rapport
financier
semestriel ÉDITION 2022



—
Sommaire
1 RAPPORT DE GESTION DU PREMIER SEMESTRE 2021 1
1.1 Éléments d’analyse de l’activité 2
1.2 Éléments d’analyse de l’activité par secteur 11
1.3 Renseignements financiers et commentaires 31
1.4 Ressources financières 38
1.5 Reporting EPRA 42
1.6 Indicateurs financiers des principales activités 50


2 RISQUES 51
2.1 Risques et incertitudes 52


3 COMPTES CONSOLIDÉS CONDENSÉS AU 30 JUIN 2022 55
3.1 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022 56
3.2 Annexe aux comptes consolidés condensés 62


4 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES 113
Rapport des Commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle Covivio 114


5 ATTESTATION DU RESPONSABLE 115
Attestation du responsable 116


6 DÉFINITIONS, ACRONYMES ET ABRÉVIATIONS UTILISÉS 117
1
Rapport de gestion
du premier
semestre 2021
1.1 Éléments d’analyse de l’activité 2 1.3 Renseignements financiers
1.1.1 Revenus : 306 M€ au premier semestre 2022 2 et commentaires 31
1.1.2 Échéancier des baux et taux d’occupation 3 Comptes consolidés 31
1.1.3 Répartition du chiffre d’affaires annualisé 4 1.3.1 Périmètre de consolidation 31
1.1.4 Taux de charges par activité 5 1.3.2 Principes comptables 31
1.1.5 Impayés provisionnés 5 1.3.3 Compte de résultat simplifié – part du groupe 32
1.1.6 Cessions : 260 M€ de nouveaux accords 1.3.4 Compte de résultat consolidé simplifié
en 2022 6 (à 100%) 36
1.1.7 Investissements : 172 M€ réalisés en 2022 1.3.5 Bilan consolidé simplifié (part du groupe) 37
part du groupe 6 1.3.6 Bilan consolidé simplifié (à 100%) 38
1.1.8 Actifs en développement 7
1.4 Ressources financières 38
1.1.9 Portefeuille 10
1.4.1 Caractéristiques principales de l’endettement 38
1.1.10 Liste des principaux actifs 10
1.4.2 Dette par nature 38
1.2 Éléments d’analyse de l’activité 1.4.3 Échéance de la dette 39
par secteur 11 1.4.4 Profil de couverture 40
1.2.1 Bureaux : 55% du patrimoine de Covivio 11 1.4.5 Taux d’intérêt moyen de la dette et sensibilité 40
1.2.2 Bureaux France : 32% du patrimoine 1.4.6 Rapprochement avec les comptes consolidés 41
de Covivio 13
1.2.3 Bureaux Italie : 15% du patrimoine de Covivio 17 1.5 Reporting EPRA 42
1.2.4 Bureaux Allemagne : 8% du patrimoine 1.5.1 Évolution des loyers nets (part du groupe) 42
de Covivio 20 1.5.2 Actifs de placement – Informations
1.2.5 Résidentiel Allemagne : 30% du patrimoine sur les contrats de location 42
de Covivio 22 1.5.3 Actifs de placement – Valeurs des actifs 43
1.2.6 Hôtels en Europe : 15% du patrimoine 1.5.4 Actifs en développement 44
de Covivio 27 1.5.5 Informations sur les baux 45
1.5.6 Rendement net initial EPRA 45
1.5.7 Ratio de coûts EPRA 46
1.5.8 EPRA Earnings ajusté : + 8% à 223 M€ 47
1.5.9 EPRA NRV, EPRA NTA et EPRA NDV 47
1.5.10 Capex par nature 49
1.5.11 Table de correspondance des indicateurs
de performance EPRA 49

1.6 Indicateurs financiers des principales
activités 50




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 1
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité




1.1 Éléments d’analyse de l’activité
1.1.1 Revenus : 306 M€ au premier semestre 2022
100% Part du groupe
Variation Variation Variation
(1)
(En millions d’euros) S1 2021 S1 2022 (en %) S1 2021 S1 2022 (en %) (en %) à PC % du CA
Bureaux France 110,8 100,5 - 9,3% 96,6 86,1 - 10,9% + 2,2% 28%
Paris 41,2 37,2 - 9,6% 39,0 34,9 - 10,6% + 5,0% 11%
Grand Paris (hors Paris) 54,9 47,8 - 12,9% 43,7 37,7 - 13,7% + 5,1% 12%
Grandes métropoles régionales 10,4 12,6 + 21,2% 9,6 10,6 + 9,9% + 1,2% 3%
Autres régions françaises 4,3 2,9 - 32,7% 4,3 2,9 - 32,7% - 22,4% 1%
Bureaux Italie 77,0 71,6 - 7,0% 57,9 55,4 - 4,3% + 3,6% 18%
Bureaux – hors Telecom Italia 38,0 38,5 + 1,3% 38,0 38,5 + 1,3% + 4,7% 13%
Bureaux – Telecom Italia 39,0 33,1 - 15,1% 19,9 16,9 - 15,1% + 1,2% 6%
Bureaux Allemagne 23,6 25,5 + 8,0% 21,0 22,7 + 8,2% + 6,4% 7%
Berlin 3,6 3,8 + 6,3% 2,5 2,7 + 7,2% + 3,9% 1%
Autres villes 20,1 21,7 + 8,2% 18,5 20,1 + 8,3% + 6,8% 7%
Total Bureaux 211,4 197,7 - 6,5% 175,6 164,2 - 6,5% + 3,2% 54%
Résidentiel Allemagne 131,5 134,8 + 2,5% 84,5 87,2 + 3,2% + 3,0% 28%
Berlin 65,0 68,7 + 5,7% 42,2 45,1 + 6,9% + 2,9% 15%
Dresde & Leipzig 11,5 11,4 - 1,1% 7,4 7,4 + 0,4% + 3,1% 2%
Hambourg 8,6 8,6 + 0,4% 5,6 5,6 + 0,6% + 2,4% 2%
Rhénanie-du-Nord-Westphalie 46,3 46,0 - 0,8% 29,2 29,0 - 0,8% + 3,4% 9%
Hôtels en Europe 71,8 129,0 + 79,7% 28,2 53,4 + 89,6% + 100,1% 17%
Hôtels en bail 75,6 109,7 + 45,1% 29,7 45,4 + 52,6% + 54,9% 15%
France 24,9 36,8 + 47,6% 7,8 13,4 + 72,0% + 55,8% 4%
Allemagne 14,8 15,3 + 3,4% 6,3 6,6 + 5,0% + 3,5% 2%
Royaume-Uni 0,0 16,4 n.a. 0,0 7,2 n.a. n.a. 2%
Espagne 15,6 16,2 + 3,8% 6,8 7,1 + 4,7% + 3,8% 2%
Belgique 4,5 6,5 + 45,8% 1,9 2,8 + 47,1% + 51,6% 1%
Autres 15,9 18,6 + 17,4% 6,9 8,2 + 18,5% + 17,6% 3%
Hôtels en Murs et Fonds (EBITDA) - 3,8 19,2 n.a. - 1,5 8,1 n.a. n.a. 3%
Total activités stratégiques 414,7 461,4 + 11,3% 288,3 304,8 + 5,7% + 13,0% 100%
Non stratégique 4,7 2,2 - 53,9% 3,0 1,0 - 68,2% + 3,3% 0%
Commerces Italie 1,7 0,0 - 100,0% 1,7 0,0 - 100,0% n.a. 0%
Commerces France 3,0 2,2 - 27,7% 1,3 1,0 - 27,0% + 3,3% 0%
CHIFFRE D’AFFAIRES TOTAL 419,4 463,6 + 10,5% 291,3 305,8 + 5,0% + 13,0% 100%
(1) PC : Périmètre constant.


Le chiffre d’affaires part du groupe s’établit à 306 M€ contre ● acquisitions (+ 2,5 M€) sur le segment Résidentiel Allemagne
291 M€ au premier semestre 2021, sous les effets suivants :
● cessions d’actifs : (- 14,0 M€), notamment :
● le chiffre d’affaires des activités stratégiques progresse de
13,0% (+ 33,2 M€) à périmètre constant en raison de : ● en Bureaux France (- 5,1 M€), sur les actifs matures du
Croissant Ouest et en Régions, en 2021 et 2022
● Bureaux : + 3,2% à périmètre constant porté par l’indexation
et l’activité locative ● en Italie (- 5,0 M€) sur des actifs non-core et matures

● Hôtels : le chiffre d’affaires à périmètre constant progresse de ● en Résidentiel Allemagne (- 1,2 M€) impliquant principalement
100% (+ 26,0 M€) en raison d’un début de reprise au deuxième un portefeuille d’actifs matures en Rhénanie-du-Nord-
semestre 2021 sur l’EBITDA Murs et Fonds et sur les loyers Westphalie au deuxième semestre 2021 et quelques
variables privatisations à Berlin

● Résidentiel Allemagne : une croissance soutenue de 3,0% à ● en Hôtels (- 0,4 M€)
périmètre constant ● des actifs non stratégiques (- 2,4 M€), essentiellement des
● livraisons de nouveaux actifs (+ 7,0 M€), principalement en Commerces en Italie et en France
France (+ 4,9 M€) en 2021 dans les grandes métropoles ● la vacance pour actifs en réaménagement (- 14,3 M€),
régionales et dans la première couronne, et en Italie avec deux principalement à Paris et dans le QCA de Milan.
immeubles à Milan (+ 1,9 M€)

2 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité




1.1.2 Échéancier des baux et taux d’occupation
1.1.2.1 Échéancier des loyers annualisés : moyenne des baux 7,2 ans
1
1.1.2.1.1 Durée moyenne des baux par activité
(Années) Baux date de fin (1re échéance) Baux date de fin
Part du groupe 2021 S1 2022 2021 S1 2022
Bureaux France 4,6 4,8 5,5 6,0
Bureaux Italie 7,1 7,2 7,5 7,7
Bureaux Allemagne 4,4 4,3 5,2 5,0
Total Bureaux 5,4 5,5 6,1 6,5
Hôtels en Europe : 13,3 12,9 14,6 14,2
Total activités stratégiques 7,0 7,2 7,8 8,2
Non stratégique 8,9 8,5 9,4 8,9
TOTAL 7,0 7,2 7,8 8,2

La durée résiduelle ferme moyenne des baux a légèrement augmenté à 7,2 ans à fin juin 2022 du fait des renégociations de baux en
France et des nouvelles locations en Italie.

1.1.2.1.2 Échéancier des baux
Baux date de fin
(Part du groupe en millions d’euros) (1re échéance) % du total Baux date de fin % du total
2022 25 4% 25 4%
2023 60 9% 36 5%
2024 35 5% 20 3%
2025 51 8% 31 5%
2026 10 2% 12 2%
2027 31 5% 24 4%
2028 26 4% 44 6%
2029 22 3% 36 5%
2030 49 7% 56 8%
2031 20 3% 30 4%
Au-delà 132 20% 147 22%
Total Bureaux et Hôtels en bail 462 69% 462 69%
Résidentiel Allemagne 179 27% 179 27%
Hôtel en Murs et Fonds 32 5% 32 5%
TOTAL 673 100% 673 100%



Sur les 25 M€ de baux arrivant à échéance en 2022, soit 3,7% du
chiffre d’affaires annualisé de Covivio :

3,6% ● 1,3% sont liés à des locataires n’ayant pas l’intention de libérer le
bien ou une surface vacante déjà relouée (0,9%) et un actif
destiné à être cédé en Italie (0,4%)
● 1,7% sont liés à des actifs à redévelopper au départ des
2,2% locataires, comprenant trois actifs matures dans le QCA de Paris
0,7% À gérer occupés par Orange
1,3% Géré ● 0,7% à gérer dont :
3,1% Développement
1,7% ● 0,5% liés à des actifs core, principalement situés à Paris
● 0,2% liés à des actifs manage-to-core situés dans les
2022 2023 grandes métropoles européennes.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 3
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité




En 2023, les 60 M€ de baux arrivant à échéance, représentant 8,9% ● 3,6% restent à gérer en France (79%), en Italie (4%) et en
du chiffre d’affaires annualisé de Covivio, se répartissent comme Allemagne (17%), dont :
suit :
● 3,0% liés à des actifs core situés dans les QCA de Paris,
● 5,3% sont déjà gérés du fait des actifs qui seront libérés à des Bordeaux, Milan et Berlin, offrant une bonne accessibilité en
fins de réaménagement (3,1%), principalement situés dans le transport en commun
Grand Paris ou option de rupture qui ne sera pas exercée (2,2%)
● 0,4% liés à des actifs manage-to-core dans le Croissant
Ouest, à La Défense et dans d’autres grandes villes
allemandes
● 0,2% d’actifs non-core en France.

1.1.2.2 Taux d’occupation : 96,5%
(En %) Taux d’occupation
Part du groupe 2021 S1 2022
Bureaux France 93,2% 94,2%
Bureaux Italie 96,6% 98,1%
Bureaux Allemagne 78,8% 84,9%
Total Bureaux 92,2% 94,3%
Résidentiel Allemagne 99,1% 99,0%
Hôtels en Europe : 100,0% 100,0%
Total activités stratégiques 95,0% 96,5%
Non stratégique 100,0% 100,0%
TOTAL 95,0% 96,5%

Le taux d’occupation augmente à 96,5% pour les activités stratégiques. Le taux d’occupation des bureaux augmente de 2,1 pts par
rapport à l’an passé, à 94,3%. Le taux d’occupation du patrimoine manage-to-core (16% du portefeuille Bureaux) progresse de 5 pts sur le
semestre.



1.1.3 Répartition du chiffre d’affaires annualisé
Par principaux locataires
Revenus annualisés (1)
(Part du groupe en millions d’euros) S1 2022 %
Orange 33 5%
Accor 32 5%
Telecom Italia 30 4%
Suez 21 3%
NH 20 3%
IHG 19 3%
B&B 17 3%
Tecnimont 14 2%
Dassault 13 2%
Thales 12 2%
Natixis 8 1%
EDF/Enedis 7 1%
Fastweb 6 1%
Intesa San Paolo 6 1%
NTT Data Italia 5 1%
Cisco 5 1%
Crédit Agricole 4 1%
Hôtels en bail 21 3%
Autres locataires < 5 M€ 221 33%
Résidentiel Allemagne 179 27%
TOTAL 673 100%
(1) Le chiffre d’affaires annualisé des hôtels est basé sur le chiffre d’affaires 2022 et le chiffre d’affaires variable 2019.




4 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité




Par activité

7%
Covivio s’appuie sur une solide base locative, avec 90% de grands
groupes dans le segment Bureaux, une base de chiffre d’affaires
1
Bureaux résiliente dans le segment Résidentiel Allemagne ainsi que des
Allemagne partenariats avec des opérateurs hôteliers majeurs.
27%
Résidentiel
17% Allemagne
Bureaux Italie




20%
29% Hôtels
Bureaux France




1.1.4 Taux de charges par activité
Autres
(essentiel-
Bureaux Hôtels en lement
Bureaux Italie (y.c. Bureaux Résidentiel Europe (y.c. Résidentiel
France (1) commerce) Allemagne Allemagne commerce) (1) France) Total
(Part du groupe
en millions d’euros) S1 2022 S1 2022 S1 2022 S1 2022 S1 2022 S1 2022 S1 2021 S1 2022
Loyers 86,1 55,4 20,4 89,5 46,3 0,0 292,8 297,7
Charges locatives
non récupérées - 9,2 - 6,7 - 3,7 - 1,1 - 0,7 - 0,1 - 19,4 - 21,5
Charges sur Immeubles - 0,7 - 2,3 - 0,5 - 6,3 - 0,2 - 0,2 - 10,6 - 10,1
Charges nettes des
créances irrécouvrables - 0,7 - 0,1 0,6 - 0,4 4,5 0,0 - 0,6 4,0
Loyers Nets 75,4 46,4 16,7 81,8 50,0 - 0,2 262,2 270,1
Taux de charges 9,4% 16,2% 18,0% 8,6% - 8,0% (2) n.a. 10,4% 9,3%
(1) Ratio retraité de l’impact IFRIC 21, étalé sur l’année.
(2) Reprise de provision du seul loyer impayé en 2021.


Le taux de charges (9,3%) diminue de 1,1 pt par rapport au premier semestre 2021, principalement du fait de la reprise des créances
douteuses et de la hausse des loyers.



1.1.5 Impayés provisionnés
Taux de collecte : 100% pour les hôtels hors différé de paiement Provisions : à juin 2022, une reprise de provision (part du groupe)
(très marginal, sur les actifs Allemagne). de 4,0 M€ a été comptabilisée sur les activités Hôtels et Bureaux
Allemagne.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 5
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité




1.1.6 Cessions : 260 M€  de nouveaux accords en 2022
Cessions
(contrats Nouvelles Nouveaux Total
conclus Accords cessions contrats (1) Total Marge Cessions
fin 2021) à fin 2021 S1 2022 S1 2022 S1 2022 vs valeur Rendement Effectives
(En millions d’euros) (1) à encaisser (2) (3) = (2) + (3) 2021 0 = (1) + (2)
100% 576 60 144 173 316 3,3% 6,2% 720
Part du
Bureaux en Europe (1) groupe 327 60 77 126 203 1,9% 6,1% 404
100% 11 11 27 10 37 22,3% 3,5% 38
Part du
Résidentiel allemand groupe 7 7 18 6 24 22,0% 3,3% 25
100% 134 31 7 34 40 14,4% 5,5% 141
Part du
Hôtels en Europe : groupe 29 14 1 13 13 12,9% 5,0% 29
100% 721 102 177 216 394 5,9% 5,9% 899
PART DU
TOTAL CORE GROUPE 363 80 95 145 240 4,2% 5,7% 458
100% 11 31 7 15 22 - 26,0% 16,7% 19
Non-core Part du
& non stratégique groupe 9 31 6 14 20 - 28,7% 17,7% 14
100% 733 133 185 231 416 3,5% 6,5% 917
PART DU
TOTAL GROUPE 372 111 101 160 260 0,6% 6,6% 473
(1) Y compris accord ferme reçu en juillet pour les actifs Telecom Italia pour 47 M€ part du groupe (91 M€ à 100%).


De nouvelles cessions et accords ont été signés pour 260 M€ part ● certaines privatisations et ventes en bloc en Résidentiel
du groupe (416 M€ à 100%, dont détention inférieure à 33%) en ligne Allemagne : 24 M€ part du groupe, générant une marge de
avec les dernières valeurs d’expertise et en hausse de 4,2% hors + 22,0% en moyenne par rapport à la valeur vénale de l’année
actifs non stratégiques. Covivio a maintenu sa stratégie de dernière
rotation qualitative des actifs. Dans le détail, les accords de
cession incluent : ● des actifs du segment Hôtels : 13 M€ part du groupe (40 M€ à
100%) avec une marge de + 12,9%
● actifs core (1) : 203 M€ part du groupe (316 M€ à 100%),
● actifs non-core et non stratégiques : 20 M€ part du groupe
principalement constitués de :
(22 M€ à 100%), principalement des biens non-core situés en
● bureaux à Milan pour 85 M€ part du groupe en ligne avec les Italie et en France et des commerces (Jardiland et Courtepaille).
expertises
Depuis début 2020, Covivio a cédé pour 1,6 Md€ de bureaux
● cession d’actifs loués à Telecom Italia (1) pour 118 M€ part du matures et non core pour réinvestir une partie des Capex de
groupe avec une marge moyenne de + 4,0% programmes prime en centre-ville.



1.1.7 Investissements : 172 M€ réalisés en 2022 part du groupe
172 M€ part du groupe (263 M€ à 100%) d’investissements ont été ● 23 M€ part du groupe (38 M€ à 100%) d’acquisitions ont été
réalisés au premier semestre 2022, principalement en Capex, pour sécurisées en 2021, principalement dans le résidentiel à Berlin à
améliorer la qualité de notre patrimoine et créer de la valeur : hauteur de 2 630 €/m2, avec un potentiel de réversion locative
de 15%.
● les Capex affectés au pipeline de développement s’élèvent à
93 M€ part du groupe (143 M€ à 100%) Par ailleurs, Covivio a racheté 38 M€ part du groupe d’actions au
cours du premier semestre 2022 à un prix moyen d’environ
● 56 M€ part du groupe (83 M€ à 100%) de travaux ont été réalisés
60,8 € par action, soit une décote de 44% par rapport à l’ANR NTA.
sur le portefeuille en gestion, y compris 28 M€ (44 M€ à 100%) de
Capex en Résidentiel Allemagne




(1) Y compris accord ferme reçu en juillet pour les actifs Telecom Italia pour 47 M€ part du groupe (91 M€ à 100%).


6 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
d’analyse de l’activité




1.1.8 Actifs en développement
1. Livraisons 4. Pipeline de construction-vente – Allemagne et France
1
2. Pipeline Bureaux engagé 5. Pipeline Maîtrisé
3. Pipeline engagé Résidentiel Allemagne – construction-location


1.1.8.1 Livraisons : 8 700 m2 de bureaux livrés au premier semestre 2022
Deux projets ont été livrés au premier semestre 2022 pour un total de 8 700 m2 de bureaux à Lyon et Milan avec un taux d’occupation
moyen de 76%. Il s’agit de :
● Wellio Duomo à Milan (47 M€ de coût total et 4 500 m2), loué à 100%
● Lyon Sévigné à Lyon (17 M€ de coût total et 4 200 m2), loué à 14%.
Le rendement brut sur coût obtenu lors de la livraison de ces projets est d’environ 4,7% à plein taux d’occupation.

1.1.8.2 Pipeline Bureaux engagé : 2,5 Md€ part du groupe, pré-loué à 61%
Pipeline au premier semestre 2022


2,5 Md€ 5,3% 61% 24%
de coût part de rendement pré-loué Création
du Groupe sur coût de valeur cible

Covivio dispose d’un pipeline d’immeubles de bureaux en France, en Allemagne et en Italie, pour l’essentiel dans les centres-villes de Paris,
Milan et Berlin.

Budget total (2) Rendement
Surface (1) Budget total (2) (en M€, Pré-loué cible (3)
Projets engagés (en m2) (en M€, 100%) part du groupe) (en %) (en %)

Bureaux France 184 450 1 616 1 346 69% 5,0%
Bureaux Italie 98 500 423 423 82% 6,4%
Bureaux Allemagne 123 300 970 683 23% 4,4%
TOTAL BUREAUX 406 250 3 008 2 452 61% 5,3%
(1) Surface à 100%.
(2) Y compris foncier et coûts financiers.
(3) Rendement brut sur loyers totaux y compris parkings, restaurants, etc.


● Quatre projets ont été engagés au premier semestre 2022 : ● Le pipeline actuel se compose de 18 projets représentant
Meudon Thales 2 (pré-loué à 100%), Düsseldorf Herzogterrassen 406 250 m2, un coût total de 2,5 Md€ part du groupe (3 Md€ à
(loué à 52%), Fontenay Le Floria (pré-loué à 0%) et Milan Rozzano 100%) avec un taux d’occupation moyen de 61% et un rendement
Strada (loué à 28%). cible sur coût de 5,3%.

568 m€
4490m€
%
394 m€ 422 m€
318 m€ 301 m€




H2 2022 H1 2023 H2 2023 2024 2025 2026


12 prochains mois Au-delà de 12 mois
Livraisons S2 2022 & S1 2023 Livraisons au S2 2023, 2024,
7 projets de bureaux 2025 et 2026
dans le Grand Paris 11 bâtiments prime dans
des emplacements de premier ordre
(QCA Européens, Grand Paris et Bordeaux)


Planning de livraison x M€ Coût part du Groupe
Capex restant à dépenser sur le pipeline de développement engagé à la mi-2022 : 125 M€ au second semestre 2022 et entre 200 M€ et
250 M€ par an jusqu’en 2026.
COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 7
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
d’analyse de l’activité




Budget
total (2) Budget
g total (2)
Surface (1) Loyer cible Pré-loué (en M€ (en M€ part Rendement
Projets engagés Lieu Projet (en m2) Livraison (en €/m2/an) (en %) à 100%) du groupe) cible (3)
Jean Goujon Paris Régénération 8 600 m2 2022 930 58% 196 196 4,0%
Streambuilding (QP 50%) Paris Construction 15 600 m2 2022 575 94% 168 84 4,2%
So Pop (QP 50%) Paris Régénération 31 300 m2 2022 400 33% 230 114 5,5%
À livrer en 2022 55 500 m2 56% 594 394 4,5%
Maslö Levallois Régénération 19 800 m2 2023 500 10% 208 208 4,5%
DS Campus Ext. (QP 50%) Vélizy Construction 27 500 m2 2023 n.a. 100% 141 71 7,2%
Madrid – St-Lazare Paris Régénération 5 850 m2 2023 800 100% 101 101 n.a.
Le Floria Fontenay Régénération 9 300 m2 2023 240 0% 43 43 5,5%
Jardins de l’Ars Bordeaux Construction 19 200 m2 2025 220 51% 72 72 5,6%
Anjou Paris Régénération 9 300 m2 2025 890 100% 228 228 3,5%
Thales 2 Meudon Construction 38 000 m2 2026 n.a. 100% 229 229 7,0%
À livrer en 2023 et au-delà 128 950 m2 73% 1 022 952 5,2%
TOTAL BUREAUX FRANCE 184 450 M2 69% 1 616 1 346 5,0%
Corso Italia Milan Régénération 11 600 m2 2024 638 100% 117 117 6,3%
The Sign D Milan Construction 13 200 m2 2024 300 92% 64 64 6,5%
Vitae Milan Construction 10 000 m2 2024 315 18% 42 42 6,5%
Symbiosis G + H Milan Construction 38 000 m2 2024 319 100% 159 159 6,5%
Rozzano Strada Milan Régénération 25 700 m2 2024 140 28% 41 41 8,4%
TOTAL BUREAUX ITALIE 98 500 M2 82% 423 423 6,4%
Herzogterrassen (QP 94%) Düsseldorf Régénération 55 700 m2 2023 246 52% 338 318 4,1%
Loft (QP 65%) Berlin Régénération 7 600 m2 2024 280 0% 40 26 5,5%
Alexanderplatz (QP 55%) Berlin Construction 60 000 m2 2026 516 0% 592 339 4,5%
À livrer en 2023 et au-delà 123 300 m2 23% 970 683 4,4%
TOTAL BUREAUX
ALLEMAGNE 123 300 M2 23% 970 683 4,4%
2
PIPELINE TOTAL ENGAGÉ 406 250 M 61% 3 008 2 452 5,3%
(1) à 100%.
(2) Y compris foncier et coûts financiers.
(3) Rendement sur loyers totaux.



1.1.8.3 Pipeline engagé Résidentiel Allemagne – construction-location
● Un projet a été livré à Berlin au premier semestre 2022 pour un ● À la fin du premier semestre 2022, le pipeline se composait de
budget total de 21 M€ (32 M€ à 100%) générant un rendement sur 14 projets, essentiellement à Berlin, comptant 339 unités
coût moyen de 4,7% et une création de valeur de + 37%. résidentielles et un coût total de 76 M€ part du groupe, avec une
création de valeur cible d’environ 20%. Il reste 35 M€ de Capex
● Deux projets Résidentiel de construction-location ont été part du groupe à décaisser.
engagés, tous deux situés à Berlin, comptant 33 unités
résidentielles et un coût de 21 M€ part du groupe.

Budget total (1) Budget total (1)
Projets engagés Unités (en M€, 100%) (en M€, part du groupe) Rendement cible
À livrer au S2 2022 (Berlin – Müllerstraße NB) 57 18 12 5,0%
À livrer en 2023 et au-delà (13 projets) 282 98 64 4,7%
TOTAL RÉSIDENTIEL ALLEMAGNE
(CONSTRUCTION-LOCATION) 339 116 76 4,8%
(1) Y compris foncier et coûts financiers.



1.1.8.4 Pipeline de construction-vente
1.1.8.4.1 Allemagne
● Un projet a été livré et vendu au premier semestre 2022 pour un ● À la fin du premier semestre 2022, le pipeline se compose de cinq
budget total de 24 M€ (36 M€ à 100%), générant une marge de projets, tous situés à Berlin, comptant 447 unités résidentielles et
promotion de 42%. un coût total de 99 M€ part du groupe, avec une marge de
promotion de 35%.
● Un projet Résidentiel de construction-vente a été engagé à
Berlin, comptant 19 unités résidentielles et un coût total de 13 M€
part du groupe.




8 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
d’analyse de l’activité




Budget total (1) Budget total (1)
Projets engagés Unités (en M€, 100%) (en M€, part du groupe)

Berlin – PrenzlauerPromenade 165 45 29
1
À vendre au S2 2022 165 45 29
Berlin – Großbeerenstraße 73 12 8
Berlin – Markelstraße 92 21 14
Berlin – Iceland Sales 98 54 36
Berlin – Iceland Tower 19 20 13
À vendre en 2023 et au-delà 282 107 70
TOTAL RÉSIDENTIEL ALLEMAGNE 447 152 99
(1) Y compris foncier et coûts financiers.


1.1.8.4.2 France
● Le pipeline actuel se compose de huit projets principalement situés dans le Grand Paris et à Bordeaux, représentant 90 350 m2 et un
coût total de 255 M€ part du groupe, avec une marge cible supérieure à 10%. Près de 50% des projets ont déjà été pré-vendus, dont
100% pour des livraisons en 2022.

Budget total (1) Budget total (1) Taux de prévente
Projets engagés Unités (en M€, 100%) (en M€ part du groupe) (en %)

Le Raincy 97 20 20 100%
Saint-Germain-lès-Corbeil 83 13 13 100%
À vendre en 2022 180 33 33 100%
Sully Chartres 110 15 15 85%
Bordeaux Lac 729 126 118 10%
Saint-Germain-en-Laye 24 13 13 92%
Fontenay-sous-Bois (Phase 1) 251 64 32 78%
Bobigny CT 158 34 23 92%
Antony CDG 68 21 21 0%
À vendre en 2023 et au-delà 1 340 272 221 37%
TOTAL RÉSIDENTIEL FRANCE 1 520 306 255 46%
(1) Y compris foncier et coûts financiers.



1.1.8.5 Pipeline Maîtrisé
1.1.8.5.1 Réserves foncières 1.1.8.5.2 Projets Résidentiel France gérés
À terme, Covivio est également propriétaire de plus de 390 000 m2 ● Depuis 2017 Covivio a constamment cherché de nouvelles
de réserves foncières qui pourraient accueillir de nouveaux projets opportunités pour transformer ses bureaux dans des
de développement : localisations secondaires en résidentiel. À ce jour, 70 000 m2,
correspondant à 1 024 appartements, doivent être engagés à
● dans le Grand Paris (70 000 m2) et des grandes villes françaises compter du second semestre 2022.
(110 000 m2) principalement pour des développements clé en
main ● Par ailleurs, environ 200 000 m2 sont à l’étude. Ce pipeline
représente 2 800 appartements, dont 80% sont dans le Grand
● à Milan avec Symbiosis (20 000 m2) et Porta Romana (70 000 m2) Paris et le reste dans les grandes métropoles régionales.
● en Allemagne avec le potentiel d’une deuxième tour de
70 000 m2 sur l’Alexanderplatz à Berlin 1.1.8.5.3 Projets Résidentiel Allemagne gérés
● et plus de 50 000 m2 à Berlin, Leipzig et Dresde. Covivio continue de renforcer son pipeline à moyen terme grâce à
des réserves foncières existantes de 170 000 m2, principalement à
Berlin.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 9
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité




1.1.9 Portefeuille
Valorisation du patrimoine : + 2,6% de croissance à périmètre constant
Valeur 2021 Valeur Valeur Variation
part du S1 2022 1 S1 2022 part à PC (1) (2) Rendement (2) % du
(En millions d’euros, hors droits) groupe 00% du groupe sur 6 mois 2021 S1 2022 patrimoine
Bureaux France 5 880 6 742 5 681 + 1,0% 4,6% 4,5% 31,9%
Bureaux Italie 2 653 3 151 2 612 + 0,7% 5,3% 5,1% 14,7%
Bureaux Allemagne 1 445 1 702 1 464 - 0,2% 3,4% 3,8% 8,2%
Total Bureaux – Europe 9 979 11 595 9 757 + 0,7% 4,7% 4,6% 54,8%
Résidentiel Allemagne 5 079 8 305 5 382 + 5,9% 3,5% 3,3% 30,2%
Hôtels en Europe : 2 578 6 666 2 641 + 2,8% 5,3% 5,2% 14,8%
Total activités stratégiques 17 636 26 566 17 780 + 2,6% 4,4% 4,3% 99,8%
Non stratégique 68 60 28 - 0,5% 7,1% 6,1% 0,2%
TOTAL 17 703 26 626 17 808 + 2,6% 4,4% 4,3% 100,0%
(1) PC : Périmètre constant.
(2) Rendement hors projets de développement. Rendement sur les Hôtels basé sur le chiffre d’affaires 2019 pour le variable et l’EBITDA et le chiffre d’affaires
fixes 2022.


Le patrimoine progresse de 105 M€ pour atteindre 17,8 Md€ en part périmètre constant : à Hambourg (+ 7,9%), en
du groupe (26,6 Md€ à 100%), principalement du fait de Rhénanie-du-Nord-Westphalie (+ 7,1%), à Berlin (+ 5,2%), et à
l’augmentation de la valeur à hauteur de 2,6% à périmètre constant : Dresde et Leipzig (+ 5,1%)
● + 5,9% de croissance à périmètre constant sur le Résidentiel ● + 2,8% de croissance à périmètre constant sur les Hôtels. Un fort
Allemagne. Toutes les villes allemandes hébergeant le rebond initié en février 2022, jusqu’à atteindre des niveaux de
patrimoine résidentiel de Covivio ont affiché une croissance à performance équivalents à 2019 en mai 2022.


Répartition géographique du patrimoine au premier semestre 2022
94% dans les grandes villes européennes




37% 42%




5%
15%

1.1.10 Liste des principaux actifs
La valeur des dix principaux actifs représente près de 15% du patrimoine part du groupe (un niveau stable par rapport à fin 2021).

Top 10 actifs Lieu Clients locataires Surface (en m2) Quote-part Covivio
Tour CB 21 La Défense (Grand Paris) Suez. Verizon. BRS 68 100 75%
Tours Garibaldi Milan Maire Tecnimont. LinkedIn. etc. 44 700 100%
Dassault Campus Vélizy (Grand Paris) Dassault Systèmes 97 000 50%
Jean Goujon Paris 8e Roland Berger, etc. 8 600 100%
Herzogterassen Düsseldorf NRW Bank. Deutsche Bank. Mitsui 55 700 94%
Frankfurt Airport Center Francfort Lufthansa. Fraport. Services opérationnels 48 100 94%
Maslö Levallois (Grand Paris) En développement 20 826 100%
Zeughaus Hambourg Universitätsklinikum Hamburg-Eppendorf 43 500 94%
Art&Co Paris 12e Wellio. Adova. Bentley. AFD 13 500 100%
Flow Montrouge (Grand Paris) EDF. Enedis 23 430 100%




10 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




1.2 Éléments d’analyse de l’activité par secteur
1
1.2.1 Bureaux : 55% du patrimoine de Covivio
Après un début de reprise de la demande placée en 2021, le centre-ville et 40% dans les meilleurs quartiers d’affaires bien
marché locatif de bureaux en Europe a poursuivi sa trajectoire et a desservis) et affichant un fort taux d’occupation (96%) et une
continué à se concentrer sur les emplacements centraux et longue durée de location moyenne pondérée (6,7 années)
périphériques, en ciblant notamment les immeubles de catégorie A.
● actifs manage-to-core (16%) : comprenant des actifs présentant
Dans cet environnement où les utilisateurs recherchent davantage de bons fondamentaux, mais une vacance élevée (28%) ou des
de centralisation et de modernisation au niveau de leurs espaces actifs ayant des échéances de baux à court terme, mais qui
de travail, Covivio continue d’améliorer la qualité de son peuvent fournir une importante réserve de croissance. Ils se
patrimoine en privilégiant des lieux attractifs (centres-villes et trouvent pour la plupart dans des zones bien établies (84% dans
quartiers d’affaires bien desservis) et en développant des actifs de les principaux quartiers d’affaires) et bénéficient d’emplacements
qualité bénéficiant d’une gamme complète de services à même attrayants (83% à moins de cinq minutes des transports publics)
de garantir le bien-être optimal de ses locataires. Depuis plusieurs
● pipeline de développement (23%) : cette catégorie comprend les
années, le groupe a mis en œuvre une stratégie globale fondée
sur la centralité, la qualité des actifs et l’orientation client. projets de bureaux actuels et futurs présentant un fort potentiel
de création de valeur
Covivio détient des bureaux en France (32% du patrimoine de
● transformations en résidentiel (4%) : rassemble des actifs de
Covivio), en Italie (15%) et en Allemagne (8%) avec un patrimoine de
11,6 Md€ (9,8 Md€ part du groupe) à fin 2022. Le patrimoine de bureaux obsolètes en France présentant des possibilités de
Covivio a fait l’objet d’un recentrage stratégique et se répartit conversion en résidentiel dans le cadre d’une stratégie de
désormais comme suit : construction-vente

actifs core (51% du patrimoine de Bureaux de Covivio) : ● patrimoine Telecom Italia (6%) : inclut les actifs italiens,
●
comprenant des actifs présentant une grande résilience en entièrement loués à Telecom Italia sur une longue durée (durée
termes de valeur et une forte liquidité, bien positionnés (60% en de location moyenne pondérée de 10 ans).



1%
16% Actifs non core
Manage-to-core
(loué à 72% / WALB : 3,1 ans) 23%
Pipeline de développement


4%
51% 9,8 Md€ Transformation en Résidentiel
Core Patrimoine bureaux
(loué à 96% / WALB : 6,2 ans)
6%
Patrimoine Telecom Italia
(loué à 100% / WALB : 9,7 ans)




1.2.1.1 Actifs core (51% ; 4,9 Md€ part du groupe)
Actifs core dans les centres-villes à Paris, Milan, dans les principales villes allemandes et dans les villes régionales françaises




Citygate,
Francfort Wellio Gare de Lyon, Paris Wellio Montmartre, Paris Steel, Paris




Quelques exemples
de notre patrimoine
Wellio Miromesnil, Paris Wellio Via Dante, Milan Marquette, Toulouse




Via Amedei, Milan Thais, Levallois Wellio Gobelins, Paris




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 11
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




Actifs core dans les meilleurs quartiers d’affaires : emplacements attrayants




Thalès campus, Vélizy-Meudon The Sign, Milan Symbiosis School, Milan




Quelques exemples
de notre patrimoine Dassault campus,
Vélizy-Meudon Symbiosis A&B, Milan Sunsquare, Munich




Ecole Ducasse,
Vélizy-Meudon Frankfurt Airport Center Flow, Montrouge




1.2.1.2 Actifs manage-to-core (16% ; 1,5 Md€ part du groupe)


8
actifs
Milan – Marostica La Défense – CB 21 Orly – Belaïz
8 600 m² – Taux d'occ. 93% 68 100 m² – Taux d'occ. 91% 23 600 m² – Taux d'occ. 85%
Asset management
Environ 50 m€
Hamburg – Zeughaus
38 600 m² – Taux d'occ. 82%
Boulogne – Grenier
7 800 m² – Taux d'occ. 75%
Châtillon – IRO
25 600 m² – Taux d'occ. 42%
de Capex de rénovation

24%
des projets locatifs sécurisés
Munich – Eight D. Düsseldorf – HerzogT.
17 600 m² – Taux d'occ. 19% 55 700 m² – Taux d'occ. 52%




1.2.1.3 Pipeline de développement (23% ; 2,3 Md€ part du groupe)




Actifs engagés Actifs engagés Actifs engagés
Actifs gérés Actifs gérés Actifs gérés



Maslow

Loft
Monceau Alexanderplatz


Maillot




Beagle




Autres actifs français engagés :
Campus Velizy, Lyon Sévigné, Bordeaux Jardin de l'Ars.




12 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




1.2.2 Bureaux France : 32% du patrimoine de Covivio
Covivio détient un patrimoine de Bureaux en France, pour un total ● Les loyers faciaux moyens du Grand Paris sur les espaces
1
de 6,7 Md€ (5,7 Md€ part du groupe) situés : nouveaux ou restructurés ont augmenté de 2% d’une année sur
l’autre à 431 €/m2, tandis que les espaces d’occasion
● 52% à Paris & Neuilly/Levallois progressent de 4% à 423 €/m2 :
● 35% dans des quartiers d’affaires prisés du Grand Paris ● les loyers prime à Paris poursuivent leur progression à un
● 13% dans le centre des métropoles régionales. niveau historique de 960 € m2/an à fin juin 2022 (+ 3% par
rapport à fin 2021, qui s’établissait à 930 €)
1.2.2.1 Retour à des niveaux historiques ● en Île-de-France, les avantages accordés augmentent de
de la demande placée et polarisation 20 bps sur un an, passant de 23,9% au deuxième
des marchés trimestre 2021 à 24,1% au deuxième trimestre 2022, au-dessus
de la moyenne sur cinq ans de 21%, avec de fortes disparités
Après un fort rebond en 2021 (+ 32% à 1,9 million de m2), la demande oscillant de 16% dans le centre de Paris (hors QCA) à 31,7% à
placée de bureaux en Île-de-France a poursuivi sa croissance au La Défense. Sur le dernier trimestre, les avantages accordés
premier semestre 2022. Pour l’ensemble de l’année 2022, les reculent légèrement (ils représentaient 24,9% pour le Grand
courtiers anticipent désormais une hausse de la demande placée, Paris, dont 32,3% à La Défense).
qui devrait atteindre 2,3 millions de m2, soit juste au-dessus de la
moyenne décennale (2,1 millions de m2). ● L’investissement dans le segment Bureaux dans le Grand Paris
2
s’élève à 4,9 Md€ sur le premier semestre 2022, en hausse de 2%
● La demande placée en Île-de-France a atteint 1,0 million de m sur un an. Cette classe d’actifs reste la plus plébiscitée par les
(+ 24% sur un an) : investisseurs, représentant 67% du total des investissements
● à Paris, la demande placée a augmenté de 53% à 480 900 m2 réalisés dans le Grand Paris. Selon les courtiers, les taux prime
au cours du premier semestre s’établissent à 2,7% à fin juin.

● Le taux de vacance se stabilise sur le premier semestre 2022, à Sources : ImmoStat, CBRE
7,4% à fin 2021, mais présente de fortes disparités tel que détaillé ● Fin juin 2022, l’activité Bureaux France a été marquée par :
ci-dessous. Les espaces neufs/rénovés représentent 27% de
cette vacance. L’offre immédiate est en légère hausse, à ● + 1,0% de croissance à périmètre constant sur le premier
4,1 millions de m2 (contre 4,0 millions de m2 à fin 2021) semestre, principalement grâce à la création de valeur sur nos
projets de développement, effet de l’indexation, compensant les
● À Paris, le taux de vacance a diminué à 2,9% (contre 3,3% baisses sur les actifs temporairement difficiles
en 2021) dont 2,5% dans le QCA de Paris
● + 2,2% de croissance des loyers à périmètre constant
● Dans la première couronne, le taux de vacance a augmenté
à 9,7% contre 8,4% 82 000 m2 loués ou pré-loués au cours du premier semestre et près
de 90 000 m2 renouvelés à des loyers équivalents ou supérieurs.
● L’offre future disponible à fin juin est globalement stable, à
1,4 million m2.



1.2.2.2 Revenus locatifs comptabilisés : + 2,2% à périmètre constant
Revenus Revenus Revenus Revenus
(1)
locatifs locatifs S1 2021 locatifs locatifs S1 2022 Variation (en %) Variation (en %) PC
(En millions d’euros) S1 2021 100% part du groupe S1 2022 100% part du groupe part du groupe part du groupe
Paris Centre Ouest 16,3 16,3 9,9 9,9 - 39,2% + 0,8%
Paris Sud 14,7 12,6 15,8 13,5 + 7,0% + 4,2%
Paris Nord Est 10,1 10,1 11,5 11,5 + 13,6% + 9,7%
Total Paris 41,2 39,0 37,2 34,9 - 10,6% + 5,0%
Croissant Ouest et la Défense 26,6 23,4 18,3 15,7 - 33,0% - 2,7%
Première couronne 27,0 18,9 28,2 20,7 + 9,8% + 5,3%
Deuxième couronne 1,4 1,4 1,3 1,3 - 6,0% + 2,5%
Total Île-de-France 96,1 82,7 85,0 72,6 - 12,2% + 2,9%
Grandes métropoles régionales 10,4 9,6 12,6 10,6 + 9,9% + 1,2%
Autres régions françaises 4,3 4,3 2,9 2,9 - 32,7% - 22,4%
TOTAL 110,8 96,6 100,5 86,1 - 10,9% + 2,2%
(1) PC : Périmètre constant.


Par rapport à l’an dernier, les revenus locatifs ont diminué de ● livraisons (+ 4,9 M€) effectuées en 2021 et en 2022 dans les
10,5 M€, principalement en raison de : métropoles régionales et dans la première couronne
● cessions (- 5,1 M€), en 2021 et 2022, sur les actifs matures du ● libérations d’actifs, essentiellement à des fins de
Croissant Ouest et de la France réaménagement (- 13,1 M€) notamment à Paris Centre Ouest
(Anjou, Monceau), dans le Croissant Ouest (Vinci, Rueil) et dans la
● augmentation de la performance locative (+ 1,7 M€) dont + 2,2%
première couronne
à périmètre constant, principalement grâce aux locations à Paris
Sud (Art&Co) et dans la première couronne (Châtillon IRO) ● autres (+ 1,1 M€), dont Bordeaux Quai 8.2 qui représente 1,6 M€ du
fait de l’intégration en consolidation.

COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 13
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




1.2.2.3 Loyers annualisés : 192,9 M€ en part du groupe
Loyers Loyers Loyers
Loyers annualisés annualisés annualisés
Surface Nombre annualisés 2021 part S1 2022 S1 2022 part Variation % des loyers
(En millions d’euros) (en m2) d’actifs 2021 100% du groupe 100% du groupe (en %) totaux
Paris Centre Ouest 83 906 11 20,8 20,8 20,9 20,9 + 0,4% 11%
Paris Sud 43 253 7 35,8 29,7 21,8 21,4 - 27,9% 11%
Paris Nord Est 141 050 7 21,4 21,4 22 22 + 2,7% 11%
Total Paris 268 209 25 78,0 71,9 64,7 64,3 - 10,6% 33%
Croissant Ouest
et la Défense 181 410 11 57,0 50,2 48,7 41,7 - 17,0% 22%
Première couronne 449 869 22 90,0 60,5 76,8 52,7 - 13,0% 27%
Deuxième couronne 31 998 10 2,6 2,6 2,6 2,6 + 0,4% 1%
Total Île-de-France 931 486 68 227,7 185,3 192,7 161,3 - 12,9% 84%
Grandes métropoles
régionales 374 434 36 39,1 28,0 35,7 28,8 + 2,9% 15%
Autres régions françaises 63 690 18 2,9 2,9 2,8 2,8 - 4,0% 1%
TOTAL 1 369 610 122 269,7 216,2 231,3 192,9 - 10,8% 100%

La baisse de 11% s’explique principalement par les variations suivantes :
● dans le Croissant Ouest incluant La Défense (- 17%), la baisse ● la baisse observée à Paris Sud (- 28%) et dans la première
s’explique par la sortie de Vinci à Rueil début 2022 couronne est principalement liée aux cessions de Carré Suffren
et d’Eiffage Vélizy.

1.2.2.4 Indexation
L’effet de l’indexation est de + 0,8 M€ (part du groupe). Sur les baux en cours :
● 90% des revenus locatifs sont indexés sur l’ILAT (Indice des Loyers ● le solde est indexé sur l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou
du Secteur des Services ; + 5,1% par rapport au premier l’IRL (Indices de Référence des Loyers ; + 3,3% sur un an au
trimestre 2022) premier trimestre et + 3,6% sur un an au deuxième trimestre 2022.
● 9% sur l’ICC (Indice des Coûts à la Construction ; + 6,9% par L’essentiel de la dynamique des indices impactera les loyers au
rapport au premier trimestre 2022) second semestre 2022 et surtout en 2023.


1.2.2.5 Activité locative : 170 860 m 2 renouvelés ou loués au cours du premier semestre 2022
Loyers Topped-up Loyers
Surface annualisés annualisés 2022
2
(en m ) (100%, en millions d’euros) (en €/m2, 100%)

Libérations 54 562 14,2 260
Locations 23 418 6,8 290
Pré-locations 58 529 30,1 514
Renouvellements 88 948 19,2 216

Covivio a démontré la qualité et l’attractivité de son patrimoine : ● 2 030 m2 sur Levallois Maslö à livrer fin 2022 et désormais
pré-loués à 10% avec un engagement ferme de neuf ans
● près de 90 000 m2 étaient renégociés ou renouvelés en 2022
avec une prolongation des baux de + six ans en moyenne à des ● 4 800 m2 à La Défense-CB 21 avec deux nouveaux locataires
loyers équivalents ou supérieurs. Covivio a notamment renégocié
● 5 750 m2 à Cœur Orly Belaïa à Transavia, désormais loués à
plus de 88 000 m2 à Vélizy avec Thales
85%
● 81 950 m2 ont été loués ou pré-loués en 2022, dont 58 529 m2 sur
● 1 430 m2 à Châtillon IRO à AUUM, désormais loués à 42%
des projets en développement avec :
38 000 m2 sur Vélizy à livrer en 2026 et pré-loués à 100% à ● 54 600 m2 ont été libérés, principalement dans le Croissant
●
Thales avec un bail de 12 ans Ouest (40 350 m2), la première couronne (12 100 m2) et les
grandes métropoles régionales (4 500 m2) :
● 9 340 m2 sur Paris Anjou à livrer en 2025 et pré-loués à 100% à
une entreprise du secteur du luxe de premier plan pour 10 ans ● 51 000 m2 destinés au réaménagement (14 M€ de loyers
Topped-up, PdG), principalement dans le Croissant Ouest et
● 9 160 m2 sur Paris Streambuilding à livrer en 2022 et pré-loués la première couronne
à OVH avec un bail de neuf ans
● 4 000 m2 sur des actifs partiellement reloués.




