrelle Altarea (stratégie, engagements, finances,
fonctions supports).
Les 63 terrains acquis en 2023 réprésentent un potentiel de
chiffre d’affaires HT d’environ 1,1 milliard d’euros pour En 2023, Altarea a procédé à une réorganisation de son
5 064 lots. Ces opérations « dans le marché » ont en portefeuille de marques afin de renforcer leur positionnement
commun les caractéristiques suivantes : respectif, avec notamment la fusion de Woodeum et Pitch
Immo, le lancement de la marque Nohée (ex Cogedim Club©)
• permis de construire définitifs correspondant à une
dans les résidences seniors et la création de Jouvence,
conception adaptée (taille des lots, optimisation des
marque dédiée à la rénovation des logements anciens
surfaces,…) ;
destinés à la revente. L’organisation du portefeuille est
• prix du foncier maîtrisé et marchés de travaux sécurisés ; désormais la suivante :

• grilles tarifaires ayant permis l’atteinte d’un taux • Cogedim est la première marque du Groupe en termes de
précommercialisation élevé (ventes en bloc signées, ventes maillage géographique, de profondeur de gammes et de
au détail sans aléas significatifs) ; notoriété. En 2024, Cogedim a été élu pour la 2ème année
consécutive n°1 au Top 200 de la relation client réalisé par le
• rentabilité satisfaisante au regard du profil de risque.
cabinet de conseil The Human Consulting Group pour Les
Echos tous secteurs confondus ;
Revue exhaustive du portefeuille d’options
foncières71 • Woodeum (fusionné avec Pitch Immo) est le spécialiste
français de la promotion immobilière bas carbone grâce
En 2023, Altarea a effectué une revue en profondeur de son
notamment à sa maitrise de la technologie structure bois CLT
portefeuille foncier avec des critères d’engagement
(bois lamellé croisé) mais également à autres solutions bas
significativement durcis.
carbone en surperformance par rapport aux normes
Au 31 décembre 2022, le portefeuille d’options foncières du actuelles(RE2020/Niveau 2022 ;
Groupe représentait un potentiel de 48 000 lots. Sur ce total :
• Histoire & Patrimoine est la marque experte en rénovation
• 5 800 lots ont fait l’objet d’un lancement commercial en 2023 ; et réhabilitation immobilières, proposant une offre de produits
• 13 200 lots ont été définitivement abandonnés ; en Monuments Historiques, Malraux et Déficit Foncier ;

• 29 000 lots correspondent à des options foncières • Jouvence est la nouvelle marque dédiée à la rénovation
conservées ou en cours de renégociation qui sont en train thermique, fonctionnelle et esthétique de logements anciens
d’être retravaillées en profondeur (conception produit, destinés à la revente ;
stratégie commerciale, stratégie territoriale, coûts travaux, • Nohée est spécialisée dans le développement de
prix des fonciers, performance carbone). Les projets résidences gérées à destination des seniors actifs. Nohée a
antérieurement imaginés doivent être partiellement ou ouvert sa 30ème résidence fin 2023 et a pour ambition
entièrement revus afin de correspondre au nouveau cycle. d’opérer 50 résidences d’ici 2026 ;
Cette revue exhaustive du portefeuille foncier a conduit à • Altarea Solutions & Services est la plateforme de
passer en charges une part très significative des frais services accompagnant les clients et partenaires du Groupe
d’études stockés au bilan du Groupe (cf. Performance tout au long de leur projet immobilier (animation
financière). commerciale, financement, gestion locative, syndic,…).




71 Le portefeuille d’options foncières est constitué des projets maîtrisés (par le
biais d’une promesse de vente, quasi exclusivement sous forme unilatérale), dont
le lancement commercial n’a pas encore eu lieu.



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 20
Impacts comptables en 2023
La stratégie adoptée par le Groupe (réduction des
engagements, revue du portefeuille d’options foncières,
réorganisation des marques) se traduit par l’enregistrement
en variation de valeur d’une charge comptable
exceptionnelle permettant de solder le cycle précédent dans
les comptes du Groupe72.

Elaboration d’une offre « nouvelle génération »
L’ampleur de la crise rend nécessaire un changement
profond dans la conception produit afin de s’adapter au
nouveau contexte, et principalement au pouvoir d’achat des
clients.

En 2023, les équipes du Groupe ont été réorientées sur
l’élaboration d’une offre « nouvelle génération » abordable,
décarbonée et rentable, adaptée au nouveau cycle
(conception et performance carbone, optimisation des plans
et taille des lots, stratégie commerciale, stratégie territoriale,
coûts travaux, prix des fonciers).

Les approvisionnements73 correspondant à ces nouveaux
produits ont représenté près de 10 000 lots en 2023. Compte
tenu de la durée du cycle de production74, cette offre ne
devrait monter en puissance qu’à partir de la fin de l’année
2024 en fonction des conditions de marché.

Perspectives
L’objectif d’Altarea est d’être prêt pour la reprise, avec un
modèle industriel (offre et positionnement) entièrement revu.
L’année 2024 devrait être marquée par :
• l’écoulement des derniers lots issus du cycle précédent, ce
qui devrait encore peser sur les marges ;
• la mise en chantier des opérations dont les terrains ont été
acquis en 2023, à rentabilité satisfaisante mais aux volumes
limités ;
• le lancement de l’offre « nouvelle génération » à partir de la
fin 2024 selon un rythme qui dépendra de l’évolution du
marché.

Le backlog75 au 1er janvier 2024 représente 2,7 milliards
d’euros HT, en baisse de -22% sur un an. Le chiffre d’affaires
2024 du Groupe devrait s’établir en baisse plus ou moins
marquée en fonction du volume et du rythme d’acquisitions
de terrains « nouvelle génération ».




72 Cf partie Performance financière. 75 Chiffre d’affaires HT des ventes notariées restant à appréhender à
73 Signature de nouvelles options foncières. l’avancement de la construction et des réservations des ventes au détail et en
74 Signature de l’option foncière, conception du programme, dépôt/obtention de bloc à régulariser chez le notaire.
permis de construire, lancement commercial, acquisition foncière, construction
et livraison.



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 21
1.2.3 Immobilier d’entreprise
Altarea intervient en Immobilier d’entreprise pour un risque de PRD Montparnasse dont le montant est compris en
limité et de manière extrêmement variée grâce à une variation de valeurs dans la charge comptable
palette de compétences très diversifiées. exceptionnelle Promotion. Au terme de cette revue, le
risque résiduel de Landscape a été ramené à zéro et
Des savoir-faire multiples
l’exposition économique sur PRD Montparnasse a été
En bureau, le Groupe opère sur l’ensemble du territoire ramenée à un niveau de marché.
national76 :
Sur l’activité de promotion (VEFA, CPI, MOD), le Groupe
• en tant que promoteur sous forme de contrats de VEFA, se concentre sur son portefeuille d’opérations maitrisées à
BEFA et CPI, avec une position particulièrement forte sur faible risque et continue de sourcer des opérations Bureau
le marché des « clé-en-main » utilisateurs, ou dans le dans les grandes métropoles régionales (Nantes,
cadre de contrats de MOD77 ; Bordeaux, Aix-Marseille, Lyon, Toulouse, Rennes, Lille…).

• en tant que promoteur/investisseur ou co-investisseur 1.1.1.1 Activité de l’année en Bureau
pour certains actifs à repositionner (avant cession) ;
Malgré le contexte Altarea a connu une activité
• sur une large gamme de produits : sièges sociaux, opérationnelle dynamique en 2023 sur l’ensemble de ses
immeubles multi-occupants, immeubles de grande marchés (Bureau Grand Paris et Régions, Grande
hauteur, locaux d’activités et industriels, hôtels, écoles et Logistique, Logistique urbaine).
campus.
Bureau / Grand Paris
En Logistique, le Groupe opère :
• Signature d’un bail emphytéotique de 99 ans avec l’Etat
• en tant qu’aménageur, promoteur et parfois investisseur, pour l’acquisition et la rénovation d’un ensemble immobilier
pour développer des projets qui répondent à des enjeux situé au 185 rue Saint-Honoré (6 000 m², Paris 1er) et
techniques, réglementaires et environnementaux de plus mitoyen de l’Hôtel Regina.
en plus exigeants ;
• Démarrage de trois chantiers de rénovation (66 000 m²)
• à la fois pour le développement de grandes plateformes dont l’ensemble Louis Le Grand (Paris 2ème) en co-
ou des hubs pour des distributeurs ou des acteurs du e- investissement avec JP Morgan Global Alternatives ou
commerce, et sur le marché de la logistique urbaine78 pour Valhubert, l’ancien siège de CACEIS (Paris 13ème) pour
le dernier kilomètre. lequelle le Groupe intervient en tant que maître d’ouvrage
délégué.
Une baisse des valeurs plus ou moins marquée en
fonction de l’attractivité locative • Avancement des chantiers du futur siège social de Swiss
Life à la Défense (18 100 m²) et des bureaux de Bobigny
En 2023, le marché de l’Immobilier d’entreprise a été
Cœur de Ville (9 800 m²) tous deux livrables en 2024, ainsi
touché par une baisse généralisée des valeurs liée à la
que de l’immeuble du 26 Champs-Elysées en prestation de
hausse des taux, laquelle a concerné l’ensemble des
services.
produits.
• Livraison de l’immeuble Le Visionnaire pour L’Oréal situé
Le marché du Bureau est entré dans une crise durable,
dans son siège historique au 14 rue Royale (4 200 m²,
particulièrement sur les localisations périphériques d’Ile-
Paris 8ème) et lancement des travaux de rénovation de la
de-France, même si la demande locative reste soutenue à
façade de son siège mondial à Clichy.
Paris et dans certaines métropoles régionales. Quelle que
soit leur localisation, les immeubles de bureau subissent Bureau / Métropoles régionales
une hausse des taux de capitalisation marquée avec une
• Signatures de plusieurs VEFA pour un total de 24 000 m²,
dispersion forte. Cette hausse n’est que très partiellement
dont Claystone et Urbanclay à Toulouse vendus
compensée par l’augmentation des loyers qui ne concerne
respectivement à Quaero Capital et à Midi 2i pour lesquels
que les meilleurs emplacements.
les chantiers ont été lancés cette année. A Bordeaux
Le marché de la Logistique reste tiré par une demande Belvédère, le Groupe a vendu Mokusaï à la Mutualité
locative forte et un effet rareté qui se traduit par une hausse Sociale Agricole de la Gironde. Dans le sud le Groupe a
durable des loyers. A plus court terme, la décompression signé une VEFA avec Naval Group pour un immeuble au
des taux de capitalisation (de 50 bps à 75 bps) limite l’effet sein de la Technopole de la mer à Ollioules et vendu le futur
de la hausse des loyers sur les valeurs d’actifs. campus étudiant de l'ESSCA School of Management situé
à Aix-en-Provence à La Caisse d'Epargne, via sa filiale
L’exposition d’Altarea au risque Immobilier d’Entreprise se
CEPAC Foncière.
concentre sur PRD Montparnasse, quelques participations
minoritaires (Landscape à La Défense notamment) ainsi • Lancement de 42 000 m² de chantiers dont le futur Centre
que dans le projet de St-Honoré (Paris). En 2023, le de développement d’Alstom Sud à Aix-en-Provence, Feel
Groupe a été amené à revoir les valeurs de Landscape et


