RAPPORT
SEMESTRIEL
2023
SEMESTRE CLOS
LE 30 JUIN 2023
Sommaire



1 \ Attestation du responsable 4


2 \ Rapport semestriel d’activité 5


3 \ Comptes consolidés semestriels
(période close le 30 juin 2023)
9


4 \ Rapport des Commissaires aux Comptes 34
Société anonyme au capital de 64 933 290 euros
Siège social : 42, rue Bassano, 75008 Paris
422 800 029 RCS Paris
SIRET : 422 800 029 00031


Rapport financier semestriel
Semestre clos le 30 juin 2023
(L 451-1-2 III du Code monétaire et financier ;
Article 222-4 et suivants du RG de l’AMF)


Nous vous présentons le rapport financier semestriel portant sur
le semestre clos le 30 juin 2023 établi conformément aux dispositions
des articles L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier
et 222-4 et suivants du Règlement Général de l’AMF.
Le présent rapport a été diffusé conformément aux dispositions
de l’article 221-3 du règlement général de l’AMF. Il est notamment
disponible sur le site de notre société : www.vitura.fr
1 Attestation du responsable




« J’atteste, à ma connaissance, que les comptes consolidés complets pour
le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables
applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et
du résultat de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la
consolidation, et que le rapport semestriel d’activité ci-joint présente un tableau
fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de
l’exercice, de leur incidence sur les comptes semestriels, des principales
transactions entre parties liées ainsi qu’une description des principaux risques et
des principales incertitudes pour les six mois restants de l’exercice. »



Fait à Paris, le 12 septembre 2023




Jérome Anselme
Directeur Général




4 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Rapport semestriel d’activité \ 2




2 Rapport semestriel d’activité
2.1 Commentaires de l’activité Taux d’occupation des immeubles
Le taux d’occupation global des actifs en exploitation (1) du portefeuille
Ce premier semestre 2023 reste une source d'incertitude sur les est de 84 % en incluant les baux signés prenant effet
marchés immobiliers, marqué par le maintien d'une forte inflation, postérieurement au 30 juin 2023.
d'une hausse des taux et la guerre en Ukraine. Dans ce contexte, les Le détail des taux d’occupation des actifs en exploitation pour chacun
locataires au profil solide, grands comptes pour la plupart, sécurisent des actifs est le suivant :
la situation financière et les résultats du Groupe. Dans une démarche
responsable, Vitura rénove chaque espace libéré, de manière à 30/06/23 Arcs de Campus Passy Office
demeurer aux derniers standards esthétiques, fonctionnels et Europlaza Seine Hanami Kennedy Kennedy Total (1)

techniques. Les espaces privatifs deviennent plus flexibles et les Taux d'occupation incluant
les baux signés prenant
parties communes deviennent des espaces de travail à part entière, effet post 30/06/2023 88 % 91 % 85 % 57 % 100 % 84 %
se prêtant davantage aux échanges, à la convivialité et à la créativité.
De nouveaux services sont proposés. Tout cela pour correspondre (1) Les actifs en exploitation du portefeuille excluent l'actif Rives de Bercy, en
parfaitement aux modes de vie et de travail des nouvelles restructuration.
générations et préserver l’attractivité et la valeur locative de marché. Sans prendre en compte ces signatures, le taux d’occupation de
l'ensemble des actifs s’élève à 66 % au 30 juin 2023 contre 75 % il y a
2.1.1 Activité locative un an. Le détail des taux d’occupation pour chacun des actifs est le
suivant :
Parmi les actifs en exploitation de Vitura, Europlaza à La Défense et
Arcs de Seine à Boulogne Billancourt ont fait preuve d’une forte Rives
attractivité avec 11 000 m² commercialisés sur le premier semestre 30/06/23 Arcs de de Campus Passy Office
Europlaza Seine Bercy Hanami Kennedy Kennedy Total
2023, et notamment avec l’unique signature de plus de 5 000 m² de
Taux d'occupation
la Boucle Sud, sur Arcs de Seine. excluant les baux
signés prenant effet
L’expérience utilisateur qui est proposée au sein des actifs de la post 30/06/2023 84 % 69 % 0% 85 % 70 % 100 % 66 %
foncière, à travers la diversité et la qualité des services offerts,
l’accent mis sur la mobilité douce, la relation locataires matérialisée
par l’existence d’une communauté par immeuble ou encore de Évolution des revenus locatifs (30/06/22 - 30/06/23)
larges espaces verts privatifs, est le « plus » qui fait la différence.
En millions d’euros
Au 30 juin 2023, la valeur du patrimoine atteint 1 436 millions d’euros, 1,5
1,7 (4,4)

en baisse de -4,6 % par rapport à la dernière valeur d’expertise Indexation
Nouveaux baux et
commercialisations Départs
(1 506 millions d’euros au 31 décembre 2022).

26,9 25,6




Revenus locatifs Revenus locatifs
S1 2022 S1 2023




2.1.2 Principaux agrégats qui composent le résultat net de la période
En milliers d’euros 30/06/23 30/06/22 Variation Détail
Au 30 juin 2023, les loyers nets correspondent principalement aux loyers de
la période (25,6 m€), aux indemnités reçus des locataires (5,7 m€), diminué du coût
Loyers nets 25 748 22 451 3 297 de la vacance (-3,2 m€) et autres charges immobilières (-2,8 m€).
Les frais de fonctionnement sont composés de charges administratives
Frais de fonctionnement (4 659) (4 160) (499) et d'honoraires d'asset management.
Dotations nettes aux provisions Une dotation pour dépréciation sur les créances clients de 0,4 m€ d'euros a été
et amortissements (368) - (368) constatée sur la période.
Autres produits opérationnels 1 453 (452) Le solde au 30 juin 2023 s'explique par la sortie des BSA.
Ce poste est composé de la variation de valeur des immeubles depuis décembre
2022 (- 70 m€) et des travaux réalisés (- 14 m€). La valorisation du patrimoine au
Variation de la juste valeur des immeubles (83 924) 6 248 (90 173) 30 juin 2023 connaît une baisse de -4,6 %.
Résultat opérationnel (63 203) 24 986 (88 189)
La diminution du résultat financier s'explique par la baisse de la juste valeur
des instruments de couverture et la hausse des charges financières (hausse
Résultat financier (16 240) 9 741 (9 741) de la courbe de taux).
Résultat net (79 443) 34 728 (114 171)




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 5
2 \ Rapport semestriel d’activité




2.2 Ressources financières
2.2.1 Structure de l’endettement au 30 juin 2023
La dette financière nette s’élève à 813 millions d’euros au 30 juin 2023, contre 810 millions d’euros au 31 décembre 2022.

Société Date de
membre Actifs Banques Montant en Modalité de contractuali- Date Option de
du Groupe financés partenaires principal initial remboursement sation d’échéance prorogation Autres éléments
- Remboursement anticipé obligatoire en cas
de changement de contrôle de la société
Prothin et/ou de Vitura
- Aucune indemnité de remboursement
anticipé en cas de remboursement anticipé
volontaire ou obligatoire de tout ou partie de
Europlaza Aareal Bank AG, l’encours
Arcs de Seine Natixis, Natixis - Prolongation de la convention signée en
SAS Prothin Rives de Bercy Pfandbriefbank AG 525 000 000 Remboursement in fine 26-juil.-16 15-juil.-26 Pas d'option prévue novembre 2021
- Remboursement anticipé obligatoire en cas
de changement de contrôle de la société
Hanami Rueil et/ou de Vitura
- Aucune indemnité de remboursement
anticipé en cas de remboursement anticipé
volontaire ou obligatoire de tout ou partie de
Banque Postale Crédit l’encours
Campus Entreprises et la Droit de prorogation - Prolongation de la convention signée
SCI Hanami Rueil Hanami Société Générale 94 000 000 Remboursement in fine 15-déc.-16 14-juin-25 d’une année deux fois en juin 2022
- Remboursement anticipé obligatoire en cas
Amortissement Droit de prorogation de changement de contrôle de la société
du capital échelonné d’une année. La société CGR Propco et/ou de Vitura
à partir de la 3e année a exercé son droit de - Aucune indemnité de remboursement
(entre 1 et 2,5 % prorogation portant la anticipé en cas de remboursement anticipé
Passy du nominal par an) date d'échéance au volontaire ou obligatoire de tout ou partie de
SCI CGR Propco Kennedy Société Générale 148 500 000 et solde in fine 5-déc.-18 5-déc.-23 5 décembre 2023. l’encours
- Remboursement anticipé obligatoire en cas
de changement de contrôle de la société
Office Kennedy et/ou de Vitura
- Indemnité de remboursement anticipé en
cas de remboursement anticipé volontaire ou
obligatoire de tout ou partie de l’encours de
0,75 % du nominal intervenant entre
le 13e mois suivant la Date de Signature
Amortissement (inclus) et le 24e mois suivant la Date de
du capital échelonné Signature (inclus)
à partir de la 5e année - Étant précisé qu’aucune Indemnité de
SCI Office Office (3 % du nominal par an) Remboursement Anticipé ne sera due après
Kennedy Kennedy Société Générale 65 600 000 et solde in fine 19-oct.-21 19-oct.-28 Pas d'option prévue la fin du 24e mois suivant la Date de Signature.


À la date de publication du présent document, des négociations pour le refinancement de la société SCI CGR Propco sont en cours avec les
banques. Compte tenu de l’historique des négociations avec les établissements de crédit et des sûretés attachées à ces emprunts, la Direction
s’attend à ce que les négociations aboutissent favorablement et par conséquent que cela ne pèse pas significativement sur le risque de liquidité
de la société.



2.2.2 Principales garanties données – Cessions de créances professionnelles :
Cessions au profit des banques de créances professionnelles à titre
Le montant de la dette nominale brute garantie par des sûretés de garantie par bordereaux « Dailly ».
réelles (hypothèques conventionnelles, privilèges de prêteur de – Nantissement de titres :
deniers, promesses d’affectation hypothécaires) s’élève à
825 millions d’euros au 30 juin 2023 (827 millions d’euros à fin 2022). Nantissement des titres Prothin détenus par Vitura.

Ainsi, au 30 juin 2023, le montant total des financements garantis par Nantissement des parts sociales détenues par Vitura et K Rueil dans
des actifs sous forme de sûretés réelles s’élève à 57,4 % de la valeur le capital de SCI Hanami Rueil.
totale (bloc) du patrimoine détenu, contre 54,9 % au 31 décembre Nantissement des parts sociales détenues par Vitura et EURL CGR
2022, pour une limite maximale allant de 65 à 75 % autorisée dans les Holdco dans le capital de SCI CGR Propco.
différentes conventions de crédit. – Nantissement de comptes bancaires :
Les principales garanties données au titre des conventions de crédit Nantissements de premier rang et sans concours au profit des
sont les suivantes : banques portant sur le solde créditeur des comptes bancaires
– Sûretés réelles immobilières : ouverts en France.
Sur les immeubles, constitution des sûretés réelles immobilières à – Délégations d’indemnités d’assurance :
savoir privilège de prêteur de deniers et/ou hypothèques Délégations de toute indemnité d’assurance faisant l’objet de l’opposition
conventionnelles venant en premier rang. à paiement prévue par l’article L.121-13 du Code des assurances.




6 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Rapport semestriel d’activité \ 2




– Nantissement de Créance – Contrat de couverture : 2.2.5 Autres financements
Nantissement portant sur toute créance que viendra à détenir
l’emprunteur à l’encontre de la banque de couverture au titre d’un Il n’existe pas de projet de mise en place d’autres financements
contrat de couverture. d’investissement en cours pour lesquels les organes de direction ont
– Nantissement de Créance – Créance de restitution : déjà pris des engagements fermes.