14 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




1.2.2.6 Échéancier des baux et taux d’occupation
1.2.2.6.1 Échéancier des baux : 4,8 années de durée résiduelle ferme des baux 1
Baux date de fin
(En millions d’euros) (1re échéance) % du total Baux date de fin % du total
2022 13,5 7% 13,3 7%
2023 40,8 21% 27,7 14%
2024 17,6 9% 6,8 4%
2025 35,8 19% 23,0 12%
2026 3,0 2% 2,0 1%
2027 18,7 10% 12,5 6%
2028 8,0 4% 18,1 9%
2029 6,3 3% 16,2 8%
2030 17,1 9% 29,0 15%
2031 2,3 1% 13,6 7%
Au-delà 29,7 15% 30,6 16%
TOTAL 192,9 100% 192,9 100%

La durée résiduelle ferme des baux est stable par rapport par à la ● 0,3% du chiffre d’affaires annualisé de Covivio (2,1 M€) à gérer :
clôture de l’exercice 2021 (4,8 années).
● 0,2% lié à des actifs core, bien situés dans le QCA de Paris et
En 2022, les 14 M€ de baux arrivant à échéance, représentant 2,0% dans la première couronne, et avec une bonne accessibilité
des loyers annualisés de Covivio, se répartissent comme suit : en transport public
● 1,7% du chiffre d’affaires annualisé de Covivio (11,5 M€) sont déjà ● 0,1% principalement sur des actifs manage-to-core,
gérés du fait des actifs qui seront libérés à des fins de principalement situés dans le Croissant Ouest et à La
réaménagement, principalement situés dans le QCA de Paris Défense.


1.2.2.6.2 Taux d’occupation : 94,2% à fin juin 2022
(En %) 2021 S1 2022
Paris Centre Ouest 99,9% 99,0%
Paris Sud 99,6% 100,0%
Paris Nord Est 98,6% 98,8%
Paris 99,4% 99,2%
Croissant Ouest et la Défense 90,0% 93,2%
Première couronne 89,4% 89,6%
Deuxième couronne 96,2% 96,2%
Total Île-de-France 93,3% 94,2%
Grandes métropoles régionales 96,4% 96,7%
Autres régions françaises 65,9% 71,5%
TOTAL 93,2% 94,2%

● À Paris, le taux d’occupation est exceptionnellement élevé et ● Dans le Croissant Ouest, le taux d’occupation augmente grâce
proche de 100%, avec aucune vacance à l’exception de aux locations sur CB 21, soit un taux d’occupation de 91% contre
quelques places au niveau de Cap 18, une zone d’activité 79% en 2021.
tertiaire au Nord de Paris qui doit être entièrement réaménagée
dans les années à venir. Cela traduit la polarisation de la
demande vers les emplacements les plus centralisés.


1.2.2.7 Valorisation du patrimoine
1.2.2.7.1 Évolution de la valeur patrimoniale
(En millions d’euros, Variations Variation de
droits inclus part du groupe) Valeur 2021 Investissements Cess. de valeur périmètre Valeur S1 2022
Actifs en Exploitation 4 881 8 - 335 3 - 181 4 375
Actifs en développement 1 000 66 0 52 188 1 306
TOTAL 5 880 74 - 335 55 6 5 681




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 15
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




Grâce à la restructuration du patrimoine d’actifs au cours des La valeur du patrimoine a baissé de 199 M€ depuis la fin 2021
dernières années, le patrimoine se concentre désormais sur : (- 3,4%), principalement pour les raisons suivantes :
● 25 actifs neufs ou à fort potentiel de reconversion à Paris (à ● + 55 M€ de croissance de la valeur à périmètre constant,
hauteur de 45% de la valeur du patrimoine) résultant principalement des actifs en développement et de
l’effet de l’indexation
● 60 actifs de grande qualité dans le Grand Paris et le centre des
grandes métropoles régionales (52% de la valeur du patrimoine) ● + 74 M€ investis dans des projets de développement et des
travaux d’amélioration sur des actifs en exploitation
● 25 actifs non-core dont 11 sous contrat de cession (1%)
● - 335 M€ de cessions, principalement signées l’an dernier et
● 12 actifs à l’étude pour le développement résidentiel (1%). transférées en 2022 (Carré Suffren et Eiffage Vélizy), sur des actifs
matures.

1.2.2.7.2 Évolution du patrimoine à périmètre constant : - 1,0%
Variation
Valeur 2021 Valeur 2022 (en %) Rende-
Valeur 2021 part du Valeur 2022 part du à PC (1) ment (2) ment (2) % du
(En millions d’euros, hors droits) à 100% groupe à 100% groupe sur 6 mois 2021 2022 sous-total
Paris Centre Ouest 1 466 1 389 1 590 1 491 + 4,8% 3,1% 3,0% 26%
Paris Sud 898 743 517 517 + 1,5% 4,0% 4,1% 9%
Paris Nord Est 680 554 702 570 + 1,7% 5,0% 5,0% 10%
Total Paris 3 044 2 686 2 809 2 578 + 3,4% 3,9% 3,9% 45%
Croissant Ouest 1 298 1 148 1 275 1 129 - 3,3% 5,4% 5,2% 20%
Neuilly/Levallois 6%
La Défense/Péri Défense/Rueil 11%
Issy-les-Moulineaux/Boulogne 3%
Première couronne 1 810 1 271 1 653 1 190 - 0,2% 5,1% 4,9% 21%
Montrouge/Malakoff/Châtillon 7%
Vélizy/Meudon 9%
Autres 5%
Deuxième couronne 40 40 38 38 + 0,2% 6,5% 6,9% 1%
Total Île-de-France 6 192 5 145 2 965 2 357 + 0,9% 4,6% 4,5% 41%
Grandes métropoles régionales 991 682 923 701 + 1,8% 4,3% 4,2% 12%
Lyon/Marseille/Bordeaux 6%
Autres 6%
Sous-total 7 183 5 827 6 697 5 636 99%
Autres régions françaises 53 53 45 45 - 3,7% 5,5% 6,0% 1%
TOTAL 7 236 5 880 6 742 5 681 + 1,0% 4,6% 4,5% 100%
(1) PC : Périmètre constant.
(2) Rendement hors projets en cours de développement


Le patrimoine Bureaux France de Covivio se répartit comme suit : 1.2.2.8 Actifs détenus en quote-part
● 52% à Paris & Neuilly/Levallois Les actifs détenus en quote-part sont les suivants :
● 12% au centre des grandes métropoles régionales (Lyon, ● la Tour CB 21 (détenue à 75%) à La Défense
Bordeaux, Marseille)
● les actifs Silex 1 et 2 à Lyon (détenus à 50,1% et entièrement
● 35% dans des quartiers d’affaires prisés du Grand Paris consolidés)
● 1% dans les autres régions françaises. ● le projet So Pop dans Paris 17e (détenu à 50,1% et entièrement
consolidé)
La grande qualité du patrimoine explique la hausse des valeurs
patrimoniales de 1% à périmètre constant à fin juin 2022, compte ● le projet N17 Batignolles dans Paris 17e (détenu à 50% et
tenu de la création de valeur du pipeline de développement et de entièrement consolidé)
l’augmentation des actifs core parisiens :
● les campus Dassault à Vélizy (détenus à 50,1% et entièrement
● des actifs en développement dynamique à fort potentiel de consolidés)
création de valeur (+ 3,3%) qui s’expliquent par leur emplacement
attrayant, en particulier dans le QCA ● le campus New Vélizy pour Thales (détenu à 50,1% et
comptabilisé selon la méthode de mise en équivalence)
● une hausse des actifs loués avec des échéances à long terme,
dont l’effet d’indexation contribue à la création de valeur ● Euromed Center à Marseille (détenu à 50% et comptabilisé selon
la méthode de mise en équivalence)
● une baisse des actifs temporairement impacts principalement à
La Défense, à Issy-les-Moulineaux et à Charenton. ● Cœur d’Orly dans le Grand Paris (détenu à 50% et comptabilisé
selon la méthode de mise en équivalence).



16 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




1.2.3 Bureaux Italie : 15% du patrimoine de Covivio
La stratégie de Covivio en Italie est centrée sur Milan, où se ● Le taux de vacance s’établit à + 10,3% (- 0,8 pt par rapport à fin
1
concentrent les acquisitions et développements du groupe. Fin 2021), avec une forte disparité dans le centre-ville, où se situe
juin 2022, le groupe détenait un patrimoine Bureaux de 3,2 Md€ l’essentiel du patrimoine de Covivio : 5,1% dans le QCA (contre
(2,6 Md€ part du groupe), composé de : 6,1%) ; 5,2% dans le semi-centre (contre 5,5%) et 13,8% en
périphérie (contre 14,3%).
● 81% (2,1 Md€) de bureaux à Milan, principalement dans le QCA et
au centre-ville ● Les loyers de premier ordre à Milan ont augmenté de + 6% sur les
six derniers mois dans le QCA pour s’établir à 660 €/m2, selon
● 15% (0,4 Md€ part du groupe) d’actifs Telecom Italia en dehors C&W. Cette évolution est principalement due à la recherche
de Milan, occupés à 100% et assortis d’un bail ferme de 9,7 ans d’espaces de qualité situés en centre-ville.
● 4% (0,1 Md€) d’actifs non essentiels en dehors de Milan. ● Les rendements de premier ordre se stabilisent au S1 2022, à
3,0%, avec un appétit inchangé pour les actifs de premier ordre.
1.2.3.1 Marché des bureaux à Milan :
un semestre record en termes Les activités de Covivio en Italie à fin juin 2022 sont marquées par :
de demande placée et de loyers, ● un taux d’occupation résilient de 98,1%
stabilisation des rendements ● une accélération des cessions, avec un montant de 172 M€ en
● La demande placée du bureau de Milan s’établit à 260 000 m2 part du groupe d’actifs Telecom Italia et d’actifs non essentiels
au S1 2022 (+ 60% sur un an), avec une augmentation du nombre en dehors de Milan
de transactions de 101 à 156, notamment dans le QCA (de 27 à
● la livraison de Wellio Duomo (4 500 m2), deuxième spot et
61 transactions et + 123% pour la demande placée). Les
deuxième succès de l’offre flexible de Covivio à Milan
immeubles de catégorie A ont été les plus demandés,
représentant 76% de la demande placée (contre 72% en 2021), en ● la stabilité des valeurs avec une croissance à périmètre constant
progression constante. de + 1,2% à Milan.


1.2.3.2 Revenus locatifs comptabilisés : + 3,6% à périmètre constant
Recettes Recettes Revenus
Recettes locatives locatives locatifs
locatives S1 2021 part H1 2022 S1 2022 part Variation Variation
(1)
(En millions d’euros) S1 2021 100% du groupe 100% du groupe (en %) (en %) à PC % du total
Bureaux – hors Telecom Italia 38,0 38,0 38,5 38,5 + 1,3% + 4,7% 53,8%
dont Milan 30,3 30,4 32,8 32,8 + 8,1% + 3,8% 45,8%
Bureaux – Telecom Italia 39,0 19,9 33,1 16,9 - 15,1% + 1,2% 46,2%
TOTAL 77,0 57,9 71,6 55,4 - 4,3% + 3,6% 100,0%
(1) PC : Périmètre constant.


Globalement, les revenus locatifs ont diminué de - 2,5 M€ par ● des effets de l’inflation (+ 1,8%) dont patrimoine Telecom Italia
rapport au S1 2021 sous l’effet : (+ 0,4%)
● de cessions d’actifs non-essentiels et d’actifs essentiels matures ● en partie compensée par la vacance des espaces
(- 5,0 M€) commerciaux à Milan (- 0,4%)
● d’une hausse des loyers à périmètre constant (+ 1,8 M€, + 3,6%) ● des livraisons de The Sign B, The Sign C et Symbiosis D à Milan
principalement en raison de : (+ 1.9 M€)
● nouveaux baux sur le complexe Garibaldi (+ 0,6%) et plus de ● de libérations pour réaménagement (- 1,3 M€) à Rozzano.
décote Covid (+ 0,5%)


1.2.3.3 Revenus locatifs annualisés : 117 M€ par du groupe
Loyers Loyers loyers Loyers
annualisés annualisés annuels annualisés
Surface Nombre 2021 2021 part S1 2022 S1 2022 part Variation
(En millions d’euros) (en m2) d’actifs 100% du groupe 100% du groupe (en %) % du total
Bureaux –
hors Telecom Italia 341 156 40 92,8 92,8 86,7 86,7 - 6,5% 74%
Bureaux –
Telecom Italia 549 027 69 68,5 34,9 59,1 30,1 - 13,7% 26%
Actifs en
développement 110 225 5 0,0 0,0 0,0 0,0 - s.o.
TOTAL 1 000 407 114 161,3 127,7 145,8 116,9 - 8,5% 100%




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 17
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




Loyers Loyers Loyer Loyers
annualisés annualisés annualisés annualisés
Surface Nombre 2021 2021 part S1 2022 S1 2022 part Variation
(En millions d’euros) (en m2) d’actifs 100% du groupe 100% du groupe (en %) % du total
Milan 475 190 45 92,3 85,2 89,8 82,7 - 3,0% 71%
Rome 66 510 11 8,3 4,2 8,3 4,2 0,0% 4%
Turin 65 425 5 7,0 5,8 7,2 6,2 + 6,0% 5%
Nord de l’Italie 243 475 34 32,4 21,0 23,9 15,0 - 28,8% 13%
Autres 149 808 19 21,2 11,4 16,7 8,9 - 22,5% 8%
TOTAL 1 000 407 114 161,3 127,7 145,8 116,9 - 8,5% 100%

Les revenus locatifs annualisés ont diminué de - 8,5% en raison principalement des cessions effectuées fin 2021.

1.2.3.4 Indexation
L’indexation annuelle des loyers est généralement calculée en Au S1 2022, la variation mensuelle moyenne de l’IPC était de + 6,2%,
appliquant l’augmentation de l’Indice des Prix à la Consommation avec un effet principalement en 2023.
(IPC) à chaque date anniversaire de la signature de l’accord.

1.2.3.5 Activité locative : 15 300 m2 loués ou pré-loués au S1 2022
Loyers Topped-up
annualisés S1 2022 Loyers annualisés
(En millions d’euros) Surface (en m ) 2 en part du groupe S 2021 (100%, en €/m2)
Libérations 24 895 6,1 245
Locations sur portefeuille en gestion 3 563 2,2 606
Locations en cours de développement 11 770 7,4 629
Renouvellements 978 0,3 348

Au S1 2022, environ 15 300 m2 de nouveaux baux ont été signés : Par ailleurs, près de 1 000 m2 ont été renouvelés avec une
extension de durée de sept ans.
● 3 600 m2 sur le patrimoine en exploitation, dont 2 600 m2 de
commerces 24 900 m2 ont été libérés au cours de l’année 2022 :
● 11 800 m2 de pré-location sur les actifs en développement avec ● 21 050 m2 libérés pour le développement
Corso Italia entièrement loué.
● 2 230 m2 ont déjà été reloués ou vendus
● 1 614 m2 restant à gérer.

1.2.3.6 Échéancier des baux et taux d’occupation
1.2.3.6.1 Échéancier des baux : 7,2 années de bail moyen
Baux date de fin
(Part du groupe en millions d’euros) (1re pause) % du total Baux date de fin % du total
2022 7,4 6% 7,1 6%
2023 5,9 5% 2,9 2%
2024 2,9 3% 2,6 2%
2025 8,8 8% 1,9 2%
2026 4,0 3% 6,7 6%
2027 5,5 5% 7,5 6%
2028 17,3 15% 22,0 19%
2029 2,7 2% 2,2 2%
2030 21,0 18% 16,1 14%
2031 12,1 10% 10,0 9%
Au-delà 29,1 25% 38,0 33%
TOTAL 116,9 100% 116,9 100%

La durée résiduelle ferme des baux s’est stabilisée à 7,2 ans grâce ● 0,6% du chiffre d’affaires annualisé de Covivio (4,0 M€) sont déjà
aux nouvelles livraisons (Symbios D, Unione, Wellio) et au maîtrisés en raison d’une option de rupture non exercée et de
renouvellement signé à Milan. nouveaux contrats déjà signés (0,1 M€)
En 2022, les 7,4 M€ de baux arrivant à échéance, représentant 1,1% ● 0,4% du chiffre d’affaires annualisé de Covivio grâce à un actif
du chiffre d’affaires annualisé de Covivio, se répartissent comme en cours d’évaluation (2,6 M€)
suit :
● 0,1% du chiffre d’affaires annualisé de Covivio (0,7 M€) à gérer,
concernent principalement les actifs essentiels.


18 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




1.2.3.6.2 Taux d’occupation : un niveau élevé de 98,1%
(En %) 2021 H1 2022 1
Bureaux – hors Telecom Italia 95,4% 97,5%
Bureaux – Telecom Italia 100,0% 100,0%
TOTAL 96,6% 98,1%

Le taux d’occupation a augmenté de 150 points de base sur le semestre, ce qui s’explique principalement par la location de Via Dante
(+ 1 pt) et la vente d’Innovazione (+ 0,5 pt).

1.2.3.7 Valorisation du patrimoine
1.2.3.7.1 Évolution de la valeur patrimoniale
(En millions d’euros, hors droits, Variations
part du groupe) Valeur 2021 Investissements Cessions de valeur Transfert Valeur H1 2022
Bureaux – hors Telecom Italia 1 805 9 - 11 -2 29 1 830
Bureaux – Telecom Italia 615 - - 69 16 - 561
Actifs en développement 234 12 - 5 - 29 221
TOTAL ACTIVITÉS STRATÉGIQUES 2 653 21 - 80 18 0 2 612


1.2.3.7.2 Patrimoine à Milan : 95% du patrimoine hors Telecom Italia
Valeur Valeur Valeur
2021 part S1 2022 S1 2022 part Variation Rendement (2) Rendement (2)
(En millions d’euros, hors droits) du groupe 100% du groupe à PC (1) 2021 H1 2022 % du total
Bureaux –
hors Telecom Italia 1 805 1 830 1 830 - 0,1% 5,2% 5,1% 70,1%
Bureaux – Telecom Italia 615 1 100 561 + 2,9% 5,7% 5,4% 21,5%
Actifs en développement 234 221 221 + 2,1% n.a. n.a. 8,5%
TOTAL ACTIVITÉS
STRATÉGIQUES 2 653 3 151 2 612 + 0,7% 5,3% 5,1% 100%
(1) PC : Périmètre constant.
(2) Rendement hors projets de développement.



Valeur Valeur Valeur
2021 part S1 2022 S1 2022 part Variation Rendement (2) Rendement (2)
(En millions d’euros, hors droits) du groupe 100% du groupe à PC (1) 2021 H1 2022 % du total
Milan 2 049 2 273 2 109 + 1,2% 4,7% 4,7% 81%
Turin 102 114 97 - 3,2% 6,2% 6,3% 4%
Rome 89 180 92 + 3,0% 4,7% 4,6% 4%
Nord de l’Italie 242 325 175 - 4,2% 8,4% 7,5% 7%
Autres 172 259 138 + 0,1% 7,1% 7,0% 5%
TOTAL 2 653 3 151 2 612 + 0,7% 5,3% 5,1% 100%
(1) PC : Périmètre constant.
(2) Rendement hors projets de développement.


Les segment Bureaux de Milan représente désormais 81% du ● Le patrimoine de Telecom Italia est en légère hausse (+ 2.9%),
patrimoine (+ 4 pts par rapport à fin 2021) et 95% hors actifs s’appuyant sur des bases solides :
Telecom Italia. L’exposition de Milan est en phase avec la stratégie
de Covivio centrée sur les grandes villes européennes. ● 100% d’occupation

● Les valeurs du patrimoine de Milan progressent (+ 1,2%), ● 9,7 années de bail moyen
soutenues par la bonne performance des actifs en ● Les bureaux non essentiels (en dehors de Milan) continuent à
développement (+ 2,1%). reculer (- 11,2%) du fait de la situation générale du marché. Ces
dernières années, Covivio a fortement réduit son exposition à
ces actifs, qui ne représentent plus que 4% du patrimoine.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 19
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




1.2.4 Bureaux Allemagne : 8% du patrimoine de Covivio
1.2.4.1 Un marché locatif en croissance, mais un marché de l’investissement au ralenti
● La demande placée observée sur les six principaux marchés  ● l’espace futur disponible représente 1,3 année de demande
allemands au premier semestre 2022 a augmenté de 35,6% sur placée .
un an à 1,6 million de m2, dépassant partout la moyenne sur
● Les loyers prime continuent à augmenter, malgré une lente
cinq ans pour la première fois depuis le début de la pandémie.
On note toutefois une forte disparité entre les villes : Munich progression du taux de vacance, à un taux global de + 2,2% par
(+ 80%), Düsseldorf (+ 75%), Cologne (+ 65%), Hambourg (+ 27%), rapport à décembre 2021 avec quelques disparités dans les
Francfort (+ 8%), Berlin (+ 8%). tendances : + 5,3% à Düsseldorf (360 €/m2), + 4,7% à Cologne
(333 €/m2), + 3% à Berlin (540 €/m2), + 2% à Hambourg (384 €/m2)
● L’offre immédiate reste assez tendue avec un taux de vacance alors que les niveaux enregistrés à Munich (510 €/m2) et à
faible mais en hausse à 4,7% en moyenne par rapport à fin 2021 Francfort (576 €/m2) restent stables.
(à 4,3%) et présente de fortes disparités : Berlin affiche le taux de
● Au premier semestre 2022, l’investissement dans le segment
vacance le plus bas à 2,8% suivi de près par Cologne (2,9%), puis
Bureaux Allemagne s’élève à 13,1 Md€ (+ 17% par rapport au
Munich (3,8%) et Hambourg (4,6%). Les taux de vacance
enregistrés à Düsseldorf (7,6%) et Francfort (8,5%) restent élevés. premier semestre 2021). Les immeubles de bureaux restent la
classe d’actifs la plus solide sur le marché allemand de
● L’offre future progresse également avec environ 4,0 millions de l’immobilier commercial :
m2 en construction :
● Berlin, Francfort et Hambourg représentent 64% du volume
● peu de risque de suroffre à court terme : taux de pré-location d’investissement au premier semestre 2022
élevé de 49%
● les rendements prime s’élèvent désormais à 2,55% à Berlin, 2,60%
à Munich, 2,70% à Hambourg et 2,80% à Francfort.
Sources : BNP Research, Savills.

1.2.4.2 Revenus locatifs comptabilisés : + 1,7 M€ part du groupe en 2022
Revenus Revenus Revenus Revenus
locatifs locatifs locatifs locatifs Variation (en %) Variation (en %)
S1 2021 1 S1 2021 part S1 2022 S1 2022 part part du PC (1) part % des loyers
(En millions d’euros) 00% du groupe 100% du groupe groupe du groupe totaux
Berlin 3,6 2,5 3,8 2,7 + 7,2% + 3,9% 12%
Francfort 9,7 9,0 10,0 9,2 + 1,7% + 2,7% 40%
Düsseldorf 4,3 4,0 4,7 4,4 + 9,3% - 0,3% 19%
Hambourg 4,2 3,9 4,9 4,7 + 20,0% + 15,7% 20%
Munich 1,3 1,2 1,5 1,4 + 18,7% + 16,2% 6%
Autres 0,6 0,4 0,6 0,4 + 3,4% + 0,7% 2%
TOTAL 23,6 21,0 25,5 22,7 + 8,2% + 6,4% 100%
(1) PC : Périmètre constant.


Les revenus locatifs se sont élevés à 22,7 M€ en part du groupe, en ● activité de location pour 1,2 M€ : principalement des contrats de
hausse de 1,7 M€ par rapport au premier semestre 2021 du fait de : location signés en 2021 avec un effet des loyers en 2022 sur
Sunsquare à Munich (+ 0,3 M€), Zeughaus à Hambourg (+ 0,5 M€)
● indexation pour 0,6 M€ et Y2 à Francfort (+ 0,2 M€).

1.2.4.3 Loyers annualisés : 46,7 M€ en part du groupe
Répartition géographique
Loyers Loyers
annualisés annualisés Loyer annuel Loyer annuel Variation
Surface Nombre 2021 2021 part S1 2022 S1 2022 part (en %) part du % des loyers
(En millions d’euros) 2
(en m ) d’actifs 100% du groupe 100% du groupe groupe totaux
Berlin 53 030 6 7,2 5,1 7,8 5,4 + 7,0% 12%
Francfort 118 649 4 20,7 19,0 21,2 19,5 + 2,6% 42%
Düsseldorf 68 786 2 8,8 8,3 9,0 8,4 + 1,7% 18%
Hambourg 69 041 2 9,5 8,9 10,2 9,6 + 7,7% 21%
Munich 37 104 2 3,0 2,8 3,1 3,0 + 5,4% 6%
Autres 12 945 1 1,2 0,7 1,2 0,7 + 1,0% 2%
TOTAL 359 555 17 50,4 44,9 52,5 46,7 + 4,1% 100%

Les revenus locatifs annualisés à fin juin 2022 atteignent 46,7 M€, réelle : essentiellement des baux signés en 2021 avec un début de
soit une augmentation de 4% par rapport à décembre 2021, ce qui bail en 2022 (+ 0,5 M€ sur Zeughaus, + 0,3 M€ sur FAC, + 0,2 M€ sur
s’explique principalement par l’augmentation de l’occupation Y2, + 0,1 M€ sur City Gate).


(1) Les six principales villes incluent Berlin, Düsseldorf, Francfort, Cologne, Munich et Hambourg
(2) Sur la base de la demande placée annuelle 2021.

20 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




1.2.4.4 Indexation
Les loyers sont indexés sur l’indice des prix à la consommation allemand pour 42% des loyers, 10% ont une majoration fixe et 33% ont une
clause d’indexation si l’IPC dépasse une augmentation annuelle comprise entre 5% et 10%, le reste n’est pas indexé et principalement loué
1
à l’administration publique.

1.2.4.5 Activité locative
Loyers
complémentaires Loyers annualisés
Surface annualisés S1 2022 S1 2022
(en m2) (en M€, part du groupe) (en €/m2,100%)

Libérations 2 445 0,39 17
Locations 3 671 0,84 283

Au premier semestre 2022, l’activité de location a été marquée par les éléments suivants :
● environ 3 700 m2 loués, dont 1 600 m2 à Hambourg pour 15 ans ; ● environ 2 500 m2 d’espaces vacants, dont 1 000 m2 à Hambourg,
600 m2 à Francfort et 1 300 m2 à Berlin 500 m2 à Francfort, 650 m2 à Düsseldorf.

1.2.4.6 Échéancier des baux et taux d’occupation
1.2.4.6.1 Échéancier des baux : 4,3 années de durée résiduelle ferme des baux
Baux date de fin
(En millions d’euros) (1re échéance) % du total Baux date de fin % du total
2022 4,4 10% 4,3 9%
2023 4,8 10% 3,2 7%
2024 13,0 28% 10,4 22%
2025 4,5 10% 4,0 9%
2026 3,4 7% 3,2 7%
2027 5,6 12% 3,3 7%
2028 1,2 3% 3,6 8%
2029 1,9 4% 5,7 12%
2030 1,5 3% 1,7 4%
2031 0,0 0% 0,7 1%
Au-delà 6,3 14% 6,5 14%
TOTAL 46,7 100% 46,7 100%

La durée résiduelle ferme des baux s’élève à 4,3 ans (contre ● 0,35% déjà gérés, y compris les contrats de location de type
4,4 ans à fin 2021). baux glissants pour lesquels les options de rupture ne seront pas
exercées et les contrats de location pour lesquels le locataire
4,4 M€ de baux arrivent à échéance en 2022, soit 0,65% des libère l’espace mais ce dernier a déjà été reloué
revenus annualisés de Covivio. Ils couvrent :
● 0,31% à gérer principalement à Berlin, Hambourg et Munich, dont
0,25% devraient être renouvelés.

1.2.4.6.2 Taux d’occupation de 84,9%
(En %) 2021 S1 2022
Berlin 94,7% 92,7%
Francfort 87,4% 86,9%
Düsseldorf 58,5% 93,2%
Hambourg 85,9% 87,1%
Munich 55,3% 56,9%
Autres 99,7% 100,0%
TOTAL 78,8% 84,9%

Le taux d’occupation s’est amélioré et s’établit à 84,9% (+ 6,1 pts par rapport à fin 2021) principalement du fait du lancement du
réaménagement d’Herzogterrassen désormais classé en développement.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 21
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




1.2.4.7 Valorisation du patrimoine
1.2.4.7.1 Évolution de la valeur patrimoniale
(En millions d’euros, hors droits, part du groupe) Valeur 2021 Investissements Variations de valeur Valeur S1 2022
Berlin 264 15 7 286
Francfort 470 1 0 471
Düsseldorf 306 1 -3 304
Hambourg 286 2 -2 285
Munich 110 2 -4 108
Autres 10 0 0 10
TOTAL 1 445 21 -2 1 464

La valeur du patrimoine en part du groupe a augmenté de 19 M€ millions d’euros depuis la fin de l’année 2021, principalement en raison :
● 21 M€ d’investissements : investissement dans des projets de développement (15 M€ principalement investis dans le projet
Alexanderplatz à Berlin) et investissement de 6 M€ dans les actifs existants
● - 2 M€ de variation de valeur (PC).

1.2.4.7.2 Évolution du patrimoine à périmètre constant : - 0,2%
Valeur 2021 Valeur Valeur Variation
(En millions d’euros, Valeur 2021 part du S1 2022 S1 2022 part à PC (1) Rendement % de la
Hors Droits) 100% groupe 100% du groupe sur 6 mois 2021 S1 2022 valeur totale
Berlin 396 264 434 286 + 2,5% 3,8% 3,9% 20%
Francfort 510 470 511 471 - 0,1% 4,1% 4,1% 32%
Düsseldorf 325 306 322 304 - 1,1% 2,7% 3,9% 21%
Hambourg 303 286 303 285 - 0,8% 3,1% 3,4% 19%
Munich 117 110 114 108 - 3,2% 2,5% 2,7% 7%
Autres 16 10 17 10 + 3,5% 7,5% 7,2% 1%
TOTAL 1 667 1 445 1 702 1 464 - 0,2% 3,4% 3,8% 100%
(1) PC : Périmètre constant.


Le portefeuille de bureaux de Covivio Allemagne atteint une taille villes ont subi une baisse de valorisation principalement liée à la
critique avec un montant d’actifs de 1,7 Md€ : vacance et à une légère hausse des taux de capitalisation et
d’actualisation (+ 5 bps à + 10 bps)
● le patrimoine est stable à périmètre constant (- 0,2%). D’une
part, il affiche une hausse de la valorisation des actifs basés à ● le rendement brut est passé de 3,4% à fin 2021 à 3,8% au premier
Berlin : + 2,5%, principalement du fait d’une augmentation du semestre 2022 suite au transfert (+ 0,4 pbs) de Herzogterrassen
niveau des loyers de marché. En revanche, les actifs des autres du portefeuille d’exploitation au pipeline de développement.



1.2.5 Résidentiel Allemagne : 30% du patrimoine de Covivio
Covivio intervient sur le secteur Résidentiel en Allemagne au ● Plus récemment, on note également une augmentation des
travers de sa filiale Covivio Immobilien, détenue à 61,7%. Les coûts de construction et une pénurie de main-d’œuvre, ce qui
données chiffrées sont présentées en 100% et en part du groupe retarde certains projets et met la pression sur l’offre.
Covivio.
● À Berlin, il y a en moyenne 217 locataires potentiels par
Covivio détient près de 41 300 unités à Berlin, Hambourg, Dresde, appartement disponible (contre 177 au premier trimestre).
Leipzig et en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, ce qui représente
● Cette pénurie continue à générer une importante hausse des
8,3 Md€ (5,4 Md€ part du groupe) d’actifs.
loyers et valeurs en Allemagne. À Berlin :
1.2.5.1 Des fondamentaux de marché soutenus ● le loyer moyen demandé sur les constructions neuves
● La pénurie de logements persiste avec un déficit de l’ordre de progresse de 8% à 18,2 €/m2 sur un an à fin mars 2022, tandis
670 000 unités en Allemagne à fin 2021, particulièrement à Berlin que le loyer moyen demandé sur les immeubles existants
qui affiche un manque de plus de 200 000 unités. augmente de 10% à 13,6 €/m2

● La démographie soutient toujours cette tendance : vieillissement ● le prix de vente moyen a progressé de 6% sur un an et
de la population, augmentation du nombre de ménages s’établit désormais à 5 600 €/m2 en mars 2022, nettement
(+ 971 000 d’ici 2040), réfugiés venant d’Ukraine supérieur à la valorisation actuelle du patrimoine résidentiel
(700 000 personnes en mai). de Covivio (3 467 €/m2). En juin, le prix au mètre carré des
bâtiments neufs a également atteint un nouveau niveau
record de 8 430 €/m2 (+ 14% sur un an).




22 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




Au cours du premier semestre 2022, l’activité de Covivio a été ● la forte croissance des valorisations : + 5,9% de croissance à
marquée par : périmètre constant
● la croissance continue et soutenue des loyers : + 3,0% à périmètre ● la finalisation des acquisitions de 165 lots à Berlin pour un prix
1
constant, portée par la Rhénanie-du-Nord-Westphalie et Dresde moyen de 2 630 €/m2.
& Leipzig
Sources : Guthman Real Estate, Catella, ImmobilienScout, CBRE.

1.2.5.2 Loyers comptabilisés : + 3,0% à périmètre constant
Revenus Revenus Revenus Revenus
locatifs locatifs locatifs locatifs Variation part Variation (en %)
S1 2021 S1 2021 part S1 2022 S1 2022 part du groupe à PC part % des loyers
En millions d’euros 100% du groupe 100% du groupe (en %) du groupe (1) totaux
Berlin 65,0 42,2 68,7 45,1 6,9% + 2,9% 52%
dont Résidentiel 52,1 33,7 54,7 35,9 6,3% + 1,9% 41%
dont Autre commercial (2) 12,9 8,4 14,1 9,3 10,5% + 6,5% 11%
Dresde & Leipzig 11,5 7,4 11,4 7,4 0,4% + 3,1% 8%
Hambourg 8,6 5,6 8,6 5,6 0,6% + 2,4% 6%
Rhénanie-du-Nord-Westphalie 46,3 29,2 46,0 29,0 - 0,8% + 3,4% 33%
Essen 16,8 10,4 16,9 10,5 0,7% + 3,5% 12%
Duisburg 8,1 5,0 8,1 5,0 - 0,6% + 2,3% 6%
Müllheim 5,3 3,3 5,2 3,3 - 1,4% + 2,3% 4%
Oberhausen 5,1 3,4 4,8 3,1 - 7,9% + 3,2% 4%
Autres 11,1 7,1 10,9 7,0 - 0,9% + 4,5% 8%
TOTAL 131,5 84,5 134,8 87,2 3,2% + 3,0% 100%
dont Résidentiel 113,5 73,1 116,4 75,1 2,7% + 2,6% 86%
(2)
dont Autre commercial 17,9 11,4 18,4 12,0 5,8% + 6,1% 14%
(1) PC : Périmètre constant.
(2) Commerces de pied d’immeuble, parcs de stationnement, etc.


Les loyers s’élevaient à 87 M€ part du groupe au premier ● des acquisitions à Berlin en 2021 et au premier semestre 2022
semestre 2022, en hausse de 3,2% (+ 2,7 M€) sous les effets (+ 2,5 M€)
combinés :
● des cessions (- 1,2 M€) impliquant essentiellement un patrimoine
● à Berlin, de la croissance des loyers à périmètre constant est de d’actifs matures en Rhénanie-du-Nord-Westphalie au second
2,9% (+ 1,2 M€) portée par l’indexation (+ 1,9 pt) et les relocations semestre 2021, ainsi que quelques privatisations à marge élevée
incluant des modernisations (+ 1,0 pt) à Berlin
● en dehors de Berlin, de la croissance des loyers à périmètre ● d’autres facteurs (- 1,0 M€) qui incluent l’effet exceptionnel de
constant qui a été soutenue dans toutes les villes (+ 3,2% en l’annulation de Mietendeckel à Berlin (recouvrement des loyers
moyenne, + 1,2 M€) sous l’effet des relocations (y compris les de 2020 au premier semestre 2021).
modernisations) et de l’indexation




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 23
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




1.2.5.3 Revenus locatifs annualisés : 179,1 M€ part du groupe
Loyers Loyer Loyer Variation
annualisés annuel annuel part du Loyer
Surface Nombre 2021 part S1 2022 S1 2022 part groupe moyen (en % des loyers
En millions d’euros (en m )2
d’unités du groupe 100% du groupe (en %) €/m2/mois) totaux
Berlin 1 322 811 18 057 90,8 142,6 93,6 + 3,1% 9,0 €/m2 52%
dont Résidentiel 1 138 008 16 862 72,5 113,0 74,1 + 2,3% 8,3 M€ 41%
dont Autre commercial (1) 184 803 1 195 18,3 29,6 19,5 + 6,3% 13,4 M€ 11%
Dresde & Leipzig 265 536 4 357 15,2 22,8 14,8 - 2,5% 7,2 €/m2 8%
2
Hambourg 143 806 2 366 11,4 17,6 11,5 + 0,9% 10,2 €/m 6%
Rhénanie-du-Nord-
Westphalie 1 103 984 16 537 58,5 93,9 59,2 + 1,2% 7,1 €/m2 33%
Essen 393 943 5 761 21,2 34,6 21,5 + 1,2% 7,3 €/m2 12%
2
Duisburg 204 535 3 147 10,1 16,5 10,3 + 1,3% 6,7 €/m 6%
Müllheim 126 913 2 133 6,7 10,7 6,7 + 1,3% 7,0 €/m2 4%
Oberhausen 124 353 1 830 6,3 9,8 6,4 + 1,6% 6,6 €/m2 4%
2
Autres 254 241 3 666 14,2 22,3 14,3 + 0,9% 7,3 €/m 8%
TOTAL 2 836 137 41 317 175,9 277,0 179,1 + 1,8% 8,1 €/M2 100%
dont Résidentiel 2 596 146 39 739 151,8 238,9 154,2 + 1,6% 7,7 €/m2 86%
(1) 2
dont Autre commercial 239 991 1 578 24,1 38,1 24,9 + 3,4% 13,2 €/m 14%
(1) Commerces de pied d’immeuble, parcs de stationnement, etc.


La répartition du patrimoine est relativement stable depuis 1.2.5.4.2 Sur les baux en cours
quelque temps, Berlin générant un peu plus de 50% des revenus
Pour les locataires résidentiels, le loyer peut généralement être
locatifs (+ 2 pts par rapport au premier semestre 2021), au travers
ajusté en fonction du loyer comparatif local (Mietspiegel), qui est
de logements et de certains commerces (principalement des
généralement déterminé sur la base de l’indice des loyers. Outre
commerces de pied d’immeuble).
ce mode de révision, il est également possible de conclure un
Les loyers par m2 (8,1 €/m2/mois en moyenne) offrent un solide contrat de loyer indexé ou progressif. Une combinaison successive
potentiel de croissance par réversion sur tous les marchés, de méthodes de révision peut également être convenue par
notamment à Berlin (20-25%), à Hambourg (20-25%), à Dresde et contrat (par exemple, un loyer progressif pour les cinq premières
Leipzig (10-15%) et en Rhénanie-du-Nord-Westphalie (15-20%). années du contrat, suivi d’une révision sur la base du loyer
comparatif local).
1.2.5.4 Indexation Révision sur la base du loyer comparatif local : le loyer actuel peut
Les revenus locatifs des logements en Allemagne évoluent selon être augmenté de 15 à 20% dans les trois ans, selon les régions,
divers mécanismes : sans dépasser le loyer comparatif local (Mietspiegel). Ce type de
contrat représente environ 90% de nos revenus locatifs.
1.2.5.4.1 Loyers de relocation
1.2.5.4.3 Pour les baux en cours avec réalisation
Il est en principe possible d’augmenter le loyer librement, sous
réserve que le bien ne soit pas financé par des subventions de travaux
gouvernementales. Si les travaux ont été réalisés, le loyer peut être augmenté de 8%
au maximum du montant desdits travaux, en plus de
Par exception à ce principe de liberté de fixation des loyers, l’augmentation possible d’après l’indice du loyer. Cette
certaines villes comme Berlin, Hambourg, Cologne et Düsseldorf augmentation est soumise à trois conditions :
ont appliqué un plafonnement des loyers (Mietpreisbremse) de
relocation. Fin mai 2022, ce taux plafond a également été décidé ● les travaux permettent d’économiser de l’énergie, d’augmenter
pour Dresde et Leipzig et devrait être appliqué au cours de l’été la valeur utilitaire ou d’améliorer les conditions de vie à long
2022. Dans ces villes, le loyer de relocation ne peut excéder de terme
plus de 10% le loyer de référence (Mietspiegel), sauf dans les cas
suivants : ● le locataire doit être prévenu de cette augmentation de loyer
dans un délai de trois mois
Si le bien a été modernisé au cours des trois dernières années, le
loyer de relocation peut dépasser la limite de + 10% et atteindre un ● le loyer ne peut pas être augmenté de plus de 3 €/m2 pour les
maximum de 8% des coûts de modernisation. travaux de modernisation du bien sur une période de six ans
(2 €/m2 si le loyer initial est inférieur à 7 €/m2).
Dans le cadre d’une modernisation complète (montant de travaux
supérieur à un tiers des coûts de nouvelle construction), il est
possible d’augmenter librement le loyer.
Si le loyer reçu du locataire précédent est supérieur à la limite de
+ 10%, alors ce loyer constitue la limite en cas de relocation.
Les immeubles construits après le 1er octobre 2014 ne sont pas
inclus dans le plafond des loyers.




24 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




1.2.5.5 Taux d’occupation : un niveau élevé de 99,0%
(En %) 2021 H1 2022 1
Berlin 98,7% 98,5%
Dresde & Leipzig 99,5% 99,4%
Hambourg 100,0% 99,5%
Rhénanie-du-Nord-Westphalie 99,5% 99,5%
TOTAL 99,1% 99,0%

Le taux d’occupation reste élevé à 99%. Il se maintient au-dessus de 98% depuis fin 2015, reflétant la très bonne qualité du patrimoine et le
faible risque locatif du groupe.

1.2.5.6 Valorisation du patrimoine : 8,3 Md€ (5,4 Md€ en part du groupe)
1.2.5.6.1 Évolution de patrimoine : croissance de 6,0%
Création
de valeur sur
(En millions d’euros, Investiss- acquis./ Variations Variation de Valeur
hors droits, part du groupe) Valeur 2021 Acqu. ements Cessions cessions de valeur périmètre S1 2022
Berlin 2 913 19 9 - 11 1 141 5 3 078
Dresde & Leipzig 429 - 2 - 11 - 19 - 439
Hambourg 389 - 3 - - 27 0 419
Rhénanie-du-Nord-Westphalie 1 350 - 14 1 0 81 1 1 446
TOTAL 5 079 19 28 - 21 2 268 6 5 382

Au premier semestre 2022, la valeur du patrimoine a augmenté de 6,0% pour s’établir à 5,4 Md€ part du groupe. La croissance est
principalement portée par l’augmentation de la valeur à périmètre constant (268 M€).

1.2.5.6.2 Variation à périmètre constant : + 5,9% de croissance
Valeur Valeur
Valeur 2021 Surface Valeur Valeur S1 2022 Variation Rende- Rende- % de la
(En millions d’euros, 2021 part du à 100% S1 2022 S1 2022 part du à PC (1) ment ment valeur
hors droits) 100% groupe 2
(en m ) 100% 2
(en €/m ) groupe sur 6 mois 2021 S1 2022 totale
Berlin 4 439 2 913 1 322 811 4 691 3 546 3 078 + 5,2% 3,1% 3,0% 57%
dont Résidentiel 3 750 2 460 1 138 008 3 945 3 467 2 588 + 4,7% 2,9% 2,9% 48%
dont Autre
commercial (2) 689 453 184 803 746 4 037 490 + 7,7% 4,1% 4,0% 9%
Dresde & Leipzig 661 429 265 535 677 2 548 439 + 5,1% 3,5% 3,4% 8%
Hambourg 594 389 143 806 641 4 455 419 + 7,9% 2,9% 2,8% 8%
Rhénanie-du-Nord-
Westphalie 2 143 1 350 1 103 984 2 297 2 080 1 446 + 7,1% 4,3% 4,1% 27%
Essen 840 522 393 943 907 2 303 563 + 8,0% 4,1% 3,8% 10%
Duisburg 354 220 204 535 375 1 835 233 + 6,2% 4,6% 4,4% 4%
Müllheim 231 145 126 913 247 1 943 155 + 6,3% 4,6% 4,3% 3%
Oberhausen 187 122 124 353 202 1 622 132 + 7,9% 5,2% 4,9% 2%
Autres 531 341 254 241 566 2 226 363 + 6,6% 4,2% 3,9% 7%
TOTAL 7 836 5 079 2 836 136 8 305 2 928 5 382 + 5,9% 3,5% 3,3% 100%
dont Résidentiel 6 926 4 484 2 596 146 7 338 2 827 4 748 + 5,7% 3,4% 3,3% 88%
dont Autre
commercial (2) 910 595 239 991 967 4 029 635 + 7,5% 4,1% 3,9% 12%
(1) PC : Périmètre constant.
(2) Commerces de pied d’immeuble, parcs de stationnement, etc.


Le patrimoine résidentiel de Covivio en Allemagne est valorisé à s’établit à 3 467 €/m2, bien en dessous du prix moyen de la
2 928 €/m2 en moyenne, offrant un fort potentiel de croissance, en demande de condominiums (5 600 €/m2 à fin mars 2022 selon
particulier à Berlin où la valorisation actuelle des lots résidentiels Catella).




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 25
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
d’analyse de l’activité par secteur




Au premier semestre 2022, les valorisations ont augmenté de ● une forte hausse en Rhénanie-du-Nord-Westphalie (+ 7,1%), à
+ 5,9% à périmètre constant depuis la fin 2021, ce qui correspond à Hambourg (+ 7,9%) et à Dresde et Leipzig (5,1%), grâce à la
une nouvelle période de croissance très dynamique : dynamique continue de la croissance des loyers et de
l’augmentation de la valeur dans les grandes villes allemandes.
● + 5,2% à Berlin grâce à la hausse des valeurs dans des
localisations très recherchées


Valeur vénale
Valeur comptable
DE RÉSERVE DE VALEUR


5 600 €/PȒ 6 600 €/PȒ 3 091 €/PȒ

+ 57% + 48% + 21%

3 467 €/PȒ 4 455 €/PȒ 2 548 €/PȒ
Berlin Hambourg Dresde et Leipzig


2,6 Md€ de patrimoine 0,4 Md€ 0,4 Md€
63% en copropriété 34% en copropriété 50% en copropriété




1.2.5.7 Capex de maintenance Les Capex du premier semestre 2022 ont, en grande partie, été
dépensés à Hambourg et en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. À
et de modernisation
Hambourg, nous avons réalisé un projet de modernisation
Au premier semestre 2022, les Capex s’élèvent à 44 M€ énergétique complet d’environ 100 unités. La qualité du patrimoine
(15,4 M€/m2 ; 28 M€ part du groupe) et les OPEX à 9 M€ (3,2 €/m2) ; en Rhénanie-du-Nord-Westphalie nous permet de bénéficier à la
6 M€ en part du groupe. fois de la hausse des loyers et de la valorisation dans cette région.
En moyenne, les projets de modernisation offrent un rendement
supérieur à 5,0%.

Hambourg - 34,0 €/m²
modernisation 15,1 €/m²
maintenance 18,9 €/m²

Dresde & Leipzig - 13,3 €/m²
modernisation 5,9 €/m²
maintenance 7,4 €/m²



44 m€
CAPEX Rhénanie-du-Nord-Westphalie - 19.7 €/m²
modernisation 8,8 € /m²
15 €/m² maintenance 11,0 € /m²
Berlin - 10,2 €/m²
modernisation 4,5 €/m²
maintenance 5,6 €/m²




26 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




1.2.6 Hôtels en Europe : 15% du patrimoine de Covivio
Covivio Hotels, filiale de Covivio détenue à 43,9% au 30 juin 2022, ● En Europe, la reprise du segment Hôtels a été soutenue et le
1
est une Société d’Investissements Immobiliers Cotée (SIIC) et un RevPar s’est progressivement rapproché et a même dépassé les
acteur immobilier leader en Europe. La société investit à la fois niveaux de 2019, passant de - 50% en janvier (par rapport
dans les hôtels en bail (fixe ou variable) et en Murs et Fonds. à 2019) à + 6% en mai.
Les données sont communiquées en 100% et en part du groupe ● La performance enregistrée au cours du premier semestre 2022
Covivio (PdG). a confirmé le fort rebond dans les pays à forte clientèle
domestique, notamment la France, le Royaume-Uni et l’Italie, qui
Covivio détient un portefeuille d’hôtels de premier ordre d’une représentent 47% du chiffre d’affaires du segment Hôtels et
valeur de 6,7 Md€ (2,6 Md€ part du groupe) et se concentre sur des témoignent des bons fondamentaux de l’hôtellerie, en particulier
biens dans des grandes métropoles européennes loués ou au niveau des loisirs.
exploités par les 16 principaux opérateurs hôteliers tels qu’Accor,
B&B, IHG, NH Hotels, etc. Ce portefeuille offre une diversification ● La France (et Paris en particulier) a enregistré une forte reprise
géographique et locative (à travers 12 pays européens) et des tout au long du second semestre, avec un RevPar en hausse de
possibilités de gestion d’actifs à travers différents modes de + 20% en mai 2022 (par rapport à 2019), démontrant qu’au-delà
détention (hôtels en bail et Murs et Fonds). des loisirs, la clientèle d’affaires se redresse également. Le
Royaume-Uni est également revenu légèrement au-dessus des
1.2.6.1 Accélération de la reprise niveaux de 2019 en mai 2022 (RevPar en hausse de + 2%).
au premier semestre 2022 ● En Allemagne, la croissance piétine jusqu’en avril en raison de
Après un début d’année difficile compte tenu de la vague du restrictions plus longues (RevPAR toujours en baisse de - 4% en
variant Omicron, la levée des restrictions a permis une mai par rapport à 2019), mais le rythme de la reprise s’accélère
accélération de la reprise du segment Hôtels à partir de désormais.
février/mi-mars 2022, tirée par le tourisme international.