76 Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris, Ile-de-France et grandes 78 Produit opérationnellement géré par les équipes Altarea Commerce, selon
métropoles régionales. un modèle de type promoteur.
77 VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), BEFA (bail en l’état futur
d’achèvement), CPI (contrat de promotion immobilière) et MOD (maitrise
d’ouvrage déléguée).



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 22
Good près de Nantes à Orvault, dont un premier bâtiment
a été vendu à la SMABTP fin 2022.

• Livraison du Campus de l’emlyon business school dans
le quartier de Gerland (20 000 m² pour une capacité
d’accueil de 7 800 personnes et 9 000 m² d’espaces verts).
Multifonctionnel, hybride et adaptable, il répond aux
nouveaux usages de l’enseignement supérieur et vise les
Certifications HQE (Excellent), BREEAM (Very Good),
OSMOZ et R2S.

• Livraisons de 53 000 m² de bureaux dont Amazing
Amazones au sein du grand projet Euronantes (19 700 m²),
deux immeubles du quartier Bordeaux Belvédère
(10 400 m²) ou encore Newton St Charles à Marseille
(9 700 m²).

1.1.1.2 Activité de l’année en Logistiques
Grande Logistique

En Grande logistique, le Groupe intervient en tant que
promoteur avec une prise de risque limitée. Au 31
décembre 2023, les sites en cours de construction ou livrés
représentent un total de 354 000 m². Ils sont d’ores et déjà
intégralement loués via des baux long terme à des
locataires de premier plan sur la base de loyers assurant
au Groupe un rendement supérieur au taux de marché
observé sur cette typologie de produits.

L’année 2023 a été marquée par :

• la prise de contrôle à 100% du megahub de Bollène79
pour lequel le Groupe a livré l’entrepôt n°2 à son locataire
Intermarché et commercialisé intégralement l’entrepôt n°3
à ID Logistics, Mutual Logistics et Gerflor et dont les
travaux ont été lancés ;

• la livraison de l’Hexabub Occitanie-La Méridienne à
Béziers (50 000 m²) vendu en VEFA à LIDL en 2022, et la
livraison de la plateforme de Puceul près de Nantes
(38 000 m²) louée au groupe Sofia ;

• le lancement des travaux de la plateforme logistique
EcoParc Cotière dans l’Ain (70 000 m²), dont 56 000 m²
sont loués à Samse via un bail de 12 ans, dont 9 ans
fermes.

Logistique urbaine

Après avoir signé en 2022 une première opération
parisienne en logistique urbaine très réussie (Reuilly),
Altarea a annoncé en fin d’année l’acquisition d’une
plateforme de 7 600 m² actuellement louée et exploitée par
DHL située à Vitry-sur-Seine à proximité du périphérique
sud-parisien. L’objectif est de réaliser une rénovation
répondant à trois objectifs : apporter une réponse aux
enjeux énergétiques et environnementaux du bâtiment,
réaliser une mise aux normes réglementaire bâtimentaire
et améliorer l’efficacité et la sécurité de l’exploitation DHL.
Le site bénéficie d’une localisation exceptionnelle
stratégique pour la livraison du dernier kilomètre en Ile-de-
France.




79 260 000 m² développés en 5 tranches (dont 50 000 m² pour l’entrepôt n°2
et 95 000 m² pour l’entrepôt n°3) visant une certification BREEAM.



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 23
1.2.4 Nouvelles activités
A l’occasion de la présentation de sa feuille de route Un premier fonds grand public a été lancé fin 2023 : la
stratégique, Altarea a annoncé le déploiement de nouvelles SCPI Alta Convictions positionnée sur le nouveau cycle
activités (data centers, asset management et immobilier, sans stock ou financement d’avant crise. Cette
photovoltaïque) qui ont toutes connu des avancées dernière développe une thématique diversifiée et a engagé
significatives cette année. ses premiers investissements notamment dans le
Commerce pour ses premiers actifs.
1.1.1.3 Data Center, l’infrastructure au
ATREC : lancement d’un fonds de dette immobilière en
cœur de la ville numérique
partenariat avec Tikehau Capital80
La demande en data centers est en forte croissance en
En 2023, Altarea a annoncé le lancement d’une plateforme
France, tirée par la digitalisation de l’économie, l’essort de
de dette immobilière en partenariat avec Tikehau Capital.
l’intelligence artificiel et le souhait de nombreux acteurs de
Ce fonds baptisé ATREC (Altarea Tikehau Real Estate
relocaliser le stockage de leurs données sur le territoire
Credit) vise une taille d’un milliard d’euros de fonds propres
national. Le parc actuel souffre notamment d’un sous-
comprenant un engagement de ses sponsors à hauteur de
dimensionnement structurel particulièrement fort pour les
200 millions d’euros (100 millions d’euros chacun).
data centers écoresponsables (autogénération et
récupération d’énergie, connexion avec les réseaux de Cette plateforme capitalise sur les expertises
chaleur urbain, …). complémentaires d’Altarea et Tikehau Capital en matière
immobilière et de dette privée, et permettra aux
L’ambition d’Altarea est de développer des data centers
investisseurs de bénéficier d’un accès privilégié au pipeline
écoresponsables avec récupération de la chaleur émise
combiné des deux groupes ainsi qu’à leur réseau respectif
pour les réseaux urbains de chauffage et de
pour saisir les opportunités d’investissement les plus
refroidissement. Ces sites de taille moyenne (compris entre
attractives.
3 MW et 20 MW) permetteront l’hébergement de serveurs
à proximité de leurs utilisateurs, et d’assurer connectivité, Ce fonds apporte un vaste éventail de solutions flexibles,
haute performance, haute sécurité et haute disponibilité. Le en ciblant prioritairement des financements d’actifs
Groupe a déjà constitué une équipe opérant sous la (bureaux, commerces, biens industriels, logements,
marque NDC (Nation Data Center) et travaille sur une logistique et hôtellerie) ou d’entreprises traditionnelles de
quinzaine d’implantations potentielles dans les principales l’immobilier via des instruments de dettes juniors,
métropoles françaises (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, mezzanines, ou unitranches. Une première opération a été
Nantes). réalisée fin 2023 et un pipeline important de sujets est en
cours d’étude confirmant la pertinence de cette stratégie.
En 2023, le Groupe a lancé les travaux de ses deux
premiers sites pour des ouvertures début 2025 : 1.1.1.5 Photovoltaïque
• à Val de Rueil près de Rouen, un projet de réhabilitation La décarbonation de l’économie française devrait accroître
sur 7 000 m² de surface de plancher pour une puissance de façon considérable les besoins en électricité d’origine
totale visée de 10 MW ; photovoltaïque. Ces besoins seraient de l’ordre de 100
• à Noyal-sur-Vilaine près de Rennes sur 1 000 m² pour gigawatts-crête (GWc) d’ici 205081 (vs un parc existant de
une puissance visée de 3 MW. 16 GWc), ce qui suppose de doubler le rythme de
développement actuel qui devra atteindre jusqu’à 7 GWc
En fonction des opportunités et des situations spécifiques, par an (vs 2,4 GWc en 2022).
en lien avec le fort développement des besoins liés au
recours à l'Intelligence Artificielle générative, le Groupe Altarea estime pouvoir développer au moins 500 MWc sur
pourrait être amené à développer des Data Center plusieurs années dans le cadre d’un modèle de type
hyperscale de stockage ou de calcul (puissance supérieure « promoteur / asset manager », ce qui permettra de réaliser
à 20 MW) en partenariat avec de grands clients. les investissements correspondants à structure financière
1.1.1.4 Asset management maîtrisée.