Nantissement portant sur toute créance de restitution que viendra à
détenir l’emprunteur à l’encontre des débiteurs au titre de toute
créance de restitution liée au nantissement des créances relatives au 2.3 Évolution de l’actif net réévalué
contrat de couverture.
– Nantissement de créance de prêts subordonnés : (ANR)
Nantissement de créances de prêts subordonnés portant sur les
Les indicateurs publiés par Vitura sont en ligne avec les
prêts subordonnés (à savoir toute créance de prêt intragroupe que
recommandations de l’EPRA, European Public Real Estate
Vitura détiendra sur ses filiales agissant en qualité d’emprunteur).
Association, dont Vitura est membre. La mission de l’EPRA est de
– Lettres d’intention au sens de l’article 2322 du Code civil.
promouvoir l’investissement dans le secteur immobilier coté et de le
représenter. L’EPRA publie notamment des « Best Practices
Recommandations » (BPR) qui définissent les lignes directrices à
2.2.3 Principaux ratios financiers suivre par les sociétés foncières cotées en matière d’information
financière afin de renforcer la transparence et la comparabilité des
La situation financière de Vitura au 30 juin 2023 satisfait données publiées par les REIT dans leurs rapports annuels.
les différentes limites susceptibles d’affecter les conditions
de rémunération ou des clauses d’exigibilité anticipée prévues dans
les différents contrats de crédit conclus par les entités du Groupe.
2.3.1 Résultat EPRA
Le tableau ci-dessous traduit l’état des principaux ratios financiers
prévus dans les conventions de crédit. Les seuils de ratio
En milliers d’euros, sauf données par action 30/06/23 31/12/22 30/06/22
d’endettement à respecter selon les conventions de crédit des
Résultat net IFRS (79 443) (4 183) 34 728
sociétés Prothin, SCI Hanami Rueil, SCI CGR Propco et SCI Office
Retraitement de la variation de la juste valeur
Kennedy sont respectivement de : 65 %, 65 %, 75 % et 75 %. Les des immeubles de placement 83 924 66 653 (6 248)
seuils de ratio de couverture des intérêts à respecter selon les Autres retraitements de variations de
conventions de crédit des sociétés Prothin, SCI Hanami Rueil et SCI justes valeurs 3 842 (48 379) (19 682)

CGR Propco sont respectivement : 150 %, 150 % et 125 %. Retraitement autres honoraires - - -
Résultat EPRA 8 323 14 091 8 798
Les ratios consolidés sont les suivants :
Résultat EPRA par action 0,5 0,8 0,5
Retraitement des franchises de loyers (1 610) 3 557 2 527
30/06/23 31/12/22 30/06/22
Retraitement des frais financiers linéarisés 1 119 2 075 956
RATIO D'ENDETTEMENT Cash-flow récurrent Vitura 7 832 19 722 12 280
Endettement bancaire (1) / Valeur de marché
des immeubles hors droits (2) 57,4 % 54,9 % 52,9 %

RATIO DE COUVERTURE DES INTÉRÊTS
2.3.2 EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV
Revenu sur la période de référence (3) / charges
d'intérêt (4) 182 % 193 % 230 %
Conformément aux Best Practices Recommendations (BPR)
(1) L’emprunt, part à plus d’un an est présenté en note 5.11 du rapport. Guidelines publiée par l’EPRA en octobre 2020, la mesure de l’actif
(2) Le patrimoine réévalué est présenté en note 5.1 du rapport.
(3) Le revenu sur la période de référence désigne, pour une période de douze mois net réévalué (ANR) a été revue sous différents scénarios. Trois ANR
à venir (pour l’emprunt de Prothin), pour la période des six mois précédents aux ont été définis :
six mois suivants (pour les emprunts Hanami et CGR Propco), la somme des
revenus locatifs prévisionnels relatifs aux baux signés, hors taxes, réduits des loyers – NRV : L’EPRA Net Reinstatement Value vise à représenter la
qui seraient en risque avéré (congés/impayés) et des dépenses opérationnelles valeur requise pour reconstituer la société et suppose qu’aucune
refacturables aux locataires et les dépenses opérationnelles non refacturables.
En 2022 et 2023, pas de ratio de couverture pour la SCI Office Kennedy. vente d’actifs n’a lieu.
(4) Les charges d’intérêt désignent les sommes : - du montant cumulé des intérêts
prévisionnels devant être payés par l’emprunteur au titre du crédit pour la période – NTA : L’EPRA Net Tangible Assets s’attache à refléter la valeur des
de référence considérée ; et - des commissions devant être payées par actifs corporels et suppose que la société achète et vend des
l’emprunteur, pour la période de référence considérée. ; et - du montant des
échéances de remboursement de l'encours des prêts. actifs, matérialisant ainsi certains niveaux d’impôts différés
inévitables.
– NDV : L’EPRA Net Disposal Value vise à représenter la valeur
2.2.4 Gestion de la couverture du risque revenant aux actionnaires de la société dans un scenario de
cession de ses actifs, où les impôts différés, instruments financiers
de taux d’intérêt et autres passifs sont liquidés nets de toute taxe qui en résulterait.
La politique de gestion du risque de taux d’intérêt de Vitura a pour
objectif de couvrir son exposition au risque de taux. Au 30 juin 2023,
100 % de la dette du Groupe était couverte par des instruments de
couverture (CAP) au taux moyen de 0,7 %.




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 7
2 \ Rapport semestriel d’activité




2.3.3 EPRA NRV, NTA, NDV, NAV & NNNAV

30/06/23 31/12/22

EPRA EPRA EPRA EPRA EPRA EPRA EPRA EPRA EPRA EPRA
En milliers d’euros, sauf données par action NRV NTA NDV NAV NNNAV NRV NTA NDV NAV NNNAV
Capitaux propres IFRS 672 358 672 358 672 358 672 358 672 358 755 438 755 438 755 438 755 438 755 438
Étalement des franchises de loyer (16 689) (16 689) (16 689) (16 689) (16 689) (18 129) (18 129) (18 129) (18 129) (18 129)
Annulation Juste valeur des bons
de sousciption d'actions - - - - - - - - - -
Juste valeur de la NAV diluée 655 669 655 669 655 669 655 669 655 669 737 309 737 309 737 309 737 309 737 309
Valeur de marché des instruments financiers (49 414) (49 414) - (49 414) - (53 257) (53 257) - (53 257) -
Juste valeur de la dette à taux d'intérêt fixe - - (6 929) - (6 929) - - (7 388) - (7 388)
Droit de mutation 107 721 63 412 - - - 143 087 71 660 - - -
NAV 713 976 669 667 648 740 606 255 648 740 827 139 755 712 729 921 684 052 729 921
Nombre d'actions (hors autocontrôle) 17 051 270 17 051 270 17 051 270 17 051 270 17 051 270 17 053 944 17 053 944 17 053 944 17 053 944 17 053 944
NAV par action 41,9 39,3 38,1 35,6 38,1 48,5 44,3 42,8 40,1 42,8




2.4 Événements postérieurs à la clôture
Néant.




8 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Comptes consolidés semestriels \ 3




3 Comptes consolidés semestriels (période close le 30 juin 2023)

État du résultat global pour la période de 6 mois du 1er janvier au 30 juin 2023

30/06/23 31/12/22 30/06/22

En milliers d’euros, sauf données par action Notes 6 mois 12 mois 6 mois
Revenus locatifs 5.18 25 639 54 047 26 855
Autres prestations 5.19 17 156 23 975 12 453
Charges liées aux immeubles 5.20 (17 048) (28 646) (16 857)
Loyers nets 25 748 49 377 22 451
Vente d'immeuble
Frais de fonctionnement 5.21 (4 659) (8 817) (4 160)
Dotations nettes aux provisions & amortissements (368) - -
Autres charges opérationnelles - (10) (6)
Autres produits opérationnels 1 453 453
Total des variations de juste valeur sur les immeubles de placement 5.1 (83 924) (66 653) 6 248

Résultat opérationnel (63 204) (25 651) 24 986
Produits financiers 7 410 48 863 19 235
Charges financières (23 651) (27 396) (9 494)

Résultat financier 5.22 (16 240) 21 467 9 741
Charge d'impôts 5.23

RÉSULTAT NET DE L'ENSEMBLE CONSOLIDÉ (79 443) (4 183) 34 728

RÉSULTAT GLOBAL (79 443) (4 183) 34 728
dont part revenant au Groupe (79 443) (4 183) 34 728
dont part revenant aux minoritaires

Résultat net de base par action 5.24 (4,66) (0,25) 2,05

Résultat net dilué par action 5.24 (4,66) (0,25) 2,05




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 9
3 \ Comptes consolidés semestriels




État de la situation financière consolidée
pour la période de 6 mois du 1er janvier au 30 juin 2023

En milliers d’euros Notes 30/06/23 31/12/22 30/06/22

Actifs non courants
Immobilisations corporelles 3 7 11
Immeubles de placement 5.1 1 436 300 1 506 480 1 568 050
Prêts et créances (part non courante) 5.2 13 000 11 254 15 405
Instruments financiers non courants 5.12 47 958 50 487 24 559
Total actifs non courants 1 497 261 1 568 228 1 608 024

Actifs courants
Créances clients 5.3 16 473 19 412 15 585
Autres créances d'exploitation 5.4 13 912 17 237 12 731
Charges constatées d'avance 286 463 227
Total des créances 30 672 37 112 28 543
Instruments financiers courants 5.12 5 636 3 699 -
Trésorerie et équivalents de trésorerie 5.5 15 053 15 167 29 850
Total actifs courants 51 361 55 978 58 392

TOTAL ACTIF 1 548 621 1 624 207 1 666 416

Capitaux propres
Capital 64 933 64 933 64 933
Réserve légale et primes 60 047 60 047 60 046
Réserves consolidées 626 822 634 642 634 752
Résultat net part du Groupe (79 443) (4 183) 34 728
Total capitaux propres 5.10 672 358 755 438 794 459

Passifs non courants
Emprunts (part non courante) 5.11 670 409 679 873 678 936
Autres dettes financières (part non courante) 5.14 10 461 10 541 9 936
Total passifs non courants 680 870 690 414 688 872

Passifs courants
Emprunts (part courante) 5.11 157 574 144 974 145 898
Dettes fournisseurs 5.16 6 438 7 124 7 555
Autres dettes d'exploitation 5.15 14 801 9 424 12 560
Produits constatés d'avance 5.17 16 580 16 833 17 072
Total passifs courants 195 393 178 354 183 085
Total passifs 876 263 868 768 871 957

TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 1 548 621 1 624 207 1 666 416




10 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Comptes consolidés semestriels \ 3




État des flux de trésorerie consolidés
pour la période de 6 mois du 1er janvier au 30 juin 2023

En milliers d’euros 30/06/23 31/12/22 30/06/22

FLUX D'EXPLOITATION
Résultat net de l'ensemble consolidé (79 443) (4 183) 34 728
Élimination des éléments liés à la valorisation des immeubles : - - -
Réévaluation à la juste valeur des immeubles de placement 83 924 66 653 (6 248)
Autres éliminations des charges et produits d'exploitation sans incidence
sur la trésorerie : - - -
Amortissement d'immobilisations corporelles (hors immeubles de placement) 3 10 6
Juste valeur des instruments financiers (BSA, CAP et SWAP) 593 (49 310) (19 682)
Traitement des emprunts au coût amorti 1 119 2 069 956
Provisions pour risques et charges - - -
Impôts - - -

Marge brute d'autofinancement 6 196 15 238 9 760
Variation des autres éléments de BFR 8 511 (24 600) (16 073)

Variation du besoin en fonds de roulement 8 511 (24 600) (16 073)

Flux de trésorerie nets provenant des activités opérationnelles 14 707 (9 361) (6 313)

FLUX D'INVESTISSEMENT - - -
Acquisition d'immobilisations (13 744) (13 343) (2 012)
Variation nette des dettes sur immobilisations (1 525) (6 125) (6 426)

Flux de trésorerie nets utilisés par les activités d'investissement (15 269) (19 468) (8 438)

FLUX DE FINANCEMENT - - -
Augmentation de capital - - -
Frais de transaction sur augmentation de capital - - -
Variation de la dette bancaire (1 586) (3 971) (731)
Frais de transaction sur financement/refinancement - (1 073) (1 080)
Variation nette des dettes sur refinancement - - -
Augmentation nette des emprunts (part à moins d'un an) 3 605 3 763 1 628
Diminution nette des emprunts (part à moins d'un an) - - -
Variation nette des autres dettes financières (part non courante) (81) 1 113 507
Flux nets sur acquisitions et cessions d'actions propres (57) (216) (106)
Distribution de dividendes (1433) (21 323) (21 323)

Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement 448 (13 483) (12 880)

Variation de la trésorerie et équivalents de trésorerie (115) (42 313) (27 631)
Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de la période (1) 15 167 57 480 57 480

TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA CLÔTURE DE LA PÉRIODE 15 053 15 167 29 850
(1) À la clôture de chacune des périodes présentes , il n'y a pas de trésorerie au passif.




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 11
3 \ Comptes consolidés semestriels




État de la variation des capitaux propres consolidés
pour la période de 6 mois du 1er janvier au 30 juin 2023

Capitaux
Capitaux Participations ne propres de
Réserve légale Réserves propres - Part donnant pas le l'ensemble
En milliers d’euros Capital et primes Actions propres consolidées du Groupe contrôle consolidé
Capitaux propres au 31/12/22 64 933 60 046 (951) 631 411 755 439 - 755 439
Résultat global (79 443) (79 443) (79 443)
– Résultat net (79 443) (79 443) (79 443)
– Autres variations
– Autres éléments du résultat global
Transactions en capital avec les propriétaires - - (57) (3 581) (3 638) - (3 638)
– Distribution de dividendes (0,21 € par action) (3 581) (3 581) (3 581)
– Augmentation/réduction de capital
en nominal
– Variation sur actions propres détenues (57) (57) (57)
Capitaux propres au 30/06/23 64 933 60 046 (1 009) 548 387 672 358 - 672 358




Capitaux
Capitaux Participations propres de
Réserve légale Actions Réserves propres - Part ne donnant pas l’ensemble
En milliers d’euros Capital et primes propres consolidées du Groupe le contrôle consolidé
Capitaux propres au 31/12/21 64 000 71 445 (735) 638 226 772 936 - 772 936
Résultat global 34 728 34 728 34 728
– Résultat net 34 728 34 728 34 728
– Autres variations
– Autres éléments du résultat global
Transactions en capital avec les propriétaires 933 (11 399) (106) (2 632) (13 204) (13 204)
– Distribution de dividendes (1,25 € par action) (18 691) (2 632) (21 323) (21 323)
– Augmentation/réduction de capital
en nominal (1) 933 7 292 8 225 8 225
– Variation sur actions propres détenues (106) (106) (106)
Capitaux propres au 30/06/22 64 933 60 046 (842) 670 322 794 459 - 794 459

(1) Conformément aux décisions du directeur général du 15 mars 2022 faisant usage de la délégation consentie par le conseil d’administration, émission de 245 596 actions par
exercice de 245 359 BSA.