Rebond des performances (RevPAR) jusqu’en mai 2022 par rapport à 2019
Juin-21 Août-21 Oct-21 Déc-22 Fév-22 Mai-22

20%
+ 20%
+ 6%
0% + 2%
- 4%

- 20%



- 40%



- 60%



- 80%


Sources : MKG, STR
● Autre bonne nouvelle enregistrée au cours du premier semestre, Les actifs détenus en partie par Covivio Hotels comprennent :
la mise en place du pricing power. Les taux quotidiens moyens
ont dépassé les niveaux de 2019 en mai, de + 12% en moyenne en ● 8 Murs et Fonds en Allemagne (détenus à 94,9%)
Europe, avec une belle performance sur nos principales ● 91 actifs B&B en France, dont 89 détenus à 50,2% et 2 détenus à
expositions : + 17% en Europe, + 9% au Royaume-Uni ou encore 31,2%
+ 6% en Allemagne.
● 11 actifs B&B en Allemagne (93,0%)
● Du côté des investissements, le volume de transactions
enregistré en Europe au premier semestre 2022 atteint 5,6 Md€, ● 8 actifs B&B en Allemagne, dont 5 détenus à 84,6% et les trois
en hausse de + 19% par rapport au premier semestre 2021. autres à 90,0%
● 2 actifs Motel One en Allemagne (94,0%)
● 30 actifs AccorInvest en France (28 actifs) et en Belgique
(2 actifs), détenus respectivement à 31,2% (24 actifs) et 33,3%
(6 actifs).




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 27
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




1.2.6.2 Chiffre d’affaires comptabilisé : + 100,1% à périmètre constant
Chiffre Chiffre Chiffre Chiffre
d’affaires d’affaires d’affaires d’affaires Variation (en %)
S1 2021 S1 2021 part S1 2022 S1 2022 part Variation (en %) à PC (1)
En millions d’euros 100% du groupe 100% du groupe part du groupe part du groupe
Hôtels en bail – Loyers variables 7,4 3,2 21,1 9,3 + 187,3% + 213,9%
Hôtels en bail – Loyers fixes 68,2 26,5 72,3 28,9 + 9,1% + 8,6%
Hôtels en bail – Royaume-Uni 0,0 0,0 16,4 7,2 n.a. n.a.
Hôtels en Murs et Fonds – EBITDA - 3,8 - 1,5 19,2 8,1 n.a. n.a.
CHIFFRE D’AFFAIRES TOTAL
HÔTELS 71,8 28,2 129,0 53,4 + 89,6% + 100,1%
(1) PC : Périmètre constant.


Le chiffre d’affaires des Hôtels a augmenté de + 100% (+ 25,2 M€ ● autres baux fixes (45% du patrimoine hôtelier) :
part du groupe) par rapport au premier semestre 2021, du fait des
éléments suivants : ● + 0,5 M€ en raison de l’arrivée d’un nouveau locataire à
Madrid
● Hôtels en bail :
● à périmètre constant, la performance de + 9% s’explique par
● le patrimoine AccorInvest (13% du portefeuille hôtelier), qui est la hausse des prix qui conduit à une indexation plus
indexé sur le chiffre d’affaires hôtelier, a augmenté de 214% à importante qui impacte directement les loyers
périmètre constant par rapport au premier semestre 2021, du
fait de la suspension des restrictions en Europe au premier ● signature de nouveaux baux avec B&B France : + 0,7 M€,
trimestre 2022. Ces hôtels de moyenne gamme et soit un loyer très supérieur au loyer variable de 2019
économiques sont situés en France et en Belgique ● Hôtels en Murs & Fonds (20% du patrimoine hôtelier) :
● baux fixes au Royaume-Uni (14% du patrimoine hôtelier) : principalement situé en Allemagne et dans le Nord de la France.
+ 7 M€ du fait de la renégociation des baux La hausse de - 1,5 M€ à 8,1 M€ (Allemagne + 6,5 M€ & France
+ 1,7 M€) s’explique par la fin des mesures sanitaires restrictives
depuis le premier trimestre 2022.
Taux de collecte : 100% pour les hôtels, hors franchises de loyers et
différés de paiement.

1.2.6.3 Chiffre d’affaires annualisé
Répartition par opérateur et par pays (sur la base des revenus fixes 2022 et des revenus variables 2019) dont le montant s’élève à 135,5 M€
part du groupe.


13% Autres
Autres
15%
23%
7% 2%
Belgique France
3%

11%
Espagne 15%
14%

12% 6%
Royaume-Uni 26% 9% 13%
Allemagne




Les loyers sont ventilés de la façon suivante : fixe (45%), variable (20%), Royaume-Uni (12%) et EBITDA (23%).

1.2.6.4 Indexation
Les loyers à indice fixe sont indexés sur des indices de référence (ILC et ICC en France et indice prix de consommation pour les actifs à
l’étranger).




28 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




1.2.6.5 Échéancier des baux : 12,9 ans de durée résiduelle ferme des baux
Baux date de fin
(1re échéance) Baux date de fin
1
Part du groupe (en millions d’euros) % du total % du total
2022 0,0 0% 0,0 0%
2023 8,1 8% 2,3 2%
2024 1,0 1% 0,6 1%
2025 2,0 2% 2,3 2%
2026 0,0 0% 0,0 0%
2027 0,9 1% 0,9 1%
2028 0,0 0% 0,0 0%
2029 11,3 11% 12,4 12%
2030 9,6 9% 9,6 9%
2031 3,8 4% 3,8 4%
Au-delà 67,1 64% 72,0 69%
TOTAL HÔTELS EN BAIL 104,0 100% 104,0 100%


1.2.6.6 Valorisation du patrimoine : + 2,8% à périmètre constant
1.2.6.6.1 Évolution de la valeur patrimoniale
(En millions d’euros, Variations Valeur
hors droits, part du groupe) Valeur 2021 Acquisitionsnvestissements
s Cessions de valeur Autres S1 2022
Hôtels en bail 2 033 3 12 - 29 58 0 2 079
Hôtels en Murs et Fonds 521 - 3 - 13 1 539
Actifs en développement 23 - - - - 0 23
TOTAL HÔTELS 2 578 3 16 - 29 71 1 2 641

À fin juin 2022, le patrimoine s’élève à 2,6 Md€ part du groupe, en hausse de 63 M€ par rapport à fin 2021, ce qui s’explique essentiellement
par la variation positive de la valeur à périmètre constant (+ 71 M€).

1.2.6.6.2 Variation à périmètre constant : + 2,8%
Valeur 2021 Valeur Valeur
(En millions d’euros, Valeur 2021 part du S1 2022 S1 2022 part Variation Rendement (2) Rendement (3) % de la
hors droits) 100% groupe 100% du groupe à PC (1) 2021 S1 2022 valeur totale
France 2 283 730 2 238 734 + 3,2% 4,9% 4,9% 28%
Paris 827 304 848 313 12%
Grand Paris
(hors Paris) 498 133 515 140 5%
Grandes métropoles
régionales 583 193 609 203 8%
Autres villes 374 100 266 78 3%
Allemagne 650 280 663 286 + 1,9% 4,7% 4,6% 11%
Francfort 74 31 76 32 1%
Munich 48 21 50 22 1%
Berlin 73 34 75 32 1%
Autres villes 454 193 462 200 8%
Belgique 283 112 287 114 + 1,4% 6,3% 6,2% 4%
Bruxelles 100 35 102 36 1%
Autres villes 183 77 186 78 3%
Espagne 630 276 646 283 + 2,4% 5,2% 5,2% 11%
Madrid 283 124 286 126 5%
Barcelone 213 93 219 96 4%
Autres villes 134 59 140 61 2%
Royaume-Uni 785 344 817 358 + 4,4% 4,8% 4,6% 14%
Italie 265 116 277 121 + 2,9% 5,1% 4,9% 5%
Autres pays 454 199 467 205 + 1,8% 5,2% 5,2% 8%
Total Hôtels en bail 5 351 2 057 5 394 2 102 + 2,9% 5,0% 4,9% 80%



COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 29
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Éléments d’analyse de l’activité par secteur




Valeur 2021 Valeur Valeur
(En millions d’euros, Valeur 2021 part du S1 2022 S1 2022 part Variation Rendement (2) Rendement (3) % de la
hors droits) 100% groupe 100% du groupe à PC (1) 2021 S1 2022 valeur totale
France 261 114 278 122 + 6,1% 5,4% 5,0% 5%
Lille 106 47 108 48 2%
Autres villes 155 68 170 75 3%
Allemagne 847 352 866 361 + 1,5% 6,7% 6,5% 14%
Berlin 596 248 614 256 10%
Dresde & Leipzig 198 82 199 83 3%
Autres villes 53 22 54 22 1%
Autres pays 125 55 127 56 + 1,6% 7,1% 6,9% 2%
Total hôtels
en Murs & Fonds 1 234 521 1 272 538 + 2,5% 6,3% 6,1% 20%
TOTAL HÔTELS 6 584 2 578 6 666 2 641 + 2,8% 5,3% 5,2% 100%
(1) PC : périmètre constant sur une base 6 mois.
(2) Rendement hors projets en cours de développement ; Rendement de l’EBIDTA des hôtels en Murs & Fonds.
(3) Rendements calculés sur le chiffre d’affaires fixe en 2022 et sur le chiffre d’affaires variable en 2019. Rendement effectif au premier semestre 2022 : 4,6%.


À fin juin 2022, Covivio détenait un patrimoine unique d’une valeur La valeur du patrimoine a augmenté de + 2,8% à périmètre
de 2,6 Md€ (6,7 Md€ à 100%) en Europe. Ce patrimoine stratégique constant, découlant à la fois :
est caractérisé par :
1. du patrimoine situé au Royaume-Uni (+ 4,4%) : la forte reprise
● des emplacements de qualité : note moyenne d’emplacement de l’activité depuis le début du premier semestre et le nouveau
Booking.com de 8,8/10 et 89% situés dans les grandes villes bail avec IHG permettent une augmentation de + 4,4% sur ces
européennes 12 actifs représentant 14% du patrimoine hôtelier total
● un patrimoine diversifié : en termes de pays (douze pays, aucun 2. des autres actifs loués (+ 2,5%) : en ligne avec la reprise sur les
ne représentant plus de 33% du patrimoine total) et de segment loyers variables AccorInvest, la marge sur les nouveaux
(68% économique/milieu de gamme et 32% haut de gamme) contrats de vente et l’indexation sur les loyers fixes. Cette
hausse résulte également de la rationalisation du patrimoine
● des opérateurs hôteliers de qualité avec des baux à long terme :
AccorInvest avec des ventes conjointes de programmes
16 opérateurs hôteliers et une durée de location moyenne de Propco et Opco et du changement de marque de 31 actifs en
12,9 années. hôtels B&B à bail fixe
3. du portefeuille en gestion (+ 2,5%) : bonne performance du
patrimoine français avec une progression de + 6,1% grâce à
l’actif situé dans le sud de la France qui a été rénové et au
rebond de la clientèle loisirs. Début plus tardif de la reprise des
actifs allemands à la fin du premier semestre (+ 1,5%).

Répartition géographique du patrimoine en valeur 89% des actifs situés dans de grandes villes européennes

14%
Autres

5% 32%
Belgique
France
Édimbo
bou
bourg


Amsterdam
Dublin
n
11% Varsovie
e
Espagne
Londre
Londres
Lond re Berlin
Lille Brruxelle
Brux
Br e s Cra
Crac
rac
a oovie
ov
vi
Prague

14% Paris
Mun
uni
nich Budapest
Royaume-Uni pe

24%
Allemagne Lyon Veni
niice
c

Nice

Rome
me
Ba
arcelone
Madrid




30 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Renseignements financiers et commentaires




1.3 Renseignements financiers et commentaires
1
L’activité de Covivio consiste en l’acquisition ou le développement, la détention, l’administration et la location de biens, notamment de
Bureaux en France, en Italie et en Allemagne, de Biens résidentiels en Allemagne ainsi que d’Hôtels en Europe.
Enregistrée en France, Covivio est une société anonyme à Conseil d’Administration.
Les informations relatives au Résidentiel Allemagne qui figurent ci-après incluent certains actifs de Bureaux détenus par la filiale (Covivio
Immobilien).



Comptes consolidés
1.3.1 Périmètre de consolidation
Au 30 juin 2022, le périmètre de consolidation de Covivio couvrait les sociétés basées en France et dans plusieurs pays européens. Les
principaux taux de détention des sociétés consolidées en intégration globale et non détenues à 100% sont les suivants :

filiales 31 décembre 2021 30 juin 2022
Covivio Hotels 43,8% 43,9%
Covivio Immobilien 61,7% 61,7%
Covivio Office 6 GmbH 89,9% 89,9%
Sicaf (portefeuille Telecom Italia) 51,0% 51,0%
OPCI CB 21 (Tour CB 21) 75,0% 75,0%
Covivio Alexanderplatz Allemagne 55,0% 55,0%
SCI Latécoère (DS Campus) 50,1% 50,1%
SCI Latécoère 2 (extension DS Campus) 50,1% 50,1%
SCI 15, rue des Cuirassiers (Silex 1) 50,1% 50,1%
SCI 9, rue des Cuirassiers (Silex 2) 50,1% 50,1%
SAS 6, Rue Fructidor (So Pop) 50,1% 50,1%
SCCV Fontenay-sous-Bois (Résidentiel France) 50,0% 50,0%
SCCV Bobigny (Résidentiel France) 60,0% 60,0%
SNC N2 Batignolles promo (Paris N2) 50,0% 50,0%
SCI N2 Batignolles (Paris N2) 50,0% 50,0%




1.3.2 Principes comptables
Les comptes consolidés sont établis en conformité avec les les IFRS (International Financial Reporting Standards), ainsi que
normes comptables internationales édictées par l’IASB leurs interprétations. Les comptes ont été arrêtés par le Conseil
(International Accounting Standards Board) et adoptées par d’Administration en date du 21 juillet 2022.
l’Union européenne à la date d’arrêté. Ces normes comprennent




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 31
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Renseignements financiers et commentaires




1.3.3 Compte de résultat simplifié – part du groupe
(En millions d’euros, part du Groupe) S1 2021 S1 2022 Var. %
Loyers Nets 262,2 270,1 + 7,8 + 3%
EBITDA activité Murs & Fonds et Flex Office 2,7 13,6 + 10,9
Revenus des autres activités
(y compris développement immobilier) 25,4 14,4 - 11,0 - 43%
REVENUS NETS 290,4 298,1 + 7,7 + 3%
Coûts de fonctionnement nets - 38,1 - 35,5 + 2,6 - 7%
Amortissement des biens d’exploitation - 27,1 - 17,9 + 9,2 - 34%
Variation nette des provisions et autres 4,4 3,8 - 0,6 - 14%
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 229,6 248,6 + 18,9 + 8%
Résultat net des immeubles en stock - 0,3 - 1,4 - 1,1
Résultat des ajustements de valeurs 296,3 380,4 + 84,1 + 28%
Résultat des cessions d’actifs 6,0 - 0,8 - 6,8 - 113%
Résultat de cession de titres 1,8 24,5 + 22,7
Résultat des variations de périmètre - 0,8 - 0,4 + 0,4 - 50%
PRODUITS D’EXPLOITATION 532,6 650,8 + 118,2 + 22%
Coût de l’endettement financier net - 43,0 - 42,0 + 1,0 - 2%
Frais d’intérêt liés aux passifs de crédit-bail - 3,4 - 3,5 - 0,1 + 3%
Ajustement de valeur des instruments dérivés 46,3 261,1 + 214,8
Actualisation des dettes et créances
et résultat de la variation - 0,3 - 0,5 - 0,2 + 67%
Amortissement anticipé du coût des emprunts - 1,3 1,5 + 2,8 - 215%
Quote-part de résultat des entreprises associées 9,0 23,5 + 14,5
RÉSULTAT NET AVANT IMPÔT 540,0 891,0 + 351,1 + 65%
Impôts différés - 67,7 - 91,0 - 23,4 + 34%
Impôts sur les Bénéfices - 5,3 - 4,3 + 1,1 - 21%
PAR LE RÉSULTAT DE LA PÉRIODE 466,9 795,7 + 328,8 + 70%


1.3.3.1 Montant net du chiffre d’affaires de 298,1 M€ (+ 2,7%)
Les loyers nets part du groupe progressent notamment grâce à la bonne dynamique de l’ensemble de nos activités, partiellement
compensée par les cessions en Bureaux.

(En millions d’euros, part du Groupe) S1 2021 S1 2022 Var. %
Bureaux France 87,5 75,2 - 12,3 - 14,0%
Bureaux Italie (y.c. Commerces) 51,3 46,4 - 4,9 - 9,5%
Bureaux Allemagne 15,4 16,7 + 1,3 + 8,4%
Résidentiel Allemagne 78,7 81,8 + 3,1 + 3,9%
Hôtels en Europe (y.c. Commerces) 29,5 50,0 + 20,5 + 69,5%
Autres (y compris Résidentiel France) - 0,2 - 0,1 + 0,1 - 53,3%
TOTAL DES REVENUS LOCATIFS NETS 262,2 270,1 + 7,9 + 3,0%
EBITDA activité Murs & Fonds et Flex Office 2,7 13,6 + 10,9 + 403,7%
Revenus des autres activités 25,4 14,4 - 11,0 - 43,3%
REVENUS NETS 290,4 298,1 + 7,7 + 2,7%

Bureaux France & Italie : baisse principalement en raison de la Résidentiel Allemagne : augmentation tirée par les acquisitions et
cession d’actifs. Bonne dynamique à périmètre constant. la poursuite de la croissance locative.
Bureaux Allemagne : augmentation des loyers suite à une légère Hôtels en Europe : la reprise a été très forte depuis mars, avec des
réduction de la vacance. performances proches voire supérieures à 2019 en avril-mai.




32 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Renseignements financiers et commentaires




1.3.3.2 EBITDA des hôtels en gestion 1.3.3.8 Variation de juste valeur des actifs
et Flex Office Le compte de résultat comptabilise les variations de justes valeurs 1
Hausse du chiffre d’affaires suite à la reprise de l’activité (+ 380,4 M€) des actifs sur la base des expertises réalisées sur le
notamment en France. L’activité Flex Office progresse légèrement patrimoine.
grâce à la montée en charge de l’activité et l’ouverture de Ce poste ne tient pas compte de la variation de la juste valeur des
nouveaux espaces à Milan. actifs immobiliers enregistrée au coût d’amortissement en vertu de
la Norme IFRS, mais en tient compte dans l’EPRA NAV (hôtels en
1.3.3.3 Revenus des autres activités Murs & Fonds, actifs Flex Office et autres immeubles occupés par
Le résultat net des autres activités concerne l’activité de le propriétaire).
promotion (9,1 M€), les honoraires d’immobilisation et de Pour le détail de l’évolution du patrimoine par activité, voir la
développement sur les partenariats (6 M€) et, de façon marginale, section 1 du présent document.
l’activité Parkings (0,6 M€).
1.3.3.9 Produits des cessions d’actifs
1.3.3.4 Coûts de fonctionnement nets
et des cessions de valeurs mobilières
- 35,5 M€, dont + 13,6 M€ de commissions de gestion des biens.
Les produits des cessions d’actifs ont contribué à hauteur de
+ 24,5 M€ au cours de l’année. Ces revenus proviennent d’une
1.3.3.5 Amortissement des biens d’exploitation vente de parkings.
Veuillez noter que ce poste inclut l’amortissement lié au droit
d’utilisation en vertu de l’IFRS 16. Cet amortissement du droit 1.3.3.10 Coût de l’endettement financier net
d’utilisation est principalement lié aux bâtiments et sièges sociaux
occupés par leur propriétaire. La diminution résulte principalement Le coût de l’endettement financier net a baissé grâce aux efforts
de la sortie de l’immeuble occupé par le propriétaire (Gobelins continus en matière de restructuration de la dette.
exploité sous notre marque d’espaces de travail flexibles Wellio) et
de l’impact sur la vente de parkings. 1.3.3.11 Frais d’intérêt liés aux passifs
de crédit-bail
1.3.3.6 Variation nette des provisions et autres Le groupe loue quelques biens fonciers en vertu d’un bail à long
Avant l’application de l’IFRS 16, les dépenses de bail foncier et les terme. En vertu de l’IFRS 16, ces coûts de location sont
facturations y relatives étaient reportées dans le poste Revenus comptabilisés en tant que charges d’intérêt. Les charges d’intérêt
locatifs nets. Du fait de l’application de l’IFRS 16 « Locations », il n’y se rapportent à l’activité Hôtels, pour un montant en recul de
a plus de dépenses de bail foncier (cette charge est désormais - 3,5 M€.
remplacée par une charge d’intérêt). La refacturation du bail
foncier est donc déclarée au poste « Variation nette de provision 1.3.3.12 Ajustement de valeur des instruments
et autres » pour ne pas augmenter artificiellement les revenus dérivés
locatifs nets. Au premier semestre 2021, le montant était de 1,4 M€
et au premier semestre 2022, le montant est de 1,6 M€. La juste valeur des instruments financiers (instruments de
couverture) est impactée positivement par une hausse moyenne
de 197 bps des taux d’intérêt à long terme. L’incidence sur le
1.3.3.7 Résultat net des immeubles en stock
compte de résultat correspond à un revenu de + 261,1 M€, tandis
Cet élément fait référence à l’activité de négoce, principalement qu’au 1er semestre 2021, il était de + 46,3 M€.
en Italie.



1.3.3.13 Quote-part de résultat des entreprises associées
Apports Variation
aux résultats de la valeur des
Part du groupe En % de détention (en millions d’euros) Valeur participations (en %)
OPCI Covivio Hotels 8,6% 3,8 41,7 + 7,5%
Lenovilla (New Vélizy) 50,1% 9,6 70,6 + 8,6%
Euromed 50,0% 2,1 33,5 + 6,7%
Cœur d’Orly 50,0% 5,9 36,3 + 19,3%
Phoenix (Hotels) 14,6% 2,2 48,6 + 3,6%
(1)
TOTAL 23,5 230,7 + 0,3%
(1) À fin 2021, les sociétés mises en équivalence comprennent Orianz (actif cédé à Icade) et Factor E (actif désormais détenu à 100%).


Les sociétés mises en équivalence impliquent les secteurs Hôtels ● Euromed à Marseille : un immeuble de bureaux à Marseille
en Europe et Bureaux France : (Calypso) et un hôtel (Golden Tulip) en partenariat avec Crédit
Agricole Assurances
● OPCI Covivio Hotels : deux portefeuilles d’hôtels Campanile
(32 hôtels) et AccorHotels (39 hôtels) détenus à 80% par Crédit ● Cœur d’Orly dans le Grand Paris : deux bâtiments dans le
Agricole Assurances quartier d’affaires de l’aéroport d’Orly en partenariat avec ADP
● Lenovilla : le campus New Vélizy (47 000 m2), loué à Thales et ● Patrimoine d’hôtels Phoenix : détention par Covivio Hotels d’une
détenu en copropriété avec Crédit Agricole Assurances participation de 32% (filiale de Covivio à 43,9%) dans un
patrimoine de 30 hôtels Accor Invest en France et en Belgique.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 33
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Renseignements financiers et commentaires




1.3.3.14 Impôts
La charge d’impôts sur les sociétés correspond aux impôts : ● des filiales françaises possédant une activité taxable.
● des sociétés étrangères ne bénéficiant pas ou bénéficiant L’impôt sur les sociétés s’est élevé à - 4,2 M€, dont les impôts sur
partiellement du régime de transparence fiscale (Italie, les ventes (- 0,5 M€).
Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Royaume-Uni et Portugal)

1.3.3.15 L’EPRA Earnings a augmenté de + 8%, à 222,7 M€
(+ 15,8 M€ par rapport au premier semestre 2021)
Résultat net EPRA E. ajusté EPRA E. ajusté
(En millions d'euros, part du Groupe) part du groupe Retraitements S1 2022 S1 2021
LOYERS NETS 270,1 3,0 273,1 265,3
EBITDA activité Murs & Fonds et Flex Office 13,6 0,6 14,2 3,3
Revenus des autres activités
(y compris développement immobilier) 14,4 0,0 14,4 25,7
REVENUS NETS 298,1 3,6 301,7 294,3
Coûts de fonctionnement nets - 35,5 0,0 - 35,5 - 38,1
Amortissement des biens d’exploitation - 17,9 10,5 - 7,4 - 10,3
Variation nette des provisions et autres 3,8 - 1,6 2,3 3,0
PRODUITS D’EXPLOITATION 248,6 12,5 261,1 248,9
Résultat net des immeubles en stock - 1,4 1,4 0,0 0,0
Résultat des ajustements de valeurs 380,4 - 380,4 0,0 0,0
Résultat des cessions d’actifs - 0,8 0,8 0,0 0,0
Résultat de cession de titres 24,5 - 24,5 0,0 0,0
Résultat des variations de périmètre - 0,4 0,4 0,0 0,0
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 650,8 - 389,7 261,1 248,9
Coût de l’endettement financier net - 42,0 0,7 - 41,2 - 42,0
Frais d’intérêt liés aux passifs de crédit-bail - 3,5 2,2 - 1,3 - 1,3
Ajustement de valeur des instruments dérivés 261,1 - 261,1 0,0 0,0
Actualisation des dettes et créances et résultat de change - 0,5 0,4 - 0,1 - 0,3
Amortissement anticipé du coût des emprunts 1,5 0,3 1,8 - 0,3
Quote-part de résultat des entreprises associées 23,5 - 16,4 7,2 6,1
RÉSULTAT NET AVANT IMPÔT 891,0 - 663,6 227,4 210,9
Impôts différés - 91,1 91,1 0,0 0,0
Impôts sur les Bénéfices - 4,2 - 0,5 - 4,7 - 4,0
PAR LE RÉSULTAT DE LA PÉRIODE 795,7 - 573,0 222,7 206,9
Nombre d’actions moyen 94 154 158 94 318 440
RÉSULTAT NET PAR ACTION 2,37 2,19

● Le retraitement sur les loyers nets est lié à la règle IFRIC 21 (impôt ● Les frais d’intérêt liés aux passifs de crédit-bail inhérent au bail
foncier intégralement comptabilisé au premier semestre). Il est du Royaume-Uni, selon l’IAS 40 § 25, à hauteur de 2,2 M€, ont été
étalé sur l’année selon les meilleures pratiques du résultat net annulés et remplacés par les charges locatives payées (voir le
récurrent. montant de - 1,6 M€ à la ligne « Variation nette des provisions et
autres »).
● Le retraitement de l’amortissement des biens d’exploitation
(+ 10,5 M€) compense l’amortissement immobilier des activités de ● Le retraitement de la quote-part de résultat des filiales permet
Flex Office et d’hôtels en Murs & Fonds. d’afficher la contribution EPRA Earnings.
● Le retraitement de la variation nette des provisions (- 1,6 M€) se ● Le retraitement de l’impôt sur les sociétés (+ 0,5 M€) se rapporte
compose des dépenses de bail à construction liées au bail du aux impôts sur cession.
Royaume-Uni.
● Le coût de l’endettement est impacté à hauteur de 0,7 M€ par
des coûts de restructuration anticipée de la dette.




34 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
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1.3.3.16 EPRA Earnings par activité

Bureaux Bureaux Bureaux Résidentiel Hôtels
Hôtels
en Murs
Corporate
ou non
1
(En millions d’euros, part du Groupe) France Italie* Allemagne allemand en bail (1) et Fonds affectable S1 2022
Loyers Nets 78,1 46,4 16,7 81,8 50,2 - 0,2 273,1
EBITDA activité Murs
& Fonds et Flex Office 4,0 1,6 8,7 14,2
Revenus des autres activités
(y compris développement
immobilier) 7,1 0,2 6,6 0,5 14,4
REVENUS NETS 89,2 48,2 16,7 88,4 8,7 50,2 0,3 301,7
Coûts de fonctionnement
nets - 15,6 - 1,6 - 0,8 - 14,2 - 1,8 - 1,5 - 35,5
Amortissement des biens
d’exploitation - 3,5 - 0,7 - 0,4 - 1,3 - 1,0 - 0,5 - 7,4
Variation nette des
provisions et autres 3,8 - 0,6 - 0,7 - 0,2 - 0,7 0,6 2,2
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 74,0 45,3 14,8 72,7 8,7 46,6 - 1,1 261,0
Coût de l’endettement
financier net - 7,0 - 6,9 - 3,6 - 13,4 - 10,6 0,3 - 41,2
Charges financières diverses 0,0 1,8 - 0,2 0,0 0,0 - 1,0 0,0 0,6
Quote-part de résultat
des entreprises associées 4,9 2,3 7,2
Impôts sur les Bénéfices - 0,2 - 0,7 - 0,3 - 2,4 - 1,1 - 0,1 - 4,8
EPRA EARNINGS AJUSTÉ 71,6 39,5 10,7 56,9 8,7 36,1 - 0,9 222,7
Marge de développement - 0,2 - 7,8 - 1,1 - 9,1
Résultat net récurrent 71,6 39,3 10,7 49,1 8,7 36,1 - 2,0 213,6
(1) Y compris les Commerces non stratégiques dans le périmètre de la filiale.



1.3.3.17 EPRA Earnings des entreprises associées
(En millions d’euros, part du Groupe) Bureaux France Hôtellerie (en bail) S1 2022
Loyers Nets 5,7 3,1 8,8
Coûts de fonctionnement nets - 0,2 - 0,3 - 0,5
Amortissement des biens d’exploitation 0,0 0,0 0,0
Coût de l’endettement financier net - 0,6 - 0,5 - 1,1
Impôts sur les Bénéfices 0,0 - 0,0
QUOTE-PART DES EPRA EARNINGS DES ENTREPRISES ASSOCIÉES 4,9 2,3 7,2




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 35
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
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1.3.4 Compte de résultat consolidé simplifié (à 100%)
(En millions d’euros, 100%) S1 2021 S1 2022 Var. %
Loyers Nets 383,8 415,0 + 31,2 + 8,1%
EBITDA activité Murs & Fonds et Flex Office 0,4 24,8 + 24,4 + 6 100,0%
Revenus des autres activités
(y compris développement immobilier) 15,2 12,7 - 2,5 - 16,4%
REVENUS NETS 399,4 452,5 + 53,1 + 13,3%
Coûts de fonctionnement nets - 54,2 - 54,2 + 0,0%
Amortissement des biens d’exploitation - 38,6 - 30,1 + 8,5 - 22,0%
Variation nette des provisions et autres 9,2 7,9 - 1,3 - 14,1%
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 315,8 376,1 + 60,3 + 19,1%
Résultat net des immeubles en stock 0,1 - 1,5 - 1,6 n.s.
Résultat des cessions d’actifs 8,6 0,6 - 8,0 - 93,0%
Résultat des ajustements de valeurs 421,5 646,6 + 225,1 + 53,4%
Résultat de cession de titres 2,8 24,5 + 21,7 + 775,0%
Résultat des variations de périmètre - 0,9 - 0,5 + 0,4 - 44,4%
PRODUITS D’EXPLOITATION 747,9 1 045,8 + 297,9 + 39,8%
Coût de l’endettement financier net - 76,1 - 70,5 + 5,6 - 7,4%
Frais d’intérêt liés aux passifs de crédit-bail - 7,2 - 7,7 - 0,5 + 6,3%
Ajustement de valeur des instruments dérivés 76,7 399,7 + 323,0 + 421,1%
Actualisation des dettes et créances - 0,8 - 1,2 - 0,4 + 43,8%
Amortissement anticipé du coût des emprunts - 2,1 1,1 + 3,2 - 152,4%
Quote-part de résultat des entreprises associées 11,1 31,2 + 20,1 + 181,1%
RÉSULTAT NET AVANT IMPÔT 749,5 1 398,5 + 649,0 + 86,6%
Impôts différés - 110,6 - 134,3 - 23,7 + 21,4%
Impôts sur les Bénéfices - 8,8 - 7,9 + 0,9 - 10,2%
PAR LE RÉSULTAT DE LA PÉRIODE 630,1 1 256,4 + 626,3 + 99,4%
Participations ne donnant pas le contrôle - 163,2 - 460,7 - 297,5 + 182,3%
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE – PART DU GROUPE 466,9 795,7 + 328,8 + 70,4%

L’augmentation de + 328,8 M€ (+ 70,4 M€) du résultat net de la période s’explique par la hausse de valeur des immeubles de + 421,5 M€ l’an
dernier contre + 646,6 M€ cette année (gain de 225,1 M€) et l’impact positif de la valorisation des dérivés de - 76,7 M€ l’an dernier contre
+ 399,7 M€ cette année (gain de 323,0 M€).
Le montant net du chiffre d’affaires augmente d’environ 7,7 M€, principalement du fait de la reprise de l’activité Hôtels et de la croissance
locative en Résidentiel Allemagne.

(En millions d’euros, 100%) S1 2021 S1 2022 Var. %
Bureaux France 100,9 89,0 - 11,9 - 11,8%
Bureaux Italie (y.c. Commerces) 68,7 61,2 - 7,5 - 10,9%
Résidentiel Allemagne 122,8 126,6 + 3,8 + 3,1%
Bureaux Allemagne 16,5 17,9 + 1,4 + 8,5%
Hôtellerie Europe (y.c. Commerces) 75,0 120,3 + 45,3 + 60,4%
Autre (essentiellement Résidentiel France) - 0,1 0,0 + 0,1 N/A
TOTAL DES REVENUS LOCATIFS NETS 383,8 415,0 + 31,2 + 8,1%
EBITDA activité Murs & Fonds et Flex Office 0,4 24,7 + 24,3 N/A
Revenus des autres activités 15,2 12,7 - 2,5 - 16,4%
REVENUS NETS 399,4 452,4 + 53,0 + 13,3%




36 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Renseignements financiers et commentaires




1.3.5 Bilan consolidé simplifié (part du groupe)
S1 2022 Passif S1 2022
1
Actif (part du groupe en millions d’euros) 2021 2021
immeubles d’investissement 14 640 14 786
Immeubles en développement 1 341 1 569
Autres Immobilisations 852 917
Filiales mises en équivalence 230 231
Immobilisations financières 304 290
Impôts constatés d’avance 94 82
Instruments financiers 45 364 Capitaux propres 9 194 9 606
Actifs destinés à la vente 505 187 Passifs financiers 8 728 8 775
Cash 929 932 Instruments financiers 142 163
Stocks (activité de négoce
et de construction) 153 139 Impôts différés 769 849
Autres 668 713 Autres dettes 927 814
TOTAL 19 760 20 207 TOTAL 19 760 20 207


1.3.5.1 Immeubles de placement, immeubles en développement et autres immobilisations
Le patrimoine (dont les actifs destinés à la vente) à fin décembre par secteur opérationnel est le suivant :

(Part du groupe en millions d’euros) 2021 S1 2022 Var.
Bureaux France 5 496 5 315 - 182
Bureaux Italie (y.c. Commerces) 2 653 2 611 - 42
Bureaux Allemagne 1 349 1 359 10
Résidentiel Allemagne 5 202 5 526 324
Hôtellerie Europe (y.c. Commerces) 2 600 2 646 46
Parkings (et autres) 37 0 - 37
TOTAL DES IMMOBILISATIONS 17 337 17 457 119

La réduction de l’activité Bureaux France (- 182 M€) s’explique 1.3.5.2 Les actifs destinés à la vente (inclus
principalement par les cessions (- 327 M€) et les dépréciations liées
dans le total des actifs fixes ci-avant)
aux immeubles occupés par le propriétaire (- 5 M€), en partie
compensée par les 125 M€ d’acquisitions et de Capex et la s’élèvent à 186,5 M€ à fin juin 2022
variation de la juste valeur (+ 38 M€). Les actifs destinés à la vente sont composés d’actifs pour lesquels
une promesse de cession est signée. La répartition par segment
Sur le segment Bureaux Italie, la variation (- 42 M€) est
est la suivante :
principalement due aux cessions sur l’année (- 80 M€), compensée
par l’augmentation de la juste valeur (+ 18 M€) liée à la ● 47,2% de bureaux en Italie
performance positive des actifs du QCA de Milan et aux Capex et
acquisitions de l’année (+ 21 M€). ● 25,8% d’hôtels en Europe

La hausse enregistrée sur le segment Résidentiel Allemagne ● 18,3% de bureaux en France
(+ 324 M€) provient principalement de la croissance de la juste ● 8,7% de résidentiel en Allemagne.
valeur (+ 280 M€), des Capex et des acquisitions (+ 79 M€),
compensée par les cessions de l’année (- 34 M€).
1.3.5.3 Total capitaux propres part du groupe
L’évolution de l’activité Bureaux Allemagne (+ 10 M€) s’explique Les capitaux propres passent de 9 194 M€ fin 2021 à 9 606 M€ au
principalement par les Capex (+ 7 M€). 30 juin 2022, soit une hausse de 412 M€ qui s’explique
La baisse sur le segment Hôtels du portefeuille Europe (+ 46 M€) principalement par :
est principalement le fait des cessions (- 29 M€) et de la baisse de ● le résultat de la période : + 799,7 M€
la juste valeur (+ 71 M€), compensée par les pertes de change
(- 12 M€) et les acquisitions et Capex (+ 20 M€). ● la distribution de dividendes : - 353,3 M€
● le rachat d’actions propres : - 38,6 M€
● la variation des autres éléments du résultat global : + 7,7 M€.

1.3.5.4 Impôts différés
Les impôts différés nets représentent un passif de 767 M€ contre
675,8 M€ au 31 décembre 2021. Cette hausse de 91,2 M€ s’explique
principalement par la croissance des valeurs d’expertise en
Allemagne (+ 81,1 M€).




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 37
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Ressources financières




1.3.6 Bilan consolidé simplifié (à 100%)
Actif (en millions d’euros, 100%) 2021 S1 2022 Passif 2021 S1 2022
Immeubles d’investissement 21 450 21 815
Immeubles en développement 1 707 1 983
Autres Immobilisations 1 525 1 589
Filiales mises en équivalence 340 346
Immobilisations financières 138 123 Capitaux propres 9 194 9 606
Impôts constatés d’avance 106 96 Participations ne donnant pas le contrôle 4 430 4 607
Instruments financiers 64 521 Capitaux propres 13 623 14 213
Actifs destinés à la vente 902 229 Passifs financiers 11 834 11 814
Cash 1 063 1 036 Instruments financiers 201 205
Stocks (activité de négoce
et de construction) 212 183 impôts différés 1 222 1 345
Autres 730 845 Autres dettes 1 357 1 189
TOTAL 28 237 28 766 TOTAL 28 237 28 766




1.4 Ressources financières
Synthèse de l’activité financière
Covivio est noté BBB+ avec une perspective stable par S&P, tel moyen de la dette continue de baisser, à 1,14% (- 6 bps par rapport
que confirmé le 27 avril 2022. à fin 2021) et la maturité de la dette est à 5,1 ans.
Au mois de juin 2022, le ratio prêt/valeur (Loan-to-Value ou LTV) Le niveau de liquidité est également solide, avec 2,1 Md€ de
de Covivio recule de 170 bps sur un an à 39,5% (un niveau inférieur disponibilités à fin juin 2022 sur Covivio SA, y compris 1,3 Md€ de
à sa politique de 40%) grâce à une rotation active des actifs et à lignes de crédit non tirées et 0,8 Md€ de trésorerie.
une forte croissance de valeur en Résidentiel Allemagne. Le coût


1.4.1 Caractéristiques principales de l’endettement
Part du groupe 31 décembre 2021 30 juin 2022
Dette nette, part du groupe (en M€) 7 799 7 843
Taux moyen de la dette 1,20% 1,14%
Maturité moyenne de la dette (en années) 5,4 5,1
Taux de couverture active moyen de la dette 78% 79%
Maturité moyenne de la couverture 6,8 6,6
LTV Droits Inclus 39,1% 39,5%
ICR 6,7 7,3




1.4.2 Dette par nature
L’endettement net de Covivio se situe à 7,8 Md€ part du groupe à En ce qui concerne les engagements part du groupe, la part des
fin juin 2022 (10,8 Md€ sur une base consolidée), un niveau stable dettes Corporate (obligations et crédits) augmente à 54% à fin
par rapport à fin 2021. décembre 2022. Au 30 juin 2022, Covivio disposait en outre d’un
encours de billets de trésorerie de 1,6 Md€.




38 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
financières




Engagements consolidés Engagements part du groupe
Nature Nature
1
13% 16%
Crédits Corporate
Crédits Corporate




42%
Hypothécaire
bancaire
51%
Hypothécaire
33% bancaire
Obligations

38%
Obligations

3% 4%
Crédits hypothécaires Crédits hypothécaires
investisseurs investisseurs



Engagements consolidés Engagements part du groupe
Par entreprise Par entreprise

24% 21%
Dette Covivio Immobilien Dette Covivio Immobilien
(Résidentiel Allemagne) (Résidentiel Allemagne)




51% 15%
Dette Covivio Dette

25% 64% Covivio Hotels
Dette Covivio
Dette
Covivio Hotels




1.4.3 Échéance de la dette (En M€, Part du Groupe)
1 606
La maturité moyenne de la dette de Covivio s’établit à 5,1 années 1 464
à fin juin 2022 (hors billets de trésorerie). Jusqu’en 2024, il n’existe
aucune échéance majeure qui ne soit pas déjà couverte ou en
1 071
cours de renégociation.
857 806
Les prochaines échéances importantes auront lieu en 2024 et sont 811 760
principalement composées d’une obligation de 300 M€ et d’une 650
créance hypothécaire de 207 M€ part du groupe liée au
patrimoine de Telecom Italia.
209 143
101 105

2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033+

Prêt Corporate Hypothécaire investisseur
Hypothécaire bancaire Emprunt obligataire




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 39
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Ressources financières




1.4.4 Profil de couverture
À fin juin 2022, le cadre de la politique de couverture est resté Au 30 juin 2022, la durée moyenne des couvertures est de 6,6 ans
inchangé, soit une dette couverte en moyenne sur l’année à 85%, part du groupe et, en moyenne sur le premier semestre, le total
dont 75% au moins en couverture ferme à court terme, l’ensemble des couvertures atteint 86%, en ligne avec notre politique.
étant d’une maturité équivalente ou supérieure à celle de la dette.



Maturité de la couverture (en milliards d'euros, Part du Groupe)




8 Md€
7 Md€
6 Md€
5 Md€
4 Md€
3 Md€
2 Md€
1 Md€
0 Md€
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

1.4.5 Taux d’intérêt moyen de la dette et sensibilité
Le taux d’intérêt moyen sur la dette de Covivio a, une nouvelle fois, ● Les covenants de LTV consolidée les plus restrictifs s’élèvent, au
diminué de 6 pbs, à 1,14% part du groupe. 30 juin 2022, à 60% sur Covivio et Covivio Hotels.
● Au 30 juin 2022, les covenants d’ICR consolidés les plus restrictifs
1.4.5.1 Structure financière s’appliquant aux SCPI s’élevaient à 200% pour Covivio et Covivio
À l’exclusion des dettes levées sans recours aux filiales du groupe, Hotels.
les dettes de Covivio et de ses filiales sont généralement assorties
de covenants bancaires (ICR et LTV) portant sur les états financiers S’agissant de Covivio Immobilien (Résidentiel Allemagne), dont la
consolidés de l’emprunteur. À défaut de respect de ces covenants, dette est presque intégralement levée sur un format de type
les dettes seraient susceptibles d’être exigibles de manière « sans recours », les financements de portefeuille ne sont assortis
anticipée. Ces covenants sont établis en part du groupe au niveau d’aucun covenant financier consolidé.
de Covivio et de Covivio Hotels et des autres filiales de Covivio (si
leurs dettes en sont assorties).
Enfin, concernant Covivio, certaines facilités de crédits corporate sont soumises aux ratios suivants :

Ratio Seuil covenant 31 décembre 2021 30 juin 2022
(1) (1)
LTV 60,0% 42,2% 42,2%
ICR 200% 672% 734%
Ratio dette gagée 25,0% 4,8% 4,7%
(1) Hors droits de mutation et accords de ventes.


Les covenants sont pleinement respectés à fin 2021. Aucun crédit n’est assorti d’une clause d’exigibilité sur le niveau de rating de Covivio,
actuellement BBB+, perspective stable (rating S&P), tel que confirmé le 27 avril 2022.




40 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Ressources financières




Détail du calcul de la Loan-to-Value (LTV)
(Part du groupe en millions d’euros) 31 décembre 2021 30 juin 2022 1
Dette nette comptable 7 799 7 843
Créances rattachées aux associés (intégrées globalement) - 226 - 209
Créances sur cessions - 110 - 93
Promesses - 377 - 186
Dette sur acquisitions 72 69
DETTE NETTE 7 158 7 423
Valeur d’expertise des actifs immobiliers (Droits Inclus) 18 414 18 627
Promesses - 471 - 186
Immobilisations financières 18 22
Créances rattachées aux participations MEE 105 88
Part des entreprises associées 230 231
Valeur des actifs 18 297 18 781
LTV HORS DROITS 41,2% 41,6%
LTV DROITS INCLUS 39,1% 39,5%




1.4.6 Rapprochement avec les comptes consolidés
1.4.6.1 Dette nette
Comptes Intérêts non
En millions d’euros consolidés contrôlants Part du groupe
Dette bancaire 11 814 - 3 039 8 775
Trésorerie et équivalents de trésorerie 1 036 - 104 932
DETTE NETTE 10 778 - 2 935 7 843


1.4.6.2 Portefeuille
Droit
Juste valeur d’utilisation
Comptes Patrimoine des des immeubles des immeubles Intérêts non Part du
En millions d’euros consolidés sociétés MEE en exploitation de placement contrôlants groupe
Immeubles de placement
& développement 23 799 1 077 1 783 - 261 - 8 776 17 622
Actifs destinés à la vente 229 - - - - 42 186
TOTAL PATRIMOINE 24 027 1 077 1 783 - 261 - 8 818 17 808


Droits 947
Patrimoine part du groupe y compris les droits 18 755
(-) Portefeuille de sociétés consolidées par mise en équivalence - 348
(+) Juste valeur des activités de négoce 139
(+) Autres Murs et Fonds 81
PATRIMOINE POUR LE CALCUL DE LA LTV 18 627


1.4.6.3 Ratio de couverture des intérêts
Comptes Intérêts non
En millions d’euros consolidés contrôlants Part du groupe
EBITDA (Loyers nets [-] Coûts de fonctionnements [+] Résultat autres activités) 400,8 - 129,1 271,7
Coût de l’endettement 63,2 - 26,2 37,0
ICR 7,34




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 41
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Reporting EPRA




1.5 Reporting EPRA
Les informations relatives au Résidentiel Allemagne qui figurent ci-après incluent certains actifs de Bureaux détenus par la filiale (Covivio
Immobilien).



1.5.1 Évolution des loyers nets (part du groupe)
Développements
(livraisons & Indexation, asset
libérations pour management
(En millions d’euros) S1 2021 Acquisitions Cessions réaménagement) et occupation Autres S1 2022
Bureaux France 87 0 -4 -7 2 -3 75
Bureaux Italie (y.c. Commerces) 51 0 -7 1 2 0 46
Bureaux Allemagne 15 0 0 0 1 1 17
Résidentiel Allemagne 79 3 1 0 0 1 82
Hôtels en Europe
(y.c. Commerces et hors EBITDA
des propriétés en Murs & Fonds) 29 0 1 0 24 -2 50
TOTAL 262 3 - 13 -7 28 -3 270

La croissance des revenus à périmètre constant (y compris l’EBITDA des Hôtels) est de + 13% au 1er semestre 2022 (cf. page 14).

Réconciliation avec les éléments financiers
(En millions d’euros) S1 2022
Total du tableau d’évolution des revenus locatifs nets (PdG) 270
Ajustements -
TOTAL DES REVENUS LOCATIFS NETS PART DU GROUPE (ÉLÉMENTS FINANCIERS § 3.3) 270
Intérêts non contrôlants 145
TOTAL DES REVENUS LOCATIFS NETS À 100% (ÉLÉMENTS FINANCIERS § 3.4) 415




1.5.2 Actifs de placement – Informations sur les contrats de location
Les revenus locatifs annualisés correspondent au montant des loyers bruts en place en année pleine sur la base des actifs existants en fin
de période, hors mesures incitatives.

