RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL
AU 30 JUIN 2023

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ATTESTATION DE LA PERSONNE PHYSIQUE
RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL


Responsable du rapport financier semestriel


Philippe Rosio,
Président Directeur Général

Foncière INEA
2, place des Hauts Tilliers
92230 Gennevilliers


ATTESTATION


J’atteste qu’à ma connaissance les comptes consolidés résumés présentés dans le présent
rapport financier semestriel au 30 juin 2023 sont établis conformément aux normes comptables
applicables et qu’ils donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du
résultat de la Société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le
rapport semestriel d’activité présente un tableau fidèle des événements importants survenus
pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes semestriels, des
principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et
incertitudes pour les six mois restants de l’exercice.


Fait à Paris, le 26 juillet 2023



Le Président Directeur Général
Philippe Rosio




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SOMMAIRE


RAPPORT SEMESTRIEL D’ACTIVITE .................................................................... 5
1. FAITS MARQUANTS INTERVENUS AU COURS DE LA PERIODE
COURANT DU 1ER J ANVIER AU 30 J UIN 2023 .............................................. 6
1. CRISE ECONOMIQUE PERSISTANTE ................................................................ 6
2. INVESTISSEMENTS .............................................................................................. 6
3. CESSIONS D’ACTIFS............................................................................................. 7
4. MOYENS DE FINANCEMENT.............................................................................. 7
2. ACTIVITE LOCATIVE ET DEVELOPPEMENTS ......................................... 7
3. PATRIMOINE ....................................................................................................... 8
4. PRESENTATION DES COMPTES SEMESTRIELS RESUMES ................... 9
5. ACTIF NET REEVALUE (ANR) ........................................................................ 9
1. EXPERTISES DU PATRIMOINE ........................................................................... 9
2. CALCUL DES ANR .............................................................................................. 10
3. RENSEIGNEMENTS RELATIFS AU CAPITAL ET AUTRES
INFORMATIONS ............................................................................................... 11
1. FRANCHISSEMENTS DE SEUILS ...................................................................... 11
2. PRINCIPAUX MOUVEMENTS SUR LE CAPITAL AU COURS DU SEMESTRE
................................................................................................................................ 12
3. VALEURS MOBILIERES DONNANT ACCES AU CAPITAL .......................... 12
4. CONTRAT DE LIQUIDITE, AUTOCONTROLE ................................................ 12
5. DISTRIBUTION ET GOUVERNANCE ............................................................... 13
6. PRINCIPAUX RISQUES DE LA SOCIETE ......................................................... 13
7. DEVELOPPEMENT DURABLE ET APPROCHE ENVIRONNEMENTALE ... 14
8. PRINCIPALES TRANSACTIONS ENTRE LES PARTIES LIEES ..................... 14
9. RESULTAT SOCIAL............................................................................................. 14
10. EVENEMENTS POST-CLOTURE ....................................................................... 14
11. PERSPECTIVES POUR LA FIN D’ANNEE 2023 ............................................... 15
12. REPORTING EPRA AU 30 JUIN 2023 ................................................................ 15
ETATS FINANCIERS CONSOLIDES RESUMES EN NORMES IFRS AU 30 J UIN
2023 ....................................................................................................................... 21
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L’INFORMATION
FINANCIERE SEMESTRIELLE ...................................................................... 46




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RAPPORT SEMESTRIEL D’ACTIVITE




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Le Conseil d’Administration, lors de sa réunion en date du 25 juillet 2023, a arrêté les comptes
au 30 juin 2023 et établi le présent rapport prévu par l’article L232-7 al.3 du Code de Commerce
ainsi que par l’article L451-1-2 III du Code Monétaire et Financier qui sera signé à la date de
remise du rapport des commissaires aux comptes.

Ce rapport sera publié dans les conditions et modalités prévues par la réglementation en
vigueur.


1. FAITS MARQUANTS INTERVENUS AU COURS DE LA PERIODE
COURANT DU 1ER J ANVIER AU 30 J UIN 2023


1. CRISE ECONOMIQUE PERSISTANTE

Débuté le 24 février 2022, le conflit armé en Ukraine se poursuit, avec toutes ses conséquences
humaines, géopolitiques et économiques. La persistance de cette guerre, qui sera
vraisemblablement longue selon les experts, engendre un contexte économique tendu, marqué
par l’incertitude, l’inflation, la hausse des taux d’intérêt et des craintes de récession.

Face à une inflation brusque, et qui se situe depuis près d’un an sur un plateau autour de 6%,
les banques centrales continuent de procéder à des hausses de taux directeurs pour tenter d’en
limiter la hausse.

Dans ce contexte incertain, le patrimoine d’INEA fait preuve de résilience :
- Le niveau économique des loyers en Régions et la qualité des locataires en place ont
permis d’absorber l’indexation des loyers ;
- Alors que les valeurs corrigent pour certains actifs, notamment en Ile-de-France, les
immeubles d’INEA, neufs et bien situés en Régions, ont continué à s’apprécier en 2022
et au premier semestre 2023.

Face à l’attentisme ambiant sur le marché de l’investissement (en retrait de 60% sur 12 mois),
INEA fait néanmoins preuve de prudence en priorisant depuis quelques mois le développement
de sa filiale Flex Park – dédiée aux parcs d’activités nouvelle génération, produits moins
sensibles à la crise – et en se montrant opportuniste sur des immeubles de bureaux achevés et
loués.


2. INVESTISSEMENTS

Au cours du premier semestre 2023, INEA :
• a acquis deux immeubles de bureaux achevés et entièrement loués à des locataires de
qualité : le premier au Mans, pour un montant de 22,4 millions d’euros, et le second à
Valence, pour un montant de 7,7 millions d’euros ;
• a signé deux ventes en l’état futur d’achèvement portant sur deux parcs d’activités situés
à Chalifert et Toulouse, pour des montants respectifs de 27,6 et 10 millions d’euros.
INEA a en outre réceptionné deux immeubles qui étaient en cours de construction :
• l’immeuble « Landing », 10 831 m² de bureaux situés à Toulouse, à proximité de
l’aéroport de Blagnac ;

6
• le 1er couple de bâtiments de l’ensemble « Arko », 3 218 m² de bureaux en bois
situés à Mérignac, près de Bordeaux. Avec la livraison des 2 autres couples de
bâtiment prévue fin 2023 / début 2024, le site totalisera plus de 9 300 m² de bureaux.

3. CESSIONS D’ACTIFS

La Société a procédé à un seul arbitrage ce semestre, pour un montant total de 7,6 millions
d’euros. Il s’agit du 2ème bâtiment du site Basso Cambo, cédé à la ville de Toulouse, dont la
construction s’est achevée début 2023. Cette cession fait suite à la vente du 1er bâtiment de
bureaux réalisée en 2022.

4. MOYENS DE FINANCEMENT

Au cours du 1er semestre 2023, la Société a procédé au rehaussement du crédit corporate de
type SLL (Sustainability Linked Loan) d’un montant de 120 millions d’euros contracté le 10
mars 2022 ; cette extension de 50 millions d’euros, prévue au contrat, a été acté le 12 juin 2023,
portant le montant maximal de ce crédit à 170 millions d’euros.

Le montant total de la dette tirée s’élève à 533 millions d’euros au 30 juin 2023, 66 millions
d’euros restant disponibles pour le financement des opérations en cours de construction.

Le taux moyen d’endettement est en hausse à 2,91% (contre 2,20% au 31 décembre 2022), et
2,85% hors obligataire. Cette hausse s’explique par la hausse brutale de l’Euribor 3M au cours
des 12 derniers mois, de -0,176% au 1er juillet 2022 à +3,577% au 30 juin 2023.

Les instruments de couverture mis en place par la Société ont permis d’atténuer l’impact de
cette forte hausse des taux d’intérêt.

Au 30 juin 2023, l’endettement de la Société est majoritairement couvert contre le risque de
taux (77%), sur une durée de 2,7 ans.
La durée de vie moyenne résiduelle des emprunts est de 4,1 ans 1 (stable par rapport au 31
décembre 2022).


2. ACTIVITE LOCATIVE ET DEVELOPPEMENTS
Sur le plan locatif, INEA a réalisé 40 transactions locatives portant sur 50.000 m² au cours du
premier semestre 2023. Ce volume de signatures est déjà supérieur à celui de l’exercice 2022
(43.000 m²).

Les nouveaux baux signés ce semestre, d’une durée ferme moyenne de 6,5 ans, représentent un
loyer annualisé de 8,6 millions d’euros :

Nombre Surface Loyer annuel (M€) %
Renouvellements 5 11 456 2,0 23%
Nouveaux baux ou extension 27 15 661 2,5 29%
Baux sur nouveaux immeubles 8 22 889 4,2 48%
Total signatures 40 50 007 8,6 100%



1
Incluant la dernière prorogation d’un an du SLL (sous condition de validation du pool bancaire au second
semestre 2023)
7
La quasi-totalité des transactions (96%) du semestre portent sur les immeubles de bureaux
d’INEA - les parcs d’activités affichant un taux d’occupation de 98% – et surtout sur des
surfaces unitaires importantes à l’échelle du patrimoine d’INEA.

Des locataires de premier plan ont d’abord renouvelé leur engagement, validant ainsi la qualité
des immeubles d’INEA, comme ORANGE sur plus de 4.500 m² à Aix-en-Provence, Schneider
Electric Industries sur 5.420 m² à Lyon, ou encore MAIF sur 1.127 m² à Montpellier.

D’autres se sont positionnés sur les dernières VEFA livrées. Ainsi, l’immeuble Landing d’une
surface de 10.830 m², situé à une station de tramway de l’aéroport de Blagnac (Toulouse) et
livré fin mars 2023, vient d’être loué en totalité à un spécialiste du bureau opéré, qui travaille
sur cette zone avec de grands noms de l’aéronautique, et une grande entreprise nationale vient
de prendre à bail 5.636 m² dans l’immeuble nantais Well’com.

Le parc de bureaux d’INEA démontre ainsi à la fois sa résilience et son attractivité.

La base locative d’INEA est diversifiée, sécurisée et de qualité : parmi les 300 locataires
d’INEA, 65% sont des entreprises réalisant un chiffre d’affaires annuel supérieur à 100 millions
d’euros, et 67% ont conclu des baux d’une durée ferme de 6 ans minimum.



3. PATRIMOINE
Au 30 juin 2023, le patrimoine total (livré et en cours de construction) d’INEA atteint la valeur
vénale droits compris de 1 264 millions d’euros, en augmentation de 3,3% sur 6 mois.

Il est constitué de 81 ensembles immobiliers, situés à 85% en régions, et dans ses régions, à
85% dans les 10 premières métropoles.