12 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Comptes consolidés semestriels \ 3




Annexe aux comptes consolidés semestriels

1 Contexte et principales hypothèses retenues 5 Commentaires sur l’état de situation financière
pour l’établissement des comptes consolidés consolidée et l’état du résultat global au 30 juin 2023 24
pour la période de 6 mois close au 30 juin 2023 14 5.1 Immeubles de placement 24
1.1 Faits significatifs du 1er semestre 2023 14 5.2 Prêts et créances (part non courante) 24
1.2 Informations financières présentées en comparatif 14 5.3 Créances clients 24
1.3 Contexte réglementaire 14 5.4 Autres créances d’exploitation 25
5.5 Trésorerie et équivalents de trésorerie 25
2 Règles, principes et méthodes comptables 5.6 État des échéances des créances 25
utilisés pour l’établissement des comptes
5.7 Juste valeur des actifs financiers 26
consolidés au 30 juin 2023 15
5.8 Actifs et passifs financiers 26
2.1 Présentation des comptes consolidés 15
5.9 Variation de la dépréciation des actifs financiers 26
2.2 Information sectorielle 16
5.10 Capitaux propres consolidés 27
2.3 Immeubles de placement 16
5.11 Emprunts 27
2.4 Estimation de la juste valeur des immeubles
de placement 16 5.12 Instruments financiers 27
2.5 Instruments financiers – classification et évaluation 5.13 Juste valeur des passifs financiers 28
des actifs et passifs financiers 17 5.14 Autres dettes financières à plus d’un an 28
2.6 Capital social 18 5.15 Autres dettes d’exploitation 28
2.7 Actions propres 18 5.16 Échéancier des passifs présentant les valeurs
2.8 Option pour le régime « SIIC » 18 contractuelles non actualisées 29
2.9 Avantages sociaux 19 5.17 Produits constatés d’avance 29
2.10 Emprunts bancaires 19 5.18 Revenus locatifs 29
2.11 Revenus locatifs 19 5.19 Autres prestations 29
2.12 Charges locatives et refacturation des charges 5.20 Charges liées aux immeubles 30
aux locataires 19 5.21 Frais de fonctionnement 30
2.13 Autres produits et charges opérationnels 20 5.22 Résultat financier 30
2.14 Actualisation des différés de paiement 20 5.23 Impôts sur les sociétés et preuve d’impôt 30
2.15 Résultat par action 20 5.24 Résultat par action 30
2.16 Présentation des états financiers 20 5.25 Engagements hors bilan et sûretés 31
5.26 Transactions avec des parties liées 32
3 Estimations et jugements comptables 5.27 Personnel 33
déterminants 21 5.28 Informations relatives aux honoraires
des Commissaires aux Comptes 33
4 Gestion des risques financiers 22 5.29 Événements post-clôture 33
4.1 Risque lié au refinancement 22
4.2 Risque lié à l’estimation et à la fluctuation de la valeur
des actifs immobiliers 22
4.3 Risque lié à l’évolution des loyers du marché
de l’immobilier de bureaux 22
4.4 Risque lié à la règlementation des baux 22
4.5 Risque de contrepartie 23
4.6 Risque de liquidité 23
4.7 Risque de taux d’intérêt 23
4.8 Risque climatique 23




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 13
3 \ Comptes consolidés semestriels




1 Contexte et principales hypothèses retenues
pour l’établissement des comptes consolidés
pour la période de 6 mois close au 30 juin 2023

1.1 Faits significatifs du 1er semestre 2023 1.3 Contexte réglementaire
Parmi les actifs en exploitation de Vitura, Europlaza à La Défense et Les comptes consolidés semestriels du Groupe ont été établis
Arcs de Seine à Boulogne-Billancourt ont fait preuve d’une forte conformément aux normes comptables International Financial
attractivité sur le premier semestre 2023 avec 11 000 m² Reporting Standards (IFRS) et International Accounting Standards
commercialisés soit 8 % des surfaces. (IAS) applicables aux comptes arrêtés au 30 juin 2023 telles
qu’adoptées par l’Union Européenne (ci-après les normes IFRS).
La rénovation complète de Rives de Bercy par l’agence Naço se
poursuit conformément au calendrier et la livraison est attendue au Les distributions de dividendes sont souverainement décidées par
cours du 1er trimestre 2024. Le projet de réunir les immeubles Passy l’assemblée générale de la société Vitura à partir de son résultat
Kennedy et Office Kennedy au sein d’un seul et même campus de social et non en fonction du résultat arrêté selon les normes IFRS.
34 000 m², situé en bord de Seine dans le Quartier Central des
Par ailleurs, du fait de son option pour le régime SIIC, Vitura est tenue
Affaires élargi, débutera quant à lui dès le 1er janvier 2024. Des
de respecter certaines obligations de distribution (cf. note 2.8).
discussions sont d’ores et déjà engagées avec de grandes banques
internationales concernant le financement du projet. Les comptes consolidés semestriels sont arrêtés par le Conseil
d’administration du 21 juillet 2023.
Le taux d’occupation des immeubles en exploitation atteint 88 % au
30 juin 2023 et 71 % pour la totalité du portefeuille (contre
respectivement 81 % et 68 % au 31 décembre 2022). Les revenus
locatifs de la période s’élèvent à 25,6 millions d’euros contre
26,9 millions d’euros au 30 juin 2022.
La pression sur les taux de capitalisation fait varier les valeurs des
actifs tertiaires au 30 juin 2023. Le travail d’asset management réalisé
sur le patrimoine de Vitura permet de limiter la baisse à -4,6 %. La
valorisation du portefeuille atteint 1 436 millions d’euros (contre
1 506 millions d’euros au 31 décembre 2022).



1.2 Informations financières présentées
en comparatif
L’information financière dans les comptes consolidés semestriels en
normes IFRS pour la période close le 30 juin 2023 présente, au titre
des éléments comparatifs :
– les comptes consolidés en normes IFRS de l’exercice de 12 mois
clos le 31 décembre 2022 ;
– les comptes consolidés en normes IFRS pour la période de 6 mois
qui court du 1er janvier 2022 au 30 juin 2022.




14 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Comptes consolidés semestriels \ 3




2 Règles, principes et méthodes comptables utilisés
pour l’établissement des comptes consolidés au 30 juin 2023

2.1 Présentation des comptes consolidés 2.1.3 Normes et interprétations publiées mais non encore
entrées en vigueur – Textes adoptés par l’Union
2.1.1 Référentiel européenne à la date de clôture

Les comptes consolidés du Groupe au 30 juin 2023 ont été établis L’IASB a publié les normes, amendements de normes et
conformément aux normes comptables internationales en vigueur, interprétations suivants qui sont applicables au Groupe.
qui intègrent les normes comptables internationales (IAS/IFRS), les – Modifications d'IFRS 16 - Passif de location relatif à une cession de
interprétations du Comité d’interprétation des normes comptables bail.
internationales ou Standing Interpretations Committee (SIC) et du – Modifications d’IAS 1 - Classement des dettes en courant / non
Comité d’interprétation des normes d’information financière courant et Passifs non courants assortis de clauses restrictives
internationales ou International Financial Reporting Interpretations (covenants).
Committee (IFRIC) telles qu’adoptées par l’Union européenne au
Ces interprétations et amendements n’ont pas été anticipés par le
30 juin 2023 et applicables à cette date, avec en comparatif
Groupe et ne devraient pas avoir d’incidence significative sur les
l’exercice 2022 établi selon le même référentiel.
comptes consolidés.
Sur les périodes présentées, les normes et interprétations adoptées
dans l’Union Européenne applicables au Groupe sont similaires aux
normes et interprétations d’application obligatoire publiées par 2.1.4 Méthode de consolidation
l’International Accounting Standards Board (IASB). Ainsi, les comptes
du Groupe sont établis en conformité avec les normes et Les comptes consolidés regroupent l’ensemble des entreprises sous
interprétations IFRS, telles que publiées par l’IASB. contrôle, contrôle conjoint ou sous influence notable. La
Les états financiers consolidés du Groupe sont préparés selon la détermination du pourcentage de contrôle prend en compte les
convention du coût historique à l’exception des immeubles de droits de vote potentiels qui donnent accès à des droits de vote
placement, certains instruments financiers et des actifs détenus en complémentaires, dès lors qu’ils sont immédiatement exerçables ou
vue de la vente évaluée à la juste valeur, conformément aux normes convertibles.
IAS 40, IAS 32, IFRS 5 et IFRS 9.
Les présents états financiers consolidés intermédiaires complets ont
2.1.5 Intégration globale
été établis conformément à la norme IAS 34 « Information financière
intermédiaire ». Toutes les sociétés dans lesquelles le Groupe exerce le contrôle,
c’est-à-dire qu’il a le pouvoir de diriger les activités pertinentes, qu’il a
une exposition ou des droits à leurs rendements variables et qu’il a la
2.1.2 Normes, amendements de normes et capacité d’agir sur ces rendements, sont consolidées par intégration
interprétations adoptés par l’Union européenne globale.
et d’application obligatoire à partir de l’exercice Au 30 juin 2023, il n’existe pas dans le périmètre du Groupe de
ouvert au 1er janvier 2023 société contrôlée conjointement ni de société sur laquelle le Groupe
exerce une influence notable.
Les normes ci-après et d’application obligatoire à partir de l’exercice
ouvert au 1er janvier 2023 sont sans impacts significatifs pour le
Groupe :
– Modifications d’IAS 1 - Principes et méthodes comptables.
– Modifications d’IAS 8 - Définition des estimations comptables.

2.1.6 Périmètre de consolidation

Au 30 juin 2023, le périmètre de consolidation comprend les sociétés suivantes :

N° SIREN % de contrôle % d'intérêt Méthode de consolidation Périodes prises en compte
Vitura SA 422 800 029 100,00 % 100,00 % Intégration globale Du 1er janvier au 30 juin 2023
Prothin SAS 533 212 445 100,00 % 100,00 % Intégration globale Du 1er janvier au 30 juin 2023
K Rueil OPPCI 814 319 513 100,00 % 100,00 % Intégration globale Du 1er janvier au 30 juin 2023
Hanami Rueil SCI 814 254 512 100,00 % 100,00 % Intégration globale Du 1er janvier au 30 juin 2023
CGR Holdco EURL 833 876 568 100,00 % 100,00 % Intégration globale Du 1er janvier au 30 juin 2023
CGR Propco SCI 834 144 701 100,00 % 100,00 % Intégration globale Du 1er janvier au 30 juin 2023
Office Kennedy SCI 901 719 716 100,00 % 100,00 % Intégration globale Du 1er janvier au 30 juin 2023


Toutes les sociétés comprises dans le périmètre clôturent leur exercice au 31 décembre.



- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 15
3 \ Comptes consolidés semestriels




2.1.7 Retraitements de consolidation et éliminations 2.3 Immeubles de placement
Les regroupements d’entreprises sont comptabilisés conformément
Les immeubles donnés en location dans le cadre de contrats de
à la norme IFRS 3. On entend par regroupement d’entreprises, la
location simple à long terme ou détenus pour valoriser le capital ou
prise de contrôle d’une ou plusieurs activités par l’acquéreur. Une
les deux et non occupés par le Groupe sont classés en tant
activité est définie par la norme IFRS 3 comme la réunion de trois
qu’immeubles de placement. Les immeubles de placement incluent
composantes :
les terrains et immeubles détenus en propre.
– Des ressources économiques, qui créent ou qui ont la capacité de
contribuer à créer des sorties ; Lors de leur acquisition, les immeubles de placement sont, selon la
norme IAS 40, évalués au prix d’achat incluant les coûts de
– Tout processus, qui, une fois appliqué aux ressources, crée ou a la
transaction (honoraires juridiques, droits de mutation…).
possibilité de créer des sorties ;
Après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont
– Des sorties, résultantes des processus appliqués aux ressources
évalués à leur juste valeur. Les immeubles ne font par conséquent
susceptibles de générer le rendement attendu.
pas l’objet d’amortissement ou de dépréciation. La juste valeur est
En l’application de la norme IFRS 3, le prix d’acquisition correspond à calculée hors droits d’enregistrement à chaque clôture par un
la juste valeur à la date d’échange des actifs et passifs apportés et évaluateur indépendant qualifié en matière d’évaluation. La
des instruments de capitaux propres émis en échange de l’entité méthodologie utilisée par l’évaluateur immobilier indépendant est
acquise. décrite ci-après (note 2.4).
La société Prothin SAS ayant été créée par la société Vitura le 22 juin Les dépenses ultérieures sont imputées à la valeur comptable de
2011, son entrée dans le périmètre n’a pas donné lieu à un écart l’actif seulement s’il est probable que les avantages économiques
d’évaluation ni à un écart d’acquisition. Il en est de même pour les futurs associés à cet actif iront au Groupe et que le coût de cet actif
sociétés EURL CGR Holdco et SCI CGR Propco qui ont été peut être évalué de façon fiable. Toutes les autres dépenses de
constituées en décembre 2017, ainsi que pour SCI Office Kennedy réparation et de maintenance sont comptabilisées dans l’état du
qui a été constituée le 12 juillet 2021. résultat global de la période au cours de laquelle elles ont été
Les sociétés K Rueil et SCI Hanami Rueil sont entrées dans le engagées. Les variations de juste valeur des immeubles de
périmètre de consolidation au 15 décembre 2016. Cette acquisition placement sont comptabilisées dans l’état du résultat global.
ne répondait pas à la définition d’un regroupement d’entreprises au
sens de la norme IFRS 3 et a donc été traitée comme l’acquisition
d’un groupe d’actifs. Le coût d’acquisition de ce groupe d’actifs a été
réparti entre les actifs et les passifs identifiables transférés au prorata
2.4 Estimation de la juste valeur
de leur juste valeur respective à la date d’acquisition sans des immeubles de placement
comptabilisation d’un écart d’acquisition.
2.4.1 Hypothèses et estimations