Altarea Investment Managers : lancement d’un premier Altarea a d’ores et déjà constitué une équipe dédiée d’une
fond immobilier grand public vingtaine de collaborateurs avec un mix de recrutements
internes et externes dont l’objectif est de constituer
La société de gestion Altarea Investment Managers a été rapidement un pipeline de projets diversifiés82.
agréée en avril 2023 par l’Autorité des Marchés Financiers
et compte désormais une équipe de gestion complète. Partenariats stratégiques en agrivoltaïsme
Altarea Investment Managers a pour objectif d’étendre Altarea négocie avec d’importants acteurs du monde
progressivement ses accords de distributions sur la partie agricole français des partenariats stratégiques afin de co-
grand publics auprès des CGP et réseaux, ainsi que de développer des projets photovoltaïques (centrales au sol et
développer une offre complète de supports agrivoltaïsme). Un premier contrat de partenariat ambitieux
d’investissements immobiliers.


80 Tikehau Capital est un partenaire de longue date d’Altarea et l’un des 82 Ombrières de centres commerciaux, grandes toitures de bureaux et
principaux asset managers de la dette privée en France avec 38 Mds€ d’actifs d’entrepôts, sites anthropisés (carrières, friches, décharges, délaissés,…) et
sous gestion, dont 15 Mds€ sur ce segment. agrivoltaïsme.
81 Rapport sur les futurs énergétiques 2050 de RTE.



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 24
a été signé, pouvant représenter à terme la concrétisation
de plusieurs dizaines de projets.

Pipeline
Altarea travaille sur 1 000 MWc de projets photovoltaïques
de toutes natures dont 400 MWc sont maitrisés. 165 MWc
sont d’ores et déjà sécurisés parmi lesquels 30 MWc
bénéficient de permis de construire purgés, et les premiers
revenus sont attendus pour la fin 2024.




ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 25
1.3 Performance environnementale
1.3.1 Taxonomie : nouveau standard de reporting de la performance
environnementale
1.3.1.1 Principes généraux passé au crible de six familles de critères
environnementaux86 :
Le Règlement Taxonomie83 est un système de
classification des secteurs économiques permettant • Atténuation du changement climatique (Energie),
d’identifier les activités durables sur le plan composé de quatre sous-critères : consommation
environnemental. Il définit des critères uniformes pour d’énergie primaire, étanchéité à l’air et intégrité
chaque secteur au sein de l’Union Européenne thermique, analyse du cycle de vie d’un bâtiment
permettant d’évaluer leur contribution aux objectifs (conception, construction, exploitation et
environnementaux de la Commission européenne. déconstruction) et gestion énergétique ;

En 2023, les entreprises non financières ont publié des • Adaptation au changement climatique (Climat) : étude
des risques climatiques physiques sur le territoire
indicateurs directement issus de leurs comptes 2022
d’implantation et plan d’adaptation ;
(chiffre d’affaires, Capex et Opex) en indiquant pour
• Eau : consommation / débit des bâtiments, gestion des
chacun la proportion concernée par la taxonomie (taux
ressources en eau sur les chantiers, impact sur les
d’éligibilité) ainsi que la proportion conforme aux
ressources et la qualité de l’eau ;
critères environnementaux européens (taux
d’alignement) et sociaux également (garanties sociales • Economie circulaire : réemploi des matériaux,
minimales). réduction des déchets à la source et valorisation,
conception des bâtiments et techniques de construction
A partir de 2024, les entreprises financières devront à
favorisant la circularité ;
leur tour publier la part de leurs investissements
finançant les activités économiques alignées au sens de • Pollution : non recours aux produits polluants /
la taxonomie, le Green Asset Ratio (GAR). Les dangereux / cancérigènes, pollution des sols, nuisances
institutions financières dotées d’un GAR élevé devraient sonores et émissions de particules et gaz polluants ;
bénéficier à terme d’un cadre plus favorable pour leurs • Biodiversité : évaluation de l’impact sur
activités, l’objectif poursuivi par l’Union Européenne l’environnement et les zones non constructibles.
étant d’orienter les financements vers la transition
écologique. Chiffre d’affaires aligné à 48,1 %
Le taux d’alignement atteint 48,1 % du chiffre d’affaires
(CA) consolidé en 2023 (contre 44,0 % en 2022).
1.3.1.2 Eligibilité et alignement du Construction Rénovation Propriété Groupe
chiffre d’affaires consolidé
CA aligné (M€) 1 092,8 5,3 205,7 1 303,7
Eligibilité du chiffre d’affaires consolidé % CA consolidé 47,2% 4,3% 78,3% 48,1%
En 2023, 97,2% du chiffre d’affaires consolidé84
d’Altarea est éligible à la taxonomie européenne au titre L’approche retenue pour calculer l’alignement repose
des activités suivantes : sur une présélection des opérations/actifs selon deux
éléments : leur contribution au chiffre d’affaires
• « Construction de bâtiments neufs » pour la Promotion consolidé (opérations significatives) et leur potentiel
immobilière ; d’alignement (notamment en matière de performance
• « Rénovation de bâtiments existants » notamment énergétique.
pour Histoire & Patrimoine ;
Après étude des dossiers présélectionnés,
• « Acquisition et propriété de bâtiments » pour la
141 opérations bénéficiant d’une documentation
Foncière Commerce notamment.
exhaustive à l’appui, ont été considérées comme
Critères d’alignement du chiffre d’affaires alignées. Elles représentent 48,1 % du chiffre d’affaires
consolidé 2023, qui est donc aligné au sein de la
L’analyse de l’alignement est effectuée à la maille de
taxonomie européenne.
l’actif85. Pour être considéré comme aligné, chaque
projet ou actif contribuant au chiffre d’affaires doit être



83 Le règlement Taxinomie (EU) 2020/852, règlement délégué (EU) (relevant par exemple des activités de syndic) et 2 637,1 M€ éligibles
2021/2139 (« Climat ») du 4 juin 2021 précisant la classification des (97,2%).
activités durables, règlement délégué (EU) 2021/2178 (« Article 8 ») du 6 85 Ce qui correspond à une opération (bâtiment ou groupe de bâtiments)
juillet 2021 précisant les obligations de reporting des entreprises et le pour la promotion et à un centre géré, cogéré ou détenu pour la foncière.
règlement délégué complémentaire (EU) 2022/1214 (« Climat et Article 86 Un critère de « contribution substantielle » et cinq critères d’absence
8 ») du 9 mars 2022. d’effets négatifs («DNSH»). Le nombre et la nature des critères varient en
84 Au 31 décembre 2023, le chiffre d’affaires consolidé fonction de chaque activité, avec un nombre minimum de deux (un critère
atteint 2 712,3 M€, dont 75 M€ (2,8%) non éligibles à la taxonomie de contribution substantielle et un DNSH).



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 26
1.3.1.3 La mesure de la performance prestataires a été effectué afin de s’assurer du respect
effectif de leurs obligations contractuelles. L’application
environnementale au cœur du
stricte de ce critère a conduit à écarter un nombre
modèle d’Altarea important d’opérations, notamment sur les projets de
rénovation où cette pratique contractuelle est moins
Une culture de précurseur
répandue en raison de la plus faible génération de
Altarea est un précurseur en matière de mesure de sa déchets. L’activité de rénovation est ainsi celle dont le
performance environnementale. Altarea a notamment taux d’alignement est le plus faible malgré une approche
été l’une des premières sociétés immobilières en principe plus vertueuse sur ce critère ;
françaises à intégrer la taxonomie dans sa feuille de
• Pollution : le respect de ce critère nécessite de
route à l’occasion de son Assemblée Générale (« Say
documenter non seulement l’application des
on Climate » 87), comportant notamment un objectif de
règlementations en vigueur par le Groupe et ses
chiffre d’affaires majoritairement aligné à la
fournisseurs, mais aussi de vérifier que le Groupe ne
taxonomie.
met pas sur le marché des produits contenant des «
Sa performance taxonomique est désormais publiée substances extrêmement préoccupantes » à des
trimestriellement selon le même calendrier que celui de concentrations supérieures à 0,1% au sens de la
l’information réglementée. règlementation REACH90.