Les actifs détenus sont exclusivement à usage tertiaire. Ce sont en grande majorité des bureaux
(80%), le solde étant composé de locaux d’activité (20%).

Au 30 juin 2023, ce patrimoine représente une surface locative totale de 478 886 m².

Le loyer moyen du patrimoine total s’établit à 156 €/m², avec une différenciation marquée selon
la typologie des actifs :
• 177 €/m² pour les bureaux ;
• 105 €/m² pour les locaux d’activités.

Le rendement potentiel du patrimoine ressort à 7,1%.


i. Immeubles livrés figurant en immobilisation au Bilan

Patrimoine livré au 30/06/23 Nombre Surface Valeur Loyer Loyer Rdt
de sites (m²) brute (k€) (k€/HT/an) (€/m²) potentiel
Patrimoine détenu par INEA 65 320 240 778 662 55 204 172 7,1%
Patrimoine détenu par FLEX PARK 7 81 732 94 347 8 336 102 8,8%
PATRIMOINE EN EXPLOITATION 72 401 972 873 009 63 540 158 7,3%




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ii. Immeubles à livrer

Au 30 juin 2023, 9 opérations sont en cours de construction.
Les livraisons de ces opérations sont prévues entre octobre 2023 et fin 2025.
Patrimoine à livrer Nombre Surface Valeur brute Loyer Loyer Rdt
de sites (m²) (k€) (k€/HT/an) (€/m²) potentiel
PATRIMOINE A LIVRER 9 76 915 182 672 11 205 146 6,1%




4. PRESENTATION DES COMPTES SEMESTRIELS RESUMES

Les résultats semestriels combinent une solide croissance opérationnelle et la poursuite de la
prise de valeur du patrimoine. Le portefeuille d’INEA fait ainsi preuve d’une belle résilience
dans un environnement de marché complexe et pour le moins attentiste.

Opérationnellement, la Société affiche une belle performance :

• La hausse du chiffre d’affaires (+17%), combinée à la maitrise des frais de
fonctionnement nets (-12%), permet à l’excédent brut d’exploitation (EBE) de s’afficher
en forte croissance à +31% ;

• Compensant l’augmentation des charges financières nettes (+56%), due principalement
à la hausse des taux intérêts (atténuée par les gains des couvertures en place) et aux
nouveaux tirages effectués ce semestre.

Le résultat net récurrent (RNR EPRA) qui en résulte s’établit en hausse marquée de 22%.

Le patrimoine d’INEA a continué à s’apprécier ce semestre, ce qui est une performance dans
un marché des bureaux en France marqué par l’attentisme et un fort recul des investissements
(-60% sur 12 mois selon l’étude CBRE T2 2023). La variation de juste valeur des immeubles
(7 millions d’euros) est néanmoins inférieure à celle constatée 12 mois plus plutôt (21,3 millions
d’euros), ce qui explique le retrait de 42% du résultat net consolidé.


5. ACTIF NET REEVALUE (ANR)

1. EXPERTISES DU PATRIMOINE

Le patrimoine du Groupe a fait l’objet d’une évaluation en date du 30 juin 2023 réalisée par
deux experts immobiliers indépendants, BNP PARIBAS REAL ESTATE EXPERTISE et
BPCE EXPERTISES IMMOBILIERES.

La méthodologie retenue par les experts repose principalement sur l'application de l'approche
par capitalisation des revenus, recoupée par l'approche par comparaison. La méthodologie est
la même que celle employée pour l'expertise des immeubles de la Société réalisée en décembre
2022, décrite au paragraphe 9.3 (p. 230-231) du Document d’Enregistrement Universel déposé
le 13 avril 2023 auprès de l'AMF sous le numéro D.23-0276.


9
Le contexte d’expertise ce semestre a encore été marqué par le faible nombre de transactions
observables (transactions en baisse de 51% sur 12 mois), acheteurs et vendeurs ne s’étant pas
trouvés. Les experts ont donc acté un quasi-statu quo sur les valeurs, ce qui a mathématiquement
relevé le taux de capitalisation moyen, compte tenu de l’indexation des loyers.
Cette prudence manifestée par les experts a cependant été compensée par la création de valeur
résultant de la commercialisation des VEFA. Ainsi, le taux de capitalisation droits compris du
portefeuille expertisé affiche une hausse limité de 11 bps et s’établit à 5,89%. Il est de 5,94%
en moyenne pour les immeubles de bureaux et 5,67% pour les immeubles d’activité.

Au 30 juin 2023, la valeur droits compris du patrimoine – comprenant pour leur valeur
d’acquisition les actifs non expertisés – ressort à 1 264 millions d’euros, contre 1 224 millions
d’euros au 31/12/22 (+3,3%).

Pour rappel les actifs non expertisés sont les actifs sous promesse ou VEFA dont la livraison
est postérieure de 6 mois de la date de clôture et dont le niveau de commercialisation ne permet
pas une évaluation fiable en juste valeur.


2. CALCUL DES ANR

Les actifs nets réévalués EPRA par action sont en croissance de 3 à 4% sur 12 mois, mais en
léger retrait de 1 à 1,7% sur 6 mois du fait de la distribution du dividende.

L’actif net réévalué NDV, prenant en compte la juste valeur de la dette, s’élève à 56,4 €/action.
Les deux autres ANR (NRV et NTA) s’élèvent respectivement à 59,0 et 54,1 €/action.

EPRA NRV EPRA NTA
EPRA NDV
au 30/06/2023 (valeur nette (valeur nette
(valeur nette
en milliers d’euros de de
de liquidation)
reconstitution) continuation)
Capitaux propres IFRS – part du groupe 599 407 599 407 599 407
A inclure/exclure :
Instruments Hybrides
ANR dilué 599 407 599 407 599 407
A inclure :
Réévaluation d’immeubles de placement
Réévaluation des projets de développement
Réévaluation des autres investissements non courants
Réévaluation des créances de location/financement
Réévaluation des immeubles destinés à la vente
ANR dilué à la juste valeur 599 407 599 407 599 407
A exclure :
Impôts différés
Juste valeur des instruments financiers (14 217) (14 217)
Goodwill résultant des instruments financiers
Goodwill selon le bilan IFRS
Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS (36)
A inclure :
Juste valeur de la dette 10 310
Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur
Droits de mutation 52 253
ANR 637 443 585 153 609 717
Nombre d’actions (hors autodétenues) 10 809 681 10 809 681 10 809 681
ANR par action (en €) 59,0 54,1 56,4




10
Evolution des ANR EPRA sur 6 et 12 mois :

Actifs nets réévalués EPRA 30/06/23 31/12/22 var 30/06/22 var
ANR EPRA de liquidation (NDV) par action 56,4 € 57,3 € -1,5% 54,1 € 4,2%
ANR EPRA de continuation (NTA) par action 54,1 € 55,0 € -1,7% 52,7 € 2,8%
ANR EPRA de reconstitution (NRV) par action 59,0 € 59,6 € -1,0% 56,9 € 3,6%
Nombre d'actions à date* 10 809 681 10 812 317 (0%) 10 815 530 (0%)
* hors actions auto-détenues



Le cours de l’action ayant baissé de 8% sur 6 mois, clôturant à 38 € au 30 juin 2023, sa décote
par rapport aux différents ANR s’est mécaniquement accrue ce semestre : elle est de 36% droits
compris (ANR NRV) et 33% hors droits (ANR NDV).

€/action 30/06/23 31/12/22 Var. %
ANR NRV EPRA / action 59,0 59,6 (0,6) (1,0%)
Décote /prime sur ANR NRV (36%) (30%)
ANR NDV EPRA / action 56,4 57,3 (0,9) (1,5%)
Décote /prime sur ANR NDV (33%) (28%)




3. RENSEIGNEMENTS RELATIFS AU CAPITAL ET AUTRES
INFORMATIONS

1. FRANCHISSEMENTS DE SEUILS
Les déclarations adressées à l’AMF et à la Société au cours du premier semestre 2023 sont les
suivantes :

o Par courrier reçu le 20 avril 2023 (Avis AMF n°223C0607), la société GEST (2,
place des Hauts Tilliers 92230 Gennevilliers ) a déclaré avoir franchi en baisse, le 3
avril 2023, directement et indirectement par le biais de la société GEST Invest
qu’elle contrôle, le seuil de 15% des droits de vote de la société Foncière INEA et
détenir directement et indirectement à cette date 1 425 191 actions Foncière INEA
représentant 2 524 226 droits de vote, soit 13,15% du capital et 14,71% des droits
de vote de cette société, répartis comme suit :

Actionnaire Actions % du capital Droits de vote % droits de vote
GEST SAS 577 120 5,32% 1 154 240 6,73%
GEST INVEST 848 071 7,82% 1 369 986 7,99%
Total (actions et droits de votes possédés
1 425 191 13,15% 2 524 226 14,71%
et détenus au titre de l’assimilation) :


Ce franchissement de seuil résulte d’une augmentation du nombre total de droits de vote de la
société Foncière INEA.

o Par courrier reçu le 6 juin 2023 (Avis AMF n°223C0825), la société GEST
(précitée) a déclaré avoir franchi en hausse, le 1er juin 2023, directement et
indirectement par le biais de la société GEST Invest qu’elle contrôle, le seuil de 15%

11
des droits de vote de la société Foncière INEA et détenir directement et
indirectement à cette date 1 430 091 actions Foncière INEA représentant 2 563 364
droits de vote, soit 13,19% du capital et 15,11% des droits de vote de cette société,
répartis comme suit :

Actionnaires Actions % du capital Droits de vote % droits de vote
GEST SAS 577 120 5,32% 1 154 240 6,80%
GEST INVEST 852 971 7,87% 1 409 124 8,31%
Total (actions et droits de votes possédés
1 430 091 13,19% 2 563 364 15,11%
et détenus au titre de l’assimilation) :


Ce franchissement de seuil résulte diminution du nombre total de droits de vote de la société
Foncière INEA.


2. PRINCIPAUX MOUVEMENTS SUR LE CAPITAL AU COURS DU
SEMESTRE
Néant.


3. VALEURS MOBILIERES DONNANT ACCES AU CAPITAL
Au 30 juin 2023, aucune valeur mobilière donnant accès au capital d’INEA n’est en circulation.


4. CONTRAT DE LIQUIDITE, AUTOCONTROLE

Au titre du contrat de liquidité confié par INEA à ROTHSCHILD MARTIN MAUREL, les
moyens suivants figuraient à la date du 30 juin 2023, savoir :

• 31 399 titres Foncière INEA
• 405 853 €

Au cours du premier semestre 2023, il a été négocié par le contrat :

• à l’achat, un total de 8 087 titres (522 transactions) pour 326 022,65 €
• à la vente, un total de5 451 titres (322 transactions) pour 219 562,62 €.