En application de la méthode préférentielle proposée par l’IAS 40, les
2.2 Information sectorielle immeubles sont valorisés à la juste valeur déterminée par des
évaluateurs indépendants deux fois par an.
Dans le cadre de l’application de la norme IFRS 8, le Groupe n’a qu’un
Suite à une rotation opérée en 2023, les évaluateurs indépendants
seul segment opérationnel dans la mesure où son patrimoine est
mandatés par la société sont Bnp Paribas Real Estate Valuation, en
composé uniquement d’immeubles de bureaux localisés en région
charge de la valorisation des immeubles Europlaza, Rives de Bercy,
parisienne.
et Arcs de Seine, Cushman & Wakefield Valuation pour Passy
En effet la norme précise qu’un tel regroupement est possible si les Kennedy et Office Kennedy et CBRE pour Hanami.
secteurs sont similaires en ce qui concerne chacun des points
La préparation des états financiers requiert de la part de la Direction
suivants :
et de son expert en évaluation l’utilisation d’estimations et
– la nature des produits et services ; d’hypothèses susceptibles d’impacter certains éléments d’actif et de
– la nature des procédés de fabrication ; passif et les montants des produits et des charges qui figurent dans
ces états financiers et les notes qui les accompagnent. Le Groupe et
– le type ou la catégorie de clients auxquels sont destinés leurs
son évaluateur sont amenés à revoir ces estimations et appréciations
produits et services ;
de manière constante sur la base de l’expérience passée et des
– les méthodes utilisées pour distribuer leurs produits ou fournir autres facteurs jugés pertinents au regard des conditions
leurs services ; économiques. En fonction de l’évolution de ces hypothèses ou de
– s’il y a lieu, la nature de l’environnement réglementaire, par conditions différentes, les montants qui figureront dans les futurs
exemple, la banque, l’assurance ou les services publics. états financiers pourraient différer de ces estimations actuelles.

Ainsi l’application d’IFRS 8 n’a pas conduit à la publication Les travaux de valorisation des évaluateurs reflètent leur meilleure
d’informations complémentaires significatives. estimation à la date du 30 juin 2023, en fondant leurs hypothèses au
regard des éléments récemment observés sur le marché et des
méthodes d’évaluation communément acceptées par la profession.
Ces évaluations n’ont pas vocation à anticiper toute forme d’évolution
du marché.​




16 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Comptes consolidés semestriels \ 3




La Direction estime que les justes valeurs déterminées par les 2.4.3 Classification de la juste valeur selon la norme
experts reflètent raisonnablement la juste valeur du patrimoine. Ces IFRS 13
justes valeurs sont à lire en lien avec les sensibilités présentées dans
la note 3 ci-dessous. Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle définit la juste valeur
Les méthodes d’évaluation appliquées, décrites dans les états comme le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour le
financiers consolidés du Groupe au 31 décembre 2022, restent transfert d’un passif lors d’une transaction normale entre des
inchangées au 30 juin 2023. intervenants de marché à la date d’évaluation.
La norme IFRS 13 prévoit une hiérarchisation des justes valeurs
classant selon trois niveaux d’importance les données ayant servi de
2.4.2 Description des méthodes d’évaluation retenues base à l’évaluation des actifs et passifs concernés.
Les trois niveaux sont les suivants :
Les évaluateurs ont procédé au calcul de la juste valeur des actifs
immobiliers selon les normes professionnelles nationales de la Charte Niveau 1 : la juste valeur correspond à des prix non ajustés cotés sur
de l’expertise en évaluation immobilière. des marchés actifs pour des actifs ou passifs identiques ;

Dans un premier temps, la valeur locative a été estimée. Dans un second Niveau 2 : la juste valeur est déterminée sur la base de données
temps, les méthodes Discounted Cash Flow (DCF) et/ou par capitalisation observables, soit directement, soit indirectement ;
sont utilisées pour définir la valeur de marché des immeubles. Niveau 3 : la juste valeur est déterminée sur la base de données non
observables directement.

Valeur locative estimée Le niveau de juste valeur des immeubles de placement défini selon
l’IFRS 13 est précisé dans la note 5.1.
La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un
bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise.
Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage
d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail. La valeur 2.5 Instruments financiers –
locative de marché correspond donc au montant qui pourrait être
classification et évaluation
obtenu de la part d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage
d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles des actifs et passifs financiers
d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée. La valeur
locative s’établit le plus souvent par comparaison avec des La comptabilisation et l’évaluation des actifs et des passifs financiers
références de transaction sur des biens comparables en termes de sont définies par la norme IFRS 9.
localisation, d’usage, de consistance et d’état d’entretien.
Cette valeur locative est soumise à un taux de réversion afin de
prendre en compte les particularités des biens immobiliers. 2.5.1 Prêts et créances

Les prêts et créances comprennent l’étalement, à plus d’un an, des
avantages économiques procurés par les biens, les franchises de
Valeur de marché
loyers, les paliers de loyers, les prises en charge par le bailleur des
Afin d’estimer la valeur de marché, les experts utilisent les méthodes frais d’aménagement du locataire et les droits d’entrée perçus par le
suivantes : locataire conformément à la norme IAS 17 et à l’interprétation SIC 15.
– Cushman Wakefield Valuation : DCF et capitalisation du revenu ;
– BNP Paribas Real Estate Valuation France : DCF et capitalisation
du revenu ; 2.5.2 Créances clients

– CBRE : Capitalisation du revenu. Les créances clients comprennent les montants à recevoir de la part
des locataires. Ces créances sont initialement comptabilisées à leur
Méthode DCF juste valeur et évaluées ultérieurement à leur coût amorti selon la
Cette méthode consiste à actualiser les flux financiers annuels méthode du taux d’intérêt effectif, diminué des dépréciations.
générés par l’actif, y compris la revente supposée au terme d’une Les loyers sont généralement quittancés par avance, de ce fait, les
durée de détention définie. Les flux financiers sont entendus comme créances clients comprennent des facturations correspondantes à la
le montant de tous les revenus de l’actif, nets des dépenses non période suivante.
refacturables aux locataires.
De ce fait, le décalage entre la date de facturation et la date d’arrêté
des comptes consolidés est neutralisé par la comptabilisation de
Méthode par capitalisation
« produits constatés d’avance » correspondant aux loyers quittancés
Cette méthode consiste à capitaliser le revenu annuel d’un bien avec non échus (cf. note 5.17).
un taux défini par analogie au marché. Le taux utilisé reflète la qualité
La norme IFRS 9 introduit un nouveau modèle de reconnaissance de
des covenants ainsi que les risques à long terme rattachés au bien
dépréciation des actifs financiers basé sur les pertes de crédit
immobilier.
attendues.
La valeur brute est diminuée d’une décote afin de tenir compte des
frais de cession et des droits d’enregistrement. Les droits et frais de
cession retenus sont estimés au taux de 7,50 %.




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 17
3 \ Comptes consolidés semestriels




Néanmoins, la norme IFRS 9 prévoit également des mesures de Selon les termes de ces contrats, Exane BNP Paribas peut acheter
simplification pour les créances commerciales et les créances de et vendre des titres de la société Vitura pour le compte de cette
location, souvent détenues par des sociétés ne disposant pas de dernière dans la limite des règles légales et des autorisations
systèmes sophistiqués de gestion et de suivi du risque de crédit. Ces accordées par le Conseil d’administration dans le cadre de son
mesures permettent d’éviter le calcul des pertes de crédit attendues programme de rachat d’actions.
sur 12 mois et le suivi des changements de la qualité de crédit de la
Dans le cadre de ces contrats, Vitura détenait 36 438 de ses propres
créance. Ainsi :
titres (soit 0,21 % des actions) pour un total de 1 159 milliers d’euros
– pour les créances commerciales qui ne constituent pas des au 30 juin 2023.
opérations de financement, la dépréciation est égale à la perte de
crédit attendue à maturité. Une matrice de dépréciation selon la Conformément à la norme IAS 32, ces actions propres sont
durée d’impayé peut être utilisée pour estimer ces pertes ; présentées en déduction des capitaux propres consolidés pour leur
valeur d’acquisition (net des coûts de transaction directement liés) ou
– pour les créances commerciales qui constituent des opérations de leur valeur d’entrée dans l’état de situation financière consolidée. Les
financement et les créances de location, la société fait un choix de plus ou moins-values réalisées lors de la cession de ces actions sont
méthode comptable entre adopter le modèle simplifié (comme éliminées dans l’état du résultat global et imputées sur les capitaux
pour les créances commerciales) ou appliquer le modèle général propres consolidés.
(qui implique de suivre l’évolution de la qualité de crédit de la
créance sur sa durée de vie). Parallèlement, les espèces allouées au contrat de liquidité et non
investies en actions de la société Vitura à la date de clôture ont été
Le Groupe a opté pour le modèle simplifié. classées en « Autres créances d’exploitation ».


2.5.3 Passifs financiers non dérivés
2.8 Option pour le régime « SIIC »
Les passifs financiers non dérivés sont évalués après leur
comptabilisation initiale au coût amorti sur la base du taux d’intérêt Vitura a opté depuis le 1er avril 2006 pour le régime fiscal visé
effectif. à l’article 208 C du Code général des impôts applicable aux Sociétés
d’Investissement Immobilières Cotées (SIIC).

2.5.4 Instruments financiers dérivés Du fait de l’option pour ce régime, aucun impôt sur les sociétés n’est
dû au titre de l’activité de location d’immeubles, directement ou
Vitura n’a pas opté pour la comptabilité de couverture. Les instruments indirectement à travers les produits reçus des filiales et aucun impôt
financiers dérivés sont donc évalués à leur juste valeur à chaque arrêté différé n’est constaté au 30 juin 2023.
comptable et les variations sont comptabilisées en résultat. De même, les plus-values de cession des immeubles, des titres des
Vitura applique la norme IFRS 13, laquelle définit la juste valeur filiales soumises au même régime et de titres de filiales de sociétés
comme le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour le de personnes sont exonérées.
transfert d’un passif lors d’une transaction normale entre des Prothin, filiale de Vitura, bénéficie aussi de ce régime.
intervenants de marché à la date d’évaluation (cf. note 2.4).
En complément, la société K Rueil est une SPPICAV exonérée
Le niveau de juste valeur des instruments financiers dérivés défini d’impôt sur les sociétés.
selon IFRS 13 est précisé dans la note 5.13.
Les sociétés SCI Hanami Rueil et SCI CGR Propco, filiales
respectivement de la société K Rueil et de Vitura sont transparentes
fiscalement au sens de l’article 8 du Code général des impôts.
2.6 Capital social L’EURL CGR Holdco n’a pas opté pour le régime SIIC.
La SCI Office Kennedy est transparente fiscalement au sens de
Les actions ordinaires sont classées en capitaux propres. Les coûts l’article 8 du Code général des impôts.
marginaux directement attribuables à l’émission de nouvelles actions
sont constatés en capitaux propres et présentés, en déduction des Rappel des modalités et des conséquences de l’option pour le
primes d’émission. régime SIIC
a) Le changement de régime fiscal qui résulte de l’adoption du
régime SIIC entraîne les conséquences fiscales d’une cessation
d’entreprise (taxation des plus-values latentes, des bénéfices en
2.7 Actions propres sursis d’imposition et des bénéfices d’exploitation non encore
taxés).
Vitura a souscrit, le 29 août 2006, un contrat de liquidité avec
b) Les SIIC ayant opté pour le régime spécial sont exonérées
la société Exane BNP Paribas. Ce contrat est conforme au contrat
d’impôt sur les sociétés sur la fraction de leur bénéfice provenant :
type Association Française des Entreprises d’Investissement (AFEI) et
à la charte déontologique de ce même organisme du 14 mars 2005 - de la location d’immeubles à condition que 95 % de ces
qui a été approuvée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en bénéfices soient distribués avant la fin de l’exercice qui suit celui
date du 22 mars 2005. Vitura a donné un second mandat à la société de leur réalisation ;
Exane BNP Paribas le 27 novembre 2017, puis un troisième en date du – des plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de
16 novembre 2020, puis un quatrième en date du 6 décembre 2021. participations dans des sociétés de personnes relevant de
l’article 8 du Code général des impôts et ayant un objet



18 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Comptes consolidés semestriels \ 3




identique à celui des SIIC, ou de participations dans des filiales Par la suite, ils sont évalués à leur coût amorti en utilisant la méthode
ayant opté pour le régime « SIIC », à condition que 70 % de ces du taux d’intérêt effectif. La partie long terme des emprunts avec une
plus-values soient distribuées avant la fin du deuxième exercice échéance supérieure à douze mois à compter de la date de clôture
qui suit celui de leur réalisation ; est classée en dettes non courantes et la partie court terme avec une
échéance inférieure à douze mois est classée en dettes courantes.
– des dividendes reçus des filiales ayant opté pour le régime
« SIIC » et provenant de bénéfices exonérés ou plus-values et
des dividendes reçus des SPPICAV détenues à hauteur d’au
moins 5 % du capital et des droits de vote pendant une durée
minimale de deux ans à condition qu’ils soient redistribués en
2.11 Revenus locatifs
totalité au cours de l’exercice suivant celui de leur perception.
Le Groupe est bailleur dans le cadre de contrats de location simple.
En outre, les bénéfices des opérations réalisées par les sociétés de Les biens donnés en location dans le cadre de contrats de location
personnes visées à l’article 8 du CGI sont réputés réalisés simple sont comptabilisés dans les immeubles de placement dans
directement par les SIIC ou leurs filiales au prorata de leurs droits et l’état de situation financière consolidée.
sont exonérés au titre du régime SIIC et doivent donc être distribués
dans les délais et proportions susvisés selon qu’ils proviennent de la Les revenus locatifs sont comptabilisés au fur et à mesure de
location des immeubles, de leur cession ou de dividendes. l’avancement de l’exécution de la prestation.