Une mobilisation de l’ensemble de l’Entreprise Celle-ci exige des fournisseurs une communication sur
la présence ou non des produits visés. Le Groupe s’est
D’importants moyens ont été déployés afin d’assurer la
assuré, en réalisant une vérification spécifique sur un
collecte digitalisée, le contrôle, et le référencement
échantillon représentatif des produits et matériaux
normé de plus de 5 000 documents permettant de
entrant dans la construction de ses projets, que ses
justifier l’alignement des programmes concernés et
fournisseurs n’utilisaient pas de substance des
d’assurer une piste d’audit fiable. Toute la chaîne de
«substances extrêmement préoccupantes » à des
décision opérationnelle a été mobilisée sur cet enjeu,
concentrations supérieures à 0,1% au sens de la
ce qui a permis d’atteindre un niveau d’alignement élevé
règlementation REACH. La vérification des processus
dès la première publication, tout en identifiant les zones
d’alerte en cas de produits dangereux effectuée par un
d’amélioration qui ont fait l’objet de plans d’actions
cabinet spécialisé s’est avérée satisfaisante, permettant
spécifiques.
ainsi de considérer le critère comme atteint dans sa
Enfin, des objectifs d’alignement à la taxonomie ont été totalité.
intégrés, tant dans la rémunération des salariés 88 que
Avis des Commissaires aux Comptes avec un an
dans celle de la Gérance89 du Groupe.
d’avance sur l’obligation règlementaire
Le Groupe se fixe aussi un objectif de chiffre d’affaires
La méthodologie de calcul de l’alignement à la
majoritairement aligné à terme.
taxonomie et son résultat ont fait l’objet d’un avis
Plans d’action spécifiques sur certains critères d’assurance modérée par le cabinet EY, commissaires
aux comptes du Groupe. L’obtention de ce rapport avec
Un travail spécifique a été mené sur certains critères
un an d’avance sur l’obligation règlementaire91 illustre la
particulièrement exigeants :
capacité du Groupe Altarea à travailler en collaboration
• Energie : l’identification des opérations alignées a avec ses auditeurs dans l’appropriation des
nécessité une approche en deux temps. Les opérations problématiques particulièrement complexes posées par
initiées avant 2022 ont d’abord été sélectionnées sur la cette nouvelle règlementation.
base de leur performance énergétique supérieure à la
Intégration des critères de la Taxonomie
législation alors en vigueur. Sur ce périmètre, des
Européenne dans les financements corporate du
analyses de cycle de vie (ACV) complémentaires ont été
Groupe Altarea
ensuite menées permettant de documenter l’alignement
complet à ce critère ; En juillet 2023, Altarea a signé avec Crédit Agricole
Corporate and Investment Bank un crédit bancaire
• Economie circulaire : l’engagement contractuel des
corporate de 200 millions d’euros d’une durée de 5 ans
entreprises sous-traitantes à recycler au moins 70% des
intégrant pour la première fois une clause d’alignement
déchets matière n’a pas été jugé suffisant pour valider
de son chiffre d’affaires à la Taxonomie européenne
le critère en totalité. Un important travail de collecte et
pouvant se traduire par une bonification (ou une
de revue des registres ou reporting déchets des


87 Altarea a fait partie des 9 entreprises françaises (source Bilan du « Say 90 Substances of Very High Concern (SVHC) figurant sur la liste des
on Climate » français 2023 publié par le Forum pour l’Investissement substances candidates (article 59 et articles 57 et 58) du Règlement REACH
Responsable) à avoir soumis une résolution « Say on Climate » à l’occasion (à savoir certaines substances cancérogènes, mutagènes sur les cellules
de sa dernière Assemblée Générale. germinales, toxiques pour la reproduction, persistantes, bioaccumulables
88 A travers notamment l’Accord d’Intéressement Groupe. et toxiques, très persistantes et très bioaccumulables, perturbateurs
89 Un objectif d’alignement du chiffre d’affaires consolidé a été intégré endocriniens…).
dans la rémunération variable de la Gérance pour l’exercice 2023. Cette 91 Cette obligation règlementaire initialement prévue pour 2023 portant
résolution a été approuvée par les actionnaires à l’occasion de l’Assemblée sur la taxonomie a été repoussée d’un an dans le cadre de la Directive
Générale du 8 juin 2023 (résolution « Say on Pay »). CSRD.



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 27
pénalisation) de la marge appliquée en fonction de la • pour la foncière, elles correspondent à l’énergie
performance. consommée (parties communes et privatives) ;

Dans la foulée de cette signature inaugurale, Altarea a • pour le corporate, elles concernent le carbone émis
depuis signé ou renégocié près de 1 348 millions par les collaborateurs du Groupe dans le cadre de leur
d’euros de financement comportant une clause activité professionnelle (locaux et déplacements).
d’alignement à la Taxonomie, lui permettant au passage
de repousser la quasi-totalité de ses échéances Promotion immobilière
bancaires à 2028 ou au-delà (cf. Ressources Altarea a mis au point une comptabilisation de sa
financières). performance carbone « à l’avancement » à partir des
La performance environnementale d’Altarea mesurée à mêmes bases utilisées pour la détermination de son
travers la Taxonomie constitue ainsi un atout chiffre d’affaires comptable :
déterminant pour continuer à accéder à des ressources • un bilan carbone a été calculé pour chacun des projets
financières à des conditions favorables malgré le ayant contribué au chiffre d’affaires en 2023 ;
contexte de crise immobilière et de raréfaction du crédit.
• les émissions liées à la construction sont
1.3.2 Performance carbone comptabilisées au prorata de l’avancement technique
(hors terrain) de chaque projet,
Altarea a mis au point une comptabilité carbone sur
• les émissions liées à l’utilisation du bien sont
l’ensemble de ses activités permettant de suivre sa
comptabilisées au prorata de l’avancement commercial
performance carbone avec la même rigueur que sa
de chaque projet.
performance comptable. Le Groupe dispose ainsi
d’indicateurs pertinents lui permettant de se fixer des Foncière
objectifs de décarbonation ambitieux et mesurables de
façon fiable dans la durée. Le périmètre retenu concerne l’intégralité des actifs
sous gestion (centres détenus à 100%, en quote-part et
1.3.2.1 Méthodologie Altarea gérés pour compte de tiers).

Périmètre (scopes 1, 2 et 3)92 La performance carbone de la Foncière est déterminée
pour l’énergie à partir des consommations des parties
Les émissions de GES93, exprimées en kilogrammes communes (mesures réelles) et de celles des parties
d’équivalent de CO2 (kgCO2e, simplifié en « kg »), sont privatives (mesures réelles et estimées). Cette
classées en trois catégories (scopes) : consommation est ensuite convertie en équivalent
• les émissions directes (scope 1) couvrent toutes les émissions de gaz à effet de serre en utilisant un facteur
émissions associées aux consommations de dont le niveau fluctue en fonction de caractère plus ou
combustibles fossiles (combustion de carburants moins carboné de l’énergie consommée.
fossiles, recharges de fluides frigorigènes...) ; Le scope 3 calculé sur la Foncière a été enrichi cette
• les émissions indirectes associées à l’énergie année afin d’ajouter certaines catégories d’émissions95
(scope 2) représentent les émissions liées aux pour lesquelles le Groupe a un levier direct (traitement
consommations d’électricité ou aux réseaux de chaleur des déchets notamment).
et de froid ; Le Groupe n’intègre pas les émissions liées au transport
• les autres émissions indirectes (scope 3) représentent des visiteurs pour lesquelles il ne dispose pas de levier
tous les autres flux d’émissions dont dépend l’ensemble direct. A titre d’information, elles ont représenté
des activités de l'entreprise (achats de biens & 185 milliers de tonnes en 202396.
prestations, déplacements, fret, immobilisations…).
Corporate
Concernant Altarea, les émissions de GES dépendent
Altarea comptabilise les émissions « Corporate » qui
des activités du Groupe :
proviennent essentiellement de la consommation
• pour la Promotion immobilière94, elles sont liées à la énergétique des sièges du Groupe et de la
construction du bâtiment ainsi qu’à son utilisation ; consommation de carburant lors des déplacements
professionnels de ses collaborateurs.
- construction : matériaux (y compris leur transport),
chantier et équipements du bien, ainsi que
l’entretien et le recyclage,
- utilisation : énergie consommée par les occupants
du bien construit, cumulée sur une durée de 50 ans,

92 Conformément au GHG protocol international, proposant un cadre pour infrarouge et le redistribuent sous forme de radiations contribuant à
mesurer, comptabiliser et gérer les émissions de gaz à effet de serre renforcer la rétention de la chaleur solaire (effet de serre).
provenant des activités des secteurs privé et public élaboré par le World 94 Pour compte propre ou compte de tiers.
Business Council for Sustainable Development (WBCSD) et le World 95 Ajout de neuf catégories parmi les quinze listées par le GHG Protocol.
Resources Institute (WRI). 96 Chiffre en quote part économique. En 2022, elles ont représenté 164
93 Les GES sont des gaz présents dans l'atmosphère (dioxyde de carbone, milliers de tCO2e.
protoxyde d’azote, méthane, ozone…) qui absorbent le rayonnement



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 28
1.3.2.2 Résultats et analyses Intensité carbone surfacique : -9,8 % en 2023

Performance carbone Groupe97 L’intensité carbone surfacique moyenne baisse de
-9,8 % à 1 299 kg/m² en 2023 (contre 1 440 kg/m² en
En 2023, les émissions du Groupe (scope 1, 2 et 3) ont 2022).
représenté 910 milliers de tonnes, en baisse de - 16%
par rapport à 2022 (1 085 milliers de tonnes) et de Cette amélioration de l’intensité carbone est liée à la
- 42 % par rapport à 2019 (année de référence). sortie d’opérations anciennes plus carbonée d’une part
(intensité moyenne de 1 512 kg/m²) et à l’intégration
En milliers de tCO2e 2023 2022 2019 d’opérations nouvelles plus performantes d’autre part
Promotion Immobilière 884 1 076 1 551 (1 173 kg/m² en moyenne).
Logement 760 914 1 041 A horizon 2035, le Groupe a pour objectif de réduire de
Immobilier d’Entreprise 82 102 315 50 % son intensité surfacique par rapport à 2019, année
Commerce 42 60 195 de référence (1 553 kg/m²).
Foncière et Siège 26 9 12
Intensité carbone économique
Groupe en Q/P 910 1 085 1 563
dont Construction 602 720 822 L’intensité carbone économique se définit comme la
dont Utilisation 282 356 729
quantité de CO2e émise pour générer un euro de chiffre
dont Foncière et Corporate 26 9 12
d’affaires (grammes de CO2e par euro ou g/€). Cet
La Promotion immobilière constitue la très grande indicateur est particulièrement pertinent pour mesurer le
majorité des émissions du Groupe (96 %), avec une découplage entre création de valeur économique et
concentration très forte sur la promotion résidentielle qui émissions de GES, principe fondamental de la
en génère la majeure partie (84 %). croissance bas carbone.
La Foncière Commerce présente un faible niveau En gCO2e /€ 2023 2022 2019
d’émission. La démarche de décarbonation de cette
Intensité carbone 335 360 503
activité a en effet été initiée dès 2010. L’augmentation
observée cette année provient de l’élargissement de la En 2023, 335 grammes de CO2e ont été émis pour
notion du scope 3 (déchets notamment). générer un euro de chiffre d’affaires, soit 6,8 % de moins
qu’en 2022 (- 33,4 % par rapport à 2019).
Sur un total d’émissions de 910 milliers de tonnes,
282 milliers de tonnes (soit 31 %) correspondent à des
émissions qui n’ont pas encore eu lieu (quote-part
relative à l’utilisation à venir des bâtiments en cours de
construction).