S’agissant des autres opérations d’auto-contrôle, un rachat d’un bloc (hors marché) de 4.833
actions Foncière INEA est intervenu en février 2023 dans le cadre du programme de rachat
(autorisé par l’Assemblée générale du 22 avril 2022 dans sa 22e résolution) aux fins de la
couverture du plan d’Actions Gratuites existantes INEA créé en 2019 (le « Plan »). Ce bloc
d’actions propres, représentant 0,04 % du capital à la date de livraison, a été acquis au cours
unitaire de 43,40 euros, frais de négociation de 0,36% TTC en sus (l’ensemble ayant été
refacturé à GEST comme prévu dans le Plan). Ces 4.833 actions ont été livrées aux
Bénéficiaires du Plan (à la date d’échéance contractuelle arrêtée pour l’année 2023). Précisons
qu’à la date du présent rapport, INEA ne détient aucune propre action qui aurait été rachetée en
vue du Plan.

Par ailleurs, l’Assemblée générale du 10 mai 2023 a autorisé le Conseil d’administration (pour
une durée de 18 mois expirant le 9 novembre 2024) (i) à acheter ses propres actions en vue
notamment de l’annulation de tout ou partie des titres ainsi rachetés et également (ii) à réduire
12
le capital social en une ou plusieurs fois, dans les proportions et aux époques qu’il décidera, par
annulation de tout ou partie des actions INEA acquises ou qui viendraient à être acquises par la
Société elle-même en application d’une autorisation conférée par l’Assemblée générale
ordinaire, dans la limite de 10 % du capital social par périodes de 24 mois. A la date du 30 juin
2023, aucun programme de rachat d’actions propres en vue d’une réduction de capital social
n’a été lancé.


5. DISTRIBUTION ET GOUVERNANCE

Les actionnaires, lors de l’Assemblée générale du 10 mai 2023, ont approuvé le versement d’un
dividende au titre de l’exercice 2022 de 2,70 € par action, payé en numéraire le 17 mai 2023 -
ce dividende versé offrant un rendement de 6,5% sur le cours de bourse du 31 décembre 2022
(41,5 €).

Ils ont par ailleurs renouvelé (pour une durée de 3 ans) le mandat d’administrateur de Monsieur
Philippe Rosio, Madame Arline Gaujal-Kempler, Madame Dominique Potier Bassoulet et des
sociétés MACIF et SIPARI.

Le Conseil d’administration (tenu à l’issue de l’Assemblée Générale susvisée) a en outre
renouvelé sa confiance à Philippe Rosio en le reconduisant pour trois ans à la tête de Foncière
INEA en qualité de Président (en optant pour le cumul des fonctions de Président du Conseil
d'Administration et de Directeur Général) - Philippe Rosio, Président, continue ainsi d’assumer
la direction générale de la Société, avec le titre de Président Directeur Général. Le même
Conseil d’administration a également reconduit Arline Gaujal-Kempler en qualité de Directeur
Général Délégué pour un nouveau mandat de trois ans.


6. PRINCIPAUX RISQUES DE LA SOCIETE

Au 30 juin 2023, la Société estime que les principaux risques et incertitudes qui pourraient avoir
un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur
sa capacité à réaliser ses objectifs) sont identiques à ceux décrits dans le Document
d’Enregistrement Universel (exercice 2022) déposé auprès de l'AMF sous le numéro D.23-0276
(Chapitre 2 page 31 et suivantes) auquel il est fait renvoi exprès.

Le ratio Loan-to-Value (LTV) résultant des définitions des contrats bancaires s’élève à 46,2%
au 30 juin 2023, contre 41,3% au 31 décembre 2022.

k€ 30/06/23


Immeubles de placement (1) 1 110 652
Autres actifs financiers 13 764
Valeur réévaluée du patrimoine consolidé 1 124 416


Capital restant dû des financements 531 378
- Trésorerie disponible (2) (12 458)
Endettement net 518 920

LTV (loan-to-value) hors droits 46,2%

(1) intégrant les actifs non courants destinés à être cédés
(2) trésorerie et équivalents de trésorerie diminués des concours bancaires courants
13
Pour information, la Société communiqué également son LTV EPRA (conformément aux
recommandations de l’European Public Real Estate Association dont elle est membre), page 19
du présent document. Celui s’élève à 47,2% au 30 juin 2023.


7. DEVELOPPEMENT DURABLE ET APPROCHE ENVIRONNEMENTALE

Grâce à la mise en place d’une démarche de développement durable rigoureuse, assortie
d’objectifs et d’engagements concrets, INEA est devenue l’un des leaders du Green Building
en France. Elle déploie actuellement sa feuille de route RSE à horizon 2025, établie début 2021.

Les détails de cette feuille de route et l’avancement à fin 2022 sont décrits dans le Document
d’enregistrement universel D.23-0276 (chapitre 4 page 73 et suivantes).

Au cours du premier semestre, INEA a poursuivi le verdissement de sa dette, en activant
l’extension de 50 M€ de son premier Sustainability Linked Loan, d’un montant total porté à
170 millions d’euros. Un an après sa mise en place les engagements pris sur les deux critères
ESG (réduction de la consommation énergétique et réduction de la part des déchets enfouis) ont
été atteints, permettant d’acter une baisse de la marge applicable de 10 points de base.

Au 30 juin 2023, 80% de la dette totale d’INEA (tirée et non tirée) est « verte », c’est-à-dire
assortie d’engagements environnementaux.

Par ailleurs, ce semestre, INEA a lancé un audit complet sur la biodiversité de son parc. Les
objectifs de cette étude sont multiples :
o réaliser une photographie permettant de classer les immeubles du patrimoine en fonction
de leur « sensibilité à la biodiversité »
o identifier les principaux risques
o formaliser un plan d’action opérationnel et construire une stratégie biodiversité
complète.


8. PRINCIPALES TRANSACTIONS ENTRE LES PARTIES LIEES

Cette information est donnée dans la note 15 des notes annexes aux états financiers consolidés
résumés du 1er semestre 2023.


9. RESULTAT SOCIAL

Au 30 juin 2023, le résultat social de la Société mère s’affiche à 2.942 milliers d’euros en hausse
de 15% sur 12 mois.



10. EVENEMENTS POST-CLOTURE

Néant



14
11. PERSPECTIVES POUR LA FIN D’ANNEE 2023

Les résultats semestriels démontrent que les fondamentaux de la Société sont solides, et lui
permettent de faire face à un contexte de marché plus tendu en matière de taux d’intérêt et de
valorisation d’actifs.

L’une des grandes satisfactions du semestre résulte du retour des grandes demandes locatives
sur nos immeubles en Régions, après une période d’attentisme post COVID. Le fait que ces
prises à bail se soient réalisées sans mesures d’accompagnement particulières et à des valeurs
locatives de marché qui ont progressé ces dernières années, illustre les fondamentaux sains de
nos marchés régionaux, tout autant que la qualité de notre patrimoine, neuf, green et répondant
aux nouveaux modes d’organisation des grandes entreprises.

Au cours du second semestre, INEA restera attentive à l’évolution des taux d’intérêt et des taux
de capitalisations des actifs, tout en continuant à faire preuve d’opportunisme en matière
d’investissement.


12. REPORTING EPRA AU 30 juin 2023

Conformément aux recommandations de l’EPRA (European Public Real Estate Association)
dont elle est membre, INEA publie ci-après les principaux indicateurs de performance
permettant de favoriser la transparence et la comparabilité des résultats financiers des sociétés
immobilières cotées en Europe.

30/06/2023 30/06/2022 Voir Note
Résultat net récurrent EPRA (en millions d'euros) 12,2 9,9 A
Résultat net récurrent EPRA (en euros par action) 1,13 1,18 A
ANR NRV (de reconstitution - en euros par action) 59,0 56,9 B
ANR NTA (de continuation - en euros par action) 54,1 52,7 B
ANR NDV (de liquidation - en euros par action) 56,4 54,1 B
Taux de vacance EPRA 10,4% 10,4% (1)
C
Taux de rendement EPRA "Net Initial Yied" 4,9% 5,0% (1)
D
Taux de rendement EPRA "Topped-up" 4,9% 5,1% (1) D
Total investissements immobiliers EPRA (en millions d'euros) 79,2 110,6 (1)
E
Croissance LFL EPRA à périmètre constant 10,0% 1,0% F
Loan-To-Value EPRA 47,2% 42,1% (1)
G
Au 31 décembre 2022
(1)




A. Résultat net récurrent EPRA

En semestriel, INEA publie également un RNR modifié par rapport au standard EPRA, afin de
neutraliser l’impact de la norme IFRIC 21 (qui aboutit à comptabiliser dès le 30 juin la totalité
des taxes annuelles non refacturables aux locataires).




15
En milliers d’euros 30/06/23 30/06/22 Var (%)
Revenus locatifs bruts 32 587 27 876
Revenus locatifs nets* 23 648 19 760
Autres produits 901 170
Frais de fonctionnement* (4 671) (4 455)
Excédent brut d’exploitation 19 878 15 475
Dotation aux amortissements hors immeubles (130) (135)
Frais financiers nets (7 162) (4 599)
Variation de valeur des instruments financiers 31 (112)
Résultat récurrent des sociétés mises en équivalence 0 0
Résultat net récurrent 12 617 10 629 19%
Nombre d’actions (en milliers, hors auto-détenues) 10 810 8 476
Résultat net récurrent par action (en €) 1,17 1,25 -7%

* Hors impact IFRIC 21




Tableau de passage entre le RNR publié et le RNR EPRA :
En milliers d’euros 30/06/23 30/06/22 Var (%)
Résultat net récurrent communiqué 12 617 10 629
- IFRIC 21 (433) (660)
Résultat net récurrent EPRA 12 183 9 969 22%
Nombre d’actions (en milliers) 10 810 8 476
Résultat net récurrent EPRA par action (€) 1,13 1,18 -4%

Pour rappel, le calcul du RNR est modifié en semestriel par rapport au standard EPRA, afin de
neutraliser l’impact de la norme IFRIC 21 (qui aboutit à comptabiliser dès le 30 juin la totalité
des taxes annuelles non refacturables aux locataires).