En cas de sortie du régime, quelle que soit la date à laquelle elle Conformément à la norme IFRS 16, les conséquences financières de
intervient, les SIIC et leurs filiales doivent réintégrer dans leurs toutes les dispositions définies dans le contrat de bail sont étalées de
résultats fiscaux de l’exercice de sortie la fraction du bénéfice façon linéaire sur la période la plus courte entre la durée du bail et la
distribuable existant à la date de clôture de cet exercice et provenant durée à l’issue de laquelle le locataire peut dénoncer le bail sans
de sommes antérieurement exonérées. conséquences financières significatives pour lui (le plus souvent au
bout de six ans de location). Ainsi, afin de rendre compte
c) Conformément à l’article 208 C alinéa 2 du CGI, le capital ou les correctement des avantages économiques procurés par le bien, les
droits de vote de la SIIC ne doivent pas être détenus, directement franchises de loyers, les paliers, les prises en charge par le bailleur
ou indirectement, à hauteur de 60 % ou plus par une ou plusieurs des frais d’aménagement du locataire et les droits d’entrée perçus
personnes agissant de concert au sens de l’article L. 233-10 du par le locataire font l’objet d’un étalement sur la durée ferme du bail.
Code de commerce.
Les indemnités de résiliation et de remise en état reçues des
d) En outre, l’article 208 C II ter du CGI prévoit l’application locataires sortant sont comptabilisées en résultat opérationnel dans
d’un prélèvement de 20 % à acquitter par les SIIC sur les le poste « Autres prestations ».
distributions de dividendes prélevées sur les bénéfices exonérés
et effectuées au profit d’associés, autres que des personnes
physiques, qui détiennent au moins 10 % des droits à dividendes
desdites SIIC et qui ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés 2.12 Charges locatives et refacturation
ou à un impôt équivalent sur les dividendes reçus. Le prélèvement
n’est toutefois pas dû lorsque le bénéficiaire de la distribution est
des charges aux locataires
une société soumise à une obligation de distribution intégrale du
dividende qu’elle perçoit et dont les associés détenant, Les charges locatives engagées par le propriétaire pour le compte
directement ou indirectement, au moins 10 % des droits à des locataires ainsi que les charges mises conventionnellement à la
dividendes sont soumis à l’impôt sur les sociétés (ou un impôt charge des locataires sont comptabilisées dans l’état du résultat
équivalent) à raison de ces distributions. global au sein du poste « Charges liées aux immeubles ».
Parallèlement, les refacturations des charges locatives aux locataires
et des charges mises conventionnellement à la charge des locataires
sont constatées dans l’état du résultat global en produit au sein du
2.9 Avantages sociaux poste « Autres prestations ».
Cette présentation est conforme à la norme IFRS 15, considérant que
IAS 19 impose de prendre en charge sur la période d’acquisition des
le Groupe agit en tant que principal car son « obligation de
droits l’ensemble des avantages ou rémunérations, présents et
performance » est de fournir les biens ou services sous-jacents à ses
futurs, accordés par l’entreprise à son personnel ou à un tiers.
locataires. Le Groupe :
Le Groupe, dont les effectifs ne comptent que trois salariés, a – a la responsabilité de satisfaire la promesse ;
considéré comme non significatif le montant des engagements de
– a le risque d’inventaire ;
retraite représentatifs de prestations définies et n’a donc pas réalisé
de valorisation de son engagement en la matière au 30 juin 2023. – contrôle la fixation des prix.
La quote-part de charges locatives relatives aux locaux vacants est
comptabilisée en charges.
2.10 Emprunts bancaires Ces charges locatives incluent les taxes relatives aux immeubles, soit
la taxe foncière, la taxe sur les bureaux ainsi que la taxe sur les
À la date de comptabilisation initiale, les emprunts bancaires sont surfaces de stationnement.
évalués à la juste valeur, diminuée des coûts de transaction
directement attribuables à l’opération.




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 19
3 \ Comptes consolidés semestriels




2.13 Autres produits 2.16 Présentation des états financiers
et charges opérationnels
Les actifs et passifs dont la maturité est inférieure à douze mois sont
classés dans l’état de situation financière consolidée en actifs et
Cette rubrique enregistre les éléments qui par nature ne rentrent pas
passifs courants. Si leur échéance excède cette durée, ils sont
dans l’appréciation de la performance opérationnelle courante.
classés en actifs ou passifs non courants.
Les charges de l’état du résultat global sont présentées selon leur
nature.
2.14 Actualisation des différés Dans l’état des flux de trésorerie, le flux net de trésorerie provenant
de paiement des activités opérationnelles est obtenu suivant la méthode indirecte,
selon laquelle ce flux net est obtenu à partir du résultat net corrigé
Les dettes et créances long terme sont actualisées lorsque l’impact des opérations non monétaires, des éléments associés aux flux nets
est considéré comme significatif. de trésorerie liés aux activités d’investissement et de financement et
– les dépôts de garantie reçus des locataires ne sont pas actualisés de la variation du besoin en fonds de roulement.
car ils sont indexés annuellement sur la base d’un indice utilisé pour
la révision annuelle des loyers ;
– il n’y a pas de provision passive significative relevant de la norme
IAS 37.



2.15 Résultat par action
L’indicateur clé de résultat par action est calculé en divisant le résultat
net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d’actions
ordinaires en circulation au cours de la période. Les actions
d’autocontrôle ne sont pas considérées comme des actions en
circulation et viennent donc minorer le nombre d’actions prises en
compte pour le résultat net par action.
Le résultat par action dilué est calculé à partir du résultat
attribuable aux porteurs d’actions ordinaires et du nombre moyen
pondéré d’actions existantes au cours de la période, ajustées des
effets de toutes les actions ordinaires potentielles dilutives.




20 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Comptes consolidés semestriels \ 3




3 Estimations et jugements comptables déterminants

Pour l’établissement des comptes consolidés semestriels, le Groupe Compte tenu du caractère estimatif inhérent à ces évaluations, il est
utilise des estimations et formule des jugements, qui sont possible que le résultat de cession de certains immeubles diffère
régulièrement mis à jour et sont fondés sur des informations significativement de l’évaluation effectuée, même en cas de cession
historiques et sur d’autres facteurs, notamment des anticipations dans les quelques mois suivant l’arrêté comptable.
d’événements futurs jugés raisonnables au vu des circonstances.
Dans ce contexte, les évaluations du patrimoine du Groupe,
Les estimations risquant d’entraîner un ajustement significatif de la effectuées par les évaluateurs indépendants, pourraient varier
valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période significativement selon l’évolution du taux de rendement, ce taux
suivante concernent essentiellement la détermination de la juste résultant de l’observation des taux pratiqués sur le marché de
valeur du patrimoine immobilier et l’évaluation de la juste valeur des l’immobilier.
instruments financiers. La juste valeur du patrimoine est déterminée
notamment en se basant sur l’évaluation du patrimoine effectuée par
un évaluateur indépendant selon la méthodologie décrite en note 2.4.
\ Évolution du taux de rendement potentiel par immeuble données au 30/06/2023


Taux de
Valeur locative de rendement
En millions d’euros marché potentiel 0,50 % 0,25 % 0,00 % (0,25) % (0,50) %
Europlaza 24,80 5,25 % 398 403 409 416 423
Arcs de Seine 23,81 5,05 % 392 398 404 411 419
Rives de Bercy 11,01 6,50 % 117 118 120 121 123
Campus Hanami 10,78 6,25 % 128 133 139 145 152
Passy Kennedy 18,70 4,57 % 245 257 271 286 304
Office Kennedy 7,36 4,55 % 83 88 93 99 106
Total 96,47 5,27 % 1 362 1 397 1 436 1 479 1 527
Impact sur la valorisation du portefeuille (5,1) % (2,7) % 0,0 % 3,0 % 6,4 %

Sources : BNP Paribas Real Estate Valuation France, CBRE et Cushman & Wakefield.


Ces données étant liées au marché, elles peuvent varier significativement dans le contexte actuel. Ainsi, elles peuvent avoir un impact significatif
sur l’évaluation de la juste valeur du patrimoine immobilier, aussi bien à la hausse qu’à la baisse.
Concernant les instruments de couverture, analysés en note 4.7, une variation des taux d’intérêt entraînerait les valorisations suivantes :
\ Instrument de couverture


Évaluation
En milliers d’euros Nominal Taux couvert Taux fixe -1% - 0,5 % au 30/06/23 + 0,5 % +1%
Cap 143 303 Euribor 3 mois 1.50000 % 1 290 1 555 1 822 2 088 2 354
Cap 65 600 Euribor 3 mois 0,25 %-0,5 %-2 % 4 887 5 980 7 128 8 312 9 514
Cap 393 750 Euribor 3 mois 0%-1% 26 816 31 572 36 394 41 233 46 057
Cap 131 250 Euribor 3 mois 2,00 % 411 427 443 459 476
Cap 131 250 Euribor 3 mois 2,00 % 1 557 2 257 2 992 3 743 4 500
Cap 35 250 Euribor 3 mois 1,25 % 1 224 1 512 1 805 2 101 2 395
Cap 11 750 Euribor 3 mois 1,25 % 408 504 602 700 798
Cap 47 000 Euribor 3 mois 1,25 % 1 632 2 016 2 407 2 801 3 194
Total 959 153 38 224 45 824 53 594 61 438 69 289




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 21
3 \ Comptes consolidés semestriels




4 Gestion des risques financiers

4.1 Risque lié au refinancement
Le Groupe assure un suivi constant des emprunts mis en place pour financer les acquisitions des actifs immobiliers.