Valeur locative de marché des actifs vacants
Taux de vacance en fin de période =
Loyers annualisés contractuels sur actifs occupés
Valeur locative de marché des actifs vacants


Valeur locative de marché des actifs vacants
Taux de vacance EPRA en fin de période =
Valeur locative de marché des actifs occupés et vacants




42 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Reporting EPRA




Valeur
locative
Valeur
locative
estimative
de l’en-
1
Revenus Revenus Taux de estimative semble
locatifs locatifs Loyer vacance des surfaces du porte- Taux de
bruts nets annuel Loyer (hors bail vacantes feuille vacance
(Part du groupe
p (en millions (en millions (en millions Surface moyen garanti) (en millions (en millions EPRA
en millions d’euros) d’euros) d’euros) d’euros) (en m2) (en €/m2) (en %) d’euros) (1) d’euros) (1) (en %)

Bureaux France 86 75 193 1 369 610 169 5,8% 17 211 8,3%
Bureaux Italie
(y.c. Commerces) 55 46 117 1 002 288 145 1,9% 3 121 2,8%
Bureaux Allemagne 20 17 47 369 638 142 15,1% 8 51 14,9%
Résidentiel Allemagne 90 82 179 2 836 137 98 1,0% 2 181 + 1,0%
Hôtels en Europe :
(y compris commerce
et hors EBITDA des
immeubles d’exploitation) 46 50 106 N/A N/A - 0 106 -
TOTAL (2) 298 270 641 5 577 673 127 3,5% 30 669 4,5%
(1) Hors Herzoterrassen, en développement.
(2) Autres (y compris Résidentiel France).


L’écart entre le taux de vacance excluant la zone sécurisée (3,5%) marchés, notamment à Berlin (20-25%), à Hambourg (20-25%), à
et le taux de vacance EPRA (4,5%) est dû à la zone vacante Dresde et Leipzig (10-15%) et en Rhénanie-du-Nord-Westphalie
sécurisée qui est incluse dans la vacance EPRA comme vacante (15-20%).
même si elle est déjà louée.
Les loyers au m2 moyens sont calculés sur les surfaces totales, y
S’agissant du Résidentiel Allemagne, les 179 M€ de valeur locative compris les réserves foncières et la vacance sur les projets en
estimative n’incluent pas la réversion potentielle sur tous les développement.



1.5.3 Actifs de placement – Valeurs des actifs
Variation de juste
(Part du groupe en millions d’euros) Valeur de marché valeur de l’exercice Droits EPRA NIY
Bureaux France 5 681 38 273 3,6%
Bureaux Italie (y.c. Commerces) 2 613 14 89 3,7%
Résidentiel Allemagne 5 382 280 375 2,9%
Bureaux Allemagne 1 464 - 11 89 2,5%
Hôtellerie Europe (y.c. Commerces) 2 665 59 121 4,9%
Autre (Résidentiel France & Parkings) 3 N/A
TOTAL S1 2022 17 808 380 947 3,5%

Le taux de rendement net initial EPRA (EPRA Net Initial Yield) correspond au rapport :

Loyers annualisés après déduction des avantages restants accordés aux locataires (franchises, plafonds de loyer) –
EPRA NIY = charges locatives non récupérées pour l’année
Valeur du patrimoine droits inclus


Réconciliation avec les éléments financiers
(En millions d’euros) S1 2022
Total Valeur du patrimoine (en PdG, valeur de marché) 17 808
Juste valeur des propriétés en Murs & Fonds - 1 038
Sociétés mises en équivalence - 348
Autres actifs destinés à être cédés 0
Droit d’utilisation sur des actifs de placement 121
Juste valeur des Parkings -3
Immobilisations corporelles
ACTIFS DE PLACEMENT EN PART DU GROUPE* (DONNÉES FINANCIÈRES § 3.5) 16 540
Intérêts non contrôlants 7 486
ACTIFS DE PLACEMENT À 100% (1) (ÉLÉMENTS FINANCIERS § 3.5) 24 026
(1) Immobilisations + Immeubles en développement + Actifs destinés à la vente.


COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 43
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Reporting EPRA




Réconciliation IFRS
(en millions d’euros) S1 2022
Variation de juste valeur de l’exercice (en PdG) 380
Autres -
RÉSULTAT DES AJUSTEMENTS DE LA JUSTE VALEUR PART DU GROUPE (ÉLÉMENTS FINANCIERS § 3.3) 380
Intérêts non contrôlants 266
RÉSULTAT DES AJUSTEMENTS DE LA JUSTE VALEUR À 100% (ÉLÉMENTS FINANCIERS § 3.4) 647




1.5.4 Actifs en développement
Coût total
y compris
Charges coût
% de financières financier (1)
détention capitalisées (part du Superficie
de (part du Juste valeur sur groupe % avance- à 100% Pré- Rendement
propriété groupe) S1 2022 l’exercice en M€) ment Échéance (en m2) locations (en %)
Paris So Pop (QP 50%) IG 50% 1,5 114 80% 2022 31 300 m2 33% 5,5%
Paris Streambuilding
(50% de quote-part) IG 50% 0,8 84 86% 2022 15 600 m2 94% 4,2%
DS Extension 2
(QP 50%) IG 50% 0,2 71 45% 2023 27 500 m2 100% 7,2%
Levallois Maslö IG 100% 1,5 208 68% 2023 19 800 m2 10% 4,5%
Paris/Jean Goujon IG 100% 2,3 196 70% 2022 8 600 m2 58% 4,0%
Paris/Anjou IG 100% 0,8 228 6% 2025 9 300 m2 100% 3,5%
Total Bureaux France 954 7,3 901 54% 112 100 m2 61% 4,5%
Symbiosis G+H IG 100% 0,6 159 4% 2024 38 000 m2 100% 6,5%
Corso Italia IG 100% 0,8 117 37% 2023 11 600 m2 100% 6,3%
The Sign D IG 100% 0,2 64 10% 2024 13 200 m2 92% 6,5%
Rozzano, Strada 8 IG 100% 0,2 41 2% 2024 25 700 m2 28% 8,4%
Total Bureaux Italie 173 1,8 381 54% 88 500 m2 91% 7,4%
Berlin Alexanderplatz IG 55% 2,4 339 34% 2026 60 000 m2 0% 4,5%
Total Bureaux
Allemagne 189 2,4 339 34% 60 000 m2 0% 4,5%
TOTAL 1 315 11,5 1 621 50% 260 600 M2 55% 5,2%
(1) Coût total y compris terrains et coût financier.
(2) IG : Intégration globale.


Le coût total des projets engagés est donc de 2 452 millions d’euros (cf. 1.G. Projets de développement)

Réconciliation avec le pipeline total engagé
Charges Coût total,
financières y compris
capitalisées coût financier
(Part du groupe en millions d’euros) sur l’exercice (part du groupe)
Projets entièrement consolidés 11,5 1 621
Projets sur des immeubles occupés par le propriétaire (Paris Madrid Saint-Lazare) 0,4 101
Autres (Bordeaux Jardin de l’Ars, Le Floria, Meudon Thales 2, Vitae, Loft, Herzogterrassen) 0 731
PIPELINE BUREAUX TOTAL ENGAGÉ 11,8 2 452
Résidentiel Allemagne 176
Résidentiel France 255
PIPELINE TOTAL ENGAGÉ 11,8 2 882




44 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Reporting EPRA




Réconciliation avec les éléments financiers
En millions d'euros Juin 2022 1
Total juste valeur des actifs en développement 1 315
Projets à l’étude technique et projets non engagés 253
ACTIFS EN DÉVELOPPEMENT (ÉLÉMENTS FINANCIERS § 3.5) 1 569




1.5.5 Informations sur les baux
Durée Expiration du bail par date de première option de sortie
Durée résiduelle résiduelle Revenus locatifs annualisés des baux expirants
ferme des baux des baux Total Para-
(années) (années) N+1 N+2 N+3 à 5 Au-delà (en M€) graphe
Bureaux France 4,8 6,0 7% 21% 29% 43% 193 2. B.6
Bureaux Italie
(y.c. Commerces) 7,2 7,7 6% 5% 13% 75% 117 2. C.6
Bureaux Allemagne 4,3 5,0 10% 10% 45% 35% 47 2. D.6
Hôtels en Europe
(y.c. Commerces) 12,9 14,2 0% 8% 3% 89% 106 2. F.5
Autres (Résidentiel
Allemagne, hôtellerie
EBITDA, autres) N/A N/A N/A N/A N/A N/A 211
TOTAL (1) 7,2 8,2 4% 9% 14% 73% 673
(1) Pourcentage d’expirations de baux sur le chiffre d’affaires total.


En 2022, 3,0% des expirations de baux sont gérées car 0,9% n’ont pas l’intention de libérer les actifs, 1,7% vont être réaménagés et 0,4%
seront vendus. L’autre partie, à savoir 0,7%, doit être gérée.



1.5.6 Rendement net initial EPRA
Les données ci-dessous présentent le détail des taux de rendement du groupe et le passage du taux de rendement EPRA Topped-up au
taux de rendement de Covivio.
● Le taux de rendement EPRA Topped-up Net Initial Yield correspond au rapport :

Revenus locatifs annualisés après expiration des avantages restants accordés aux locataires
EPRA Topped-up NIY = (franchises de loyers, plafonnement des loyers) – charges locatives non récupérées de l’exercice
Valeur du patrimoine droits inclus

● Le taux de rendement EPRA Net Initial Yield correspond au rapport :

Revenus locatifs annualisés après déduction des avantages restants accordés aux locataires
EPRA NIY = (franchises de loyers, plafonnement des loyers) – charges locatives non récupérées de l’exercice
Valeur du patrimoine droits inclus




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 45
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Reporting EPRA




Bureaux Hôtellerie
(Part du groupe en millions d’euros) Total Bureaux Italie (y.c.
y Bureaux Résidentiel Europe (y.c.
y Total
Hors Résidentiel France et Parkings 2021 France Commerces) Allemagne Allemagne Commerces) (1) S1 2022
Immeubles de placement,
cessibles et d’exploitation 17 703 5 681 2 613 1 464 5 382 2 665 17 808
Retraitement des actifs en développement - 1 340 - 1 170 - 221 - 132 - 20 - 26 - 1 569
Retraitement des terrains
et autres actifs en travaux - 260 - 243 - 91 - 271 - - 20 - 625
Droits 921 273 89 89 375 121 947
Valeur droits inclus du patrimoine (1) 17 025 4 542 2 390 1 150 5 737 2 740 16 562
Revenus IFRS annualisés bruts 656 180 107 35 179 136 637
Charges immobilières non récupérables - 70 - 17 - 17 -6 - 15 -2 - 58
Revenus nets annualisés (2) 586 163 89 29 164 134 579
Loyer à l’expiration des périodes de gratuité
ou autre réduction de loyer 45 13 10 5 - 1 30
Revenus nets annualisés Topped-up (3) 631 176 100 34 164 135 608
EPRA NET INITIAL YIELD (2)/(1) 3,4% 3,6% 3,7% 2,5% 2,9% 4,9% 3,5%
EPRA TOPPED-UP NET INITIAL YIELD (3)/(1) 3,7% 3,9% 4,2% 2,9% 2,9% 4,9% 3,7%
Passage EPRA Topped-up NIY
et rendements Covivio
Effet des ajustements de loyers EPRA 0,4% 0,4% 0,8% 0,6% 0,3% 0,1% 0,4%
Effet des retraitements des droits 0,2% 0,3% 0,2% 0,3% 0,2% 0,2% 0,2%
TAUX DE RENDEMENT COVIVIO (2) 4,4% 4,5% 5,1% 3,8% 3,3% 5,2% 4,3%
(1) Les revenus annualisés des hôtels incluent les revenus fixes 2022 et les revenus variables de 2019.
(2) Exclut les actifs en développement.




1.5.7 Ratio de coûts EPRA
(Part du groupe en millions d’euros) S1 2021 S1 2022
Coût des autres activités et juste valeur - 16,3 - 18,5
Charges sur Immeubles - 10,6 - 10,1
Charges nettes des créances irrécouvrables - 0,6 4,0
Autres charges - 2,2 - 1,7
Frais de structure - 45,0 - 47,4
Amortissement, dépréciations et provisions nettes 3,6 2,3
Produits couvrants des frais généraux 8,7 13,6
Coût des autres activités et juste valeur - 1,7 - 1,5
Charges du foncier 0,5 0,3
Coûts EPRA (y.c. coût de vacance) (A) - 63,6 - 59,1
Coût de vacance 8,2 10,8
Coûts EPRA (hors coût de vacance) (B) - 55,4 - 48,3
Revenus locatifs bruts moins charges du foncier 292,3 297,4
EBITDA des activités hôtels en Murs & Fonds et Coworking,
produits des autres activités et juste valeur 37,1 37,7
Revenus locatifs bruts (C) 329,4 335,0
RATIO DE COÛTS EPRA (Y.C. COÛT DE VACANCE) (A/C) 19,3% 17,6%
RATIO DE COÛTS EPRA (HORS COÛT DE VACANCE) (B/C) 16,8% 14,4%

Le ratio de coûts EPRA diminue en raison de la baisse des loyers impayés.
Le calcul du ratio de coûts EPRA est calculé hors activités Parkings.




46 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Reporting EPRA




1.5.8 EPRA Earnings ajusté : + 8% à 223 M€
S1 2022
1
(En millions d’euros) S1 2021
Résultat net part du groupe (Éléments financiers § 3.3) 466,9 795,7
Variation de valeurs des actifs - 296,3 - 380,4
Résultat de cession - 7,6 - 22,3
Frais d’acquisition de titres de sociétés consolidées 0,8 0,4
Variation de valeurs des instruments financiers - 46,3 - 261,1
Frais d’intérêt liés aux passifs de crédit-bail (bail > 100 ans) 2,0 2,2
Frais de location (bail > 100 ans) - 1,4 - 1,6
impôts différés 67,7 91,1
Impôts sur cession 1,3 - 0,5
Ajustement des amortissements 16,8 10,5
Neutralisation Résultat de la variation Hongrie 0,4
Ajustement des remboursements anticipés d’instruments financiers 1,9 1,0
Ajustement IFRIC 21 3,9 3,6
Ajustement d’EPRA Earnings des entreprises associées - 2,9 - 16,3
Résultat net récurrent ajusté (B) 206,9 222,7
RÉSULTAT NET RÉCURRENT AJUSTÉ EN €/ACTION (B)/(C) 2,19 2,37
Marge de promotion - 11,2 - 9,1
Résultat net récurrent (A) 195,7 213,6
RÉSULTAT NET RÉCURRENT EN €/ACTION (A)/(C) 2,08 2,27
Nombre d’actions moyen (C) 94 318 440 94 154 158




1.5.9 EPRA NRV, EPRA NTA et EPRA NDV
2021 S1 2022 Var. Var. (%)
EPRA NRV (en M€) 11 091 11 332 241 + 2,2%
EPRA NRV/action (en €) 116,9 120,2 3,3 + 2,8%
EPRA NTA (en M€) 10 100 10 314 214 + 2,1%
EPRA NTA/action (en €) 106,4 109,4 3,0 + 2,8%
EPRA NDV (en M€) 9 279 10 124 845 + 9,1%
EPRA NDV/action (en €) 97,8 107,4 9,6 + 9,8%
Nombre d’actions 94 882 277 94 297 856 - 584 421 - 0,6%

Évolution de l’EPRA NTA

10 100 m€ 10 314 m€

+ 0,3 €
/action
+ 2,3 € + 4,0 € Autres 109,4 €
/action /action /action
(dont rachats
EPRA Earnings Hausse de valeur d’actions + 2,8%
ajusté du patrimoine pour 38 M€)
106,4 €
/action


- 3,75 €
/action
Dividende




EPRA NTA EPRA NTA
2021 S1 2022




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 47
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Reporting EPRA




1.5.9.1 Passage des capitaux propres à l’EPRA NAV
2021 (en M€) € par action S1 2022 (en M€) € par action
CAPITAUX PROPRES 9 194 96,9 9 606 101,9
Mise en juste valeur des immeubles d’exploitation 175 197
Droits 921 947
Instruments financiers et ORNANE 99 - 211
impôts différés 702 793
EPRA NRV 11 091 116,9 11 332 120,2
Recalcul de la base Hors Droits de certains actifs - 886 - 913
Goodwill et immobilisations incorporelles - 78 - 65
impôts différés - 27 - 40
EPRA NTA 10 100 106,4 10 314 109,4
Optimisation des droits - 35 - 34
Immobilisations incorporelles 28 15
Dettes à taux fixes - 40 371
Instruments financiers et ORNANE - 99 211
impôts différés - 675 - 753
EPRA NDV 9 279 97,8 10 124 107,4

Les missions d’évaluation sont réalisées conformément au Code 1.5.9.2 Mise en juste valeur des immeubles
de déontologie des SIIC, ainsi que conformément à la Charte de
d’exploitation
l’Expertise en Évaluation immobilière, aux recommandations du
groupe de travail COB/CNCC présidé par M. Barthès de Ruyter et Conformément aux normes IFRS, les immeubles d’exploitation sont
au plan international conformément aux normes de l’International évalués au coût historique. Un ajustement de valeur de
Valuation Standards Council (IVSC), ainsi que les standards du Red 138,4 millions d’euros a été réalisé dans l’EPRA NRV afin de prendre
Book de la Royale Institution of Chartered Surveyors (RICS). en compte la valeur d’expertise.

Le patrimoine immobilier détenu directement par le groupe a été 1.5.9.3 Mise en juste valeur des parcs
évalué au 30 juin 2022 par des experts immobiliers indépendants
tels que Cushman, REAG, CBRE, HVS, JLL, BNPP Real Estate, MKG de stationnement
et CFE. Il n’inclut pas : Les parkings sont évalués au coût historique dans les comptes
consolidés. Dans l’ANR, un retraitement est effectué pour prendre
● les actifs sous promesse signée qui sont valorisés à leur valeur de
en compte la valeur d’expertise de ces actifs nette d’impôts.
promesse
L’impact sur l’EPRA NRV au 30 juin 2022 était de 2,2 millions d’euros.
● les actifs acquis depuis moins de 75 jours, pour lesquels la valeur
d’acquisition est réputée être la valeur de marché. 1.5.9.4 Mise en juste valeur des immeubles
Les actifs sont estimés en valeurs hors droits et/ou droits compris, occupés et des hôtels en Murs & Fonds
et les loyers en valeur de marché. Les estimations sont réalisées sur Conformément à la norme IAS 40, les immeubles occupés par le
la base de la méthode comparative, de la méthode de propriétaire et les hôtels en Murs & Fonds ne sont pas
capitalisation des loyers et de la méthode de l’actualisation des comptabilisés à la juste valeur dans les états financiers consolidés.
flux futurs (discounted cash flows). Selon les principes édictés par l’EPRA, l’EPRA NRV a été ajusté pour
tenir compte de l’écart résultant de l’évaluation en valeur de
Les parcs de stationnement font l’objet d’une valorisation par
marché de ces actifs pour un montant de 56,5 millions d’euros. La
capitalisation des EBE (Excédents Bruts d’Exploitation) dégagés
valeur de marché de ces actifs est déterminée par des experts
par l’activité.
indépendants.
Les autres actifs et passifs sont évalués selon les principes des
normes IFRS sur les comptes consolidés. L’application de la juste 1.5.9.5 Mise en juste valeur des dettes
valeur concerne essentiellement la valorisation des couvertures sur à taux fixe
la dette.
Le groupe a contracté des emprunts à taux fixe (obligation
Pour les sociétés co-détenues avec d’autres investisseurs, seule la sécurisée et placement privé). Conformément aux principes
quote-part du groupe a été prise en compte. édictés par l’EPRA, l’EPRA NDV a été ajusté pour tenir compte de la
juste valeur des dettes à taux fixe. L’impact au 30 juin 2022 est de
+ 370 millions d’euros.

1.5.9.6 Recalcul de la base hors droits
de certains actifs
Lorsque la cession de la société, plutôt que de l’actif qu’elle porte,
est réalisable, les droits de mutation sont recalculés sur la base de
l’actif net réévalué de la société. La différence entre ces droits
recalculés et les droits de mutation déjà déduits de la valeur des
actifs a généré un retraitement de 33,9 millions d’euros au
30 juin 2022.



48 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Rapport de gestion du premier semestre 2021
Reporting EPRA




1.5.9.7 Impôts différés ● Hôtels : prend en compte les impôts différés uniquement sur les
actifs non-core, prévus d’être cédés dans les quelques
L’EPRA NTA suppose que les entités achètent et vendent des
actifs, cristallisant ainsi certains niveaux d’impôts différés
prochaines années 1
inévitables. ● Résidentiel : comptabilise la fiscalité latente sur les actifs
pouvant être cédés à court terme, compte tenu du faible niveau
À cette fin, le groupe utilise la méthode suivante : de rotation des actifs dans ce secteur.
● Bureaux : prend en compte 50% des impôts différés, font l’objet
d’une politique de rotation d’actif régulière



1.5.10 Capex par nature
2021 S1 2022
(En millions d’euros) 100% Part du groupe 100% Part du groupe
(1)
Acquisitions 7 4 42 25
Travaux sur patrimoine existant
hors développements (2) 206 136 105 69
Développements (3) 359 249 119,9 80
Dépenses capitalisées sur actifs en développement (4)
(sauf selon la méthode de mise en équivalence) 67 59 16,8 13
TOTAL 639 448 284 186
(1) Acquisitions droits inclus.
(2) Rénovation du patrimoine hors opérations, principalement Résidentiel Allemagne (45 M€ en 100%, 29 M€ en PG).
(3) Total des frais d’acquisition et de rénovation (hors mise en équivalence) sur les projets de développement, principalement Bureaux France (73 M€ en 100%,
50 M€ en quote-part).
(4) Frais financiers capitalisés, frais de commercialisation et autres charges capitalisées.


Les 69 millions d’euros PdG de dépenses de rénovation sur le portefeuille en exploitation sont principalement composés de :
● environ 41 millions d’euros de travaux de réhabilitation pour ● 12 millions d’euros de dépenses de modernisation sur le segment
améliorer la qualité et la valeur d’immeubles de bureaux Résidentiel Allemagne, générant des revenus
stratégiques (ex : Carré Suffren ou CB 21) et d’hôtels, en créant
une offre de services complémentaires, des espaces verts, etc. ● 16 millions d’euros de dépenses de maintenance sur le segment
Résidentiel Allemagne.



1.5.11 Table de correspondance des indicateurs de performance EPRA
Montant
Information EPRA Paragraphe En % Montant en euros (en €/action)

Résultat net récurrent 5.8 - 214 M€ 2,27 €/action
Résultat net récurrent ajusté 223 M€ 2,37 €/action
EPRA NRV 5.9 - 11 332 M€ 120,2 €/action
EPRA NTA 5.9 - 10 314 M€ 109,4 €/action
EPRA NDV 5.9 - 10 124 M€ 107,4 €/action
taux de rendement initial net EPRA 5.5 3,5% - -
Taux de rendement EPRA Topped-up Net Initial Yield 5.5 3,7% - -
Taux de vacance EPRA fin de période 5.2 4,5% - -
Ratio de coûts EPRA (y.c. coût de la vacance) 5.6 17,6% - -
Ratio de coûts EPRA (hors coût de la vacance) 5.6 14,4% - -
Indicateurs EPRA des principales filiales 5.2, 5.3 et 5.6 - -




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 49
1 Rapport de gestion du premier semestre 2021
Indicateurs financiers des principales activités




1.6 Indicateurs financiers des principales activités
Covivio Hotels Covivio Immobilien
2021 S1 2022 Variation en % 2021 S1 2022 Variation en %
EPRA Earnings (exercice — en M€) 99,0 102,5 N/A. 162,5 82,9 N/A.
EPRA NRV 3 868 4 024 + 4,0% 5 470 5 872 + 7,4%
EPRA NTA 3 498 3 644 + 4,2% 4 953 5 323 + 7,5%
EPRA NDV 3 167 3 552 + 12,1% 4 134 4 604 + 11,4%
% de capital détenu par Covivio 43,8% 43,9% + 0,1 pt 61,7% 61,7% -
LTV Droits Inclus 37,1% 36,8% - 0,3 pt 32,0% 30,4% - 1,6 pt
ICR 3,1 5,8 + 2,7 pts 6,8 6,2 - 0,6 pt




50 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
2
Risques
2.1 Risques et incertitudes 52
2.1.1 Risques liés à l’environnement dans lequel
Covivio opère 52
2.1.2 Risques liés au développement de Covivio 53
2.1.3 Risques financiers 53
2.1.4 Risques spécifiques liés à l’activité hôtelière 54




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 51
2 Risques
Risques et incertitudes




2.1 Risques et incertitudes
Dans le cadre de sa gestion des risques, Covivio réalise résultats, son image et/ou sur la continuité de son activité) et de
annuellement une revue détaillée des risques auxquels elle est leur probabilité de réalisation. Une fois quantifiés, impact et
exposée. Ses résultats ainsi que les plans d’actions définis afin d’en probabilité bruts sont corrigés des dispositifs de maîtrises en place
améliorer leur maîtrise sont partagés en Comité d’Audit et en afin de déterminer le risque net.
Conseil d'Administration. Covivio invite ses lecteurs à se référer au
Suite à la revue des risques réalisée mi-2022, sont présentés
chapitre 2 de son document d’enregistrement universel (URD) 2021
ci-après ceux dont le niveau pourrait évoluer au second semestre,
dans lequel sont présentés les principaux risques et dispositifs de
via une augmentation de leur impact net et/ou de leur probabilité
maîtrise mis en place.
nette. Les dispositifs de maîtrise de ces risques (inchangés) sont
La cotation des risques résulte d’une analyse combinée de leur décrits dans l’URD 2021 disponible sur le site internet de Covivio. A
impact négatif potentiel (sur la valorisation du groupe, ses ce jour, les autres risques n'ont pas évolué.



2.1.1 Risques liés à l’environnement dans lequel Covivio opère
Évolution défavorable du marché immobilier : (marge de + 0,6%), et à des niveaux supérieurs pour les cessions
des actifs Core du patrimoine qui représentent 240 M€(1) en part du
baisse ou stagnation des valeurs
groupe (marge de 4,2%).
Valeurs
Dans un contexte économique marqué par une hausse confirmée
Le total des actifs de Covivio à fin juin 2022 (28,7 Md€ en données des taux d’intérêts et une incertitude sur l’environnement
consolidées) est essentiellement constitué de la valeur d’expertise économique, les taux de capitalisation des actifs pourraient être
des immeubles qui s’élève à 25,5 Md€ (soit près de 90%). Covivio revus à la hausse et ainsi mécaniquement entraîner une baisse de
comptabilise ses immeubles de placement à leur juste valeur valeurs des actifs immobiliers (précédée par une période
conformément à l’option offerte par la norme IAS 40. Ainsi, toute d’attentisme déjà constatée au cours du premier semestre de
évolution de valeur des immeubles a un impact direct sur le total l’année). Ce risque de baisse des valeurs ne toucherait
du bilan. probablement pas toutes les classes d’actifs de la même manière.
La valeur du patrimoine de Covivio dépend de l’évolution des Il est à mettre en perspective avec les hausses des revenus
marchés immobiliers dans lesquels la société opère. Tant les attendues sur les différentes classes d’actifs suivantes :
niveaux de loyers que les prix de marché (et par conséquent les ● les bureaux dont les indexations de loyers sont corrélées au
taux de capitalisation utilisés par les experts) peuvent être soumis niveau d’inflation
à des fluctuations liées à l’environnement économique et financier.
● l’hôtellerie dont :
Ainsi, une diminution des valeurs d’expertise est susceptible
d’affecter la valeur de l’Actif Net Réévalué de Covivio et, ● les hôtels détenus en loyers fixes qui bénéficieront de
éventuellement, la valorisation de son cours de bourse. l’indexation corrélée à l’inflation

Sur le premier semestre 2022, la valeur du patrimoine a évolué à ● et également les hôtels détenus en loyers variables et en Murs
périmètre constant de 2,6%. Les nouveaux accords et cessions du et Fonds qui bénéficient d’une reprise forte déjà constatée en
premier semestre 260M€  en part du groupe (416 M€ à 100%) ont ce début d’année, qui pourrait de poursuivre au second
été réalisés à des valeurs en ligne avec les valeurs d’expertise semestre.

À titre d’information, le tableau ci-dessous présente la sensibilité de la valorisation des actifs aux taux de rendement du patrimoine en
exploitation:

Taux Taux Taux Taux Taux Taux
Rendement Rendement Rendement Rendement Rendement Rendement
M€ Rendement (1) - 25 bps + 25 bps - 50 bps + 50 bps - 75 bps + 75 bps
Bureaux France 4,5% 259,1 - 231,8 550,5 - 440,4 880,8 - 629,1
Bureaux Italie 5,1% 143,9 - 130,5 303,5 - 249,3 481,3 - 357,9
Hôtels en Europe 5,2% 245,8 - 223,3 517,8 - 427,0 820,4 - 613,6
Résidentiel Allemagne 3,3% 690,5 - 593,3 1 504,4 - 1 108,5 2 477,8 - 1 560,1
Bureaux Allemagne 3,8% 91,2 - 79,9 196,2 - 150,6 318,4 - 213,5
TOTAL 4,30% 1 430,5 - 1 258,7 3 072,4 - 2 375,7 4 978,8 - 3 374,2
(1) sur patrimoine en exploitation.


Les covenants de la société sont présentés au paragraphe 3.2.5.11.6 « Covenants bancaires ».

Évolution défavorable du coût de l'énergie propre, ses actifs hôteliers détenus en murs et fonds, ses actifs
vacants ainsi que sur la quote-part de charges affectées aux
Tant les sanctions européennes sur le pétrole russe que la parties communes de ses immeubles loués.
réductions par la Russie de ses livraisons de gaz à l'Europe ont
entraîné une hausse très significative du coût de l'énergie. Si la Par ailleurs, sur son patrimoine résidentiel en Allemagne, une
charge énergétique est de façon générale refacturée aux hausse persistante de ces coûts, susceptible de grêver la capacité
locataires, Covivio reste vulnérable sur ses locaux occupés en financière des ménages, pourrait impliquer une augmentation des
impayés locatifs.

(1) Y compris accord ferme reçu en juillet sur le patrimoine Telecom Italia pour 47M€ en part du groupe (91M€ en 100%).

52 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Risques
Risques et incertitudes




2.1.2 Risques liés au développement de Covivio
Hausse des coûts de construction – Ainsi, l’ICC (Indice du Coût de la Construction) a augmenté de 6,9%
sur un an entre le T1 2021 et le T1 2022, montrant la forte tendance
Pénurie des matériaux de construction
inflationniste sur ce secteur.
La part des activités de développement de Covivio s’est accrue
ces dernières années. Le total du pipeline de développement Compte tenu des éléments constitutifs de l’indice, cette hausse
tertiaire au 30 juin 2022 s’établit à 2,5 Md€, en augmentation de devrait se confirmer au second semestre 2022.
0.6 Md€ depuis fin 2021. Covivio est de ce fait exposé aux risques Enfin, en plus de l’augmentation des coûts, des durées de
liés aux développements d’actifs immobiliers. construction plus longues que celles initialement prévues (retards
Les arrêts de production des fournisseurs de matériaux de de chantiers résultant d’une pénurie de matériaux…) pourraient
construction pendant la pandémie, associés à une demande très entraîner un retard dans la perception des loyers et, dans certains
soutenue impulsée par une reprise économique plus forte que cas, le paiement de pénalités auprès du futur acquéreur ou du
futur locataire dans le cadre des opérations de promotion.
2
prévu notamment aux États-Unis et en Asie, ont contribué au
décalage entre la reprise de la demande et la capacité de l’offre. Les dispositifs de maîtrise de ce risque sont décrits dans l’URD 2021
Depuis début 2021, les entreprises font face à des augmentations (paragraphe 2.1.2 – Risques liés au développement de Covivio).
de prix et de délais significatives, voire à des annulations de Concernant la commercialisation des opérations de
commandes de la part de leurs fournisseurs. Les CAPEX sur le développement, la maîtrise du risque s’est fortement améliorée au
pipeline de développement engagé s’élèvent à 991 M€. Covivio est cours du premier semestre avec une forte augmentation du taux
de ce fait exposée au risque d’augmentation des coûts de de pré-commercialisation qui s’élève au 30 juin 2022 à 61% contre
construction. 47% à fin 2021., témoignant du positionnement attractif des actifs
Le conflit russo-ukrainien ayant des répercussions très de Covivio axés sur la centralité, les bureaux neufs et la
significatives sur les coûts de l’énergie accentue fortement cette culture-client.
tendance inflationniste sur les prix.



2.1.3 Risques financiers
Évolution défavorable des taux ● Une augmentation/diminution de l’Euribor trois mois de 75 bps
aurait un impact de + 14,7/- 14M€ sur le montant des frais
(emprunt et change)
financiers du groupe.
Emprunts
● Une augmentation/diminution de l’Euribor trois mois de 100 bps
Avec un taux d’inflation annuel de la zone euro estimé à 8,6% en aurait un impact de + 19,6/- 17,5M€ sur le montant des frais
juin résultant de la flambée des prix de l’énergie et des produits financiers du groupe.
alimentaires, la BCE a annoncé plusieurs hausses successives de
ses taux directeurs pour l’année 2022. Covivio pourrait par Non-respect des covenants bancaires (LTV, ICR)
conséquent subir une hausse de ses frais financiers sur sa
quote-part de dette non couverte et se voir plus généralement lié aux baisses de valeurs et/ou de loyers
limitée dans sa capacité à mettre en œuvre sa stratégie Les risques liés aux évolutions des valeurs et des revenus sont
d’investissement à court/moyen terme. détaillés dans les développements dédiés au risque « Évolution
défavorable du marché immobilier : baisse ou stagnation des
Avec un taux moyen de 1,14%, la dette nette de Covivio s’élève à
valeurs et des loyers » (cf. supra).
7,8 Md€ PdG à fin juin 2022. Son taux de couverture moyen
s’établit 86% assorti une maturité de couverture de 6,6 ans En cas de non-respect d’un covenant, Covivio devrait
supérieure à la maturité de la dette de 5,1 ans au 30 juin 2022. théoriquement rembourser l’intégralité de sa dette tirée. En
pratique ce risque apparaît néanmoins peu probable, les banques
● Une augmentation/diminution de l’Euribor trois mois de 25 bps
préférant généralement renégocier les conditions financières
aurait un impact de + 5/- 5 M€ sur le montant des frais financiers
existantes des emprunteurs concernés comme on a pu le
du groupe.
constater lors de la crise financière de 2008.
● Une augmentation/diminution de l’Euribor trois mois de 50 bps
Le covenant de LTV (Loan to Value) le plus restrictif de Covivio
aurait un impact de + 9,6/- 9,6 M€ sur le montant des frais
s’élève à 60% pour un ratio effectif de LTV bancaire au 30 juin 2022
financiers du groupe.
de 42,2%.

Le tableau ci-dessous présente la sensibilité de la LTV bancaire aux baisses de valeurs :



Baisse des valeurs d'actifs - - 5% - 10% - 15% - 20%
LTV Bancaire (1) 42,2% 44,5% 46,9% 49,7% 52,8%
(1) Hors droits de mutation et accords de ventes.


Le covenant d’ICR le plus restrictif (Interest Coverage Ratio) de Covivio s’élève à X 2,00 pour un ratio effectif au 30 juin 2022 de X 7,34.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 53
2 Risques
Risques et incertitudes




2.1.4 Risques spécifiques liés à l’activité hôtelière
Les risques spécifiques liés à l’activité hôtelière de Covivio (opérée via sa filiale Covivio Hotels détenue à 43,8%) sont détaillés dans son
rapport financier semestriel publié sur son site Internet.




54 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
3
Comptes consolidés
condensés
au 30 juin 2022
3.1 Comptes consolidés condensés 3.2 Annexe aux comptes consolidés
au 30 juin 2022 56 condensés 62
3.1.1 de situation financière 56 3.2.1 Principes généraux 62
3.1.2 État du résultat net 58 3.2.2 Gestion des risques financiers 63
3.1.3 État du résultat global 59 3.2.3 Périmètre de consolidation 66
3.1.4 État de variations des capitaux propres 60 3.2.4 Événements significatifs de la période 78
3.1.5 Tableau des flux de trésorerie 61 3.2.5 Notes relatives à l’état de situation financière 79
3.2.6 Notes sur l’état du résultat net 99
3.2.7 Autres éléments d’information 104
3.2.8 Informations sectorielles 106
3.2.9 Événements postérieurs à la clôture 111




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 55
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022




3.1 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
3.1.1 État de situation financière
Actif
(En milliers d’euros) Note 3.2.5 30/06/2022 31/12/2021
Actifs incorporels 1.2
Écarts d’acquisition 117 205 117 205
Autres immobilisations incorporelles 15 059 14 705
Actifs corporels 1.2
Immeubles d’exploitation 1 382 752 1 326 616
Autres immobilisations corporelles 41 085 42 983
Immobilisations en cours 33 250 23 076
Immeubles de placement 1.3 23 798 909 23 157 221
Actifs financiers non courants 2.2 123 452 137 789
Participations dans les entreprises mises en équivalence 3.2 346 333 340 131
Impôts Différés Actifs 4 95 669 106 404
Instruments dérivés long terme 11.5 485 955 46 223
Total actifs non courants 26 439 669 25 312 354
Actifs destinés à la vente 1.3 228 584 901 736
Prêts et créances 5 34 191 34 344
Stocks et encours 6.2 183 471 211 974
Instruments dérivés court terme 11.5 33 919 18 256
Créances clients 7 498 043 372 474
Créances fiscales 30 503 32 328
Autres créances 8 270 796 287 346
Charges constatées d’avance 10 998 3 618
Trésorerie et équivalent de trésorerie 9 1 035 660 1 062 993
Total actifs courants 2 326 166 2 925 070
TOTAL ACTIF 28 765 836 28 237 423




56 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022




Passif
(En milliers d’euros) Note 3.2.5 30/06/2022 31/12/2021
Capital 284 175 283 946
Primes 4 053 212 4 119 793
Actions propres - 50 949 - 21 304
Réserves consolidées 4 523 780 3 887 779
Résultat 795 673 923 596
Total capitaux propres groupe 10 9 605 891 9 193 810
Participations ne donnant pas le contrôle 4 607 407 4 428 828
Total capitaux propres 14 213 298 13 622 638
Emprunts long terme 11.2 9 797 973 10 057 558
Passifs locatifs Long Terme 11.6 291 849 295 564
Instruments dérivés long terme 11.5 178 923 146 247
Impôts Différés Passifs 4 1 344 582 1 221 636
Engagements de retraite et autres 12.2 52 726 53 337
Autres dettes long terme 25 997 30 314
Total passifs non courants 11 692 051 11 804 656
Passifs destinés à être cédés 0 274 603 3
Dettes fournisseurs 198 992 149 299
Dettes fournisseurs d’immobilisations 78 353 78 302
Emprunts court terme 11.2 2 015 951 1 775 597
Passifs locatifs Court Terme 11.6 10 566 10 659
Instruments dérivés court terme 11.5 26 000 54 526
Dépôts de garantie 7 249 3 917
Avances et acomptes reçus 231 233 237 815
Provisions court terme 12.2 16 872 15 479
Impôts courants 34 166 33 416
Autres dettes court terme 13 167 428 119 254
Produits constatés d’avance 73 677 57 263
Total passifs courants 2 860 487 2 810 130
TOTAL PASSIF 28 765 836 28 237 423




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 57
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022




3.1.2 État du résultat net
(En milliers d’euros) Note 3.2 30/06/2022 31/12/2021
Loyers 6.2.1 444 328 423 184
Charges locatives non récupérées 6.2.2 - 25 110 - 22 891
Charges sur Immeubles 6.2.2 - 13 933 - 14 451
Charges nettes des créances irrécouvrables 6.2.2 9 674 - 2 079
Loyers nets 414 959 383 764
EBITDA des hôtels en gestion & Flex Office 6.2.3 24 769 424
Résultat des autres activités 6.2.3 12 667 15 214
Revenus de gestion et d’administration 7 199 5 863
Frais liés à l’activité - 2 384 - 2 806
Frais de structure - 59 058 - 57 238
Coût de fonctionnement net 6.2.4 - 54 243 - 54 181
Amortissements des biens d’exploitation 6.2.5 - 30 090 - 38 616
Variation nette des provisions et autres 6.2.5 7 901 9 193
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 375 964 315 798
Résultat net des immeubles en stock - 1 462 54
Résultat des cessions d’actifs 6.3 610 8 642
Résultat des ajustements de valeurs 6.4 646 576 421 501
Résultat de cession de titres 6.5 24 529 2 789
Résultat des variations de périmètre 6.6 - 466 - 877
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 1 045 750 747 907
Coût de l’endettement financier net 6.7 - 70 493 - 76 091
Charges d’intérêts sur passifs locatifs 5.11.6 - 7 573 - 7 228
Ajustement de valeur des instruments dérivés 6.8 399 650 76 701
Actualisation et résultat de change 6.8 - 1 094 - 771
Amortissements exceptionnels des frais d’émission d’emprunts 6.8 1 102 - 2 123
Quote-part de résultat des entreprises mises en équivalence 5.3.2 31 193 11 103
RÉSULTAT NET AVANT IMPÔTS 1 398 536 749 499
Impôts différés 6.9.2 - 134 229 - 110 640
Impôts sur les sociétés 6.9.2 - 7 948 - 8 775
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE 1 256 358 630 083
Résultat net des participations ne donnant pas le contrôle - 460 683 - 163 224
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE – PART DU GROUPE 795 675 466 859
Résultat net groupe par action (en euros) 7.2 8,45 4,95
Résultat net groupe dilué par action (en euros) 7.2 8,40 4,93




58 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022




3.1.3 État du résultat global
(En milliers d’euros) 30/06/2022 30/06/2021
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE 1 256 358 630 083
Écarts de conversion - 8 445 10 619
Part efficace des profits et pertes sur instruments de couverture 15 073 2 679
Autres éléments du Résultat Global recyclables en résultat 6 628 13 298
Écarts actuariels sur avantages du personnel 0 0
Variation de valeur des actifs d’exploitation 0 0
Autres éléments du Résultat Global non recyclables en résultat 0 0
Autres éléments du résultat global 6 628 13 298
RÉSULTAT GLOBAL DE LA PÉRIODE 1 262 986 643 381
dont part attribuable aux propriétaires de la société mère 799 675 472 839
dont part attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle 463 312 170 542




3




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 59
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022




3.1.4 État de variations des capitaux propres
Gains & pertes
comptabilisés Total Participations
Réserves et directement Capitaux ne donnant Total
Prime Actions résultats non en capitaux propres part pas le capitaux
(En milliers d’euros) Capital d’émission propres distribués propres du groupe contrôle propres
Situation au 31 décembre 2020 283 633 4 140 277 - 19 651 4 189 841 - 11 898 8 582 202 3 985 956 12 568 157
Distribution de dividendes - 20 180 - 319 392 - 339 572 - 82 029 - 421 601
Augmentation de capital 105 - 105 0 0
Affectation à la réserve légale 0 0
Autres 3 543 - 1 597 1 946 47 1 993
Résultat Global Total de la période 466 859 5 980 472 839 170 542 643 381
dont écarts actuariels sur provision retraite 0 0
dont écarts de conversion 4 614 4 614 6 005 10 619
dont partie efficace des profits et pertes
sur instruments de couverture 1 366 1 366 1 313 2 679
dont variation de valeur des actifs
d’exploitation mis en placement 0 0
dont résultat net 466 859 466 859 163 224 630 083
Variation de périmètre et taux - 6 485 - 6 485 204 759 198 274
Paiements fondés en actions 3 898 3 898 3 898
Situation au 30 juin 2021 283 738 4 119 992 - 16 108 4 333 124 - 5 918 8 714 828 4 279 275 12 994 102
Distribution de dividendes 2 2 - 30 068 - 30 066
Augmentation de capital 208 - 208 0 0
Affectation à la réserve légale 0 0
Autres 9 - 5 196 - 4 704 - 9 891 162 - 9 729
Résultat Global Total de la période 456 737 - 1 603 455 134 204 234 659 368
dont écarts actuariels sur provision retraite 813 813 494 1 307
dont écarts de conversion - 4 552 - 4 552 - 5 518 - 10 070
dont partie efficace des profits et pertes
sur instruments de couverture 2 136 2 136 2 051 4 187
dont résultat net 456 737 456 737 207 207 663 944
Variation de périmètre et taux 29 475 29 475 - 24 775 4 700
Paiements fondés en actions 4 262 4 262 4 262
Situation au 31 décembre 2021 283 946 4 119 793 - 21 304 4 818 896 - 7 521 9 193 810 4 428 828 13 622 638
Distribution de dividendes - 66 352 - 286 983 - 353 335 - 144 993 - 498 328
Augmentation de capital 229 - 229 0 2 853 2 853
Affectation à la réserve légale 0 0
Autres - 29 645 - 8 704 - 38 349 - 87 - 38 436
Résultat Global Total de la période 795 673 4 000 799 673 463 311 1 262 984
dont écarts actuariels sur provision retraite 0 0
dont écarts de conversion - 3 687 - 3 687 - 4 758 - 8 445
dont partie efficace des profits et pertes
sur instruments de couverture 7 687 7 687 7 386 15 073
dont résultat net 795 673 795 673 460 683 1 256 356
Variation de périmètre et taux 1 667 1 667 - 142 505 - 140 838
Paiements fondés en actions 2 425 2 425 2 425
SITUATION AU 30 JUIN 2022 284 175 4 053 212 - 50 949 5 322 974 - 3 521 9 605 891 4 607 407 14 213 298




60 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022




3.1.5 Tableau des flux de trésorerie
(En milliers d’euros) Note 30/06/2022 31/12/2021 30/06/2021
Résultat net consolidé (y compris intérêts non contrôlant) 1 256 358 1 294 029 630 085
Dotations nettes aux amortissements et provisions
(à l’exclusion de celles liées à l’actif circulant) 3.2.6.2.5 31 936 92 217 34 471
Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur 3.2.5.11.5 & 3.2.6.4 - 1 046 225 - 977 894 - 498 201
Charges et produits calculés liés aux stock-options et assimilés 1 724 8 327 4 278
Autres produits et charges calculés - 11 928 - 1 402 1 648
Plus et moins-values de cession - 25 048 - 12 132 - 10 560
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence - 31 193 - 27 370 - 11 103
Capacité d’autofinancement après coût de l’endettement
financier net et impôt 175 624 375 775 150 618
Coût de l’endettement financier net et charges d’intérêts
sur passifs locatifs 3.2.6.7 & 3.2.6.8 73 001 168 833 76 916
Charge d’impôt (y compris impôts différés) 3.2.6.9.2 142 178 169 018 119 415
Capacité d’autofinancement avant coût de l’endettement
financier net et impôt 390 802 713 627 346 949
Impôt versé - 4 880 - 58 370 - 3 473
Variation du BFR lié à l’activité (y compris dette liée
3
aux avantages au personnel) 3.2.5.7.2 - 38 737 33 400 - 14 365
Flux net de trésorerie généré par l’activité 347 185 688 657 329 111
Incidence des variations de périmètre 3.2.6.6 199 886 - 73 990 - 17 983
Décaissements liés aux acquisitions d’immobilisations
corporelles et incorporelles 3.2.5.1.2 - 271 541 - 697 511 - 308 698
Encaissements liés aux cessions d’immobilisations
corporelles et incorporelles 3.2.5.1.2 353 716 762 166 354 419
Décaissements liés aux acquisitions d’immobilisations financières
(titres non consolidés) - 4 136 - 3 724 - 1 700
Encaissements liés aux cessions d’immobilisations financières
(titres non consolidés) 150 2 650 2 643
Dividendes reçus (sociétés mises en équivalence, titres non consolidés) 7 560 33 316 8 238
Variation des prêts et avances consentis 11 227 4 906 -4
Autres flux liés aux opérations d’investissement - 291 - 151 - 151
Flux net de trésorerie des opérations d’investissement 296 570 27 662 36 764
Incidence des variations de périmètre - 1 042 - 4 638 - 365
Sommes reçues des actionnaires lors d’augmentations de capital :
versées par les actionnaires de la société mère 0 208 889 0
versées par les intérêts non contrôlant 3.1.4 2 853 0 199 868
rachats et reventes d’actions propres 3.1.4 - 38 549 - 8 523 1 992
Dividendes mis en paiement au cours de l’exercice :
dividendes versés aux actionnaires de la société mère 3.1.4 - 353 335 - 339 570 - 339 572
dividendes versés aux participations ne donnant pas le contrôle
de sociétés consolidées 3.1.4 - 144 993 - 112 097 - 82 029
Encaissements liés aux nouveaux emprunts 3.2.5.11.2 506 588 1 259 318 534 208
Remboursements d’emprunts (y compris contrats
de location financement) 3.2.5.11.2 - 574 849 - 1 651 274 - 835 607
Intérêts financiers nets versés (y compris contrats
de location financement) - 85 571 - 182 324 - 92 897
Autres flux sur opérations de financement - 35 120 - 57 766 - 17 578
Flux net de trésorerie des opérations de financement - 724 018 - 887 985 - 631 980
de la variation des taux de change - 684 - 14 334
VARIATION DE LA TRÉSORERIE NETTE - 80 946 - 171 681 - 265 771
Trésorerie d’ouverture 1 060 791 1 232 472 1 232 472
Trésorerie de clôture 979 845 1 060 791 966 702
VARIATION DE TRÉSORERIE - 80 946 - 171 681 - 265 771



COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 61
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
aux comptes consolidés condensés