Amélioration continue de la performance carbone

Emissions GES du Groupe
en milliers de tCO2e Var.
Emissions GES 2022 1 085
Effet périmètre (Woodeum,…) 65 +6%
Ajustement scope 3 Foncière commerce 16 +1%
Promotion - effet volume -144 -13%
Promotion - baisse de l'intensité carbone -112 -10%
Emissions GES 2023 910 -16%

La baisse de -16 % des émissions en 2023 provient
principalement de la baisse d’activité en promotion (effet
volume) en lien avec la crise immobilière (- 144 milliers
de tonnes).

Les progrès du Groupe en matière de décarbonation ont
contribué à diminuer les émissions de -112 milliers de
tonnes, grâce à la baisse de l’intensité carbone
surfacique (quantité de carbone nécessaire pour
construire et utiliser un mètre carré d’immobilier).




97 En quote-part Groupe (carbone économique). Les émissions à 100%
(carbone géré) ont représenté 966 tCO2e en 2023 (contre 1 163 tCO2e en
2022).



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 29
1.4 PERFORMANCE FINANCIERE
1.4.1 Résultats consolidés 2023
Altarea a été l’une des premières sociétés immobilières à intégrer la crise dans sa feuille route stratégique présentée il y a un an.
Cette feuille de route prévoit deux années d’adaptation au changement de cycle immobilier (2023 et 2024) et trois années de
montée en puissance, tant sur ses métiers historiques que sur les nouvelles activités.

Comme annoncé, le résultat net récurrent (FFO98) 2023 est impacté par la crise immobilière et ressort en nette baisse (-63 % par
rapport à 2022) à 101,2 millions d’euros, marqué par :

• une foncière Commerce performante, qui constitue plus que jamais le socle financier du Groupe, avec des loyers nets en
hausse ;
• une contribution limitée du Logement, liée à la mise en œuvre d’une politique d’adaptation accélérée et volontariste au contexte;
• une absence annoncée de grandes opérations en Bureau par rapport aux exercices précédents.

Fort d’une structure financière particulièrement solide, Altarea a décidé de solder le cycle précédent dans ses comptes 2023.
Cela se traduit par l’enregistrement en variation de valeur d’une charge comptable exceptionnelle Promotion de - 448,8 millions
d’euros99, reflètant sa vision du marché de la Promotion. Au total, le résultat net part du Groupe est de -472,9 millions d’euros

Variations de
Cash-Flow valeurs,
Immobilier Nouvelles Autres courant des charges
En M€ Commerce Logement
d'entreprise activités corporate opérations calculées et
TOTAL
(FFO) frais de
transaction

Chiffre d'affaires 259,0 2 247,1 204,0 2,1 0,1 2 712,3 – 2 712,3
Variation vs. 31/12/2022 +7% (9)% (32)% – (5)% (10)% – (10)%
Loyers nets 204,8 – – – – 204,8 – 204,8
Marge immobilière 0,5 124,8 20,6 (0,3) (0,0) 145,5 (3,2) 142,3
Prestations de services externes 25,0 29,0 8,0 0,0 0,1 62,0 – 62,0
Revenus nets 230,3 153,9 28,6 (0,3) 0,1 412,6 (3,2) 409,2
Variation vs. 31/12/2022 – 0% 0% 0,0% 0,0% 0% –


– – – – – – – –
Production immobilisée et stockée 1,8 142,0 10,8 (0,1) – 154,4 – 154,4
Charges d'exploitation (42,0) (238,9) (20,0) (9,6) (4,4) (314,9) (26,2) (341,1)
Frais de structure (40,2) (96,9) (9,2) (9,7) (4,4) (160,5) (26,2) (186,6)
Contributions des sociétés MEE 5,4 (0,0) (8,9) (0,3) – (3,8) (22,4) (26,3)
Variations de valeur Commerce (194,1) (194,1)
Dotations aux amortissements (IFRS 16) (18,3) (18,3)
Autres dotations aux amortissements et frais de transaction (11,1) (11,1)
Charge comptable exceptionnelle Promotion (a) (448,8) (448,8)
Résultat opérationnel 195,5 56,8 10,5 (10,4) (4,3) 248,1 (724,1) (476,0)
Variation vs. 31/12/2022 +1,5% (63)% (91)% – – (44)%
Coût de l'endettement net (21,9) (4,3) (6,8) – – (33,0) (5,1) (38,2)
Autres résultats financiers (19,1) (11,2) (0,4) – – (30,8) (2,8) (33,5)
Actualisation des dettes et créances – 0,4 0,4
Gains/pertes sur valeurs des instruments fi. – (72,8) (72,8)
Résultat de cession de participation – (2,8) (2,8)
Impôts (0,4) 0,2 0,3 – – 0,1 114,3 114,4
Résultat net 154,1 41,4 3,5 (10,4) (4,3) 184,4 (692,9) (508,6)
Minoritaires(b) (67,8) (15,5) 0,1 – – (83,1) 118,8 35,7
Résultat net, part du Groupe 86,3 26,0 3,6 (10,4) (4,3) 101,2 (574,1) (472,9)
Variation vs. 31/12/2022 (12)% (76)% (95)% (63)%
Nombre moyen d'actions dilué 20 949 836
Résultat net, part du Groupe par action 4,83
Variation vs. 31/12/2022 (64)%
(a) Dont (318,1) M€ comptabilisés en marge immobilière dans les états financiers des comptes consolidés et dans le compte de résultat analytique.
(b) Les Commerces représentent 102,2 M€ sur les 118,8 M€ de Variations de valeurs minoritaires.




98 Funds From Operations : résultat net hors les variations de valeur, charges calculées, frais de transaction et variations d’impôt différé. Part du Groupe.
99 Chiffre avant impôt. Après impôt, le montant est de -348,3 M€.



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 30
Résultat net récurrent (FFO) : 101,2 M€ Charge comptable exceptionnelle Promotion :
Chiffre d’affaires : 2 712,3 M€ (-10 %)
-448,8 M€

Le chiffre d’affaires s’établit à 2 712,3 millions d’euros en La Gérance de l’entreprise a arrêté les comptes 2023 à
baisse de -10%100 : l’aune d’un environnement jugé durablement défavorable et
a ainsi été amené à revoir l’ensemble des valeurs
• en Commerce, il progresse de +7 % à 259 millions d’euros comptables Promotion à l’issue d’une revue exhaustive et
(dont 204,8 millions d’euros de loyers nets à +5,8%), porté approfondie.
par la montée en puissance de CAP3000 et de la gare Paris-
Montparnasse ; Fort de sa structure financière particulièrement solide,
Altarea a décidé de solder le cycle précédent dans ses
• en Logement, il baisse de -9 % à 2 247,1 millions d’euros, comptes 2023 et d’enregistrer en variation de valeur une
du fait notamment de la réduction drastique des acquisitions charge comptable exceptionnelle.
foncières ;
Cette charge, d’un montant de -448,8 millions d’euros avant
• en Immobilier d’Entreprise, il recule de -32% à impôt, se décompose de la façon suivante103 :
204 millions d’euros, compte tenu de l’absence de grandes
opérations Bureau par rapport à 2022. • -192,9 millions d’euros de charges de frais d’études et de
dépréciations de terrains en portage consécutives à la revue
Résultat opérationnel FFO : 248,1 M€ (-44 %) du portefeuille de projets Logement ;
Le résultat opérationnel FFO s’établit à 248,1 millions • -119,3 millions d’euros de baisse de valeur sur actifs en
d’euros en baisse de -44 % : cours de construction ou à l’offre ;
• en Commerce : il s’établit à 195,5 millions d’euros en • -37,4 millions d’euros sur des projets en partenariats jugés
hausse de +1,5 %, la croissance des loyers ayant plus que à risque ;
compensé la baisse des honoraires de développement ;
• -14,7 millions d’euros d’incorporels liés à la réorganisation
• en Logement : il s’établit à 56,8 millions d’euros en baisse des marques ;
de -63 %. Cette baisse est liée à un effet volume (baisse du
chiffre d’affaires et des honoraires/production stockée) • -84,5 millions d’euros principalement concentrés sur deux
conjugué à un effet taux (baisse de prix sur les programmes opérations Bureau en Ile-de-France (Landscape à La
en cours). Le taux de rentabilité opérationnelle101 ressort à Défense et projet PRD à Montparnasse).
2,5 % (contre 6,3 % en 2022) ; A l’issue de cette revue :
• en Immobilier d’Entreprise : il ressort à 10,5 millions • environ 90 % des frais d’études en stock ont été passés en
d’euros en baisse de -91 %. Ce résultat est constitué charges ;
d’opérations de promotion de petite taille principalement en • la valeur des terrains en portage a été ajustée
Régions ; d’environ - 30 %, correspondant à leur valeur de
recouvrement ;
• les nouvelles activités ont pesé à hauteur de -10,4 millions • l’offre résiduelle issue du cycle précédent a été mise à sa
d’euros sur le résultat opérationnel. valeur de marché ;
• le risque sur Landscape (La Défense) a été ramené à zéro,
Au total, le taux de rentabilité opérationnelle102 du Groupe
et l’exposition économique sur PRD Montparnasse a été
s’établit à 9,1 % contre 14,8 % en 2022.
ramenée à un niveau de marché.
FFO : 101,2 M€ (-64%)
Chaque élément a été comptabilisé suivant son schéma
Le FFO du Groupe s’établit à 101,2 millions d’euros en comptable spécifique, conformément aux principes et
baisse de -64%. méthodes comptables du Groupe.
Les charges liées aux financements (coût de l’endettement Après impôt, cette charge comptable exceptionnelle
net pour -33 millions d’euros et autres résultats financiers Promotion est de -348,3 millions d’euros.
pour -30,8 millions d’euros) sont relativement stables et la
charge d’impôt est quasiment nulle.