Société Date de
membre Actifs Banques Montant en Modalité de contractuali- Date Option de
du Groupe financés partenaires principal initial remboursement sation d’échéance prorogation Autres éléments
- Remboursement anticipé obligatoire en cas
de changement de contrôle de la société
Prothin et/ou de Vitura
- Aucune indemnité de remboursement
anticipé en cas de remboursement anticipé
volontaire ou obligatoire de tout ou partie
Europlaza Aareal Bank AG, de l’encours
Arcs de Seine Natixis, Natixis - Prolongation de la convention signée
SAS Prothin Rives de Bercy Pfandbriefbank AG 525 000 000 Remboursement in fine 26-juil.-16 15-juil.-26 Pas d'option prévue en novembre 2021
- Remboursement anticipé obligatoire en cas
de changement de contrôle de la société
Hanami Rueil et/ou de Vitura
- Aucune indemnité de remboursement
anticipé en cas de remboursement anticipé
volontaire ou obligatoire de tout ou partie
Banque Postale Crédit de l’encours
Campus Entreprises et la Droit de prorogation - Prolongation de la convention signée
SCI Hanami Rueil Hanami Société Générale 94 000 000 Remboursement in fine 15-déc.-16 14-juin-25 d’une année deux fois en juin 2022
- Remboursement anticipé obligatoire en cas
Amortissement Droit de prorogation de changement de contrôle de la société
du capital échelonné d’une année. La société CGR Propco et/ou de Vitura
à partir de la 3e année a exercé son droit de - Aucune indemnité de remboursement
(entre 1 et 2,5 % prorogation portant la anticipé en cas de remboursement anticipé
Passy du nominal par an) date d'échéance au volontaire ou obligatoire de tout ou partie
SCI CGR Propco Kennedy Société Générale 148 500 000 et solde in fine 5-déc.-18 5-déc.-23 5 décembre 2023 de l’encours
- Remboursement anticipé obligatoire en cas
de changement de contrôle de la société
Office Kennedy et/ou de Vitura
- Indemnité de remboursement anticipé
en cas de remboursement anticipé volontaire
ou obligatoire de tout ou partie de l’encours
de 0,75 % du nominal intervenant entre
le 13e mois suivant la Date de Signature
Amortissement (inclus) et le 24e mois suivant la Date de
du capital échelonné Signature (inclus)
à partir de la 5e année - Étant précisé qu’aucune Indemnité de
SCI Office Office (3 % du nominal par an) Remboursement Anticipé ne sera due après
Kennedy Kennedy Société Générale 65 600 000 et solde in fine 19-oct.-21 19-oct.-28 Pas d'option prévue la fin du 24e mois suivant la Date de Signature




4.2 Risque lié à l’estimation 4.3 Risque lié à l’évolution des loyers
et à la fluctuation de la valeur du marché de l’immobilier de bureaux
des actifs immobiliers
Le niveau des loyers et la valorisation des immeubles de bureaux
sont fortement influencés par l’offre et la demande de surfaces
Le portefeuille du Groupe est évalué par des évaluateurs
immobilières. Une évolution défavorable de la demande par rapport à
indépendants. La valeur de ce portefeuille dépend du rapport entre l’offre serait susceptible d’affecter les résultats, l’activité, le patrimoine
l’offre et la demande du marché et de nombreux facteurs et la situation financière du Groupe.
susceptibles de variation significative, ainsi que de l’évolution de
l’environnement économique.
Tous les actifs sont des immeubles de bureaux d’une surface 4.4 Risque lié à la règlementation
comprise entre 9 200 et 52 100 m2, localisés dans la première
couronne parisienne. Une évolution défavorable de la demande sur des baux
ce type de produits serait susceptible d’affecter les résultats, l’activité
et la situation financière du Groupe. En matière de législation relative aux baux commerciaux, certaines
dispositions légales peuvent limiter la flexibilité dont disposent les
La situation économique actuelle nourrit la volatilité des prix et des propriétaires afin d’augmenter les loyers. Est notamment concernée
valeurs. Par conséquent, une cession dans le court terme des biens la réglementation d’ordre public relative à la durée des baux et à
pourrait ne pas refléter la valeur fournie par l’évaluateur. l’indexation des loyers. Le Groupe est exposé en cas de changement
de la réglementation ou de modification de l’indice retenu.




22 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Comptes consolidés semestriels \ 3




4.5 Risque de contrepartie 4.7 Risque de taux d’intérêt
Des politiques sont mises en place pour s’assurer que les contrats de Le groupe Vitura a procédé au refinancement en 2021 de l’emprunt
location sont conclus avec des clients dont l’historique de solvabilité relatif aux actifs détenus par la SAS Prothin. L’emprunt souscrit
est adapté. Le Groupe est dépendant de certains locataires, qui au initialement en 2012, prolongé en 2016 pour 525 millions d’euros, est
jour d’arrêté des comptes consolidés semestriels sont au nombre de soumis depuis novembre 2021 à un taux variable (Euribor 3 mois
7 et représentent 65,30 % des revenus locatifs perçus au cours de la avec un taux plancher « floor » à 0 %) complété par une marge de
période. Bien que les actifs du Groupe fassent déjà ou puissent faire 1,65 % si les conditions suivantes sont réunies :
l’objet d’une location multi-utilisateurs, les difficultés financières d’un – taux d’occupation supérieur à 70 % ;
de ces locataires, la demande de renégociation des baux au moment
– LTV inférieur à 55 % ;
de leur renouvellement ou le départ de l’un de ces locataires seraient
susceptibles d’avoir un effet défavorable sur la situation financière, – durée moyenne résiduelle des baux supérieure à trois ans.
les résultats et les perspectives du Groupe. Le taux de marge étant ramené à 2,25 % dans le cas contraire.
Suite à l’acquisition de la société SCI Hanami Rueil, le Groupe Vitura a
signé le 15 décembre 2016 une convention de crédit d’un montant de
4.6 Risque de liquidité 100 millions d’euros dont l’échéance a été prolongée au 14 juin 2022. À
cette même date, la société a refinancé sa dette pour un montant
Une gestion prudente du risque de liquidité implique de maintenir un nominal de 94 000 000 euros remboursable in fine le 14 juin 2025
niveau suffisant de liquidités et de valeurs mobilières, une capacité à (deux ans de prorogation possibles), soumis à un taux variable (Euribor
lever des fonds grâce à un montant adapté de lignes de crédit et une 3 mois avec un taux plancher « floor » à 0 %) complété par une marge
capacité à dénouer des positions de marché. Les emprunts du à 1,80 % (1,65 % en cas de prorogation).
Groupe ont été conclus auprès de groupements d’établissements de
crédit. Une description des différentes lignes de crédit se trouve en Dans le cadre de l’acquisition de l’immeuble Passy Kennedy, le groupe
note 4.7. À la dernière échéance de paiement des intérêts, les ratios Vitura a signé le 5 décembre 2018 une convention de crédit d’un
bancaires (impliquant un remboursement anticipé total des en cours) montant de 148,5 millions d’euros. Il s’agit d’un emprunt de 4 ans avec
sont respectés pour toutes les filiales au 30 juin 2023. option de prorogation d’une année, remboursable à hauteur de 1 % du
principal en année 3, de 2,5 % en année 4 (et 5 en cas de prorogation) et
Au 30 Juin 2023, tel que présenté en note 5.11, le Groupe affiche des
le solde restant in fine. La société a exercé son droit de prorogation
dettes de 828 millions d’euros dont 157,6 millions d’euros à échéance à
portant sur la date d'échéance au 5 décembre 2023. L’emprunt est
moins d’un an (principalement l'encours de CGR Propco de 141 millions
d'euros et 10,4 millions d'euros de remboursement anticipé soumis à un taux variable Euribor trois mois plus une marge de 1,20 %.
complémentaire sur l'emprunt de Prothin). À ce jour, la société ne L’Euribor est considéré à zéro s’il est publié avec un chiffre négatif.
dispose pas d’un fonds de roulement net suffisant pour faire face à cette Le groupe Vitura a conclu le 19 octobre 2021 une convention de crédit d’un
échéance. Cette dernière concerne la convention de crédit conclue le montant de 65,6 millions d’euros pour financer l’acquisition de l’immeuble
5 décembre 2018 avec la SCI Propco prévoyant une échéance initiale au Office Kennedy. Il s’agit d’un emprunt de sept ans, remboursable à
5 décembre 2022 qui a été reportée au 5 décembre 2023. Des concurrence d’un montant de 3 % du montant initial à partir du cinquième
négociations avec des établissements de crédit de renom sont en anniversaire de la date de signature de la convention et le solde restant
cours et la direction, forte de ses expériences passées en la matière, in fine. L’emprunt est soumis à un taux variable Euribor trois mois plus
est confiante quant à leur aboutissement.
une marge de 2,35 % (ramenée à 1,70 % post stabilisation de l’actif).
L’Euribor est considéré à zéro s’il est publié avec un chiffre négatif.
Le Groupe Vitura détient au 30 juin 2023 huit contrats de couverture :

Société Société La Banque La Banque Société
Établissement financier Générale Générale Natixis Natixis Natixis Postale Postale Générale
Type de couverture Cap Cap Cap Cap Cap Cap Cap Cap
Montant nominal (en milliers d'euros) 143 303 65 600 393 750 131 250 131 250 35 250 11 750 47 000
Taux fixe 1.50000 % 0,25 %-0,5 %-2 % 0%-1% 2,00 % 2,00 % 1,25 % 1,25 % 1,25 %
Taux couvert Euribor 3 mois Euribor 3 mois Euribor 3 mois Euribor 3 mois Euribor 3 mois Euribor 3 mois Euribor 3 mois Euribor 3 mois
Date de commencement 5/12/2022 19/10/2021 16/01/2023 26/07/2021 26/07/2023 15/06/2022 15/09/2022 17/10/2022
Date d’échéance finale 4/12/2023 19/10/2028 15/07/2026 26/07/2023 15/10/2024 15/06/2025 15/06/2025 15/06/2025



4.8 Risque climatique Les principaux engagements pris par le Groupe ont été appréhendés
dans les états financiers. Ces éléments ne sauraient être chiffrés
avec une parfaite exactitude, ces derniers étant difficiles à dissocier
S’engager pour le climat est un des quatre axes de la stratégie de
des autres facteurs ayant influé sur les évolutions de la période.
Vitura en matière de Responsabilité Sociétale de l’Entreprise (RSE).
L’impact dans les comptes se reflète au travers :
Son plan d’atténuation et d’adaptation au changement climatique
– d'une hausse des dépenses d'investissements dans les actifs
repose sur trois objectifs principaux :
immobiliers afin d’améliorer la performance énergétique des
– diminuer les émissions de gaz à effet de serre du patrimoine de
immeubles ;
– 54 % en 2030 par rapport à 2013 ;
– des modalités d’évaluation des actifs et passifs du Groupe ;
– viser la neutralité carbone en 2050 ;
– de la détermination de la juste valeur des immeubles de placement
– rendre ses actifs immobiliers résilients au changement climatique
selon IAS 40 des enjeux climatiques.
et engager ses parties prenantes clés dans sa démarche.




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 23
3 \ Comptes consolidés semestriels




5 Commentaires sur l’état de situation financière consolidée
et l’état du résultat global au 30 juin 2023

5.1 Immeubles de placement
\ Valeur comptable des immeubles

La variation de la valeur comptable des immeubles de placement se présente comme suit par immeuble :

En milliers d’euros Rives de Bercy Europlaza Arcs de Seine Campus Hanami Passy Kennedy Office Kennedy Total
31/12/22 138 110 427 370 426 898 156 070 259 720 98 310 1 506 480
Augmentations 9 068 1 849 2 809 27 - - 13 753
Indemnité perçue - - - - - - -
Diminutions - - - - (8) - (8)
Cessions - - - - - - -
Variation de la juste valeur (27 178) (20 119) (25 707) (16 997) 11 108 (5 030) (83 922)
30/06/23 120 000 409 100 404 000 139 100 270 820 93 280 1 436 300


\ Principales hypothèses de détermination de la juste valeur

L’estimation de la juste valeur retenue par les évaluateurs au 30 juin 2023 est indiquée ci-dessous à partir des informations suivantes :

Valeur d'expertise au 30/06/23 Surface locative brute (1) Loyer facial
(hors droits) au 30/06/23 annuel HT (2)

Actifs en millions d'euros % m² % en milliers d'euros %
Europlaza 409 28,48 % 52 078 26,22 % 25 954 28,84 %
Arcs de Seine 404 28,15 % 47 222 23,77 % 23 833 26,48 %
Rives de Bercy 120 8,33 % 31 942 16,08 % 11 013 12,24 %
Campus Hanami 139 9,69 % 34 381 17,31 % 11 331 12,59 %
Passy Kennedy 271 18,86 % 23 813 11,99 % 13 300 14,78 %
Office Kennedy 93 6,49 % 9 188 4,63 % 4 559 5,07 %
Total 1 436 100,00 % 198 624 100,00 % 89 990 100,00 %

(1) La surface locative brute comprend la surface des bureaux et archives et les quotes-parts de parties communes (y compris le restaurant).
(2) Le loyer facial annuel inclut le loyer actuel quittancé aux locataires concernant les surfaces occupées ainsi que le loyer de marché pour les surfaces vacantes au 30/06/2023.


Compte tenu de la nature du marché immobilier français et du peu de données publiques disponibles, la juste valeur du patrimoine immobilier
relève du niveau 3 selon la classification de la norme IFRS 13.



5.2 Prêts et créances (part non courante) 5.3 Créances clients
Le détail du poste s’analyse comme suit : Le détail du poste s’analyse comme suit :

En milliers d’euros 30/06/23 31/12/22 30/06/22 En milliers d’euros 30/06/23 31/12/22 30/06/22
Dépôts de garantie versés 159 64 64 Créances clients 16 837 19 412 15 585
Avantages consentis aux Dépréciation créances clients (1) (364)
locataires à plus d'un an 12 841 11 190 15 340
Créances clients 16 473 19 412 15 585
Prêts et créances
(part non courante) 13 000 11 254 15 405 (1) en raison d'un départ anticipé d'un locataire. La surface (500m²) est en cours de
commercialisation.

Les avantages consentis aux locataires à plus d’un an correspondent
à la part à plus d’un an de l’étalement sur la durée ferme du bail des
franchises, paliers de loyers et droits d’entrée perçus par le locataire,
conformément à la règle comptable précisée dans la note 2.11.