3.2 Annexe aux comptes consolidés condensés
3.2.1 Principes généraux
3.2.1.1 Référentiel comptable adoptés le 2 mars 2022 ; la date d’entrée en vigueur est le
1er janvier 2023 selon l’IASB. Ces amendements ont pour objectif
Les comptes consolidés condensés au 30 juin 2022 du groupe d’aider les entreprises à identifier les informations utiles à fournir
Covivio sont établis en conformité avec la norme internationale aux utilisateurs des états financiers sur les méthodes
d'informations financières IAS 34 « Information Financière comptables.
Intermédiaire ». S'agissant de comptes condensés, ils n'incluent
pas toute l'information requise par le référentiel IFRS et doivent Nouvelles normes en attente d’adoption par l’Union européenne
être lus en relation avec les états financiers annuels du groupe dont l’application est possible à partir du 1er janvier 2022, mais non
Covivio pour l'exercice clos le 31 décembre 2021. anticipée par le groupe :
Les comptes ont été arrêtés par le Conseil d’Administration en ● amendements à IFRS 10 et IAS 28 « Ventes ou apport d’actifs
date du 21 juillet 2022. entre un investisseur et une entreprise associée ou une
coentreprise – Date d’application effective », publiés le
Principes et méthodes comptables retenus 11 septembre 2014 et le 17 décembre 2015
Les principes comptables appliqués pour les comptes consolidés ● amendements IAS 12 « Impôt différé rattaché à des actifs et des
condensés au 30 juin 2022 sont identiques à ceux utilisés dans les passifs issus d’une même transaction », publiés le 7 mai 2021 ; la
comptes consolidés au 31 décembre 2021 à l’exception des date d’entrée en vigueur est le 1er janvier 2023 selon l’IASB. Cet
nouvelles normes et amendements dont l’application est amendement précise la manière dont les entités doivent
obligatoire à compter du 1er janvier 2022 et qui n’avaient pas été comptabiliser les impôts différés sur des transactions telles que
appliqués de façon anticipée par le groupe. les contrats de location et les obligations de démantèlement
Les amendements ci-dessous d’application obligatoire au ● amendements à IFRS 17 « Première application des normes
1er janvier 2022 n’ont pas eu d’incidence sur les comptes consolidés IFRS 17 et IFRS 9 – Informations comparatives », publiés le
du groupe : 9 décembre 2021 ; Une entité qui choisit d’appliquer
l’amendement l’applique lorsqu’elle applique IFRS 17 pour la
● amendements IAS 16 « Immobilisations corporelles – Produits
première fois.
générés avant l’utilisation prévue », adoptés par l’Union
européenne le 28 juin 2021 ; les amendements précisent que le Normes IFRS et amendements publiés par l’IASB non autorisés aux
produit de la vente, ainsi que les coûts correspondants, avant exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022, sans impact sur les
l’utilisation prévue de l’immobilisation corporelle doivent être comptes :
comptabilisés en résultat net, plutôt qu’en moins du coût de
l’immobilisation ● amendements IAS 1 « Présentation des états financiers –
Classement des passifs en tant que passifs courants ou non
● amendements IAS 37 « Coûts à prendre en compte pour courants », publiés le 23 janvier 2020 et le 15 juillet 2020 ; la date
déterminer si un contrat est déficitaire », adoptés par l’Union d’entrée en vigueur est le 1er janvier 2023 selon l’IASB.
européenne le 28 juin 2021. Ces amendements viennent
uniformiser les pratiques en matière d’identification et 3.2.1.2 Estimations et jugements
d’évaluation des provisions pour contrats déficitaires, en
particulier s’agissant des pertes à terminaison constatées sur les Les états financiers ont été préparés selon la convention du coût
contrats conclus avec des clients en application d’IFRS 15 historique, à l’exception des immeubles de placement et de
certains instruments financiers qui sont comptabilisés selon la
● amendements IFRS 3 « Mise à jour de la référence au Cadre convention de la juste valeur. L’établissement des états financiers
conceptuel », adoptés par l’Union européenne le 28 juin 2021 ; ils nécessite, conformément au cadre conceptuel des normes IFRS,
apportent des précisions pour éviter les conséquences d’effectuer des estimations et d’utiliser des hypothèses qui
imprévues en cas de regroupement d’entreprises affectent les montants figurant dans ces états financiers.
● améliorations annuelles (cycle 2018-2020) « Processus annuel Les estimations significatives réalisées par le groupe Covivio pour
d’amélioration des normes cycle 2018-2020 », adoptés par l’établissement des états financiers portent principalement sur :
l’Union européenne le 28 juin 2021. Elles apportent des
clarifications à quatre normes : IFRS 1, IFRS 9, IAS 41, IFRS 16. ● les évaluations retenues pour les tests des pertes de valeur
notamment de la valeur recouvrable des écarts d’acquisition et
Nouvelles normes adoptées par l’Union européenne dont des immobilisations incorporelles
l’application est possible à partir du 1er janvier 2022, mais non
anticipée par le groupe : ● l’évaluation de la juste valeur des immeubles de placement

● IFRS 17 et amendements « Contrats d’assurance », adoptés le ● l’évaluation à la juste valeur des instruments financiers dérivés
19 novembre 2021 ; La date d’entrée en vigueur est le 1er janvier ● l’évaluation des provisions.
2023 selon l’IASB. La norme IFRS 17 pose les principes pour la
reconnaissance, l’évaluation, la présentation et les informations En raison des incertitudes inhérentes à tout processus
à fournir concernant les contrats d’assurance dans le champ d’évaluation, le groupe Covivio révise ses estimations sur la base
d’application de la norme des informations régulièrement mises à jour. Il est possible que les
résultats futurs des opérations concernées diffèrent de ces
● amendements IAS 8 « Définition des estimations comptables », estimations.
adoptés le 2 mars 2022 ; la date d’entrée en vigueur est le
1er janvier 2023 selon l’IASB. Ces amendements visent à faciliter la Outre l’utilisation d’estimations, la direction du groupe fait usage
distinction entre les méthodes comptables et les estimations de jugements pour définir le traitement comptable adéquat de
comptables certaines activités et transactions lorsque les normes et
interprétations IFRS en vigueur ne traitent pas de manière précise
● amendements IAS 1 « Présentation des états financiers – des problématiques comptables concernées.
Practice Statement 2 – Disclosure of Accounting Policies »,



62 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
aux comptes consolidés condensés




3.2.1.3 Prise en compte des effets La prise en compte des effets liés aux changements climatiques
n’a pas eu d’impact matériel sur les jugements exercés et les
des changements climatiques
principales estimations nécessaire à l’établissement des états
Covivio a annoncé en 2021 une nouvelle trajectoire carbone et a financiers.
relevé ses ambitions pour atteindre 40% de réduction des
émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2030. Cet objectif, qui 3.2.1.4 IFRS 7 – Table de correspondance
concerne l’ensemble des scopes 1, 2 et 3, couvre l’intégralité des
activités en Europe et la totalité du cycle de vie des actifs :
matériaux, construction, restructuration et exploitation. De surcroît, ● Risque de liquidité § 3.2.2.2
Covivio vise le Net Zero Carbon dès 2030 sur ses scopes 1 et 2.
● Sensibilité des frais financiers § 3.2.2.3
Covivio a poursuivi sa dynamique en matière de verdissement : la
● Risque de crédit § 3.2.2.4
part de patrimoine bénéficiant d’une certification HQE, BREAM,
LEED ou équivalent, en opération et/ou en construction, atteint ● Risque de marché § 3.2.2.6
91%. Cette stratégie contribue activement à l’atteinte de la ● Risque de change § 3.2.2.7
nouvelle trajectoire Carbone. Elle s’accompagne d’un
engagement pour la construction bas carbone à l’échelle ● Sensibilité de la juste valeur
européenne. des immeubles de placement § 3.2.5.1.5
● Covenants § 3.2.5.11.6




3.2.2 Gestion des risques financiers
Les activités opérationnelles et financières de la société l’exposent aux risques suivants : 3
3.2.2.1 Risque de commercialisation 3.2.2.2 Risque de liquidité
des immeubles en développement La gestion du risque de liquidité est assurée à moyen et long
Le groupe réalise des développements immobiliers. À ce titre, il est terme dans le cadre de plans pluriannuels de gestion de trésorerie
exposé à différents risques notamment les risques liés aux coûts et, à court terme, par le recours à des lignes de crédit confirmées
des travaux, au retard de livraison et à la commercialisation de et non tirées. Au 30 juin 2022, les disponibilités du groupe Covivio
l’actif. L’appréciation de ces risques peut être faite au regard du s’élèvent à 2 972 M€ et sont composées de 1 798 M€ de ligne de
tableau des actifs en développement figurant dans le crédits confirmées, de 1 036 M€ de trésorerie et d’équivalents de
paragraphe 3.2.5.1.4. trésorerie et de 138 M€ de découverts autorisés non utilisés.

L’histogramme ci-dessous résume les échéanciers des emprunts (en M€) tels qu’existant au 30 juin 2022 :

2 500



2 000
69

122
1 500 103 30
88
37




53
1 000
41 15 7
1 845
1 434




1 298
1 340




1 502




112
500
1 024




925
859
361 153




901




0
98




2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
et plus

Emprunts NEU CP Intérêts



Les échéances 2022 de l’histogramme ci-dessus comprennent Le détail des échéances de la dette est fourni en note 3.2.5.11.3 et
1 339 M€ de NEU Commercial Paper et 95 M€ de NEU MTN. une description des covenants bancaires et des clauses
d’exigibilité anticipée prévues dans les conventions de crédit est
Le montant des intérêts qui seraient versés jusqu’à l’échéance de présentée en note 3.2.5.11.6.
la dette, estimés sur la base de l’encours existant au 30 juin 2022
et du taux moyen de la dette, s’élève à 639 M€.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 63
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Au cours du 1er semestre 2022, le groupe a levé des financements à ● en Allemagne, Covivio Immobilien a pour sa part levé 147 M€ de
long terme : financements hypothécaires à 10 ans (venant au refinancement
de 139 M€ de dettes à maturités courtes ou plus chères) et
● Covivio a remboursé une souche obligataire de 125 M€ fin mars, sécurisé 145 M€ supplémentaires à 10 ans (par refinancement
originellement levée sur son périmètre italien et vu sortir de son d’une dette de même montant mais courte de moins de quatre
périmètre la dette pour au total 225 M€ attachée à certains de ans et sécurisée par le double de patrimoine).
ses actifs cédés
● Covivio Hotels a remboursé un crédit corporate de 20 M€ venant 3.2.2.3 Risque de taux
à échéance et la dette hypothécaire de 47 M€ attachée à un L’exposition du groupe au risque de variation des taux d’intérêts
actif cédé sur le premier semestre de marché est liée à l’endettement financier à taux variable et à
long terme.

La dette bancaire est, dans la mesure du possible largement couverte par des instruments financiers (cf. 3.2.5.11.4). Après prise en compte
des swaps de taux d’intérêt, environ 86% de la dette du groupe est couverte au 30 juin 2022 et l’essentiel du reliquat est couvert par des
caps d’intérêts induisant une sensibilité à la variation des taux présentée ci-dessous :

Taux + 100 bps Taux + 50 bps Taux - 50 bps
(En milliers d’euros) au 30 juin 2022 au 30 juin 2022 au 30 juin 2022
Coût de l’endettement financier net part du groupe 2022 - 9 820 - 4 883 4 804


3.2.2.4 Risque de contreparties financières Le montant des dépréciations des créances clients s’élève à
36,3 M€, en diminution de 12,5 M€ par rapport au 31 décembre
Compte tenu des relations contractuelles qu’entretient le groupe 2021. Cette baisse fait suite à une reprise de dépréciation de
Covivio avec ses partenaires financiers, la société est exposée au créances de 10,4 M€ suite au paiement des loyers impayés
risque de contrepartie. Si l’une des parties partenaires n’est pas en 2020/2021 sur un actif en Espagne.
mesure d’honorer ses engagements, le résultat du groupe pourrait
subir des impacts négatifs.
3.2.2.6 Risque lié aux variations de valeur
Ce risque concerne notamment les instruments de couverture du patrimoine
souscrits par le groupe et pour lesquels une défaillance de la
contrepartie pourrait entraîner la nécessité de remplacer une Les variations de juste valeur des investissements immobiliers sont
opération de couverture au taux du marché en vigueur. comptabilisées dans l’état du résultat net. Des changements dans
les valeurs des immeubles peuvent en conséquence avoir un
Le risque de contrepartie est limité par le fait que le groupe impact significatif sur le résultat opérationnel du groupe.
Covivio est structurellement emprunteur. Il se limite donc
essentiellement aux placements effectués par le groupe et aux En outre, une partie des résultats opérationnels de la société est
contreparties du groupe dans les transactions de produits dérivés. générée par le plan de vente dont le résultat est également
La société suit de manière continue son exposition au risque de dépendant des valeurs des biens immobiliers et du volume de
contreparties financières. La politique de la société est de ne transactions potentielles.
contracter qu’avec des contreparties de premier rang, tout en Les loyers et les prix des biens immobiliers sont cycliques par
diversifiant ses partenaires financiers et ses sources de nature, la durée des cycles étant variable mais généralement de
financement. long terme. Les différents marchés nationaux ont des cycles
Le risque de contrepartie en matière de couverture est différents, qui varient les uns par rapport aux autres, en fonction
appréhendé dans la valorisation des IFT et s’élève à 15,9 M€ au d’environnements économiques et commerciaux spécifiques. De
30 juin 2022. même, au sein de chaque marché national, les prix suivent le cycle
de différentes manières et avec des degrés d’intensité différents,
en fonction de la localisation et de la catégorie des biens.
3.2.2.5 Risque de contreparties locatives
Les revenus des loyers du groupe Covivio sont sujets à un certain Les facteurs macroéconomiques ayant le plus d’influence sur la
degré de concentration, dans la mesure où les 10 premiers valeur des biens immobiliers et déterminant les différentes
locataires (Orange, Telecom Italia, Suez, AccorHotels, IHG, B&B…), tendances cycliques, sont les suivants :
génèrent environ 30% des revenus annuels. ● les taux d’intérêts
Le groupe Covivio n’est pas exposé de manière significative au ● la liquidité sur le marché et la disponibilité d’autres investissements
risque d’insolvabilité, étant donné que les locataires sont profitables alternatifs
sélectionnés sur la base de leurs qualités de signature et sur les
perspectives économiques offertes dans leurs branches de ● la croissance économique
marché. Les performances opérationnelles et financières des ● les perspectives d’évolution des revenus.
principaux locataires sont suivies de manière régulière. Par ailleurs,
lors de la signature des baux, les locataires remettent au groupe De faibles taux d’intérêts, une forte liquidité sur le marché et un
des garanties financières. manque d’investissements profitables alternatifs entraînent
généralement une hausse de valeur des biens immobiliers.
Suite à la pandémie de la Covid-19 survenue en 2020 et se
prolongeant en 2021, les fermetures des hôtels et la dégradation La croissance économique entraîne généralement la hausse de la
des performances opérationnelles des hôtels restés en activité demande pour les espaces loués et favorise la hausse des niveaux
avaient pu occasionner une absence de loyers ou des retards de de loyers, particulièrement dans les Bureaux. Ces deux
paiement. conséquences induisent une hausse des prix des actifs immobiliers.
Néanmoins, à moyen terme, une croissance économique conduit
Au cours de ce semestre, le groupe a bénéficié de la reprise de généralement à une hausse de l’inflation puis une hausse des taux
l’activité suite à la levée progressive des diverses restrictions d’intérêts.
sanitaires, Le groupe n’a pas constaté de nouveaux impayés sur la
période.



64 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




La politique d’investissement du groupe Covivio a pour but de Malgré les incertitudes liées au contexte économique de crise,
minimiser l’impact des différentes étapes du cycle, en choisissant cette exposition est limitée dans la mesure où les loyers facturés
des investissements : sont issus d’engagements de location dont la durée et la
dispersion lissent l’effet des fluctuations du marché locatif.
● comportant des baux de longue durée et des locataires de
qualité, permettant d’atténuer l’impact des baisses de loyers de La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la
marché et le déclin des prix de l’immobilier qui s’en suit variation des taux de capitalisation est analysée dans le
paragraphe 3.2.5.1.5.
● situés dans les principales agglomérations
● avec de faibles taux de vacance afin d’éviter le risque d’avoir à 3.2.2.7 Risque de taux de change
relouer les espaces vacants dans un environnement où la Le groupe opère principalement en zone Euro et marginalement
demande peut être limitée. hors zone Euro suite à l’acquisition de murs d’hôtels au
La détention d’actifs immobiliers destinés à la location expose le Royaume-Uni, en Pologne, en Hongrie et en République Tchèque.
groupe Covivio au risque de fluctuation de la valeur des actifs Le groupe a souhaité se prémunir des variations de certaines
immobiliers et des loyers. devises (GBP) en finançant une partie de l’acquisition via un
emprunt en devises et en souscrivant un swap de devises.

Impact d’une baisse du taux de change GBP/EUR sur les capitaux propres
Baisse de 5% Baisse de 10%
du taux de change du taux de change
30/06/2022 (en M£) GBP/EUR (en M€) GBP/EUR (en M€)
Patrimoine 703 - 41,2 - 82,2
Dette 400 23,4 46,7 3
Cross currency swap 250 14,6 29,2
IMPACT CAPITAUX PROPRES - 3,2 - 6,3
(-) correspond à une perte ; (+) correspond à un gain



3.2.2.8 Risque lié aux variations de valeur Clôture définitive du litige Comit Fund – Beni Stabili fusionnée
dans Covivio
des actions et obligations
Pour rappel, le 17 avril 2012, suite à une décision de justice,
Le groupe est exposé aux risques pour deux catégories d’actions
l’Administration Fiscale Italienne a remboursé la créance portée
(cf. paragraphe 3.2.5.2.2).
par Beni Stabili relative au litige Comit Fund (principal : 58,2 M€ et
Ce risque porte principalement sur les titres des sociétés intérêts : 2,3 M€). En avril 2012, l’Administration a fait appel devant
consolidées selon la méthode de la mise en équivalence qui sont la Cour de cassation de cette décision, qui a confirmé la position
valorisés selon leur valeur d’utilité. La valeur d’utilité est déterminée de l’administration le 18 décembre 2015.
sur la base d’expertises indépendantes pour les actifs immobiliers
Le litige avec l’administration fiscale est soldé du fait du paiement
et les instruments financiers.
d’une somme de 55 M€. La provision comptabilisée en 2015 à
hauteur de 56,2 M€ a été reprise au 31 décembre 2016.
3.2.2.9 Environnement fiscal
Une procédure arbitrale avait toutefois été engagée au civil par
3.2.2.9.1 Évolution par pays Comit Fund. La Cour suprême a rejeté l’appel de Comit Fund, ce
● L’environnement français a connu une évolution en ce qui qui a définitivement clos ce litige.
concerne le taux de l’impôt sur les sociétés, réduit à 26,5% à
compter du 1er janvier 2021. Le taux est de 25% à compter du 3.2.2.9.3 Fiscalité Latente
1er janvier 2022. Une partie significative des sociétés immobilières du groupe ont
● Le groupe n’observe pas d’évolution majeure de l’environnement opté pour le régime SIIC en France. L’impact de la fiscalité latente
dans les autres pays. est donc essentiellement présent en Résidentiel Allemagne, en
Bureaux Allemagne et en Bureaux Italie. Il est également lié aux
3.2.2.9.2 Risques fiscaux investissements réalisés en Hôtels en Europe (Allemagne, Espagne,
Belgique, Irlande, Pays-Bas, Portugal, Royaume-Uni, Pologne,
En raison de la complexité et du formalisme qui caractérisent
Hongrie, République Tchèque). S’agissant de l’Espagne, toutes les
l’environnement fiscal dans lequel les activités du groupe Covivio
sociétés espagnoles ont opté pour le régime d’exonération SOCIMI.
s’exercent, le groupe se trouve exposé à des risques fiscaux. Après
Toutefois, il existe une fiscalité latente liée aux actifs détenus par
avis de nos Conseils, si un traitement fiscal présente un risque de
les sociétés antérieurement à leur option pour le régime SOCIMI.
redressement, une provision est alors constituée.
L’impôt différé est principalement dû à la prise en compte de la
Au 30 juin 2022, il n’y a pas de nouveau risque fiscal provisionné
juste valeur du patrimoine (taux Allemagne : 15,825% ; taux France :
dont les effets seraient susceptibles d’affecter de manière
25,83%, taux Italie : 20%). À noter que les activités de gestion
significative le résultat ou la situation financière du groupe.
hôtelière sont imposées en Allemagne à un taux de 30,18% à
32,28% et que des impôts différés passifs de cette activité ont
aussi été reconnus à ce taux.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 65
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
aux comptes consolidés condensés




3.2.3 Périmètre de consolidation
3.2.3.1 Principes comptables relatifs Entreprises associées – IAS 28
au périmètre de consolidation Une entreprise associée est une entité dans laquelle le groupe a
une influence notable. L’influence notable est le pouvoir de
Filiales et entités structurées consolidées – IFRS 10
participer aux décisions de politique financière et opérationnelle
Les présents états financiers comprennent les états financiers de d’une entité émettrice, sans toutefois exercer un contrôle ou un
la société Covivio et les états financiers des entités (y compris les contrôle conjoint sur ces politiques.
entités structurées) qu’elle contrôle et ses filiales.
Les résultats et les actifs et passifs des entreprises associées sont
Le groupe Covivio a le contrôle lorsqu’il : comptabilisés dans les présents états financiers consolidés selon
la méthode de la mise en équivalence.
● détient le pouvoir sur l’entité émettrice
● est exposé, ou a le droit, à des rendements variables, en raison Partenariats (ou contrôle conjoint) – IFRS 11
de ses liens avec l’entité émettrice Le contrôle conjoint s’entend du partage contractuellement
● a la capacité d’exercer son pouvoir de manière à influer sur le convenu du contrôle exercé sur une entreprise, qui n’existe que
montant des rendements qu’elle obtient. dans le cas où les décisions concernant les activités pertinentes
requièrent le consentement unanime des parties partageant le
Le groupe Covivio doit réévaluer s’il contrôle l’entité émettrice contrôle.
lorsque les faits et circonstances indiquent qu’un ou plusieurs des
trois éléments du contrôle énumérés ci-dessus ont changé. Coentreprises
Une entité structurée est une entité conçue de telle manière que Une coentreprise est un partenariat dans lequel les parties qui
les droits de vote ou droits similaires ne constituent pas le facteur exercent un contrôle conjoint sur l’opération ont des droits sur
déterminant pour établir le contrôle de l’entité ; c’est notamment l’actif net de celle-ci.
le cas lorsque les droits de vote concernent uniquement des
Les résultats et les actifs et passifs des coentreprises sont
tâches administratives et que les activités pertinentes sont
comptabilisés dans les présents états financiers consolidés selon
dirigées au moyen d’accords contractuels.
la méthode de la mise en équivalence.
Si le groupe ne détient pas la majorité des droits de vote dans une
entité émettrice afin de déterminer le pouvoir exercé sur une Activités conjointes
entité, il analyse s’il dispose des droits suffisants pour lui conférer la Une activité conjointe est un partenariat dans lequel les parties qui
capacité de diriger unilatéralement les activités pertinentes de exercent un contrôle conjoint sur l’opération ont des droits sur les
l’entité émettrice. Le groupe prend en considération tous les faits actifs, et des obligations au titre des passifs, relatifs à celle-ci. Ces
et circonstances lorsqu’il évalue si les droits de vote qu’il détient parties sont appelées coparticipants.
dans l’entité émettrice sont suffisants pour lui conférer le pouvoir, y
compris les suivants : Le coparticipant doit comptabiliser les éléments suivants
relativement à ses intérêts dans l’activité conjointe :
● le nombre de droits de vote que le groupe détient par rapport
au nombre de droits détenus respectivement par les autres ● ses actifs, y compris sa quote-part des actifs détenus
détenteurs de droits de vote et à leur dispersion conjointement, le cas échéant
● les droits de vote potentiels détenus par le groupe, les autres ● ses passifs, y compris sa quote-part des passifs assumés
détenteurs de droits de vote ou d’autres parties conjointement, le cas échéant
● les droits découlant d’autres accords contractuels ● les produits qu’il a tirés de la vente de sa quote-part de la
production générée par l’activité conjointe
● les autres faits et circonstances, le cas échéant, qui indiquent
que le groupe a, ou n’a pas, la capacité actuelle de diriger les ● sa quote-part des produits tirés de la vente de la production
activités pertinentes au moment où les décisions doivent être générée par l’activité conjointe
prises, y compris les tendances du vote lors des précédentes
● les charges qu’il a engagées, y compris sa quote-part des
Assemblées des actionnaires.
charges engagées conjointement, le cas échéant.
Les filiales et entités structurées sont consolidées selon la méthode
Le coparticipant comptabilise les actifs, les passifs, les produits et
de l’intégration globale.
les charges relatifs à ses intérêts dans une activité conjointe en
conformité avec les normes IFRS qui s’appliquent à ces actifs,
passifs, produits et charges.
Aucune société du groupe n’est considérée comme activité
conjointe.

3.2.3.2 Variation de taux de détention
et/ou changement de méthode
de consolidation
Néant.




66 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.3.3 Liste des sociétés consolidées
Les entrées et les sorties de périmètre sont présentées dans le tableau ci-dessous au début ou à la fin de chaque secteur d’activité.

Méthode de
90 sociétés Secteur Bureaux France Pays consolidation 2022 % d’intérêt 2022 % d’intérêt 2021
Covivio France Société mère
SCI Meudon Juin France IG 100,00
Covivio Ravinelle France IG 100,00 100,00
EURL Fédération France IG 100,00 100,00
SARL Foncière Margaux France IG 100,00 100,00
Covivio 2 France IG 100,00 100,00
Covivio 4 France IG 75,00 75,00
Euromarseille 1 France MEE/CE 50,00 50,00
Euromarseille 2 France MEE/CE 50,00 50,00
Euromarseille BI France MEE/CE 50,00 50,00
Euromarseille PK France MEE/CE 50,00 50,00
Euromarseille Invest France MEE/CE 50,00 50,00
Euromarseille H France MEE/CE 50,00 50,00
Covivio 7 France IG 100,00 100,00 3
SCI bureaux Cœur d’Orly France MEE/CE 50,00 50,00
SAS Cœur d’Orly Promotion France MEE/CE 50,00 50,00
Technical France IG 100,00 100,00
Le Ponant 1986 France IG 100,00 100,00
SCI Atlantis France IG 100,00 100,00
Iméfa 127 France IG 100,00 100,00
SNC Latécoère France IG 50,10 50,10
SCI du 32, avenue P.-Grenier France IG 100,00 100,00
SCI du 40, rue J.-J.-Rousseau France IG 100,00 100,00
SCI du 3, place A.-Chaussy France IG 100,00 100,00
SARL BGA Transactions France IG 100,00 100,00
SCI du 9, rue des Cuirassiers France IG 50,10 50,10
SCI du 15, rue des Cuirassiers France IG 50,10 50,10
SCI du 10B et 11 A 13, allée des Tanneurs France IG 100,00 100,00
SCI du 1, rue de Châteaudun France IG 100,00 100,00
SCI du 125, avenue du Brancolar France IG 100,00 100,00
SARL du 106-110, rue des Troènes France IG 100,00 100,00
SCI du 20, avenue Victor-Hugo France IG 100,00 100,00
Palmer Plage SNC France IG 100,00 100,00
Dual Center France IG 100,00 100,00
SNC Télimob Paris France IG 100,00 100,00
SNC Télimob Nord France IG 100,00 100,00
SNC Télimob Rhône-Alpes France IG 100,00 100,00
SNC Télimob Sud-Ouest France IG 100,00 100,00
SNC Télimob Paca France IG 100,00 100,00
SNC Télimob Ouest France IG 100,00 100,00
SARL Télimob Paris France IG 100,00 100,00
Pompidou France IG 100,00 100,00
OPCI Office CB 21 France IG 75,00 75,00
Lenovilla France MEE/CE 50,10 50,10
Lenopromo France IG 100,00 100,00
SCI Latécoère 2 France IG 50,10 50,10
Meudon Saulnier France IG 100,00 100,00
Charenton France IG 100,00 100,00



COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 67
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Méthode de
90 sociétés Secteur Bureaux France Pays consolidation 2022 % d’intérêt 2022 % d’intérêt 2021
Latepromo France IG 100,00 100,00
SNC Promomurs France IG 100,00 100,00
FDR Participation France IG 100,00 100,00
SCI Avenue de la Marne France IG 100,00 100,00
Omega B France IG 100,00 100,00
SCI Rueil B2 France IG 100,00 100,00
SCI Factor E France IG 100,00 34,69
Wellio France IG 100,00 100,00
Le Clos de Chanteloup France IG 100,00 100,00
Bordeaux Lac France IG 100,00 100,00
Sucy Parc France IG 100,00 100,00
Gambetta Le Raincy France IG 100,00 100,00
Orly promo France IG 100,00 100,00
Silex Promo France IG 100,00 100,00
21, Rue Jean-Goujon France IG 100,00 100,00
Villouvette Saint-Germain France IG 100,00 100,00
La Mérina Fréjus France IG 100,00 100,00
Normandie Niemen Bobigny France IG 100,00 100,00
Le Printemps Sartrouville France IG 100,00 100,00
Gaugin St-Ouen-L’aumône France IG 100,00 100,00
Cité Numérique France IG 100,00 100,00
Danton Malakoff France IG 100,00 100,00
Meudon Bellevue France IG 100,00 100,00
N2 Batignolles France IG 50,00 50,00
Tours Coty France IG 100,00 100,00
Valence Victor-Hugo France IG 100,00 100,00
Nantes Talensac France IG 100,00 100,00
Marignane Saint-Pierre France IG 100,00 100,00
N2 Batignolles Promo France IG 50,00 50,00
6, rue Fructidor France IG 50,10 50,10
Fructipromo France IG 100,00 100,00
Jean-Jacques Bosc France IG 100,00 100,00
Terres neuves France IG 100,00 100,00
André Lavignolle France IG 100,00 100,00
SCCV Chartres avenue de Sully France IG 100,00 100,00
SCI de la Louisiane France IG 100,00 100,00
SCCV Bobigny Le 9e Art France IG 60,00 60,00
SCCV Fontenay-sous-Bois Rabelais France IG 50,00 50,00
Saint-Germain Hennemont France IG 100,00 100,00
Antony Avenue de-Gaulle France IG 100,00 100,00
Aix en Provence Cézanne France IG 100,00 100,00
Hotel N2 France IG 100,00 100,00
SCI Fédérimmo France Cédée 60,00
11, place de l’Europe France Cédée 50,09
SCI Orianz France Cédée 34,69
SCI du 1630, avenue de la Croix-Rouge France Tupée 100,00

Le siège social de la société mère Covivio se situe 18, avenue François-Mitterrand – 57000 Metz. Les autres filiales du secteur Bureaux
France intégrées globalement ont leur siège social 8 et 30, avenue Kléber – 75116 Paris.




68 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Méthode de
14 sociétés Secteur Bureaux Italie Pays consolidation 2022 % d’intérêt 2022 % d’intérêt 2021
Covivio 7 S.p.A. Italie IG 100,00 100,00
Central Società di Investimento per Azioni a capitalo fisso
Central Sicaf S.p.A. Italie IG 51,00 51,00
RGD Gestioni S.r.L. Italie IG 100,00 100,00
Real Estate Roma Olgiata S.r.L. Italie IG 75,00 75,00
Covivio Immobiliare 9 SINQ S.p.A. Italie IG 100,00 100,00
Covivio Projects & Innovation Italie IG 100,00 100,00
Wellio Italy Italie IG 100,00 100,00
Imser Securitisation S.r.L. Italie IG 100,00 100,00
Imser Securitisation 2 S.r.L. Italie IG 100,00 100,00
RESolution Tech Italie MEE 30,00 30,00
Covivio Attività Immobiliari 2 S.r.L. Italie IG 100,00 100,00
Covivio Attività Immobiliari 3 S.r.L. Italie IG 100,00 100,00
Covivio Development Italy S.p.A. Italie IG 100,00 100,00
Covivio Attività Immobiliari 4 S.r.L. Italie IG 100,00 100,00

Le siège social des sociétés du secteur Bureaux Italie se situe 10, Carlo Ottavio Cornaggia, 20123 Milan. 3
Méthode de
176 sociétés Secteur Hôtels en Europe Pays consolidation 2022 % d’intérêt 2022 % d’intérêt 2021
SCA Covivio Hotels (société mère) contrôlée à 100% France IG 43,86 43,78
Roco Italy Hodco S.r.l Italie IG 43,86
OPCO 2 Bruges NV Belgique IG 43,86
Wotton House Properties Opco Limited Royaume-Uni IG 43,86
Lagonda York Opco Limited Royaume-Uni IG 43,86
Lagonda Leeds Opco Limited Royaume-Uni IG 43,86
SARL Loire France IG 43,86 43,78
Ruhl Côte D’Azur France IG 43,86 43,78
Foncière Otello France IG 43,86 43,78
Hôtel René-Clair France IG 43,86 43,78
Ulysse Belgique Belgique IG 43,86 43,78
Ulysse Trefonds Belgique IG 43,86 43,78
Foncière No Bruxelles Grand Place Belgique IG 43,86 43,78
Foncière No Bruxelles Aéroport Belgique IG 43,86 43,78
Foncière No Bruges Centre Belgique IG 43,86 43,78
Foncière Gand Centre Belgique IG 43,86 43,78
Foncière Gand Opéra Belgique IG 43,86 43,78
Foncière IB Bruxelles Grand-Place Belgique IG 43,86 43,78
Foncière IB Bruxelles Aéroport Belgique IG 43,86 43,78
Foncière IB Bruges Centre Belgique IG 43,86 43,78
Foncière Antwerp Centre Belgique IG 43,86 43,78
Foncière Bruxelles Expo Atomium Belgique IG 43,86 43,78
Murdelux Luxembourg IG 43,86 43,78
Portmurs Portugal IG 43,86 43,78
Sunparks Oostduinkerke Belgique IG 43,86 43,78
Foncière Vielsam Belgique IG 43,86 43,78
Sunparks Trefonds Belgique IG 43,86 43,78
Foncière Kempense Meren Belgique IG 43,86 43,78
Iris Holding France France MEE/EA 8,73 8,71
Foncière Iris SAS France MEE/EA 8,73 8,71
Sables d’Olonne SAS France MEE/EA 8,73 8,71
OPCI Iris Invest 2010 France MEE/EA 8,73 8,71



COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 69
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Méthode de
176 sociétés Secteur Hôtels en Europe Pays consolidation 2022 % d’intérêt 2022 % d’intérêt 2021
Covivio Hotels Gestion Immobilière France IG 43,86 43,78
Tulipe Holding Belgique Belgique MEE/EA 8,73 8,71
Iris Tréfonds Belgique MEE/EA 8,73 8,71
Foncière Louvain Centre Belgique MEE/EA 8,73 8,71
Foncière Liège Belgique MEE/EA 8,73 8,71
Foncière Bruxelles Aéroport Belgique MEE/EA 8,73 8,71
Foncière Bruxelles Sud Belgique MEE/EA 8,73 8,71
Foncière Bruges Station Belgique MEE/EA 8,73 8,71
Narcisse Holding Belgique Belgique MEE/EA 8,73 8,71
Foncière Bruxelles Tour Noire Belgique MEE/EA 8,73 8,71
Foncière Louvain Belgique MEE/EA 8,73 8,71
Foncière Malines Belgique MEE/EA 8,73 8,71
Foncière Bruxelles Centre Gare Belgique MEE/EA 8,73 8,71
Foncière Namur Belgique MEE/EA 8,73 8,71
Iris investor Holding Gmbh Allemagne MEE/EA 8,73 8,71
Iris General partner Gmbh Allemagne MEE/EA 8,73 8,71
Iris Berlin Gmbh Allemagne MEE/EA 8,73 8,71
Iris Bochum & Essen Allemagne MEE/EA 8,73 8,71
Iris Frankfurt Gmbh Allemagne MEE/EA 8,73 8,71
Iris Verwaltungs Gmbh & co KG Allemagne MEE/EA 8,73 8,71
Iris Nurnberg Gmbh Allemagne MEE/EA 8,73 8,71
Iris Stuttgart Gmbh Allemagne MEE/EA 8,73 8,71
B&B Invest Lux 1 Allemagne IG 43,86 43,78
B&B Invest Lux 2 Allemagne IG 43,86 43,78
B&B Invest Lux 3 Allemagne IG 43,86 43,78
Campeli France MEE/EA 8,73 8,71
OPCI Camp Invest France MEE/EA 8,73 8,71
Dahlia France MEE/EA 8,77 8,76
Foncière B2 Hôtel Invest France IG 22,02 21,98
OPCI B2 Hôtel Invest France IG 22,02 21,98
Foncière B3 Hôtel Invest France IG 22,02 21,98
B&B Invest Lux 4 Allemagne IG 43,86 43,78
NH Amsterdam Center Hotel HLD Pays-Bas IG 43,86 43,78
Hôtel Amsterdam Centre Propco Pays-Bas IG 43,86 43,78
Mo Lux 1 Luxembourg IG 43,86 43,78
LHM Holding Lux SARL Luxembourg IG 43,86 43,78
LHM ProCo Lux SARL Allemagne IG 45,65 45,58
SCI Rosace France IG 43,86 43,78
Mo Drelinden, Niederrad, Düsseldorf Allemagne IG 41,23 41,16
Mo Berlin Allemagne IG 41,23 41,16
Mo First Five Allemagne IG 42,91 42,84
Ringer Allemagne IG 43,78 43,78
B&B Invest Lux 5 Allemagne IG 40,72 40,72
SCI Hôtel Porte Dorée France IG 43,86 43,78
FDM M Lux Luxembourg IG 43,86 43,78
OPCO Rosace France IG 43,86 43,78
Exco Hôtel Belgique IG 43,86 43,78
Invest Hôtel Belgique IG 43,86 43,78
H Invest Lux Luxembourg IG 43,86 43,78
Hermitage Holdco France IG 43,86 43,78




70 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Méthode de
176 sociétés Secteur Hôtels en Europe Pays consolidation 2022 % d’intérêt 2022 % d’intérêt 2021
Foncière B4 Hôtel Invest France IG 22,02 21,98
B&B Invest Espagne SLU Espagne IG 43,86 43,78
Rock-Lux Luxembourg IG 43,86 43,78
Société Lilloise Investissement Immobilier Hôtelier SA France IG 43,86 43,78
Berlin I (propco Westin Grand Berlin) Allemagne IG 41,63 41,55
Opco Grand Hôtel Berlin Betriebs (Westin berlin) Allemagne IG 41,63 41,55
Berlin II (Propco Park Inn Alexanderplatz) Allemagne IG 41,63 41,55
Opco Hôtel Stadt Berlin Betriebs (Park-Inn) Allemagne IG 41,63 41,55
Berlin III (Propco Mercure Potsdam) Allemagne IG 41,63 41,55
Opco Hôtel Potsdam Betriebs (Mercure Potsdam) Allemagne IG 41,63 41,55
Dresden II (propco Ibis Hôtel Dresden) Allemagne IG 41,63 41,55
Dresden III (propco Ibis Hôtel Dresden) Allemagne IG 41,63 41,55
Dresden IV (propco Ibis Hôtel Dresden) Allemagne IG 41,63 41,55
Opco BKL Hotelbetriebsgesellschaft (Dresden II à IV) Allemagne IG 41,63 41,55
Dresden V (propco Pullman Newa Dresden) Allemagne IG 41,63 41,55
Opco Hôtel Newa Dresden Betriebs (Pullman) Allemagne IG 41,63 41,55
Leipzig I (propco Westin Leipzig) Allemagne IG 41,63 41,55
3
Opco HotelgesellschaftGeberst, Betriebs
(Westin Leipzig) Allemagne IG 41,63 41,55
Leipzig II (propco Radisson Blu Leipzig) Allemagne IG 41,63 41,55
Opco Hôtel Deutschland Leipzig Betriebs (Radisson Blu) Allemagne IG 41,63 41,55
Erfurt I (propco Radisson Blu Erfurt) Allemagne IG 41,63 41,55
Opco Hôtel Kosmos Erfurt (Radisson Blu) Allemagne IG 41,63 41,55
Airport Garden Hotel NV Belgique IG 43,86 43,78
Investment FDM Rocatiera Espagne IG 43,86 43,78
Bardiomar Espagne IG 43,86 43,78
Trade Center Hôtel Espagne IG 43,86 43,78
H Invest Lux 2 Luxembourg IG 43,86 43,78
Constance France IG 43,86 43,78
Hôtel Amsterdam Noord FDM Pays-Bas IG 43,86 43,78
Hôtel Amersfoort FDM Pays-Bas IG 43,86 43,78
Constance Lux 1 Luxembourg IG 43,86 43,78
Constance Lux 2 Luxembourg IG 43,86 43,78
So Hospitality France IG 43,86 43,78
Nice-M France IG 43,86 43,78
Rock-Lux OPCO Luxembourg IG 43,86 43,78
Blythswood Square Hotel Holdco Royaume-Uni IG 43,86 43,78
George Hotel Investments Holdco Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Grand Central Hotel Company Holdco Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Lagonda Leeds Holdco Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Lagonda Palace Holdco Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Lagonda Russell Holdco Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Lagonda York Holdco Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Oxford Spires Hotel Holdco Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Oxford Thames Holdco Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Roxburghe Investments Holdco Royaume-Uni IG 43,86 43,78
The St David’s Hotel Cardiff Holdco Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Wotton House Properties Holdco Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Blythswood Square Hotel Glasgow Royaume-Uni IG 43,86 43,78
George Hotel Investments Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Grand Central Hotel Company Royaume-Uni IG 43,86 43,78



COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 71
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Méthode de
176 sociétés Secteur Hôtels en Europe Pays consolidation 2022 % d’intérêt 2022 % d’intérêt 2021
Lagonda Leeds PropCo Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Lagonda Palace PropCo Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Lagonda Russell PropCo Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Lagonda York PropCo Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Oxford Spires Ltd (Propco) Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Oxford Thames Hotel Ltd (Propco) Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Roxburghe Investments PropCo Royaume-Uni IG 43,86 43,78
The St David’s Hotel Cardiff Royaume-Uni IG 43,86 43,78
Wotton House Properties Royaume-Uni IG 43,86 43,78
HEM Diesterlkade Amsterdam BV Pays-Bas IG 43,86 43,78
Dresden Dev Luxembourg IG 41,63 41,55
Delta Hotel Amersfoort Pays-Bas IG 43,86 43,78
Opci Oteli France MEE/EA 13,66 13,64
CBI Orient SAS France MEE/EA 13,66 13,64
CBI Express SAS France MEE/EA 13,66 13,64
Kombon France MEE/EA 14,62 14,59
Jouron Belgique MEE/EA 14,62 14,59
Foncière Gand Cathédrale Belgique MEE/EA 14,62 14,59
Foncière Bruxelles Sainte Catherine Belgique MEE/EA 14,62 14,59
Foncière IGK Belgique MEE/EA 14,62 14,59
Forsmint Investments Pologne IG 43,86 43,78
Cerstook Investments Pologne IG 43,86 43,78
Noxwood Investments Pologne IG 43,86 43,78
Redwen Investments Pologne IG 43,86 43,78
Sardobal Investments Pologne IG 43,86 43,78
Kilmainham Property Holding Irlande IG 43,86 43,78
Thommont Ltd Irlande IG 43,86 43,78
Honeypool Irlande IG 43,86 43,78
Ingrid Hotels Italie IG 43,86 43,78
Ingrid France Holding France IG 43,86 43,78
Verdun Propco France IG 43,86 43,78
SC CZECH AAD République Tchèque IG 43,86 43,78
New-York Palace Propco Hongrie IG 43,86 43,78
Hotel Plaza SAS France IG 43,86 43,78
Palazzo Naiadi Rome Propco Italie IG 43,86 43,78
Palazzo Gaddi Florence Propco Italie IG 43,86 43,78
Bellini Venice Propco Italie IG 43,86 43,78
Dei Dogi Venice Propco Italie IG 43,86 43,78
SLIH AD France IG 43,86 43,78
SLIH CP France IG 43,86 43,78
SLIH GHB France IG 43,86 43,78
SLIH HDB France IG 43,86 43,78
SLIH HG France IG 43,86 43,78
SLIH HIR France IG 43,86 43,78
Samoens SAS France Tupée 21,94

Le siège social de la société mère Covivio Hotels ainsi que de ses principales filiales françaises intégrées globalement se situe 30, avenue
Kléber – 75116 Paris.




72 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Méthode de
146 sociétés Secteur Résidentiel Allemagne Pays consolidation 2022 % d’intérêt 2022 % d’intérêt 2021
Covivio Immobilien SE (société mère) contrôlée à 100% Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Immobilien Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Lux Residential Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Valore 4 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Wohnen Verwaltungs Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Grundstücks Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Grundvermögen Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Wohnen Service Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Wohnen Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Gesellschaft für Wohnen Datteln Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Stadthaus Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Wohnbau Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Wohnungsgesellechaft GmbH Dümpten Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berolinum 2 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berolinum 3 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berolinum 1 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Remscheid Allemagne IG 65,57 65,57
3
Covivio Valore 6 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Holding Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Berlin 67 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin 78 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin 79 GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Dresden GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin I SARL Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin V SARL Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin C GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Dansk Holding Aps Danemark IG 61,70 61,70
Covivio Dasnk L Aps Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Prime Allemagne IG 65,57 65,57
Berlin Prime Commercial Allemagne IG 65,57 65,57
Acopio Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Hambourg Holding ApS Danemark IG 65,57 65,57
Covivio Hambourg 1 ApS Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Hambourg 2 ApS Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Hambourg 3 ApS Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Hambourg 4 ApS Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Arian Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Bennet Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Marien-Carré Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin IV ApS Danemark IG 61,70 61,70
Covivio Lux Luxembourg IG 100,00 100,00
Covivio Berolina Verwaltungs GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Residenz Berolina GmbH & Co KG Allemagne IG 67,33 67,33
Covivio Quadrigua IV GmbH Allemagne IG 65,57 65,57
Real Property Versicherungsmakler Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Quadrigua 15 Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Quadrigua 45 Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Quadrigua 36 Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Quadrigua 46 Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Quadrigua 40 Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Quadrigua 47 Allemagne IG 69,05 69,05


COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 73
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Méthode de
146 sociétés Secteur Résidentiel Allemagne Pays consolidation 2022 % d’intérêt 2022 % d’intérêt 2021
Covivio Quadrigua 48 Allemagne IG 69,05 69,05
Covivio Fischerinsel Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berolina Fischenrinsel Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin Home Allemagne IG 65,57 65,57
Amber Properties Sarl Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Gettmore Luxembourg IG 65,57 65,57
Saturn Properties Sarl Allemagne IG 65,57 65,57
Venus Properties Sarl Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Vinetree Luxembourg IG 65,57 65,57
Acopio Facility Allemagne IG 65,53 65,53
Covivio Development Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Rehbergen Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Handlesliegenschaften Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Alexandrinenstrasse Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Spree Wohnen 1 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Spree Wohnen 6 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Spree Wohnen 7 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Spree Wohnen 8 Allemagne IG 65,57 65,57
Nordens Immobilien III Allemagne IG 65,57 65,57
Montana-Portfolio Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Cantianstrasse 18 Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Konstanzer Str.54/Zahringerstr.28, 28a Grundbesitz. Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Mariend.Damm28/Markgrafenstr.17 Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Markstrasse 3 Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Schnellerstrasse 44 Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Schnönwalder Str.69 Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Schulstrasse 16/17.Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Sophie-Charlotten Strasse31,32 Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Zelterstrasse 3 Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Zinshäuser Alpha Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Zinshäuser Gamma Allemagne IG 65,57 65,57
Second Ragland Allemagne IG 65,57 65,57
Seed Portfollio 2 Allemagne IG 65,57 65,57
Erz 1 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Berlin 9 Allemagne IG 65,57 65,57
Erz 2 Allemagne IG 65,57 65,57
Best Place Living Allemagne IG 31,47 31,47
Covivio Berlin 8 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Selectimmo.de Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Prenzlauer Promenade 49 Besitzgesellschaft Allemagne IG 65,57 65,57
Meco Bau Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Blankenburger Str. Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Immobilien Financing Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Treskowallee 202 Entwicklungsgesel Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Hathor Berlin Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Hansastraße 253 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Rhenania 1 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Rhenania 2 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Prime Financing Allemagne IG 61,70 61,70
Covivio Grundbesitz NRW Allemagne IG 65,57 65,57




74 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Méthode de
146 sociétés Secteur Résidentiel Allemagne Pays consolidation 2022 % d’intérêt 2022 % d’intérêt 2021
Covivio Eiger 1 Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Eiger II Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Southern Living Grundbesitz Allemagne IG 65,57 65,57
Covivio Grundbesitz NRW 2 Allemagne IG 65,57 65,57
Buchstrasse 6 & Fehmarner Strasse 14 Allemagne IG 65,57 65,57
Erkstrasse 20 Allemagne IG 65,57 65,57
Martin Opitz Strasse 5 Allemagne IG 65,57 65,57
Kurstrasse 23 Allemagne IG 65,57 65,57
Pankstrasse 55 Verwaltungs Allemagne IG 65,57 65,57
Grospiusstrasse 4 Allemagne IG 65,57 65,57
Grundbesitz Schillerstrasse 10 Allemagne IG 65,57 65,57
Grundbesitz Firstrasse 22 Allemagne IG 65,57 65,57
Lowenberger Strasse 2 4 Wohnenquartier Allemagne IG 65,57 65,57
TSC 2 Holding Sàrl Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin Alpha Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin Beta Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin Gamma Allemagne IG 65,57 65,57
3
TSC Berlin Delta Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin Epsilon Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin Zeta Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin Eta Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin Theta Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin Lota Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin Kappa Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin Lambda Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin My Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin XI Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin Omicron Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin Rho Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin Sigma Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin Tau Allemagne IG 65,57 65,57
TSC Berlin Ypsilon Allemagne IG 65,57 65,57
Akragas Immobilien Allemagne IG 69,05 65,57
AC Gustav-Müller-Strasse Grundstucks Allemagne IG 61,70 61,70
Areal Consult Grundstucks Allemagne IG 61,70 61,70
Areal Invest Grafestrasse Allemagne IG 61,70 61,70
Areal Invest XI Grunstucks Allemagne IG 61,70 61,70
Areal Invest XIII Grundstücks Allemagne IG 61,70 61,70
Areal Invest XXIX Grundstücks Allemagne IG 61,70 61,70
Areal Invest XXXIII Grundstücks Allemagne IG 61,70 61,70
JFT Grundbesitz Nr. 28 Allemagne IG 61,70 61,70
Nox Capital Kulmer11 Grundbesitz Allemagne IG 61,70 61,70
Nox Capital Nr. 15 Allemagne IG 61,70 61,70
Nox Capital Leinestraße 21 Grundbesitz Allemagne IG 61,70 61,70
Nox Capital Kiehlufer39 Grundbesitz Allemagne IG 61,70 61,70

Le siège social de la société mère Covivio Immobilien SE se situe Essener Strasse 66, 46047 Oberhausen.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 75
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Méthode de
22 sociétés Secteur Bureaux Allemagne Pays consolidation 2022 % d’intérêt 2022 % d’intérêt 2021
Covivio Office Holding Allemagne IG 100,00 100,00
Acopio Office Energie GmbH (Office Germany) Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Alexanderplatz Luxembourg IG 55,00 55,00
Covivio Alexanderplatz Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Office Berlin Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Tino Schwierzina Strasse 32 Grundbezitz Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Gross-Berliner-Damm Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Office (ex-Godewind Immobilien) Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Office 1 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Beteilingungs Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office 2 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office 3 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office 4 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office 5 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office 7 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Office 6 Allemagne IG 89,90 89,90
Covivio Technical Services 1 Allemagne IG 100,00 100,00
Covivio Technical Services 2 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Technical Services 3 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Technical Services 4 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Verwaltungs 4 Allemagne IG 94,22 94,22
Covivio Construction Allemagne IG 100,00 100,00

Le siège social de la société mère Covivio Office Holding se situe Knesebeckstrasse 3, 10623 Berlin.