B. Actif net réévalué EPRA

au 30/06/2023 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
(valeur nette de (valeur nette de (valeur nette de
en milliers d’euros reconstitution) continuation) liquidation)
Capitaux propres IFRS – part du groupe 599 407 599 407 599 407
A inclure/exclure :
Instruments Hybrides
ANR dilué 599 407 599 407 599 407
A inclure :
Réévaluation d’immeubles de placement
Réévaluation des projets de développement
Réévaluation des autres investissements non courants
Réévaluation des créances de location/financement
Réévaluation des immeubles destinés à la vente
ANR dilué à la juste valeur 599 407 599 407 599 407
A exclure :
Impôts différés
Juste valeur des instruments financiers (14 217) (14 217)
Goodwill résultant des instruments financiers
Goodwill selon le bilan IFRS
Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS (36)
A inclure :
Juste valeur de la dette 10 310
Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur
Droits de mutation 52 253
ANR 637 443 585 153 609 717
Nombre d’actions (hors autodétenues) 10 809 681 10 809 681 10 809 681
ANR par action (en €) 59,0 54,1 56,4
16
Evolution des ANR /action :


ANR EPRA (en €/action) 30/06/23 30/06/22 %
ANR NRV (de reconstitution) 59,0 56,9 3,6%
ANR NTA (de continuation) 54,1 52,7 2,8%
ANR NDV (de liquidation) 56,4 54,1 4,2%



C. Taux de vacance EPRA

Taux de vacance financière rapportant la valeur locative de marché des lots vacants sur la valeur
locative de marché du patrimoine total en exploitation (taux d’occupation 100%) :

En M€ 30/06/23 31/12/22
Valeur locative de marché des lots vacants (A) 6,1 5,6
Valeur locative de marché du patrimoine total (B) 58,4 54,3
Taux de vacance EPRA (A/B) 10,4% 10,4%


D. Taux de rendement EPRA

L’EPRA a identifié deux mesures du taux de rendement d’un patrimoine :

- le taux de rendement EPRA « Net Initial Yield » (NIY) est le ratio rapportant les revenus
locatifs annualisés des baux en cours, nets des charges locatives non refacturées, à la
valeur, droits inclus du patrimoine en exploitation ;

- et le taux de rendement EPRA « Topped-up NIY » se distingue du taux de rendement
NIY par la réintégration dans les revenus locatifs des franchises accordées aux
locataires.

En M€ 30/06/23 31/12/22
Immeubles de placement - détenus à 100% 1 110,7 1 026,5
Immeubles de placement - participation JV 0 0
Retraitement des actifs en développement 81,6 83,5
Valeur du patrimoine en exploitation hors droits 1 029,1 943,0
Droits de mutation 52,3 48,8
Valeur du patrimoine en exploitation droits compris (B) 1 081,4 991,8
Loyers net annualisés (A) 53,1 49,8
Intégration des franchises de loyers 0,2 0,7
Loyers nets annualisés "Topped-up" (C) 53,3 50,5
Rendement initial net EPRA (A/B) 4,9% 5,0%
Rendement initial net "Topped-up" EPRA (C/B) 4,9% 5,1%

INEA communique également un taux de rendement potentiel correspondant à la valeur
locative potentielle du portefeuille (taux d’occupation de 100%) rapportée à la valeur
d’acquisition des biens. Ce taux est de 7,1% au 30 juin 2023.




17
E. Investissements immobiliers EPRA

Il s’agit des décaissements liés aux investissements réalisés au cours de l’exercice :
- les dépenses à périmètre constant (CAPEX)
- et celles concernant les nouvelles acquisitions ou les actifs en construction
(investissement)

30/06/23 31/12/22
Investissement immobiliers
réalisés (en M€) Détenu Participation Détenu Participation
Total Total
à 100% JV à 100% JV
Acquisitions1 42,5 na 42,5 48,7 na 48,7
Actifs en développement 35,1 na 35,1 61,8 na 61,8
Patrimoine à périmètre constant 1,7 na 1,7 0,4 na 0,4
Autres2 0,0 na 0,0 (0,4) na (0,4)
Total des investissements 79,2 0,0 79,2 110,6 0,0 110,6
1
livraisons au cours de l'exercice
2
rénovations des immeubles Nice Clara et Marseille Angle




F. Croissance Like-for-like EPRA
Il s’agit de la croissance des loyers hors charges à périmètre constant du portefeuille (hors impact des
acquisitions et des cessions).

Portefeuille total Périmètre constant
Chiffre Chiffre Chiffre
Valeur Valeur Variation du chiffre
En M€ d'affaires net* d'affaires net d'affaires net
HD HD d'affaires net
30/06/23 30/06/23 30/06/22
en M€ en M€ en M€ en M€ en M€ en M€ en %
Bureaux 870,6 20,5 677,8 17,0 15,3 1,7 11,2%
Activité 158,5 4,4 128,5 3,8 3,6 0,2 4,9%
Total actifs en exploitation 1 029,1 25,0 806,2 20,8 18,9 1,9 10,0%
Actifs en développement 0,0 0,0
Actifs cédés 0,0 0,1
Portefeuille total 1 029,1 25,1
* net des charges locatives refacturées ; il s’agit donc de la croissance des loyers.




G. Loan-to-Value EPRA


30/06/23 31/12/22
LTV EPRA 47,2% 42,1%




18
Détail du calcul du LTV EPRA (47,2%)

En M€ LTV EPRA
Inclus
Emprunts bancaires 443,9
Emprunts obligataires 99,8
Concours bancaires courants 0
Dettes fournisseurs nettes des créances 2,1
Exclus
Trésorerie disponible 12,5
Dette nette (a) 533,4

Valeur hors droits des actifs expertisés 1 029,1
Immobilisations en cours (IEC) 81,6
Actifs destinés à être cédés 0
Immobilisations incorporelles 0
Créances nettes 0
Autres actifs financiers 0
Autres actifs courants 20,1
Valeur total des actifs (b) 1 130,8

LTV (a/b) 47,2%




19
20
ETATS FINANCIERS CONSOLIDES RESUMES
EN NORMES IFRS AU 30 J UIN 2023




21
COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ (Format EPRA) - 30 juin 2023

(en milliers d'euros) Notes 30/06/2023 30/06/2022
Revenus locatifs bruts 32 587 27 876
dont Charges locatives refacturées 3 7 476 6 754
Charges sur immeubles 3 (9 343) (8 755)
Revenus locatifs nets 23 244 19 121
Autres produits 901 170
Frais de fonctionnement 3 (4 700) (4 479)
Excédent brut d'exploitation 19 445 14 812
Dotation aux amortissements hors immeubles de placement (130) (134)
Résultat de cession 4 (11) 1939
Solde net des variations de juste valeur des immeubles de placement 5 7 023 21 305
Résultat opérationnel 26 327 37 922
Frais financiers nets 6 (7 162) (4 599)
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence 0 0
Résultat avant impôt 19 165 33 323
Impôts 0 0
Résultat net 19 165 33 323
Résultat par action (euros) (2) 11 1,77 3,93
Résultat dilué par action (euros) (2) 11 1,77 3,93

(1) Augmentation du nombre moyen pondéré d’actions entre le 30 juin 2022 (8 476 053 actions et le 30 juin
2023 (10 809 691 actions).


Résultat global (en milliers d'euros) Notes 30/06/2022 30/06/2022
Résultat net de la période 19 165 33 323

Autres éléments du résultat global
(somme de tous les produits et charges ne constituant pas des composantes
du résultat)

dont éléments reclassés ultérieurement en résultat (474) 6 636
- Couverture de flux de trésorerie (variation MtM des CAP) (474) 6 636


dont éléments susceptibles d'être reclassés ultérieurement en résultat
Total des autres éléments du résultat global (474) 6 636
RESULTAT GLOBAL TOTAL 18 691 39 959




22
ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE – 30 juin 2022


ACTIF

(en milliers d'euros) Notes 30/06/2023 31/12/2022
Immobilisations incorporelles 36 59
Immobilisations corporelles 7 736 840
Immeubles de placement 8 1 110 652 1 020 903
Participations dans des entreprises associées 10 0 0
Autres actifs financiers 13 764 15 183
Impôts différés actifs 1 771 1 771
Total actifs non courants 1 126 959 1 038 756
Créances clients et autres débiteurs 18 726 19 379
Autres actifs courants 6 384 5 422
Autres actifs financiers à la juste valeur - contrepartie résultat
Trésorerie et équivalents de trésorerie 12 458 3 965
Actifs détenus en vue de la vente 9 0 5 643
Total actifs courants 37 569 34 409
TOTAL ACTIFS 1 164 528 1 073 165



PASSIF

(en milliers d'euros) Notes 30/06/2023 31/12/2022
Capitaux propres
Capital 11 155 551 155 589
Primes d'émission 11 140 763 162 681
Réserves 283 928 233 663
Résultats non distribués 19 165 58 077
Capitaux propres part du groupe 599 407 610 011
Participations ne donnant pas le contrôle
TOTAL CAPITAUX PROPRES 599 407 610 011
Passifs
Dettes financières 12 475 956 420 434
Dépôts de garantie non courants 4 057 5 062
Autres passifs non courants 367 602
Total passifs non courants 480 380 426 098
Dettes fournisseurs et autres créditeurs 20 814 15 414
Dettes d’impôts courant
Concours bancaires courants 0 3 525
Autres dettes financières 12 59 044 14 638
Dépôts de garantie courants 4 699 3 277
Autres passifs courants 184 201
Passifs directement liés aux groupes d'actifs détenus en vue de la vente
Total passifs courants 84 741 37 056
TOTAL PASSIFS 565 121 463 154
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS 1 164 528 1 073 165




23
ETAT DES FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉS – 30 juin 2023


(en milliers d'euros) Notes 30/06/2023 30/06/2022
Résultat net consolidé 19 165 33 323
+/- Dotations nettes aux amortissements et pertes de valeurs 8 130 135
+/- Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur 5 (7 023) (21 305)
+/ - Charges et produits calculés liés aux stock-options et assimilés
+/- Autres produits et charges calculés
+/- Plus et moins-values de cession 4 11 (2 016)
+/- Profits et pertes de dilution
+/- Quote-part de résultat liée aux sociétés mises en équivalence
- Dividendes (titres non consolidés) 0 0
+/- Juste valeur sur valeurs mobilières de placement
Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et impôt 12 282 10 136
+ Coût de l'endettement financier net 6 10 444 5 611
+/- Charge d'impôt (y compris impôts différés)
Capacité d’autofinancement avant coût de l’endettement financier net et impôt 22 726 15 747
- Impôt payé
- Intérêts payés (10 181) (6 708)
+/- variation du Besoin en Fonds de Roulement lié à l’activité 4 040 7 219
+/-Autres variations liées à l'activité 417 595