100 A périmètre constant (hors Woodeum, intégré au cours de l’année), le 102 Résultat opérationnel FFO rapporté au chiffre d’affaires consolidé Groupe.
chiffre d’affaires s’établit à 2 611,9 M€ (-13%). 103 Se reporter aux notes des annexes comptables aux Comptes consolidés
101 Résultat opérationnel FFO rapporté au chiffre d’affaires Logement. 2023, disponibles sur altarea.com, rubrique finance.



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 31
1.4.2 Actif net réévalué (ANR)
1.4.2.1 ANR de continuation dilué104 à 115,7 €/action (-26,3 %)
ANR GROUPE 31/12/2023 31/12/2022
En M€ var €/act. var En M€ €/act.
Capitaux propres consolidés part du Groupe 1 747,5 (26,4)% 84,3 (27,7)% 2 375,2 116,6
Autres plus-values latentes 355,4 459,5
Impôt différé au bilan sur les actifs non SIIC (a) 22,4 22,5
Valeur de marché de la dette à taux fixe 167,6 239,2
Impôt effectif sur les plus-values latentes non SIIC (11,7) (14,7)
Optimisation des droits de mutations (b) 68,6 70,7
Part des commandités (c) (13,5) (18,5)
ANR NNNAV de liquidation 2 336,3 (25,4)% 112,7 (26,7)% 3 133,8 153,8
Droits et frais de cession estimés 63,4 66,6
Part des commandités (c) (0,4) (0,4)
ANR de continuation dilué 2 399,3 (25,0)% 115,7 (26,3)% 3 200,0 157,1
Nombre d'actions diluées : 20 736 822 20 375 804
(a) Actifs à l'international.
(b) En fonction du mode de cession envisagé (actifs ou titres).
(c) Dilution maximale de 120 000 actions.
Pour la détermination de la valeur de la Promotion dans son ANR, Altarea a retenu la valeur basse de la fourchette expertisée
par Accuracy (cf. paragraphe « Evaluations des actifs » ci-après).



1.4.2.2 Variation de l’ANR
1.4.2.3




ANR de continuation dilué
en M€ en €/act.
ANR 31 décembre 2022 3 200,0 157,1
Dividende (171,7) (10,0)
FFO pdg 2023 101,2 4,83
Variation de valeur Commerce (88,2) (4,3)
Variation de valeur Promotion (458,5) (22,1)
Instruments financiers et dette à taux fixe (146,8) (7,1)
IFRS 16 (21,0) (1,0)
Autres et frais de transaction (a) (15,7) (1,7)
ANR 31 décembre 2023 2 399,3 115,7
0,0 (0,0)
vs. 31 décembre 2022 (25,0)% (26,3)%

(a) Dont charge AGA, dotations aux amortissements, quote-part MEE en VV, part des commandités

La baisse de l’ANR est principalement liée à la baisse de la
valeur de la Promotion pour un montant de - 458,5 millions
d’euros qui se décompose entre :
• -348,3 millions d’euros comptabilisés en 2023 en résultat
comptable ;
• -110,2 millions d’euros de baisse des incorporels
(diminution de la plus-value latente).

La valeur de la Promotion dans l’ANR a été ajustée à la
baisse de -826,7 millions d’euros ces deux dernières
années (-458,5 millions d’euros en 2023 et -368,2 millions
d’euros en 2022).




104 Valeur de marché des capitaux propres dans une optique de continuation de l’activité tenant compte de la dilution potentielle liée au statut de Société en commandite
par actions.



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 32
Principes de calcul
de son évaluation par la méthode des DCF, Accuracy fournit
Evaluation des actifs également une évaluation sur la base de comparables
Immeubles de placement boursiers.

Les actifs immobiliers figurent à leur valeur d’expertise dans
les comptes IFRS du Groupe (Immeubles de placement).
Fiscalité
En raison de son statut de SIIC, l’essentiel du patrimoine
Les commerces sont évalués par plusieurs experts. La
d’Altarea n’est pas soumis à l’imposition sur les plus-values
décomposition de la valorisation du patrimoine par expert
à l’exception de quelques actifs dont les modes de détention
est détaillée ci-après.
ne leur permettent pas de faire partie du périmètre exonéré
Expert Patrimoine % valeur, DI et des actifs situés hors de France. Pour ces actifs, la
Jones Lang LaSalle France 30% fiscalité de cession est directement déduite dans les
Cushman & Wakefield France & International 34% comptes consolidés au taux de l’impôt ordinaire du pays où
ils se situent sur la base de l’écart entre la valeur vénale et
CBRE France & International 34%
la valeur fiscale de l’actif.
Autres France & International 2%
Dans l’ANR de continuation après fiscalité, Altarea a tenu
Les experts utilisent deux méthodes : compte des modalités de détention de ces actifs ne figurant
• l’actualisation des flux futurs de trésorerie (méthode DCF), pas dans le périmètre SIIC, puisque l’impôt pris en compte
avec valeur de revente en fin de période ; dans l’ANR de continuation correspond à l’impôt qui serait
effectivement dû, soit en cas de cession de titres, soit
• la capitalisation des loyers nets, sur la base d’un taux de immeuble par immeuble.
rendement intégrant les caractéristiques du site et des
revenus locatifs (comprenant également le loyer variable et Droits
le loyer de marché des locaux vacants, et retraités de
l’ensemble des charges supportées par le propriétaire). Dans les comptes consolidés IFRS, les immeubles de
placement sont comptabilisés pour leur valeur d’expertise
Ces expertises sont effectuées conformément aux critères hors droits. Dans l’ANR de continuation, les droits déduits
requis par le Red Book – Appraisal and Valuation Standards en comptabilité sont réintégrés pour le même montant. Dans
publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors. Les l’ANR NNNAV d’Altarea (ANR de liquidation), les droits sont
missions confiées aux experts sont toutes effectuées selon déduits soit sur la base d’une cession des titres, soit
les recommandations du Rapport COB/AMF dit Rapport immeuble par immeuble en fonction de la nature juridique
Barthès de Ruyter, et suivent intégralement les instructions de la structure qui détient l’actif.
de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, mise
à jour en 2017. La rémunération versée aux experts est
Part des commandités
fixée sur une base forfaitaire en fonction de la taille et de la
complexité des actifs, et est totalement indépendante du La part des commandités représente la dilution maximale
résultat de l’expertise. prévue par les statuts du Groupe en cas de liquidation de la
commandite (l’associé commandité se verrait attribuer
Autres actifs 120 000 actions).
Les plus-values latentes sur les autres actifs sont
constituées :

• des pôles promotion Logement et Immobilier d’entreprise
(Cogedim, Pitch Immo, Histoire & Patrimoine, Severini et
Woodeum) ;

• et des pôles d’Asset management Commerce (Altarea
France) et Immobilier d’Entreprise (Altarea Entreprise
Management).

Ces actifs sont évalués une fois par an par des experts
externes lors la clôture annuelle : le pôle d’Asset
Management Commerce (Altarea France), le pôle
Promotion (Logement et Immobilier d’entreprise) et le pôle
d’Asset Management en Immobilier d’Entreprise sont
évalués par Accuracy.