8 sociétés Secteur Autres Méthode de
(Résidentiel France, Parkings, Services) Pays consolidation 2022 % d’intérêt 2022 % d’intérêt 2021
1 société Résidentiel France
Foncière Développement Logements (société mère)
contrôlée à 100% France IG 100,00 100,00
1 sociétés de Parkings
Trinité France IG 100,00 100,00
République (société mère) contrôlée à 100% France Cédée 100,00
Esplanade Belvédère II France Cédée 100,00
Comédie France Cédée 100,00
Gare France Cédée 50,80
Gespar France Cédée 50,00
6 sociétés de services
Covivio Hôtels Gestion France IG 100,00 100,00
Covivio Property SNC France IG 100,00 100,00
Covivio Développement France IG 100,00 100,00
Covivio SGP France IG 100,00 100,00
Covivio Proptech France IG 100,00 100,00
Covivio Proptech Germany Allemagne IG 100,00 100,00
IG : Intégration Globale.
MEE-EA : Mise en Équivalence – entreprises associées.
MEE-CE : Mise en Équivalence – co-entreprises.
n.i : Non Intégrée.
IP : Intégration Proportionnelle.


Le siège social de la société mère Foncière Développement Logements se situe 8, avenue Kléber – 75116 Paris.
Le groupe est composé de 456 sociétés dont 410 sociétés en intégration globale et 46 sociétés mises en équivalence.




76 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
aux comptes consolidés condensés




3.2.3.4 Évaluation du contrôle SCI N2 Batignolles et SNC Batignolles Promo
Compte tenu des règles de gouvernance qui confèrent à Covivio (entités structurées consolidées)
les pouvoirs lui donnant la capacité d’influer sur les rendements de Les sociétés SCI N2 Batignolles et SNC Batignolles Promo sont
l’actif, les sociétés suivantes sont consolidées par intégration détenues à 50% par Covivio au 30 juin 2022 et sont consolidées
globale. par intégration globale.
Le partenariat avec les Assurances du Crédit Mutuel (50%) a été
SNC Latécoère et Latécoère 2
mis en place en 2018 dans le cadre du projet de développement
(entités structurées consolidées) N2 Batignolles situé dans la zac de Clichy Batignolles à Paris 17e. La
Les sociétés SCI Latécoère et Latécoère 2 sont détenues à 50,1% livraison est prévue fin 2022.
par Covivio au 30 juin 2022 et sont consolidées par intégration
globale. Le partenariat avec le groupe Crédit Agricole Assurances La société SNC Batignolles Promo est détenue à 50% par Hines.
(49,9%) a été mis en place en 2012 et 2015 dans le cadre des
projets Dassault Systèmes Campus et Extension Dassault à Vélizy. Covivio Alexanderplatz sarl
Covivio a signé un projet d’extension du campus Dassault (entité structurée consolidée)
Systèmes via la construction d’un nouveau bâtiment de 27 600 m2 La société Covivio Alexanderplatz sarl est détenue à 55% par
et la signature de nouveaux baux. Ces baux débuteront début Covivio au 30 juin 2022 et est consolidée en intégration globale. Le
2023 à la livraison de l’extension. partenariat avec Covéa (25%) et Generali Vie (20%) a été mis en
place à compter du mois de juin 2021 dans le cadre du projet en
SCI du 9 et du 15, rue des Cuirassiers développement Alexanderplatz à Berlin. La livraison de ce projet
(entités structurées consolidées) est prévue en 2026. La construction de l’immeuble est réalisée
Les sociétés SCI du 9 et du 15, rue des Cuirassiers sont détenues à dans le cadre d’un CPI entre la société Covivio Alexanderplatz et
50,1% par Covivio au 30 juin 2022 et sont consolidées par Covivio Construction GmbH détenue à 100% par Covivio.
intégration globale. Le partenariat avec les Assurances du Crédit Les sociétés suivantes sont consolidées par mise en équivalence. 3
Mutuel (49,9%) a été mis en place début décembre 2017 dans le
cadre des projets de bureaux Silex 1 et Silex 2, situés à Lyon SCI Lenovilla (coentreprise)
Part-Dieu. La livraison du projet Silex 2 est intervenue début
juillet 2021. La société Lenovilla est détenue à 50,09% par Covivio au 30 juin
2022 et est consolidée par mise en équivalence. Le partenariat
avec le groupe Crédit Agricole Assurances (49,91%) a été mis en
SAS 6, rue Fructidor (entité structurée consolidée)
place à compter de janvier 2013 dans le cadre du projet New
Un partenariat a été signé le 29 octobre 2019 entre Covivio et Vélizy (Campus Thalès). Le pacte d’actionnaires stipule que les
Crédit Agricole Assurances en vue de partager le projet de décisions sont prises à l’unanimité.
développement Paris Saint-Ouen So Pop, détenu par la société 6,
rue Fructidor. Cette société, propriétaire d’un terrain situé à la SCI Cœur d’Orly Bureaux (coentreprise)
frontière entre Paris et St-Ouen, a vocation à construire un
immeuble neuf à usage de bureaux (31 600 m2 de surface de La société SCI Cœur d’Orly Bureaux est détenue à 50% par Covivio
plancher de bureaux et services, sept niveaux, 249 places de et 50% par Aéroports de Paris au 30 juin 2022 et est consolidée par
parking). Le permis de construire a été obtenu le 20 mai 2019 et la mise en équivalence. Les actionnaires sont liés par un protocole
fin de construction est prévue pour le 2e semestre 2022. d’accord conclu le 10 mars 2008 et modifié par divers actes
successifs ainsi que par des pactes d’associés régissant leurs
La construction de l’immeuble est réalisée dans le cadre d’un CPI droits et leurs obligations au sein de la société SCI Cœur d’Orly
signé le 29 octobre 2019 entre la société Fructidor et Fructipromo. Bureaux.
La société 6, rue Fructidor est détenue à 50,1% par Covivio au
30 juin 2022 et est consolidée par intégration globale.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 77
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
aux comptes consolidés condensés




3.2.4 Événements significatifs de la période
Les événements significatifs de la période sont les suivants : Royaume--Uni ; pour rappel, au 30 juin 2021, il n'avait pas été
comptabilisé de loyers sur les actifs du Royaume-Uni du fait de
3.2.4.1 Bureaux France l'activation de la clause de sous-performance majeure
Acquisition et cessions d’actifs détenus en partenariat ● la hausse de 23 M€ de l'EBITDA des hôtels en gestion.
et actifs sous promesse (42 M€) En France et à l'étranger, Covivio Hotels a bénéficié de mesures de
En mai 2022, Covivio a cédé les actifs Carré Suffren et Campus chômage partiel mises en place en faveur du secteur de l'hôtellerie
Eiffage, détenus en partenariat à respectivement 60% et 50,1% à hateur de 1,3 M€.
pour 325 M€.
La juste valeur des hôtels en bail est en hausse de 143 M€ par
Conformément aux accords signés en 2017 dans le cadre du rapport au 31 décembre 2021, en particlier sur les actifs au
co-développement de l’opération Quai 8.2 à Bordeaux, Covivio et Royaume-Un et les actifs AccorInvest.
Icade ont procédé, le 18 janvier 2022, au débouclage de
l’opération par échange croisé de titres des deux sociétés Poursuite de l’accompagnement d’opérateurs en bail
détenant les actifs. Cette opération se traduit par l’acquisition de
Suite au rachat de 30 fonds de commerce d’hôtels situés en
100% de l’actif Factor E par Covivio.
France par B&B HOTELS à Accor Invest, ces hôtels qui étaient
Au 30 juin 2022, le montant des actifs sous promesse s’élève à jusque-là loués dans le cadre de baux en loyer variable sous
42 M€. enseignes du groupe Accor passent en bail fixe de 12 ans fermes
sous enseigne B&B HOTELS. Covivio Hotels participera à un
Actifs en développement programme de travaux réalisés par l’opérateur.
Le programme de développement d’actifs est présenté en
Acquisition d’un actif en Pologne
note 3.2.5.1.4.
En mai 2022, Covivio Hotels a acquis un hôtel de 130 chambres
Le premier semestre 2022 a été marqué par la livraison de l’actif exploité par B&B en Pologne pour 7 M€.
Lyon Sévigné, ainsi que le démarrage du projet Paris Monceau.
Cessions d’actifs (130 M€ – résultat de cessions
3.2.4.2 Bureaux Italie net de frais : 0 M€) et actifs sous promesse (59 M€)
Cessions (149 M€ – résultat de cession net de frais : Au cours de la période, Covivio Hotels a cédé des actifs pour
0 M€) et actifs sous promesse (108 M€) 130 M€, dont le Club Med Samoens.
Au cours de la période, des actifs ont été cédés pour un prix de Au 30 juin 2022, les promesses de ventes s’élèvent à 59 M€ (quatre
vente total de 149 M€, générant un résultat de cession net de frais hôtels AccorInvest, un actif Jardiland et un actif en Espagne).
nul.
Au 30 juin 2022, le montant des actifs sous promesse s’élève à Financement et remboursement
108 M€, dont l’actif Milan, via dell’Innovazione. Au cours du premier semestre 2022, Covivio Hotels a notamment
procédé au remboursement de financements mis en place dans le
Actifs en développement cadre des acquisitions d’actifs en Espagne pour 100 M€, ainsi
Le programme de développement d’actifs est présenté en qu’au remboursement de la dette associée au Club Med Samoens
note 3.2.5.1.4. pour 47 M€.

Le premier semestre 2022 a été marqué par la livraison de l’actif 3.2.4.4 Résidentiel Allemagne
Milan, via Unione, exploité en propre au titre de l’activité de Flex
Office (Wellio Duomo), ainsi que le démarrage du projet Rozzano, Forte hausse des valeurs des actifs Résidentiel
Milanofiori Strada 8. Allemagne
Le secteur Résidentiel Allemagne enregistre une hausse des
Remboursement d’un emprunt obligataire valeurs des actifs de 433 M€ essentiellement à Berlin.
Au cours de la période, Covivio a procédé au remboursement de
l’emprunt obligataire à échéance mars 2022 pour 125 M€. Acquisitions (actifs : 31 M€)
En avril 2022, le groupe a acquis un portefeuille d’actifs situés à
3.2.4.3 Hôtels en Europe Berlin.
Reprise de l'activité suite à la levée progressive
Financement et remboursement
des diverses restricions sanitaires
Covivio Immobilien a levé 147 M€ de financements hypothécaires à
Le 1er semestre marque une forte reprise de l'activité, notamment
10 ans et sécurisé 145 M€ supplémentaires à 10 ans.
du fait de la fin des mesures de confinement en Europe. Les taux
d'occupation sont en forte hausse, avec des performances
(Revpar) au niveau de 2019 et une augmentation sensible des prix 3.2.4.5 Autres (y compris Résidentiel France)
moyens. Cette reprise d'activité se traduit par : Cession des activités de stationnement
● une hausse des revenus locatifs à loyer variable pour 15,8 M€ sur Le 25 janvier 2022, Covivio et Indigo ont signé trois actes de
le portefeuille ACCOR et 16,4 M€ de loyers sur le portefeuille au cession portant sur la société République, la société EB2 et la
société Gespar.




78 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
aux comptes consolidés condensés




3.2.5 Notes relatives à l’état de situation financière
3.2.5.1 Patrimoine Immeubles de placement (IAS 40)

3.2.5.1.1 Principes comptables relatifs aux actifs Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus
en vue de leur location dans le cadre de locations simples ou de la
incorporels et corporels
valorisation du capital à long terme (ou les deux).
Immobilisations incorporelles
Les immeubles de placement représentent l’essentiel du
Les immobilisations incorporelles identifiables sont amorties patrimoine de la société. Les immeubles occupés ou exploités par
linéairement sur leur durée d’utilité. Les immobilisations les équipes du groupe Covivio – owner occupied buildings – sont
incorporelles acquises figurent au bilan pour leur coût comptabilisés en immobilisations corporelles (immeubles de
d’acquisition. Elles comprennent principalement des droits bureaux occupés par les collaborateurs, espaces exploités en
d’entrées (droits d’occupation des parcs de stationnement) et des propre au titre de l’activité Flex Office, hôtels en gestion de
logiciels informatiques. l’activité Murs et Fonds).
Les immobilisations incorporelles sont amorties selon le mode Conformément à l’option offerte par IAS 40, les immeubles de
linéaire, comme suit : placement sont évalués à leur juste valeur. Les variations de juste
● logiciels sur une période de un à trois ans valeur sont enregistrées en résultat. Les immeubles de placement
ne sont pas amortis.
● droits d’occupation : 30 ans.
Les missions d’évaluation sont réalisées conformément au Code
Regroupement d’entreprise (IFRS 3) et écarts d’acquisition de déontologie des SIIC, à la Charte de l’Expertise en Évaluation
Une entité doit déterminer si une transaction ou un autre immobilière, aux recommandations du groupe de travail
évènement constitue un regroupement d’entreprise au sens de la COB/CNCC présidé par M. Barthès de Ruyther, et au plan
définition de la norme IFRS 3 qui stipule qu’une entreprise est un
ensemble intégré d’activités et d’actifs susceptible d’être exploité
international conformément aux standards promus par
l’International Valuation Standards Council (IVSC) ainsi que ceux
3
et géré dans le but de fournir des biens ou des services à des du Red Book 2014 de la Royal Institution of Chartered Surveysors
clients, de produire des revenus de placement (tels que des (RICS).
dividendes ou des intérêts) ou de générer d’autres produits à partir
Le patrimoine immobilier détenu en direct par le groupe a été
d’activités ordinaires.
intégralement évalué au 30 juin 2022 par des experts immobiliers
Dans ce cas, le coût d’acquisition correspond à la juste valeur à la indépendants dont BNP Real Estate, JLL, CBRE, Cushman, CFE,
date d’échange des actifs et passifs apportés et des instruments MKG, REAG, et HVS.
de capitaux propres émis en échange de l’entité acquise. L’écart
Les actifs sont estimés en valeurs hors droits et/ou droits compris,
d’acquisition est comptabilisé comme un actif pour l’excédent du
et les loyers en valeur de marché. Les estimations sont réalisées sur
coût d’acquisition sur la part d’intérêt de l’acquéreur dans la juste
la base de la méthode comparative, de la méthode de
valeur des actifs et passifs acquis nette des impôts différés
capitalisation des loyers et de la méthode de l’actualisation des
comptabilisés s’il y a lieu. Un écart d’acquisition négatif est porté
flux futurs (discounted cash flows).
en compte de résultat.
Les actifs sont enregistrés dans les comptes à leur valeur
Pour déterminer si une transaction est un regroupement
hors-droits.
d’entreprise, le groupe considère notamment si un ensemble
intégré d’activités et de biens est acquis en plus de l’immobilier et ● Pour les Bureaux France, Italie et Allemagne, la valorisation est
si cet ensemble comporte au moins une entrée et un processus principalement réalisée par application de deux méthodes :
substantiel qui, ensemble, contribuent significativement à la
capacité de générer des sorties. ● la méthode par le rendement (ou capitalisation des revenus) :

Les compléments de prix éventuels sont évalués à la juste valeur à Cette approche consiste à capitaliser un revenu annuel, qui
la date d’acquisition. Ils sont définitivement évalués dans les correspond généralement au loyer constaté pour les
12 mois suivant la date d’acquisition. La variation ultérieure de ces immeubles occupés avec éventuellement l’impact d’un
compléments de prix est comptabilisée en résultat de la période. potentiel de réversion et au loyer de marché pour les
immeubles vacants en tenant compte des délais de
Après sa comptabilisation initiale, le goodwill fait l’objet d’un test relocation, des travaux éventuels de rénovation et autres frais
de perte de valeur au minimum une fois par an. Le test de perte de
valeur consiste à comparer la valeur nette comptable des ● la méthode de l’actualisation des flux futurs (discounted cash
immobilisations incorporelles et corporelles et des écarts flow) :
d’acquisition associés avec la valorisation des hôtels en « Murs et Cette méthode consiste à déterminer la valeur d’utilité d’un
Fonds » réalisée par les experts immobiliers. immeuble par actualisation des flux de trésorerie prévisionnels
Si le groupe conclut qu’il ne s’agit pas d’un regroupement qu’il est susceptible de générer sur un horizon donné. Le taux
d’entreprise, la transaction est comptabilisée comme une d’actualisation est déterminé sur la base du taux d’intérêt
acquisition d’actifs et applique les normes appropriées aux actifs sans risque majoré d’une prime de risque associée à
acquis. l’immeuble et définie par comparaison avec des taux
d’actualisation pratiqués sur les flux générés par des actifs de
Les coûts connexes à l’acquisition qualifiée de regroupement même nature.
d’entreprise sont comptabilisés en charges conformément à IFRS 3
et figurent sur la ligne « résultat des variations de périmètre » dans ● Pour les Hôtels en Europe, la méthodologie diffère en fonction de
le compte de résultat. Les coûts connexes à une acquisition non la typologie des actifs :
qualifiée de regroupement d’entreprise font partie intégrante des ● la méthode de capitalisation des loyers pour les restaurants,
actifs acquis. les jardineries et les villages vacances Club Méditerranée
● la méthode d’actualisation des flux futurs pour les hôtels
(incluant les prévisions d’évolution du chiffre d’affaires
déterminées par l’expert) et les villages vacances Sunparks.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 79
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
aux comptes consolidés condensés




● Pour le Résidentiel en Allemagne, la juste valeur déterminée Droits d’utilisation (IFRS 16)
correspond à : En application d’IFRS 16, lorsqu’un bien immobilier ou mobilier est
● une valeur bloc pour les actifs sur lesquels aucune stratégie détenu dans le cadre d’un contrat de location, le preneur doit
de vente n’a été mise en place ou pour lesquels aucune comptabiliser un actif au titre du droit d’utilisation et un passif
commercialisation n’est intervenue locatif, au coût amorti.

● une valeur détail occupé pour les actifs pour lesquels a Les actifs comptabilisés au titre des droits d’utilisation sont inclus
minima une promesse est intervenue avant la clôture des dans les postes où les actifs sous-jacents correspondants seraient
comptes. présentés s’ils lui appartenaient, à savoir les postes Immeubles
d’exploitation, Autres immobilisations corporelles et Immeubles de
La méthode d’évaluation qui a été utilisée est la méthode par placement.
discounted cash flow.
Le preneur amortit le droit d’utilisation linéairement sur la durée du
Les valeurs ainsi obtenues sont également recoupées avec le contrat, sauf pour les droits relatifs à des immeubles de placement
taux de rendement initial, les valeurs vénales au m2 des qui sont évalués à la juste valeur.
transactions comparables et les transactions réalisées par le
groupe. Immobilisations corporelles (IAS 16)
En application de la méthode préférentielle proposée par IAS 16,
La norme IFRS 13 sur la juste valeur établit une hiérarchie des justes les immeubles d’exploitation (sièges et activité de Flex Office) et
valeurs à trois niveaux pour les données utilisées dans le cadre des les hôtels en gestion de l’activité Murs et Fonds (occupés ou
évaluations : exploités par les équipes du groupe – owner occupied buildings)
● niveau 1 : l’évaluation fait référence à des cours (non ajustés) sur sont valorisés au coût historique diminué du cumul des
un marché actif pour des actifs/passifs identiques et disponibles amortissements et des éventuelles pertes de valeurs. Ils sont
à la date d’évaluation amortis sur leur durée d’utilisation et selon une approche par
composants.
● niveau 2 : l’évaluation fait référence à des modèles de
valorisation utilisant des données d’entrées observables Les hôtels exploités en Murs et Fonds sont amortis selon leur durée
directement ou indirectement sur un marché actif d’utilisation :

● niveau 3 : l’évaluation fait référence à des modèles de
valorisation utilisant des données d’entrées non observables sur
un marché actif. Constructions 50 à 60 ans
L’évaluation à la juste valeur des immeubles de placement Installations générales et aménagements
implique le recours à différentes méthodes de valorisation utilisant des constructions 10 à 30 ans
des paramètres non observables ou observables ayant fait l’objet Matériel et mobilier 3 à 20 ans
de certains ajustements. De ce fait, le patrimoine du groupe relève
principalement du niveau 3 au regard de la hiérarchie des justes Si la valeur d’expertise en Murs et Fonds est inférieure à la valeur
valeurs de la norme IFRS 13. nette comptable, une dépréciation est comptabilisée, en priorité
sur la valeur du fonds, puis sur la valeur des immobilisations
Immeubles en développement (IAS 40)
corporelles.
Les immeubles en cours de construction sont évalués selon le
principe général de valorisation à la juste valeur sauf s’il n’est pas Actifs non courants détenus en vue de la vente (IFRS 5)
possible de déterminer cette juste valeur de façon fiable et Conformément à la norme IFRS 5, lorsque le groupe Covivio a
continue. Dans ce cas, l’immeuble est valorisé à son coût de décidé de céder un actif ou un groupe d’actifs, il le classe en tant
revient. qu’actif destiné à la vente si :
En conséquence, les programmes de développement, d’extension ● l’actif ou le groupe d’actifs est disponible en vue de sa vente
ou de restructuration des immeubles existants et non encore mis immédiate dans son état actuel, sous réserve uniquement des
en exploitation sont évalués à la juste valeur et classés en conditions qui sont habituelles et coutumières pour la vente de
immeubles de placement dès lors que les critères de fiabilité de la tels actifs
juste valeur sont remplis (critères administratifs, techniques et
commerciaux). ● sa vente est probable dans un délai de un an, et des actions de
commercialisation sont initiées.
Conformément à IAS 23 révisée, en période de construction et de
rénovation, le coût d’emprunt est incorporé dans le coût des actifs. Pour le groupe Covivio, seuls les immeubles répondant aux critères
Le montant capitalisé est déterminé sur la base des frais financiers ci-dessus et pour lesquels une promesse de vente a été signée
payés pour les emprunts spécifiques et le cas échéant pour les sont classés en actifs destinés à être cédés.
financements provenant d’emprunts généraux sur la base du taux En cas d’existence d’une promesse de vente à la date de clôture
moyen pondéré des dettes concernées. des comptes, c’est le prix de la promesse nette de frais qui
constitue la juste valeur du bien destiné à être cédé.




80 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.5.1.2 Tableau de mouvement des actifs immobilisés
Augmen-
g
Variation tation/ Cession/ Variation Variation
(En milliers d’euros) 31/12/2021 périmètre Dotation Reprise juste valeur Transferts de change 30/06/2022
Écarts d’acquisitions 117 205 0 0 0 0 0 0 117 205
Immobilisations
incorporelles (1) 14 705 0 361 0 0 -8 0 15 058
Valeurs Brutes 34 101 0 1 252 0 0 -8 0 35 345
Amortissements - 19 396 0 - 891 0 0 0 0 - 20 287
Immobilisations corporelles 1 392 676 1 - 2 372 - 296 0 67 078 0 1 457 087
Immeubles d’exploitation 1 326 616 1 - 14 964 -1 0 71 100 0 1 382 752
Valeurs Brutes 1 701 662 0 9 024 0 0 71 100 0 1 781 786
Amortissements - 375 046 1 - 23 988 -1 0 0 -0 - 399 034
Autres immobilisations
corporelles 42 984 0 - 2 260 - 56 0 417 0 41 085
Valeurs Brutes 190 726 0 3 102 - 621 0 133 0 193 340
Amortissements - 147 742 0 - 5 362 565 0 284 0 - 152 255
(2)
Immobilisations en cours 23 076 0 14 852 - 239 0 - 4 439 -0 33 250
Valeurs Brutes 23 076 0 14 852 - 239 0 - 4 439 -0 33 250
Amortissements 0 0 0 0 0 0 0 0
3
Immeubles de placement 23 157 221 48 874 281 894 - 95 689 649 505 - 214 731 - 28 164 23 798 909
Immeubles en location 21 449 845 48 874 145 214 - 95 689 578 956 - 283 553 - 28 164 21 815 482
Immeubles en développement 1 707 376 0 136 680 0 70 549 68 822 0 1 983 427
Actifs destinés à la vente 901 736 - 613 227 1 876 - 221 127 - 2 929 162 255 0 228 584
Actifs destinés à la vente 901 736 - 613 227 1 876 - 221 127 - 2 929 162 255 0 228 584
dont autres actifs destinés
à être cédés 35 962 - 36 939 0 0 0 977 0 0
TOTAL 25 583 543 - 564 352(3) 281 759 - 317 112 646 576 14 594 - 28 165 25 616 843
(1) La ligne « immobilisations incorporelles » intègre notamment les dépenses relatives à la mise en place d’un ERP pour 10,9 M€.
(2) Travaux réalisés sur les actifs Bureaux France (7,8 M€), sur les actifs Bureaux Italie (5,3 M€) et sur les actifs en Murs et Fonds (1,8 M€).
(3) La colonne « variation périmètre » intègre notamment un actif Bureaux France pour 49 M€ suite à l’acquisition complémentaire de titres de la société
et - 613 M€ de sortie de périmètre suite à la cession de deux sociétés Bureaux France et des sociétés de parkings.


Le patrimoine des hôtels exploités en Murs et Fonds s’établit à travaux des immeubles en développement déjà versés (19,5 M€),
1 153,1 M€ au 30 juin 2022 et est présenté principalement sur la corrigée de la variation des dettes fournisseurs d’immobilisation
ligne Immobilisations corporelles conformément à la norme IAS 16. (- 1,9 M€) et du retraitement des paliers et franchises de loyers
pour (+ 21,2 M€).
Le total de la colonne transfert (+ 14,6 M€) correspond
principalement au reclassement d’un actif de promotion en La ligne « Encaissements liés aux cessions d’immobilisations
Résidentiel Allemagne (+ 17,7 M€). corporelles et incorporelles » du tableau des Flux de Trésorerie
(353,7 M€) correspond principalement aux produits de cessions tels
La ligne « Décaissements liés aux acquisitions d’immobilisations que présentés dans le paragraphe 3.2.6.3 « Résultat de cession
corporelles et incorporelles » du Tableau de Flux de Trésorerie des actifs » (+ 317,9 M€) et aux produits de cessions d’immeubles en
(- 271,5 M€) correspond principalement aux augmentations du stocks (+ 1,4 M€), retraités de la variation des créances sur cessions
tableau de mouvement de patrimoine hors effet des d’actifs (+ 13,5 M€) et des acomptes sur cessions (+ 20,9 M€).
amortissements (- 312,0 M€) retraité des avances et acomptes sur




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 81
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.5.1.3 Immeubles de placement et actifs destinés à la vente
Patrimoine consolidé au 30 juin 2022 en M€
6% 24%
Bureaux Allemagne
1 525 m€ Bureaux
France
5 858 m€



35%
24 027 m€
Résidentiel
Allemagne 13%
8 456 m€ Bureaux Italie
3 013 m€




22%
Hôtels en Europe
5 175 m€

Variation
Variation Augmen- juste Variation
(En milliers d’euros) 31/12/2021 périmètre tation Cession valeur Transferts de change 30/06/2022
Immeubles de placement 23 157 221 48 874 281 894 - 95 689 649 505 - 214 731 - 28 164 23 798 909
Immeubles en location 21 449 845 48 874 145 214 - 95 689 578 956 - 283 553 - 28 164 21 815 482
Bureaux France 4 453 204 49 060 10 306 - 1 098 - 10 069 - 139 172 0 4 362 231
Bureaux Italie 2 857 996 0 9 080 - 92 441 34 901 - 125 292 0 2 684 244
Hôtels Europe 4 931 491 0 41 796 - 2 150 137 732 - 24 577 - 28 164 5 056 127
Résidentiel Allemagne 7 894 014 - 186 76 758 0 428 322 5 488 0 8 404 396
Bureaux Allemagne 1 313 140 0 7 274 0 - 11 930 0 0 1 308 484
Immeubles en développement 1 707 376 0 136 680 0 70 549 68 822 0 1 983 427
Bureaux France 1 169 860 0 84 417 0 64 133 136 110 0 1 454 520
Bureaux Italie 233 598 0 12 780 0 4 637 - 29 917 0 221 098
Hôtels Europe 53 272 0 6 846 0 - 442 0 0 59 676
Résidentiel Allemagne 60 778 0 6 242 0 2 054 - 37 371 0 31 703
Bureaux Allemagne 189 868 0 26 395 0 167 0 0 216 430
Actifs destinés à la vente 901 736 - 613 227 1 876 - 221 127 - 2 929 162 255 0 228 584
Bureaux France 625 499 - 581 293 2 020 - 5 518 - 1 255 2 279 0 41 732
Bureaux Italie 68 842 0 - 105 - 54 284 - 10 345 103 398 0 107 506
Hôtels Europe 154 787 0 - 39 - 126 836 6 198 24 660 0 58 770
Résidentiel Allemagne 20 078 0 0 - 34 195 2 473 31 918 0 20 274
Bureaux Allemagne 0 0 0 0 0 0 0 0
Autres 32 530 - 31 934 0 - 294 0 0 0 302
TOTAL 24 058 957 - 564 353 283 770 - 316 816 646 576 - 52 476 - 28 164 24 027 493

Les montants de la colonne « cessions » correspondent aux valeurs d’expertises publiées au 31 décembre 2021.




82 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.5.1.4 Immeubles en développement
Les immeubles en développement concernent les programmes de construction ou de restructuration faisant l’objet de l’application de la
norme IAS 40 révisée.

Acquisitions Intérêts Variation de Transferts Variation
(En milliers d’euros) 31/12/2021 et travaux capitalisés juste valeur et cessions de périmètre 30/06/2022
Bureaux France 1 169 860 73 480 10 937 64 133 136 110 0 1 454 520
Bureaux Italie 233 598 10 208 2 572 4 637 - 29 917 0 221 098
Hôtels en Europe 53 272 6 236 610 - 442 0 0 59 676
Bureaux Allemagne 189 868 23 691 2 704 167 0 0 216 430
Résidentiel Allemagne 60 778 6 242 0 2 054 - 37 371 0 31 703
TOTAL CONSOLIDÉ 1 707 376 119 857 16 823 70 549 68 822 0 1 983 427

colonne « transferts et cessions » inclut notamment la livraison 3.2.5.1.5 Paramètre des expertises
de trois actifs pour - 108 M€ (un actif en Bureaux France, un actif
À noter que le groupe n’a pas identifié d’utilisation optimale d’un
en Bureaux Italie et un actif en Résidentiel Allemagne) et le
actif différente de l’utilisation actuelle et que de ce fait, la mise en
transfert pour 177 M€ de deux actifs alimentant le pipeline en
œuvre d’IFRS 13 n’a pas conduit à modifier les hypothèses retenues
immeubles en développement.
pour la valorisation du patrimoine.
En application de la norme IFRS 13, les tableaux ci-dessous
détaillent, par secteur opérationnel, les fourchettes des principales
données d’entrée non observables (de niveau 3) utilisées par les 3
experts immobiliers :

Bureaux France, Bureaux Italie et Bureaux Allemagne
Taux de Taux de rendement Taux Taux d’actualisation
Regroupement d’actifs Patrimoine rendement HD HD (moyenne
y d’actualisation du DCF (moyenne
y
comparables Niveau (en M€) (min.-max.) pondérée) du DCF pondérée)
Paris Centre Ouest Niveau 3 606 2,9%-6,5% 3,0% 3,3%-7,0% 4,7%
Paris Nord Est Niveau 3 436 3,8%-7,3% 5,0% 3,8%-7,0% 5,0%
Paris Sud Niveau 3 347 3,1%-5,0% 4,6% 3,5%-5,3% 3,9%
Croissant Ouest Niveau 3 1 051 3,4%-6,3% 4,6% 3,5%-7,3% 5,4%
1re couronne Niveau 3 1 097 3,8%-8,4% 5,1% 3,8%-7,0% 4,7%
e
2 couronne Niveau 3 34 6,3%-10,0% 6,9% 4,0%-9,3% 6,3%
Total IDF 3 570 2,9%-10,0% 3,3%-9,3%
GMR Niveau 3 766 3,8%-13,2% 3,9% 3,8%-9,0% 5,4%
Régions Niveau 3 26 5,0%-9,8% 6,0% 4,3%-11,0% 6,3%
Total Régions 792 3,8%-13,2% 3,8%-11,0%
Actifs en développement 1 455
Autres actifs destinés à être
cédés 42
Total Bureaux France 5 858
Milan Niveau 3 1 822 2,8%-8,8% 4,8% 4,7%-6,4% 5,4%
Rome Niveau 3 180 2,8%-6,1% 4,8% 5,2%-6,5% 6,2%
Autres Niveau 3 790 4,5%-8,2% 5,9% 5,4%-6,9% 6,3%
Total en exploitation 2 792
Actifs en développement Niveau 3 221 6,7%-9,2%
Total Bureaux Italie 3 013
Berlin Niveau 3 45 5,4%-5,9% 5,7% 3,4%-3,9% 3,7%
Düsseldorf Niveau 3 322 4,8%-4,9% 4,8% 4,1%-4,2% 4,1%
Frankfurt Niveau 3 511 5,2%-6,2% 5,4% 4,4%-5,0% 4,5%
Hamburg Niveau 3 303 4,4%-5,4% 4,6% 3,8%-4,5% 3,9%
Munich Niveau 3 114 4,7%-6,3% 5,3% 4,1%-4,8% 4,3%
Total en exploitation 1 295 4,4%-6,3% 5,1% 3,4%-5,0%
Actifs en développement Niveau 3 216
Droits d’utilisation Niveau 3 13
Total Bureaux Allemagne 1 525
TOTAL BUREAUX 10 396



COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 83
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
aux comptes consolidés condensés




Hôtels en Europe
Taux de Taux de rendement Taux Taux d’actualisation
Regroupement d’actifs Patrimoine rendement HD HD (moyenne
y d’actualisation du DCF (moyenne
y
comparables Niveau (en M€) (min.-max.) pondérée) du DCF pondérée)
Allemagne Niveau 3 671 3,8%- 5,2% 4,5% 4,0%- 6,2% 5,3%
Belgique Niveau 3 245 5,4%- 6,9% 6,2% 7,1%- 8,5% 7,9%
Espagne Niveau 3 646 3,9%- 7,0% 5,2% 5,2%- 8,5% 6,6%
France Niveau 3 1 689 3,5%- 7,4% 4,5% 4,3%- 8,0% 5,8%
Pays-Bas Niveau 3 161 4,5%- 5,7% 4,7% 5,7%- 7,6% 6,0%
Royaume-Uni Niveau 3 817 4,0%- 6,4% 4,7% 6,0%- 8,4% 6,7%
Autres Niveau 3 583 4,4%- 6,8% 5,3% 6,4%- 8,2% 7,2%
Hôtellerie en bail Niveau 3 4 811 3,5%-7,4% 4,8% 4,0%-8,5% 6,3%
Commerces Niveau 3 56 5,5%-8,5% 6,5% 7,1%-11,2% 8,4%
TOTAL EN EXPLOITATION 4 868
Actifs en développement Niveau 3 60 4,4% 4,4% 6,0% 6,0%
Droits d’utilisation Niveau 3 247
TOTAL HÔTELS EN EUROPE 5 175

Résidentiel Allemagne
Taux de rendement (1)
Taux
Regroupement Patrimoine Ensemble Immeubles d’actualisation Valeur moyenne
d’actifs comparables Niveau (en M€) du patrimoine valorisés en bloc du DCF (en €/m2)

Duisburg Niveau 3 375 3,1%-4,5% 3,1%-4,5% 4,6%-6,0% 1 836
Essen Niveau 3 907 2,5%-4,6% 2,5%-4,6% 4,0%-6,1% 2 304
Mülheim Niveau 3 247 3,0%-4,6% 3,0%-4,6% 4,2%-5,8% 1 944
Oberhausen Niveau 3 202 3,3%-5,5% 3,3%-5,5% 4,6%-6,7% 1 588
Datteln Niveau 3 174 2,8%-4,2% 2,8%-4,2% 4,3%-5,7% 1 533
Berlin Niveau 3 4 843 1,6%-4,4% 1,6%-4,4% 3,6%-6,1% 3 550
Düsseldorf Niveau 3 230 2,2%-3,3% 2,2%-3,3% 3,9%-5,0% 3 285
Dresden Niveau 3 519 2,4%-3,9% 2,4%-3,9% 3,7%-5,4% 2 643
Leipzig Niveau 3 157 2,1%-3,8% 2,1%-3,8% 3,6%-5,3% 2 273
Hamburg Niveau 3 641 1,7%-2,9% 1,7%-2,9% 3,4%-4,7% 4 456
Autres Niveau 3 161 2,6%-4,2% 2,6%-4,2% 4,2%-5,4% 2 285
TOTAL RÉSIDENTIEL ALLEMAGNE 8 456 1,6%-5,5% 1,6%-5,5% 3,4%-6,7%
(1) Taux de rendement : taux de rendement potentiels induits hors droits (loyers effectifs/valeurs d’expertise hors droit).


Impact des variations de taux de rendement sur la variation de juste valeur des actifs immobiliers par secteur opérationnel
(En milliers d’euros) Rendement (1) Taux rendement - 50 bps Taux rendement + 50 bps
(2)
Bureaux France 4,5% 550,5 - 440,4
Bureaux Italie 5,1% 303,5 - 249,3
Hôtels en Europe (2) 5,2% 517,8 - 427,0
Résidentiel Allemagne 3,3% 1 504,4 - 1 108,5
Bureaux Allemagne 3,8% 196,2 - 150,6
TOTAL (2) 4,3% 3 072,4 - 2 375,7
Le taux de rendement des Hôtels en Europe est calculé sur la base des loyers variables 2019.

(1) Rendement sur patrimoine en exploitation – hors droits.
(2) Y compris actifs détenus par des sociétés mises en équivalence, hors actifs Murs et Fonds.


● Si le taux de rendement hors droits baissait de 50 bps ● Si le taux de rendement hors droits augmentait de 50 bps
(- 0,5 point), la valeur vénale hors droits des actifs immobiliers (+ 0,5 point), la valeur vénale hors droits des actifs immobiliers
augmenterait de 3 072 M€. diminuerait de - 2 376 M€.




84 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.5.2 Actifs financiers valeur ne peut pas être évaluée de manière fiable sont évalués au
coût d’acquisition.
3.2.5.2.1 Principes comptables
Les titres disponibles à la vente des sociétés cotées et non
Autres actifs financiers
consolidées sont valorisés au cours de bourse par contrepartie des
Les autres actifs financiers sont constitués de participations dans capitaux propres conformément à la norme IFRS 9.
des fonds de placement ne satisfaisant pas aux critères de
classement en tant qu’équivalents de trésorerie. Les dividendes perçus sont enregistrés lorsqu’ils ont été votés.

Ces titres sont comptabilisés lors de leur acquisition à leur coût Prêts
d’acquisition majoré des coûts de transaction. Ils sont ensuite À chaque clôture, les prêts sont évalués à leur coût amorti. Par
évalués à leur juste valeur en compte de résultat à la date de ailleurs, des dépréciations sont constituées et comptabilisées en
clôture. résultat lorsqu’il existe une indication objective de perte de valeur
du fait d’un évènement intervenu après la comptabilisation initiale
La juste valeur est appréhendée à partir des techniques
de l’actif.
d’évaluation reconnues (références à des transactions récentes,
actualisation des cash-flows futurs…). Certains titres dont la juste


3.2.5.2.2 Tableau des actifs financiers
Variation
(En milliers d’euros) 31/12/2021 Augmentation Diminution Périmètre Transferts 30/06/2022
(1)
Prêts ordinaire 116 590 134 - 11 353 - 6 128 -7 99 236
Comptes courants 0 0 0 0 0 0
Total prêts 116 590 134 - 11 353 - 6 128 -7 99 236 3
(2)
Titres au coût historique 21 421 4 136 - 150 0 0 25 407
Créances sur actifs financiers (2) 8 695 0 -2 0 - 900 7 793
TOTAL 146 706 4 270 - 11 505 - 6 128 - 907 132 436
Dépréciations (3) - 8 917 - 92 25 0 0 - 8 984
TOTAL NET 137 789 4 178 - 11 480 - 6 128 - 907 123 452
(1) Les prêts ordinaires incluent notamment les créances rattachées à des participations avec les sociétés mises en équivalence. La variation de la période
concerne principalement les Bureaux France dont (- 11 M€) de diminution suite à la cession des titres de la société Orianz et (- 6 M€) suite au passage en
intégration globale de la société Factor E porteuse d’un actif.
(2) Le total des autres actifs financiers se décompose comme suit :
● titres au coût historique : la variation (+ 4 M€) s’explique par l’injection de fonds en Bureaux Italie
● créances sur actifs financiers : la variation correspond principalement aux créances sur cessions en Bureaux Italie (+ 0,9 M€) transférées en court terme.
(3) Dont dépréciations sur titres au coût historique détenus par Covivio en Italie (1,5 M€) et sur les créances relatives aux actifs financiers (7,5 M€).



3.2.5.3 Participations dans les entreprises L’écart d’acquisition lié à une entreprise associée ou une
coentreprise est inclus, s’il n’est pas déprécié, dans la valeur
associées et coentreprises
comptable de la participation. La quote-part de résultat de la
3.2.5.3.1 Principes comptables période est présentée dans la ligne « Quote-part de résultat des
Les investissements dans les entreprises associées et coentreprises sociétés mises en équivalence ».
sont comptabilisés selon la méthode de la mise en équivalence. Les états financiers de ces sociétés sont préparés sur la même
Selon cette méthode, la participation du groupe dans l’entreprise période de référence que ceux de la société mère et des
associée ou la coentreprise est initialement comptabilisée au coût corrections sont apportées, le cas échéant, pour homogénéiser les
augmenté ou diminué des changements, postérieurs à méthodes comptables avec celles du groupe Covivio.
l’acquisition, dans la quote-part d’actif net de l’entreprise.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 85
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.5.3.2 Tableau des participations dans les entreprises associées et coentreprises
Dont
Dont distributions
% de Secteur quote-part et variation
(En milliers d’euros) détention opérationnel Pays 31/12/2021 30/06/2022 Variations de résultat de périmètre
SCI Factor E et SCI Bureaux
Orianz 34,69% France France 17 431 0 - 17 431 0 - 17 431
Bureaux
Lenovilla (New Velizy) 50,10% France France 65 000 70 559 5 558 9 566 - 4 008
Euromarseille Bureaux
(Euromed) 50,00% France France 31 409 33 488 2 079 2 079 0
Cœur d’Orly (Askia et Bureaux
Belaïa) 50,00% France France 30 437 36 307 5 870 5 870 0
Bureaux
Autres Italie Italie 38 40 2 2 0
Hôtels en Belgique,
Iris Holding France 19,90% Europe Allemagne 17 997 19 190 1 193 1 193 0
Hôtels en
OPCI IRIS Invest 2010 19,90% Europe France 29 245 31 749 2 504 2 901 - 397
Hôtels en
OPCI Camp Invest 19,90% Europe France 22 877 23 456 578 2 293 - 1 715
Hôtels en
Dahlia 20,00% Europe France 18 470 20 659 2 189 2 189 0
31,15% et Hôtels en France,
Phoenix 33,33% Europe Belgique 107 226 110 886 3 660 5 100 - 1 440
TOTAL 340 131 346 333 6 202 31 193 - 24 991

La participation dans les sociétés mises en équivalence s’élève à La variation de la période s’explique principalement par la cession
346,3 M€ au 30 juin 2022 contre 340,1 M€ au 31 décembre 2021, soit en Bureaux France de la participation d’une société (- 10,9 M€), au
une diminution de 6,2 M€. changement de méthode de consolidation suite à l’acquisition
complémentaire des titres d’une société porteuse d’un actif
(- 6,5 M€), à la distribution de dividendes (- 7,6 M€) et par le
résultat de la période (+ 31,2 M€).


3.2.5.3.3 Répartition de l’actionnariat des principales entreprises associées et coentreprises
Groupe SCI Lenovilla
Détention Cœur d’Orly Euromed (New Velizy)
Covivio 50,0% 50,0% 50,09%
Tiers hors groupe 50,0% 50,0% 49,91%
Crédit Agricole Assurances 50,0% 49,91%
Aéroports de Paris 50,0%
TOTAL 100% 100% 100%


Iris Holding OPCI Iris OPCI OPCI Oteli Kombon Jouron
Détention indirecte France Invest 2010 Campinvest SCI Dahlia (Phoenix) (Phoenix) (Phoenix)
Covivio Hotels 19,9% 19,9% 19,9% 20,0% 31,2% 33,3% 33,3%
Tiers hors groupe 80,1% 80,1% 80,1% 80,0% 68,9% 66,7% 66,7%
Sogecap 31,2% 33,3% 33,3%
Caisse de dépôt et consignation 37,7% 33,3% 33,3%
Prédica 80,1% 80,1% 68,8% 80,0%
Pacifica 11,3%
TOTAL 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%




86 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.5.3.4 Principales informations financières des entreprises associées et coentreprises
Total Passifs Total Passifs
non courants courants Coût de
Total Actifs hors dettes hors dettes Dettes l’endettement Résultat net
(En milliers d’euros) Nom de l’actif Total Bilan non courants Trésorerie financières financières financières Loyers financier net consolidé
Cœur d’Orly
(Askia et Belaïa) Cœur d’Orly 175 157 153 649 13 790 1 392 7 885 93 265 3 601 - 380 11 740
Lenovilla New Velizy
(New Velizy) et extension 296 797 283 256 11 566 0 1 526 154 424 6 195 - 735 19 096
Euromarseille Euromed
(Euromed) Center 141 979 125 485 12 591 550 5 069 70 135 2 432 - 142 4 158
Iris Holding Hôtels
France AccorHotels 229 814 206 118 22 856 21 255 2 563 109 421 4 178 - 1 450 5 996
OPCI IRIS Hôtels
Invest 2010 AccorHotels 280 660 255 336 13 557 0 11 326 109 791 6 543 - 1 028 14 577
OPCI Hôtels
Camp Invest Campanile 199 924 132 475 10 354 0 9 819 72 236 6 420 - 796 11 525
Hôtels
Dahlia AccorHotels 179 013 172 618 2 364 0 2 810 72 908 3 411 - 812 10 946
OPCI Oteli, Hôtels
Jouron, Kombon AccorHotels 562 224 529 023 23 473 24 130 16 380 174 500 11 620 - 1 146 16 097


3.2.5.4 Impôts différés à la clôture
3
Augmentations Diminutions
Par le Par les Autres Par le Par les
Bilan au résultat de capitaux mouvements résultat de Sorties de capitaux Variation Bilan au
(En milliers d’euros) 31/12/2021 la période propres et transferts la période périmètre propres de change 30/06/2022
IDA
Report déficitaire 94 849 1 215 - 20 - 3 260 - 1 671 91 113
Juste valeur des immeubles 50 814 3 134 - 513 - 9 772 43 663
Instruments dérivés 7 799 1 783 - 578 - 6 023 2 981
Écarts temporaires 19 344 904 1 125 - 1 910 2 19 465
172 806 157 222
Compensation IDA/IDP - 66 402 - 61 553
TOTAL IDA 106 404 7 036 0 14 - 20 965 - 1 671 0 2 95 669




Augmentations Diminutions
Par le Par les Autres Par le Par les
Bilan au résultat de capitaux mouvements résultat de Différentiel capitaux Variation Bilan au
milliers d’euros) 31/12/2021 la période propres et transferts la période de taux propres de change 30/06/2022
IDP
Juste valeur des immeubles 1 261 965 107 053 - 699 - 2 969 - 1 624 - 904 1 362 822
Instruments dérivés 1 914 17 466 19 380
Écarts temporaires 24 159 1 843 712 - 2 738 - 47 4 23 933
1 288 038 1 406 135
Compensation IDA/IDP - 66 402 - 61 553
Total IDP 1 221 636 126 362 0 13 - 5 707 - 1 671 0 - 900 1 344 582
TOTAL NET - 1 115 232 - 119 327 0 1 - 15 258 0 0 902 - 1 248 914
Impact au compte de résultat : - 134 585 Solde net négatif = passif
Dont impôt différé sur la ligne impôt sur les sociétés : - 356




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 87
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Au 30 juin 2022, la situation fiscale latente consolidée présente un L’augmentation des impôts différés passif nets (+ 133,7 M€)
impôt différé actif de 95,7 M€ (contre 106,4 M€ au 31 décembre s’explique principalement par l’impact de la fiscalité latente
2021) et un impôt différé passif de 1 344,6 M€ (contre 1 221,6 M€ au relative aux accroissements des valeurs d’expertises en
31 décembre 2021). Allemagne et au Royaume-Uni (+ 90,0 M€), aux accroissements de
valeurs des instruments dérivés en Allemagne (+ 15,3 M€) et aux
Les principaux contributeurs au solde net d’impôts différés passif clarifications fiscales apportées en Italie sur les règles de l’exit tax
sont : de 3% (+ 14,4 M€).
● Résidentiel Allemagne : 950 M€ L’impact résultat est détaillé au paragraphe 3.2.6.9.2.
● Hôtels en Europe : 249 M€ Conformément à la norme IAS 12, les impôts différés actifs et
● Bureaux Allemagne : 46 M€ passifs sont compensés par entité fiscale dès lors qu’ils
concernent des impôts prélevés par la même autorité fiscale.
● Bureaux Italie : 4 M€.