Flux de trésorerie des activités opérationnelles 17 002 16 853

-Acquisitions d’immobilisations corporelles 8
-Acquisitions d’immeubles de placement 8 (83 578) (89 858)
+Cessions d'immeubles de placement 4 8 069 15 810
+Incidence des variations de périmètre (Cessions - acquisitions de filiale sous déduction de la
trésorerie acquise)
+Dividendes reçus et autres flux des sociétés mises en équivalence et non consolidés
+Titres de placement nantis
+Autres investissements financiers (87) (84)

Flux de trésorerie des activités d’investissement (75 596) (74 132)
+ Augmentations de capital 106 162
- Frais imputés sur la prime d'émission
-Achats et reventes d'actions propres (106) (687)
-Résultat sur actions propres
-Remboursements d'emprunts 12 (6 531) (99 970)
+Augmentation des dettes financières 106 439 81 602
-Distribution de dividendes aux actionnaires de la mère (29 189) (22 784)
-Distribution de dividendes aux actionnaires de sociétés intégrées
Flux de trésorerie des activités de financement 70 613 64 322

Variation nette de trésorerie 12 019 7 043
Trésorerie à l’ouverture 439 545
Trésorerie à la clôture 12 458 7 588
Trésorerie et équivalents de trésorerie 12 458 8 138
Découverts bancaires 0 (550)
Trésorerie nette à la clôture 12 458 7 588




24
ETAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS – 30 juin 2023


Total capitaux Participations ne
Primes Réserves Réserves Résultats non Total capitaux
(en milliers d’euros) Capital propres part du donnant pas le
d’émission consolidées recyclables distribués propres
groupe contrôle

Total au 1er janvier 2022 121 531 106 761 171 949 1 000 54 499 455 739 455 739
Résultat de la période 58 077 58 077 58 077
Total des autres éléments du résultat global 13 643 13 643 13 643
Résultat de l’exercice et gains et pertes comptabilisés
13 643 58 077 71 721 71 721
directement en capitaux propres
Variations de capital 34 323 73 012 107 335 107 335
Affectation du résultat 54 499 -54 499
Distribution de dividendes -15 357 -7 474 -22 831 -22 831
Opérations sur actions propres -265 -563 -827 -827
Reclassement des dividendes sur actions propres 46 46 46
Frais d'augmentation de capital imputés sur prime d'émission -1 172 -1 172 -1 172
Autres variations
Total au 31 décembre 2022 155 589 162 681 219 020 14 643 58 077 610 011 610 011
Résultat de la période 19 165 19 165 19 165
Total des autres éléments du résultat global -4 74 -474 -474

Résultat de l’exercice et gains et pertes comptabilisés
-474 19 165 18 691 18 691
directement en capitaux propres
Variation de capital
Affectation du résultat 58 077 -58 077
Distribution de dividendes -21 850 -7 421 -29 271 -29 271
Opérations sur actions propres -38 -69 -106 -106
Reclassement des dividendes sur actions propres 82 82 82
Frais d'augmentation de capital imputés sur prime d'émission
Autres variations -
Total au 30 juin 2023 155 551 140 763 269 759 14 169 19 165 599 407 599 407




25
NOTES ANNEXES AUX ETATS FINANCIERS CONSOLIDÉS RESUMES 30 juin 2022
1. Présentation générale et faits marquants

La société mère et tête de Groupe, INEA, est une Société Anonyme créée le 16 octobre 1998
enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre (Hauts de Seine) sous le numéro 420
580 508 et dont le siège social est situé au 2, Place des Hauts Tilliers à Gennevilliers (Hauts de Seine).

Elle a pour objet à titre principal, l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location,
ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales à objet identique et
la gestion de ces participations.

Depuis l’assemblée générale mixte du 18 novembre 2014, la SA FONCIERE INEA est administrée
par un conseil d’administration dont Monsieur Philippe ROSIO est Président Directeur Général.

Le capital social d’INEA est de 156 003 141,19 euros, divisé en 10 841 080 actions ordinaires de 14,39
euros de valeur nominale chacune.
Ces 10 841 080 actions sont cotées sur le marché d'Euronext Paris.


Immeubles de placement : livraisons-acquisitions-cessions (cf. §7 Immeubles de placement,
immobilisations corporelles et immobilisations incorporelles) :

Acquisitions :

Durant le semestre le groupe a :

Au cours du premier semestre 2022, INEA a pris livraison ou acquis les immeubles suivants :

 Réceptionné 2 actifs (Toulouse Blagnac Landing et Mérignac Arko bâtiments E et F) pour un
montant global de 44 585 milliers d’euros

 Acquis 2 actifs (Valence M3 et Mans Auriga) pour un montant global de 30 159 milliers d’euros.

 Signé 3 ventes ou promesses de vente en l’état futur d’achèvement (Mérignac OLEA, Chalifert
Innovespace et Toulouse Arty) pour un montant global de 47 841 milliers euros ; le montant
comptabilisé en immobilisations en cours au 30 juin 2023 s’élève à 9 984 milliers d’euros.

Cessions :

Durant le semestre, le Groupe a cédé le bâtiment B de l’immeuble du site tertiaire Toulouse Basso
Cambo, au prix de cession de 7 604 milliers d’euros.



Actifs détenus en vue de la vente :

Au 30 juin 2023, aucun immeuble n’est classé en actif destiné à être cédé.



26
Le détail des mouvements sur immeubles de placement de la période est donné à la note 8 du présent
document, relative aux immeubles de placement

Opérations en capital (cf. §14 – Capital social et prime d’émission) :

Néant.

Autres opérations de financement (cf. § 12– Dettes financières) :

Souscriptions :

La Société a signé le 10 mars 2022 un nouveau crédit corporate sous la forme d’un Sustainability
Linked Loan de 120 000 milliers d’euros, ayant pour objet de refinancer le RCF 2017 et de financer la
stratégie de développement du patrimoine. Par lettre d’extension du 25 avril 2023, l’emprunt a été
porté à 170 000 milliers d’euros.

La Société a par ailleurs utilisé des lignes de financement existantes au début de l’exercice :

 Tirage de 6 000 milliers d’euros sur le Green Loan 2021, portant l’encours total de cet emprunt
à 78 000 milliers d’euros.

 Tirage de 101 000 milliers d’euros sur le Sustainability Linked Loan 2022, portant l’encours
total de cet emprunt à 134 000 milliers d’euros.


Remboursements :

Au cours de l’exercice, INEA n’a procédé à aucun remboursement de dettes avant leur échéance
finale.

Trois emprunts sont arrivés à échéance sur la période, à savoir :
 L’emprunt Oseo Woippy INEA dont le solde s’élevait à 21 milliers d’euros au 31 décembre
2022 ;
 L’emprunt LCL / CABP INEA dont le solde s’élevait à 2 759 milliers d’euros au 31 décembre
2022 ;
 L’emprunt Bred FLEX PARK dont le solde s’élevait à 929 milliers d’euros au 31 décembre
2022.

Opérations de couverture :

Au cours du semestre, le notionnel couvert par des instruments financiers a augmenté de 81 044
milliers d’euros, suite :
- A l’arrivée à échéance d’un instrument de couverture dont le notionnel s’élevait à 3 956
milliers d’euros au 31 décembre 2022
- A la souscription de nouveaux instruments de couverture à hauteur de 85 000 milliers d’euros
en notionnel. Ces instruments ont, au bilan, une valeur active de 264 milliers d’euros au 30
juin 2023 ainsi qu’une position passive de 40 milliers d’euros.



27
Les instruments de couverture précédemment affectés à des emprunts remboursés sur la période sont
réaffectés par INEA sur de nouveaux financements afin de garantir l’efficacité desdits instruments.


2. Principes et méthodes comptables


2.1 Base de préparation des états financiers

2.1.1 Déclaration de conformité

Les états financiers intermédiaires consolidés d’INEA relatifs au premier semestre 2023 et portant
sur la période de 6 mois close au 30 juin 2023 ont été préparés sous forme résumée et selon
les prescriptions de la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire ». S’agissant de comptes
résumés, ils n’incluent pas toute l’information requise par le référentiel IFRS pour l’établissement
des états financiers annuels et doivent donc être lus en relation avec les états financiers consolidés du
groupe établis conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union Européenne au titre de
l’exercice clos le 31 décembre 2022.

Les principes comptables au 30 juin 2023 sont les mêmes que ceux retenus pour les états financiers
consolidés au 31 décembre 2022 à l’exception des normes, amendements de normes et interprétations
dont l’application est obligatoire à compter du 1er janvier 2023.

Ces textes sont les suivants :

 Entrée en vigueur d’IFRS 17 relative aux contrats d’assurance et en remplacement
d’IFRS 4 ;
 Amendements à IAS 8 – Présentation des états financiers.

Ces normes n’ont pas eu d’incidence significative sur les états financiers du groupe.

Les autres textes et amendements ne trouvent pas à s’appliquer pour le groupe INEA ou n’ont pas
d’incidence significative sur les comptes.

Les états financiers consolidés résumés semestriels au 30 juin 2023 ont été arrêtés par le Conseil
d’Administration du 25 juillet 2023.

INEA considère que l’ensemble de ses activités appartient à un seul segment opérationnel
(bureaux/ activités) : la France.

2.1.2 Jugements et estimations comptables

Les estimations et jugements déterminants, qui sont continuellement, mis à jour, sont fondés sur les
informations historiques et sur d’autres facteurs, notamment les anticipations d’évènements futurs
jugés raisonnables au vu des circonstances.

Estimations et hypothèses comptables déterminantes

Le Groupe procède à des estimations et retient des hypothèses concernant le futur. Les résultats
effectifs se révélant ultérieurement, peuvent éventuellement faire l’objet d’écarts par rapport à ces
estimations. Les estimations et les hypothèses risquant de façon importante d’entraîner un ajustement
28
significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période suivante sont
analysées ci-dessous.

Valeur de marché des instruments financiers dérivés

La valeur de marché des instruments financiers dérivés est communiquée par un expert spécialisé. Les
évaluations retenues par la société reposent sur des estimations de niveau 2.

Evaluation des immeubles de placement

La juste valeur des immeubles de placement est déterminée à partir d’expertises immobilières établies
par deux experts indépendants, qualifiés et expérimentés, les sociétés BNP Paribas Real Estate
Valuation et BPCE Expertises par référence au marché des immeubles constituant le patrimoine
d’INEA.

Compte tenu de la qualité des actifs et leur niveau d’occupation, la Direction estime que les justes
valeurs déterminées par les experts reflètent raisonnablement la valeur de marché du patrimoine au 30
juin 2023.