24 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Comptes consolidés semestriels \ 3




5.4 Autres créances d’exploitation 5.5 Trésorerie et équivalents de trésorerie
Le détail du poste s’analyse comme suit : Le poste « Trésorerie et équivalents de trésorerie » est constitué soit
de comptes de banques, soit de dépôts bancaires ayant la nature
En milliers d’euros 30/06/23 31/12/22 30/06/22 d’équivalents de trésorerie.
Avantages consentis
aux locataires à moins d'un an 3 848 6 939 3 819
La trésorerie se compose de comptes bancaires courants à hauteur
TVA 1 841 2718 2 969
de 15 053 milliers d’euros.
Fournisseurs débiteurs
et autres créances (1) 8 159 7 430 4 695
Fonds détenus dans le cadre
du contrat de liquidité 62 122 187
Notaire 2 28 1 060
Autres créances d'exploitation 13 912 17 237 12 731

(1) Dont au 30/06/2023 des avances et acomptes versés sur commandes
d'immobilisations de 1 032 k€ et de 3 770 k€ bloqués dans le cadre des emprunts
Office Kennedy et CGR Propco




5.6 État des échéances des créances
Échéances des créances au 30 juin 2023 :

Montant Montant dont créances
Montant net des créances des créances dont créances échues depuis dont créances
de dépréciation non échues net échues net échues depuis plus de 6 mois échues depuis
En milliers d’euros des créances de dépréciation de dépréciation moins de 6 mois et moins d'un an plus d'un an
Créances non courantes
Prêts et créances à plus d'un an 13 000 13 000 - - - -
Total des créances non courantes 13 000 13 000 - - - -
Créances courantes
Créances clients (1) 16 473 15 539 935 425 270 240
Autres créances d'exploitation 14 628 14 628 - - - -
Charges constatées d'avance 286 286 - - - -
Total des créances courantes 31 388 30 453 935 425 270 240
Total des créances 44 387 43 453 935 425 270 240

(1) Le montant des créances clients données en garantie des emprunts s'élève à 16 473 milliers d'euros au 30 juin 2023.


Échéances des créances au 31 décembre 2022 :

Montant des dont créances
Montant net de créances non Montant des dont créances échues depuis dont créances
dépréciation des échues net de créances échues échues depuis plus de 6 mois échues
En milliers d’euros créances dépréciation net de dépréciation moins de 6 mois et moins d'un an depuis plus d'un an
Créances non courantes
Prêts et créances à plus d'un an 11 254 11 254 - - - -
Total des créances non courantes 11 254 11 254 - - - -
Créances courantes
Créances clients (1) 19 412 18 393 1 019 755 257 7
Autres créances d'exploitation 17 237 17 237 - - - -
Charges constatées d'avance 463 463 - - - -
Total des créances courantes 37 112 36 093 1 019 755 257 7
Total des créances 48 355 47 347 1 019 755 257

(1) Le montant des créances clients données en garantie des emprunts s'élève à 19 412 milliers d'euros au 31 décembre 2022.




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 25
3 \ Comptes consolidés semestriels




5.7 Juste valeur des actifs financiers
La juste valeur des actifs financiers au 30 juin 2023 est présentée ci-dessous :

30/06/23 31/12/22 30/06/22

Valeur Valeur Valeur Niveau de juste
En milliers d’euros comptable Juste valeur comptable Juste valeur comptable Juste valeur valeur (2)
Contrat « Cap » (1) 53 594 53 594 54 187 54 187 24 559 24 559 Niveau 2
Total actifs non courants 53 594 53 594 54 187 54 187 24 559 24 559

(1) Instruments financiers dérivés.
(2) Classification selon la norme IFRS 13 (cf. note 2.4).


Les caractéristiques des actifs non courants sont décrites en note 4.7 et 5.12.
La juste valeur des autres actifs financiers, composés essentiellement de créances, correspond à leur valeur comptable.



5.8 Actifs et passifs financiers
Le tableau synthétique des actifs et passifs financiers se présente comme suit :

En milliers d’euros 30/06/23 31/12/22 30/06/22
Actifs financiers à la juste valeur par le biais du compte de résultat
Actifs non courants 47 958 50 487 24 559
Actifs courants 5 636 3 699 -
Prêts et créances
Prêts et créances à plus d'un an 13 000 11 254 15 405
Créances courantes 31 101 36 649 28 315
Trésorerie et équivalents de trésorerie 15 053 15 167 29 850
Total actifs financiers 112 748 117 257 98 128
Passifs financiers à la juste valeur par le biais du compte de résultat - - -
Passifs financiers évalués au coût amorti
Passifs non courants 680 870 690 414 688 872
Passifs courants 179 529 161 522 166 013
Total passifs financiers 860 399 851 936 854 885




5.9 Variation de la dépréciation des actifs financiers
Une dotation pour dépréciation sur les créances clients de 0,4 million d'euros a été constatée sur la période.




26 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Comptes consolidés semestriels \ 3




5.10 Capitaux propres consolidés
\ Composition et évolution des capitaux propres


Réserves
Valeur nominale Réserves légales consolidées
Nombre des actions Capital et primes et résultat net Total
d'actions (en euros) (en milliers d'euros) (en milliers d'euros) (en milliers d'euros) (en milliers d'euros)
Capitaux propres au 31/12/22 17 087 708 3,8 64 933 60 046 630 459 755 439
Distribution de dividendes (1) - - - - (3 581) (3 581)
Autres variations - - - - - -
Autres élements du résultat global - - - - - -
Acompte sur dividendes - - - - - -
Résultat de l'exercice - - - - (79 443) (79 443)
Augmentation de capital en nominal - - - - - -
Diminution de capital - - - - - -
Variation des actions propres détenues - - - - (57) (57)
Capitaux propres au 30/06/23 17 087 708 3,8 64 933 60 046 547 378 672 358

(1) L'Assemblée générale, a décidé de distribuer une partie du résultat.


\ Actions d’autocontrôle


En milliers d’euros, sauf le nombre de titres Montant au 30/06/23 Montant au 31/12/22 Montant au 30/06/22
Coût d'acquisition 1 159 325 1 167 981 1 116 907
Nombre de titres d'autocontrôle à la clôture 36 438 33 739 29 678




5.11 Emprunts 5.12 Instruments financiers
L’échéancier des emprunts contractés par le Groupe, évalués Le tableau synthétique des instruments financiers se présente
au coût amorti, diminué des coûts de transaction, se présente ainsi : comme suit :

Emprunt Moins De De Plus de En milliers d’euros 30/06/23 31/12/22
En milliers d’euros bancaire d'un an 1 à 2 ans 2 à 5 ans 5 ans
Contrat « Cap » ( échéance à plus d'un an) 47 958 50 487
EMPRUNTS BANCAIRES Instruments financiers actif non courant 47 958 50 487
COURANTS ET
NON COURANTS Contrat « Cap » (échéance à moins d'un an) 5 636 3 699

– Taux fixe Instruments financiers actif courant 5 636 3 699
– Taux variable 824 933 150 733 - 612 044 62 156 Bons de souscription d'actions - -
Intérêts courus non échus 8 867 8 867 - - - Contrat « Swap » - -
Frais d'emprunts restant Instruments financiers passif - -
à étaler au TIE (5 816) (2 025) (1 870) (1 877) (44)
Total au 30/06/23 827 984 157 574 (1 870) 610 167 62 112 Les caractéristiques des contrats « cap » sont décrites en note 4.7.

Des négociations avec des établissements de crédit de renom sont
en cours avec la direction. Elles concernent l'emprunt de la société
SCI CGR Propco, d’un montant en principal de 148,5 millions d’euros
dont l’échéance a été reportée au 5 décembre 2023. La direction est
confiante sur le fait que ces négociations aboutiront favorablement et
considère, dans ce contexte, que cela ne pèse pas significativement
sur le risque de liquidité de la société.
Le ratio d’endettement (LTV) moyen du Groupe s’élève 57,4 % au
premier semestre 2023 et le ratio de couverture des intérêts (DSC)
s’élève à 182 %.
Les caractéristiques des emprunts sont décrites dans les notes
4.1, 4.6 et 4.7.




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 27
3 \ Comptes consolidés semestriels




5.13 Juste valeur des passifs financiers
La juste valeur des passifs financiers au 30 juin 2023 est présentée ci-dessous :

30/06/23 31/12/22 30/06/22

Valeur Valeur Valeur Niveau de
En milliers d’euros comptable Juste valeur comptable Juste valeur comptable Juste valeur juste valeur (2)
Emprunt (3) 819 117 825 870 819 584 827 186 821 706 831 262 Niveau 2
Contrat « Swap » (1) - - - - - - Niveau 2
Bons de souscription d'actions (3) - - - - - - Niveau 1
Total passifs non courants 819 117 825 870 819 584 827 186 821 706 831 262

(1) Instruments financiers dérivés.
(2) Classification selon la norme IFRS 13.
(3) Hors intérêts courus non échus.


Les caractéristiques des passifs sont décrites en notes 4.7 et 5.12.
Il n’y a pas d’écart entre la valeur nette comptable et la juste valeur pour les passifs financiers autres que ceux mentionnés ci-dessus.



5.14 Autres dettes financières à plus d’un an
Il s’agit des dépôts de garantie versés par les locataires. Ils sont classés en dettes non courantes en prenant pour hypothèse que les locataires
renouvelleront les baux arrivant à échéance au cours des douze prochains mois.



5.15 Autres dettes d’exploitation
Elles se composent comme suit :

En milliers d’euros 30/06/23 31/12/22 30/06/22
Personnel 223 223 207
TVA, impôts divers et charges sociales à payer (1) 7 801 3 227 6 968
Locataires 2 844 2 722 2 436
Dettes diverses 131 17 15
Notaire - 55 54
Dividendes à verser 2 148 - -
Autres dettes 13 146 6 244 9 681
Autres dettes sur immobilisations 1 655 3 181 2 880
Dettes sur immobilisations 1 655 3 181 2 880
Autres dettes d'exploitation 14 801 9 425 12 560

(1) Dont IFRIC 21 au 30/06/2023.




28 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Comptes consolidés semestriels \ 3




5.16 Échéancier des passifs présentant les valeurs contractuelles non actualisées
L’échéancier des passifs présentant les valeurs contractuelles non actualisées se présente comme suit :

Valeur contractuelle non actualisée

Échéances
Montant au bilan Valeur contractuelle Échéances à plus d'un an Échéances
En milliers d’euros au 30/06/23 non actualisée à un an au plus et moins de 5 ans à plus de 5 ans

PASSIFS NON COURANTS
Emprunts part à plus d'un an 670 409 - - 670 409 -
Autres dettes financières à plus d'un an (1) 10 461 10 461 - - 10 461
Dettes d'impôts sur les bénéfices à plus d'un an - - - - -
Autres passifs financiers - - - - -
Total passifs non courants 680 870 10 461 - 670 409 10 461

PASSIFS COURANTS
Emprunts part à moins d'un an 157 574 159 444 159 444 - -
Dettes fournisseurs 6 438 6 438 6 438 - -
Autres dettes d'exploitation 15 517 15 517 15 517 - -
Total passifs courants 179 529 181 399 181 399 - -

(1) Les autres dettes financières à plus d'un an correspondent aux dépôts de garanties versés par les locataires. Leur échéance a été définie comme supérieure à cinq ans car la
politique du Groupe consiste à prolonger les baux quand ils arrivent à leur échéance.




5.17 Produits constatés d’avance 5.19 Autres prestations
Les produits constatés d’avance correspondent aux loyers du Les autres prestations se composent comme suit :
troisième trimestre 2023 facturés d’avance.
30/06/23 31/12/22 30/06/22

En milliers d’euros 6 mois 12 mois 6 mois

5.18 Revenus locatifs Refacturations de charges
locatives et d'entretien 4 938 11 912 5 836
Refacturations d'impôts 6 102 6 322 6 342
Les loyers, après impact des avantages consentis aux locataires se Autres refacturations locataires
composent comme suit par immeuble : et produits divers 74 390 268
Indemnités 5 882 5 237 -

30/06/23 31/12/22 30/06/22 Produits divers 161 114 5
Autres prestations 17 156 23 975 12 452
En milliers d’euros 6 mois 12 mois 6 mois
Revenus locatifs immeuble « Europlaza » 8 243 16 581 8 546
Les charges et taxes refacturées aux locataires en 2023 s’élèvent à
Revenus locatifs immeuble « Arcs de Seine » 6 839 11 729 5 476
11 040 milliers d’euros.
Revenus locatifs immeuble « Rives de Bercy » - 3 682 1 795
Revenus locatifs immeuble « Campus Hanami » 4 199 8 069 3 968 Le poste « indemnités » correspond aux montants reçus pour les
Revenus locatifs immeuble « Passy Kennedy » 4 078 9 427 4 792 remises en état des locaux libérés.
Revenus locatifs immeuble « Office Kennedy » 2 279 4 559 2 279
Total 25 639 54 047 26 855


Les loyers facturés s’élèvent à 25 639 milliers d’euros et corres-
pondent aux loyers IFRS (29 899 milliers d’euros) minorés des
avantages accordés aux locataires (4 260 milliers d’euros).