3.2.5.5 Prêts à court terme
Variation
(En milliers d’euros) 31/12/2021 de périmètre Augmentation Diminution Transferts 30/06/2022
Prêts à court terme 34 344 - 23 5 583 - 5 720 7 34 191
TOTAL 34 344 - 23 5 583 - 5 720 7 34 191
Dépréciations 0 0 0 0 0 0
TOTAL NET 34 344 - 23 5 583 - 5 720 7 34 191


3.2.5.6 Stocks et encours
3.2.5.6.1 Principes comptables liés aux stocks
Les stocks sont composés de deux types de classification : Les stocks sont destinés à être vendus dans le cours normal de
marchands de bien (principalement en Italie, achat/revente) et l’activité. Ils sont enregistrés pour leur prix d’acquisition et font le
promotion immobilière (logements et bureaux). Ils sont valorisés au cas échéant l’objet de dépréciation par rapport à la valeur de
coût. réalisation (valeur d’expertise indépendante).


3.2.5.6.2 Stocks et encours
(En milliers d’euros) 30/06/2022 net 31/12/2021 net Variation
Stock de marchands de biens 15 795 18 625 - 2 830
Stock divers (matières 1res, marchandises) 2 014 1 903 111
Bureaux France 52 834 43 685 9 149
Bureaux Italie 1 368 732 636
Résidentiel Allemagne 111 460 145 786 - 34 326
Bureaux Allemagne 0 1 243 - 1 243
Stock de promotion immobilière 165 662 191 446 - 25 784
TOTAL STOCK ET ENCOURS 183 471 211 974 - 28 503

Le poste « stocks et encours » du bilan regroupe principalement d’avancement et de commercialisation), le stock diminue en
les stocks de l’activité de marchand de biens principalement en conséquence. L’augmentation (+ 9,1 M€) est liée aux travaux
Bureaux Italie (15,8 M€) et les actifs dédiés à l’activité de promotion (+ 14,6 M€) et au déstockage de la période (- 5,5 M€).
immobilière pour 165,7 M€.
La diminution des stocks en Résidentiel Allemagne (- 34,3 M€) est
En France, les stocks de promotion immobilière sont exclusivement liée aux travaux sur les actifs de promotion (+ 12,7 M€), à la cession
constitués de projets de transformation d’immeubles de bureaux d’actifs de promotion (- 29,4 M€) et à un reclassement en
ou de réserves foncières en logements. Lorsqu’une marge de immeuble d’exploitation (- 17,7 M€).
promotion peut être dégagée (en fonction du pourcentage




88 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.5.7 Créances clients ● pas de dépréciation pour les locataires présents ou sortis dont la
créance est inférieure à trois mois d’échéance
3.2.5.7.1 Principes comptables liés aux créances
clients et aux créances des hôtels ● 50% du montant total de la créance pour les locataires présents
en exploitation dont la créance est comprise entre trois et six mois d’échéance

Les créances clients comprennent principalement les créances de ● 100% du montant total de la créance pour les locataires
location simple et les créances des hôtels en exploitation. Ces présents dont la créance est supérieure à six mois d’échéance
éléments sont évalués au coût amorti. Dans le cas où la valeur
● 100% du montant total de la créance pour les locataires sortis
recouvrable se trouverait inférieure à la valeur nette comptable, le
dont la créance est supérieure à trois mois d’échéance.
groupe pourrait être conduit à comptabiliser en résultat une perte
de valeur. Les créances et dépréciations théoriques qui découlent des règles
ci-dessus font l’objet d’un examen au cas par cas afin de tenir
Dans le contexte de la crise liée à la Covid-19, les règles de
compte des situations particulières.
dépréciations habituelles ont été renforcées. Pour les impayés
relatifs à cette crise, des dépréciations ont été constatées en Créances des hôtels en exploitation
fonction de la taille du locataire, de son activité et des Pour les créances des hôtels en exploitation, une dépréciation est
négociations de bail en cours. constituée en fonction des délais de retard de paiement.
Créances d’opérations de location simple Les créances et dépréciations théoriques qui découlent des règles
Pour les créances de location simple, dès le premier impayé, une ci-dessus font l’objet d’un examen au cas par cas afin de tenir
dépréciation est constituée. Les taux de dépréciation appliqués compte des situations particulières.
par le groupe Covivio sont les suivants :


3.2.5.7.2 Tableau des créances clients 3
(En milliers d’euros) 30/06/2022 31/12/2021 Variation
Charges à refacturer aux locataires 311 541 216 066 95 475
Franchises de loyers 12 488 14 934 - 2 446
Créances clients 210 350 190 282 20 068
TOTAL CRÉANCES CLIENTS 534 379 421 282 113 097
Dépréciation des créances - 36 336 - 48 808 12 472
TOTAL NET CLIENTS DÉBITEURS 498 043 372 474 125 569

La variation des charges à refacturer aux locataires (+ 95,5 M€) est La hausse des créances brutes (+ 20,1 M€) est principalement liée
liée principalement aux refacturations de taxes foncières en année aux créances de l’activité de promotion en Bureaux France.
pleine (+ 23,9 M€) et aux refacturations de charges en Allemagne
(+ 37,7 M€). Les dépréciations pour créances clients diminuent de 12,5 M€ dont
(+ 10,4 M€) en Hôtels en Europe suite au paiement de la totalité
des créances impayées d’un locataire.
La ligne « Variation du BFR lié à l’activité » du Tableau de Flux de Trésorerie s’explique par :

(En milliers d’euros) 30/06/2022 31/12/2021 30/06/2021
Incidence de la variation des stocks et en cours 7 831 21 762 31 693
Incidence de la variation des clients & autres débiteurs - 115 769 - 1 821 - 152 157
Incidence de la variation des fournisseurs et autres créditeurs 69 201 13 459 106 099
VARIATION DU BFR LIÉ À L’ACTIVITÉ
(Y COMPRIS DETTE LIÉE AUX AVANTAGES AU PERSONNEL) - 38 737 33 400 - 14 365


3.2.5.8 Autres créances
(En milliers d’euros) 30/06/2022 31/12/2021 Variation
Créances sur l’État 87 283 93 308 - 6 024
Autres créances 62 985 73 322 - 10 337
Créances sur cessions (court terme) 114 980 114 926 54
Comptes courants 5 548 5 790 - 242
TOTAL 270 796 287 346 - 16 549

● Les créances sur l’État (87,3 M€) sont principalement constituées de créances de TVA.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 89
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.5.9 Trésorerie et équivalents de trésorerie
3.2.5.9.1 Principes comptables liés à la trésorerie et équivalents de trésorerie
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les disponibilités, les dépôts à court terme et les SICAV monétaires. Il s’agit
d’actifs à court terme, très liquides, facilement convertibles en un montant connu de trésorerie et soumis à un risque négligeable de
changement de valeur.

3.2.5.9.2 Tableau de la trésorerie et équivalents de trésorerie
(En milliers d’euros) 30/06/2022 31/12/2021
Équivalents de trésorerie 583 265 626 318
Disponibilités bancaires 452 395 436 675
TOTAL 1 035 660 1 062 993

Au 30 juin 2022, les équivalents de trésorerie sont principalement ● Le niveau 2 correspond aux instruments dont la juste valeur est
constitués de SICAV monétaires de niveau 1 et de dépôts à terme déterminée à partir de données autres que les prix cotés visés
de niveau 2. au niveau 1 et observables, soit directement soit indirectement (à
savoir des données dérivées de prix).
● Le niveau 1 du portefeuille correspond aux instruments dont le
prix est coté sur un marché actif pour un instrument identique.

3.2.5.10 Capitaux propres
3.2.5.10.1 Principes comptables liés aux capitaux 3.2.5.10.2 Variation des capitaux propres
propres Le tableau de variations des capitaux propres et les mouvements
Actions propres du capital sont présentés en note 3.1.4.
Si le groupe rachète ses propres instruments de capitaux propres Le capital de Covivio est composé de 94 724 866 actions émises et
(actions propres), ceux-ci sont déduits des capitaux propres. entièrement libérées d’une valeur nominale de 3 € chacune, soit
Aucun profit ou perte n’est comptabilisé dans le compte de 284,2 M€ au 30 juin 2022. Covivio détient 960 537 actions propres.
résultat lors de l’achat, de la vente, de l’émission ou de l’annulation
d’instruments de capitaux propres du groupe.

Variations du nombre d’actions sur la période
Actions en
Opération Actions émises Actions Propres circulation
Nombre d’actions au 31 décembre 2021 94 648 691 360 298 94 288 393
Augmentation de capital – livraison du plan actions gratuites 76 175
Actions propres – contrat de liquidité 16 613
Actions propres – attribution aux salariés 618 267
Actions propres – en attente d’affectation - 34 641
NOMBRE D’ACTIONS AU 30 JUIN 2022 94 724 866 960 537 93 764 329

Le dividende de 353 M€ a été payé en numéraire et a été prélevé minoritaires (+ 463,3 M€), à l’augmentation de capital de Covivio
sur le résultat 2021, les primes et le report à nouveau. Alexanderplatz (+ 2,9 M€), au rachat de titres aux minoritaires
d’une société en Hôtel en Europe avant la réalisation de la TUP
Les réserves correspondent aux réserves et report à nouveau de la (- 7,3 M€) et à la cession de deux sociétés en Bureaux France
société mère, ainsi qu’aux réserves issues de la consolidation. (- 137,7 M€).
La ligne Autres intègre principalement les mouvements d’actions La ligne « Sommes reçues des actionnaires lors d’augmentations
propres de la période (- 38,6 M€). de capital versées par les intérêts non contrôlant » du Tableau de
La variation des participations ne donnant pas le contrôle Flux de Trésorerie (2,9 M€) correspond principalement aux sommes
(+ 178,6 M€) est principalement liée aux distributions de la période reçues lors de l’augmentation de capital de Covivio
(- 145 M€), au résultat global total de la période revenant aux Alexanderplatz.




90 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.5.11 État des dettes Le passif locatif est présenté sur la ligne Passifs locatifs long terme
ou court terme au bilan et la charge financière dans le poste
3.2.5.11.1 Principes comptables liés à l’état des dettes Charges d’intérêts sur passifs locatifs.
Les passifs financiers comprennent les emprunts et autres dettes
Instruments dérivés et instruments de couverture
porteuses d’intérêts.
Le groupe Covivio utilise des instruments dérivés pour la
Lors de leur comptabilisation initiale, ils sont évalués à leur juste couverture de ses dettes à taux variable contre le risque de taux
valeur sur laquelle sont imputés les coûts de transaction qui sont (couverture de flux de trésorerie futurs).
directement attribuables à l’émission du passif. Ils sont ensuite
comptabilisés au coût amorti sur la base du taux d’intérêt effectif. Les instruments financiers dérivés sont enregistrés au bilan à la
Le taux effectif comprend le taux facial et l’amortissement juste valeur. La juste valeur est déterminée à partir de techniques
actuariel des frais d’émission et des primes d’émission et de de valorisation faisant appel à des méthodes de calcul
remboursement. mathématiques fondées sur des théories financières reconnues et
des paramètres dont la valeur est déterminée à partir des prix
La part à moins d’un an des dettes financières est classée dans le d’instruments traités sur des marchés d’actifs. Cette valorisation
poste dettes financières courantes. est réalisée par un prestataire extérieur.
Les sociétés du groupe détiennent des actifs immobiliers et Certains instruments financiers en Bureaux Italie sont éligibles à la
mobiliers via des contrats de location (baux à construction et baux comptabilité de couverture au sens d’IFRS 9.
emphytéotiques, locaux, véhicules de société, parkings). À la date
de prise d’effet du contrat, le preneur évalue le passif locatif à la Dans ce cas, les variations de juste valeur de l’instrument financier
valeur actualisée du montant des loyers payés non encore versés, dérivé pour la part efficace sont comptabilisées nettes d’impôt en
en utilisant le taux d’intérêt implicite du contrat de location s’il est capitaux propres, jusqu’à ce que la transaction couverte se
possible de déterminer facilement ce taux ou à défaut, le taux produise. La part inefficace est enregistrée en résultat.
d’emprunt marginal. Cette dette s’amortit au fur et à mesure des
échéances du contrat et donne lieu à la constatation d’une
Les instruments dérivés des autres secteurs sont comptabilisés à
leur juste valeur et les variations sont inscrites au compte de
3
charge financière.
résultat.


3.2.5.11.2 Tableau des dettes et endettement financier net
Augmen- Variation de Variation Autres
(En milliers d’euros) 31/12/2021 tation Diminution périmètre de change variations 30/06/2022
Emprunts bancaires 6 023 521 318 153 - 407 758 16 634 - 11 176 1 5 939 376
Emprunts de crédit-bail 8 231 0 - 7 637 0 0 -1 593
Autres emprunts et dettes assimilées 280 099 18 299 - 25 083 - 6 508 0 222 267 029
Billets de trésorerie 1 458 400 165 600 0 0 0 0 1 624 000
Emprunts titrisés 3 977 0 0 0 0 0 3 977
Emprunts obligataires
(non convertibles) 4 069 001 0 - 126 873 0 0 0 3 942 128
Sous-total Emprunts portants intérêts 11 843 229 502 052 - 567 351 10 126 - 11 176 222 11 777 103
Intérêts courus 49 781 41 535 - 52 487 439 0 - 221 39 047
Étalement des frais sur emprunts - 60 798 6 845 - 2 392 - 98 - 47 0 - 56 491
Banques créditrices 943 0 0 0 0 53 322 54 265
TOTAL EMPRUNTS (LT/CT) 11 833 155 550 432 - 622 230 10 467 - 11 223 53 323 11 813 924
dont Long Terme 10 057 558 9 797 973
dont Court Terme 1 775 597 2 015 951
Valorisation des instruments financiers 136 294 0 0 2 022 0 - 453 268 - 314 952
TOTAL DES DÉRIVÉS 136 294 0 0 2 022 0 - 453 268 - 314 952
dont Actif - 64 479 - 519 875
dont Passif 200 773 204 923
TOTAL DETTE BANCAIRE 11 969 449 550 432 - 622 230 12 489 - 11 223 - 399 945 11 498 972

Les nouveaux financements souscrits au cours de l’exercice sont présentés en 3.2.2.2 – Risque de liquidité et en 3.2.5.11.3 – Emprunts
bancaires.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 91
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Dette par nature au 30 juin 2022 (en M€)

1 m€
Emprunts crédit-bail


3 942 m€
Emprunts
obligataires
(non convertibles)

11 777 m€
5 939 m€
Emprunts
bancaires

1 624 m€
Billets
de trésorerie 271 m€
Autres



Endettement financier net au 30 juin 2022
(En milliers d’euros) 30/06/2022 31/12/2021 30/06/2021
Trésorerie brute (a) 1 035 660 1 062 993 1 117 523
Soldes créditeurs et concours bancaires courants (b) - 54 265 - 943 - 149 562
Trésorerie nette (c) = (a) - (b) 981 395 1 062 050 967 961
dont Trésorerie nette disponible 979 845 1 060 791 966 702
dont Trésorerie nette non disponible 1 550 1 259 1 259
Endettement brut (d) 11 816 150 11 893 010 12 176 198
Amortissement des frais de financement (e) - 56 491 - 60 798 - 61 376
ENDETTEMENT FINANCIER NET (D) - (C) + (E) 10 778 264 10 770 162 11 146 861

ligne « Encaissements liés aux nouveaux emprunts » du Tableau ● minorées de l’étalement des nouveaux frais d’émission
de Flux de Trésorerie (+ 506,6 M€) correspond principalement : d’emprunt (- 2,4 M€).
● aux augmentations des emprunts portant intérêts (+ 502,1 M€) La ligne « Remboursements d’emprunts » du Tableau de Flux de
Trésorerie (574,8 M€) correspond principalement aux diminutions
● aux augmentations des passifs locatifs (+ 6,9 M€) des emprunts portant intérêts (- 567,4 M€) et aux diminutions des
passifs locatifs (- 7,4 M€).



3.2.5.11.3 Emprunts bancaires
Le tableau ci-après retrace les caractéristiques des emprunts contractés par le groupe Covivio et le montant des garanties assorties (de
nominal supérieur à 100 M€) :

Valeur
Encours dette d’expertise au Encours dette Date de mise Date
(En milliers d’euros) (> ou < 100 M€) Dette adossée 30 juin 2022 (1) au 30 juin 2022 en place Nominal Initial d’échéance
Bureaux France 280 M€ – Tour CB 21 252 100 29/07/2015 280 000 29/07/2025
300 M€ – Orange 300 000 18/02/2016 300 000 30/06/2028
165 M€ – DS Campus 162 938 25/02/2021 165 000 23/02/2029
> 100 M€ 1 933 780 715 038
< 100 M€ 256 850 120 554
Total Bureaux France 2 190 630 835 592
Bureaux Italie 804 M€ Central 363 069 15/09/2016 754 000 14/09/2024
> 100 M€ Total Bureaux Italie 1 100 260 363 069
Hôtels en Europe 290 M€ – OPCI B2 HI (B&B) 123 323 10/05/2017 290 000 10/05/2024
400 M£ – Rocky 464 893 24/07/2018 475 145 24/07/2026
130 M€ – Ref 1 128 399 04/04/2019 130 000 03/04/2026
178 M€ -ParkInn
Alexanderplatz Berlin 175 597 30/12/2019 178 000 30/12/2029
> 100 M€ 1 799 098 892 212
< 100 M€ 1 770 062 488 558
Total Hôtels Europe 3 569 161 1 380 770


92 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Valeur
Encours dette d’expertise au Encours dette Date de mise Date
(En milliers d’euros) (> ou < 100 M€) Dette adossée 30 juin 2022 (1) au 30 juin 2022 en place Nominal Initial d’échéance
Résidentiel Allemagne Cornerstone 145 589 01/10/2014 136 737 30/06/2025
Refinancement
Wohnbau/Dümpten/
Aurélia/Duomo 167 207 20/01/2015 370 000 30/01/2025
Quadriga 145 757 16/06/2015 197 983 31/03/2026
Refinancement Amadeus 139 360 28/10/2015 147 095 30/04/2026
Lego 149 064 24/06/2016 195 003 30/09/2024
Refinancement KG2 102 798 26/01/2017 140 000 29/01/2027
Refinancement Indigo, Prime 251 062 09/07/2019 229 221 30/09/2029
Refinancement KG1 120 662 20/09/2019 125 000 30/09/2029
Refinancement KG4 239 393 30/03/2020 248 130 29/03/2030
Refinancement KG Residential 126 100 30/11/2020 130 000 15/10/2030
Refinancement
Arielle/Dresden/Maria 147 143 21/05/2021 149 004 15/05/2031
> 100 M€ 5 296 532 1 734 135
< 100 M€ 2 737 544 991 932
Total Résidentiel Allemagne 8 034 076 2 726 067
Bureaux Allemagne Godewind- Frankfurt
> 100 M€ Airport Center 254 100 130 000 17/12/2019 130 000 30/12/2025 3
< 100 M€ 1 177 260 463 799
Total Bureaux Allemagne 1 431 360 593 799
TOTAL GAGE 16 325 487 5 899 297
Bureaux France Billets de trésorerie 1 624 000
500 M€ – Green Bond 500 000 20/05/2016 500 000 20/05/2026
500 M€ – Obligation 595 000 21/06/2017 500 000 21/06/2027
500 M€ – Green Bond 500 000 17/09/2019 500 000 17/09/2031
500 M€ – Bond 500 000 23/06/2020 500 000 23/06/2030
100 M€ – Green PP 100 000 20/01/2021 100 000 20/01/2033
Réallocation Bureaux Italie - 365 414
> 100 M€ 3 453 586
Total Bureaux France 4 005 963 3 453 586
Bureaux Italie 300 M€ – Obligation 300 000 17/10/2017 300 000 17/10/2024
300 M€ – Obligation 300 000 20/02/2018 300 000 20/02/2028
Réallocation Bureaux France 365 414
> 100 M€ 2 051 645 965 414
< 100 M€ 2 104
Total Bureaux Italie 2 051 645 967 518
Hôtels en Europe 200 M€ – Placement privé 200 000 29/05/2015 200 000 29/05/2023
350 M€ – Edinburgh 350 000 24/09/2018 350 000 24/09/2025
599 M€ – Bond 599 000 27/07/2021 599 000 27/07/2029
> 100 M€ 1 149 000
< 100 M€ 40 714
Total Hôtels Europe 2 621 839 1 189 714
Résidentiel Allemagne < 100 M€ Total Résidentiel Allemagne 271 082
Bureaux Allemagne < 100 M€ Total Bureaux Allemagne 270 180
Autres < 100 M€ Résidentiel France 302 0
Parkings 2 691 0
Total Autres 2 993 0
TOTAL LIBRE 9 223 702 5 610 818
Autres dettes 266 988
TOTAL GÉNÉRAL 25 549 189 11 777 103
(1) Le patrimoine inclut la juste valeur d’actifs exploités directement par la société (siège, Flex Office) mais n’inclut pas les stocks immobiliers (trading, promotion) et la quote-part de juste valeur
des actifs consolidés en mise en équivalence.


Les emprunts sont évalués après leur comptabilisation initiale au coût amorti sur la base du taux d’intérêt effectif.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 93
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Ventilation des emprunts à leur valeur nominale selon la durée restant à courir et par type de taux
Encours au
Encours au Échéance Encours au Échéance 30 jjuin 2027
(En milliers d’euros) 30 juin 2022 à - 1 an 30 juin 2023 de 2 à 5 ans (à + 5 ans)
Dettes Financières à taux fixe 6 158 702 277 574 5 881 128 3 010 084 2 871 045
Bureaux France – Emprunts bancaires 149 145 1 004 148 141 4 016 144 125
Bureaux France – Autres 263 295 0 263 295 159 264 104 031
Bureaux Allemagne – Emprunts bancaires 504 050 34 050 470 000 470 000 0
Hôtels en Europe – Emprunts bancaires 138 883 22 384 116 499 36 610 79 889
Hôtels en Europe – Autres 3 686 0 3 686 3 686 0
Résidentiel Allemagne – Emprunts bancaires 1 153 493 18 029 1 135 463 591 496 543 967
Résidentiel Allemagne – Autres 46 2 44 11 33
Total Emprunts et obligations convertibles 2 212 597 75 469 2 137 128 1 265 084 872 045
Bureaux France – Obligations 1 829 586 0 1 829 586 1 095 000 734 586
Bureaux Italie – Obligations 965 414 0 965 414 300 000 665 414
Bureaux Italie – Titrisations 2 105 2 105 0 0 0
Hôtels en Europe – Obligations 1 149 000 200 000 949 000 350 000 599 000
Total dettes représentées par des titres 3 946 105 202 105 3 744 000 1 745 000 1 999 000
Dettes Financières à taux variable 5 618 400 1 695 815 3 922 585 2 411 719 1 510 867
Bureaux France – Emprunts bancaires 686 446 3 446 683 000 251 884 431 116
Bureaux Italie – Emprunts bancaires 363 069 8 414 354 655 354 655 0
Bureaux Allemagne – Autres 5 5 0 0 0
Hôtels en Europe – Emprunts bancaires 1 282 602 15 542 1 267 060 957 753 309 307
Résidentiel Allemagne – Emprunts bancaires 1 662 278 86 408 1 575 870 805 427 770 444
Total Emprunts et obligations convertibles 3 994 400 113 815 3 880 585 2 369 719 1 510 867
Bureaux France – Billets de trésorerie 1 624 000 1 582 000 42 000 42 000 0
Total dettes représentées par des titres 1 624 000 1 582 000 42 000 42 000 0
TOTAL 11 777 103 1 973 389 9 803 714 5 421 802 4 381 911

Dette par secteur opérationnel au 30 juin 2022 (en M€)


2 816
Résidentiel
Allemagne



4 552
Bureaux France

11 777 m€

2 574
Hôtels en Europe

504 1 331
Bureaux Italie
Bureaux
Allemagne




94 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.5.11.4 Instruments dérivés
Les instruments dérivés sont essentiellement composés d’instruments de couverture de taux mis en place dans le cadre de la politique de
couverture des taux d’intérêt du groupe.
Juste valeur des Instruments dérivés nets :

Variation de
périmètre et
reclassement Primes – Impact
passifs destinés soultes de Capitaux
(En milliers d’euros) 31/12/2021 net à être cédés restructuration Impact P&L Propres 30/06/2022 net
Bureaux France - 58 045 - 2 022 20 348 136 230 96 511
Bureaux Italie - 8 834 343 3 900 15 073 10 482
Bureaux Allemagne 621 6 873 7 495
Hôtels en Europe - 50 317 11 797 138 305 5 898 105 683
Résidentiel Allemagne - 19 719 159 114 342 94 782
TOTAL - 136 294 - 2 022 32 647 399 650 20 971 314 953
dont IFT Passif - 204 922
IFT Actif 519 875

L’impact total des ajustements de valeur des instruments dérivés La ligne « Gains et pertes latents liés aux variations de juste
au compte de résultat est de + 399,7 M€. Conformément à la valeur » du Tableau des Flux de Trésorerie de (- 1 046,2 M€) 3
norme IFRS 13, les justes valeurs incluent le risque de défaillance permettant de calculer la capacité d’autofinancement, intègre
des contreparties (- 15,9 M€). principalement l’impact résultat des variations de valeurs des
instruments financiers (- 399,7 M€) et les variations de valeur du
L’impact sur les capitaux propres de + 5,9 M€ sur la ligne Hôtels en patrimoine (- 646,5 M€).
Europe correspond à la variation de l’exercice du taux de change
des cross currency swap pris en couverture des investissements
nets réalisés au Royaume-Uni (Net Investment Hedge).

Répartition par échéance des notionnels des instruments de couverture
(En milliers d’euros) Au 30 juin 2022 à moins d’un an de 1 à 5 ans à plus de 5 ans
Couverture Ferme
Swap payeur fixe 5 425 641 - 188 902 1 856 543 3 758 000
Swap receveur fixe 2 668 344 100 000 1 508 344 1 060 000
TOTAL SWAP 2 757 297 - 288 902 348 199 2 698 000
Couverture optionnelle
Achat swaption payeur fixe 0 0 0 0
Vente swaption emprunteur fixe 200 000 0 0 200 000
Achat de cap 384 509 116 024 268 485 0
Achat de floor 128 000 0 128 000 0
Vente de floor 33 000 0 33 000 0
TOTAL 8 839 494 27 122 3 794 372 5 018 000

Solde de la couverture au 30 juin 2022
(En milliers d’euros) Taux fixe Taux variable
Emprunts et dettes financières (y compris banques créditrices) 6 158 702 5 672 665
PASSIFS FINANCIERS NETS AVANT COUVERTURE 6 158 702 5 672 665
Couverture ferme – swaps - 2 757 297
Couverture optionnelle – caps - 384 509
Total couverture - 3 141 806
PASSIFS FINANCIERS NETS APRÈS COUVERTURE 6 158 702 2 530 859




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 95
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.5.11.5 Passifs locatifs
Au 30 juin 2022, le solde des passifs locatifs s’élève à 302,4 M€ locatifs concerne principalement l’indexation des baux en
contre 306,2 M€ au 31 décembre 2021, soit une diminution de Espagne.
3,8 M€. Les variations de change liées aux baux emphytéotiques
au Royaume-Uni s’élèvent à - 3,2 M€. L’augmentation des passifs Au 30 juin 2022, les charges d’intérêts liées à ces passifs locatifs
sont de 7,6 M€.

Répartition par échéance des passifs locatifs
(En milliers d’euros) Au 30 juin 2022 à moins d’un an de 1 à 5 ans de 5 à 25 ans à plus de 25 ans
Passifs locatifs au passif du bilan 302 415
PASSIFS LOCATIFS 302 415 10 566 22 740 58 378 210 731


3.2.5.11.6 Covenants bancaires Les covenants d’ICR Consolidé les plus restrictifs s’élèvent au
30 juin 2022 à 200% sur Covivio et Covivio Hotels.
À l’exclusion des dettes levées sans recours sur les foncières du
groupe, les dettes de Covivio et de ses filiales sont généralement Concernant Covivio, les crédits corporate incluent usuellement un
assorties de covenants bancaires (ICR et LTV) portant sur les états covenant de dette gagée, pour le périmètre de détention à 100%,
financiers consolidés de l’emprunteur. À défaut de respect de ces dont le plafond est fixé à 25% et qui mesure le rapport de la dette
covenants, les dettes seraient susceptibles d’être exigibles de hypothécaire (ou assortie de sûretés qu’elle qu’en soit la nature)
manière anticipée. Ces covenants sont établis en part du groupe sur la valeur du patrimoine.
au niveau de Covivio et de Covivio Hotels.
Les covenants bancaires du groupe Covivio sont pleinement
S’agissant de Covivio Immobilien (Résidentiel Allemagne), dont la respectés au 30 juin 2022 et s’établissent à 42,2% pour la LTV part
dette est presque intégralement levée sur un format de type du groupe, à 734% pour l’ICR part du groupe et à 4,7% pour le ratio
« sans recours », les financements de portefeuilles ne sont assortis de dette gagée.
d’aucun covenant consolidé.
Aucun financement n’est assorti d’une clause d’exigibilité sur le
Les covenants de LTV consolidée les plus restrictifs s’élèvent au niveau de rating de Covivio ou Covivio Hotels, actuellement BBB+
30 juin 2022 à 60% sur Covivio et Covivio Hotels. perspective stable (rating Standard & Poor’s).

LTV Conso Société Périmètre Seuil covenant Ratio
300 M€ (2016) – Orange Covivio Bureaux France ≤ 60% respecté
130 M€ (2019) – REF I Covivio Hotels Hôtels en Europe ≤ 60% respecté
400 M£ (2018) – Rocky Covivio Hotels Hôtels en Europe ≤ 60% respecté


ICR Conso Société Périmètre Seuil covenant Ratio
300 M€ (2016) – Orange Covivio Bureaux France ≥ 200% respecté
130 M€ (2019) – REF I Covivio Hotels Hôtels en Europe > 200% respecté
400 M£ (2018) – Rocky Covivio Hotels Hôtels en Europe ≥ 200% respecté

Dans le cadre de financements hypothécaires, ces covenants sont Périmètre ont pour vocation essentielle d’encadrer l’utilisation des
par ailleurs le plus souvent assortis de covenants spécifiques aux lignes de financement en la corrélant à la valeur des sous-jacents
périmètres financés. Ces covenants, généralement de LTV donnés en garantie.




96 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.5.12 Provisions pour risques et charges À l’inverse, lorsque l’adoption d’un nouveau régime ou le
changement d’un régime existant donne lieu à l’acquisition de
3.2.5.12.1 Principes comptables liés aux provisions droits postérieurement à sa date de mise en place, les coûts des
pour risques et charges services passés sont comptabilisés en charge, selon un mode
Engagements de retraite linéaire, sur la durée moyenne restant à courir jusqu’à ce que les
droits correspondants soient entièrement acquis. Les écarts
Les engagements de retraite sont comptabilisés selon la norme
actuariels résultent des effets des changements d’hypothèses
révisée IAS 19. Les engagements résultant de régimes de retraites
actuarielles et des ajustements liés à l’expérience (différences
à prestations définies sont provisionnés au bilan pour le personnel
entre les hypothèses actuarielles retenues et la réalité constatée).
en activité à la date de clôture. Ils sont déterminés selon la
La variation de ces écarts actuariels est comptabilisée en autres
méthode des unités de crédit projetées sur la base d’évaluations
éléments du résultat global.
effectuées lors de chaque clôture. Le coût des services passés
correspond aux avantages octroyés, soit lorsque l’entreprise La charge comptabilisée en résultat opérationnel comprend le
adopte un nouveau régime à prestations définies, soit lorsqu’elle coût des services rendus au cours de l’exercice, l’amortissement du
modifie le niveau de prestations d’un régime existant. Lorsque les coût des services passés, ainsi que les effets de toute réduction ou
nouveaux droits sont acquis dès l’adoption du nouveau régime ou liquidation de régime ; le coût de l’actualisation est comptabilisé
le changement d’un régime existant, le coût des services passés en résultat financier. Les évaluations sont réalisées en tenant
est immédiatement comptabilisé en résultat. compte des Conventions Collectives applicables dans chaque
pays, compte tenu des différentes réglementations locales. L’âge
de départ à la retraite est, pour chaque salarié, l’âge d’obtention
du taux plein de la Sécurité sociale.

3.2.5.12.2 Tableau des provisions

Variations
Reprises de provisions
3
Variation des écarts Non
(En milliers d’euros) 31/12/2021 Périmètre Dotation Transfert actuariels Utilisées utilisées 30/06/2022
Autres provisions pour litiges 3 158 0 656 0 - 50 0 3 764
Provisions pour garantie 0 0 0 0 0
Provisions pour impôts 9 797 0 115 0 - 35 - 141 9 736
Provisions pour la remise en état de sites 1 377 0 0 0 0 0 1 377
Autres provisions 1 147 0 849 291 - 1 426 1 134 1 995
Sous-total Provisions – passifs courants 15 479 0 1 620 291 0 - 1 511 993 16 872
Retraites 51 754 0 764 0 0 - 1 067 - 80 51 371
Provision Médaille du travail 1 583 0 0 - 180 - 48 1 355
Sous-total Provisions – passifs non courants 53 337 0 764 0 0 - 1 247 - 128 52 726
TOTAL DES PROVISIONS 68 816 0 2 384 291 0 - 2 758 865 69 598

Les provisions pour litiges se répartissent pour 2,6 M€ sur les Les principales hypothèses actuarielles pour l’estimation des
Bureaux France, 0,3 M€ sur les Bureaux Italie, 0,7 M€ sur les Hôtels engagements en France sont les suivantes :
en Europe et 0,1 M€ en autres.
● taux d’augmentation de salaires : cadres 4%, non cadres 3%
Les provisions pour impôts concernent les Hôtels en Europe pour
8,9 M€ (dont 7,7 M€ relatifs aux risques fiscaux aux Murs et Fonds), ● taux d’actualisation : 2,04% (TEC 10 n + 50 bps).
les Bureaux Italie pour 0,6 M€ et les Bureaux Allemagne pour Les principales hypothèses actuarielles pour l’estimation des
0,2 M€. engagements en Allemagne sont les suivantes :
La provision pour indemnité de départ en retraite s’élève à 51,4 M€
au 30 juin 2022 (dont 48 M€ en Résidentiel Allemagne).

Résidentiel Allemagne Bureaux Allemagne
Hypothèses provisions retraites Allemagne 30/06/2022 31/12/2021 30/06/2022 31/12/2021
Taux d’actualisation 1,10% 1,10% 0,85% 0,85%
Évolution annuelle des salaires 2,5% 2,5% 1,50% 1,50%
Taux de charges d’assurances sociales 1%/2% 1%/2%
Impact des provisions pour retraites au compte
de résultat (en milliers d’euros)
Coût des services rendus au cours de l’exercice - 499 - 628 0 0
Coût financier - 265 - 433 0 -2
Effets des réductions/liquidations de régime 0 0 0 0
TOTAL IMPACT AU COMPTE DE RÉSULTAT - 764 - 1 061 0 -2




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 97
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.5.13 Autres dettes Court terme
(En milliers d’euros) 30/06/2022 31/12/2021 Variation
Dettes sociales 40 557 35 232 5 325
Dettes fiscales 71 050 45 487 25 564
Exit tax < à un an 0 2 217 - 2 217
Comptes courants – passif 1 559 5 430 - 3 871
Dividendes à payer 26 27 -1
Autres dettes 54 236 30 861 23 375
TOTAL 167 428 119 254 48 174


3.2.5.14 Comptabilisation des actifs et passifs financiers
Montant figurant dans l’état
de situation financière évalué
Poste concerné À la juste valeur À la juste valeur
dans l’état de par le biais par le biais
situation financière 30 juin 2022 Au coût des capitaux du compte Juste
Catégories selon IFRS 9 (en K€) net amorti propres de Résultat valeur
Actifs financiers
Actifs au coût amorti non courants 23 916 23 916 23 916
Actifs financiers
Prêts & créances non courants 99 536 99 536 99 536
TOTAL ACTIFS
FINANCIERS
NON COURANTS 123 452 123 452 123 452
(1)
Prêts & créances Créances clients 485 555 485 555 485 555
Actifs en juste valeur Dérivés à la juste
par résultat valeur par Résultat 519 875 519 875 519 875
Actifs en juste valeur Équivalents
par résultat de trésorerie 583 265 583 265 583 265
TOTAL ACTIFS FINANCIERS 1 712 147 609 007 0 1 103 140 1 712 147
Dettes au coût amorti Dettes financières 11 777 103 11 777 103 11 299 507 (2)
Passifs à la juste valeur Instruments
par résultat financiers 204 923 10 482 194 441 204 923
Dettes au coût amorti Dépôts de Garantie 31 889 31 889 31 889
Dettes au coût amorti Dettes fournisseurs 277 345 277 345 277 345
TOTAL PASSIFS FINANCIERS 12 291 260 12 086 337 10 482 194 441 11 813 664
(1) Hors franchise.
(2) L’écart entre la valeur nette comptable et la juste valeur des dettes à taux fixe (valorisée autaux sans risque, hors spread decrédit) est de 477 596 K€.


Ventilation des actifs et passifs financiers à la juste valeur observables sur des instruments similaires ou basée sur une
Le tableau ci-après présente les instruments financiers à la juste méthode d’évaluation dont les variables incluent seulement des
valeur répartis par niveau : données de marchés observables

● niveau 1 : instruments financiers cotés sur un marché actif ● niveau 3 : instruments financiers dont la juste valeur est
déterminée intégralement ou en partie à l’aide d’une méthode
● niveau 2 : instruments financiers dont la juste valeur est évaluée d’évaluation basée sur une estimation non fondée sur des prix
par des comparaisons avec des transactions de marchés de transactions de marché sur des instruments similaires.

(En milliers d’euros) Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 Total
Dérivés à la juste valeur par résultat 519 875 519 875
Équivalents de trésorerie 583 265 583 265
TOTAL ACTIFS FINANCIERS 0 1 103 140 0 1 103 140
Dérivés à la juste valeur par résultat 204 923 204 923
TOTAL PASSIFS FINANCIERS 0 204 923 0 204 923




98 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.6 Notes sur l’état du résultat net
3.2.6.1 Principes comptables Paiements en actions (IFRS 2)
Loyers L’application de la norme IFRS 2 a pour conséquence de constater
une charge correspondant aux avantages octroyés aux salariés
Selon la présentation de l’état du résultat net, les loyers se sous la forme de paiement en actions. Cette charge est constatée
substituent au chiffre d’affaires. Le chiffre d’affaires des hôtels en en résultat de l’exercice dans le poste frais de structure.
gestion et du Flex Office, les recettes des parcs de stationnement,
le chiffre d’affaires de l’activité de promotion immobilière et les Les actions gratuites sont évaluées par Covivio à la date d’octroi
prestations de services sont présentées sur des lignes spécifiques en utilisant un modèle de valorisation de type binomial. Ce modèle
de l’état du résultat net après les loyers nets. permet de tenir compte des caractéristiques du plan (prix et
période d’exercice), des données de marché lors de l’attribution
En règle générale, le quittancement est trimestriel sauf pour (taux sans risque, cours de l’action, volatilité et dividendes
l’activité Résidentiel Allemagne où le quittancement est mensuel. attendus) et d’une hypothèse comportementale des bénéficiaires.
Les revenus locatifs des immeubles de placement sont Les avantages ainsi accordés sont comptabilisés en charge sur la
comptabilisés de façon linéaire sur la durée des baux en cours. Les période d’acquisition des droits, en contrepartie d’une
éventuels avantages octroyés aux locataires (franchises de loyer, augmentation des réserves consolidées.
paliers) font l’objet d’un étalement linéaire sur la durée du contrat
de location en conformité avec IFRS 16, par contrepartie des
immeubles de placement.


3.2.6.2 Résultat d’exploitation
3.2.6.2.1 Revenus locatifs 3
(En milliers d’euros) 30/06/2022 30/06/2021 Variation (en K€) Variation (en %)
Bureaux France 100 517 110 764 - 10 247 - 9,3%
Bureaux Italie 71 620 78 705 - 7 085 - 9,0%
Bureaux Allemagne 21 863 20 171 1 692 8,4%
Total Loyers Bureaux 194 000 209 640 - 15 640 - 7,5%
Hôtels en Europe 111 928 78 623 33 305 42,4%
Résidentiel Allemagne 138 391 134 903 3 488 2,6%
Autres (dont Résidentiel France) 9 18 -9 - 50,0%
TOTAL LOYERS 444 328 423 184 21 144 5,0%

Les revenus locatifs se composent de loyers et produits n’avait pas été comptabilisé de loyers sur les actifs au
assimilables (ex : indemnités d’occupation, droits d’entrée) facturés Royaume-Uni du fait de l’activation de la clause de sous
pour les immeubles de placements au cours de la période. Les performance majeure
franchises de loyers, les paliers et les droits d’entrée sont étalés sur
la durée ferme du bail. ● une augmentation des loyers en Résidentiel Allemagne (+ 3,5 M€,
soit + 2,6%) essentiellement suite aux acquisitions (+ 3,8 M€).
Par type d’actifs, la variation des loyers s’analyse comme suit :
Loyers 2022 par secteur opérationnel (en M€)
● une diminution des loyers des Bureaux France (- 10,2 M€, soit
- 9,3%) qui s’explique principalement par l’effet des cessions 31%
d’actifs (- 5,1 M€) et des libérations (- 13,1 M€) permettant Résidentiel
d’alimenter le pipeline des développements, partiellement Allemagne 23%
compensés par la livraison d’actifs en développement en 2021 138 m€ Bureaux
et 2022 (+ 5,8 M€) France
101 m€
● une diminution des loyers des Bureaux Italie (- 7,1 M€, soit - 9,0%)
qui s’explique principalement par les cessions (- 9,7 M€)
● une hausse des loyers des Bureaux Allemagne (+ 1,7 M€, soit
444 m€
+ 8,4%) qui s’explique essentiellement par la diminution de la 5%
vacance Bureaux
Allemagne
● une hausse des loyers des Hôtels en Europe (+ 33,3 M€, soit 22 m€
16%
Bureaux Italie
+ 42,4%), qui s’explique principalement par l’impact de la reprise 72 m€
de l’activité sur les loyers variables AccorInvest (+ 15,8 M€) et les 25%
actifs au Royaume-Uni (+ 16,4 M€). Pour rappel, au 30 juin 2021, il Hôtels en Europe
112 m€




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 99
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.6.2.2 Charges immobilières
(En milliers d’euros) 30/06/2022 30/06/2021 Variation (en K€) Variation (en %)
Loyers 444 328 423 184 21 144 5,0%
Charges refacturables - 88 889 - 87 251 - 1 638 1,9%
Produits de refacturations de charges 88 889 87 251 1 638 1,9%
Charges locatives non récupérées - 25 110 - 22 891 - 2 220 9,7%
Charges sur Immeubles - 13 933 - 14 451 518 - 3,6%
Charges nettes des créances irrécouvrables 9 674 - 2 079 11 753 n.a.
LOYERS NETS 414 959 383 764 31 195 8,1%
TAUX CHARGES IMMOBILIÈRES (1) - 6,6% - 9,3%
(1) de la reprise de provision pour dépréciation de créance de 10,4 M€ sur un actif en Espagne, le taux de charges immobilières serait de - 9,0%.


● Charges locatives non récupérées : ces charges correspondent ● Charges sur immeubles : elles se composent des charges
essentiellement aux charges sur locaux vacants. Les charges locatives qui incombent au propriétaire, des charges liées aux
locatives non récupérées sont présentées nettes des travaux, ainsi que des frais liés à la gestion immobilière.
refacturations au compte de résultat.
● Charges nettes des créances irrécouvrables : elles se composent
Conformément à IFRS 15, les produits de refacturation de des pertes sur créances irrécouvrables et des provisions nettes
charges locatives sont présentés distinctement ci-dessus sur créances douteuses. Le 1er semestre 2022 est impacté par
lorsque la société agit en qualité de principal. une reprise de dépréciations sur créances douteuses de
+ 10,4 M€ en Hôtels en Europe, suite au paiement des impayés
de loyers 2020 et 2021 par le locataire.

3.2.6.2.3 EBITDA des hôtels en gestion et Flex Office et Résultat des autres activités
(En milliers d’euros) 30/06/2022 30/06/2021 Variation (en K€) Variation (en %)
Chiffre d’affaires des hôtels en gestion et Flex Office 99 688 30 147 69 541 230,7%
Charges d’exploitation des hôtels en gestion et Flex Office - 74 919 - 29 723 - 45 196 152,1%
EBITDA DES HÔTELS EN GESTION ET FLEX OFFICE 24 769 424 24 345 N.A.
Revenus des autres activités 17 527 36 457 - 18 930 - 51,9%
Dépenses des autres activités - 4 860 - 21 243 16 383 - 77,1%
RÉSULTAT DES AUTRES ACTIVITÉS 12 667 15 214 - 2 547 - 16,7%
TOTAL RÉSULTAT DES AUTRES ACTIVITÉS 37 436 15 638 21 798 139,4%

● L’EBITDA des hôtels en gestion et Flex Office est composé de Les résultats de Flex Office augmentent de + 1,3 M€, sous l’effet
l’EBITDA des Hôtels exploités (+ 19,2 M€ au 30 juin 2022 contre de l’ouverture de nouveaux sites en France et en Italie en 2022.
- 3,8 M€ au 30 juin 2021) et des résultats de Flex Office (+ 5,5 M€
au 30 juin 2022 contre + 4,2 M€ au 30 juin 2021). ● Le résultat des autres activités est principalement constitué des
résultats de promotion immobilière en Allemagne (10,2 M€), en
La hausse de l’EBITDA des hôtels en gestion de + 23,0 M€ est liée Italie (0,2 M€) et en France (1,5 M€).
à la reprise de l’activité. Pour rappel, le 1er semestre 2021 était
très impacté par les mesures de confinement en Europe et la
fermeture de certains hôtels.



3.2.6.2.4 Coûts de fonctionnement nets
Ils se composent des frais de siège et des frais de fonctionnement nets des revenus des activités de gestion et d’administration.

(En milliers d’euros) 30/06/2022 30/06/2021 Variation (en K€) Variation (en %)
Revenus de gestion et d’administration 7 199 5 863 1 336 22,8%
Frais liés à l’activité - 2 384 - 2 806 422 - 15,1%
Frais de structure - 59 058 - 57 238 - 1 820 3,2%
TOTAL COÛTS DE FONCTIONNEMENTS NETS - 54 243 - 54 181 - 62 0,1%

Les frais de structure intègrent les frais de personnel qui font l’objet d’une analyse spécifique au paragraphe 3.2.7.1.1.




100 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.6.2.5 Amortissements des biens d’exploitation et variation nette des provisions et autres
(En milliers d’euros) 30/06/2022 30/06/2021 Variation (en K€)
Amortissements des biens d’exploitation - 30 090 - 38 616 8 526
Variation nette des provisions et autres 7 901 9 193 - 1 292

Le poste Amortissements des biens d’exploitation s’élève à au 30 juin 2022 contre 6,4 M€ au 30 juin 2021) lorsque la charge
- 30,1 M€ au 30 juin 2022 contre - 38,6 M€ au 30 juin 2021. Cette locative est retraitée. En effet, afin de ne pas fausser le ratio
diminution de + 8,5 M€ s’explique principalement par l’impact de la charges immobilières et suite à l’annulation de la charge locative
mise au rebut d’immobilisations suite à la restructuration d’un conformément à la norme IFRS 16, le produit de refacturation aux
immeuble en Flex Office livré en 2021 pour + 7,1 M€ et par la cession locataires est présenté en variation nette des provisions et autres.
de l’activité Parkings pour + 3,0 M€.
La ligne « Dotations nettes aux amortissements et provisions » du
Le poste Variation nette des provisions et autres inclut le produit Tableau des Flux de Trésorerie de 31,9 M€ inclut principalement
de refacturation des baux emphytéotiques aux locataires (6,6 M€ 30,1 M€ de dotation aux amortissements des biens d’exploitation.

3.2.6.3 Résultat des cessions d’actifs
Variation
(En milliers d’euros) 30/06/2022 30/06/2021 Variation (en K€) (en %)
(1)
Produits des cessions d’actifs 317 899 449 772 - 131 873 - 29,3%
Valeurs de sortie des actifs cédés (2) - 317 289 - 441 130 123 841 - 28,1%
RÉSULTAT DES CESSIONS D’ACTIFS 610 8 642 - 8 032
(1) Prix de vente nets des frais de cession.
3
(2) Correspond aux valeurs d’expertises publiées au 31 décembre 2021.


Le résultat des cessions d’actifs par secteur d’activité figure au paragraphe 3.2.8.9.