La méthode utilisée par Accuracy repose sur une
actualisation de flux de trésorerie prévisionnelle (DCF)
assortie d’une valeur terminale basée sur un cash-flow
normatif. Accuracy fournit une fourchette d’évaluation afin
de prendre en compte différents scénarios. En complément




ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 33
1.4.3 Ressources financières

Une situation financière solide Les lignes de crédit non utilisées au niveau corporate
Altarea est entrée dans la crise immobilière avec une correspondent à des lignes de RCF, dont aucune n’est tirée.
situation financière particulièrement solide, ce qui se reflète
Financements court et moyen terme
dans ses indicateurs à fin 2023 avec :
Le Groupe dispose de deux programmes NEU CP110
• une liquidité de 2,4 millards d’euros ;
(échéance inférieure ou égale à 1 an) et deux programmes
• une dette nette quasi stable à 1 647 millions d’euros ; NEU MTN111 (échéance supérieure à 1 an) pour les sociétés
Altarea et Altareit. A date de publication, l’encours de ces
• un coût de la dette compétitif à 2,15% et sécurisé à horizon
programmes est nul.
2028 ;

• des ratios financiers robustes (LTV à 28,7%, ICR à 7,5x). Dette nette112
Altarea dispose d’ores et déjà de la liquidité, en partie sous Evolution de la dette en 2023
forme de cash placé, correspondant aux échéances
La dette nette est quasi stable à 1 647 milions d’euros,
obligataires 2024 et 2025. A date de publication, le Groupe
contre 1 555 millions d’euros fin 2022.
a signé ou renégocié près de 1 348 millions d’euros de
financement bancaires permettant d’allonger le profil de ses En M€
ressources à 2028 et au-delà105, aucune ligne de RCF106 Dette nette au 31 décembre 2022 1 555
n’est tirée et les programmes de NEU CP et NEU MTN Dividende versé en 2023 172
(billets de trésorerie à court et moyen terme) ont été FFO 2023 (101)
ramenés à zéro. BFR Logement (346)
Faits marquants de l’année Capex Commerce 77
Capex Bureau 93
L’année 2023 a été marquée par : Capex Logistique 83
• un important travail sur les financements bancaires qui a Décarbonation (Woodeum, Jouvence) 86
porté sur un total de 1 348 millions d’euros : Autres 28
- renégociation/extension de la quasi-totalité des lignes de Dette nette au 31 décembre 2023 1 647
crédit bancaire pour 1 133 millions d’euros à échéance Au cours de l’exercice, Altarea a fortement réduit son BFR
2028 et au-delà ; Logement et a continué d’investir sur ses autres métiers.
- mise en place de 215 millions d’euros de crédits
hypothécaires à 7 ans sur deux actifs Commerce107 ; Structure de la dette
- intégration d’une clause d’alignement avec la Taxonomie En M€ 31/12/2023 31/12/2022
Européenne108 sur la totalité des crédits négociés ou Dette corporate bancaire 247 213
renégociés109 ;
Marchés de crédit 1 496 1 778
• une dette nette quasi-stable à 1 647 millions d’euros Dette hypothécaire 473 348
(+92 millions d’euros) grâce à une gestion volontariste du Dette sur opérations de promotion 144 168
BFR Logement (-346 millions d’euros). Total Dette brute 2 360 2 507
Liquidités disponibles Disponibilités (713) (952)
Total Dette nette 1 647 1 555
Au 31 décembre 2023, Altarea affiche un niveau de
liquidités disponibles de 2 410 millions d’euros
La dette brute a été réduite de 147 millions d’euros suite au
(2 971 millions d’euros au 31 décembre 2022).
remboursement des dettes court terme du Groupe (NEU
Lignes de crédits CP, NEU MTN).
Disponible (en M€) Trésorerie Total
non utilisées Au 31 décembre 2023, la duration moyenne de la dette
Au niveau corporate 673 1 547 2 220 brute113 est de 3 ans et 6 mois, contre 4 ans et 3 mois au
Au niveau des projets 109 81 190 31 décembre 2022. Après prise en compte des liquidités
Total 782 1 628 2 410 disponibles sous forme de cash placé permettant de
rembourser les échéances 2024 et 2025, la duration
effective de la dette est de 4 ans et 5 mois.


105 84% à échéance 2028 et au-delà. 109 Ces crédits intègrent dorénavant une clause d’alignement du chiffre
106 Crédits bancaires : RCF (Revolving Credit Facilities) et Term loan. d’affaires consolidé à la Taxonomie Européenne (« EU Taxonomy linked loan »).
107 Dont 90 millions d’euros finalisés début 2024 (Sant Cugat). Les 2 crédits hypothécaires sont également « Green » au sens des « Green Loan
108 Le Règlement Taxinomie (ou taxonomie européenne) est un système de Principals » édictés par la Loan Market Association, les actifs financés étant
classification commun à l’Union Européenne (UE) permettant d’identifier les alignés à la Taxonomie Européenne.
activités économiques considérées comme durables sur le plan 110 NEU CP (Negotiable EUropean Commercial Paper).
environnemental. Il définit des critères uniformes pour chaque secteur 111 NEU MTN (Negotiable EUropean Medium Term Note).
permettant d’évaluer leur contribution aux objectifs environnementaux de l’UE. 112 Dette nette obligataire et bancaire.
113 Hors NEU CP et dette promotion.



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 34
Echéancier de la dette par maturité114 Ratio Loan-to-Value (LTV)
Le graphique ci-après (exprimé en millions d’euros) Le ratio LTV rapporte l’endettement net obligataire et
présente l’endettement long terme du Groupe par maturité. bancaire consolidé à la valeur vénale consolidée des actifs
du Groupe.

En M€ 31/12/2023 31/12/2022
Endettement brut 2 360 2 507
Disponibilités (713) (952)
Endettement net consolidé 1 647 1 555

Commerce à la valeur (IG)(a) 3 861 4 040
Commerce à la valeur (titres MEE), autres(b) 185 207
Immeubles de placement au coût(c) 110 105
Investissements Immobilier d'entreprise(d) 121 71
Valeur d'entreprise du pôle Promotion(e) 1 466 1 934
Valeur vénale des actifs 5 744 6 358

Les prochaines échéances significatives concernent les Ratio LTV 28,7% 24,5%
(a) Valeur vénale (DI) des centres commerciaux en exploitation comptabilisés selon la
tombées obligataires Altarea 2024 et Altareit 2025, qui sont méthode de l'intégration globale.
d’ores et déjà couvertes par des liquidités disponibles, en (b) Valeur vénale (DI) des titres des sociétés intégrées par mise en équivalence portant
partie sous forme de cash placé (issu notamment des des centres commerciaux et autres actifs commerces.
(c) Valeur nette comptable des immeubles de placement en développement
récents financements hypothécaires).
comptabilisés au coût.
(d) Valeur vénale (DI) des titres des sociétés intégrées par mise en équivalence portant
Les dettes hypothécaires sont adossées à trois grands
des investissements et autres actifs en Immobilier d'entreprise.
centres commerciaux : CAP3000 (St-Laurent du Var, 350 (e) Dont Logistique 210 M€, Bureau 146 M€ et Logement 1 110 M€.
millions d’euros échéance juin 2028115), le Qwartz
(Villeneuve-la-Garenne, 125 millions d’euros échéance La Foncière Commerce représente 72,5% des capitaux
décembre 2030) et Sant Cugat (Barcelone, 90 millions employés (4 157 millions d’euros ramené à 5 744 millions
d’euros échéance février 2031 signé début 2024). Tous les d’euros), la promotion Logement 19,3%, le Bureau 4,5% et
autres actifs consolidés du Groupe sont libres de dette la Logisitique 3,7%.
hypothécaire.
Ratios de dette nette
Couverture : nominal et taux moyen
Au 31 décembre 2023, le ratio Dette Nette / EBITDA116
Au 31 décembre 2023, Altarea dispose d’une position de ressort à 6,6x contre 3,5x au 31 décembre 2022.
dette couverte à taux fixe d’environ 2 milliards d’euros en Le ratio Dette Nette / Dette Nette + Capitaux propres à
moyenne à horizon 3 ans, puis décroissante dans le temps, 33,8% (contre 28,2% au 31 décembre 2022).
sécurisant ainsi un coût de financement particulièrement
Aucun de ces deux ratios ne constitue un covenant pour le
compétitif sur cet horizon.
Groupe.
Dette à Couverture Position à Taux de
Encours Dette à
taux s à taux taux fixe couv.
Covenants bancaires
à fin taux fixe
variable fixe (a) (M€) (b) moyen (c)
Covenant 31/12/2023 31/12/2022 Delta
2024 1 135 557 1 413 2 547 0,46%
LTV (a) ≤ 60% 28,7% 24,5% +4,2%
2025 800 550 1 213 2 013 0,48%
ICR (b) ≥ 2,0 x 7,5x 13,0x -5,5x
2026 750 533 1 138 1 888 0,50% (a) LTV (Loan-to-Value) = Endettement net / Valeur réévaluée du patrimoine droits
2027 750 477 1 138 1 888 0,50% inclus.
(b) ICR (Interest-Coverage-Ratio) = Résultat opérationnel / Coût de l'endettement net
2028 300 125 650 950 0,82% (colonne "Cash-flow courant des opérations"). Sur 12 mois glissants.
2029 300 125 650 950 0,82% Fin 2023, la situation financière du Groupe satisfait
(a) Swap de taux et Caps. largement l’ensemble des covenants prévus dans les
(b) Après couverture et en quote-part de consolidation.
différents contrats de crédit.
(c) Taux moyen des couvertures et taux de base moyen de la dette à taux fixe (taux
mid-swap à la date de pricing de chaque obligation, hors spread de crédit).
Notation financière
Coût moyen de la dette : 2,15% (+33 bps) Le 9 octobre 2023, l’agence S&P Global a confirmé la
Le coût moyen de la dette du Groupe augmente légèrement notation BBB-, Investment grade d’Altarea en abaissant
en raison principalement de la baisse de l’encours de la toutefois sa perspective de « stable » à « négative » en
dette brute à court terme (Neu CP et Neu MTN), dont le coût raison principalement du contexte de marché. La notation
était particulièrement bas (effet mix lié à la réduction de la liée de sa filiale Altareit spécialisée dans la promotion a
dette brute). également été confirmée.