Hypothèses de valorisation et sensibilité


Taux de capitalisation Loyer €/m²
Bureaux Max 8,73 % 251
Min 4,67 % 115
Moyenne pondérée 5,94 % 177
Activité Max 8,49 % 159
Min 4,64 % 48
Moyenne pondérée 5,67 % 101

Une augmentation du taux d’actualisation et du taux de capitalisation fera diminuer la valeur
d’expertise. Il y a interconnexion entre ces taux. Une augmentation de 25 points de base du taux de
capitalisation ferait diminuer la valeur du patrimoine total du Groupe de 46,8 millions d’euros (-4,1
%).
Une baisse de 1% des loyers ferait diminuer la valeur du patrimoine total du Groupe de 11,5 millions
d’euros (-1 %).

Les immobilisations en cours à la clôture du semestre sont soit évaluées au coût, si la juste valeur du
bien immobilier en cours de construction ou d'aménagement n'est pas déterminable de manière fiable
compte tenu des critères d’avancement et de commercialisation, soit à la juste valeur lorsque le montant
de l’immobilisation devient déterminable de manière fiable ou lors de l'achèvement de la construction.
En cas d’indice de perte de valeur, un test de dépréciation est réalisé.

Les montants des en-cours immobilisés, évalués au coût, au 30 juin 2023 correspondent aux
versements déjà effectués dans le cadre d’opérations sous promesses de vente ou VEFA non
expertisées, dont la livraison interviendra après le 31 décembre 2023.

Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilisées en résultat sur une
ligne distincte du compte de résultat intitulée « solde net des variations de valeur des immeubles de
placement ».
29
2.1.3 Application de la norme IFRIC 21

La société applique de façon obligatoire depuis le 1er janvier 2015, la norme IFRIC 21, adoptée par
l’Union européenne en juin 2014. Cette norme constitue une interprétation de la norme IAS 37 «
Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels ». Elle porte entre autres sur le fait générateur et donc
sur la date de comptabilisation d'un passif au titre d'une taxe. Selon cette interprétation, un passif au
titre d'une taxe est à comptabiliser à la date du fait générateur.
A ce titre, la quote-part relative au second semestre des taxes foncières, des taxes sur les bureaux non
refacturées et la C3S ont été comptabilisées en charges à payer pour un montant de 433 k€ contre 660
k€ au 30 juin 2022.

2.1.4 Le statut des SIIC

Depuis le 14 février 2007, INEA a opté pour le régime SIIC applicable de manière rétroactive au 1er
janvier 2007. Lors de sa création en décembre 2015, la société FLEX PARK a opté pour le régime
SIIC.
En conséquence, le résultat courant et les plus-values de cession sont exonérés d’impôt sur les
sociétés. Il est en de même pour les sociétés PA et ALPHA, fiscalement transparentes.

L’impôt d’INEA au 30 juin 2023 est calculé à partir d’un taux d’impôt effectif moyen pondéré attendu
pour l’exercice conformément à IAS 34, tenant compte du niveau du déficit du secteur taxable attendu
sur l’exercice.

2.2 Nouvelles normes et interprétations IFRS applicables par anticipation à compter du 1er
janvier 2023

Il existe des normes et interprétations adoptées par l’Union européenne, non entrées en vigueur pour
la période considérée mais pouvant être appliquées par anticipation au 30 juin 2023 ; INEA n’est
cependant pas concernée par ces textes.

Aucun impact significatif n’est attendu de la mise en œuvre de nouvelles normes comptables.

Dans le cadre de la mise en place européenne du format ESEF, INEA a :

- Procédé au balisage des états primaires de ses comptes consolidés, et ce dès l’exercice ouvert
au 1er janvier 2020, donc en n’usant pas de la faculté de report au 1er janvier 2021.

- En accord avec les textes en vigueur, procédé au balisage, à l’aide de micro-balises (dites «
block-tags »), de ses notes annexes aux états financiers à compter de l’exercice ouvert au 1er janvier
2022.




30
3. Charges locatives et frais de fonctionnement

Ce poste comprend les charges locatives refacturées et non refacturées aux locataires et les frais de
fonctionnement

(en milliers d'euros) 30/06/2023 30/06/2022
Charges locatives refacturées (7 476) (6 754)

Charges non refacturées (1 867) (2 001)

Frais de fonctionnement (4 700) (4 479)
dont frais généraux (575) (552)
dont honoraires de gestion (Gest) (3 294) (2 642)
dont honoraires juridiques et comptables (328) (351)
dont honoraires de commercialisation et d'expertise (315) (503)
dont honoraires divers de gestion (128) (102)
dont frais bancaires 5 (59)
dont pertes sur créances (nettes de reprise de dépréciation) (2) (208)
dont jetons de présence (65) (62)
Total charges locatives et frais de fonctionnement (14 043) (13 234)

Les frais de fonctionnement comprennent notamment la rémunération GEST, les honoraires, les frais
bancaires, les jetons de présence des administrateurs, les impôts et taxes et les pertes sur créances
douteuses nettes des dotations et reprises sur dépréciations.

4. Résultat des cessions d’actifs

Cette rubrique correspond au résultat de cession des actifs déterminé selon les éléments suivants :


(en milliers d'euros) 30/06/2023 30/06/2022

Prix de cession 7 604 15 736
Juste valeur des immeubles cédés (7 604) (13 541)
Frais de cession des éléments cédés (11) (152)
Sous total (11) 2 043
Frais de cession des actifs détenus en vue de la vente 0 0
Autres 0 (104)
RESULTAT DES CESSIONS D'ACTIFS (11) 1 939




31
5. Ajustements de valeurs des immeubles de placement

La Société enregistre ce semestre une variation de juste valeur de ses immeubles de placement
positive de 7 023 milliers d’euros.

Tableau de bouclage du solde net des ajustements de valeurs des immeubles de placement :


Sociétés intégrées
(en milliers d'euros) Total
Globalement

1er janvier 2022 883 639 883 639
Variation des valeurs brutes 93 318 93 318
Variation de la juste valeur 31 932 31 932

Variation de la juste valeur des actifs cédés au cours de la période 844 844

Reclassement de la juste valeur des actifs détenus en vue de la
7 463 7 463
vente en 2022
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans 3 706 3 706
la variation de la juste valeur
TOTAL AU 31 décembre 2022 1 020 902 1 020 902
1er janvier 2023 1 020 902 1 020 902
Variation des valeurs brutes 77 397 77 397
Variation de la juste valeur 7 023 7 023

Variation de la juste valeur des actifs cédés au cours de la période (1 039) (1 039)

Reclassement de la juste valeur des actifs détenus en vue de la
5 643 5 643
vente en 2023 (variation)
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans 725 725
la variation de la juste valeur
TOTAL AU 30 juin 2023 1 110 652 1 110 652




32
6. Frais financiers nets

(en milliers d'euros) 30/06/2023 30/06/2022
Rémunération des placements 637 417
Rémunération des intérêts VEFA 461 594
Part inefficace sur instruments de couverture


Variation de juste valeur des dérivés-risque de crédit (CVA) (31) 112
Coût de la dette financière relative au contrat de location (IFRS 16) (3) (4)


Intérêts des couvertures 2 183
Intérêts sur emprunts bancaires (9 949) (5 125)
Coût d’attribution des actions gratuites (461) (594)
TOTAL (7 163) (4 600)


Les intérêts d’emprunts bancaires nets des gains sur instruments de couvertures sont de 7 766 milliers
d’euros au 30 juin 2023 contre 5 125 milliers d’euros au 30 juin 2022. Cette augmentation est liée à
l’augmentation de l’encours des emprunts corporate de la Société dans le cadre du financement de sa
croissance, et à la hausse des taux d’intérêt sur 12 mois.

7. Droit d’utilisation

Variation
(en milliers d'euros) 31/12/2022 30/06/2023
Variation Impact IFRS
Augmentation Diminution Autres
JV 16
Postes concernés au sein de l'actif
Autres immobilisations incorporelles 840 7 -30 -82 736
dont Droits d'utilisation 501 -82 420



Le bien détenu en application d’IFRS 16 concerne le bail des bureaux occupés par INEA à Paris. Le
montant restant à amortir au 30 juin 2023 jusqu’à l’échéance du bail (30/01/2029) est de 420 milliers
d’euros.




33
8. Immeubles de placement, immobilisations corporelles et immobilisations incorporelles

L’évaluation de la juste valeur de l’ensemble des immeubles de placement a été catégorisée de niveau
3 au vu des données utilisées au titre des techniques d’évaluation.

Au 30 juin 2023


Actifs Total
Constructions Constructions
(en milliers d’euros) Terrains destinés à immeubles de
livrées en cours
être cédés placement
Au 01/01/23 (Juste valeur) (1) 154 940 789 981 75 980 0 1 020 902

A l’ouverture (valeurs brutes) 152 180 644 064 76 037 4 604 876 886
Virement interne (2) 14 579 13 362 (27 940) 0 0
Augmentations (2) 49 950 32 763 1 961 84 674
Diminutions (2) 0 (713) (6 564) (7 277)
A la clôture 30 juin 2023 - (valeurs brutes) 166 759 706 663 80 860 0 954 283


Variation de Juste Valeur des actifs présents en 2022 (+) 10 550 10 550
Variation de Juste Valeur des actifs présents en 2022 (-) (5 126) (5 126)
JV N suite au reclassement des encours en N-1 1 722 1 722
Variation de Juste Valeur sur les nouveaux immeubles de
placement (123) (123)
Variation de JV au 30 juin 2023 (3) 0 7 023 0 0 7 023
Variation de Juste Valeur des actifs cédés en 2023 (-) (4) (1 039) (1 039)


Reclassement JV des actifs détenues en vue de la vente
2023 (5) 5 643 5 643
Cumul amortissements au 01/01/23 0
Dotations (6) 0
Reprise/diminutions (6) 0
Cumul Amortissements à la clôture 0
Valeur comptable de la sortie des composants pris en
compte dans la variation de la juste valeur 725 725
A la clôture au 30/06/2023
(Juste valeur) (1) + (2) + (3) + (4) + (5) + (6) 169 519 860 329 80 803 0 1 110 681

Les principales augmentations en valeur brute enregistrées ce semestre sont les suivantes :

 Livraisons / acquisitions :

o Le 31 mars 2023, l’immeuble de bureaux Landing situé à Toulouse pour un montant de 34
916 milliers d’euros hors taxe, en augmentation de 12 260 milliers d’euros sur le semestre.

o Le 11 avril 2023, le premier tiers de l’ensemble de bureaux Arko situé à Mérignac pour un
montant total de 22 626 milliers d’euros hors taxe, en augmentation de 6 386 milliers d’euros
sur le semestre.


 Acquisitions :


o Le 31 mars 2023, l’immeuble de bureaux M3 situé à Valence pour un montant de 7 712 milliers
d’euros hors taxe.