3.2.6.4 Variation de Juste Valeur des Immeubles
(En milliers d’euros) 30/06/2022 30/06/2021 Variation (en K€)
Bureaux France 52 809 35 966 16 843
Bureaux Italie 29 193 1 420 27 773
Hôtels en Europe 143 488 - 64 753 208 241
Résidentiel Allemagne 432 849 459 658 - 26 809
Bureaux Allemagne - 11 763 - 10 790 - 973
TOTAL VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES 646 576 421 501 225 075

La variation positive de juste valeur des immeubles de + 646,6 M€ est principalement liée au patrimoine du secteur Résidentiel Allemagne
pour + 432,8 M€ (essentiellement sur des actifs situés à Berlin).

3.2.6.5 Résultat des cessions de titres « Regroupement d’entreprise », doivent être comptabilisés en
charges de l’exercice.
Le résultat des cessions de titres est principalement constitué du
résultat de cessions des parkings pour + 24,6 M€. La ligne « Incidence des variations de périmètre liées aux activités
d’investissement » (paragraphe 39 de la norme IAS 7) de + 199,9 M€
3.2.6.6 Résultat des variations de périmètre correspond principalement à la cession des sociétés de Parkings
et de trois sociétés en Bureaux France atténuée par l’acquisition
Ils enregistrent principalement les frais d’acquisitions de titres de complémentaire de titres d’une société Bureaux France.
participations consolidées, qui conformément à IFRS 3


3.2.6.7 Coût de l’endettement financier net
(En milliers d’euros) 30/06/2022 30/06/2021 Variation (en K€) Variation (en %)
Produits d’intérêts sur opérations de trésorerie 5 788 5 009 779 15,6%
Charges d’intérêts sur opérations de financements - 56 846 - 58 938 2 092 - 3,5%
Amortissements réguliers des frais d’émission
d’emprunts - 6 160 - 7 173 1 014 - 14,1%
Charges nettes sur couverture - 13 276 - 14 989 1 713 - 11,4%
COÛT DE L’ENDETTEMENT NET - 70 493 - 76 091 5 598 - 7,4%
TAUX MOYEN DE LA DETTE 1,14% 1,19%

Hors pénalités et coûts de rachat de dettes à taux fixe (1,1 M€ au 30 juin 2022 versus 1,6 M€ au 30 juin 2021), le coût de l’endettement
diminue sous l’effet de la baisse du taux moyen de la dette.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 101
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.6.8 Résultat financier
(En milliers d’euros) 30/06/2022 30/06/2021 Variation (en K€) Variation (en %)
Coût de l’endettement financier net - 70 493 - 76 091 5 598 - 7,4%
Charges d’intérêts sur passif locatif - 7 573 - 7 228 - 346 4,8%
Variations de juste valeur des instruments financiers 399 650 76 612 323 038
Variations de juste valeur des ORNANES 0 89 - 89
Var. de juste valeur des instruments financiers 399 650 76 701 322 949
Produits et pertes de change - 1 094 - 771 - 323
Actualisation et résultat de change - 1 094 - 771 - 323
Amortissements exceptionnels des frais d’émission
d’emprunts - 685 - 1 841 1 156
Autres 1 787 - 282 2 069
Amortissements exceptionnels des frais d’émission
d’emprunts 1 102 - 2 123 3 225
TOTAL DU RÉSULTAT FINANCIER 321 592 - 9 511 331 103 - 3 481,4%

La hausse des taux d’intérêts impacte la juste valeur des La dette d’Exit Tax est actualisée en fonction de l’échéancier de
instruments financiers de + 399,7 M€. Ainsi, le résultat financier est paiement déterminé à partir de l’entrée dans le régime SIIC des
un produit net de + 321,6 M€ au 30 juin 2022 contre une charge entités concernées.
nette de - 9,5 M€ au 30 juin 2021.
La dette initialement comptabilisée au bilan est diminuée de
La ligne « Coût de l’endettement financier net et charges d’intérêts l’actualisation, et une charge d’intérêt est constatée lors de chaque
sur passifs locatifs » du Tableau de flux de trésorerie de 73 M€ arrêté, permettant de ramener la dette à sa valeur nette actualisée
correspond au Coût de l’endettement financier net pour - 70,5 M€ à la date d’arrêté. Le taux d’actualisation retenu est fonction de la
retraité de l’amortissement des frais d’émission d’emprunts pour courbe des taux, compte tenu du différé de paiement.
+ 6,2 M€, aux charges d’intérêts sur passif locatif pour - 7,6 M€ et
aux produits et pertes de change pour - 1,1 M€. Au 30 juin 2022, aucune dette d’Exit Tax n’est présente au bilan.
Régime de droit commun et impôts différés
3.2.6.9 Impôts exigibles et impôts différés Les impôts différés résultent des décalages temporaires
3.2.6.9.1 Principes comptables liés aux impôts d’imposition ou de déduction et sont calculés selon la méthode du
exigibles et différés report variable, et sur la totalité des différences temporaires
existant dans les comptes individuels, ou provenant des
Régime fiscal SIIC (sociétés françaises) retraitements de consolidation. L’évaluation des actifs et des
L’option au régime SIIC entraîne l’exigibilité immédiate d’un impôt passifs d’impôts différés doit refléter les conséquences fiscales qui
de sortie au taux réduit de 19% sur les plus-values latentes résulteraient de la façon dont l’entreprise s’attend, à la clôture de
relatives aux immeubles et aux titres de sociétés de personnes non l’exercice, à recouvrer ou à régler la valeur comptable de ses actifs
soumises à l’impôt sur les sociétés. L’impôt de sortie (Exit Tax) est et de ses passifs. Les impôts différés portent sur les structures du
payable sur quatre ans, par quart, à partir de l’année de l’option. groupe Covivio qui ne sont pas éligibles au régime SIIC.
En contrepartie, la société devient exonérée d’impôt sur les
revenus de l’activité SIIC et se trouve soumise à des obligations de Un actif d’impôt différé est constaté en cas de pertes fiscales
distribution. reportables dans l’hypothèse probable où l’entité concernée, non
éligible au régime SIIC, disposera de bénéfices futurs imposables
(1) Exonération des revenus SIIC sur lesquels ces pertes fiscales pourront être imputées.
Les revenus SIIC sont exonérés d’impôt et concernent : Dans le cas où une société française prévoit d’opter directement
● les revenus provenant de la location d’immeubles ou indirectement pour le régime SIIC dans un avenir proche, une
dérogation au régime de droit commun est réalisée via
● les plus-values réalisées sur les cessions d’immeubles, de l’anticipation du taux réduit (taux de l’Exit Tax) dans l’évaluation
participations dans des sociétés ayant opté pour le régime ou des impôts différés.
de sociétés non soumises à l’IS ayant un objet identique, ainsi
que les droits afférents à un contrat de crédit-bail et de droits Régime fiscal des sociétés italiennes
immobiliers sous certaines conditions Suite à la fusion de Beni Stabili dans Covivio, l’établissement
permanent de Covivio en Italie a changé de régime fiscal (sortie
● les dividendes des filiales SIIC.
du régime fiscal SIIQ) et est assujetti à l’impôt sur les sociétés
(2) Obligations de distribution immobilières au taux de 20%.
Les obligations de distribution liées au bénéfice de l’exonération En Italie, suite à l’adoption de la loi relative à la réévaluation des
sont les suivantes : immeubles, le groupe a opté en 2021 pour la réévaluation fiscale
de certains actifs italiens.
● 95% des bénéfices provenant de la location d’immeubles
Au cours du premier semestre 2022, l’administration fiscale a
● 70% des plus-values de cession d’immeubles et parts de filiales
clarifié les règles de calculs en limitant le montant de la
ayant opté ou de filiales non soumises à l’IS ayant un objectif
réévaluation fiscale à la valeur de marché quand celle-ci est
SIIC dans un délai de deux ans
inférieure à la valeur fiscale. Dans ce contexte, le groupe a dû
● 100% des dividendes provenant de filiales ayant optées. recalculer le montant de la réévaluation fiscale et de la
« substitutive tax » de 3% qui a été réduite de 2,2 M€ dans les
comptes au 30 juin 2022.




102 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Régime fiscal SOCIMI (sociétés espagnoles) Les revenus provenant de la location et des cessions des actifs
Les sociétés espagnoles détenues par Covivio Hotels ont opté détenus dans le cadre du régime SOCIMI sont exonérés d’impôt,
pour le régime fiscal SOCIMI, avec effet au 1er janvier 2017. L’option sous condition de distribution à hauteur de 80% des profits locatifs
pour le régime SOCIMI n’entraîne pas l’exigibilité d’un impôt de et de 50% des profits de cession des actifs. Ces plus-values sont
sortie (« Exit Tax ») au moment de l’option. En revanche, les déterminées en allouant les plus-values taxables à la période hors
plus-values afférentes à la période hors régime SOCIMI durant régime SOCIMI de façon linéaire sur la durée de détention totale.
laquelle des actifs étaient détenus, sont taxables lors de la cession
desdits actifs.

3.2.6.9.2 Impôts et taux retenus par zone géographique
Taux d’impôt
(En milliers d’euros) Impôts exigibles Impôts différés Total différé
(1)
France - 326 3 341 3 015 25,83%
(2)
Italie 1 446 - 21 671 - 20 225 20,00%
(3)
Allemagne - 7 379 - 98 207 - 105 586 15,83%
(4)
Belgique - 490 - 1 253 - 1 743 25,00%
Luxembourg - 229 - 5 289 - 5 518 24,94%
(5)
Royaume-Uni -1 - 7 002 - 7 004 19,00%
(6)
Pays-Bas - 552 - 951 - 1 503 25,80%
Portugal - 133 - 699 - 832 22,50%
Espagne 0 - 2 330 - 2 330 25,00% 3
(7)
Irlande 0 89 89 33,00%
Pologne - 35 - 82 - 117 9,00%
Hongrie 29 - 148 - 119 9,00%
République Tchèque - 279 - 27 - 306 19,00%
TOTAL - 7 948 - 134 229 - 142 178
(-) correspond à une charge d’impôt ; (+) correspond à un produit d’impôt.

(1) En France, le taux d’impôt retenu pour l’exercice 2022 est de 25,83% contre 27,4% en 2021.
(2) Depuis la fusion avec Covivio et sa sortie du régime SIIQ, Covivio en Italie est assujetti à un impôt au taux de 20%.
(3) En Allemagne, le taux d’impôt sur les survaleurs immobilières est de 15,83% mais, pour l’activité d’exploitation des hôtels, les taux vont de 30,18% à 32,28%.
(4) En Belgique, le taux d’impôt retenu pour l’exercice 2022 est de 25%.
(5) Au Royaume-Uni, le taux d’impôt retenu pour l’exercice 2022 est de 19%.
(6) Aux Pays-Bas, le taux d’impôt retenu pour l’exercice 2022 est de 25,8%.
(7) En Irlande, le taux d’impôt retenu pour l’exercice 2022 est de 12,5% pour les activités opérationnelles, 25% pour les sociétés holdings et 33%
pour les plus-values de cessions.


Les impôts exigibles liés aux cessions s’élèvent à - 2,6 M€ en Résidentiel Allemagne. Les impôts exigibles en Bureaux Italie sont
essentiellement relatifs à la réduction de la « substitutive tax » de 3% pour réévaluation fiscale de certains actifs immobiliers (+ 2,2 M€).
Impact résultat des impôts différés

(En milliers d’euros) 30/06/2022 30/06/2021 Variation
Bureaux Italie - 21 654 - 7 302 - 14 352
Bureaux Allemagne - 861 2 338 - 3 199
Hôtels en Europe - 13 666 - 22 449 8 783
Résidentiel Allemagne - 98 071 - 83 293 - 14 778
Autres 23 66 - 43
TOTAL - 134 229 - 110 640 - 23 589

● En Bureaux Italie, la charge d’impôts différés est lié à hauteur de ● La charge d’impôts différés des Hôtels en Europe est
- 14,4 M€ à la clarification des règles de calcul de la principalement liée à l’accroissement des valeurs des actifs en
« substitutive tax » de 3% pour réévaluation fiscale de certains Allemagne et au Royaume-Uni.
actifs immobiliers (cf. paragraphe 3.2.6.9.1).
● La charge d’impôts différés en Résidentiel Allemagne est
principalement liée à l’accroissement des valeurs des actifs.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 103
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.7 Autres éléments d’information
3.2.7.1 Rémunérations et avantages consentis au personnel
3.2.7.1.1 Frais de personnel
Au 30 juin 2022, les charges de personnel s’élèvent à 74,8 M€ (contre 64,3 M€ au 30 juin 2021) selon détail ci-dessous :

(En milliers d’euros) 30/06/2022 30/06/2021
EBITDA des hôtels en gestion et Flex Office - 23 415 - 12 992
Frais de structure (1) - 37 559 - 37 737
Résultat des cessions d’actifs - 1 360 - 1 563
Total charges de personnel dans l’Etat du résultat net - 62 334 - 52 292
Projets de développement et promotion - 12 481 - 11 966
Total charges de personnel capitalisées - 12 481 - 11 966
TOTAL CHARGES DE PERSONNEL - 74 815 - 64 258
(1) Y compris charges d’actions gratuites : 2,5 M€ en juin 2022 contre 4,7 M€ en juin 2021 (cf. paragraphe 3.2.7.1.2)


Le poste EBITDA des hôtels en gestion et Flex Office inclut des Effectifs
charges de personnel en augmentation de 10,4 M€ suite à la L’effectif présent au 30 juin 2022 des sociétés consolidées en
reprise de l’activité. Au premier semestre 2022, le groupe a intégration globale, hors sociétés en Murs et Fonds, s’élève à
bénéficié d’aides pour un montant d’environ 1,3 M€ (chômage 997 personnes contre 984 personnes au 31 décembre 2021.
partiel).
Le poste Frais de structure inclut des charges de personnel pour
37,6 M€, stable par rapport au 30 juin 2021.



Effectif par pays en nombre de salariés

10,1% 10,1%
Italie Italie
99 Espagne 103 Espagne
1 1
Luxembourg Luxembourg
2 1


30,5% 30,5%
France
300
984 France
308
997
59,1% 59,1%
Allemagne Allemagne
582 584


Effectifs en 2021 Effectifs en 2022

L’effectif moyen sur le 1er semestre 2022 est de 998 salariés.
L’effectif moyen des sociétés en Murs et Fonds sur la période est de 1 108 personnes contre 1 186 personnes au 31 décembre 2021.




104 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
aux comptes consolidés condensés




3.2.7.1.2 Descriptif des paiements fondés en actions
Au cours de l’année 2022, des actions gratuites ont été attribuées par Covivio. Les hypothèses d’évaluation des actions gratuites sont les
suivantes :

Mandataires sociaux – Mandataires sociaux – Mandataires sociaux et/ou
avec condition avec condition salariés – sans condition
Plan du 22 février 2022 de performance plan 1 de performance plan 2 de performance plan 3
Date d’attribution 22-févr.- 22 22-févr.- 22 22-févr.- 22
Nombre d’actions attribuées 18 209 18 209 14 335
Cours de l’action à la date d’attribution 73,24 € 73,24 € 73,24 €
Période d’exercice des droits 3 ans 3 ans 3 ans
Coût de privation des dividendes - 11,95 € - 11,95 € - 11,95 €
Valeur actuarielle de l’action nette de la non perception
des dividendes pendant la période d’acquisition 61,29 € 61,29 € 61,29 €
Décote liée au turn-over :
Soit en nombre d’actions 2 981 2 981 2 347
Soit en pourcentage de la valeur de l’action
à la date d’attribution 16% 16% 16%
Valeur de l’avantage par action 36,06 € 36,97 € 49,30 €

Au cours du 1er semestre, le nombre total d’actions gratuites 3.2.7.2 Résultat par action et résultat dilué
3
attribuées est de 50 753 actions (solde identique au 30 juin 2022).
par action
Pour rappel, la charge correspondante est comptabilisée en
résultat sur toute la période d’acquisition. Résultat par action (IAS 33)
À noter que la charge sur actions gratuites diminue de 2,2 M€ par Le résultat de base par action est calculé en divisant le résultat
rapport au 30 juin 2021. Suite à l’attribution définitive des plans de attribuable aux porteurs d’actions ordinaires de Covivio (le
février 2018 et février 2019, la charge calculée au titre des exercices numérateur) par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en
antérieurs a été revue à la baisse suite au départ de salariés pour circulation (le dénominateur) au cours de l’exercice.
- 1,9 M€ (produit). Pour calculer le résultat dilué par action, le nombre moyen
La charge sur actions gratuites comptabilisée au 30 juin 2022 est d’actions en circulation est ajusté afin de tenir compte de la
de 4,3 M€ (contre 3,9 M€ au 30 juin 2021). La cotisation de la conversion de toutes les actions ordinaires potentiellement
charge URSSAF associée a été estimée à - 0,7 M€ (produit). De dilutives, notamment des attributions d’actions gratuites en
plus, la charge URSSAF payée en 2022 au titre des actions des période d’acquisition et des Obligations à option de
plans 2018 et 2019 définitivement acquises a été reclassée en Remboursement en Numéraire et Actions Nouvelles et/ou
charge sur actions gratuites pour 0,8 M€. Ces charges sont Existantes (ORNANE).
présentées au compte de résultat sur la ligne « Frais de structure ». L’impact de la dilution n’est pris en compte que si ce dernier est
La charge sur actions gratuites intègre les effets des plans 2018 dilutif.
pour 0,2 M€, 2019 pour 0,9 M€, 2020 pour 1,5 M€, 2021 pour 1,5 M€ L’effet dilutif est calculé selon la méthode du « rachat d’actions ».
et 2022 pour 0,2 M€. Le nombre ainsi calculé vient s’ajouter au nombre moyen d’actions
en circulation et constitue le dénominateur. Pour le calcul du
résultat dilué le résultat attribuable aux actionnaires ordinaires de
Covivio est ajusté de :
● tout dividende ou autre élément au titre des actions ordinaires
potentielles dilutives qui a été déduit pour obtenir le résultat
attribuable aux porteurs d’actions ordinaires
● des intérêts comptabilisés au cours de la période au titre des
actions ordinaires potentielles dilutives
● de tout changement dans les produits et charges qui résulterait
de la conversion des actions ordinaires potentielles dilutives.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 105
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
aux comptes consolidés condensés




Résultat net
Part du groupe (en K€) 795 675
Nombre d’action moyen non dilué 94 154 158
Impact total dilution 533 527
Stocks-options 0
Nombre d’actions gratuites (1) 533 527
Bons souscription d’actions 0
Nombre d’action moyen dilué 94 687 685
RÉSULTAT PAR ACTION NON DILUÉ (EN €) 8,45
Impact dilution – actions gratuites (en €) - 0,05
RÉSULTAT PAR ACTION DILUÉ (EN €) 8,40
(1) Le nombre d’actions en cours d’acquisition se ventile selon les plans suivants :
Plan 2019 64 390
Plan 2020 155 165
Plan 2021 263 219
Plan 2022 50 753
Total 533 527


3.2.7.3 Transactions entre parties liées
Les informations mentionnées ci-après concernent les principales parties liées, à savoir les sociétés mises en équivalence.

Détail des transactions avec les parties liées (en K€)
Qualité du Résultat Résultat
Partenaires partenaire d’exploitation financier Bilan Commentaires
Cœur d’Orly Sociétés MEE 206 0 11 938 Prêts, Honoraires Asset et Property
Euromed Sociétés MEE 123 0 28 596 Prêts, Honoraires Asset et Property
Lénovilla Sociétés MEE 183 0 19 938 Prêts, Honoraires Asset et Property




3.2.8 Informations sectorielles
3.2.8.1 Principes comptables relatifs ● Hôtels en Europe : les murs d’exploitation essentiellement dans
l’hôtellerie et les Murs et Fonds d’hôtels détenus par Covivio
aux secteurs opérationnels – IFRS 8
Hotels
Le groupe Covivio détient un patrimoine immobilier diversifié, en
vue d’en retirer des loyers et de valoriser les actifs détenus. ● Résidentiel Allemagne : les actifs immobiliers de logement en
L’information sectorielle a été organisée autour de la nature des Allemagne détenus par le groupe Covivio via sa filiale Covivio
biens. Immobilien SE.

Les secteurs opérationnels sont les suivants : Ces secteurs font l’objet d’un reporting distinct examiné
régulièrement par le management du groupe en vue de prendre
● Bureaux France : les actifs immobiliers de bureaux localisés en des décisions en matière de ressource à affecter au secteur et
France d’évaluer leur performance.
● Bureaux Italie : les actifs immobiliers de bureaux et commerces Le secteur Autres regroupe des activités non significatives comme
localisés en Italie la location de parcs de stationnement (cédée en janvier 2022) et
l’activité Résidentiel France.
● Bureaux Allemagne : les actifs immobiliers de bureaux localisés
en Allemagne détenus par le groupe Covivio via sa filiale Covivio
Office Holding




106 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.8.2 Immobilisations incorporelles
Autres
(y compris
Bureaux Bureaux Hôtels Résidentiel Bureaux Résidentiel
2021 (en milliers d’euros) France Italie en Europe Allemagne Allemagne France) Total
Immobilisations incorporelles et goodwill 12 905 482 117 422 630 76 395 131 911
NET 12 905 482 117 422 630 76 395 131 911


Autres
(y compris
Bureaux Bureaux Hôtels Résidentiel Bureaux Résidentiel
2022 (en milliers d’euros) France Italie en Europe Allemagne Allemagne France) Total
incorporelles et goodwill 13 019 1 000 117 410 428 58 349 132 264
NET 13 019 1 000 117 410 428 58 349 132 264


3.2.8.3 Immobilisations corporelles
Autres
(y compris
Bureaux Bureaux Hôtels Résidentiel Bureaux Résidentiel
2021 (en milliers d’euros) France Italie en Europe Allemagne Allemagne France) Total
Immeubles d’exploitation 209 562 75 830 991 158 40 706 5 133 4 227 1 326 616 3
Autres Immobilisations 9 394 2 180 18 306 12 089 820 194 42 983
Immobilisations en cours 12 996 4 897 4 867 316 0 0 23 076
NET 231 952 82 907 1 014 331 53 111 5 953 4 421 1 392 675


Autres
(y compris
Bureaux Bureaux Hôtels Résidentiel Bureaux Résidentiel
(en milliers d’euros) France Italie en Europe Allemagne Allemagne France) Total
d’exploitation 205 897 125 758 981 972 60 529 4 773 3 823 1 382 752
Autres Immobilisations 8 341 3 157 17 039 11 631 757 160 41 085
Immobilisations en cours 20 721 7 754 4 453 322 0 0 33 250
NET 234 959 136 669 1 003 464 72 482 5 530 3 983 1 457 087

Bureaux Italie, la variation des immobilisations corporelles En Résidentiel Allemagne, la variation des immobilisations
(+ 53,8 M€) correspond principalement au transfert de l’actif Milan, corporelles (+ 19,4 M€) correspond essentiellement au transfert d’un
via Unione (exploité en propre au titre de l’activité de Flex Office) actif de promotion à Immeubles d’exploitation.
d’Immeubles en développement à Immeubles d’exploitation suite à
sa mise en service.

3.2.8.4 Immeubles de placement/immeubles destinés à être cédés
Autres
(y compris
Bureaux Bureaux Hôtels Résidentiel Bureaux Résidentiel
2021 (en milliers d’euros) France Italie en Europe Allemagne Allemagne France) Total
Immeubles de Placement 4 453 204 2 857 996 4 931 491 7 894 014 1 313 140 0 21 449 845
Actifs destinés à la vente 625 499 68 842 154 787 20 078 0 32 530 901 736
Immeubles en développement 1 169 860 233 598 53 272 60 778 189 868 0 1 707 376
TOTAL 6 248 563 3 160 436 5 139 550 7 974 870 1 503 008 32 530 24 058 957


Autres
(y compris
Bureaux Bureaux Hôtels Résidentiel Bureaux Résidentiel
2022 (en milliers d’euros) France Italie en Europe Allemagne Allemagne France) Total
de Placement 4 362 231 2 684 244 5 056 127 8 404 396 1 308 484 0 21 815 482
Actifs destinés à la vente 41 732 107 506 58 770 20 274 0 302 228 584
Immeubles en développement 1 454 520 221 098 59 676 31 703 216 430 0 1 983 427
TOTAL 5 858 483 3 012 848 5 174 573 8 456 373 1 524 914 302 24 027 493




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 107
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Dans les Bureaux France, la variation du patrimoine (5 858 M€ au La variation des Hôtels en Europe (+ 35,0 M€) est liée
30 juin 2022 contre 6 249 M€ au 31 décembre 2021) s’explique principalement à la variation de juste valeur des actifs (+ 143,5 M€)
principalement par la cession d’actifs (- 587,9 M€) dont Carré et aux travaux réalisés sur l’exercice (+ 48,6 M€), compensés par
Suffren et Campus Eiffage, l’acquisition de la société porteuse de l’effet des cessions (- 129,0 M€) et la variation de change
l’actif Factor E (+ 49,1 M€), la variation de juste valeur (+ 52,8 M€) et (- 28,2 M€, essentiellement liée à la baisse de la Livre Sterling).
les travaux (+ 96,7 M€).
La progression en Résidentiel Allemagne (+ 481,5 M€) est liée
Dans les Bureaux Italie, la variation (- 147,6 M€) est liée aux principalement à l’effet des variations de valeurs des actifs
cessions d’actifs (- 146,7 M€) et au transfert d’un actif en (+ 432,8 M€). Elle est liée aussi aux acquisitions et travaux
développement en Immeuble d’exploitation suite à sa livraison (+ 83,0 M€) et aux cessions de la période (- 34,2 M€).
(- 51,8 M€), atténuées par la variation de juste valeur (+ 29,2 M€) et
les travaux de la période (+ 21,8 M€). Dans les Bureaux Allemagne, la variation du patrimoine (+ 21,9 M€)
est liée à la variation de juste valeur des actifs (- 11,8 M€) et aux
travaux (+ 33,7 M€).
La variation du secteur Autres de - 32,2 M€ s’explique par la
cession des actifs de Parking.

3.2.8.5 Immobilisations financières
Autres
(y compris
Bureaux Bureaux Hôtels Résidentiel Bureaux Résidentiel
2021 (en milliers d’euros) France Italie en Europe Allemagne Allemagne France) Total
Prêts 49 941 0 66 633 8 0 8 116 590
Autres Actifs Financiers 652 9 061 200 8 132 0 1 952 19 997
Créances sur actifs financiers 0 906 0 236 60 0 1 202
Sous-total actifs financiers
non courants 50 593 9 967 66 833 8 376 60 1 960 137 789
dans les entreprises
associées 144 277 38 195 815 0 0 0 340 131
TOTAL IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES 194 870 10 005 262 648 8 376 60 1 960 477 920


Autres
(y compris
Bureaux Bureaux Hôtels Résidentiel Bureaux Résidentiel
2022 (en milliers d’euros) France Italie en Europe Allemagne Allemagne France) Total
32 741 0 66 481 8 0 6 99 236
Autres Actifs Financiers 652 13 130 200 8 132 0 1 802 23 916
Créances sur actifs financiers 0 4 0 236 60 0 300
Sous-total actifs financiers
non courants 33 393 13 134 66 681 8 376 60 1 808 123 452
dans les entreprises
associées 140 353 40 205 940 0 0 0 346 333
TOTAL IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES 173 747 13 174 272 621 8 376 60 1 808 469 785

La baisse des immobilisations financières en Bureaux France L’augmentation des immobilisations financières des Hotels en
(- 21,1 M€) s’explique principalement par l’opération d’échange de Europe s’explique principalement par l’affectation du résultat 2021
titres des sociétés Factor E et Orianz. des sociétés mises en équivalence (- 3,5 M€) et les résultats des
sociétés mises en équivalence (+ 13,7 M€).




108 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




3.2.8.6 Contribution aux capitaux propres
Autres
(y compris
Bureaux Hôtels Résidentiel Bureaux Résidentiel
2021 (en milliers d’euros) France et Italie en Europe Allemagne Allemagne France) Total
Capitaux propres part du groupe
avant élimination titres 7 433 607 1 399 354 3 885 524 675 930 - 74 337 13 320 078
Élimination des titres 0 - 1 313 246 - 2 046 831 - 678 759 - 87 432 - 4 126 268
Capitaux propres part du groupe 7 433 607 86 108 1 838 693 - 2 829 - 161 769 9 193 810
Intérêts non contrôlants 794 261 1 991 059 1 557 446 83 941 2 121 4 428 828
CAPITAUX PROPRES 8 227 868 2 077 167 3 396 139 81 112 - 159 648 13 622 638


Autres
(y compris
Bureaux Hôtels Résidentiel Bureaux Résidentiel
2022 (en milliers d’euros) France et Italie en Europe Allemagne Allemagne France) Total
propres part du groupe
avant élimination titres 7 359 500 1 508 145 4 180 626 679 279 - 101 630 13 625 919
Élimination des titres 0 - 1 314 157 - 1 996 831 - 678 759 - 30 281 - 4 020 028
Capitaux propres part du groupe 7 359 500 193 988 2 183 795 520 - 131 911 9 605 891
Intérêts non contrôlants 692 646 2 112 006 1 705 820 96 936 0 4 607 407 3
CAPITAUX PROPRES 8 052 145 2 305 993 3 889 615 97 456 - 131 911 14 213 298


3.2.8.7 Passifs financiers
Autres
(y compris
Bureaux Bureaux Hôtels Résidentiel Bureaux Résidentiel
2021 (en milliers d’euros) France Italie en Europe Allemagne Allemagne France) Total
Total emprunts LT portant intérêts 2 941 381 1 329 572 2 641 712 2 641 383 503 510 0 10 057 558
Total emprunts CT portant intérêts 1 480 596 148 883 36 728 108 777 615 -2 1 775 597
TOTAL EMPRUNTS LT & CT 4 421 977 1 478 455 2 678 440 2 750 160 504 125 -2 11 833 155


Autres
(y compris
Bureaux Bureaux Hôtels Résidentiel Bureaux Résidentiel
2022 (en milliers d’euros) France Italie en Europe Allemagne Allemagne France) Total
emprunts LT portant intérêts 2 987 235 1 315 451 2 324 783 2 700 747 469 757 0 9 797 973
Total emprunts CT portant intérêts 1 584 612 17 383 273 978 104 991 34 072 915 2 015 951
TOTAL EMPRUNTS LT & CT 4 571 847 1 332 834 2 598 761 2 805 738 503 829 915 11 813 924

Au 30 juin 2022, une partie de la dette bancaire non gagée des Bureaux France a été réallouée au secteur Bureaux Italie (+ 365 M€).

3.2.8.8 Instruments dérivés
Autres
(y compris
Bureaux Bureaux Hôtels Résidentiel Bureaux Résidentiel
2021 (en milliers d’euros) France Italie en Europe Allemagne Allemagne France) Total
Dérivés actifs 28 284 0 24 537 9 385 2 273 0 64 479
Dérivés passifs 86 329 8 834 74 854 29 104 1 652 0 200 773
INSTRUMENTS FINANCIERS NETS 58 045 8 834 50 317 19 719 - 621 0 136 294


Autres
(y compris
Bureaux Bureaux Hôtels Résidentiel Bureaux Résidentiel
2022 (en milliers d’euros) France Italie en Europe Allemagne Allemagne France) Total
actifs 225 424 10 482 177 609 97 568 8 792 0 519 875
Dérivés passifs 128 914 0 71 926 2 786 1 297 0 204 923
INSTRUMENTS FINANCIERS NETS - 96 510 - 10 482 - 105 683 - 94 782 - 7 495 0 - 314 952




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 109
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
aux comptes consolidés condensés




3.2.8.9 Compte de résultat par secteur opérationnel
Pour répondre à la norme IFRS 12, paragraphe B11, les transactions inter secteur, notamment les honoraires de gestion, sont présentées
distinctement dans cette présentation.

Autres (yc Intercos
Bureaux Bureaux Bureaux Hôtels Résidentiel Résidentiel Inter-
2021 (en milliers d’euros) France Italie Allemagne en Europe Allemagne France) Secteur 30/06/2021
Loyers 110 808 78 705 20 244 78 623 134 929 18 - 143 423 184
Charges locatives non récupérées - 9 075 - 8 663 - 2 237 - 1 761 - 959 - 193 -3 - 22 891
Charges sur Immeubles - 3 805 - 2 601 - 892 - 1 325 - 9 282 - 57 3 511 - 14 451
Charges nettes des créances
irrécouvrables 263 1 254 - 545 - 1 176 - 1 900 25 0 - 2 079
Loyers nets 98 191 68 695 16 570 74 362 122 788 - 207 3 365 383 764
EBITDA des hôtels en gestion
& Flex Office 3 347 873 0 - 3 796 0 0 0 424
Résultat des autres activités 1 854 5 448 29 0 7 090 765 28 15 214
Revenus de gestion et
d’administration 7 308 103 598 6 530 2 156 4 088 - 14 920 5 863
Frais liés à l’activité - 1 000 - 181 - 412 - 5 912 - 616 - 74 5 388 - 2 806
Frais de structure - 14 428 - 6 975 - 2 816 - 9 845 - 23 060 - 6 046 5 932 - 57 238
Coûts de fonctionnement nets - 8 120 - 7 053 - 2 630 - 9 226 - 21 520 - 2 032 - 3 600 - 54 181
Amortissements des biens
d’exploitation - 12 463 - 1 594 - 460 - 18 828 - 1 698 - 3 573 0 - 38 616
Variation nette des provisions
et autres 1 127 149 0 7 594 51 65 207 9 193
Résultat d’exploitation 83 936 66 518 13 509 50 106 106 711 - 4 982 0 315 798
Résultat net des immeubles en stock 0 - 623 0 -2 679 0 0 54
Résultat des cessions d’actifs 3 465 3 333 -6 - 168 1 994 24 0 8 642
Résultat des ajustements de valeurs 35 966 1 420 - 10 790 - 64 753 459 658 0 0 421 501
Résultat de cession de titres - 365 460 0 - 112 2 806 0 0 2 789
Résultat des variations de périmètre - 344 - 18 - 398 - 117 0 0 0 - 877
Résultat opérationnel 122 658 71 090 2 315 - 15 046 571 848 - 4 958 0 747 907
Coût de l’endettement financier net - 14 195 - 10 370 - 2 955 - 29 747 - 18 921 97 0 - 76 091
Charges d’intérêts sur passifs locatifs - 46 -7 - 227 - 6 793 -3 - 152 0 - 7 228
Ajustement de valeur des instruments
dérivés 18 529 1 924 356 41 339 14 553 0 0 76 701
Actualisation et résultat de change 0 0 0 - 771 0 0 0 - 771
Amortissements exceptionnels
des frais d’émission d’emprunts - 536 - 595 0 - 524 - 468 0 0 - 2 123
Quote-part de résultat des
entreprises mises en équivalence 7 307 5 0 3 792 0 0 0 11 103
Résultat net avant impôts 133 717 62 047 - 511 - 7 750 567 009 - 5 013 0 749 499
Impôts différés 0 - 7 302 2 338 - 22 449 - 83 293 66 0 - 110 640
Impôts sur les sociétés - 171 - 646 -2 - 2 544 - 5 393 - 19 0 - 8 775
Résultat net de la période 133 546 54 099 1 825 - 32 743 478 323 - 4 966 0 630 083
Résultat net des participations
ne donnant pas le contrôle 9 913 - 17 141 343 15 978 - 172 362 45 0 - 163 224
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE –
PART DU GROUPE 143 459 36 958 2 168 - 16 765 305 961 - 4 921 0 466 859




110 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022
Annexe aux comptes consolidés condensés




Autres (yc Intercos
Bureaux Bureaux Bureaux Hôtels en Résidentiel Résidentiel Inter-
2022 (en milliers d’euros) France Italie Allemagne Europe Allemagne France) Secteur 30/06/2022
Loyers 100 546 71 620 21 931 111 928 138 418 9 - 124 444 328
Charges locatives non récupérées - 9 927 - 7 979 - 4 001 - 1 660 - 1 527 - 257 241 - 25 110
Charges sur Immeubles - 3 548 - 2 360 - 600 - 1 539 - 9 668 - 211 3 993 - 13 933
Charges nettes des créances
irrécouvrables - 696 - 56 620 10 392 - 607 21 0 9 674
Loyers nets 86 375 61 225 17 950 119 121 126 616 - 438 4 110 414 959
EBITDA des hôtels en gestion
& Flex Office 4 027 1 556 0 19 229 0 0 - 43 24 769
Résultat des autres activités 1 454 242 25 21 10 406 519 0 12 667
Revenus de gestion et
d’administration 7 546 499 1 130 8 642 2 824 4 533 - 17 975 7 199
Frais liés à l’activité - 678 - 172 - 280 - 7 006 - 568 - 15 6 336 - 2 384
Frais de structure - 16 449 - 7 134 - 2 603 - 9 116 - 24 478 - 5 989 6 711 - 59 058
Coûts de fonctionnement nets - 9 581 - 6 807 - 1 753 - 7 480 - 22 222 - 1 471 - 4 928 - 54 243
Amortissements des biens
d’exploitation - 5 164 - 1 986 - 446 - 19 940 - 2 046 - 508 0 - 30 090
Variation nette des provisions
et autres 79 266 - 79 6 597 - 16 818 236 7 901
3
Résultat d’exploitation 77 190 54 496 15 697 117 548 112 738 - 1 080 - 625 375 964
Résultat net des immeubles en stock 0 - 1 625 0 0 163 0 0 - 1 462
Résultat des cessions d’actifs - 406 23 -9 - 684 870 191 625 610
Résultat des ajustements de valeurs 52 809 29 193 - 11 763 143 488 432 849 0 0 646 576
Résultat de cession de titres 24 530 0 0 0 -1 0 0 24 529
Résultat des variations de périmètre - 307 - 121 6 - 44 0 0 0 - 466
Résultat opérationnel 153 816 81 966 3 931 260 307 546 619 - 889 0 1 045 750
de l’endettement financier net - 11 779 - 9 364 - 3 221 - 25 105 - 21 354 330 0 - 70 493
Charges d’intérêts sur passifs locatifs - 26 - 10 - 237 - 7 266 -3 - 31 0 - 7 573
Ajustement de valeur des instruments
dérivés 139 184 946 6 873 138 305 114 342 0 0 399 650
Actualisation et résultat de change 0 0 0 - 1 094 0 0 0 - 1 094
Amortissements exceptionnels
des frais d’émission d’emprunts 0 1 408 0 - 225 - 81 0 0 1 102
Quote-part de résultat des
entreprises mises en équivalence 17 515 2 0 13 677 0 0 0 31 193
Résultat net avant impôts 298 710 74 948 7 346 378 599 639 523 - 590 0 1 398 536
Impôts différés 0 - 21 654 - 861 - 13 666 - 98 071 23 0 - 134 229
Impôts sur les sociétés - 266 1 544 - 268 - 2 613 - 6 284 - 61 0 - 7 948
Résultat net de la période 298 444 54 838 6 217 362 319 535 168 - 628 0 1 256 358
Résultat net des participations
ne donnant pas le contrôle - 31 939 - 25 490 - 2 870 - 210 261 - 190 122 0 0 - 460 683
RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE –
PART DU GROUPE 266 504 29 348 3 348 152 058 345 046 - 628 0 795 675




3.2.9 Événements postérieurs à la clôture
Début juillet, un financement hypothécaire de 115 M€ a été levé à huit ans, en format green, sur un actif détenu en partenariat.




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 111
3 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2022




112 COVIVIO FINANCIER SEMESTRIEL 2022
4
Rapport des
Commissaires
aux comptes




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 113
4 Rapport des Commissaires aux comptes
Rapport des Commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle Covivio




Rapport des Commissaires aux comptes sur l’information
financière semestrielle Covivio
Période du 1er janvier au 30 juin 2022
Aux Actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos Assemblées générales et en application de l'article L. 451-1-2 III du Code
monétaire et financier, nous avons procédé à :
● l'examen limité des comptes semestriels consolidés condensés de la société Covivio, relatifs à la période du 1er janvier au 30 juin 2022,
tels qu'ils sont joints au présent rapport ;
● la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.
Ces comptes semestriels consolidés condensés ont été établis sous la responsabilité du Conseil d’Administration. Il nous appartient, sur la
base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.

1. Conclusion sur les comptes
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.
Un examen limité consiste essentiellement à s’entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers
et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les
normes d’exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l’assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne
comportent pas d’anomalies significatives obtenue dans le cadre d’un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle
obtenue dans le cadre d’un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des
comptes semestriels consolidés condensés avec la norme IAS 34 - norme du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l’Union européenne
relative à l’information financière intermédiaire.

2. Vérification spécifique
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes
semestriels consolidés condensés sur lesquels a porté notre examen limité.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés condensés.


Paris-La Défense, le 28 juillet 2022
Les Commissaires aux comptes
MAZARS ERNST & YOUNG et Autres
Claire Gueydan-O’Quin Anne Herbein




114 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
5
Attestation
du responsable




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 115
5 Attestation du responsable
Attestation du responsable




Attestation du responsable
J’atteste, à ma connaissance, que les comptes condensés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables
applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l’ensemble des
entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité ci-joint présente un tableau fidèle des événements
importants survenus pendant les six premiers mois de l’exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre les
parties liées et qu’il décrit les principaux risques et les principales incertitudes pour les six mois restants de l’exercice.


03 août 2022,
Monsieur Christophe Kullmann
Directeur Général
Personne responsable de l’information financière




116 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
6
Définitions,
acronymes
et abréviations
utilisés
EPRA NAV et EPRA NNNAV par action Définition des acronymes et abréviations utilisés
Le calcul de l’EPRA NAV par action (EPRA NNNAV par action) est ● MR : Métropoles Régionales, soit Lyon, Bordeaux, Lille, Aix-Marseille,
effectué en application des recommandations de l’EPRA, sur la Montpellier, Nantes et Toulouse
base des actions existantes à la date de la clôture (hors actions
● HD : Hors droits
propres), et corrigé de l’impact de la dilution.
Actifs en exploitation ● DI : Droits inclus

Actifs loués ou actifs disponibles à la location et faisant l’objet ● IDF : Île-de-France
d’une démarche de commercialisation active.
● ILAT : Indice des loyers des activités tertiaires
Activité locative
● ICC : Indice du coût de la construction
L’activité locative présente les surfaces totales et les revenus
locatifs annualisés des baux renouvelés, libérés et loués sur la ● IPC : Indice des prix à la consommation
période. ● IRL : Indice de référence des loyers
Pour les renouvellements et les locations, les données tiennent ● PACA : Provence-Alpes-Côte d’Azur
compte de l’ensemble des contrats signés sur l’exercice afin de
refléter la commercialisation effectuée, même si le démarrage des ● PC : Périmètre constant
baux est postérieur à la période.
● PdG : Part du groupe
Les locations effectuées sur les actifs en développement (prenant
● QCA : Quartier Central des Affaires
effet à la livraison du projet) sont identifiées sous la catégorie
« Prélocations ». ● Rdt : Rendement
Coût de revient des projets de développement ● Var. : Variation
Cet indicateur est calculé y compris le portage financier. Il
● VLM : Valeur Locative de Marché
compre également les coûts du foncier et les coûts des travaux.
comprend




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 117
6 Définitions, acronymes et abréviations utilisés




Durée résiduelle ferme des baux Les rendements des actifs cédés ou acquis sont calculés selon
Durée de bail restante moyenne calculée en prenant en compte la formule suivante :
la date de 1re option de sortie du locataire.
Loyers annualisés bruts (non corrigés de la vacance)
Immeubles verts
Valeur d’acquisition DI ou de cessions HD
Les immeubles « verts » sont ceux bénéficiant d’une certification
du bâti et/ou de leur exploitation (HQE, BREEAM, LEED…) et/ou d’un Résultat net récurrent
niveau de performance énergétique reconnu (Label
L’EPRA Earnings est défini comme « le résultat récurrent provenant
BBC-Effinergie®, HPE, THPE ou RT Globale).
des activités opérationnelles ». C’est l’indicateur de mesure de la
Impayés (%) performance de la société, calculé selon les recommandations des
Les impayés correspondent au net entre les dotations, reprises, meilleures pratiques du résultat net récurrent. Le calcul de l’EPRA
pertes sur créances irrécouvrables divisé par les loyers quittancés. Earnings par action est effectué à l’aide du nombre d’actions
Ils sont en lecture directe sur le compte de résultat dans la ligne moyen (hors actions propres) sur la période considérée.
charges nettes des créances irrécouvrables. ● Méthode de calcul :
LTV (Loan-To-Value) (+) Revenus locatifs nets
Le calcul de la LTV est détaillé en partie 4 « Ressources
(+) EBITDA des activités Murs & Fonds et Coworking
financières ».
(+) Résultat des autres activités
Recettes locatives
Les loyers comptabilisés correspondent au montant brut des loyers (-) Coûts de fonctionnement nets (comprenant les frais de
comptables sur la période tenant compte, conformément aux structure, les frais de développement, les revenus liés à la gestion
normes IFRS, de l’étalement des éventuelles franchises accordées et l’administration)
aux locataires. (-) Amortissements des biens d’exploitation
Les loyers comptabilisés à périmètre constant permettent de (-) Variation nette des provisions et autres
comparer les loyers comptabilisés d’un exercice sur l’autre avant
prise en compte des évolutions de patrimoine (acquisitions, (-) Coût de l’endettement financier net
cessions, travaux, livraison de développements…). Cet indicateur
(-) Frais d’intérêt liés aux passifs de crédit-bail
est calculé sur les actifs en exploitation c.-à-d., actifs loués ou
actifs disponibles à la location et faisant l’objet d’une démarche (-) Variation nette des provisions financières
de commercialisation active.
(+) Résultat net récurrent des entreprises consolidées selon la
Les revenus locatifs annualisés topped-up correspondent au méthode de mise en équivalence
montant des loyers bruts en place en année pleine sur la base des
actifs existants en fin de période non impactés des franchises. (-) Impôts sur les sociétés

Portefeuille (=) EPRA Earnings
Le patrimoine présenté inclut, à leur juste valeur, les immeubles de Surface
placement, les immeubles en développement, ainsi que les SHON : surface hors œuvre net
immeubles d’exploitation et les immeubles en stock pour chacune
des entités. Pour les hôtels en Murs & Fonds, le patrimoine inclut la SUB : surface utile brut
valorisation des Murs & Fonds qui sont consolidés par mise en
Taux de la dette
équivalence. Pour les Bureaux France, le patrimoine inclut la
valorisation des actifs Euromed et New Vélizy qui sont consolidés ● Taux moyen :
par mise en équivalence.
Coût financier de la dette bancaire de la période
Projets
+ coût financier des couvertures de la période
● Projets
j engagés
g g : il s’agit de projets pour lesquels les contrats de Taux moyen de l’encours dette de l’année
promotion/construction ont été signés et/ou les travaux ont été
initiés (et non encore achevés à la date de clôture). La date de ● Taux spot : définition comparable au taux moyen sur une durée
livraison de l’actif en question a été fixée. Il peut s’agir de VEFA réduite au dernier jour de la période.
ou de repositionnement d’actifs existants.
Taux d’occupation
● Projets
j g
gérés : il s’agit de projets susceptibles d’être engagés et
Le taux d’occupation correspond au taux d’occupation financier
dont la date de livraison n’a pas encore été fixée. C’est-à-dire
spot fin de période et se calcule selon la formule suivante :
pour lesquels la décision de lancer l’opération n’a pas été
arrêtée.
1 – Perte de loyer liée à la vacance (calculée à la VLM)
Rendements Loyers actifs occupés + perte de loyer
Les rendements du patrimoine sont calculés selon la formule
suivante : Cet indicateur se calcule uniquement sur les actifs pour lesquels un
travail d’asset management est réalisé et n’inclut donc pas les
Loyers annualisés bruts (non corrigés de la vacance) actifs libres sous promesse. Les taux d’occupation sont calculés à
partir de données annualisées sur la base des activités
Valeur HD sur le périmètre concerné
(exploitation ou développement) stratégiques uniquement. Les baux futurs garantis sur les espaces
vacants sont comptabilisés comme occupés.
L’indicateur « Taux d’occupation en exploitation » inclut l’ensemble
des actifs hors les actifs en développement.




118 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Définitions, acronymes et abréviations utilisés




Variation des loyers à périmètre constant Variation des valeurs à périmètre constant
Cet indicateur compare les loyers comptabilisés d’un exercice à Cet indicateur permet de comparer les valeurs d’actifs d’un
l’autre sans prise en compte des variations de périmètres : exercice sur l’autre sans prise en compte des variations de
acquisitions, cessions, développements dont libérations d’actifs et périmètres : acquisitions, cessions, développements dont
livraisons d’actifs. La variation se calcule sur la base des loyers libérations d’actifs et livraisons d’actifs.
IFRS pour les activités stratégiques.
La variation présentée dans le tableau de patrimoine est une
Cette variation est retraitée : des indemnités de départs et des variation avec prise en compte des travaux réalisés sur le
produits liés à la taxe IMU, en Italie. patrimoine existant. La variation des valeurs à périmètre constant
retraitée de ces travaux est mentionnée en commentaires. Cet
Compte tenu des spécificités et des pratiques de marché en indicateur est calculé sur l’ensemble des périmètres.
Résidentiel Allemagne, la variation à périmètre constant se calcule
sur la base du loyer en €/m2 spot N vs N-1 (sans impact de la Retraitements :
vacance) sur la base des loyers comptables.
● sortie du périmètre des acquisitions et des cessions réalisées sur
Sur les hôtels en Murs & Fonds (détenus par FDMM), la variation à la période
périmètre constant est calculée sur la base de l’EBITDA.
● retraitement des travaux effectués sur les actifs en
Retraitements : développement en période N.
● sortie du périmètre des acquisitions et cessions réalisées sur
les périodes N et N-1
● retraitement des actifs en travaux, soit :
● retraitement des libérations d’actifs pour réalisation de
travaux (réalisées en année N et N-1)
● retraitement des livraisons d’actifs en travaux (réalisées en
année N et N-1).




6




COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022 119
120 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2022
Crédits Photos : @Covivio



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