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 29
3 \ Comptes consolidés semestriels




5.20 Charges liées aux immeubles 5.23 Impôts sur les sociétés
et preuve d’impôt
Elles se composent comme suit :
Toutes les entités consolidées contribuant au résultat consolidé
30/06/23 31/12/22 30/06/22
relèvent du régime SIIC ou du régime SPPICAV et ne génèrent pas
En milliers d’euros 6 mois 12 mois 6 mois d’impôt sur les sociétés sur leur activité immobilière.
Charges locatives et entretien 4 679 12 703 6 066
Impôts 6 080 6 869 7 560
Honoraires 1 782 2 217 873
Charges locatives et impôts 5.24 Résultat par action
sur locaux vacants 4 233 4 752 2 318
Autres charges 274 2 105 40 Le résultat par action est calculé en divisant le bénéfice consolidé net
Charges liées aux immeubles 17 048 28 646 16 857 attribuable aux actionnaires de la société Vitura par le nombre moyen
pondéré d’actions ordinaires net des actions propres de la société
Vitura au 30 juin 2023 soit 4,66 euro.
En application de l’IAS 33, les actions potentielles (BSA) sont
5.21 Frais de fonctionnement considérées comme dilutives. Néanmoins au 30 juin il n'y pas
d'actions ordinaires potentiellement dilutives.
En milliers d’euros 30/06/23 31/12/22 30/06/22
Charges administratives 2 036 3 253 1 420 30/06/23 31/12/22 30/06/22

Commission de conseil 2 623 5 564 2 739 6 mois 12 mois 6 mois
Incentive fee - - - Résultat net part du Groupe
Frais de fonctionnement 4 659 8 817 4 160 (en milliers d’euros) (79 443) (4 183) 34 728
Nombre moyen d'action
pondéré avant dilution 17 051 290 17 006 226 16 958 581
Les commissions de conseil et Incentive fees sont définies au titre du
Résultat par action
contrat d’asset management avec la société Northwood Investors (en euros) (4,66) (0,25) 2,05
Asset Management SAS. Les modalités de calcul ont évolué au titre Résultat net part du Groupe,
du nouveau contrat entré en vigueur le 1er janvier 2022 pour une après effet des titres dilutifs
(en milliers d’euros) (79 443) (4 183) 34 728
durée initiale de six ans prenant fin le 1er janvier 2028.
Nombre moyen d'action
Les incentive fees sont notamment calculées en fonction de pondéré après dilution 17 052 290 17 006 226 16 958 581
l’évolution de l’actif net réévalué du Groupe. En raison du contexte de Résultat dilué par action
volatilité des marchés financiers et de la baisse des valeurs (en euros) (4,66) (0,25) 2,05

immobilières, la direction de Vitura n'est pas en mesure au 30 Juin
2023 d’estimer le montant d’une potentielle incentive fee qui serait
exigible par Northwood Investors dans le cadre de son contrat
d’ASA.



5.22 Résultat financier
Il se détaille comme suit :

30/06/23 31/12/22 30/06/22

En milliers d’euros 6 mois 12 mois 6 mois
Produits financiers 7 410 48 863 19 235
Charges financières (23 651) (27 396) (9 494)
Résultat financier (16 240) 21 467 9 741


Les produits financiers se composent des intérêts sur CAP. Les
charges financières sont quant à elles principalement composées
d'intérêts sur emprunts.




30 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Comptes consolidés semestriels \ 3




5.25 Engagements hors bilan et sûretés
L’ensemble des engagements significatifs sont mentionnés ci-après Revenus minimums garantis dans le cadre des contrats
et il n’existe aucun engagement complexe. de location simple
\ Engagements donnés Au 30 juin 2023, les loyers futurs minimaux (hors TVA et hors
refacturation de taxes et charges), hors renégociations intervenues
30/06/23 31/12/22 postérieurement à la clôture du 30 juin 2023 à recevoir jusqu’à la
prochaine date de résiliation possible au titre des contrats de location
En milliers d’euros Échéances 6 mois 12 mois simple se répartissent comme suit :
Engagements liés au périmètre
du Groupe consolidé
Loyers futurs minimaux par année
Engagements de prises
de participations
En milliers d’euros 30/06/23 31/12/22 30/06/22
Engagements donnés
dans le cadre 2023 51 613 47 342 43 499
de transactions spécifiques 2024 43 772 39 072 28 721
Engagements hors bilan liés 2025 40 708 34 723 24 735
au financement de la Société
2026 36 738 30 447 23 476
Garanties financières données
2027 24 464 20 254 17 270
(dont Hypothèques
et privillèges de préteurs 2028 8 670 8 768 6 724
de deniers) (1) De 2023 à 2028 832 548 831 781
2029 7 816 7 240 6 779
Engagement hors bilan liés
2030 6 540 6 803 6 779
aux activités opérationnelles
de l'émetteur 2031 6 540 6 142 6 142
Autres engagements 2032 - - -
contractuels reçus
et liés à l'activités
Actifs reçus en gage, Ces loyers correspondent à la facturation à venir hors incidence des
en hypothèque étalements des avantages consentis aux locataires sur les périodes
ou en nantissement,
et les cautions reçues
antérieures.

(1) Solde, à la date de clôture, des emprunts et des lignes de crédit tirées garantis par
des hypothèques.


\ Engagements reçus


30/06/23 31/12/22
Principales caractéristiques
En milliers d’euros Échéances 6 mois 12 mois
Engagements liés au périmètre
du Groupe consolidé
Engagements de prises
de participations
Engagements donnés
dans le cadre
de transactions spécifiques
Engagements hors bilan liés
au financement de la Société
Garanties financières reçues
Engagement hors bilan liés
aux activités opérationnelles
de l'émetteur
Autres engagements
contractuels reçus
et liés à l'activités
Actifs reçus en gage,
en hypothèque
ou en nantissement,
et les cautions reçues 8 370 7 927




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 31
3 \ Comptes consolidés semestriels




5.26 Transactions avec des parties liées
5.26.1 Transactions avec les sociétés liées 5.26.2 Transactions avec les principaux dirigeants

Les transactions avec les parties liées sont essentiellement Rémunération du Président du Conseil d’administration
constituées des contrats d’asset management conclus avec
Le Président du Conseil d’administration n’est pas rémunéré.
Northwood Investors France Asset Management S.A.S.
Le 15 décembre 2021, Northwood Investors France Asset
Management S.A.S (le « Conseil ») et les sociétés Prothin, SCI Rémunération du Directeur général
Hanami Rueil, SCI CGR Propco et SCI Office Kennedy (les « Filiales
Immobilières ») ont conclu un nouveau contrat de conseil ou Le Directeur général n’est pas rémunéré.
advisory services agreement, entré en vigueur le 1er janvier 2022
pour une durée initiale de six ans prenant fin le 1er janvier 2028
(le « Nouvel ASA ») et dont les principaux termes figurent ci-après. Autres engagements
Il n’existe au sein de la Société aucun autre accord portant
engagement de verser des indemnités de départ au profit de
Rémunération et alignement des intérêts du Conseil et du Groupe dirigeants ou de salariés, en cas de démission ou de licenciement
À titre de rémunération, le Conseil bénéficiera : sans cause réelle et sérieuse, ou encore en cas d’offre publique
visant les titres de la société.
– une commission de conseil de base égale à 0,675 % de l’ANR
Triple Net EPRA du Groupe, qui est payable d’avance par
trimestre ;
Rémunération des mandataires sociaux
– une rémunération variable (autrement appelée « incentive fee »)
a, par ailleurs, été mise en place pour inciter et intéresser le Pour l’exercice clos le 31 décembre 2023, une somme maximale de
Conseil à la création de valeur pour les actionnaires 240 000 euros a été allouée à titre de rémunération.
(l’« Accroissement de Valeur »). L'Accroissement de Valeur est Pour l’exercice clos le 31 décembre 2022, une somme de
déterminé sur la base de la croissance de l’ANR Triple Net 205 000 euros a été versée à titre de rémunération.
EPRA du Groupe sur une période de six ans (sauf résiliation
anticipée) retraités à la hausse des distributions et à la baisse
des augmentations de capital intervenues pendant cette Prêts et garanties accordés ou constitués en faveur des membres
période. La rémunération variable correspond à 12 % de des organes d’administration et de direction
l’Accroissement de Valeur dès lors qu’une performance de 7 %
annualisée est atteinte (le « Seuil Initial »). La clause de Néant.
rattrapage figurant dans les anciens ASA a été supprimée. La
Rémunération Variable sera payée au terme du Nouvel ASA ou
de manière anticipée en cas de sortie (« Sortie ») c’est-à-dire (i) en Opérations conclues avec les membres des organes
cas de cession ou de transfert de la totalité des actifs d’administration et de direction
immobiliers détenus par les Filiales Immobilières, (ii) en cas de Néant.
cession ou de transfert de 100 % des titres composant le capital
social des Filiales Immobilières ou (iii) en cas de vente d’actions
de Vitura par Northwood Investors et ses affiliés ramenant sa Entités ayant un membre du key personnel commun
participation directe et indirecte au capital de Vitura à moins de avec le Groupe
51 %. Aucune rémunération ne sera spécifiquement due en cas
de cession ou d’acquisition d’actifs immobiliers, la rémunération Le Groupe a des key personnel communs avec Northwood
variable étant structurée de telle sorte qu’elle ait pour objet de Investors. Parmi eux, certains sont administrateurs.
motiver la création de valeur à long terme.




32 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Comptes consolidés semestriels \ 3




5.27 Personnel
L’effectif du Groupe est composé de trois salariés au 30 juin 2023, soit le même nombre de salariés qu’au 31 décembre 2022.



5.28 Informations relatives aux honoraires des Commissaires aux Comptes
Les Commissaires aux Comptes sont :

KPMG Audit FS I
Tour Eqho
2 avenue Gambetta
92066 Paris-La Défense Cedex
Date de renouvellement de mandat : AGO/AGE du 10 mai 2023.

Denjean et Associés
35 avenue Victor Hugo
75116 Paris
Date de renouvellement de mandat : AGO/AGE du 10 mai 2023.


Les honoraires comptabilisés au titre de la période close le 30 juin 2023 sont les suivants :

KPMG Denjean Total

Montant (HT) % Montant (HT) % Montant (HT) %

En milliers d’euros 30/06/23 30/06/22 30/06/23 30/06/22 30/06/23 30/06/22 30/06/23 30/06/22 30/06/23 30/06/22 30/06/23 30/06/22
Honoraires comptabilisés
au titre du contrôle légal
des états financiers 186 122 93 89 30 29 100 100 270 151 95 91
– Holding 103 47 51 34 30 29 100 100 159 76 56 46
– Filiales 83 75 42 55 111 75 39 45
Honoraires comptabilisés
au titre des conseils
et prestations entrant
dans les services autres
que la certification
des comptes (1) 14 14 7 11 - - - - 14 14 5 9
– Holding 14 14 7 11 - - - - 14 14 5 9
– Filiales - - - - - - - -
Total 200 136 100 100 30 29 100 100 284 165 100 100

(1) Les honoraires liés aux prestations SACC (services autres que la certification des comptes) fournis à la demande de l'entité et requis par les textes légaux et réglementaires, est
relatif à la vérification volontaire de la DPEF (déclaration de performance extra-financière).




5.29 Événements post-clôture
Néant.




- - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 33
4 \ Rapport des Commissaires aux Comptes




4 Rapport des Commissaires aux Comptes
KPMG AUDIT FS I Denjean & Associés
Tour EQHO 35, avenue Victor Hugo
2, avenue Gambetta 75016 Paris
CS 60055
92066 Paris-La Défense Cedex - France

Vitura S.A.
Siège social : 42, rue de Bassano - 75008 Paris
Capital social : 64 933 291 €




Rapport des Commissaires aux Comptes sur l’information
financière semestrielle 2023
Période du 1er Janvier 2023 au 30 juin 2023


Mesdames, Messieurs les Actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale et en application de l’article L.451-1-2 III du Code monétaire et
financier, nous avons procédé à :
• l’examen limité des comptes semestriels consolidés de la société Vitura., relatifs à la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2023, tels qu’ils sont
joints au présent rapport ;
• la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité.
Ces comptes semestriels consolidés ont été établis sous la responsabilité de votre Conseil d’Administration. Il nous appartient, sur la base de
notre examen limité, d’exprimer notre conclusion sur ces comptes.


I - CONCLUSION SUR LES COMPTES
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.
Un examen limité consiste essentiellement à s’entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à
mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes
d’exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l’assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas
d’anomalies significatives obtenue dans le cadre d’un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre
d’un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n’avons pas relevé d’anomalies significatives de nature à remettre en cause, au regard du référentiel
IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne, la régularité et la sincérité des comptes semestriels consolidés et l’image fidèle qu’ils donnent du
patrimoine et de la situation financière à la fin du semestre ainsi que du résultat du semestre écoulé de l’ensemble constitué par les personnes et
entités comprises dans la consolidation.


II - VÉRIFICATION SPÉCIFIQUE
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité commentant les comptes
semestriels consolidés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n’avons pas d’observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance
avec les comptes semestriels consolidés.


Paris-La Défense, le 28 juillet 2023 Paris, le 28 juillet 2023
KPMG Audit FS I Denjean & Associé
Sandy Tzinmann Clarence Vergote
Associée Associée




34 - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Vitura
Actionnaires et Relations Investisseurs
42, rue de Bassano - 75008 Paris
Tél. : 01 42 25 76 42
info@vitura.fr
www.vitura.fr/




Conception et réalisation :