34
o Le 26 avril 2023, l’immeuble de bureaux Auriga situé au Mans pour un montant de 22 447
milliers d’euros, en augmentation de 21 490 milliers d’euros sur le semestre.



 Immobilisations en cours (Immeubles en VEFA ou sous promesse) en valeur brute :

o Immeuble de bureaux « Bordeaux Cœur de Garonne » pour un montant de 9 652 milliers
d’euros, en augmentation de 1 929 milliers d’euros sur le semestre.

o Immeuble de bureaux « Rennes Cyberplace » pour un montant de 17 518 milliers d’euros, en
augmentation de 11 115 milliers d’euros sur le semestre.

o Parc d’activité « Portes de la Soie » situé à Vaux en Velin pour un montant de 17 984 milliers
d’euros, en augmentation de 9 410 milliers d’euros cette année.

o Ensemble de bureaux « Montpellier Nexus » pour un montant de 7 614 milliers d’euros.

o Immeuble de bureaux « Aix Atravaia » pour un montant de 4 677 milliers d’euros.

o Parc d’activité « Innovespace » situé à Chalifert pour un montant de 6 863 milliers d’euros,
entièrement comptabilisé sur le semestre.

o Parc d’activité « Arty station » situé à Toulouse pour un montant de 2 491 milliers d’euros,
entièrement comptabilisé sur le semestre.


Les principales diminutions enregistrées en valeur brute ce semestre sont les suivantes :

o Immeuble de bureaux Toulouse Basso Cambo B pour un montant de 5 643 milliers d’euros,
suite à sa cession.


Les immeubles de placement d’INEA relèvent dans leur ensemble du niveau 3 de la hiérarchie des
justes valeurs telles qu’édictées par IFRS 13. Aucun changement de méthode d’évaluation n’est
intervenu par rapport au 31 décembre 2022.




35
8.1 Tableau de raccordement du patrimoine (expertise externe/ situation comptable)


(En milliers d'€) 30/06/2023 31/12/2022
Expertises BNP Paribas Real Estate Valuation (BNP) 648 320 584 855
Expertises BPCE Expertises Immobilières (BPCE) 450 370 455 180
Actif non expertisé : rénovation 0 0
Corrections d’actifs expertisés* 0 -1 382
Retraitements VEFA à livrer et actifs détenus en vue de la vente -78 439 -95 630
Actifs livrés: valeurs d'expertises retenues 1 020 251 943 023

Expertises: VEFA à livrer sous 6 mois : valeur d’expertise retenues
> Toulouse Landing 24 900
> Bordeaux Cœur de Garonne 9 682 7 953
> Vaux en Velin Porte de la Soie 17 114
> Mérignac Arko 22 788 16 202
> Rennes Cyberplace 18 530 7 014


VEFA livraisons < 6 mois 68 114 56 069


Actifs non expertisés : en cours de livraison > 6 mois : au coût
> Aix Atravaia 4 677 4 673
> Montpellier Nexus 7 614 7 606
> Le Mans Auriga 957
> Mérignac Olea 630
> Toulouse Arty Station 2 492
> Innovespace Chalifert 6 864
> Proxima Trappes 10
> Portes du Rhônes 8 574


Actifs livraisons > 6 mois 22 287 21 810
Immeubles de placement au bilan en IFRS 1 110 652 1 020 902
Actifs détenus en vue de la vente au bilan en IFRS 0 5 643
Totaux au bilan en IFRS 1 110 652 1 026 545



Les Immeubles de Placement en cours de Construction (IPUC) entrent dans le champ d’application
d’IAS 40 et peuvent être évalués à la juste valeur dès lors que celle-ci peut être déterminée de façon
fiable et sur une base continue.

INEA considère qu’un immeuble en cours de construction peut être évalué de façon fiable à la juste
valeur si sa date de livraison est inférieure à 6 mois ou si sa commercialisation est bien avancée. A
chaque date de clôture, tous les immeubles en cours de construction dans l’un de ces deux cas font
donc l’objet d’une évaluation à la juste valeur ; les autres restant évalués au coût.




36
• VEFA dont la livraison est attendue avant le 31 décembre 2023 :

o Immeuble de bureaux Bordeaux Cœur de Garonne
o Immeuble de bureaux Rennes Cyberplace
o Bâtiments C et D de l’ensemble de bureaux Arko à Mérignac
o Parc d’activité Porte de la Soie à Vaux en Velin

8.2 Valeur des immeubles de placement par nature

(En milliers d'€) 30/06/2023 31/12/2022
Expertise 855 231 788 429
Actifs non livrés 63 292 69 305
Travaux locataires immobilisés
Total Bureau 918 523 857 734
Expertise 165 020 160 237
Actifs non livrés 27 109 8 574
Travaux locataires immobilisés
Total Activité 192 129 168 811
Valeur des Immeubles de placement au bilan 1 110 652 1 026 545




9. Actifs détenus en vue de la vente

Au 30 juin 2023 il n’y a pas d’actif détenu en vue de la vente.

10. Participations dans les entreprises associées

10.1 Juste valeur des participations dans les entreprises associées

Néant.


11. Capital et primes d’émission

En milliers d'euros 30/06/2023 31/12/2022

Capital social 156 003 156 003
- actions propres (452) (414)
Capital 155 551 155 589
Primes d'émission 140 763 162 681
Capitaux propres avant réserves et résultats non distribués 296 314 318 270
Nombre d'actions " hors actions propres " 10 809 681 10 812 317
Nombre d'actions moyen pondérées " hors actions propres" 10 809 681 9 675 253


Au 30 juin 2023, toutes les actions ordinaires émises sont entièrement libérées.


37
Le nombre d'actions auto-détenues est de 31 399 au 30 juin 2023 (28 763 actions au 31 décembre
2022), pour un nombre total d'actions composant le capital social de 10 841 080.


12. Dettes financières

Au 30 juin 2023

Reclassement
(en milliers d’euros) 01/01/2023 Augmentation Diminution courant/non 30/06/2023
courant
Emprunts et instruments de couverture 420 066 109 567 (a) - (b) - 53 958 (c) 475 675
Dépôts reçus non courants 5 062 682 - 266 - 1 422 4 057
Passif de location non courant (IFRS16) 368 - - - 87 281
Total dettes financières – non courant 425 496 110 249 - 266 - 55 467 480 013
Emprunts et autres dettes financières 14 465 - 9 552 (b) 53 958 58 871
Dépôts reçus courants 3 277 1 422 4 699
Passif de location courant (IFRS16) 173 - 86 87 174
Concours bancaires courants 3 525 - 3 525
Total dettes financières – courant 21 440 - - 9 638 55 467 63 744
TOTAL DETTES FINANCIERES 446 936 - 9 904 - 543 756
110 249
BRUTES
Trésorerie et équivalents de trésorerie -3 965 -6 577 - 10 542
TOTAL DETTES FINANCIERES 442 971 103 672 - 9 904 (d) 533 214

(a) Augmentation – les principales émission/souscription du semestre sont les suivantes :
• Tirage du crédit Green Loan 2021 pour 6 000 milliers d’euros ;
• Tirage du crédit SLL 2022 pour 101 000 milliers d’euros ;
• Intérêts courus 30 juin 2023 pour 3 128 milliers d’euros
• Incidence des TIE pour (561) milliers d’euros


(b) Diminution – les principaux remboursements anticipés du semestre sont les suivants :
• Remboursement courant de la dette pour 6 444 milliers d’euros
• Intérêts courus au 31 décembre 2022 pour 3 709 milliers d’euros
• Incidence des TIE pour (601) milliers d’euros


(c) Reclassement des dettes financières non courantes en dettes financières courantes
(d) Reclassement des dettes des actifs non courants destinés à être cédés antérieurs




38
Au 31 décembre 2022

Reclassement
(en milliers d’euros) 01/01/2022 Augmentation Diminution courant/non 31/12/2022
courant
Emprunts et instruments de couverture 323 777 113 163 (a) - 2 409 (b) - 14 465 (c) 420 066
Dépôts reçus non courant 3 720 1 672 - 597 268 5 062
Passif de location non courant (IFRS16) 541 - - - 173 368
Total dettes financières – non courant 328 038 114 835 - 3 006 -14 370 425 496
Emprunts et autres dettes financières 105 504 - 105 504 (b) 14 465 14 465
Dépôts reçus courant 3 545 268 3 277
Passif de location courant (IFRS16) 156 - 156 173 173
Concours bancaires courants 4 059 3 525 -4 059 3 525
Total dettes financières – courant 113 264 3 525 - 109 719 14 370 21 440
TOTAL DETTES FINANCIERES
441 302 118 360 - 112 725 - (d) 446 936
BRUTES
Trésorerie et équivalents de trésorerie -4 604 639 -3 965
TOTAL DETTES FINANCIERES 436 698 118 360 - 112 725 442 971



Echéancier des emprunts et dettes financières au 30 juin 2023 :

< 1 an > 1 an De 1 an à 5 ans > 5 ans Total

Emprunts obligataires 30 422 34 469 34 469 - 64 891
Emprunts corporate 18 404 370 821 293 390 77 430 389 225
Emprunts hypothécaires 6 907 70 356 22 384 47 972 77 262
Autres dettes financières 8 011 4 368 3 370 999 12 378
Dettes financières 63 743 480 013 353 613 126 400 543 756


Covenant clauses au 30 juin 2023 :

INEA est tenue vis-à-vis de certains organismes financiers de respecter des ratios :

• DSCR et ICR au-delà de coefficients fixés contractuellement.
• LTV inférieur à un pourcentage
• Maintien d’un ratio de fonds propres par rapport aux fonds empruntés

Le ratio loan-to-value (ratio LTV) est le rapport entre le capital restant dû des financements nets de
la trésorerie disponible et la valeur réévaluée du patrimoine. Il est ici calculé tel que défini dans les
contrats de prêts, il diffère donc du LTV EPRA communiqué par ailleurs dans les différentes
publications financières d’INEA.

Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) correspond au rapport entre les revenus
locatifs nets consolidés et le service de la dette net (soit amortissement et intérêts des emprunts
minorés des produits financiers) supporté par la Société sur l’exercice.

Le ratio de couverture des intérêts (ICR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets
consolidés et la charge financière nette (intérêts sur emprunts minorés des produits financiers).

Au 30 juin 2023 INEA respecte l’ensemble de ces ratios :


39
Le ratio de couverture des intérêts (ICR) correspond au rapport entre les revenus locatifs consolidés
et la charge financière nette (intérêts sur emprunts minorés des produits financiers) supportée par la
Société sur la période considérée.