114 A date de publication et hors financements court terme promotion. Par 115 Centre détenu en partenariat pour lequel l’exposition d’Altarea est de
rapport à l’échéancier du 31 décembre 2023, 170 M€ de Term loans ont été 33,3%.
repoussés à 2028 eu au-delà. 116 Endettement net obligataire et bancaire / Résultat Opérationnel FFO sur 12
mois glissants.



ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 35
Compte de résultat analytique


31/12/2023 31/12/2022

Variations de Variations de
valeurs, valeurs,
Cash-flow charges Cash-flow charges
courant des calculées, courant des calculées,
Opérations frais de Opérations frais de
En millions d'euros (FFO) transaction Total (FFO) transaction Total
Revenus locatifs 231,8 – 231,8 210,2 – 210,2
Autres charges (27,0) – (27,0) (16,6) – (16,6)
Loyers nets 204,8 – 204,8 193,7 – 193,7
Prestations de services externes 25,0 – 25,0 31,3 – 31,3
Production immobilisée et stockée 1,8 – 1,8 5,7 – 5,7
Charges d'exploitation (42,0) (5,7) (47,7) (43,6) (5,3) (49,0)
Frais de structure nets (15,3) (5,7) (20,9) (6,7) (5,3) (12,0)
Part des mises en équivalence 5,4 (19,2) (13,8) 5,6 0,3 5,9
Dotations nettes aux amortissements et provisions – 1,2 1,2 – (0,5) (0,5)
Gains / Pertes sur cessions d'actifs 0,5 (3,7) (3,2) – 1,0 1,0
Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement – (190,4) (190,4) – 27,5 27,5
Indemnités (frais) de transaction – – – – 0,6 0,6
RESULTAT OPERATIONNEL COMMERCE 195,5 (217,7) (22,3) 192,6 23,5 216,1
Chiffre d'affaires 2 218,1 – 2 218,1 2 458,5 – 2 458,5
Coût des ventes et autres charges (2 093,3) (300,2) (2 393,6) (2 302,8) (1,5) (2 304,3)
Marge immobilière 124,8 (300,2) (175,4) 155,7 (1,5) 154,2
Prestations de services externes 29,0 – 29,0 11,1 – 11,1
Production stockée 142,0 – 142,0 221,0 – 221,0
Charges d'exploitation (238,9) (19,8) (258,7) (245,4) (19,9) (265,3)
Frais de structure nets (67,9) (19,8) (87,7) (13,3) (19,9) (33,1)
Part des mises en équivalence (0,0) (3,7) (3,7) 9,2 (1,0) 8,2
Dotations nettes aux amortissements et provisions – (63,2) (63,2) – (19,1) (19,1)
Indemnités (frais) de transaction – (0,0) (0,0) – (0,5) (0,5)
RESULTAT OPERATIONNEL LOGEMENT 56,8 (386,9) (330,1) 151,6 (42,0) 109,7
Chiffre d'affaires 196,0 – 196,0 290,0 – 290,0
Coût des ventes et autres charges (175,4) (17,9) (193,3) (252,9) – (252,9)
Marge immobilière 20,6 (17,9) 2,7 37,2 – 37,2
Prestations de services externes 8,0 – 8,0 11,9 – 11,9
Production stockée 10,8 – 10,8 15,4 – 15,4
Charges d'exploitation (20,0) (3,6) (23,6) (32,0) (5,2) (37,2)
Frais de structure nets (1,2) (3,6) (4,8) (4,7) (5,2) (9,9)
Part des mises en équivalence (8,9) (42,0) (50,9) 77,9 7,7 85,6
Dotations nettes aux amortissements et provisions – (47,3) (47,3) – (1,0) (1,0)
Gains / Pertes sur valeur des immeubles de placement – – – – (0,3) (0,3)
Indemnités (frais) de transaction – – – – – –
RESULTAT OPERATIONNEL IMMOBILIER D'ENTREPRISE 10,5 (110,8) (100,3) 110,4 1,2 111,6
Nouvelles activités (10,4) (0,3) (10,7) (1,5) (0,2) (1,7)
Autres corporate (4,3) (8,4) (12,7) (1,8) (17,9) (19,7)
RESULTAT OPERATIONNEL 248,1 (724,1) (476,0) 446,3 (36,1) 410,1
Coût de l'endettement net (33,0) (5,1) (38,2) (34,3) 10,5 (23,8)
Autres résultats financiers (30,8) (2,8) (33,5) (26,1) (0,2) (26,3)
Actualisation des dettes et créances – 0,4 0,4 – – –
Variation de valeur et résultats de cession des instruments – (72,8) (72,8) – 123,0 123,0
financiers de cession des participations
Résultats – (2,8) (2,8) – 9,8 9,8
RESULTAT AVANT IMPÔT 184,3 (807,2) (622,9) 385,8 107,0 492,8
Impôts sur les sociétés 0,1 114,3 114,4 (35,2) (33,1) (68,3)
RESULTAT NET 184,4 (692,9) (508,6) 350,6 73,9 424,5
Minoritaires (83,1) 118,8 35,7 (75,2) (22,5) (97,7)
RESULTAT NET, PART DU GROUPE 101,2 (574,1) (472,9) 275,4 51,4 326,8
Nombre moyen d'actions dilué 20 949 836 20 949 836 20 949 836 20 649 592 20 649 592 20 649 592
RESULTAT NET PAR ACTION (€/ACTION), PART DU GROUPE 4,83 (27,41) (22,57) 13,34 2,5 15,83




ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 36
Bilan consolidé
En millions d'euros 31/12/2023 31/12/2022
Actifs non courants 4 865,2 5 100,0
Immobilisations incorporelles 369,5 344,3
dont Ecarts d'acquisition 235,8 214,7
dont Marques 115,0 105,4
dont Relations clientèles 3,6 6,7
dont Autres immobilisations incorporelles 15,1 17,4
Immobilisations corporelles 26,5 25,2
Droits d'utilisation sur Immobilisations corporelles et incorporelles 120,6 123,1
Immeubles de placement 3 948,6 4 087,4
dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur 3 617,2 3 793,3
dont Immeubles de placement évalués au coût 114,7 95,5
dont Droits d'utilisation sur Immeubles de placement 216,7 198,6
Titres et créances sur les sociétés mises en équivalence 327,1 491,7
Actifs financiers (non courant) 35,6 20,3
Impôt différé actif 37,3 8,0
Actifs courants 3 471,9 3 987,7
Stocks et en-cours nets 1 140,6 1 159,3
Actifs sur contrats 536,0 723,1
Clients et autres créances 930,2 900,1
Créance d'impôt sur les sociétés 23,8 3,2
Actifs financiers (courant) 25,8 81,4
Instruments financiers dérivés 101,7 160,6
Trésorerie et équivalents de trésorerie 713,1 952,3
Actifs destinés à la vente 0,8 7,8
TOTAL ACTIF 8 337,1 9 087,7

Capitaux propres 3 219,6 3 959,5
Capitaux propres attribuables aux actionnaires d'Altarea SCA 1 747,5 2 375,2
Capital 316,9 311,4
Primes liées au capital 420,4 395,0
Réserves 1 483,2 1 342,0
Résultat, part des actionnaires d'Altarea SCA (472,9) 326,8
Capitaux propres attribuables aux actionnaires minoritaires des filiales 1 472,1 1 584,4
Réserves, part des actionnaires minoritaires des filiales 1 284,2 1 263,2
Autres éléments de capitaux propres, Titres Subordonnés à Durée Indéterminée 223,5 223,5
Résultat, part des actionnaires minoritaires des filiales (35,7) 97,7
Passifs non courants 2 375,6 2 612,0
Emprunts et dettes financières à plus d'un an 2 254,8 2 454,8
dont Prêts participatifs et avances associés 60,4 58,2
dont Emprunts obligataires 1 128,7 1 385,2
dont Emprunts auprès des établissements de crédit 726,5 612,8
dont Titres négociables à moyen terme – 70,0
dont Obligations locatives 126,3 132,2
dont Redevances contractuelles sur immeubles de placement 212,9 196,4
Provisions long terme 68,7 35,5
Dépôts et cautionnements reçus 44,6 39,3
Impôt différé passif 7,5 82,4
Passifs courants 2 742,0 2 516,1
Emprunts et dettes financières à moins d'un an 637,7 547,4
dont Emprunts obligataires 275,5 22,0
dont Emprunts auprès des établissements de crédit 89,6 90,9
dont Titres négociables à court terme 92,2 302,0
dont Découverts bancaires 47,7 24,2
dont Avances Groupe et associés 108,7 89,1
dont Obligations locatives 19,6 16,6
dont Redevances contractuelles sur immeubles de placement 4,4 2,6
Instruments financiers dérivés 32,0 0,0
Passifs sur contrats 257,0 351,4
Dettes fournisseurs et autres dettes 1 814,7 1 611,1
Dettes d'impôt exigible 0,6 6,2
TOTAL PASSIF 8 337,1 9 087,7




ALTAREA RÉSULTAT ANNUELS 2023 37