Au 30 juin 2022 INEA respecte l’ensemble de ces ratios :

covenants 30.06.23
LTV < 55% 46,2%
DSCR > 1,2 2,4
ICR > 2,0 3,5

L’encours des emprunts concernés par ces clauses de covenants est de 531 378 milliers d’euros au 30
juin 2023 (430 823 milliers d’euros au 31 décembre 2022).


Nombre Duration Taux
Type Solde au
(en milliers d’euros) de moyenne d’intérêts Principaux critères extra-financiers
de taux 30/06/23
lignes en années moyens
Emprunts hypothécaires variable 12 66 309 4,5 3,7 % na

Emprunts hypothécaires fixe 2 9 038 4,5 2,2 % na

Emprunts obligataires fixe 4 99 817 1,1 3,1 % Principaux critères applicables :
- Respect de la norme RT 2012
- Certification avec un niveau « very
good » a minima
- Proximité des transports en commun
- Suivi des consommations énergétiques
à l’aide de capteurs

Crédits corporates variable 4 354 402 4,8 2,7 %

dont crédit corporate variable 1 39 931 3,3 1,9 % na
« classique »

dont Green Loan variable 2 181 812 4,6 2,9 % Principaux critères applicables :
- Respect de la Taxonomie Européenne
(RT 2020 -20% et/ou label E+C-)
-Sur-performance de 10% à 20% par
rapport au seuil de consommation (en
kwh) prévu par le dispositif éco-énergie
tertiaire (DEET)

dont Sustainability Linked Loan variable 1 132 659 5,7 2,7 % Objectifs appliqués à la Société :
- Réduction de la consommation
énergétique du patrimoine (Kwhef/m²)
- Réduction du taux de déchets enfouis
TOTAL 529 566 4,1 2,9 %




40
13. Instruments financiers

30/06/2023

Niveau des
Valeur au Juste Evaluation
(en milliers d’euros) données Classe comptable
bilan valeur à la JV
d'évaluation
Actifs non courants 13 764 13 764
Créances rattachées aux participations 0 0 Niveau 2 Non
Résultat / Capitaux
Instruments de couverture 7 873 7 873 Niveau 3 Oui
propres
Autres actifs financiers à la JVR 5 891 5 891 Niveau 3 Résultat Oui
Actifs courants 37 569 37 569
Clients et autres débiteurs 18 726 18 726 Niveau 2 Non
Autres actifs courants 6 384 6 384 Niveau 2 Résultat Oui
Créances d'impôt sur le résultat 0 0 Niveau 2 Non
Trésorerie et équivalents de trésorerie 12 458 12 458 Niveau 2 Non
Passifs non courants 480 380
Résultat /
Dettes financières 480 013 (1) Niveau 2 Oui
Capitaux propres
Résultat /
dont instruments de couverture de taux 0 0 Niveau 2 Oui
Capitaux propres
Résultat /
Autres passifs non courants 367 367 Niveau 2 Non
Capitaux propres
Passifs courants 84 741
Fournisseurs et autres créditeurs 20 814 20 814 Niveau 2 Non
Concours bancaires courants 0 0 Niveau 2 Non
Autres dettes financières 63 743 (1) Niveau 2 Résultat Oui
Résultat /
Autres passifs courants 184 184 Niveau 2 Non
Capitaux propres
Passifs détenus en vue de la vente 0 (1) Niveau 2

(1) La juste valeur de la dette financière non courante et courante s’élève à 510 240 milliers d’euros au 30 juin
2023 (pour une valeur au bilan de 543 756 milliers d’euros) contre 424 983 milliers d’euros au 31 décembre
2022 (pour une valeur au bilan de 443 411 milliers d’euros).



30/06/2023
Variations de la juste
Valeur comptable
valeur sur la période
Montant notionnel
(y. c. cessation de
(en milliers d'euros) Actif Passif couverture au cours
de la période)
IFRS 7.24A(a) IFRS 7.24A(a) IFRS 7.24A(c) IFRS 7.24A(d)
Couverture de flux de trésorerie
Taux d'intérêt
Instruments fermes 14 481 40 -554 302 000
Autres
Total Couverture de flux de trésorerie 14 481 40 -554 302 000




La stratégie de couverture des emprunts du groupe reste inchangée pour le premier semestre
2023.

Le montant de la couverture de taux d’intérêt directement comptabilisée en résultat est nul au
30 juin 2023.


41
Sur la base de l’endettement au 30 juin 2023, et d’un taux d’Euribor 3 mois à 3,577% à cette
date-là, une hausse ou une baisse de l’Euribor 3 mois de plus ou moins 1% (soit un E3M
applicable de 4,577% ou 2,577%) aboutirait à une variation des intérêts d’emprunts de 1,2
millions d’euros sur une base annualisée.


Couverture de flux de trésorerie (CFH) - résultat de la comptabilité de couverture

30/06/2023
Gains et pertes comptabilisés directement en Résultat net (Résultat de la
capitaux propres recyclables comptabilité de couverture)
IFRS 7.24C (b)(iii) IFRS 7.24C (b)(iii) et 24C (b)(v)
(en milliers d'euros) Montant comptabilisé
Montant de la part efficace de la en capitaux propres
Montant de la part inefficace de
relation de couverture recyclables transférés
la couverture
comptabilisé sur la période en résultat au cours
de la période
IFRS 7.24C (b)(i) IFRS 7.24C (b)(iv) IFRS 7.24C (b)(ii)
Couverture de flux de trésorerie
Taux d'intérêt -474
Change
Matières premières
Autres 0 0
Total de la couverture de flux de
-474 0 0
trésorerie



Description des instruments de couvertures utilisés

30/06/2023 31/12/2022
(en milliers d'euros) Valeur de marché Montant Valeur de marché Montant
positive négative notionnel positive négative notionnel
Couverture de flux de trésorerie
Taux d'intérêt 14 481 40 302 000 14 995 - 220 956
Total Instruments dérivés de
14 481 40 302 000 14 995 - 220 956
couverture



Opérations sur instruments dérivés de couverture

30/06/2023 31/12/2022
Opérations sur marchés
Opérations de gré à gré
(en milliers d'euros) organisés Total Total
> 1 an à > 1 an à ≤ notionnel notionnel
≤1 an > 5 ans ≤1 an > 5 ans
≤ 5 ans 5 ans
Autres instruments
Autres - 302 000 302 000 220 956
-
Total notionnel des instruments
- 302 000 302 000 220 956
dérivés de couverture - - - -




42
14. Engagements hors bilan

14.1 Engagements donnés en garantie des dettes financières

Suretés réelles
(hypothèques) au 30/06/23
Montant garanti Montant tiré*
(en milliers d’€)

Autres emprunts obligataires (Euro PP) N/A 65 000

Emprunts et dettes auprès d’établissements de crédit

- Immeubles livrés 139 880 72 909
- Immeubles non livrés

* Capital restant dû des emprunts



Le montant de l’encours des emprunts garantis s’élève à 72 909 milliers d’euros au 30 juin 2023
(81 138 milliers d’euros au 31 décembre 2022).

Par ailleurs, des garanties complémentaires existent pour certains emprunts, à savoir :

 Cession Dailly loyer ;
 Cession Dailly assurances au titre de chaque police d’assurance souscrite ;
 Cession Dailly assurances perte de loyers ;
 Cession Dailly Garanties locatives ;
 Cession Dailly du Contrat de Couverture ;
 Nantissement du contrat de couverture ;
 Nantissement du compte d’emprunteur ;
 Promesse de délégation de loyer ;
 Délégation des compagnies d’assurance pour le bénéfice des indemnités dues ;
 Pacte commissoire.
 Nantissement de comptes à terme.
 Privilège de prêteur de deniers.


14.2 Autres engagements donnés

INEA


 Le montant restant à décaisser sur les VEFA en cours au 30 juin 2023 s’élève à 45 146 milliers
d’euros.

FLEX

 Le montant restant à décaisser sur les VEFA en cours au 30 juin 2023 s’élève à 30 555 milliers
d’euros.

14.3 Engagements reçus


43
 36 000 milliers d’euros d’emprunt restant à tirer au 30 juin 2023 sur l’emprunt SLL, d’un
montant total de 120 000 milliers d’euros.

 22 000 milliers d’euros d’emprunt restant à tirer au 30 juin 2023 sur l’emprunt Crédit Green
Loan, d’un montant total de 100 000 milliers d’euros.

 8 000 milliers d’euros d’emprunt restant à tirer au 30 juin 2023 sur l’emprunt LCL, d’un
montant total de 8 000 milliers d’euros.


15. Information relative aux parties liées

Les transactions entre parties liées ont été réalisées selon des modalités équivalentes à celles qui
prévalent dans le cas de transactions soumises à des conditions normales de concurrence.

INEA a comptabilisé la somme de 3 294 milliers d’euros au titre de la prestation de GEST sur la
période, dont 364 milliers d’euros ont été refacturées à Flex Park et 5 milliers d’euros à Alpha.

A l’exception de jetons de présence attribués aux membres du conseil d’administration (hors
dirigeants) pour la somme de 65 milliers d’euros, aucune autre rémunération n’a été versée aux
administrateurs et aux dirigeants sur le semestre.

Les dirigeants sont indirectement rémunérés au niveau de la société GEST, cette dernière percevant
des honoraires au titre des prestations de services réalisées pour le compte de la société INEA.

16. Evènements post clôture

Néant.




44
45
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
SUR L’INFORMATION FINANCIERE
SEMESTRIELLE
(Période du 1er janvier au 30 juin 2023)




46
PricewaterhouseCoopers Audit KPMG S.A.
Tour EQHO
63 rue de Villiers 2 avenue Gambetta
92 208 Neuilly-sur-Seine 92 066 Paris la Défense Cedex




Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle
Période du 1er janvier au 30 juin 2023


Aux Actionnaires

FONCIERE INEA
Siège social : 2 PL DES HAUTS TILLIERS – 92230 Gennevilliers



En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, et en application de
l'article L. 451-1-2 III du code monétaire et financier, nous avons procédé à :
- l'examen limité des comptes semestriels consolidés résumés de la société Foncière Inea, relatifs à
la période du 1ᵉʳ janvier 2023 au 30 juin 2023, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;
- la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.
Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du conseil
d'administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion
sur ces comptes.

I. Conclusion sur les comptes

Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en
France.
Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge
des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux
sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel
applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne
comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance
modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à
remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34,
norme du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne relative à l’information financière
intermédiaire.




47
II. Vérification spécifique

Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel
d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen
limité.

Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes
semestriels consolidés résumés.



Fait à Neuilly-sur-Seine et Paris La Défense, le 25 juillet 2023


Les commissaires aux comptes




PricewaterhouseCoopers Audit KPMG S.A.


Mathilde Hauswirth Sandie Tzinmann
Associée Associée




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